2022年惠州市房地产市场分析报告 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 惠州市 2007-2022 年 房地产市场分析报告 二 00 八年六月 目 录 第一章惠州城市简况 2 1.1 城市简介 2 1.2 交通区位 3 1.3 城市规划 3名师归纳总结 1.3.1城市定位及职能31215第 1 页,共 27 页1.3.2城市空间规划41.3.3市域空间布局41.3.4城市产业布局51.3.5重点进展区域5其次章惠州市社会经济状况分析62.1 国民经济进展状况分析62.2 居民收入水平7第三章惠州市商品房市场分析73.1 房地产开发投资市场73.2 商品房供应市场83.3 商品房需求83.4 商品房价格93.5 惠州

2、房价收入比113.6 商品房空置状况11第四章土地市场分析124.1 惠州土地市场简况124.2 惠州市 2007 年土地市场总结第五章重点区域市场分析145.1 江北片区惠州CBD145.2 金山湖片区惠城地“ 南部新城”- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 5.3 水口片区惠州副城市中心 15第六章惠州市 2007 年焦点回忆 156.1 重大政策回忆 156.2 热点因素分析 16第七章惠州市 2022 年房地产市场状况 187.1 土地市场 187.2 商品房（住宅）供应量 197.3 市场成交量及价格走势 197.4 惠州市 08 年“ 五一”

3、楼市状况 20第八章 08-09 年惠州市住房建设规划 238.1 惠州市 08 年住房建设支配 238.2 惠州市 09 年住房建设支配 25第一章 惠州城市简况1.1 城市简介惠州地处广东省东南部,珠江三角洲东北端,属珠三角经济区 .惠州南临南海大亚湾,毗邻深圳、香港,北连河源市,东接汕尾市,西邻东莞市和广州市,素有“ 粤东门户” 之称 .陆地面积 1.13 万平方公里；海疆面积4520 平方公里；海岸线长223.6 公里； 2007 年年末常住人口387.5 万人,其中市区人口约181.7 万人.现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县.区域内有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开

4、发区两个国家级开发区 .惠州市城区被三江（东江、西枝江、新开河）五湖（ 西湖地平湖、丰湖、南 湖、菱湖和鳄湖 ）分割环绕,史上享有“ 半城山色半城湖” 美誉 .相继获得“ 中国 优秀旅行城市” 、“ 国家卫生城市” 、“ 国家园林城市” 、“ 国家环境爱护模范城 市” 、“ 全国造林绿化十佳城市” 、“ 中国人居环境范例奖” 等称号 .惠州旅行资源丰富、自然景色众多,有国家级自然爱护区一处（平海海龟自然 爱护区）,有国家级风景名胜区二处（惠州西湖、罗浮山）,有多处省级自然爱护 区（惠东古田自然爱护区、白盘珠自然爱护区）,省历史文化名城（惠东平海古名师归纳总结 城）,有一座国家森林公园（龙门南昆

5、山）,有闻名温泉汤泉和风光旖旎地海滩.第 2 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 山、水、林、湖、泉、洞、瀑、海岸、岛屿等应有尽有 .1.2 交通区位惠州水、陆、空、交通特别便利.广汕、广梅大路干线及惠深高速、惠河高速、广惠高速、深汕高速把惠州联成一个四通八达地交通网络；水路沿东江上航可 至河源、龙川,下航可至石龙、广州；惠州湾已对外籍船舶开放,已通航至香港；惠州距离省内两大机场白云机场和深圳机场也只一个多小时车程；惠州港已对外籍 船舶开放,已通航至香港；广梅汕铁路惠州站已开通至广州、衡阳、长沙、深圳、河源等班次 .广惠高速大路扩建工程、

6、莞惠高速大路、惠深沿海高速大路都已经开 工建设 .在交通进展规划中,高速大路网方面,拟延长广惠高速大路至稔平半岛；建设 沿海高速大路、莞惠高速大路、广河高速大路、盐地高速大路、惠韶高速大路、惠 澳高速大路 .预留轨道交通线位：一是城际快线轨道交通,该线估计起点为广州,横向贯穿深圳从东部工业区延长到大亚湾开发区规划地中心商务区；二是深圳 3 号 线延长至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区惠阳商务、商业中心区）,与惠 州南北向轨道交通接驳 .1.3 城市规划1.3.1 城市定位及职能珠江三角洲地区性中心城市,以电子信息、石油化工为主地制造业基地,风景 旅行城市和历史文化名城 . （1）中心城市职能

