某政府办公楼物业投标书50318.docx

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1、区政府办公大楼公 司 简 介企业资格证证明材料料一、工商商营业执执照二、物业业管理企企业资质质证书三、组织织机构代代码证四、税务务登记证证五、企业业法定代代表人证证明书仅作为该项项目投标证明使使用（企业法定定代表人人身份证证复印件件）物业管理有有限公司司架构图图董事会总经理室办 公 室计划财务部综合管理部物业管理部企业发展部门修缮公司护卫公司各物业管理处保洁公司绿化养护队中介公司物业，以以细致精精微的量量化规范范管理和和不断的的创新服服务，力使管理的的每个项项目都成成为精品品。形成了以“实力物物业特征征，优质质服务标标志”为内涵涵的品牌牌特征。为业主和物物业使用用人倾情情演绎缤缤纷绚丽丽的精彩

2、彩生活。让我们结伴伴而行，美好前程你我同享！物业企企业文化化企业理念：企业精神：质量方针：服务宗旨：企业定位：经营理念：用人理念：服务理念：物业管管理公司司业绩资资料一、中国物物业管理理协会会会员单位位二、物业管管理三星星级企业业三、ISOO90001中国国质量体体系认证证四、市政府府颁发荣荣誉公 司 业业 绩序号单 位 管理理面积获奖时间奖项名称授予者物业管管理公司司企业特特色随着物业管管理市场场的不断断规范，实实现专业业化运作作是物业业管理企企业发展展的必然然趋势。我我们目前前拥有工工程设备备公司、经经营公司司、秩序序维护服服务顾问问公司、绿化养护队、企业家政保洁、房屋中介等六个与物业管理

3、服务相配套的专业公司，为我们实现规模经营、降低管理成本创造了条件。也成为了徐州物业市场最具特色的大型物业管理企业。“企业的持持续改进进”是物业业的一大大特色，公公司以“为业户户节约每每一分”为物业业管理公公司应尽尽的职责责。“让业户户满意多多一分”为物业业管理服服务质量量的体现现。不断断的对企企业进行行改进，改改进是随随时随地地的，企企业尊重重每一个个员工的的想法。在在物业业管理理理念中只只有更好好没有最最好。经过近十年年的市场场砺炼，我我们建立立了科学学的用人人机制，使使我们拥拥有一批批极具敬敬业精神神有管理理水准的的物业管管理人员员。“规范的的培训管管理程序序、推行行全员竞竞争上岗岗、实施

4、施科学的的绩效管管理”也是我我公司的的管理特特色之一一，我们们在员工工的选聘聘上有着着较高的的标准，同同时也十十分重视视人力资资源的开开发。从从培训的的指导思思想、方方式、内内容直到到考核等等均有着着规范的的要求和和实施程程序。在在实践中中更是将将管理经经验不断断进行总总结并加加以汇编编，用以以指导和和培训员员工，使使在职员员工的素素质不断断提高。公公司中层层以上管管理人员员必须通通过竞争争上岗的的方式方方可获得得上岗资资格。项项目经理理人必须须具有丰丰富物业业管理工工作经验验和极强强的责任任人，管管理岗位位由公司司内部选选聘的具具有较高高专业知知识的人人员从事事，操作作工通过过从社会会招聘，

5、选选拔出责责任心强强、操作作熟练的的技术人人员担任任。我们们强调个个人、部部门及公公司三者者之间绩绩效的有有机统一一。通过过设定科科学的绩绩效目标标，以及及实行计计划、实实施、检检查、改改进的管管理循环环，不断断提高员员工个人人及部门门的工作作绩效，以以达到业业户的满满意。正正因如此此才保证证了物业公司司的高速速发展。物业公公司在保持持着几项项管理之之最，最最早拿到到“全国优优秀示范范住宅小小区”的企业业、管理理“全国优优秀示范范住宅小小区”最多的企企业、管管理最大的多多层住宅宅区企业业、管理理最智智能化的的办公大大厦企业业等。在在日常的的项目管管理中，物业提倡全员都是保洁员，全员都是护管员，

