无形资产其他资产及资产减值.ppt

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1、第七章第七章 无形资产及其他资产无形资产及其他资产1、掌握无形资产的初始计量和后续计量的规则，掌握无形资产取得、摊销和处置所涉及的会计处理。n n2、了解商誉的概念及其所涉及的会计处理，了解其他资产的构成。第一节第一节 无形资产无形资产n n一、无形资产的概念及特征一、无形资产的概念及特征n n无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。态的可辨认非货币性资产。n n基本特征：基本特征：n n1 1、无形资产不具有实物形态、无形资产不具有实物形态n n2 2、无形资产属于非货币性长期资产、无形资产属于非货币性长期资产n n3 3、

2、无形资产具有可辨认性、无形资产具有可辨认性n n4 4、无形资产是为企业使用而非出售的资产、无形资产是为企业使用而非出售的资产n n5 5、无形资产在为企业创造经济利益方面存在较大、无形资产在为企业创造经济利益方面存在较大不确定性不确定性n n二、无形资产的内容二、无形资产的内容n n无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。n n三、无形资产的分类三、无形资产的分类n n1、无形资产按其取得来源，可分为外部取、无形资产按其取得来源，可分为外部取得的无形资产和内部开发的无形资产两大得的无形资产和内部开发的无形资产两大类。类。n n2、无形资产按使用寿命能否确定，可分

3、为、无形资产按使用寿命能否确定，可分为使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产。定的无形资产。设置帐户设置帐户n n无形资产n n 费用化支出 n n研发支出 n n 资本化支出 n n累计摊销（备抵帐户）四、无形资产的确认和计量四、无形资产的确认和计量n n无形资产的初始计量无形资产的初始计量n n无形资产通常是按实际成本计量无形资产通常是按实际成本计量，n n即以取得无形资产并使之达到预定用途而即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本。发生的全部支出，作为无形资产的成本。对于不同来源取得的无形资产，其成本构对于不同来

4、源取得的无形资产，其成本构成不尽相同成不尽相同。无形资产的确认和计量无形资产的确认和计量n n1.外购的无形资产外购的无形资产=括购买价款括购买价款+相关税费相关税费+直接归属于使该项资产达到预定用途所发直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。生的其他支出。无形资产的确认和计量无形资产的确认和计量n n购入无形资产购入无形资产超过正常信用条件延期超过正常信用条件延期支付支付价款，实质上具有融资性质的。价款，实质上具有融资性质的。n n应按所购无形资产购买价款的应按所购无形资产购买价款的现值现值借记借记“无无形资产形资产”科目，按应支付的金额，贷记科目，按应支付的金额，贷记“长长期应付

5、款期应付款”科目，按其差额，借记科目，按其差额，借记“未确认未确认融资费用融资费用”科目。科目。n n 207年年1月月1日，光明公司从中国科学院购日，光明公司从中国科学院购入一项专利，专利转让费用入一项专利，专利转让费用1 000万元，款万元，款项已从开户银行划转。会计处理如下：项已从开户银行划转。会计处理如下：n n借：无形资产借：无形资产专利权专利权 10 000 000n n 贷：银行存款贷：银行存款 10 000 000n n光明公司从中国科学院购入一项专利，专利转让费用1 000万元,假设光明公司与科学院协商，专利转让时先支付200万元，余款分4次支付，每次200万元，每年12月3

6、1日前付款。假设同期银行贷款利率为10%。n n无形资产成本的现值无形资产成本的现值无形资产成本的现值无形资产成本的现值=2 000 000+2 000 000=2 000 000+2 000 000（P/AP/A，10%10%，4 4）=8 339 800=8 339 800（元）（元）（元）（元）n n未确认融资费用未确认融资费用未确认融资费用未确认融资费用=10 000 000-8 339 800=1 660 200=10 000 000-8 339 800=1 660 200（元）（元）（元）（元）n n融资的本金融资的本金融资的本金融资的本金=8 339 800-2 000 000=

