黄山某旅游项目商业计划书.doc

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1、黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书目 录投资要点 .71 项目概况 .91.1 项目公司简介.91.1.1 注册情况.111.1.2 股本结构.121.1.3 企业组织结构.131.1.4 重大经营决策程序与规则.161.1.5 重要财务决策程序与规则.171.1.6 对高管人员的选择考评和激励约束机制.181.1.7 内部控制制度评价.181.2 项目内容介绍 .191.2.1 项目建设概况.191.2.2项目主要内容.19项目工期：三年。.191.2.3 项目规划图.212 项目投资环境.222.1 项目所在地概况.222.1.1 歙县概况.222.1.2 深渡镇概况.242.2 当地

2、旅游投资环境.262.2.1 行业管理体制.26黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书2.2.2 歙县主要旅游资源.272.2.3 投资成本分析.312.2.4 项目投资政策.323 项目产品市场分析.343.1 我国旅游行业分析 .343.1.1 旅游业总收入 12 年间 CAGR 为 16.15%.343.1.2 中国旅游业得到了全面复苏.353.1.3 旅游服务产品需求升级而有效供给不足.373.2 中国旅游业发展前景 .423.2.1 影响旅游业的发展因素.423.2.2 国内旅游需求前景预测.443.3 我国酒店行业分析 .473.3.1 我国酒店业发展现状.473.3.2 我国酒店

3、业发展前景.493.3.3 我国高星级酒店现状.513.4 安徽省旅游业分析 .533.4.1 安徽省旅游业现状.533.4.2 安徽省旅游业发展前景.544 项目市场需求与前景分析.564.1 景区客源市场定位.564.1.1 一级客源市场.56黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书4.1.2 二级客源市场.574.2 影响旅游客流量的因素分析.584.2.1 宏观因素分析.584.2.2 微观因素分析.595 业务发展目标.635.1 总体发展计划.635.1.1 总体目标.635.1.2 主要经营理念.635.1.3 发展战略.645.1.4 整体经营目标和主要业务的经营目标.655.2

4、 具体业务战略及业务计划 .655.2.1 产业化战略.655.2.2 人才战略.665.2.3 项目开发计划.665.2.4 市场与客户开发计划.666 项目投资方案.686.1 项目投资估算.686.1.1 项目投资建设比例分析.686.2 融资方案.706.3 投资者权益保障 .717 项目财务预测.72黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书7.1 财务预测说明 .727.2 经济效益测算.73黄山千岛旅游度假中心项目.73总收益预计：7.7394 亿元人民币 .73销售收益预计：.73黄山千岛旅游度假中心项目.74三年投资汇报 1.7778 亿元人民币。.74平均投资年汇报 5925.

5、9 万元人民币； .74投资年汇报率 11.44%。 .748 风险分析.748.1.1 经营风险.748.1.2 行业风险.768.1.3 市场风险.768.1.4 政策风险.778.1.5 项目投资风险.778.2 风险控制.778.2.1 经营风险对策.778.2.2 行业风险对策.798.2.3 市场风险对策.798.2.4 政策风险对策.808.2.5 项目投资风险对策.80黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书投资要点黄山信息旅游度假开发中心，主营旅游景点开发、经营，是一个担负黄山千岛旅游度假基地建设任务的综合性开发企业。本项目拟选址于黄山信息港、新安江畔的 605 亩地块进行综合

6、开发。根据总体规划，主要以“别墅+酒店” 、 “酒店+公寓”为主导产品类型的千岛旅游地产开发模式，规划开发区块分别为旅游度假酒店区、度假别墅区、旅游商业区和农家度假区等旅游房产市场。在国家加强宏观调控和结构调整的政策影响下，旅游产业作为被鼓励和重点培育的产业将吸引更多投资商的目光。旅游产业进入门槛低、投资预期好、收益稳定的特点将逐渐被社会认知。目前，人们随着经济水准的日益提高，把以往仅仅停留在“观光”层面的旅游观念正向“度假”的概念过渡，并呈现一片上扬之势，由此催生的旅游房产也开始迈向度假时代，旅游地产迎来了历史上绝无仅有的黄金开发周期。 同时，安徽省在建或已建成的一些大项目对资本市场的良好示

7、范作用，以及全省对新谋划项目积极的招商推介，将使旅游投资项目逐渐扩大影响。安徽省旅游产业发展壮大和关联带动作用的增强，各级党委、本项目拟选址于黄山歙本项目拟选址于黄山歙县深渡港、新安江畔的县深渡港、新安江畔的 605605亩地块进行综合开发。亩地块进行综合开发。黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书政府对旅游产业重视程度的不断提高，政府主导型旅游的巨大产业功能将逐步显现。旅游业发展的政策将更宽松，环境将更好。投资热点将更加突出，建设资金将更加充盈，旅游产业将走上一条快速、健康、可持续的强劲发展之路。本项目总投资 5.18 亿元人民币，本项目收入总额为 7.7394 亿元人民币，三年平均投资年回