7、：惠州市是珠三角东部地次中心城市,随着规划区经济实力地提高,次中心城市地位置将会进一步突出. 由于扼守珠江三角洲东部交通门户地名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地 理区位条件和处于政治、经济、文化中心地高端位置,惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地将会发挥更大地区域辐射和服务功能,包括商务、训练、就 业、 居住、旅行等方面 .（2）产业职能：惠州为广东省石化产业基地,积极培养石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群,形成劳动密集型地轻加工业进展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等） . 建立起旅行业产业集群

8、.1.3.2 城市空间规划惠州市虽然在行政区划上分为三县两市区,但是从区域功能定位和进展布局考虑,惠州市也可分为惠城、陈江 是四个次区域地大致分布图 .1.3.3 市域空间布局- 仲恺、惠阳 - 大亚湾和北部山区四个次区域,下图惠州市规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点” 地“核心网络放射” 状.一区： 惠城惠阳（市区）为全市地城镇核心区,核心区向北延长至龙门形 成城镇进展副轴；四核： 惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一 级 主核心,龙门县城为山区进展核心,促进核心城镇对周边城镇地辐射和带动作用；五轴： 惠城数码工业园联想工业园三和开发区惠阳城镇轴；深圳（香港）新圩

9、陈江惠州市区杨村河源进展轴；广州博罗县城惠城区惠东县城稔平半岛进展轴；深圳（香港）惠阳惠东县城汕头进展轴；惠 城龙门城镇进展次轴；七节点： 规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上地中 心城镇 .名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.3.4 城市产业布局惠州市已形成了一个以电（子）、汽（车）、化（工）、纺（织）为支柱产业 地工业系雏型 .目前已成为世界最大地镭射光头生产基地,亚洲最大地电话机生产 基地,中国最大地电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相 机生产基地之一 .将来,惠州市将

10、积极培养石油及化学产业集群；形成电子信息业 产业集群；形成如服装、毛织、运动器材、灯饰等轻加工业进展优势；建立起旅行 业产业集群 .1.3.5 重点进展区域依据惠州市城市定位和产业进展布局,规划拟定以下7 个重点进展区域：惠城江北地区： 规划形成市级行政、会展和文化中心、铁路客运中心、物流商贸中心；优先使用存量建设用地,优化、梳理和调整东江沿岸地区工业用地地调整与掌握、城市主干道两侧、火车站周边地区等重要地区地土地利用和功能 .惠城西湖周边地区：规划为市级商业中心、旅行服务接待中心 .培养现代服务业和旅行接待功能,提升服务才能和服务水平 .惠城水口地区： 规划以商业性开发为主地生活居住功能区域

11、,临江地区将严格限制工业工程地选址,爱护东江沿岸景观和水资源 .惠澳大道数码园地区：作为城市战略性地区,将严格掌握地区投资质量和工程等级,规划为城市体育中心、高等训练中心、高新技术产业集合基地 .其中、远期进展将结合淡水河改造,建设新地山水城市形象 .陈江仲恺核心城区：作为区级中心,通过空间整合,实施地区整体地效率开发战略 .形成高新技术产业集合区（仲恺开发区以及其管辖地镇隆北部工业园 区）、加工工业集合区（重点布局在潼侨、沥林和镇隆）、物流产业园区（北连接广惠高速大路新通道,南连接惠州港疏港路）.惠阳城区： 作为城市次中心,以现区政府位置向东延长到新桥片区、与深圳龙岗区相邻地区集中规划为肯定

12、规模地商业和生活居住功能区；片区西南部规划为名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 加工工业集合区 .大亚湾开发区： 作为基础产业基地,东部地区规划占地27.8平方公里地石油化学工业区；北部地区建设港口与铁路联运一体化地物流基地 . 其次章 惠州市社会经济状况分析2.1 国民经济进展状况分析（1）国内生产总值（ GDP）表 1.近几年珠三角城市 GDP 对比城市/ 年份 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年广州市 3759 4451 5154 6074 7051 深圳市 3586 4282

13、 4951 5814 6765 珠海市 477 552 635 748 887 佛山市 1578 1918 2383 2928 3589 惠州市 586 686 803 935 1085 肇庆市 328 391 451 516 617 江门市 618 696 805 942 1095 东莞市 1453 1806 2182 2627 3151 中山市 572 704 880 1036 1211 近年来,惠州市 GDP出现出快速进展态势, GDP增长率保持在 10%以上,年平均增长率为 14.6%； 2007 年惠州市 GDP突破千亿元大关,达到1085 亿元,增长 16%,跻身全国一类重点城市行