7、6 339 800=8 339 800-2 000 000=6 339 800（元）（元）（元）（元）n n第一年应确认的融资费用第一年应确认的融资费用第一年应确认的融资费用第一年应确认的融资费用=6 339 80010%=633 980=6 339 80010%=633 980（元）（元）（元）（元）n n第二年应确认的融资费用第二年应确认的融资费用第二年应确认的融资费用第二年应确认的融资费用=6 339 800-=6 339 800-（2 000 000-633 2 000 000-633 980980）10%=497 378 10%=497 378（元）（元）（元）（元）n n第三年应确

8、认的融资费用第三年应确认的融资费用第三年应确认的融资费用第三年应确认的融资费用=6 339 800-=6 339 800-（2 000 000-633 2 000 000-633 980980）-（2 000 000-497 3782 000 000-497 378）10%=347 115.80 10%=347 115.80（元）（元）（元）（元）n n第四年应确认的融资费用第四年应确认的融资费用第四年应确认的融资费用第四年应确认的融资费用=1 660 200-633 980-497 378-347=1 660 200-633 980-497 378-347 115.80=181 726.20

9、115.80=181 726.20（元）（元）（元）（元）n n（1 1）取得专利）取得专利）取得专利）取得专利n n借：无形资产借：无形资产借：无形资产借：无形资产 8 339 800 8 339 800n n 未确认融资费用未确认融资费用未确认融资费用未确认融资费用 1 660 200 1 660 200n n 贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款 2 000 000 2 000 000n n 长期应付款长期应付款长期应付款长期应付款 8 000 000 8 000 000n n（2 2）第一年末付款）第一年末付款）第一年末付款）第一年末付款n n借：长期应付款借：长期应付款借

10、：长期应付款借：长期应付款 2 000 000 2 000 000n n 贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款 2 000 000 2 000 000n n借：财务费用借：财务费用借：财务费用借：财务费用 633 980 633 980n n 贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用 633 980 633 980n n2 2、接受捐赠的无形资产、接受捐赠的无形资产、接受捐赠的无形资产、接受捐赠的无形资产n n接受捐赠的无形资产成本，应按以下情况确定：接受捐赠的无形资产成本，应按以下情况确定：接受捐赠的无形资产成本，应按以下情况确定：接受捐赠的无形资

11、产成本，应按以下情况确定：n n（1 1）如果捐赠方提供了发票，按照发票上注明的金额加）如果捐赠方提供了发票，按照发票上注明的金额加）如果捐赠方提供了发票，按照发票上注明的金额加）如果捐赠方提供了发票，按照发票上注明的金额加上应支付的相关税费确定；上应支付的相关税费确定；上应支付的相关税费确定；上应支付的相关税费确定；n n（2 2）如果捐赠方未提供发票，则按照下列顺序确定其成）如果捐赠方未提供发票，则按照下列顺序确定其成）如果捐赠方未提供发票，则按照下列顺序确定其成）如果捐赠方未提供发票，则按照下列顺序确定其成本：本：本：本：n n同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无同类或类似无

12、形资产存在活跃市场的，按同类或类似无同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费确形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费确形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费确形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费确定；定；定；定；n n同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量的现值确定。的无形资产的预

13、计未来现金流量的现值确定。的无形资产的预计未来现金流量的现值确定。的无形资产的预计未来现金流量的现值确定。无形资产的确认和计量无形资产的确认和计量3.投资者投资者投入投入的无形资产的成本，应当按照投的无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。协议约定价值不公允的除外。在投资合同在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，应按无或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资产的公允价值入账，所确认初始成本形资产的公允价值入账，所确认初始成本与实收资本或股本之间的差额调整资本公与实收资本或股本之间的差额调整资本公积。积。无形资

14、产的确认和计量无形资产的确认和计量n n例例3：某某股股份份有有限限公公司司接接受受A公公司司以以其其所所拥拥有有的的专专利利权权作作为为出出资资，双双方方协协议议约约定定的的价价值值为为30 000 000元元，按按照照市市场场情情况况估估计计其其公公允价值为允价值为20 000 000元，已办妥相关手续。元，已办妥相关手续。n n 借：无形资产借：无形资产 20 000 000n n 资本公积资本公积 10 000 000n n 贷：实收资本贷：实收资本 30 000 000无形资产的确认和计量无形资产的确认和计量n n4、.土地使用权的处理n n企业取得的土地使用权应作为无形资产核企业取