8、报 5925.9 万元，年汇报率 11.44%。项目具有一定的盈利能力。项目财务净现值为项目财务净现值为 万万元，内部收益率元，内部收益率 % %，投资，投资回收期回收期 年。项目具有一年。项目具有一定的盈利能力。定的盈利能力。黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书1 项目概况1.1 项目公司简介五岳归来不看山，黄山归来不看岳。明代旅行家、地理学家徐霞客春游黄山，赞叹说：登黄山天下无山。千岛湖，被世人誉为“国际花园城” ，人间仙境。黄山千岛旅游度假开发中心，就座落在：天下第一奇山黄山脚下；国际花园城千岛湖上游；国家级风景名胜区新安江山水画廊之中。2006 年春节刚过，一批来自海内外的浙江籍商人

9、，在江南选择投资项目时，来到黄山与千岛湖水上旅游线的节点，安徽省歙县深渡港，一眼就被这秀丽的山水吸引住了。优越的地理环境； 原生态的山水人文；花样众多的农特产品；深厚的徽文化历史底蕴。这里，独具魅力，引人注目，令人惊喜；这里，是现代都市人所稀缺的风水宝地；黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书这里，也是都市人所梦寐以求的田园生活。于是，大家选定在这投资。2006 年 XXXXX 公司成立。公司股东来自中国侨乡浙江青田，70%是长年旅居欧洲的华侨。一期投资 XX 亿人民币，开发面积 605 亩。项目定位：生态旅游度假基地。开发地：安徽省黄山市 XX。该项目被列为安徽省 861 重点工程，黄山市

10、443 行动计划和 X 县重点工程。新安江是徽商的母亲河，是徽文化的重要发祥地和徽商的起源地。新安江畔的深渡镇是全国中心镇和试点镇之一，是徽州通往浙江的水上咽喉，重要的物资集散地，也是黄山市最大的内陆码头。这里是典型的中国江南小镇，民风淳厚，村落古朴，山水秀丽，是天然的氧吧。每年经深渡港码头南来北往的中外游客达数十万人次。当前，正是我国旅游地产开发的黄金期。我们在开发理念定位上，从根本上摈弃了以往开发商唯利是图掠夺性的土地开发，选择对环境、资源和生态充分保护利用的可持续发展的模式，倡导“规划就是财富，环境就是优势”等现代发展理念，在旖旎秀美的山川风光中，打造出与山水和谐的旅游度假生活美景。旅游

11、地产建筑的最高境界是让地产成为一种文化，黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书从而做到地域性、民族文化和现代建筑艺术的有机融合、完美统一。每一个建筑都是用文化来传承文明和丰富建筑内涵的。为了使项目开发定位更加科学、准确和合理，我们耗资上百万元，邀请了国内外 20 多家规划设计和专业策划公司为我们项目出谋划策。该项目总规划面积 30.3 万平方米，建筑占地面积 5.87万平方米，总建筑面积 24 万平方米。容积率 1.2，绿化率 46.5。目前，总体规划设计工作已经有关部门评审通过，进入全面施工建设阶段。我们以深厚的徽文化为背景，以新安江山水画廊为载体，以日益兴旺的旅游产业为主导。开发后的黄山千

12、岛旅游度假基地，将成为上海的后花园；杭州的御花园；黄山市的会务中心和国际黄金旅游线上的又一旅游休闲度假胜地。让游客来这里体验徽州文化，看徽山、赏徽水、尝徽菜、听徽戏、带回三潭枇杷，贡菊，黄山茶和徽州土特产。1.1.1 注册情况一：企业名称：XXXX 房地产开发有限公司住 所：XXXXXX 黄山大道法定代表人：XXXX黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书注册资金：XXXXX实收资本：XXXX企业性质：有限责任公司成立日期：XXXXXX经营范围：房地产开发、商品房销售；旅游项目建设；建筑材料销售；房屋中介服务。注册号：XXXXXXXXXXXX二：企业名称：XXXXXXX 度假开发中心住 所：XX

13、XXX 黄山大道法定代表人：XXXXX注册资金：XXXXX 整实收资本：XXXXXX 整企业性质：合作成立日期：XXXXXXX经营范围：旅游景点开发、经营。注册号：XXXXXX1.1.2 股本结构黄山 XXXXX 旅游度假开发中心暨黄山 XXXX 房地产开发有限公司注册资本 XXXXXX 万元人民币，由XXXX、XXX、XXX、和 XXX 共同出资组建，注资额分黄山诸葛房地产开发有黄山诸葛房地产开发有限公司注册资本限公司注册资本 10001000 万元万元人民币，由诸葛育平、詹志人民币，由诸葛育平、詹志平、干再鸣和金苏林共同出平、干再鸣和金苏林共同出资组建。资组建。黄山 XX 旅游度假基地项目

