土地集约利用评价(经典).ppt

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1、第六章第六章土地集约利用评价土地集约利用评价1主要内容第一节第一节 土地集约利用概述土地集约利用概述第二节第二节 城市土地集约利用城市土地集约利用第三节第三节 我国城市土地利用概况我国城市土地利用概况第四节第四节 土地集约利用的影响因素土地集约利用的影响因素第五节第五节 土地集约利用常用的评价指标土地集约利用常用的评价指标第六节第六节 土地资源可持续利用分析土地资源可持续利用分析2第一节第一节 土地集约利用概述土地集约利用概述一、土地粗放利用的概念一、土地粗放利用的概念粗放经营粗放经营：以一定数量的生产和劳动，投在较多的土地上，：以一定数量的生产和劳动，投在较多的土地上，进行粗耕简作的经营方式

2、。进行粗耕简作的经营方式。特征：土地的数量和土壤的自然肥力对农业增产特别重要，特征：土地的数量和土壤的自然肥力对农业增产特别重要，在单位面积土地上投入的活劳动和物化劳动较少，且活劳在单位面积土地上投入的活劳动和物化劳动较少，且活劳动所占比重大，科学技术应用少，单产低，主要通过扩大动所占比重大，科学技术应用少，单产低，主要通过扩大耕地面积的方法提高产品产量。耕地面积的方法提高产品产量。3二、土地集约利用的涵义二、土地集约利用的涵义源于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究，源于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，是指在一

3、定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。额收入的一种农业经营方式。土地集约利用的具体涵义土地集约利用的具体涵义1 1）土地投入的提高；）土地投入的提高；2 2）土地利用结构和布局的优化；）土地利用结构和布局的优化；3 3）土地产出率的提高；）土地产出率的提高；4 4）土地使用强度的提高；）土地使用强度的提高；5 5）土地利用率的提高。）土地利用率的提高。本质涵义是充分挖掘土地资源的经济供给潜力，使土地投入产本质涵义是充分挖掘土地资源的经济供给潜力，使土地投入产出

4、比和土地利用率达到最优。出比和土地利用率达到最优。4三、土地利用集约度与集约利用形式三、土地利用集约度与集约利用形式（一）土地利用集约度（一）土地利用集约度土地利用集约度：土地利用集约度：生产过程中，生产过程中，单位面积的土地上投放的资单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量本和劳动的数量。集约度的高低与投入量的多少成正比。集约度的高低与投入量的多少成正比。土地利用集约度可以分解成两个相关联的概念，即土地利用集约度可以分解成两个相关联的概念，即初级集初级集约度和次级集约度约度和次级集约度。5 初级集约度初级集约度指指在土地产品的生产过程在土地产品的生产过程中，直接用于土地的中，直接用于土地的资本

5、或劳动的数量，土地产品包括作物、矿物、办公楼、资本或劳动的数量，土地产品包括作物、矿物、办公楼、住宅空间和高速路等。住宅空间和高速路等。次级集约度次级集约度指特定地点指特定地点加工土地产品过程中加工土地产品过程中使用资本或劳使用资本或劳动的数量，例如畜牧产品加工、矿石的冶炼、制造业、商动的数量，例如畜牧产品加工、矿石的冶炼、制造业、商业的经营乃至住宅的使用等业的经营乃至住宅的使用等。6（二）土地集约利用的形式（二）土地集约利用的形式：资本集约型资本集约型 劳动集约型劳动集约型 技术集约型技术集约型资本集约：资本集约：即即投入较多的资本、较少的劳动投入较多的资本、较少的劳动，如使用农业机械、，如

6、使用农业机械、现代化设备、自动化装置等，用以大量节约劳动的消耗。同现代化设备、自动化装置等，用以大量节约劳动的消耗。同时充分使用良种、化肥、农药，以提高单位面积产量。时充分使用良种、化肥、农药，以提高单位面积产量。7劳动集约：劳动集约：主要依靠人力和畜力操作，资金投放量占的比重主要依靠人力和畜力操作，资金投放量占的比重小，靠精耕细作提高单位面积产量。小，靠精耕细作提高单位面积产量。许多发展中国家的农业许多发展中国家的农业土地利用方式多属此类。中国农业集约经营有悠久的历史，土地利用方式多属此类。中国农业集约经营有悠久的历史，但劳动集约迄今仍是土地利用的主要方式。但劳动集约迄今仍是土地利用的主要方