14、列,成为广东“ 千亿元城市俱乐部” 地新成员,经济进展跨 越一个标志性地台阶 . 从珠三角城市群来看,惠州市总体经济仍相对落后,市,位列珠三角第七 . （2）三次产业结构GDP仅高于珠海和肇庆 惠州地产业结构为“ 二三一” ,第一产业比重逐年下降,二三产业比重增 加； 2007 年惠州市三次产业结构比例有2006 年地 8.5 ：58.5 ：33 调整为 7.9 ：名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 58.8 ：33.3 ,产业结构进一步优化 .（3）社会固定资产投资年份固定资产投资额（亿元）GDP（亿元）比重200

15、2 年 104.73 525.46 19.9% 2003 年 224.53 586.46 38.3% 2004 年 297.61 686.45 43.4% 2005 年 351.9 803.43 43.8% 2006 年 307.67 934.96 32.9% 2007 年 484.23 1085.11 44.6% 惠州市社会固定资产投资总体上保持增长,受中海壳牌南海石化工程 2005 年同期有大投入, 06年初已竣工地影响, 2006 年固定资产投资显现了 12.6%地下降 . 2003年惠州市固定资产投资增幅达历史最高,同比增长了114%.主要是由于大亚湾区固定资产投资地推动,仅中海壳牌南

16、海石化工程地完成投资 94.91 亿元,在其带动效应影响下,促使许多外商在大亚湾投资.03 年后惠州固定资产投资增幅下降, 06年显现负增长后 07年快速反弹,增幅达到 57%. 惠州市固定资产在国民经济中地重要位置越来越明显,所占比例不断增大 . 2.2 居民收入水平 惠州市城镇居民生活水平不断提高,人均可支配收入以年均 9.6%增长, 2003 年增幅达到历史最高地 18.5%,之后增速趋缓 . 相对于惠州市经济地快速增长,惠州市人均可支配收入水平地增长速度偏低 . 第三章 惠州市商品房市场分析3.1 房地产开发投资市场年份房地产开发投资额（亿固定资产投资额（亿比重元）元）名师归纳总结 -

17、 - - - - - -第 7 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2002 年15.9 104.73 15.2% 2003 年23.2 224.53 10.3% 2004 年29.6 297.61 9.9% 2005 年43.8 351.9 12.4% 2006 年67.9 307.67 22.1% 2007 年137.3 484.23 28.4% 惠州市房地产开发投资保持快速增长,年平均增长速度为54.6%.2007 年惠州市房地产开发投资额达到 137.3亿元,同比增长了 102.2%. 房地产开发投资占固定资产投资比例不断增大,2007 年该比例达到 28

18、.4%,这与一线城市地 40-50%地比例仍存在肯定差距,但同时说明惠州房地产市场进展仍有很大地空间 . 房地产开发投资进入进展快车道,随着房地产投资地增长,房地产市场将出现更大地活力 . 3.2 商品房供应市场2007 年,惠州商品房施工面积1276.97 万平方 M,同比增长 74.6%.住宅施工面积 998.07 万平方 M,增长 105.3%；商品房竣工面积基本与 2006 年持平 . 整体上 看,惠州市商品房供应量逐年增加,施工面积增幅较快 .随着惠州市房地产投资地逐年增加,惠州市房地产市场无论是开工仍是竣工面 积都增长迅猛 . 但随着国家宏观调控政策地逐步落实并显其威力,开发商为了

19、降低 风险,适当放缓了开发步伐,除了储备土地外,适当了拉长了投资周期,导致年度竣工面积出现增幅减缓之势. 然而,地方政府一方面积极贯彻新政,积极推动签约工程尽早开工；另一方面加大市场土地供应量,导致年度开工面积增幅呈加速之势 .3.3 商品房需求2007 年惠州市商品房销售面积达383 万平方 M,同比增长 50.4%；而商品房销名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 售金额首次突破百亿元大关,达153.3 亿元,同比增长102.2%,从 2002-2007 年六年间惠州商品房销售面积与销售金额平均增长速度分别为43.8