14、商业计划书别为 XXX 万元、XXX 万元、XXX 万元和 XXX 万元人民币。图 1.1 项目企业股本结构1.1.3 企业组织结构本企业的主要业务及职能管理部门包括： 董事会办公室董事会办公室是董事会处理日常工作的办事机构，负责董事会文秘管理、公关接待、后勤保障、综合研究等工作的综合协调职能部门，具有调研信息、查办和协调功能。 财务部财务部负责建立健全企业的财务管理细则和会计核算体系；依法办理会计事务，处理有关凭证、簿记、报表等核算工作，及时向有关部门提供会计信息；负责企业财务管理、成本费用控制等各项管理工作，制定筹资、投资、股利分配、税务筹划方案并实施相应的管理，参与制定资本运作方案，对会

15、计信息进行处理，为企业管理和决策提供依据；企业内部稽核；处理企业与银行、税务、财政等政府部门之间的有关财务事项，并协调好与这些部门之间的关系；企业内部与财务工作相关的业务培训。黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 人力资源部人力资源部负责建立和完善人力资源管理的规章制度及实施；人事档案管理，员工招聘、调配、解聘，做好企业人才信息储备；建立并实施员工激励体系，核定员工薪酬、福利；建立并实施员工保障体系，办理员工的各种保险；拟定员工培训计划并负责实施，充分挖掘员工潜质；实施考勤、绩效考核，拟定相应奖惩措施。 投资发展部投资发展部负责收集整理行业发展动态及相关信息，为企业制定发展规划提供参考；根据

16、企业发展规划，寻找投资项目，进行项目策划，建立项目储备；根据企业确定的拟投资项目，牵头进行可行性研究；组织项目建设；参加企业资本运作方的拟定等。 行政管理部行政管理部负责建立和完善各项行政、办公管理的规章制度；督促各部门贯彻落实企业规章制度和决定；承担总经理秘书工作；企业日常办公事务和后勤、公关、接待；公司保密工作和行政办公范围内的安全管理；配合营销部进行公司形象宣传和企业文化建设；管理用固定资产、办公用品等实物管理；管理企业文件、资料、印信；企业各类会议的会务工作，以及总经理主持会议的会议资料管理。黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 营销部营销部负责市场营销统计资料和数据的收集整理；制定

17、企业经营目标，策划经营战略；根据市场情况及经营目标，制定促销方案和广告宣传方案，经批准后实施；根据市场情况及企业资源，进行产品策划、拓展经营项目。 办事处办事处负责与企业业务相关的政府部门、股东单位、中介机构等组织进行联络。为企业各部门工作人员提供工作场所及办公用具；收集行业、企业、政府的相关信息和政策。 审计部企业内部审计由审计部负责。黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书图 1.2 项目企业组织结构图1.1.4 重大经营决策程序与规则企业总体实行制度化管理，企业的重大经营决策，如重大投资决策或重要财务决策，均通过董事会按职权范围决策，按程序进行。董事会是企业的决策机构，有关职能部门作为决策

18、机构的下层组织，行使其智囊团和参谋部的职能。每项重大决策前，先由有关职能部门在充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议，重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后，提交董事会讨论决策。企业实行现代企业管理企业实行现代企业管理制度，设有董事会和总经理。制度，设有董事会和总经理。黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书具体决策程序为：首先由专业职能部门根据企业生产经营管理及发展需要，就需要决策事项进行前期调研后提出建议，然后由企业内部高级管理及技术人员组成的各专业委员会结合企业发展战略规划,对其进行投资价值分析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨,为董事会决策提供科学的依据,规避企

19、业投资失误和风险；同时，企业还成立行业权威和社会专家组成的战略投资委员会和独立审核委员会参与重大投资决策的评估，提供专业化的咨询意见。在此基础上，根据公司法和企业章程规定的程序、权限进行重大经营决策。1.1.5 重要财务决策程序与规则图 1.3 企业财务决策程序与规则财务部汇总决策目标提供重要财务资料财务部汇总决策目标提供重要财务资料企业财务总监组织初审企业财务总监组织初审经理办公会议审查经理办公会议审查董事会决议通过董事会决议通过决策结果决策结果决决 策策 权权 限限 范范 围围 内内决策权限范围内决策权限范围内黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书1.1.6 对高管人员的选择考评和激励约束