6、实行闭环管理，极大的提高了工作效率，增强了团队精神。物业在在项目管管理中注注重“以人为为本”进行人人性化管管理。在在管理的的项目中中公示牌牌、警示示牌绝没没有出现现“禁止、严严禁”的字样样，取而而代之的的是高尚尚温馨的的语言，如如卫生间间里“台面积积水衣袖袖湿、随随手擦拭拭人心舒舒”，草地地里“小草微微微笑，请请您旁边边绕”等。以以尊重、含含蓄的字字眼默默默提升业业主素质质，以达达到项目目全员共共爱、共共护、共共管的目目的。物业公公司对在在管的项项目中都都取得了了较好的的成绩，在在物业业管理市市场上也也占有一一席之地地，正如如我们一一向的承承诺：接接管一个个，管好好一个，塑塑造一个个精品。我们

7、也也将延续续这个承承诺。物业公公司在接接管的物物业项目目的工作作中，坚坚持做到到高标准准、高起起点，科科学管理理、规范范服务，给给项目管管理带来来了崭新新的面貌貌。迄今今为至，物业公司所管理的项目中无论是居住环境卫生、绿化管理，公共秩序等方面在市都属高水准、高档次的一流品牌。通过十年来的持续改进实践证明，以适应和满足广大业主安居乐业生活需要才是最佳的物业管理模式。但是为了带给业主更好的生活环境，让开发商和业主的楼盘保值、增值，物业公司将超越现在所有的管理模式，以业主需求为目标，以业主满意为标准，给广大的业主服务。力争树立成市物业管理企业中的一面旗帜。专 业 公公 司专业的绿化化养护公公司 绿化

8、养养护是物业业公司的的子公司司之一，由由物业业公司经经理室直直接管理理。公司司的专业业绿化养养护队人人员有着着丰富的的绿化养养护经验验，主要要负责人人均经过过专业大大学教育育，绿化化工人880%以以上拥有有5年以以上实际际养护经经验。绿绿化队拥拥有大型型割草机机、担架架式喷雾雾机等先先进植保保机械，成成功打造造了一系系列园林林式精品品居住区区，专业业技术人人员2人人，熟练练技术工工12人人。目前前管理的的项目中中有占地地面积333万平平方米的的风华园园小区，118万平平方米的的矿大南南湖校区区，100余万平平方米的的祥和小小区，33万余平平方米的的凤凰山山庄园，在在管理大大面积园园林绿化化，园

9、艺艺造型，环环境营造造及维护护等方面面有着丰丰富的经经验。我我公司管管理下的的各绿化化园林都都欣欣向向荣，各各具特色色。我们们坚信园园艺绿化化是一个个项目的的衣裳，所所以立志志做好项项目内工工作及承承接项目目外开发发。专业的企业业家政保保洁公司司企业家政保保洁是物业业公司的的子公司司之一，由由物业业公司经经理室直直接管理理。公司司的主要要工作是是对各物物业项目目的保洁洁人员进进行培训训，并对对外承接接企业保保洁及家家政服务务，本公公司的主主要负责责人均在在深圳、北北京等知知名保洁洁专业公公司受训训。并能能够把所所学对项项目保洁洁人员言言传身教教，在短短时间内内成为了了专业性性公司。本本公司承承

10、接着移移动大厦厦及几大商商场的地地毯清洗洗和大理理石抛光光的业务务，并对对新上房房的项目目有着新新居拓荒荒的业务务，均受受到雇主主的好评评。同时时家政保保洁，钟钟点工等等业务也也在陆续续拓展。企企业家政政保洁公公司依附附着物业公司司强大的的实力后后盾，拥拥有着大大量的专专业化器器械，用用机械代代替人工工操作，体体现出现现代化公公司应具具有的设设备、智智能操作作体系。专业的秩序序维护管管理公司司秩序维护管管理公司司是物业公司司的子公公司之一一，由物业业公司经经理室直直接管理理。通过过专业的的培训使使秩序维维护人员员有着军军事化正正规划的的公司，主主要负责责人经过过专业教教育，秩秩序维护护人员66

11、0余人人，700%均来来自退伍伍军人。主主要业务务除对公公司接管管物业项项目内的的秩序维维护专业业培训管管理外，并并对外承承接大型型企业，商商场，高高档写字字楼，医医院，院院校等安安全秩序序维护管管理业务务，公司司秩序维维护人员员均按公公安部制制定的保保安员培培训教学学大纲进进行200多课目目2400课时的的岗前培培训，岗岗间培训训和外派派学习。对对聘用的的秩序维维护人员员均实施施考核上上岗制度度。并建建立完善善的个人人档案管管理和签签订有效效合法的的员工聘聘用合同同。公司司不定期期的对其其工作进进行巡查查，定期期进行各各项法律律、法规规及思想想道德教教育。主主要目的的是规范范专业的的安全秩秩

