2022年最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 .docx

《2022年最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 .docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 .docx（14页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精选学习资料 - - - - - - - - - 法律法规：1. 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解 释第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符,合同有商定的,依据商定处理；合同没有商定或者商定不明确的,依据以 下原就处理：一面积误差比肯定值在以内 含,依据合同商定的价格据实结算,买受人恳求解除合同的,不予支持；二面积误差比肯定值超出,买受人恳求解除合同、 返仍已付购房款及利息的,应予支持；买受人同意连续履行合同, 房屋实际面积大于合同商定面积的,面积误差比在以内含部分的房价款由买受人依据商定的价格补足,面积误差比超出部分

2、的房价款由出卖人承担,全部权归买受人； 房屋实际面积小于合同商定面积的, 面积误差比在以内 含 部分的房价款及利息 由出卖人返仍买受人, 面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返仍买受 人；产权登记面积合同商定面积 面积误差比 合同商定面积 II 深层导读：本条说明主要解决的问题是“ 商品房买卖纠纷面积误差的处理原就” ；一、常见商品房房屋面积种类及运算 面积就是长宽之积； 但在商品房买卖中面积是房屋使用价值和房屋交易价格的基础；在商品房买卖合同中面积的商定很复杂,常常会见到的有关面积方面的述语,大致就有这样几个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊 面积或公用建筑面积等；销售

3、面积：来源于建设部制定的商品房销售面积运算及公用建筑面积分摊规 就,商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 即套内 建筑面积 与应分摊公用建筑面积之和；即：商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积 建筑面积： 亦称建筑绽开面积, 它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和；它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标；它包括三项,即使用面积、帮助面积和结构面积； 由于建筑面积是运算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,明白建筑面积的运算方法是特别重要的；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - -

4、- 套内建筑面积：就是俗称的“ 地毯面积” ,阳台假如是不封闭的,依据一半面积 算,假如是封闭的包括飘窗依据全部面积算；即成套房屋的套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙风光积套内阳台面积；套内使用面积： 是指实际的房屋利用面积, 即使用面积； 套内使用面积的运算应符合以下规定： 1套内使用面积包括卧房、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、贮存室、壁柜等分户门内面积总和；2跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；3不包含在结构面积内的烟囱、通气道等 面积；公摊面积：公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间,比方过道、楼梯等,这部分空间分摊到每套房中, 由买房人共摊, 所以称之为

5、公摊面积； 房屋销售面积 一般都是由两部分组成：一部分是室内面积,另一部分叫“ 公摊面积” ；在消费 者购买商品房发生的纠纷中, 公摊面积纠纷占有相当数量；针对这一点, 建设部 颁布了关于房屋建筑面积运算与房屋权属登记有关问题的通知,该通知针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷大事,准,从而让百姓在购房时心中有数；以上面积种类繁多,购买人根本很难弄明白；具体制定出了肯定的运算标二、本条司法说明对商品房买卖合同中面积的商定是怎样规定的？本条司法说明对商品房买卖合同中面积仅以“ 房屋套内建筑面积”或者“ 建筑面积” 两种形式；房屋的套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙风光积套内阳台面积；1、套

6、内使用面积的运算应符合以下规定：1套内使用面积包括卧房、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、贮存室、壁柜等分户门内面积总和；2跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；3不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积；2、套内墙风光积的运算：新建住宅各套内使用空间四周的爱护或承重墙体,有公用墙和非公用墙两种；新建住宅各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括外山墙 均为公用墙,公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙风光积；非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙风光积；内墙面装修厚度均计入套内墙风光积；3、阳台建筑面积的运算： 1原设计的封闭式阳台,按其外围水

7、平投影面积运算名师归纳总结 建筑面积； 2挑阳台 底阳台 按其底板水平投影面积的一半运算建筑面积；3第 2 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 凹阳台按其净面积 含女儿墙墙风光积 的一半运算建筑面积； 4半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半运算建筑面积,半运算建筑面积；凹进部分按其净面积的一三、“ 房屋套内建筑面积” 和“ 建筑面积” 有什么区分？很明显,“ 房屋套内建筑面积” 作为计价标准的,排除了公摊面积；而“ 建筑面 积” 就在“ 房屋套内建筑面积” 的基础上,另外加上了“ 公摊面积” ；近来,一 些城市出台了按“ 套内面