15、得的土地使用权应作为无形资产核算，一般情况下，算，一般情况下，当土地使用权用于自行当土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值不转入在建工程成本。地使用权账面价值不转入在建工程成本。有关的土地使用权与地上建筑物分别按照有关的土地使用权与地上建筑物分别按照其应摊销或应折旧年限进行摊销、提取折其应摊销或应折旧年限进行摊销、提取折旧。旧。5、内部研究开发费用的确认和计量、内部研究开发费用的确认和计量n n（一）研究阶段和开发阶段的划分 n n1.研究阶段n n2.开发阶段n n(二)研究阶段与开发阶段的区别n n1.目标不同n n2.对

16、象不同内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计量n n3.风险不同 n n4.结果不同 n n(三)内部研究开发费用的会计处理 n n1.企业研究阶段的支出全部费用化，计入当期损益（管理费用）；n n2.开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符合资本化条件的计入当期损益（首先在研究开发支出中归集，期末结转管理费用）。内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计量n n例：某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研究开发过程中发生材料费40 000 000元、人工工资10 000 000元，以及其他费用30 000 000元，总计80 000 000元，其中，符合资本化条

17、件的支出为50 000 000元，期末，该专利技术已经达到预定用途。内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计量n n借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 30 000 000 30 000 000n n 资本化支出资本化支出 50 000 000 50 000 000n n 贷：原材料贷：原材料 40 000 000 40 000 000n n 应付职工薪酬应付职工薪酬 10 000 000 10 000 000n n 银行存款银行存款 30 000 000 30 000 000 内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计量n n期末：n n借：管理费用 30

18、 000 000n n 无形资产 50 000 000n n 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 30 000 000n n 资本化支出 50 000 000内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计量n n(四)开发阶段有关支出资本化的条件 n n1.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性 n n2.具有完成该无形资产并使用或出售的意图 n n3.无形资产产生经济利益的方式 n n4.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发 内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计量n n5.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量

19、五、无形资产的后续计量五、无形资产的后续计量n n（一）摊销（一）摊销（一）摊销（一）摊销n n（1 1）定义）定义）定义）定义n n无形资产摊销是指使用寿命有限的无形资产应在其使无形资产摊销是指使用寿命有限的无形资产应在其使无形资产摊销是指使用寿命有限的无形资产应在其使无形资产摊销是指使用寿命有限的无形资产应在其使用寿命内，按照确定的方法对应计摊销额进行系统分用寿命内，按照确定的方法对应计摊销额进行系统分用寿命内，按照确定的方法对应计摊销额进行系统分用寿命内，按照确定的方法对应计摊销额进行系统分摊。摊。摊。摊。n n（2 2）摊销期和摊销方法）摊销期和摊销方法）摊销期和摊销方法）摊销期和摊销

20、方法 n n摊销期摊销期摊销期摊销期自其可供使用时（即其达到能够按管理层预定自其可供使用时（即其达到能够按管理层预定自其可供使用时（即其达到能够按管理层预定自其可供使用时（即其达到能够按管理层预定的方式运作所必须的状态）开始至终止确认时止。的方式运作所必须的状态）开始至终止确认时止。的方式运作所必须的状态）开始至终止确认时止。的方式运作所必须的状态）开始至终止确认时止。n n摊摊摊摊销销销销方方方方法法法法应应应应依依依依据据据据从从从从资资资资产产产产中中中中获获获获取取取取的的的的预预预预期期期期未未未未来来来来经经经经济济济济利利利利益益益益的的的的预计消耗方式来选择，并一致地运用于不同

21、会计期间。预计消耗方式来选择，并一致地运用于不同会计期间。预计消耗方式来选择，并一致地运用于不同会计期间。预计消耗方式来选择，并一致地运用于不同会计期间。无形资产的后续计量无形资产的后续计量n n（3 3）残值）残值n n无形资产的残值一般为零，除非有第三方承诺在无形资产的残值一般为零，除非有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时愿意以一定的价格购买无形资产使用寿命结束时愿意以一定的价格购买该项无形资产或是存在活跃的市场，通过市场可该项无形资产或是存在活跃的市场，通过市场可以得到无形资产使用寿命结束时的残值信息，并以得到无形资产使用寿命结束时的残值信息，并且从目前情况看，在无形资产使用寿命结束时，

