2022年石狮房地产市场分析报告.docx

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1、2022年石狮房地产市场分析报告目录01 土地市场分析02商品房市场分析03房企营销分析04房地产后市研判数据说明:1、数据统计范围为石狮市;2、商品房数据包含商品住宅、商业、写字楼、SOHO障 房、安置房.储藏间、幼儿园等;3、商品房数据均为备案数据,来源为有巣氏数据库4、数据时间范围为2021年1月1日.12月31日创有巢氏集团、车位,不含限价房、保年度市场总结回眸2021年石狮楼市,市场触底回温,土拍进入“竟配建”时代,竞争激烈,其中建发持续布局,达到限定价并无偿配建,金辉高溢价疯狂”补仓,深耕城北;住宅市场在建发、百德等项目年初交替入市后,帯动全市其余库存项目去化效果显著,且晋江外溢大

2、量需求，分销管道发 力,整体推动成交量上场,全年成交114.34万m,处于历史高位，均价徹涨，全市库存见底，货值销售不足1年.展望2022年石狮楼市,2021年底全市大存量去化周期严重缩短至0.6年，土储日渐消耗无缓解,预计2022年土地供应端开闸放量，在土拍新 增 竞配建以及拔高起拍价之下,房企拿地隐形成本升髙;2021年成交在新盘入市推动下明显回温,年底建发、百宏新盘推出,且金辉疯颱块、世茂摩天城新品即将入市,同时晋江外 溢购房需求仍有降放空间，预计将带动新一波楼市成交，但因库存量不足，成交量或将回落，建发央座高价项目、金辉地块规划改善型产品,预计将推动2022年成交均价破万,載字地产商住

3、用地商品房商品住宅存星25.89 万紙4787M1239 亿元出让总建楼面地价吸金总额2021年石狮共出让商住用地总建25.89万矿同比上涨11%,平均成交楼面地价4787元/nf,同比上 涨 53%,成交总金额12.39亿元,同比上涨69%。散字地产商住用地商品层面鼎件宗105.91 面134.4 9143 TE/nf供应面积成交面积成交均价2021年石狮商品房供应面积103.58万叽同比上涨65%,成交面积134.4。万行,同比上涨45%,成交 均价为9143元/nf,同比下跌2%。散字地产商件用地商品房商品住宅86.88n 供应面积成交面积房地比945 琮押成交均价同比上涨76%,成交2

4、021年石狮商品住宅供应面积86.88万叽同比上涨59%,成交面积!14.34万叽 均价为9458元/止匕同比上涨2%散字地产商住用地商品房商品住宅存暈33.25153分月65.54枷Q6年狭义存量狭义存销比广义存Q截止2021年底,石辨商品住宅狭义存量约33.25万川,按近一年月均去化9.53万此 需3.5个月完成 去化;广义存量约65.54万nf,按近一年去化114.34万m需0.6年完成去化。裁字地产商住用地商品房商品住宅存最9453jt/rd737” 8商住用地楼面地价房地比2021年石狮商品住宅成交均价为9458元/m商住用地楼面地价为4787元/m,房地比为1.98。应有亦棄团aI

5、sHHtTOPID房企商品房商品住宅商办排名诳销售金额 （亿元）成交面积（万而啰歩土勺价 （7u/m2）占有率22.4122.44998418.24%V19.9320.72962316.23%19.2122.38858915.64%12.5913.59926410.25%9.059.1998597.36%9.0210.1289117.34%5.376.0488884.37%5.266.0187474.28%5.164.62111694.20%104.896.557468驱Sri:房企排行物盘方年度排行切企 TDP1D商品住宅商办項目名称销售金额 （亿元）成交面积 （万N）成交1W (7C/D占

6、有率排名项目名称销售金额 （亿元）占有率1石病金辉城19.212238858915. 64%石塀金辉城,L9. 21858916.65%2建发泱着12.411376901710. 10%建发泱着12.4113.76901710.24%3百德康园云尚11.2812. 3691259. 18%百德康园云尚11,28123691259.20%4石狮9.059. 199859736%石狮碧桂园9.0210.1289117.53%5球理珪园9.0210. 1289117. 34%世茂璀瞰城8. 799.3 194426.93%R用倦?處編n rc。104497 1稼石痹9.059. 1998596.83