8、积” 计价的新规定,解除了“ 公摊面积” 的纷扰；四、建设部新商品房买卖合同示范文本对面积商定是怎样的？新商品房买卖合同示范文本第五条面积确认及面积差异处理：依据当事人挑选的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】 本条款中均简称面积为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人挑选按套计价的,不适用本条商定；合同商定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准；商品房交付后, 产权登记面积与合同商定面积发生差异,种方式进行处理：1双方自行商定：双方同意按第1；2；3；4；2双方同意按以下原就处理：1面积误差比肯定值在3以内含 3的,据实结算房价款；2面积误差比肯定值超出 3时,买受人有权

9、退房；买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30 天内将买受人已付款退仍给买受人,并按利率付给利息；买受人不退房的, 产权登记面积大于合同商定面积时, 面积误差比在 3以内含3部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人；产权登记面积小于合同登记面积时, 面积误差比肯定值在 3以内含3部分的房价款由出卖人返仍买受人；肯定值超出 人双倍返仍买受人；3部分的房价款由出卖名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 产权登记面积合同商定面积面积误差比 合同商定面积因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,

10、应当签署补充协议；律师提示 ：按不同面积标准运算房屋销售价格的,差异会很大； 所以当您听到房屋价格时,要查看一下“ 依据当事人挑选的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】本条款中均简称面积 为依据进行面积确认及面积差异处理； ”中,勾是打在哪个面积上,叉掉得是哪个面积；仍要留意一个问题是： 产权登记是按建筑面积进行登记的；物业治理费等其他费 用也是按建筑面积收取的；五、住宅公摊面积运算有什么新的规定？进展商在向业主交房时, 常常为房高、 外装主体、斜面结构屋顶、 不标准爱护物、变形缝、非垂直墙体、公共通道中的面积测量引起纠纷,为明白决这些问题,国家建设部日前下发了通知；通知指出,自2

11、003 年 5 月起,对已有的房产测量标准未作规定或规定不明确的部分,按通知新的规定进行房屋测量；通知中明确规定：但凡运算建筑面积的房屋,层高均应在220 米以上含 220 米,下同；房屋屋顶斜面结构的,层高 220 米以上的部位运算建筑面积；房屋墙体向外倾斜以及阳台、 挑廊等水平投影超出底板外沿的,以投影运算建筑面积；对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高220 米以上的部位运算建筑面积；房屋套内具有使用功能但层高低于 220 米的部分, 在房屋权属登记中应明 确其相应权益的归属；依照规定,同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准运算建筑面积, 墙厚按主墙体厚度运算； 各楼层墙体厚度

12、不同时, 分 层分别运算； 楼梯已运算建筑面积的, 其下方空间不管是否利用均不再运算建筑 面积；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不管其是否有柱,是 否有爱护结构,均不运算建筑面积；六、房屋计量有哪些规定？商品房面积“ 缺斤短两” 始终是消费者投诉的热点；为此建设部制定了商品房销售面积运算及公用建筑面积分摊规章,国家质量技术监督治理部门也制定了名师归纳总结 商品房销售面积测量与运算,对商品房的建筑面积、 套内建筑面积及应合理第 4 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 分摊的公用建筑面积,销售面积的测量方法,运算及测量偏差都作了相

13、应规定；最新颁布的商品房销售治理方法与商品房买卖合同示范文本均规定商品房可以依据套内建筑面积或建筑面积计价；商品房建筑面积是指层高在米含米以上的房屋外墙水平投影面积；套内建筑面积由套单元内的使用面积、套内墙风光积、阳台建筑面积三部分组成；一运算全部建筑面积的范畴：1永久性结构的单层房屋,不管其高度均算一层,按其外墙勒脚以上外围水平 面积运算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和运算；2穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅,不管其高度,均按一层运算；3楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层运算；4封闭的阳台、挑廊按其外围水平投影面积运算；二运算一半建筑面积的范畴：1与房屋相连有上盖

14、、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊,按其围护结构 外围水平投影面积一半运算；2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑,按其上盖水平投 影面积的一半运算；3未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半运算；三不运算建筑面积的范畴：1凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等；2半园柱的雨篷；3房屋的天面、挑台,天面上的花园、游泳池；四应分摊的共有建筑面积：1各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共 门厅、过道、地下室、 值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和治理用房均 作为共有部位运算建筑面积；2套单元与公用建筑空间之间的隔墙,以及外墙包括山墙墙体