22、且从目前情况看，在无形资产使用寿命结束时，该市场还可能存在的情况下，无形资产可以存在该市场还可能存在的情况下，无形资产可以存在残值。残值。无形资产的后续计量无形资产的后续计量n n例例：某某股股份份有有限限公公司司从从外外单单位位购购得得一一项项商商标标权权，支支付付价价款款30 30 000 000 000000元元，款款项项已已支支付付，该该商商标标权权的使用寿命为的使用寿命为1010年，不考虑残值的因素。年，不考虑残值的因素。n n借：无形资产借：无形资产商标权商标权 30 000 000 30 000 000n n 贷：银行存款贷：银行存款 30 000 000 30 000 000n

23、 n借：管理费用借：管理费用 3 000 000 3 000 000（30 000 0001030 000 00010）n n 贷：累计摊销贷：累计摊销 3 000 000 3 000 000无形资产的后续计量无形资产的后续计量n n（4）使用寿命不确定的无形资产n n对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但需要至少于每一会计期末进行减值测试。（二）无形资产的期末计价方法（二）无形资产的期末计价方法n n可收回金额与账面价值孰低法。n n借：资产减值损失n n 贷：无形资产减值准备n n对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但应在每个会计期末进行减值测试，如果发

24、生减值，则计提减值准备，确认减值损失。六、无形资产的处置六、无形资产的处置n n无形资产处置通常包括无形资产的出售、出租和报废的处理。无形资产的处置无形资产的处置n n1.企业出售无形资产时，应将所取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益。n n 借：银行存款n n 累计摊销n n 贷：无形资产n n借或贷：营业外收支n n光明公司将拥有的一项专利权出售，取得价款光明公司将拥有的一项专利权出售，取得价款4040万元，存入银行。该专利权的取得成本为万元，存入银行。该专利权的取得成本为5050万元，万元，累计摊销累计摊销1515万元。营业税税率为万元。营业税税率为5%5%。n n处置损益处

25、置损益=400 000-=400 000-（500 000-150 000500 000-150 000）-400-400 0005%=30 0000005%=30 000（元）（元）n n借：银行存款借：银行存款 400 000 400 000n n 累计摊销累计摊销 150 000 150 000n n贷：无形资产贷：无形资产专利权专利权 500 000 500 000n n应交税费应交税费应交营业税应交营业税 20 000 20 000n n营业外收入营业外收入 30 000 30 0002、无形资产出租、无形资产出租n n2.企业将所拥有的无形资产的使用权让渡给他人，并收取租金，在满足

26、收入准则规定的确认标准的情况下，应确认相关的收入及成本。n n 借：银行存款n n 贷：其他业务收入 3、无形资产报废、无形资产报废n n3.如果无形资产预期不能为企业带来未来经济利益，不再符合无形资产的定义，应将其转销。n n例：某公司将拥有的一项非专利技术出售，取得收入8 000 000元，应交的营业税为400 000元。该非专利技术的账面余额为7 000 000元，累计摊销额为3 500 000元，已计提的减值准备为2 000 000元。无形资产无形资产n n借：银行存款 8 000 000n n 累计摊销 3 500 000n n 无形资产减值准备 2 000 000n n 贷：无形资

27、产 7 000 000n n 应交税费 400 000n n 营业外收入营业外收入 6 100 000 6 100 000第二节第二节 商誉商誉n n一、商誉的概念与特征一、商誉的概念与特征n n商誉是指企业具有获得超过同行业一般利润水平的能力。商誉具有以下特征：n n1、具有不可辨认性。n n2、形成商誉的个别因素，不能用任何方法或公式进行单独的计价。n n3、商誉的存在，未必一定有其发生的成本。n n二、商誉的分类二、商誉的分类二、商誉的分类二、商誉的分类n n（一）按商誉的来源分类（一）按商誉的来源分类n n1 1、自创商誉。、自创商誉。2 2、外购商誉。、外购商誉。n n（二）按合并成