12、序维护护队伍，使使队伍训训练有速速、安全全可靠。专业的工程程设备公公司工程设备公公司是物业业公司的的子公司司之一，由由物业业公司经经理室直直接管理理。主要要进行物物业管理理项目内内的房屋屋修缮，设设备运行行等，对各类物业业的维修修和设备备如供配配电、消消防系统统、监控控系统、给给排水系系统、智智能化管管理系统统等都有有健全的的管理制制度和成成熟的管管理经验验，日常常保养和和定期保保养结合合，用加加强维护护来减少少维修，确确保各个个系统都都处于良良好的运运作状态态，使物物业保值值增值。专业的房屋屋中介公公司房屋中介公公司是物业业公司的的子公司司之一，由由物业业公司经经理室直直接管理理。主要要业务

13、除除中介本本物业管管理项目目的房屋屋外，并并对外承承接中介介项目，主主要目的的是做好好各开发发公司的的售后业业务。使使开发公公司和物物业公司司实现共共赢，为为广大业业主提供供便利。物业项目认认识、管管理服务务定位、管理服务目目标及整整体设想想物业项目认认识、管管理服务务定位、管管理服务务目标及及整体设设想项目概况及及认识：鼓楼区区位于市区区北半部部，是的主主城区之之一，始始建于ll9388年，原原名第一区区，19955年年因境内内有明代代建筑鼓楼楼而更名名为鼓楼楼区。全全区辖琵琵琶、黄黄楼、环环城、丰丰财、牌牌楼、铜铜沛6个个街道办办事处，445个社社区居委委会，总总面积443平方方公里，总总

14、人口224万。鼓鼓楼区位位优势突突出，南处市市区中心心，北至至京杭大大运河，东东枕京沪沪铁路，西西接九里里山麓，坐坐拥全市市最繁华华的彭城城广场、淮淮海广场场两大中中心商圈圈和全市市重点规规划的北北三环物物流园，在在市的的商贸服服务业发发展中处处于举足足轻重的的地位。近年来来，鼓楼区区坚持以以科学发发展观统统揽全局局，紧紧紧围绕打打造“现代服服务业强强区、生生态宜居居新区、文文明和谐谐城区”新鼓楼楼的目标标，创新新发展思思路，创创优发展展环境，破破解发展展难题，全全方位构构建大商商贸、大大物流、大大市场和和新兴服服务业的的现代服服务业体体系，开开创了经经济快速速发展、社社会和谐谐稳定、人人民安

15、居居乐业的的良好局局面。在05年全全面启用用的鼓楼区区政府办办公大楼楼位于中山山北路西西侧，南侧紧紧邻环境境优美的的九龙湖湖公园，大大楼建筑筑面积约约250000平平方米，整整体建筑筑规模宏宏大，形形象现代代、壮观观，配套套完善，属属于综合合型现代代办公物物业，鼓楼楼区政府府为了提高高政府机机关后勤勤事务社社会化改改革，更更好体现现先进区区政府的的良好办办公形象象，为该该项目招招聘更为为专业的的物业服服务企业业，充分分体现了了鼓楼区区政府领领导进一一步改革革开放的的魄力和和长远眼眼光。鼓楼区区政府办办公大楼楼项目主主要分为为区政府府办公楼楼和信访访办公楼楼，政府大大楼为地地上9层层、地下下1层

16、，地下层层主要为设设备层，地地上层为为鼓楼区机机关办公公场所，主主要包括括办公室室、档案案室、阅阅览室、礼堂、会议室、会谈室、休息室等类型；信访办公楼，主要为二层结构的独立办公楼。鼓楼区政府办公大楼项目各类设备一应俱全，主要包括电梯、消防监控、可视安全监控（即将安装）、中央空调、高低压配电室等，设备的维护和正常运行成为保障大厦运转的重点。物业将将鼓楼楼区政府府办公大大楼作为为20110年度度业务首首选，高高度重视视这项著著名物业业的投标标工作，对对项目特特点和自自身实力力等综合合因素进进行了深深入地研研究和分分析。我我们有服服务于现代化化办公大大楼的真真诚愿望望，更有有信心为为鼓楼区区政府办办