15、水平投 影面积的一半,为共有建筑面积；五不应分摊的共有建筑面积：1从属于人防工程的地下室、半地下室；2供出租或出售的固定车位或专用车库；七、商品房买卖双方因面积误差产生纠纷的缘由名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商品房买卖合同商定的面积与产权证的面积常有误差；其主要缘由有：1.双方签订房屋买卖合同后因商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积误差；2.因产权登记时露台 楼顶平台 不运算为房屋建筑面积, 而买卖双方在房屋买卖合同中将独立或不独立使用的露台 楼顶平台 面积计入房屋建筑面积造成的面积误差；3.适用的测量规章标准

16、不同造成的面积误差；上述缘由造成的面积误差比绝对值一般在 3以上,买卖双方往往因此产生纠纷；另外,由于施工、测绘规章答应的误差而造成的面积误差在所难免, 因误差比值较小,双方一般能协商解决；八、什么是面积误差？什么是面积误差比？面积误差, 是指房屋在严格依据规划核准、积与猜测面积产生的误差；设计的要求进行建设, 竣工后实测面房屋的面积误差比,依据商品房销售治理方法相关规定,房屋的面积误差比的运算公式为：产权登记面积合同商定面积面积误差比 合同商定面积九、购房人怎么发觉面积误差？“ 很难发觉； 可以说公摊面积方面的误差几乎无法发觉,第一合同中往往不写明公摊部分在什么地方, 没有方法确定总测量对象

17、与总面积；其次消费者拿不到设计与施工图纸, 连墙厚都不知道, 怎么测量建筑面积？第三、 测量就要将全楼测量,每楼的最低测量费用大致不低于3 万元,哪个消费者会出 3 万元来为一个整楼进行测量呢,所以说让消费者核实面积误差不行能的；闻名房产律师秦兵十、发觉面积误差,怎么处理？现在,有不少房产开发商在房屋面积上做文章,往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情形显现；由于购房金额庞大,这样会使买受人造成不少的缺失；面积误差的处理原就：第一、依据合同商定的处理原就处理；购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面 积,并明确商定： “ 预售时依据甲方暂测面积付款,最终以房地局认定

18、的实测面 积为准” ；以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原就；其次、据实结算；如合同无商定或者商定不明确,面积误差比肯定值在3%以内含 3%,依据合同商定的价格据实结算,买受人恳求解除合同的,不予支持；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第三、退房仍款；面积误差比肯定值超过 购房款及利息的,应予支持；3%,买受人恳求解除合同,返仍已付第四、不退房,分别对待；如买受人同意连续履行合同,房屋实际面积大于合同商定面积的,面积误差比在 价格补足,面积误差比超出3%以内含 3%部分的房价由买受人依据商定的 3%部分的房价款由出

19、卖人承担,全部权归买受人；第五、仍款与双倍返仍；房屋实际面积小于合同商定面积的,面积误差比在 3% 以内含 3%部分的房价款及利息,由出卖人返仍给买受人,面积误差比超过 3%部分的房价款由出卖人双倍返仍买受人；附一：秦兵律师对本条的释义：释义：中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语,据我所知大致有以 下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内有用面积、公摊面积,其实 面积就是长宽之积, 为什么要做得这么复杂呢？其中一个重要的基本原理是：将简洁的事情复杂化后就可以获得暴利；所以说北京现在的业主, 几乎人人都知道自己房屋的建筑面积是多少, 但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是多

20、少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一；为什么有用面积这么简洁的内容推广不开, 而建筑面积这么复杂的概念却大行其事,就是由于有用面积太简洁核实了,开发企业很难做假； 而建筑面积不仅简洁做假, 而且即使被查出来也可以以“ 由第三方测量”为理由开脱责任； 所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂,再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作,而且往往从面积开头；这个司法说明早就开头预备了,我原来以为会在面积问题上有所突破,例如：业主是否有权挑选测量单位、 测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定,释依旧没有说清晰这一点, 例如：假如套内有用面积

21、削减但是很明显, 司法解 10%,但总建筑面积仅削减 2%,能不能解除合同？看来这又给我们留下了许多工作；中国消费者维权 的道路已经很漫长了,中国商品房消费者维权的道路会更加漫长；附二：关于房屋建筑面积运算与房屋权属登记有关问题的通知建住房 200274 号 各省、自治区建设厅,直辖市建委及有关部门：为了切实做好房屋面积运算和房屋权属登记工作,关问题通知如下：爱护当事人合法权益, 现就有一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积在图上标注尺寸和房屋分摊的共有建筑面积；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、依据房产测绘治理方法的有关规定,由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责；三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积运算问题,定或规定不明确的,暂按以下规定执行：一房屋层高房产测量标准未作规运算建筑面积的房屋,层高高度均应在米以上含米,以下同；二外墙墙体名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页