20、%、66.4%来看,惠州商品房总体销售形势良好,但是从周边市场影响和城市进展连续性来看,未来地增长速度将在货币从紧和宏观调控政策下会出现反复震荡走势 .商品房竣工面积 商品房销售面积年份 / 指标（万）（万）供求比2002 年 87 56 1.54 ：1 2003 年 104 86 1.21 ：1 2004 年 87 101 0.86 ：1 2005 年 134 149 0.89 ：1 2006 年 173 255 0.68 ：1 2007 年 173 383 0.45 ：1 20022003 年惠州市商品房供应量大于销售量,市场处于供过于求状况,之后几年供求比逐步削减,市场处于供不应求状况,

21、2007 年供求比更是达到0.45 ：1,销售量远远大于供应量 .3.4 商品房价格惠州市房价连续走高 .2003 年惠州商品房均价显现了下滑,同比下降 17.5 ,此后房价一路走高, 2007 年商品房均价突破了4000 元,增幅达到 34.4 从 2007 年各月地价格走势来看,惠州市商品房销售均价为 4001 元/ ,比 06年上涨了 1025 元,上升了 34.4 个百分点,由于涨幅大,并且关系到民生问题,房价成为老百姓最为关注地焦点问题之一. 前 3 季度,惠州商品房价格整体呈上涨态势,由于从区域市场来看,惠州具有明显地价格“ 凹地” 特点,房价涨势与深圳及周边城市普遍上涨有很大关系

22、；“9.27 ” 房贷新政出台后,随着深圳市场地震荡,惠州房价涨幅放缓,部分楼盘特殊是大亚湾区域定价有所回落,如峰景湾、中天彩 虹城、格林童话、东江学府等工程价格均有所调整,没有调整价格地楼盘多数也在 促销、活动等方面频频出手,力图通过一些调控手段来促进产品销售 .2007 年惠州房价加速增长,可以归结为以下几个主要缘由：名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一是惠州经济加快进展,是支撑惠州房地产快速进展地基础. 近年来,惠州GDP出现快速进展态势, GDP增长率始终保持在 10%以上；二是城市化进程不断提速,使农村人

23、口向城镇集合,从而带来大量新增地住房需要 . 2000 年至 2006 年,仅仅 7 年地时间,惠州城市化率由 35.4%快速跃升至55.8%；而与发达国家 80%以上地城市化率相比,仍有大幅度地提升空间不言而喻,惠州城市化进程将带来大量新增地住房需要,从而促使房地产地进展 .三是外地品牌开发商入驻惠州,提升房屋品质.一些外来品牌开发商如万科、中信、合生、雅居乐、鹏基集团等纷纷到惠州开发建设大规模高档商品房,房屋品 质不断提升,房价也相对较高 .四是惠州“ 凹地效应” ,促使异地购房者纷纷投资置业惠州,从而拉动房价 上涨 .随着城市化进程加快,珠三角生活圈地交通日益便利,深圳每年新增地数十 万

24、人口有着庞大地置业需求,而深圳可开发土地资源日渐稀缺、深圳房价居高不下 地现状,使得广大深圳置业者开头把投资、置业地目光投向房价远远低于深圳却又紧邻深圳地周边城市 .而距深圳仅1 小时车程地惠州,自然成了深圳置业者最为关注地地区,加上惠州得天独厚地自然山水优势,人居环境特别优越,随着惠州一些 山水大盘地相继开发,深圳置业者纷纷涌向惠州 .五是物价以及土地交易价格上涨,推动房价上升.消费者物价指数（ CPI）,通常作为观看通货膨胀水平地重要指标 .一般说来,当 CPI3%地增幅时,称为通货膨胀；而当 CPI5%地增幅时,称为严峻地通货膨胀.2007 年 1-11 月,惠州市城市居民消费物价指数（

25、 CPI）103.9%,上升 3.9%,存在肯定地通货膨胀,从而增加了建 筑成本；同时土地交易价格由于经济地进展需求地增加而不断上涨,在实行“ 经营 性土地使用权招标拍卖挂牌出让” 政策后,土地价格更是大幅上涨,直接增加了房地产开发成本,也在推动了房价上升.以惠城江北 24 号小区 GJB2007-8 地块为例,名师归纳总结 2006年这块地曾拍卖流失,而2007 年该地块被万科以总价2.25 亿地高价竞得,平第 10 页,共 27 页均楼面单价高达 1859 元/平 M,高出挂牌起始楼面价1209元/平 M.- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 3.5

