深圳万象天地综合体考察报告.pptx

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1、万象天地购物中心综合体考察报告，华润大冲村整体改造2011年12月20日上午，华润大冲村整体改造奠基典礼举行，“无论你相信或不相信，当重建完成之后，新大冲的美好程度一定会超出大多数人的想象。”华润置地有限公司董事总经理吴向东在奠基仪式上描绘新大冲的愿景。改造前，大冲村现状用地呈现随意开发的“城中村”形态，基础设施比较缺乏，建筑密度大，改造难度较大，旧村改造涉及到1000户左右原居民及300多户非原居民的动迁、7万多暂住人口的搬迁、近1500多栋建筑、约110万平方米的拆除，是深圳市规模最大的城中村改造项目。曾有报道称，此次改造项目将造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。大多数原村民不要现金补

2、偿，而是选择物业补偿，既是出于房价的考虑，也有出于对故土的牵挂。深圳南山华润城诞生该项目于2011年12月20日全面开工建设，后命名为“华润城”。华润城占地约68.5万平方米，建筑面积280万平方米，业态包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等，其中商业方面建有24万平方米的万象天地，定位为创新升级版万象城。鸟瞰图深圳科技园万象天地尚美水晶酒店深圳科技园万象天地尚美水晶酒店深圳南山区沙河西路2009号尚美科技大厦，与深南大道交汇处，地铁1号线“高新园”A出口，华润万象天地旁。尚美水晶酒店，属于五星酒店，面积3万多平方米，倡导自然回归、关爱有范的人文艺术酒店；在这里，高雅的环境，自由奔放的氛围，浪漫

3、轻奢的空间，真诚有爱的服务，想要的都刚刚好；精选人文书籍，文艺有范的产品设计，漫生活的享受，让我们不只是满足鸡汤的抚慰，而是踏出实际的第一步去改善，让身陷快、忙、浮的人们寻找一种全新的生活方式!建筑空间与业态规划建筑空间与业态规划：mall+mall+街区，打造街区，打造“逛逛”的氛围的氛围万象天地由若干个散落的“小盒子”构成的“街区+mall”的商业空间，规划了以独栋旗舰店构成的旗舰广场和独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成夜生活美食街区、大盒子购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。500米的步行距离是消费者感受到疲惫的临界点万象天地通过动线中可视性的模拟让消费者在5005

4、00米内能看到米内能看到80%80%的店铺的店铺实现商业的高效。万象天地考察总结建筑部分地库标识和分区设计都应更清晰来福士地库层高较高，灯光导视清晰万象天地地库层高相对较低，缺少醒目标识街区尺度约1:1高宽比街区尺度约1:2高宽比1:11:2的街区尺度高宽比，比较容易营造舒适的步行尺度环境边界限定体量高低错落，形成丰富边界。即使方形的广场空间也成多种视线游走关系。竖向元素作为强调元素从始至终的在表达体现各种百叶元素的搭配形成丰富又统一的效果连桥系统连接各商业盒子3D压板的运用效果，低成本高效果石材变化的肌理和竖向的金属搭配出现代感竖向金属板+绿植+竖向LED，丰富渐变效果商业和艺术万名结合，抱

5、抱大象是艺术设计的精品，与万象天地概念吻合。玻璃盒子+磨砂处理带来科技感凹凸石材VS哑光陶板地面排水的节点处理增加活跃元素，丰富单调大空间住宅立面回迁房外立面：高级墙面砖回迁房塔楼入户：干挂石材+干挂/湿贴玻化砖住宅立面保障房外立面及内装：按照深圳政府标准保障房标准图集销售房：一期二期，面砖；后期根据市场变化调整立面材料。万象天地考察总结园林部分景观总平面图景观设计景观设计-由美国知名景观设计公司James Corner Field Operations(简称FO)承担，设计主题为“沿城市街道景观概念”，从规划阶段就预留出大量户外空间，给景观设计提供发挥的余地。水景、绿化、休闲设施立体组织，形