28、本与被合并方可辨认净资产公允（二）按合并成本与被合并方可辨认净资产公允价值之间的差额的形式分类价值之间的差额的形式分类n n1 1、正商誉。、正商誉。n n2 2、负商誉。、负商誉。n n（三）按确认方式不同分类（三）按确认方式不同分类n n1 1、合并报表商誉。、合并报表商誉。n n2 2、入账商誉。、入账商誉。n n三、商誉的确认与计量三、商誉的确认与计量三、商誉的确认与计量三、商誉的确认与计量n n商誉的确认和计量仅指外购商誉的确认和计量。商誉的确认和计量仅指外购商誉的确认和计量。商誉的确认和计量仅指外购商誉的确认和计量。商誉的确认和计量仅指外购商誉的确认和计量。由于外购商誉是因企业合并

29、而形成的，所以，商由于外购商誉是因企业合并而形成的，所以，商由于外购商誉是因企业合并而形成的，所以，商由于外购商誉是因企业合并而形成的，所以，商誉的确认时点应是企业的誉的确认时点应是企业的誉的确认时点应是企业的誉的确认时点应是企业的合并日合并日合并日合并日。n n外购商誉初始成本应按购买方的合并成本与取得外购商誉初始成本应按购买方的合并成本与取得外购商誉初始成本应按购买方的合并成本与取得外购商誉初始成本应按购买方的合并成本与取得被购买方可辨认净资产公允价值份额之间的差额被购买方可辨认净资产公允价值份额之间的差额被购买方可辨认净资产公允价值份额之间的差额被购买方可辨认净资产公允价值份额之间的差额

30、进行计量。其计算公式如下：进行计量。其计算公式如下：进行计量。其计算公式如下：进行计量。其计算公式如下：n n商誉商誉商誉商誉购买方的合并成本购买方的合并成本购买方的合并成本购买方的合并成本-被购买方可辨认净资产被购买方可辨认净资产被购买方可辨认净资产被购买方可辨认净资产的公允价值总额的公允价值总额的公允价值总额的公允价值总额 购买方所享有的股权比例购买方所享有的股权比例购买方所享有的股权比例购买方所享有的股权比例n n其中：可辨认净资产的公允价值其中：可辨认净资产的公允价值其中：可辨认净资产的公允价值其中：可辨认净资产的公允价值=可辨认资产的可辨认资产的可辨认资产的可辨认资产的公允价值公允价

31、值公允价值公允价值-负债及或有负债的公允价值负债及或有负债的公允价值负债及或有负债的公允价值负债及或有负债的公允价值n n光明公司于光明公司于光明公司于光明公司于207207年年年年1 1月月月月1 1日采取吸收合并方式，以银行存款日采取吸收合并方式，以银行存款日采取吸收合并方式，以银行存款日采取吸收合并方式，以银行存款1 1 000000万元收购了万元收购了万元收购了万元收购了A A股份公司股份公司股份公司股份公司100100股权，假定属于非同一控股权，假定属于非同一控股权，假定属于非同一控股权，假定属于非同一控制下的企业合并。购买日制下的企业合并。购买日制下的企业合并。购买日制下的企业合并

32、。购买日A A股份公司可辨认资产的公允价股份公司可辨认资产的公允价股份公司可辨认资产的公允价股份公司可辨认资产的公允价值为值为值为值为900900万元，其中存货万元，其中存货万元，其中存货万元，其中存货100100万元，固定资产万元，固定资产万元，固定资产万元，固定资产600600万元，无形万元，无形万元，无形万元，无形资产资产资产资产200200万元，负债的公允价值为万元，负债的公允价值为万元，负债的公允价值为万元，负债的公允价值为8080万元，假设全部为短万元，假设全部为短万元，假设全部为短万元，假设全部为短期借款。期借款。期借款。期借款。n n商誉商誉商誉商誉=1 000-=1 000-

