第八章物权法律制度.doc

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1、【考点七】物权的民法保护（）（P309）1物上请求权（2011年调整）（1）请求返还原物【案例1】老王将自己的房屋出售给叶某，并将房屋交付给叶某使用，但是未办理过户登记；本案中，所有权尚未发生转移，老王仍是房屋所有权人，但老王无权要求叶某返还房屋，因为叶某对房屋的占有是有权占有。【案例2】老王将自己的房屋出售给叶某，并将房屋交付给叶某使用，但是未办理过户登记；老王去世后，小王继承了老王的遗产，并将房屋卖给不知情的杜某，办理了产权转移手续。本案中，叶某的占有相对于老王、小王而言是有权占有，因此老王和小王均无权要求叶某返还房屋；但是叶某的占有相对于杜某而言是无权占有，杜某取得房屋所有权后可以要求叶

2、某返还房屋。（2）请求排除妨害或者消除危险2债权请求权（1）物上请求权基于物权本身产生，因此其权利的行使不以相对人有过错为必要。债权请求权则多以相对人主观上有过错为必要。（2011年新增）（2）在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。【考点八】所有权（P310）（一）业主的建筑物区分所有权（）【解释】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。三种权利是一个整体，不得分离（其中，专有部分所有权是主权利，共有部分的权利和成员权是从权利）；权利人不得保留专有部

3、分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权；在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。1业主的界定（2011年新增）业主是指依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人。【解释】基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。2物业使用人的权利、义务（2011年新增）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。3物业费的交纳（2011年新增）业主与物

4、业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业可以请求业主承担连带责任。4专有部分所有权的行使（1）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如业主对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙等。（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。5车位占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；为了解决车位紧张问题，即使是属于开发商所有的车位，法律也对开发商的处分权进行了限制，要求在建筑区划内规划用于停放汽车

5、的车位、车库首先满足业主需要。6业主大会的决议（1）一般决议：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。制定和修改业主会议议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。（2）特别决议：应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施。【解释】“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

6、“专有部分面积”根据不同情况处理，一是按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。【相关链接1】出席会议的同一表决组的债权人“过半数”同意重整计划草案，并且其所代表的债权额占该组债权总额的2/3以上的，即为该组通过重整计划草案。【相关链接2】债权人会议通过和解协议的决议，由出席会议的有表决权的债权人“过半数”同意，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的2/3以上。7建筑物区分所有人在转让其权利时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。（二）共有（）按份共有共同共有

7、对内关系占有按份额占有共同（平等）占有使用由全体共有人协商决定共同（平等）使用收益/费用按份额享有/负担共同享有/负担处分份额自由处分，但共有人在同等条件下享有优先购买的权利物应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外全体共同共有人同意对外关系享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外【解释1】共有人对共有方式没有约定或约定不明确的，除共有人之间具有家庭关系的外，视为按份共有。【解释2】处分“份额”和处分“物”不同：处分份额的结果是共有人发生变更或者消灭共有状态，处分物的结果是共有物变为第三人所有。（1）甲乙共有一物，甲拟

8、转让自己的份额，如果乙购下甲的份额，此物归乙一人所有，如果是丙购下甲的份额，此物归乙丙共有；（2）甲乙共有一物，双方协商一致后准备处分该物，丙购下此物后，此物归丙一人所有。【解释3】对共有的不动产或者动产作重大修缮的，也应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。【解释4】偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。（相当于费用的内部分担）。（三）相邻关系（）相邻关系是指两个或两个以上“相互毗邻的不动产”的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。包括但不限于：1因通行而产生

9、的相邻关系；2因用水、排水产生的相邻关系；3因修建施工、防险发生的相邻关系；4因通风、采光而产生的相邻关系；5因不可量物（大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质）产生的相邻关系。【解释】如果不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产并造成损害的，应当给予赔偿。【考点九】用益物权（P316）【解释】用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利；包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和准物权。（一）土地承包经营权（）1设立土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。2流转（1）在承包经营权限内，承包权人有权根据法律规定，采取转