26、惠州房价收入比指标 /年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年人均可支配收入（元）10691 12674 13822 14884 15991 17310 户均人数3.94 3.88 3.81 3.76 3.76 3.73 户均可支配收入（元）42142 49156 52731 56037 60165 64566 商品房销售均价（元 /）2349 1939 2263 2542 2976 4001 110 商 品 房 总 价 / 套（元）258390 213290 248930 279620 327360 440110 房价收入比 6.13 4.34 4.72

27、4.99 5.44 6.82 2007 年惠州市地房价收入比偏高 . 依据国际标准,房价收入比超过 6 倍以上地属房价虚高,低于 6 倍地属合理范畴 .2003-2006 年惠州房价普遍处于合理地范畴之内,而 2007 年惠州房价收入比为 6.82 ,房价收入比相对偏高 . 其主要影响因素为： 2007 年高端别墅楼盘集中入市,在肯定程度上整体拉高了房价；惠州“ 凹地效应” ,促使以深圳为主地珠三角异地购房者纷纷投资置业惠州,从而拉动房价上涨；物价以及土地交易价格上涨,也推动房价上升 .从房价收入比来看,惠州目前大亚湾区和惠阳以及惠城电子产业巨额地工业投入尚未产生明显地收入拉动效应,随着惠州产

28、业布局地拉开和经济地连续进展,石油、电子、化工及珠三角产业转移所带来地经济拉动,人民收入和生活水平将得到庞大地提升,基于将来经济进展,房价并不高 .3.6 商品房空置状况2006 年之前,惠州市商品房空置率居高不下,2002 2005 年平均空置率26.1 .2006 年商品房空置面积为 61.1 万平方 M,与 2005 年同比下降了 26.4 万平方 M,空置率下降了 11.5 个百分点 .2007 年惠州市商品房空置面积为 72.3 万平方M,比上年年底增长了 11.2 万平方 M,上升 18.3 ；商品房空置率为 16.1%,比上年年底增长了 0.6 个百分点；与 2006 年相比,

29、2007 年惠州商品房空置状况有所增加.总体趋势说明：随着惠州工业化和城市化地推动,商品房需求也在逐步加名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 大,将来几年内,产业经济将拉动众多外来人口到惠州工作,带来大量地居住需求,空置率将会连续降低 .第四章 土地市场分析4.1 惠州土地市场简况2005 年惠州市开头进入土地放量供应阶段,当年供应面积超过 300万平 M,从供应区域来看,目前主要集中在惠城区,大亚湾和惠阳区公开出让供应地土地面积比较少,多数为转让用地或盘整用地 . 2006 年,中海壳牌工程建成试产,搅热了整个大亚

30、湾海疆；7 月中信深圳集团与惠州市政府签约,拿下占地1.7 平方公里地汤泉旅行度假村,同时仍优先获得了过境大路两旁金山湖地块和文头岭地块共 100 万平方 M 地房地产开发权 .受珠三角发达地区地价不断攀升地挤压,异地开发商纷纷进入惠州,特殊是深圳、深圳、东莞、香港等地投资商纷纷来惠州购置土地,目前已经进驻惠州地重量级开发商有： 万科、中信、合生、富力、珠江、金融街控股、雅居乐、深长城、招商 等.2007 年惠城区通过惠州市国土资源局招标、拍卖、挂牌出让或转让地住宅用地、商住用地以及商业用地共49 宗,成交土地面积为405.23 万平方 M,交易起始价 42.21 亿元,成交金额为69.17

31、亿元,超出起始价26.96 亿元 . 据悉,市政府确定地 2007 年土地出让净收益方案为33 亿元,截至年底,惠州市国土资源局全年上缴市财政土地出让净收益 40 亿元,比 2006 年地 18.5 亿元增加了 21.5 亿元,增长了 116%.2022 年,惠州市国土资源局方案实现土地出让总收益 85 亿元,其中土地出让净收益 60 亿元,比 2007 年增长 50%（数据来源：南方都市报）. 下面分别从不同角度对惠城区成交地块进行分析（备注：本文所分析地成交土地仅包括住宅用地、商住用地以及商业用地）.4.2 惠州市 2007 年土地市场总结（1）成交宗地类型比例名师归纳总结 - - - -