7、式。技术集约：技术集约：采用生物技术、电子技术、系统工程等科学技术采用生物技术、电子技术、系统工程等科学技术，更多地利用植物吸收太阳能的优势和自然界能量、物质转化更多地利用植物吸收太阳能的优势和自然界能量、物质转化的客观规律，在农、林、牧、渔各业原来的有机联系中插入的客观规律，在农、林、牧、渔各业原来的有机联系中插入多种中间环节，以提供多种产品，增加效益，因此也被称作多种中间环节，以提供多种产品，增加效益，因此也被称作“知识密集型集约知识密集型集约”。8第二节第二节 城市土地集约利用城市土地集约利用一、城市土地含义、特性一、城市土地含义、特性（一）含义（一）含义 城市土地的含义有狭义和广义之分

8、。城市土地的含义有狭义和广义之分。从狭义上看从狭义上看，城市土地，城市土地仅指城市市区仅指城市市区 即城市建设用地，用于非农业用途；即城市建设用地，用于非农业用途；从广义上从广义上看，看，则是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间则是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间总称，即城市行政区域内的全部土地。总称，即城市行政区域内的全部土地。（下图为中国城市土地范围图）（下图为中国城市土地范围图）910（二）特性（二）特性首先，城市土地利用的高度集约性。首先，城市土地利用的高度集约性。由于城市化进程的由于城市化进程的加快，导致土地供给的稀缺程度加剧，引起城市土地价加快，导致土地供给的稀

9、缺程度加剧，引起城市土地价格不断上扬，格不断上扬，从而使从而使人们不得不设法高度集约利用土地，人们不得不设法高度集约利用土地，如尽量合理安排城市布局以产生聚集效益，从而节约大如尽量合理安排城市布局以产生聚集效益，从而节约大量基础设施和交通占用土地；以批租形式获得城市中心量基础设施和交通占用土地；以批租形式获得城市中心区地块使用权的土地受让人，只有发挥土地的集中性用区地块使用权的土地受让人，只有发挥土地的集中性用途，建造较高容积率的写字楼或商用楼才能弥补巨额土途，建造较高容积率的写字楼或商用楼才能弥补巨额土地出让金。地出让金。1112其次，城市土地位置的极端重要性。其次，城市土地位置的极端重要性

10、。城市土地区位的差异城市土地区位的差异会形成不同的级差收益，直接影响企业的经济效益，多个会形成不同的级差收益，直接影响企业的经济效益，多个企业在同一区位聚集会产生地区化经济，从而降低产品成企业在同一区位聚集会产生地区化经济，从而降低产品成本；区位差异也体现在土地价格中，如城市中心区的土地本；区位差异也体现在土地价格中，如城市中心区的土地与距中心区几公里的土地之间的价值差距可能高达几十倍、与距中心区几公里的土地之间的价值差距可能高达几十倍、几百倍。几百倍。二、城市土地利用二、城市土地利用城市土地利用是指城市土地在不同的经济部门之间、各个项城市土地利用是指城市土地在不同的经济部门之间、各个项目之间

11、的合理配置和使用的过程。目之间的合理配置和使用的过程。根据定义可知，城市土地利用主要包括两个方面：合理配置根据定义可知，城市土地利用主要包括两个方面：合理配置和使用。其中合理配置是城市土地合理利用的前提和基础，和使用。其中合理配置是城市土地合理利用的前提和基础，而使用则是城市土地利用的经济效益、社会效益和生态效益而使用则是城市土地利用的经济效益、社会效益和生态效益的具体实施过程。的具体实施过程。13城市土地的合理配置实质上是对城市土地利用方向进行合理城市土地的合理配置实质上是对城市土地利用方向进行合理分配，确定土地的各种不同经济用途，使城市土地利用达到分配，确定土地的各种不同经济用途，使城市土