7、%7世茂璀璨公园8.008. 9689296. 51%世站琢公园8. 0089296.67%8建发金將和鸣6.746. 60102115. 49%建发金脚嗚6.74102114,91%9龙謝春江郦城5.164. 6211169420%恒大悦X台4.766.4174234.77%奥园宝赢誉荣奥园宝嘉誉茉10府4.9553892034.03%10府4.95年度排行房企 TDPID 商品住宅商办排名项目名祢销售金额（亿 元）成交面积 （方 Irf）成交均价 （TC/lrf）品率1排名项目名称销曾金融 （亿元）成交面成交均价国,）占有率1石牌金辉城18.6721.58865117. 26%1石物金薜城

8、18. 67 I865118. 87%2建发泱10.3410. 6397329. 56%2建发泱着10. 34 I10.6397329. 29%3百徳康园云尚10.0810. 2798129. 32%3百倍康园云尚10. 08 I102798128. 99%4石舞碧桂园8.478. 8395857. 83%4世茂璀璟公园7.92 I8J188947. 79%5石師旭辉城8.247. 85105007. 62%5世茂建瓚師城8.21 192467. 77%6质曜妙城8.218. 8892467. 60%6石卸碧桂园847 I95857. 73%7世茂璀璨公园7.928.918894733%7万狮

9、旭烤城824 1105006. 86%8建发金辉鸣C Q-75. 44109635. 52%8恒大悦龙台451 I6.1173825. 35%9奥园宝嘉誉荣府4.564.939253422%9建发金牌和鸣5. 97 I5.44109634. 76%10恒大悦龙台4.516. 1173824. 17%10奥园宝15誉荣府4.56 I氾9251广有巢氏集团raffifiTOPID房企商品房商品住宅商办占有率排各项目名祢成交面积1石狮国际2.462. 758930S0. 11%1石辨国际轻纺城2.4627589302戰泱看0,71041170318. 65%2阳光城丽兹公馆0.310.6151863

10、世茂碓琅损页城580, 431按67. 05%3百德米兰广场 560.47119034百毎米兰广场0.560.47119036. 90%4世茂璀制城 580.43135265龙湖春江鄙城0,500. 30165736. H%5建发泱着0.71170316EWAW0.420. 33128905. 13%6石師金瞰C. 420.33128907中梭悅員府0.35023155414.34%7茏湖春江邮城0. 500J0165733阳光城丽玆公炮:0310.6151863. S4%8恒大悦花台0. 250.3082559石鄉碧桂园0.270. 24115043. 32%9鼎盛上城0. 200.2969

11、0910奥园宝嘉誉荣府0.260, 1616733323%10石師碧桂园0. 2736. 44%8.01%6卫了5. 63%5. 49%4.38%4.00%400%3, 68%挡用:Part-1土地市场分析1.1 商住用地出让1.2 石狮房地比13商住用地出让分布1.4 商住用地出让明细表年度土地市场m墙 2021年初石狮市场出现回暖迹象,土拍规则调整,进入“竞配建”时代,全年共出让5幅商任用地,扣除回购 出让总建约25.89万同比上涨11%,楼面价同比大幅上涨53%,其中建发以6.46亿拿下两幅地块,无偿配建167001rf;金辉以高溢价竞得城北两幅地块，建发再驻城东,同时转战服装城,持续布

12、局石狮,其中2013-29-02号地块规划为高端住宅项目,限价高达1.7万元/f。 2021年房地比1.98相比2020年下跌0.9乙房价小幅上涨,地价高企,房地比下滑明显。创有巢氏集团石狮商住用地历年成交量价走势6000SOOO4000300020001000tff /! 备.1商住用地出让.土地成交小幅回升,楼面价大涨,溢价率触底回升至47%20172018年受泉州市场火热影响,石狮土地楼面价回暖,溢价率髙位,达70%, 2019-2020$大市场下行,市场低迷,开发商拿地回归理性,溢价率走低,2021年市场触底回温,房企信心回归,随着库序消究,亟需加仓,土拍激烈,共出让总建25.89万f

13、rf,同比上涨11%,楼面价同比上涨53%,为4787元/此 溢价率高企.石狮商住用地历年溢价率走势100)6no/67%70%21%2嗥0%2015201620172018201920202021-20%建筑而归(万材)怪园frf)注:商任用地扣除冋购面枳,不合安置房、人才房用地M/桐 1.2石狮房地比v房价小幅上涨,地价高企,房地比下滑明显2021年市场触底回温,房企拿地信心回归,地块均以高溢价率成交,楼面价高企,达4787元/此在城东高价项 目与城北低价项目的相互碰撞下，商品住宅成交均价小幅上涨，房地比1.98,同比下降。.97,房企利润空间缩窄.冏品仕宅成交均价（元/m商住用也使面价（