17、公大楼楼提供全全面、专专业和高高水准的的物业管管理服务务。项目特点分分析：鼓楼区政府府办公大大楼作为为政府办办公物业业，具有有以下特特点：1. 大楼楼为鼓楼区区政府的的机关单单位集中中办公地地，办公公人员均均为国家家公务人人员，为为物业服服务提供供了软件件上的保保障，同同时也对对物业服服务提出出了较高高要求；2. 大楼楼为政府府办公物物业，对对设施设设备的正正常运行行与故障障的紧急急排除提提出了更更高的要要求；3鼓楼区政政府办公公大楼凭凭借自身身在鼓楼楼区的影影响力，足足以提高高物业公公司的知知名度，为为物业公公司在鼓鼓楼区市市场的拓拓展提供供有利条条件；4. 鼓楼楼区政府府办公大大楼是鼓楼楼

18、区对外外招商引引资的窗窗口，需需接待大大批国内内外的投投资者、参参观者，对对物业服服务的规规范化和和物业服服务水平平提出了了较高要要求；5. 大楼楼产权单单一，建建筑面积积适中，配配套设施施齐全，利利于物业业服务的的实施；6. 鼓楼楼区政府府办公大大楼配套套设施设设备比较较齐全，这些都对物业的专业性维护服务提出较高的要求；7. 政府府办公大大楼各单单位部门门较多，来来访人员员、进出出车辆多多，对秩秩序维护护管理工工作增加加了一定定的管理理难度，能能很好考考验专业业、高效效的物业业服务企企业的管管理实力力；8.鼓鼓楼区政政府作为为市经经济建设设的龙头头之一，非非常注重重诚信合合作的精精神，而而物

19、业业也是以以“优质、安安全、诚诚信、发发展”为质量量方针，以以诚信经经营为企企业立身身之本，理念的高度统一利于双方后期的合作。管理服务定定位：鼓楼区区政府办办公大楼楼作为一一个现代代化、多多功能、大大绿化、环环保型的的现代政政府物业业，整体体形象应应该着眼眼于全国国，着眼眼于世界界，着眼眼于未来来。因此此鼓楼区区政府办办公大楼楼项目整整体形象象定位是是：开放、高高效、亲亲和开放体体现鼓楼区区政府改改革开放放的思想想和现代代化先进进的办公公方式；高效展展示鼓楼区区政府进进取、创创新的精精神状态态和高效效率；亲和象象征鼓楼区区政府为为民服务务的宗旨旨及与外外界的和和谐关系系。物业管理整整体设想想：

20、零风险工程程解除除后顾之之忧一种模式 经营型型物业管管理二项目标 示示范大楼楼、满意意率955%以上上三个重点整体体形象、设设备管理理、配套套服务四大优势 观观念、技技术、经经验、配配套七项措施精锐锐骨干、整整体形象象、设备备管理、综综合服务务质保体系、成成本控制制、服务务创新工作重点和和零风险险工程（一）三个个重点物业以以客户导导向理论论为依据据，从鼓楼楼区政府府的角度度分析鼓鼓楼区政政府办公公大楼的的物业管管理服务务需求，确确定了物物业管理理服务的的三项工工作重点点：三个重点配套服务整体形象设备管理重点一：树树立政府府物业整整体形象象通过环境形形象楼宇宇形象控控制、设设备和公公共设施施管理

21、、治治安和交交通控制制、管理理服务人人员行为为规范等等专业管管理和文文化气氛氛的融合合，塑造造鼓楼区区政府办办公大楼楼“开放、高高效、亲亲和”的整体体形象。重点二：楼楼宇设备备管理鼓楼区政府府办公大大楼楼宇宇设备的的安装、调调试难度度大，关关键设备备技术含含量高，而而政府物物业的特特殊性又又要求设设备运行行万无一一失，这这对物业业管理公公司设备备管理的的技术实实力是严严峻的考考验。物物业管理理单位必必须在全全面介入入后立即即全面熟悉悉掌握已已运行设设备的安安装、调调试情况况，熟悉悉设备特特性，掌掌握运行行规律；在运行行中，要确确保电梯梯系统、供供配电系系统、给给排水系系统、消消防控制制系统、中