33、（900-80900-80）=180=180（万元）（万元）（万元）（万元）n n借：存货借：存货借：存货借：存货 1 000 000 1 000 000n n 固定资产固定资产固定资产固定资产 6 000 000 6 000 000n n 无形资产无形资产无形资产无形资产 2 000 000 2 000 000n n 商誉商誉商誉商誉 1 800 000 1 800 000n n 贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款 10 000 000 10 000 000n n 短期借款短期借款短期借款短期借款 800 000 800 000n n三、商誉的减值三、商誉的减值n n商誉确认入

34、账后，企业持有商誉期间，不对商誉的价值进行摊销，而是在期末对商誉进行减值测试。资产负债表日，发生商誉减值时，借记“资产减值损失”科目，贷记“商誉减值准备”科目，一经计提减值准备，不得转回 长期待摊费用长期待摊费用n n一、定义n n 企业已经指出，但摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。n n二、内容n n开办费(管理费用)、经营租入固定资产的改良支出n n三、帐户n n 长期待摊费用长期待摊费用长期待摊费用n n四、帐务处理n n1、发生n n 借：长期待摊费用n n 贷：银行存款 n n 2、摊销n n 借：管理费用n n 贷：长期待摊费用重点和难点重点和难点n n1、无形资产不同来源

35、的计价n n2、无形资产价值的摊销、减值n n3、无形资产的处置n n4、长期待摊费用的内容及摊销无形资产的披露无形资产的披露n n无形资产项目应按无形资产账面余额减累计摊销减减值准备填列4.6 4.6 投资性房地产及其他投资性房地产及其他资产资产4.6.1 4.6.1 投资性房地产的确认与计量投资性房地产的确认与计量4.6.2 4.6.2 投资性房地产的披露投资性房地产的披露4.6.3 4.6.3 其他资产的核算其他资产的核算n n定定义义：投投资资性性房房地地产产，是是指指为为赚赚取取租租金金或或资资本本增增值值，或或两两者者兼兼有有而而持持有有的的房房地地产。产。4.6.14.6.1投资

36、性房地产的确认与计量投资性房地产的确认与计量定义定义投资性房投资性房地产地产已已出租出租的土的土地使用权地使用权持有并准备持有并准备增值增值后转后转让的土地使用权让的土地使用权已已出租出租的的建筑物建筑物n n企企业业取取得得的的投投资资性性房房地地产产，只只有有在在具具备备以下条件时，才可以进行会计确认：以下条件时，才可以进行会计确认：与与该该投投资资性性房房地地产产有有关关的的经经济济利利益益很很可可能流入企业；能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠的计量该投资性房地产的成本能够可靠的计量4.6.14.6.1投资性房地产的确认与计量投资性房地产的确认与计量 确认和初始计量确认和初始计量

37、4.5.1无形资产的核算无形资产的核算会计核算会计核算n n企业取得的投资性房地产应该按照成本进行初企业取得的投资性房地产应该按照成本进行初企业取得的投资性房地产应该按照成本进行初企业取得的投资性房地产应该按照成本进行初始计量。始计量。始计量。始计量。投资性房地投资性房地产的成本产的成本外购外购自行建造自行建造购买价款、相关税费和可直接购买价款、相关税费和可直接归属与该资产的其他支出归属与该资产的其他支出建建筑筑该该项项资资产产达达到到预预定定可可使使用用状状态态前前所所发发生生的必要支出构成的必要支出构成【注意】【注意】以其他方式取得的投资以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会性房地

38、产的成本，按照相关会计准则的规定确定计准则的规定确定4.6.14.6.1投资性房地产的确认与计量投资性房地产的确认与计量 后续计量后续计量n n投资性房地产的后续计量模式：投资性房地产的后续计量模式：投资性房地投资性房地产的后续产的后续计量模式计量模式成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式【注意】【注意】同一企业只能采用同一企业只能采用一种一种模模式对所有投资性房地产进行后续式对所有投资性房地产进行后续计量。已经采用公允价值模式计计量。已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，量的投资性房地产，不得不得从公允从公允价值模式价值模式转为转为成本模式。成本模式。企业企业企业企业通常通常通常通常应当