14、7nr）房地比注:商彳拥地扣除回购面枳,不含安置房、人才房用地商住用地出让分布图二二利岌业-iattVI-S） ： 2021/5/14|计容敬建:27574E成交圈K价:1608元/E （扣际回购）H 550。9k械交髅面价:4872发2Q21S10 （破发金牌和798984;建发2013 29 02 （建发央座）iVJfe） t 2021/5/28 its#： 4589W inKnikrrf实际戒椅36价:763元/限价:Aai7OOO7u/ （rf一級有喫任涼且土地/1.4商住用地用让明细表2021年石狮商住用地成交5幅,其中建发2幅地块均达到限定最高价转为竟配建,城东板块地块竟配建面枳

15、10800时,并以7637元/村的高地价问鼎楼面地王,服装城板块地块竟配建面积5900nf,金辉城北再下两地.12020S 262O2175/U商住984827574167942A2700979 1608135 00%8000中奥22013-29-022021/5/28商住18357458914589125268005840763748.89%17000建发3服装城2021S-102021/5/28商住31959798987989825378004731510848 82%11000建发42021S-132021/7/16商住218796126161261282980048711 BB爸711

16、49.0%11000金牌5城北2021S-142021/7/161S住19646550095500928268004872487241.0%11000金輝创有巢氏集团Part-2商品房市场分析2.1 商品房供销价情况2.5区域供销价情况2.2 商品房分物业成交情况2.6存量及存销比情况2.3 商品住宅供销价情况2.4 商品住宅成交结构分析網度商品房市饷m堵商品房:2021年商品房成交量涨价微周,具中住宅成交独占鳖头,占比大幅扩张至85%,商业缩水明显,车位占比抬升;住宅市场:2021年石狮住宅市场任建发、百德等多个优质项目推动下楼市向上,成交量高企,达到114.34万此同比上涨 76%,石狮金

17、辉城通过分销管道，全面承接晋江溢客户,均价涨幅可观,带动整体均价小幅上涨;从板块来看,服装 城板块供销比仅0.47,严重供不应求,城东板块供需较 平衡,但存量见底,仅为3.2万nf,去化周期仅1.1个月,城北板块 咯微供不应求,广义去化周期0.7年,各热点板块成交均价均实现小幅度上涨。2.1商品房供销价情况历年商品房成交量暴涨,价格小幅下202I年石狮商品房成交暴涨,达134.40万nf,同比上涨45%”成交均价9143元同比下跌2%。上半年供应77.09万nf,成交79.29万此下半年供应28.82万nf,成交55.10万叽上下半年供销对比明显;月度 成 交方面,年初成交低迷,3-7月新盘泠

18、入市,供销均处于高位,成交量维持在14 20万rrf左右,均价维稳,8 月份起市场下行,全市库存告急,成交量低位运行,12月受高端住宅项目入市影响,均价大幅上伽达到万元12000100008000600040002000/22分物业市场情况住宅占比大幅扩张,商业缩水明显,车位占比抬升2021年石狮各物业形态成交中,住宅、车位供销均暴涨,其余均呈不同幅度下滑,住宅成交独占鳌头,占比扩张至 85%,商业占比明显缩水,仅5%,车位占比抬升,为9%.近三年商品房各物业成交占比走势住宅86.8859%114.3476%94582%2021202002) 0/5商业1.91-37%7.0663%10752

19、4%/办公0.000.5001041175523%2019车位17.12136%12.50289%14万元/ 个-7%20%100%合计105.9161%134.4045%91432%0%40%60%80%住宅通业n车位V:商品房/ 23商品住宅供销价情况历年供销双热,大幅上涨.均价小 上扬2021年石狮商品住宅供应86.79万nf,同比上涨59%,成交面积!14.34万竹,同比上涨76%,成交均价9458元/此同比上 涨2%,城东及服装城板块多个新盘相继入市,共同欷起一波购房热潮。历年石狮商品住帛供销价走势供应面枳万川）塔吉価（Hnf）協含均价（元洞）商品宿市I叱2.3商品住宅供销价情况一月