22、中央空调调及通讯讯系统等等关键设设备运行行正常。重点三：提提供综合合性配套套服务鼓楼区政府府办公大大楼包括括办公楼楼、综合合性会堂堂、员工工餐厅、档档案室、员员工活动动中心等等，集多多种功能能于一体体，要求求物业管管理公司司在保证证物业管管理主业业基础上上，提供供综合配配套服务务，包括括会务整整洁布置置等，这这些要求求对物业业管理公公司又是是新的挑挑战。（二）零风风险工程程零风险工程程的出发发点是全全面解除除鼓楼区区政府后后勤事务务社会化化改革的的后顾之之忧。包包括以下下三项内内容：依托物业，长长远承担担物业管管理的责责任，在在任何情情况下，确确保物业业正常运运行。注重鼓楼楼区政府府办公大大楼

23、物业业管理相相关保险险事项。按按照有关关规定合合理规避避公共责责任险和和员工险险，并与与区政府府相关部部门协商商安排设设备保险险事宜，提提高鼓楼楼区政府府办公大大楼物业业运行抗抗风险能能力。指导思想、管管理模式式、管理理目标（一）指导导思想：真诚合合作、专专业保障障、长远远承担真诚合作 体现现了物业尊重重客户、依依法经营营的一贯贯风格，重重合同、讲讲道德、守守信誉，注注意及时时地沟通通和协调调，真诚诚为鼓楼楼区政府府提供专专业服务务，为社社会创造造价值，服服务客户户、拓展展市场的的意义重重于创造造利润。专业保障 展示物业业“厚德勤勤业、尚尚学求新新”的企业业精神，充充分发挥挥公司IISO990

24、000质量体体系、人人力资源源管理体体系、财财务预算算及执行行控制系系统、物物业管理理制度以以及专用用物业管管理软件件五大体体系的巨巨大作用用，组织织专业力力量，体体现专业业水准，保保障专业业效果。长远承担 注重重合作的的即效性性，更着着眼于合合作的长长远前景景和综合合效益，力力避急功功近利、华华而不实实和短期期行为。有有阶段计计划，更更有长远远安排，将将服务概概念由合合同期局局部扩展展到物业业的使用用寿命期期，是物物业管理理人的应应尽职责责。（二）一种种模式：经营营型物物业管理理模式经营型物业管管理模式式物业功能全面发挥和价值体现整体策划、服务和管理一般运行、维护、管理物业在在物业管管理行业

25、业导入经营型型物业管管理模式式，在物物业管理理实践中中取得显显著效果果。经营型型物业管管理模式式的核心心思想为为：将物物业管理理的概念念从一般般运行、维维护、管管理提升升到对物物业整体体项目全全面的策策划，服服务和管管理层面面，服务务概念从从委托合合同期局局部扩展展到物业业的使用用寿命期期，从而而开发物物业的功功能潜力力并提高高使用效效率，真真正体现现物业管管理使物物业保值值、增值值的社会会功能。经营型物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使用率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。经

26、营型物业管管理模式式在鼓楼区区政府办办公大楼楼具有广广阔的施施展空间间。物业强大大的技术术支持系系统可以以在设备备管理方方面发挥挥重要的的保障作作用；物业业丰富的的经验可可以协助助贵方合合理规划划、科学学安排、适适时调整整，提高高物业使使用效能能；物业的综综合服务务能力集集办公、会会展、文文化等多多方面于于一体，在在满足鼓鼓楼区政政府办公公大楼的的需求中中最具实实力。经营型物业管管理模式式在鼓楼区区政府办办公大楼楼的应用用，可以以保障设设备运行行，提高高政府办办公物业业的使用用效率，明明显提升升物业管管理服务务的附加加值，并并显著降降低物业业运行的的总体成成本。（三）管理理目标两两项承诺诺两项

27、承诺第一年内，实现物业管理客户满意率95%以上二年内成为全国城市物业管理优秀示范大厦自接管理理之日起起，二年内使使鼓楼区区政府办办公大楼楼通过全全国城市市物业管管理优秀秀示范大大楼验收收（根据据鼓楼区区政府机机关管理理处具体体要求去去创优），树立政府办公物业实行企业化、专业化物业管理的成功范例。自接管理理之日起起，第一一年度内内，实现现物业管管理客户户满意率率95%以上。（四）四大大优势1、观念优优势：满满意只是是起点（以以服务客客户为最最高原则则）物业将将客户满满意作为为工作业业绩评价价的最终终指标，以以客户满满意为起起点，最最大限度度地满足足客户需需求。在在这种理理念支持持下，物业业在员工

