XX区XX乡房地产可行性研究报告（上）.docx

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1、XX区XX乡房地产可行性研究报告（上） 内容提要关键字XX花园/项目投资/开发经营书目第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况其次章项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸二、XX市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、XX地区区域分析三、项目周边主要物业分析四、XX乡消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计

2、建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度支配四、项目投资与筹资安排第八章项目开发经营状况分析一、项目销售安排二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第十一章结束语第十二章附录及主要参考文献第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行具体分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与

3、开发经营策划提出初步看法，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探究项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、XX市规划局规划方案;2、亿房网站3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;4、XX市2000房地产年鉴;5、现场勘察和实地调研所得资料。6、XX市新洪泰中介代理公司供应的资料三、项目概况依据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采纳组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：8.37公顷，

4、合125.59亩。容积率：1.4其中：多层住宅：6.72万M2小高层住宅及别墅：4.48万M2公建面积：0.5万M2建筑密度：22.5%绿化率：40%(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在许多方面还有待于进一步优化)其次章项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2000年依据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，接着实行主动的财政政策和稳健的货币政策，大力推动经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的

5、力度，实施西部大开发战略，实行多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出主动改变。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推动，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(新华文摘2023’5)全国房地产开发及销售状况表2000年实际比上年同期+%商品房新开工面积(万平方米)2829530.6商品房竣工面积(万平方米)23027.916.4商品房销售额(亿元)3571.030.1其中：销售给个人(亿元)2840.351.9占总销售额的比重(%)79.5-2.消费主题发

6、生改变，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。4.二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的旺盛。5.需求状况发生改变，市场供求呈现多样。从各城市反映的状况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(中国房地产信息2023’5RealEstateInforma

7、tionofChina谢家瑾)以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是相宜的，是和国家形势相一样的。二、XX市房地产市场分析1.2000年房地产市场(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速

8、发展供应了条件。(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长特别快速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。通过下图可以看出，第四季度住宅价格接着上涨，但涨幅小于上季度，缘由是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以接着保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。2.市场特点分析2.1宏观市场特点：空置商品房消化实力加强。2000年XX房地产市场的

9、销售状况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。依据房地产发达地区的阅历，二手房市场的活跃会干脆刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅

10、一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。住房一级市场(增量房)住房二级市场(存量房)住宅总量建筑面积244平方米478.62万平方米722.62万平方米住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到特别

11、重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。房交会为活跃房地产市场供应了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办房交会，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元;二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元;办理权证1876起;办理抵押、按揭24

12、5起。2.2微观市场特点1.从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。2.从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售起先启动，变更了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避开了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效运用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新改变。3.从楼层的销售状况看，顶层销售状况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都实

13、行了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有肯定的吸引力，销售也比较顺当。例如：统建千禧园，从2000年11月起先销售，顶楼已经全部销售完毕。4.从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。5.从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满意市场日益张扬的特性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明白建筑

14、设计单位水平的提高。6.从楼盘配套设施来看，2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注意以业主的需求为中心，供应全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教化嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力气，帮助业主解决了子女的就学和受教化问题。7.从楼盘销售宣扬上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣扬手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消

15、费者最终都成为了蓝湾的业主。8、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以购买安心、质量放心、居住舒心的特点，成为市民购房的首选。2000年XX房地产市场总体状况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。分类物业特点据武房指数统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数状况如下：从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格

16、、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也渐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简洁的回来分析可知，在2023年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。住宅1.一般商品房销售状况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍旧是市场内聚集人气的热点;2.经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%;我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间;3.别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。写字楼1.建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的

17、地方。汇合了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市寸土寸金的黄金地段，平均售价在7580元/平方米，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。2.解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。3.中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。4.宝丰路、汉阳地区。平均售

18、价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有肯定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。商业服务用房2000年已经遏制了下滑趋势，起先反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展供应了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新变更形象，武

19、商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严峻，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。2023年及将来XX市房地产市场展望2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2023年也是XX市房地产发展的重要一年。2.2023年，XX市房改的总体目标是全面推行住房安排

20、货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴安排，释放购买力。接着加强经济适用住房的建设，并在2023年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个限制：一是销售对象的审核限制;二是完善价格审核限制，三是面积标准的限制。2023年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现相互连通。将供应规范交易场所，供应大量市场信息，供应快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。建立高效的房地产行政管理体系，主动推动房地产交易与权属管理一体化，落实简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导看法，切实解决目前房

21、地产交易与权属登记中审批环节多、供应要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起主动的推动作用。规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。主动推动XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像亿房网一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息询问服务体系，大力发展房地产业的电子商务。另据专家预料，2023年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈软升

22、状态。支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2023年这些能影响房市的政策主要有：住房安排体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到主动作用。(长江日报2000&r

23、squo;9)有利投资经济形势成因分析(一)国家宏观经济的影响(二)XX市经济发展势头良好(三)全国整体房地产市场发育发展状况良好11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房

24、地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。积金归集、商业银行住房贷款的有力支持据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金运用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创建了条件。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可

25、得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学依据的。第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性探讨工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和探讨供应充溢的研讨依据。竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，依据城市空心化的理论，离市中心区有肯定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是将来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、XX生态花园等住宅小区。这一地区在将来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于XX区的均价，本季度销售了1.65万方。