20、度上下半年冰火两重天,成交波动明显,年底均价暴涨/ 24商品住宅成交结构分析一分业态高层为主力成交业态 比 98%2021年高层成交约111.69万nf,占全市商品住宅的98%,别墅成交面积2.65万nf,成交主力来自世茂摩天城、石 狮碧桂 园、中骏黄金海岸等,占比2%.您.。2021年石狮商品住宕分业态供销情况2021年住宅业态成交面积占比100. 00800060. 0040. 0020. 000. 00供应面积（万而哨售面枳（万H）别却介(A/frf) r; aw . , _ _4商品住宅成交结构分析一面积段120.144m,改善产品占比 下滑明显仍为主力成交面品宿制石狮旭从近三年商品住

21、宅成交结构来看,石狮成交以120144nf改善产品为主,占比达44%,成交主力来自石抑金辉城.备 貝段.单价段.总价段占比均按套数辉城、石狮碧桂园等项目,其次为100-12(W首置首改产品,成交主要来自石狮金辉城、百德康园云尚、局品信市5.4商品住宅成交结构分析单价/总价段0.8 1.2万元/m2& 80-150万为成交主力2021年石師住宅成交主力单价段为0.8-1.25/rrf,其中0.8万/M成交上涨显著,占比57%,成交主力为石辨金辉城.世茂蟲璨公园.石狮碧桂园等, 其次112万/nf占比逐年抬髙,成交主力为石狮旭辉城、建发金辉和喙百徳康园云尚等,成交总价段主要集中在80 150万,其

22、中100 12。万成交抬 升至首位,占比28%,成交主力为石狮金辉城、石狮碧桂园.建发泱着等,120-150万占比下滑,与80 100万持平,占比25%.W/ 2.5区域供销价情况T共销“盖.灵秀为主力供销区域,远郊区域逐渐淡出市场2021年主力供销区域为灵秀、宝盖,其中灵秀成交占比49%、宝盖成交占比45%,凤里、湘滨无供应,成交占比逐年下 滑至低位,远郊区域偏远无供应,逐渐淡出市场。60. 0050. 0040. 00300020. 0010. 000 00主盖凤里出江蹲山 湖處峰豺永宁供 2成交销面魚（万）比局品信呼力.5区域供销价情况“凤里/灵秀结构性上涨,其余皆呈不同幅度下滑2021

23、年石狮在售项目稀少,大部分项目持续顺销去量,其中灵秀区主力项目石狮金辉城以优惠和分销帯动,全面 承接晋江外溢客户,均价张幅可观,宝盖区新盘以住车搭售为主,均价小幅度下滑.石狮各区历年价格走势图生K. JHL100849945-1%凤里820783862%蛆江5903 鴻山53835117-5%湖滨90859019-1%灵秀872192296%祥芝72746156-15%永宁95118365-12%120CD ,四201720182019202020211b恩里!溥山一湖滇 员兑二,一,一E 一炊局品信/25区域供销价情况热点板块 服装城严重供不应求,各板 成交量价均上涨从石狮三大热点板块来看,

24、服装城板块表现抢眼,供销比仅0.47,严重供不应求,城东板块供需较平衡,晚嗷块略 微供不应求,受泉州主城及晋江楼市热度辐射,各板块成交量及均价均实现上涨。2020 年2021 年50. 0040. 0030 00200010. 000 00A 1.98由服球供应面归（万而1201.00板块(W)0. 800. 60城北333424.66846637.2741.9886600400. 20跡3.1619.651021433.3634.94104860. 00服装城162117.71950415.64* 4 - 33.091 (9693一成交 面税（万X）驟2 6簟及存销比情况库存见底,狭义去化周

25、期不足4个 月截至2021年底,石狮市商品住宅广义存量65.5万此按近一年去化11434万nf计算,需。.6年去化完毕,其中在 售存量约33.2万此按照近一年月均去化9.53万W计算,去化周期约3.5个月.70 1M124010nflHlHiHi：2101 2102 ”03 2104 2105 2106 2107 2108 2109 2110 2111 2112城北13.116.429.53.70.73.20.03.21.10.1服装城7.94.31222.90.4其他9.011.620.625.04.8总计33.232.355.53.50.6注:狭义存销比以近一年的月均去化计算,广义存铠比技

26、近一牛去化计算.Part-3房企营销分析3.1开盘监测月度走势32营销现象概况 3.3项目解读關福利防j 峰惨饕:2。2。知邛萼晔涪當、2-济1壮-驾障 我蓄任2 1 3 3 W B飽虫宿院 9。另M-eB前 3 2片皿瞻有用会餐 88 狀、 間涧屬剧州藏籽 M i 磁涎ri着|*哪雖5歐帰醐wf 滔峭奇苛m Rtf善酒、醐流醐 面、理画分与皿 剛扁強昌落岡书興H M壽蜀龍涎凍卽亨区蕾奨、泛口扁浴年 J 一 即醐渉岡 ，皿庄浏推您卓井關壽滿酔廿B源瀕#蒔粵跚Ba8KH-、漏i t - 挙讃甌陶泳冶ffis M S皿整、F-SDJSFrffmw3丽陸丽皿哥0短 驟资硕 掛、局品信/3.1开盘监测