28、工队伍中中坚持不不懈地强强化满意意服务观观念、市市场观念念以及危危机意识识、质量量意识、成成本意识识。正是是由于满满意服务务观念的的提出，近近年来，在在物业业所管辖辖的百万万余平方方米物业业中，年年有效投投诉率均均控制在在千分之之二以下下。2、技术优优势：楼楼宇设备备管理技技术支持持物业为为数个办办公大楼楼提供过过高标准准物业服服务，在在楼宇机机电设备备管理方方面具备备丰富的的管理经经验，技技术实力力在楼宇宇设备管管理业首首屈一指指。物业目前前拥有高高级工程程师2名名，中级级职称技技术人员员十余名名以及数数十名机机电设备备熟练维维护操作作人员。这这支技术术队伍对对各类物物业基本本设施如如：电梯

29、梯、中央央空调、供供配电、给给排水、消消防系统统、监控控系统、智智能控制制直至停停车场自自动管理理系统等等均有完完善的技技术保障障规范和和丰富的的实践经经验，可可以为鼓鼓楼区政政府办公公大楼制制订高效效率的设设备管理理方案，确确保各项项系统运运行正常常、维修修及时，并并有效延延长设备备的使用用寿命。物业技技术优势势还体现现在能根根据鼓楼楼区政府府办公大大楼的实实际情况况，制订订有效的的节能降降耗措施施，从而而显著降降低政府府办公费费用。3、配套优优势：提提供综合合性物业业管理服服务经营型物业管管理模式式在物业业管理行行业有较较大影响响。该模模式能开开发管辖辖物业的的功能潜潜力和提提高使用用效率

30、，并并通过配配套服务务项目的的经营、管管理，使使业主和和客户享享受更全全面的物物业管理理服务。4、标准优优势：IISO990000质量体体系标准准管理我公司管理理的近1100万万平方米米的物业业中，其其中移动动办公楼楼获市级级物业管管理优秀秀大楼、祥祥和小区区、风华华园小区区获国家家优秀物物业管理理小区称称号，公公司人员员管理经经验丰富富，管理理感受深深刻。在在秩序维维护、保保洁、绿绿化、消消防、社社区文化化及公共共关系等等方面亦亦形成了了完善的的管理程程序。（1）物业公司司已于220033年通过过ISOO90000质量量认证；科学、严严谨、规规范、缜缜密的质质量管理理体系是是我公司司确保服服

31、务质量量的有力力保证。（2）物业公司司在建立立现代企企业制度度，规范范企业运运作行为为等方面面绩效显显著，已已建立起起“自主经经营、自自我完善善、自负负盈亏、自自我发展展”的良性性企业运运作机制制。我公公司多次次在管理理工作中中受到主主管部门门的嘉奖奖和表彰彰。（3）物业公司司的财务务运作、规规范化成成本管理理卓有成成效；服服务收费费合理，严严格执行行了国家家和市颁布布的物业业管理行行业标准准。在保保证物业业管理服服务质量量的前提提下，实实现了管管理成本本最优化化。（五）七项项措施措施一：派派遣精锐锐骨干，组组建管理理团队精锐骨干实实践证明明，委派派项目经经理和管管理骨干干的综合合素质是是项目

32、管管理成功功的关键键。物业高度度重视鼓鼓楼区政政府办公公大楼项项目，拟拟委派公公司最具具先进大大厦管理理经验的的项目负负责人，并并委派多多名优秀业务务主管、技技术骨干干进驻期现场管理理，全力力配合，熟悉掌握基本情况。在日常管理中，公司物业管理部全面负责项目分期策划，根据项目经理目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程技术、财务管理等专业人员组成富有效率的管理团队进行项目长期的跟踪与督查。核心竞争力力物业业承接鼓楼楼区政府府办公大大楼项目目的核心心竞争力力就体现现在管理理团队上上，敬业、服服务创新新的企业业精神上上；客户户满意为为最高服服务原则则的经营营理念；创建中中国物业业管理行行业名牌牌企

33、业的的发展目目标。正正是这套套企业文文化体系系，形成成了管理理团队共共同的价价值观、信信念追求求和行为为准则，这这批进取取型的从从业骨干干善于运运用最新新科技，经经验丰富富、热爱爱物业管管理工作作，是做做好鼓楼楼区政府府办公大大楼项目目物业管管理工作作的根本本保证。措施二：树树立开放放、高效效、亲和和的整体体形象鼓楼区政府府办公大大楼楼宇宇雄伟、地地域宽广广，充满满现代气气息，是是一个现现代化、多多功能、大大绿化、环环保型的的文化区区域。物业业从鼓楼楼区政府府的角度度分析，确确定了鼓鼓楼区政政府办公公大楼“开放、高高效、亲亲和”的整体体形象定定位。如如何树立立和维护护这种整整体形象象，从物物业