39、采用应当采用应当采用应当采用成本模式成本模式成本模式成本模式对投资性房对投资性房对投资性房对投资性房地产进行后续计量。但是企业如果能够地产进行后续计量。但是企业如果能够地产进行后续计量。但是企业如果能够地产进行后续计量。但是企业如果能够同同同同时时时时满足以下两个条件，也可以对投资性房满足以下两个条件，也可以对投资性房满足以下两个条件，也可以对投资性房满足以下两个条件，也可以对投资性房地产采用公允模式进行后续计量。地产采用公允模式进行后续计量。地产采用公允模式进行后续计量。地产采用公允模式进行后续计量。1.1.1.1.投资性房地产所在地有活跃的房地产投资性房地产所在地有活跃的房地产投资性房地产

40、所在地有活跃的房地产投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；交易市场；交易市场；交易市场；2.2.2.2.企业能够从房地产交易市场上取得同企业能够从房地产交易市场上取得同企业能够从房地产交易市场上取得同企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信类或类似房地产的市场价格及其他相关信类或类似房地产的市场价格及其他相关信类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。息。息。息。4.6.14.6.1投资性房地产的确认与计量投资性房地产的确认与计量 后续计量后续计量4.6.14.6.1投资性房地产的确认与计量投资性房地产的确认与计量 后后续计量续计量n n投资性房地产的会计处理：投

41、资性房地产的会计处理：投资性房投资性房地产地产成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式参考固定资参考固定资产的会计处产的会计处理方法理方法公允价值变动公允价值变动时参照交易性时参照交易性金融资产的会金融资产的会计处理计处理n n房地产的转换形式房地产的转换形式4.6.1投投资资性房地性房地产产的确的确认认与与计计量量转换转换其他资产其他资产投资性房地产投资性房地产投资性房地投资性房地产开始自产开始自用用n n投资性房地产转换的计量投资性房地产转换的计量在在成成本本模模式式下下，应应当当将将投投资资性性房房地地产产转转换前的账面价值作为转换后的入账价值。换前的账面价值作为转换后的入账价值。4.6

42、.14.6.1投资性房地产的确认与计量投资性房地产的确认与计量转换转换n n例例1818吉澳公司对投资性房地产采用吉澳公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，于公允价值模式计量，于206206年年1 1月月1 1日将日将出租的办公楼出售。该办公楼的账面原出租的办公楼出售。该办公楼的账面原值为值为1,5001,500万元，公允价值变动为贷方余万元，公允价值变动为贷方余额额800800万元。出售收入万元。出售收入1,2001,200万元收存银万元收存银行，其会计处理：行，其会计处理：4.6.14.6.1投资性房地产的确认与计量投资性房地产的确认与计量 实例十八实例十八借：银行存款借：银行存款借：银

43、行存款借：银行存款 1,200 1,200 1,200 1,200 贷：其他业务收入贷：其他业务收入贷：其他业务收入贷：其他业务收入 1,200 1,200 1,200 1,200借：其他业务成本借：其他业务成本借：其他业务成本借：其他业务成本 700 700 700 700 投资性房地产投资性房地产投资性房地产投资性房地产办公楼办公楼办公楼办公楼 （公允价值变动）（公允价值变动）（公允价值变动）（公允价值变动）800 800 800 800 贷：投资性房地产贷：投资性房地产贷：投资性房地产贷：投资性房地产办公楼办公楼办公楼办公楼 （成本）（成本）（成本）（成本）1,500 1,500 1,5

44、00 1,500借：其他业务收入借：其他业务收入借：其他业务收入借：其他业务收入 800 800 800 800 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 800 800 800 800 4.6.14.6.1投资性房地产的确认与计量投资性房地产的确认与计量 实例十八实例十八4.6.24.6.2投资性房地产的披露投资性房地产的披露企企业应业应在在附注附注中披露的信息中披露的信息种类、金额种类、金额和计量模式和计量模式以及公允价值变以及公允价值变动对损益的影响动对损益的影响转换情况、理转换情况、理由，及其影响由，及其影响公允价值的确公允价值的确定依据和方法定