27、月度走势币Jr新盘均去化表现亮眼,/四个项目整体去化率达90%断供一年后,2021年建发、 化率约90%,去化效果佳.500400N1(00% 0%0% 0% 0% ,2002 2003 2004 200S 2006 2007 ：百德四个纯新盘项目表现亮眼,进行8次开盘/加推活动,共推货约2133套,整体去2020 2021年石狮市住宕项目开鱼去化走势监I100% 98% 0%10093%的証80%80%11.1 L1 %0% (W % % 0% 0% U%008 2009 2010 2011 2012 2101 2102 2103 21CM 2105 2106 2107 2106 2109

28、2110 2111 2112& 2109 2。2111 2112一雉出菖无敷一剛宣化會有安數率信企营销3.2营销现象概况建发三子积极营销,大力宣传,整体高调进行建发石狮三子营销活动贯穿全年,泱著作为首逬石狮第样板房亮相高调,配合项目园林风格举彳亍夜景秀,别有 新意,央座高奢豪宅积极宣传,利用权威大师深度剖析产品,体现项目价值.建发泱善园林夜景秀样板丽放建发泱着售金会捐赠仪式建发金牌和鸣摩天城展厅开放1 巾.事 列的恢。3项目解读建发泱着18个月实现清盘,学区推动热度保持地块于2020年9月25日由建发竞得,2021年2月首开,推盘四次有三次实现日光盘,并于5月清盘,整体推 盘节奏快,拿地到清盘

29、仅8个月,均价维持在9732元/此相较周边同期竞品具有一定价格优鬼厦发泱着户型比面积段戸型甜战Wtt1.建发品牌导向.产品打造相对新颖作为首逬石狮第一子,产品打造琢新立异, 品牍口硬远近闻名,认可度高;943房2卫18021%180100%1121434房2卫59871%99.7%1895房2卫506%50100%2.学区加持,产品低忌价性价比高周边学区环伺,第七实小、石狮一中等优庙教育配套,且产品涵盖刚需,改善型产品,受众度较广,成;/房,tjr.*. F,214228顶直162%16100%合计844100%34299.8%;主以上去化数据均为备素数蝎“有集氏集团信企33项目解读建发央座I

30、产品打造高奢,符合富人圈层购房心态项目位于城乐板块,区位优越,配套完善,于2021年12月开盘,一次性推出133套房源,产品打造建面 Aq-rrf大平层,开盘顶着限价出售,当天去化率60%,表现良好.区位优越,体验感较好I*蓮发品爛加持,产品打造豪军性质,符合石狮富人,买房就买大平层的购房心态:位处城糸板块,地块优越.整体居任体蚣感较好.Part-4房地产后市研判4.1 政策预判4.2 土地市场预判43住宅市场预判2021年4月石狮首次开启“竞配建竞拍式2021年1月石狮推行“房票补偿”安置方,式可购买新房/二手房2021年建发、百德等优质项目入市,带勧楼市成交,其余项目多以去库存为主，荃20

31、21用I小存量33万对,去化周期3.5个月 大存量66万”,去化周朗0.6年库存告急,亟需加仓V在稳”字当头的楼市者和人倾政策,甚至规定一定 房源比例向刚需购房调控政策主基调下,防涨掘防面市场承压下,预计2022年石 狮或”出台公证揺号卮市研/4.2 土地市场预判2022年土地供应开闸放量,房企拿地隐形成本上升2021年二级市场回温向好.房企拿地信心回归,而截至2021年底右狮大存量仅剩65万nf左右,去化周期缩短至 0.6年,土储日渐i肖耗尢缓解,顼计2022年土地供应端开闸放量,达到40万M左右,在起拍价抬升与竞配 建等地块限制下,房企拿地隐形成本或将再次抬升,石師商住用地历年成交量价走势住宅市场预判供销均有所回落,价格或将破万供应端:通过盘点待入市存量仅30万同时推算2022年土拍入市项目供应,预计2022年供应回落至约70万nf;成交博傍均价(元何) 供应面税万X) 由售面枳 C5M)