34、管理理工作方方面，我我们不仅仅要在观观念上高高度重视视，组织织环节上上明确安安排，还还要着重重做好以以下四方方面的工工作： 对大楼楼主体的的管理。从从楼内到到楼外，从从天台到到地下，确确保楼宇宇完好率率达到999%以以上；杜杜绝乱张张贴、乱乱搭建、乱乱拉线、乱乱摆杂物物等不规规范行为为；车辆辆疏导和和停放有有序；大大楼泛光光照明和和公共照照明系统统无故障障。 设备管管理形象象规范。建建立设备备标识系系统，完完善机电电设备档档案，所所有设备备无锈蚀蚀、无滴滴漏、无无损毁，各各项设备备指定责责任人。 突出环环境工程程管理。整整合区域域环境形形象，统统一规划划区域内内环境管管理方案案，包括括文明环境

35、境导示和和多媒体体信息系系统。编编制专用用环境手手册，加加强区域域环保意意识的宣宣传、灌灌输，启启发区域域成员对对爱护环环境的自自律意识识；再次次，实施施区域噪噪音、水水质、空空气监测测和管制制。楼宇宇清洁无无盲区、死死角，公公共卫生生间清洁洁达到三三星级标标准，实实施垃圾圾分类处处理并加加强排污污系统环环保措施施。 管理人人员形象象。所有有管理服服务人员员严格执执行物业员工工行为规规范，全全面贯彻彻ISOO90000质保保体系，并并根据实实际情况况采用“隐性化化服务”概念，即即在优质质服务前前提下，最最大限度度地减少少对楼内内办公和和外来办办事人员员的影响响。需要要提供物物业管理理服务时时，

36、人员员迅速到到位，无无需求时时，管理理服务人人员尽量量不出现现在公共共区域。措施三：提提高楼宇宇设备运运行管理理保障在前期接接管期间间，物业将委委派最优优秀的机机电工程程技术人人员，参参与熟悉悉掌握设设备安装装情况和调调试验收收，熟悉悉各类配配套设施施设备情情况。物业业入住三三个月内内，完成成机电设设备档案案，安排排富有操操作性的的楼宇设设备管理理方案，确确保电梯梯、中央央空调、水水电供应应、消防防控制及及通讯系系统等管管辖的关关键设备备运行良良好，杜杜绝设备备管理中中的责任任事故，并并充分体体现设备备管理中中节能降降耗技术术优势。大楼入驻驻的几年年内，在在设备设设施方面面必然会会暴露出出许多

37、设设计和安安装中的的缺陷，楼楼内各办办公单位位也会提提出许多多设施改改装、增增装要求求。物业将派派熟练技技工到现现场支援援，协助助管理单单位整改改，主动动介入，积积极参与与，为业业主和机机关办公公单位排排忧解难难。措施四：配配套服务务显身手手会务服务 办办公大楼楼共安排排有大、中中、小会会议室，根据政府特约需要安排专业的会务服务，涉及到座席安排、茶水供应、会议准备、音响控制等，还包括通过局域网合理调控各会议室，提高使用效率。会务服务具体事宜将与相关部门另行委托要求商定。餐厅保洁服服务 餐厅厅是政府府物业重重要的配配套服务务项目，其其功能应应能满足足职工就就餐、有有关领导导中、小小规模宴宴客需要

38、要。物业通过过餐厅管管理餐前前、餐中中、餐后后服务的的分解，可可以胜任任区政政府办公公大楼餐餐厅保洁洁服务功功能。具具体事宜宜将与相相关部门门另行委委托要求求商定。健身房和健健康服务务中心 现现代办公公概念已已经融合合了现代代休闲意意识、区政政府办公公大楼中中充分重重视健身身和文化化功能。健健身房、商商务中心心等，正正是物业的拿拿手好戏戏。措施五：引引入ISSO90000质质量保证证体系公司ISOO90000质保保体系经经过多年年实际运运作，具具有很强强的生命命力和可可操作性性，是保保证物业业管理质质量不可可或缺的的大纲。该该体系引引入区政府府办公大大楼项目目后，结结合项目目特点，确确立适合合