32、 - - -第 12 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 从上图可以看出, 2007 年度惠城区成交土地类型主要是商住用地,占成交总面积地 84%,其次是商业用地,占9%,再次是住宅用地,占7%.（2）片区成交宗地面积比例从上图可以看出,2007 年惠城区土地供应主要集中在陈江仲恺与数码工业园,两者之和占成交总面积地 53%,这说明随着两个区域地工业成熟,推动第三产业进展,城市转型阶段已经开头显形,随着工业化进程地加快,两个区域地第三产业特殊是房地产将会有很大地上升空间；其次是江北、东平水口以及龙丰上排,占成交宗地总面积地 40%,这三个区域处于主城区,因房地产开

33、发已进入初级阶段,后期具有较好地潜力而得到地产商地青睐；而下角、河南岸以及麦地地老城区,因城市老市区相对成熟,供应量小,仅占成交宗地总面积地 应） .（3）各片区成交楼面地价7%（麦地几乎无地供从上图可以看出,宗地成交金额最大地片区为东平水口,成交金额达到 18.50亿元；其次是陈江仲恺,成交金额为 12.37 亿元；第三是江北,成交金额为 11.33亿元；而河南岸、下角、麦地地老城区,成交宗地少,成交总额也较少 .片区楼面均价最高地是河南岸（1669 元 /平 M ）,其次是江北（1410 元 /平M）,再次是东平水口（ 1308 元/平 M）,而数码工业园（ 640 元/平 M）和陈江仲恺

34、（ 523 元/平 M ）地楼面价是惠城区最低地.其缘由主要是河南岸属于老城区,商业配套成熟,加上河南岸金山湖片区规划利好因素,而且隆生集团以 3.73 亿地总价（楼面价 2414 元/平 M）拿下了位于河南岸大朗肚地宗地,大大拉升了河南岸片区价格；江北作为惠州CBD,近两年房地产市场进展更是快速,其地价也快速攀升；而陈江仲恺和数码工业园属于工业园区,房地产市场刚起步,所以总体楼面价 不高 .（4）07 年各季度土地成交面积从上图可以看出,第一季度土地成交总面积最大,占成交宗地总面积地58.3%,主要是第一季度所成交地块宗地面积较大；其次是第三季度,占成交宗地名师归纳总结 - - - - -

35、- -第 13 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 总面积地24.4%；而第四季度成交总面积最小,仅占成交宗地总面积地6.8%,这与新政出台后,政府出让土地削减,开发商拿地积极性下降有关 .（5）各类开发商拿地比例从上图可以看出, 2007 年外地品牌开发商在惠城拿地面积占成交宗地总面积地 40%,昭示着外地品牌开发商如万科、中信、合生、雅居乐、鹏基集团等已开头大举进驻惠城；而本土知名开发商拿地面积占成交总面积地 16%.（6）各类开发商城区拿地金额比例从上图可以看出,外来品牌开发商在惠城拿地金额占土地成交总金额地 56%,房地产市场外来资本地进入,必定带来惠州房

36、地产市场地猛烈竞争 .第五章重点区域市场分析惠州正从沿江城市向沿海城市转变.“ 北优南拓” 是惠城区城市进展地主基调,“ 北优” 即重点进展江北片区惠州行政商务区（CBD）；“ 南拓” 就是重点进展惠城与惠阳城市经济干线上地金山湖片区将来城市生态豪宅集中区 .另外作为新兴工业城镇地陈江片区与水口片区将成为将来“ 卫星城镇” 区域进展最具进展潜力地片区 .5.1 江北片区惠州 CBD 江北作为惠州 CBD,是集办公、文化训练、商业、休闲、体育运动、居住等为主地综合区,其区位优势特别明显,是惠州热点版块之一,这一片区地楼盘代表了惠州市房地产开发地高端水平. 而奥林匹克花园、合生 帝景湾、金裕碧水湾

37、、丽日 百合家园、水云居、卢浮公馆、中信城市时代、凯宾斯基、峰璟国际等商务、名师归纳总结 高端住宅工程更是奠定了江北高端大盘集合地地市场位置.第 14 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 5.2 金山湖片区惠城地“ 南部新城”金山湖片区作为城市进展地“ 南拓” 区域,目前楼盘主要集聚别墅、小高层、高层地中高端居住工程为主.随着南部新城规划和金山分区规划地出台,金山湖片区地区位价值日益突现 .可以预见,该片区将成为 2022年热点进展区域之一 .5.3 水口片区惠州副城市中心2007 年 6 月 15 日惠州市规划局公布了惠州市水口中心区掌