6、成如同城市公园般的体验。里巷时光广场旗舰广场MALL艺文广场高街水广场古树广场注重环境艺术设计和综合体设计结合沿城市街道景观“以缎带为出发的概念以缎带为出发的概念”,”,在整体建筑规划上，福斯特建筑事务所采用了缎带的概在整体建筑规划上，福斯特建筑事务所采用了缎带的概念，念，景观设计也延续这个概念。沿城市街道景观-绿化植物配置植物配置-高层遮荫、高层遮荫、中层通透中层通透、低层丰富低层丰富街道景观-绿化植物配置植物配置-高层遮荫、高层遮荫、中层通透中层通透、低层丰富低层丰富沿城市街道景观-灯光路灯选用定制作品，与街道整合度高沿城市街道景观-标识标识造型新颖，指引清晰艺术空间分布图艺术空间-抱抱象

7、水广场水广场-深圳万象天地携手创意及策展单位AllRightsReserved联同艺术家共同在商业屋顶上创作了大型户外大象艺术装置【Bubblecoat Elephant】,据说象鼻约有24米长。大象将定时喷水，现场亦会发放泡泡带来愉悦气氛。可以想象未来会有很多家长带着小朋友来这里嬉戏玩耍，共度美好时光。但现场体验，大象造型不够艺术化，无法与成都IFC国际金融中心的大熊猫媲美。雕塑小品精彩出众，有强烈的先锋意味艺术空间-轻盈透明的盛开街道景观-铺装铺装铺装-地面铺装简洁、干净，广场石材沿长边开凹槽的巧妙设计，即可降低施工对缝的难度，又可以在迅速排干广场的薄水面，避免广场积水。沿城市街道景观-铺

8、装铺装铺装-时光广场地面采用白色大理石，存在硬度不够，容易污染等问题。万象天地考察总结室内部分mall在1层、LG层都有多个入口，到达性很强。从高街区、时光广场，分别可以进入mall1层的两个入口。项目利用南北高差，设计了双首层，从主干道深南大道进入mall、旗舰店广场进入mall，则直接进到商场的LG层。商场从商场从B1、LG到到7层，平面上是一个环形动线，比较简洁。内装风格现代、明亮，整层，平面上是一个环形动线，比较简洁。内装风格现代、明亮，整体环境有品质感。体环境有品质感。中岛设计特色东侧中岛向上收敛，逐步减少面积，增加通透感，便于品牌店进驻。中岛中间设立通道连接南北主要通道。项目商业规

9、划特色与华润万象城相比，万象天地更加倾向年轻时尚白领人群，减少了国际名品，保留了滑冰场等业态，引进了很低生活美学店和特色餐饮，咖啡厅，许多品牌店铺都是深圳首家，甚至华南首家：urban revivo双层旗舰店、华南唯一的双层zara home旗舰店、华南首家诚品生活、首家粉红色喜茶、COS旗舰店等等。对年轻人吸引力更大，距离壹方城距离为7公里，两者之间存在竞争。B1层：层：潮流时尚+生活用品+超市美食这层聚集了一批时下流行的潮流、设计师品牌，比如：Fiona Chen、MO&Co.、N-ONE、MOUSSY/SLY，其中还不乏首次进入深圳的品牌，能够较好地满足白领需求。LG层：国际精品层：国际

10、精品/轻奢轻奢LG层引进了大量国际精品服饰，其中不乏ISSEY MIYAKE、KENZO、McQ、Neil Barrett、CK CALVIN KLEIN、sandro、maje等设计师品牌，时尚度比较高。此外，还引进了MICHAEL KORS、MOSCHINO、G Givenchy等轻奢品牌。L1层：精品服饰层：精品服饰+家居生活家居生活该楼层集合了一些有品质感的服饰品牌，比如：ICICLE Paris、Laurel、PORTSPURE、Zhuchongyun、iBLUES等，也有MUJI、TAO、野兽派、roseonly.、lululemon等偏生活方式的品牌。L2层：层：男女服饰+家居生

11、活该楼层以男女服饰为主，有JORYA、Marisfrolg、edition MO&Co.、snidel、單農、BLUE ERDOS、ISCRICS（华南首家）等品牌。L3层：层：时尚服饰+运动休闲+儿童江南布衣+、On&On、W.DOUBLEUDOT、BNX等服饰品牌，以及NIKE、adidas、SKECHERS、FILA、asics（深圳首家）等运动品牌。L4层：层：儿童+冰场+餐饮该楼层聚集了一批首次进入深圳的儿童品牌，比如：KENZO KIDS、AMK Junior、Alice Pi.、neck&neck（中国首家）、little MO&Co.、i-lollipop、Petit Bate