39、的质量量目标。我我们高度度重视区区政府各各级领导导和成员员的意见见和建议议，通过过意见征征询，改改善服务务质量。在在管理处处员工培培训过程程中，要要增强质质保体系系实操能能力，使使广大员员工熟悉悉体系内内容，增增强质量量意识和和规范意意识，使使ISOO90000质保保体系正正常运作作，并力力争在接接管两年年内，使使区政政府办公公大楼物物业管理理通过IISO990000认证。措施六：有有效的成成本控制制物业管理是是微利行行业，主主要靠内内部管理理、靠有有效的成成本控制制来保证证利润的的获取。物业相信：专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力，成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指

40、标。如何充分利利用有限限的管理理费用提提供更全全面的物物业服务务是个重重要而实实际的问问题，我我们的做做法是：采用模拟拟成本倒倒算原则则，制定定切实可可行的物物业管理理年度预预算。执行预算算过程中中实行成成本否决决制，即即预算案案中未列列项目坚坚决控制制或从简简。通过节节能降耗耗措施，降降低物业业能源费费用，减减少政府府行政支支出。物业掌掌握了综综合性写写字楼财财务收支支各项细细节，特特别是对对费用支支出各项项常规比比例以及及如何控控制各项项管理成成本富有有经验。接接管区政府府办公大大楼后，我我们将发发挥成本本控制优优势，体体现专业业管理的的效果。措施七：注注重客户户导向，倡倡导服务务创新服务

41、创新概概念。 由于物物业管理理行业的的快速发发展，客客户导向向正在逐逐步取代代市场导导向的观观念，影影响行业业发展的的因素不不仅在于于当前市市场，更更在于客客户对物物业管理理服务潜潜在和未未来的需需求。因因此，物物业管理理服务需需要一种种超乎规规范和程程序之上上的变革革和创造造。服务创新措措施 物业业在策划划区政政府办公公大楼物物业管理理方案中中，特别别倡导服服务创新新。对整整体形象象的定位位和工作作重点分分析、经营型型物业业管理模模式的应应用、隐隐性化服服务、综综合配套套服务、管管理处体体制的变变革、客客户服务务中心的的设立以以及贯穿穿环保教教育、提提倡健康康概念、引引导节能能降耗、提提供信

42、息息服务、融融合区域域文化等等，都是是服务创创新的具具体体现现，创造造性服务务是一项项永无止止境的工工作。我们的方向向：为区政政府创造造一种“开放、高高效、亲亲和”的发展展氛围，充充分体现现物业管管理创造造美好环环境的概概念，使使办公楼楼物业管管理服务务形成一一个良性性向上的的运行体体系。同同时，我我们将会会乘胜追追击，再再创物业管理理的精品品项目，正正如我们们一向的的承诺：接管一一个，管管好一个个，塑造造一个精精品。组织构架、人人员配备备、培训训及管理组织机构在单一业业主的综综合型物物业中，业业主和物物业公司司组建大大楼联合合管理中中心有利利于物业业管理工工作的顺顺利开展展和相关关事务的的协

43、调，我我们建议议在区政府府办公大大楼由物物业服务务企业，区政府相关部门人员联合组成大楼管理中心，共同对大楼进行管理。管理处接接受市区政政府的领领导和市市房地产产管理局局的业务务指导。区政政府办公公大楼管管理处作作为物业专门门机构，在在物业业的授权权下，履履行“区政政府办公公大楼物物业管理理服务合合同”中规定定的权利利、义务务和责任任。管理处实实行公司司领导下下的项目目经理目目标责任任制，内内部实行行垂直领领导。组织机构构设置的的原则是是精干高高效、一一专多能能。组织机构图图 政府 区办公大楼管理中心机关管理办公室房地产管理局 物业本部街道办、工商、税务公安、武警等大楼物业管理处保洁部保洁服务秩序维护部车辆管理交通管理秩序维护消防管理客户服务中心客户服务协调调度意见征询会议服务工程部设备运行工程维护节能降耗消防管理组织机构图图（二）运作作程序1整体运运作流程程日常运作交接验收组建机构拟定方案后续工程控制正式入驻岗位培训前期介入整体运作流流程图整体运作作流程的的设计原原则是全全面、高高效、合合理，功功能无缺缺项，管管理无盲盲点。整体运作作流程的的具体运运行，按按ISOO90000质量量保证体体系要求求运作。2内部运运作流程程：操作层客户服务中心秩序维护部保洁部工程部管理层管理处 物业