农村宅基地制度.pptx

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1、农村宅基地制度的沿革农村宅基地制度的沿革与制度缺陷与制度缺陷崔曼曼一、一、农农村宅基地的沿革与村宅基地的沿革与变变迁迁三三、农农村宅基地制度缺陷分析村宅基地制度缺陷分析二、二、农农村宅基地村宅基地的突出的突出问题问题农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村

2、大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村宅基地农村宅基地一、农村宅基地制度的沿革与变迁一、农村宅基地制度的沿革与变迁19491962年初农民私人所有，农民享有宅基地所有权19621981年底宅基地归生产队集体所有，农民享有宅基地使用权19821997年1997-至今宅基地属于农民集体所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权宅基地属于农民集体所有，农户享有宅基地使用权第一阶段：第一阶段：农村宅基地农民私人所有农村宅基地农民私人所有，且可，且可自由流转阶段自由流转阶段1950年6月30日中央人民政府公布土地改革法规定：1)废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制(

3、第1条)。2)土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者有自由经营、买卖及出租其土地的权利(第30条)1954新中国第一部宪法 明确提出：“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”以及“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料等的所有权”。宅基地作为农民私有土地的一部分，自然受到平等、合法保护。1956年3月农业生产合作社示范章程 规定，“社员原有的坟地、房屋地基不入社。社员新修房屋需用的地基和需用的坟地由合作社统筹解决，在必要的时候，合作社可以申请乡人民委员会协助解决。”示范章程 是第一部涉及到宅基地规定的法律。这一时期尽管土地经历了农民私有向合作社

4、集体所有的转变，但是农民的房屋仍然保持了私有属性。宅基地属于农民私人所有；宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一，即确定了农民对宅基地和房屋的所有权人地位；农民领取了政府颁布的房地权证书；农民享有完全的宅基地所有权与房屋所有权；宅基地买卖及出租等不受法律限制；农村宅基地以农户为单位，平均分配、无偿取得，不存在宅基地审批，无使用权上的身份限制第一阶段：第一阶段：农村宅基地制度的农村宅基地制度的内容内容第二阶段第二阶段(19621981年底年底):宅基地归生产队集宅基地归生产队集体所有，农民享有体所有，农民享有宅基地使用权宅基地使用权1962年，出台 农村人民公社工作条例：“社员的宅基地一律不准出租

5、和买卖”；“社员有买卖或者租赁房屋的权利；“社员的房屋永远归社员所有”；1963年，中共中央出台 关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知，除了强调“社员的宅基地归生产队集体所有、一律不准出租和买卖”；“房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生 产 队 所 有。”；“社员需新建房又没有宅基地时，由本户申请，经社员大会讨论同意，由生产队统一规划，帮助解决，社员新建住宅占地无论是否耕地，一律不收地价。”第一，宅基地的所有权归生产队集体所有，社员禁止出租和买卖。第二，宅基地所有权与使用权相分离，农户拥有宅基地长期使用权，并受法律保护。第三，实行房地分离。农户对房屋有

6、排他性所有权，可以买卖、租赁、抵押、典当。第四，宅基地使用权随着房屋的买卖和租赁而转移。第 五，确 立 了 宅 基 地 的 依 法申 请 无 偿 取 得制度中中国宅基地制度雏形基本形成国宅基地制度雏形基本形成第三阶段第三阶段(19821997年年):宅基地宅基地属于农民集体所有，属于农民集体所有，农村居民农村居民和城镇和城镇居民享有宅基地居民享有宅基地使用权使用权宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。1982年宪法第10条第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所有。”1986年民法通则第74条、1986年6月25日

7、土地管理法第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额审批”为核心的宅基地分配（审批）与使用管理制度。1982年2月13日国务院制定村镇建房用地管理条例；1982年10月29日中共中央办公厅国务院办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护部(关于切实解决滥占耕地建房问题的报告)的通知；1990年1月3日国务院批转了国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知；1986年和1988年土地管理法1995 年施行的担保法第 37 条规定：宅基地使用权不得抵押。允许城镇农业户口居民有偿取得农村宅基地使用权。第四阶段（第四阶段（1997-至今）

8、：宅基地至今）：宅基地属于属于农民集体所有，农户享有农民集体所有，农户享有宅基地使用权宅基地使用权建立基于成员权的宅基地福利分配、“一户一宅”的宅基地基本制度：1997年5月18日中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知(中央9711号文件)规定：“农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有”。1998年8月29日土地管理法首次以立法的形式确定了我国农村宅基地一户一宅、面积法定的基本制度。禁止城镇非农业户口居民使用宅基地。1998年土地管理法删除了1988年土地管理法允许城镇非农业户口居民使用宅基地的相关条款；1999年国办发199939号国务院

9、办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国发200428号国务院关于深化改革严格土地管理的决定重申此条款并将宅基地流转限制在村集体经济组织内部；第四第四阶段（阶段（1997-至今）：宅基地至今）：宅基地属于属于农民集体所有，农户享有农民集体所有，农户享有宅基地使用权宅基地使用权宅基地审批权限上收至县级以上人民政府。1998年土地管理法首次以立法的形式确立了土地用途管制制度并规定农村村民建住宅，由县级人民政府批准，涉及农用地的，还需报省级人民政府办理农用地转

10、用手续。确认宅基地使用权的用益物权性质，严禁城市居民购买小产权房。2007 年 3 月 16 日出台的物权法第 152 条指出：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第四第四阶段（阶段（1997-至今）：宅基地至今）：宅基地属于属于农民集体所有，农户享有农民集体所有，农户享有宅基地使用权宅基地使用权2008年十七届三中全会 关于推进农村改革发展若干重大问题的决定提出：“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。”2013年十八届三中全会中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定提出“保障农户宅基地用益物权，改革

11、完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”第四第四阶段（阶段（1997-至今）：宅基地至今）：宅基地属于属于农民集体所有，农户享有农民集体所有，农户享有宅基地使用权宅基地使用权农农民所有制民所有制集体所有制所有所有权权与使用与使用权权两两权权合一合一两权分离使用使用权权自由流自由流转转私人自治管理私人自治管理限制性流转乡村管理二、农村宅基地的突出问题二、农村宅基地的突出问题取得权得不到保障利用粗放与过度利用并存财产属性没有得到充分体现和保障违法现象较为普遍三三、农村农村宅基地制度缺陷分析宅基地制度缺陷分析一）“一户一宅”政策缺陷二）使用权限制流转制度缺陷三）无偿无限期制度缺陷四）产权保障不够，产权体系和权能不完善五）管理不到位，政府管理职能缺位和错位六）管理体制存在障碍七）管理方面的立法滞后，不适应当前城乡一体化过程中宅基地管理需求