12、au小帆船。L5层：层：家居生活+餐饮+电影院这楼层以家居生活和餐饮为主，还有百老汇电影中心（深圳首家店）。5楼有一个特别之处是可以通过步梯上到6楼的会员中心，非常有趣。L6层：层：餐饮+会员中心+云端沙龙会员中心和云端沙龙位于6楼中间位置，开放式、白色设计，品质感很好。云端沙龙会有一系列的艺术分享、互动活动购物中心品类缺陷女鞋和男鞋商品不够集中，过度分散，不利于顾客挑选。购物中心的商品组织依旧是经营成功的重要基础。扶梯区域扶梯区域 整体整体设计简洁，灯光照度温和设计简洁，灯光照度温和扶梯不锈钢材质过亮，与整体环境不太协调扶梯不锈钢材质过亮，与整体环境不太协调过道过道 吊顶处理简洁，防火卷吊顶

13、处理简洁，防火卷帘与周边材质统一帘与周边材质统一 电梯厅电梯厅 两种不同色调，银色太偏冷，两种不同色调，银色太偏冷，金色比较温和金色比较温和洗手间洗手间 整体色调偏冷，品质感较低整体色调偏冷，品质感较低垃圾桶垃圾桶 垃圾的分类体现了环保的意垃圾的分类体现了环保的意识，比较人性化识，比较人性化。工程缺陷及其对经营的影响万象天地阳光中庭顶棚采用网格状钢结构或透明材料，防水不过关，下雨时候漏雨，对经营有不利影响。2019年业态优化和品牌结构调整2019年，万象天地的调整更为频繁，新增了46家新店，其中8家旗舰店、8家首店、18家最新形象店，包括：华为首家全球旗舰店、华南首家最大旗舰店Air Jord

14、an、Fila Fusion旗舰店、华南首家Particle Fever粒子狂热、华南首家MANNER COFFEE、华南首家Tiffany&Co.香氛旗舰店、华南首家大馥烧肉等。300场营销活动场营销活动 成就深圳成就深圳“潮流聚集地潮流聚集地”国潮、艺术、科技、时尚、人文.无疑成为当下年轻人所追求的潮流标签。赢商网获悉，2019年，万象天地亦是围绕“年轻人的喜好”，展开300余场活动。从“MIXC 时尚芭莎”春生万物时装大秀到MIXC 芝麻街“POP UP 50”生日巡展再到“市集霸主”伍德吃托克，从万象天地 MIXC EDC 限时电音大爬梯商业首躁到圣诞独一 360浪漫飘雪等，多场大型主

15、题展、时尚秀等，均已“首家/独家联乘”的形式为深圳商业市场带来耳目一新的沉浸式体验。华为首家全球旗舰店在万象天地开业备受关注的华为首家全球旗舰店在万象天地开业，地址为万象天地原W5艺术空间，改造后华为旗舰店占地面积约1300平米，为三层独栋空间。而针对一些年轻家庭客群，万象天地在2019年还引进了乐高授权专卖店，场内Meland Club也重装升级，成为华南旗舰店；同时在高端美妆方面不断加强，目前在LG层已经拥有法国娇兰精品香水概念店、ESTEELAUDER 雅诗兰黛、BOBBI BROWN、CHANEL 化妆品全新形象店、香氛专门店Tiffany&Co.、彩妆品牌NARS等。项目盈利模式设计

16、规划资料显示，大冲村整体改造占地面积为68.5万平方米，项目总建设开发量为280万平方米，其中回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米，公共配套设施6.45万平方米，预计总投资将超过200亿元。大冲旧改项目华润开发的总建筑面积达136万平方米，其中住宅面积达80万平方米，商业、办公面积52万平方米，配套设施面积为4万平方米。改造启动资金为60亿元，项目总投资预计在200亿元左右。项目销售高品质住宅基本收回总投资，2018年以来开盘限价7.5万元（二手房10万元/平方米），销售30万平方米商品房，销售额为225亿元。2020年景观好的华润大冲住宅二手房销售价格为14-17万平方米。开业一周年业绩情况9月27日开业到2018年底的经营业绩才是试金石，我们拭目以待，祝愿万象天地不断优化业态组合和品牌结构，在2018年度取得好成绩。万象天地大冲商业面积为23万平方米。2018年销售业绩为28.1亿元，租金收入万象天地则为3.7亿元。2019年销售业绩38.5亿元。