45、依据和方法 折旧或摊销，折旧或摊销，及减值准备及减值准备的计提情况的计提情况处置及其对处置及其对损益的影响损益的影响n n其他资产的核算包括的内容：其他资产的核算包括的内容：其他资产的核算包括的内容：其他资产的核算包括的内容：长期应收款长期应收款长期应收款长期应收款长期待摊费用长期待摊费用长期待摊费用长期待摊费用商誉商誉商誉商誉4.6.34.6.3其他资产的核算其他资产的核算n n定义：定义：长期应收款是指企业融资租赁产长期应收款是指企业融资租赁产生的应收款项和采用递延方式分期收款、生的应收款项和采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品和提供实质上具有融资性质的销售商品和提供劳务等经

46、营活动产生的应收款项。劳务等经营活动产生的应收款项。4.6.34.6.3其他资产的核算其他资产的核算长期应收款长期应收款n n定义：定义：长期待摊费用，是指企业已经支长期待摊费用，是指企业已经支出、但摊销期限在一年以上（不含一年）出、但摊销期限在一年以上（不含一年）的各项费用，如经营租赁方式租入的固的各项费用，如经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。定资产发生的改良支出等。4.6.34.6.3其他资产的核算其他资产的核算长期待摊费用长期待摊费用n n定义：定义：商誉是指企业获得超额收益的能商誉是指企业获得超额收益的能力。通常是指企业由于所处的地理位置力。通常是指企业由于所处的地理位置优越

47、；或由于组织得当，经营效益好；优越；或由于组织得当，经营效益好；或由于历史悠久，积累了丰富经验；或或由于历史悠久，积累了丰富经验；或由于技术先进，掌握了生产诀窍等原因，由于技术先进，掌握了生产诀窍等原因，赢得了客户的信任而形成的无形价值。赢得了客户的信任而形成的无形价值。这种无形价值具体表现在该企业的获利这种无形价值具体表现在该企业的获利能力超过了一般企业的获利水平。能力超过了一般企业的获利水平。4.6.34.6.3其他资产的核算其他资产的核算商誉商誉4.7 4.7 资产减值资产减值n n4.7.1 4.7.1 资产减值概述资产减值概述n n4.7.2 4.7.2 资产可收回金额的计量资产可收

48、回金额的计量n n4.7.3 4.7.3 资产减值的会计处理资产减值的会计处理n n定义：定义：资产减值，是指资产的可收回金资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。额低于其账面价值。n n企业所有资产在发生减值时，由于不同企业所有资产在发生减值时，由于不同资产的特性不同，其减值会计处理有所资产的特性不同，其减值会计处理有所不同，所适用的具体准则也有所不同。不同，所适用的具体准则也有所不同。4.7.1 4.7.1 资产减值概述资产减值概述定义定义n n含义：含义：资产可收回金额资产可收回金额MaxMax（资产的公（资产的公允价值处置费用后的净额，资产预计允价值处置费用后的净额，资产预计未来

49、现金流量的现值）未来现金流量的现值）4.7.2 4.7.2 资产可收回金额的计量资产可收回金额的计量 含义含义4.7.2 资产可收回金额的计量资产可收回金额的计量 要要求求n n根据根据根据根据重要性重要性重要性重要性原则，下列情况可以不重新估计该资原则，下列情况可以不重新估计该资原则，下列情况可以不重新估计该资原则，下列情况可以不重新估计该资产的可收回金额：产的可收回金额：产的可收回金额：产的可收回金额：本期又出现该种减值本期又出现该种减值现象现象本期没有发生消除这项本期没有发生消除这项差异的交易和事项差异的交易和事项以前报告期以前报告期间结果间结果资产的可收回金额显资产的可收回金额显著高于

50、账面价值著高于账面价值可收回金额对某种可收回金额对某种减值事项不敏感减值事项不敏感可以不可以不重新重新估计估计该项该项资产资产的可的可收回收回金额金额n n资产的公允价值减去处置费用后的净额资产的公允价值减去处置费用后的净额的估计的估计 n n资产预计未来现金流量的现值的估计资产预计未来现金流量的现值的估计 4.7.2 4.7.2 资产可收回金额的计量资产可收回金额的计量 估计方法估计方法4.7.2资产可收回金额的计量资产可收回金额的计量 估估计方法计方法资产公允价值的估计资产公允价值的估计是否存在公是否存在公平的销售平的销售协议价格协议价格不存在不存在存在存在根据公平交易的资产根据公平交易的