20、机制 高管人员的选择董事长根据企业实际情况提出执行总经理及其经营管理班子的建议人选，提交董事会讨论通过；执行总经理可根据企业实际生产经营管理情况提出其他高管人员的建议人选，提呈董事会审定。董事会秘书亦由董事会聘任。 高管人员的考评企业董事会以“提高运营质量和增加经济效益”为标准，结合项目进度、利润指标、管理要求等各项任务指标制订合理的年度目标责任制，并进行认真分解、层层落实，制订各自的内部目标责任制，并制订相应的与之配套的内部考核指标体系，从而保障企业“利润最大化”和“股东利益最大化” 。 高管人员激励和约束机制企业规范内部控制和运营，完善内部激励与约束机制，建立年薪制等内部奖励和提升制度，提

21、高管理层尽职工作的积极性和工作效率，从而为实现企业稳健及持续发展目标在制度、机制等方面提供强有力的保障。1.1.7 内部控制制度评价企业按照企业会计准则 、 企业会计制度和有企业制定的内部控制制企业制定的内部控制制度是完整、合理的，并得到度是完整、合理的，并得到了有效执行。了有效执行。黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书关法律法规的规定建立健全了内部控制制度，所制定内部控制制度的内容主要包括对货币资金、融资、采购与付款、实物资产、成本费用、销售与收款、工程项目、对外投资、对外担保等经济业务活动的控制。企业内部控制的方法主要包括：组织结构控制、授权批准控制、会计系统控制、预算控制、财产保全控制

22、、人员素质控制、风险控制、内部报告控制、电子信息系统控制等。1.2 项目内容介绍1.2.1 项目建设概况（1）将新安江畔 605 亩土地打造成为：上海的后花园；杭州的御花园；黄山市的会务中心和国际黄金旅游线上的又一旅游休闲度假胜地。 ，以浓缩徽文化为主要内容的观赏景点，以招览游客。1.2.21.2.2 项目主要内容项目主要内容项目工期：六至八年。建设内容：总用地 303277 平方米规划净用地 228848 平方米总建筑面积 240002 平方米本项目拟选址于黄山歙本项目拟选址于黄山歙县深渡港、新安江畔的县深渡港、新安江畔的 605605亩地块进行旅游度假综合开亩地块进行旅游度假综合开发。发。

23、黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书其中：产权式度假酒店 36360 平方米临江观景酒廊 3600 平方米商务度假酒店 23260 平方米高级接待中心 2200 平方米园林商铺 76250 平方米农贸市场 1800 平方米综合服务中心 3100 平方米垃圾中转站 600 平方米多层乡村住宅、商住楼 49280 平方米新农村民居 39552 平方米辅助房 800 平方米医疗站 200 平方米邮局 400 平方米幼儿园 2600 平方米绿地面积 142100 平方米广场道路 29200 平方米建筑占地面积 58720 平方米容积率 1.2绿化覆盖率 46.55总住户数 480 户停车位 240

24、位黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书1.2.3 项目规划图图 1.4 项目规划图黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书2 项目投资环境2.1 项目所在地概况2.1.1 歙县概况【概况】歙县总面积 2122 平方公里，2004 年末总耕地 16.2 万公顷，辖 28 个乡（镇） ，425 个行政村。2007 年全县上下在县委、县政府的坚强领导下，以科学发展观为统领，以“三大建设推进年”为抓手，勇于创新，抢抓机遇，全县经济实现了又好又快发展，各项社会事业不断进步，和谐社会建设加快。全县实现国内生产总值 57.6 亿元，比上年增长 13%。图 2.1 歙县现状图黄山 XX 旅游度假基地项目商业计

25、划书【农业】歙县认真贯彻中央一号文件及一系列惠农政策措施，极大地调动了农民的生产积极性，农业丰产丰收。2007 年全年实现农林牧渔业总产值 14.3 亿元，按 90 价计算比上年同期增长 8.6%。 【工业建筑业】工业生产保持较快的发展势头，2007 年全年完成社会工业增加值 22.27 亿元，按可比价计算增长 18.9%，占生产总值比重 45.6%。规模以上工业企业 93 户，工业产值在亿元以上的有 8 户，同比增加 3 户，完成工业总产值 43.09 亿元，同比增长 45.6%，实现工业增加值 12.26 亿元，同比增长 31.3%；产品销售率为 97.8%。【贸易外经旅游】消费市场稳步升温。2007 年全年社会消费品零售总额 17.91 亿元，同比增长17.5%，其中县级零售额 77827 万元，增长 19.7%，县以下零售额 101314 万元，增长 15.8%。分行业看，批零贸易业实现零售额 149654 万元，增长 16.5%，住宿餐饮业实现零售额 28965 万元，增长 22.4%，其他实现零售额 522 万元，增长 32.2%。全年实现外贸进出口总额 3216 万美元，下降 15%。其中出口总值 2169万美元，增长 2%。【财政