10、包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转期限不得超过承包期的剩余期限；采取互换、转让方式流转没有办理登记手续的，不得对抗善意第三人。（2）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。（二）建设用地使用权（）1设立（1）建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是设立、变更、转让、消灭建设用地使用权的生效条件。（2）建设用地使用权的取得方式有出让、划拨两种方式，划拨是无偿取得建设用地使用权的方式。【解释】凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，都应当采取招标、拍卖等公开竞

11、价的方式出让。2流转（1）除法律另有规定外，权利人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。（2）“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。当建筑物转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。（3）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（三）地役权（）【解释】地役权，是指不动产权利人（包括土地所有人、地上权人以及土地的承租人），为了自己利用不动产的方便或者不动产利用价值的提高，通过约定得以利用他人不动产的权利。其中为他人不动产利用提供便利的不动产称为供役地，而享有地役权的不动产称

12、为需役地。【辨析：地役权VS相邻关系】地役权和相邻关系很容易混淆，通过下列3个例子帮助大家区分：例1：甲、乙、丙三个村庄相互毗邻，有一条小河依次流经甲乙丙三个村庄，甲、乙、丙三村因该河流的用水产生相邻关系（见图1）。例2：甲、乙、丙三个村庄相互毗邻，有一条小河流经甲村，丙村为了用水方便，与甲、乙两村协商，修建一条水渠通过甲、乙两村的土地将河水一部分直接引流至丙村以方便农业灌溉，由丙村每年分别向甲、乙两村支付一定的费用作为补偿。本案中，丙村为了自己土地上农业灌溉的方便，通过与甲、乙两村约定利用甲、乙两村土地，享有的是地役权；甲、乙两村的土地是供役地，丙村的土地是需役地（见图2）。 甲 丙乙甲乙

13、丙 图1：相邻权 图2：地役权【解释】相邻关系的建立往往是因天然链接产生的，如案例1中，小河是天然流经甲、乙、丙三村的（如长江，天然流经重庆、南京、上海等）；地役权是人为产生的，如案例2中，引水渠是人为修成的（如南水北调工程）。例3：甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发海景房的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲乙公司约定设定的是地役权，是一种更高标准的限制，是要观海景，而不仅仅是不得影响通风、采光（相邻关系）。1地役权的不可分性（1）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享

14、有地役权。（2）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。【案例】甲开设一家餐馆，但是其门前屋后均没有地方停车，于是甲与隔壁的乙协商，支付给乙10万元，取得永久使用乙门前的空地停车的权利。（1）后来甲的餐馆因经营不善关闭，其经营用房分隔成两部分，一部分转让给丙开烟酒商店，另一部分转让给丁卖烧烤，丙丁均有权使用乙门前的空地停车；（2）如果是乙将自己的房屋分别转让给戊和庚，则甲（或者丙、丁）可以向戊、庚主张使用空地停车的权利；（3）需要注意的是，丙、丁向乙主张地役权不要求地役权经过登记，但是甲（或丙、丁）向戊、庚主张

15、地役权时，应当考虑地役权是否经过登记，如果未经登记，不得对抗善意的受让人戊和庚。2地役权的设立地役权自地役权合同生效时设立；当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。3地役权与其他用益物权的关系（1）先地役，后用益土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。【案例】甲村有一块空地，该村与临近的乙工厂达成协议，允许乙工厂在土地之下铺设管线。后来，甲村将该空地作为宅基地批准给村民丙使用，丙无权要求乙工厂移走管线（以地役已经登记为前提）。（2）先用益，后地役土地上已设

16、立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。【解释】用益物权的设立是对所有权的限制，地役权涉及的是土地的占有、使用、收益权能，土地上一旦设立有用益物权，这三项权能属于用益物权人享有，所有权人不再享有这三项权能，此时，如欲设立地役权应当与用益物权人协商。（3）以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外；以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让（地役权的从属性）。【解释】地役权不得与需役地相分离单独转让；地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离，作为其他权利的标的，如不得单独设定抵押。4地役权的效力（1）地役权人有权依据合同约定的利用目的和方法利用供役地，同时尽量减少对供役地权利人物权的限制。（2）地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。（3）如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经“两次”催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使地役权消灭。