38、握性具体规划（调整扩区）草案,该草案在2005 年出台地惠州市水口中心区掌握性具体规划基础上扩大了区域范畴,将原先规划为3 平方公里地水口中心区扩展到5 平方公里 . 水口中心区地功能定位为水口街道地行政、文化体育和商贸中心,环境美丽地滨水综合区 . 水口撤镇成立街道,开头快速融入惠城,水口中心地区已经成为惠城东部开发地热点地区 .第六章 惠州市 2007 年焦点回忆6.1 重大政策回忆在住房政策方面,国务院于8 月 13 日公布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难地如干看法（国发200724 号文） .看法明确要求,“ 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难地政策

39、体系” ；另外,建设部等部门于 11 月份下旬联合发布了廉租住房保证方法和经济适用住房治理方法 .廉租住房和经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系地组成部分 .相伴着廉租房和经济适用房政策地“ 落地” ,预示着我国住房制度即将进入一般商品房与政策性保证住房并行地“ 双轨制” 时代 .在货币政策方面,中国人民银行年内六次加息并且10 次上调存款预备金率,力度之大,频度之繁为历史新高 .该政策地执行落实,旨在削减社会流淌性资金,抑制货币信贷过快增长,从而有利于防止经济增长由偏快转为过热,有利于防止物名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 27 页精选学习资料 - -

40、 - - - - - - - 价由结构性上涨演化为明显地通货膨胀 .在土地政策方面, 9 月 28 日国土资源部部长徐绍史签署第 39 号令,即招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,规定强调,受让人必需付清整宗地全部土地出让金后,方可领取国有建设用地使用权证.此举将提高拿地准入门槛,加大开发商资金压力,并且部分中小开发商将被剔除,土地资源地流向将进一步导 向大集团以及上市公司 .另外,国土资源部、财政部、中国人民银行于 12 月 3 日联 合制定发布了首部全国性地土地储备治理方法,该治理方法地出台,标志 着我国土地市场将由多个部门供应“ 生地” 逐步转变为集中治理和供应“ 净地”（即产权清楚

41、、配套完善、土地平整地土地）,有利于形成规范透亮地土地出让制 度.在一系列紧密政策调控下,惠州房地产市场受到了很大程度地影响,特殊是“ 9.27” 国家房贷新政出台后,对惠州连续半年之久地异地投资客掀起地购房狂潮 有了明显地遏制作用,楼市正朝着自住性需求为主地方向逐步回来 .“ 十一” 黄金周后,惠州楼市热度明显下降,前段旺销地购房现象被观望氛围所取代,市场进入理性调整期. 随着异地投资客受政策影响纷纷退市后,此前热衷异地投资客地开发商开头转战本土市场 . 主战场转移预示着理性地回来,也说明工 程销售周期拉长,销售压力加大,营销方式也随之趋向多元化,营销渠道将全面拓宽.6.2 热点因素分析（1

42、）城市整体规划利好不断 大亚湾分区规划2007 年 12 月 7 日,惠州市规划建设局公示了惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2022）（草案） .该规划目标是以“ 石化新城、绿色港湾” 为核心,把大 亚湾打造成一个具有世界级影响力地石化之都、一个现代化国际化地港口物流区、名师归纳总结 一个代表惠州21 世纪建设水准地生态型滨海新城.可以预见,将来一个现代滨海石第 16 页,共 27 页化新城区将在大亚湾崛起.- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 大亚湾地区分区规划范畴包括大亚湾行政辖区内地265 平方公里陆域面积和488 平方公里海疆面积 .规划目标是以“ 石化新城、绿色港湾” 为核心,打造：一个 具有世界级影响力地石化之都、一个现代化国际化地港口物流区、一个代表惠州 21 世纪建设水准地生态型滨海新城 .其功能定位为惠州市地城市次中心和推动沿海进展战略地龙头、以大石化、大 港口、大物流为主导地产业极化区、惠州滨海形象展现地窗口 .规划在“ 五区一岸 两轴、三带、四心、五组团” 地空间布局结构 . 线” 总体布局地基础上,提出“ 两轴” 是指 23 号路城市进展轴南北向贯穿中心区,是中心区重要地进展轴 线和生活轴线；石化大道为东西向城市进展轴贯穿西区、中心区、石化区和霞涌等 组团,向西连接深圳龙岗区,向东连接惠东县,既是城区功