12、地利用达到各方效益的均衡和统一。城市土地作为城市经济的重要生产各方效益的均衡和统一。城市土地作为城市经济的重要生产要素之一，具有供给的稀缺性和需求的无限性；同时，城市要素之一，具有供给的稀缺性和需求的无限性；同时，城市土地用途变更的困难性也极易造成更改利用方向的巨大经济土地用途变更的困难性也极易造成更改利用方向的巨大经济损失，损失，因此城市土地的合理配置是利用的核心和关键。城市因此城市土地的合理配置是利用的核心和关键。城市土地资源配置的主体是政府和市场。土地资源配置的主体是政府和市场。城市土地的使用是指城城市土地的使用是指城市土地经过合理配置以后，土地的所有者或使用者根据一定市土地经过合理配置

13、以后，土地的所有者或使用者根据一定的经济目的，以及已配置土地的特征和功能对土地进行开发、的经济目的，以及已配置土地的特征和功能对土地进行开发、经营和管理的过程。经营和管理的过程。14三、城市土地集约利用的概念三、城市土地集约利用的概念15城市土地集约利用概念的观点多样城市土地集约利用概念的观点多样1.“对对现现在在已已利利用用的的土土地地增增加加劳劳力力和和资资本本，这这个个方方法法叫叫做做土土地地利利用用的的集集约约。”（土土地地经经济济学学原原理理，Richard T Ely）。）。2.“在在建建筑筑业业中中，集集约约经经营营则则是是通通过过对对单单位位土土地地面面积积多多投投放放活活劳劳

14、动动和和物物化化劳劳动动，来来提提高高土土地地利利用用率率，增增加加建建筑筑物物层层数数，提提高高土土地地的的经经济济功功能能和和负负荷荷能能力力。”（土土地地大辞典大辞典，马克伟）。，马克伟）。163.3.“可可以以多多维维地地利利用用城城市市土土地地的的立立体体空空间间，并并使使城城市市土土地地一一地地多多用用。城城市市土土地地立立体体空空间间的的多多维维利利用用，就就是是利利用用土土地地的的地地面面、上上空空和和地地下下进进行行各各种种建建设设。一一地地多多用用则则是是在在同同一一块块土土地地上上根根据据需需要要安安排排各各种种不不同同用用途途的的多多种种建建设设项项目目。这这也也就就是

15、是提提高高城城市市土土地地利利用用率率的的集集约约化化利利用。用。”（城市微观宏观经济学城市微观宏观经济学，肖梦），肖梦）174.“所所谓谓集集约约度度，就就是是指指单单位位土土地地面面积积上上所所投投资资本本和和劳劳动动的的数数量量。所所投投入入资资本本和和劳劳动动越越多多，则则集集约约度度越越高高；反反之之，则则越越低低。非非农农用用地地的的效效益益可可分分为为两两类类：用用于于住住宅宅建建设设的的是是所所建建房房屋屋的的面面积积，用用于于工工业业、商商业业和和交交通通运运输输的的在在于于所所获获经经营营利利润润。但但两两者者集集约约经经营营的的共共同同点点是是力力争争获获得得单单位位土土

16、地地面面积积上上的的最大收益。最大收益。”（土地经济学土地经济学，毕保德）。，毕保德）。5.“城城市市土土地地利利用用的的集集约约程程度度指指单单位位面面积积城城市市土土地地上上的的投投资资和和使使用用状状况况。衡衡量量城城市市土土地地利利用用集集约约程程度度的的指指标标有有：资资金金集集约约度度，。技技术术集集约约度度，。人人口口集集约约度度，。”（房地产法辞典房地产法辞典，丘金峰）。，丘金峰）。186.6.“城城市市土土地地集集约约利利用用潜潜力力来来自自四四个个方方面面：一一是是城城市市人人均均占占地地有有潜潜力力可可挖挖；二二是是调调整整城城市市用用地地布布局局，提提高高土土地地产产出

17、出率率有有潜潜力力可可挖挖；三三是是小小城城镇镇用用地地有有潜潜力力可可挖挖；四四是是城城市市空空闲闲地地和和地地下下空空间间也也有有潜潜力力可可挖挖。”（邹邹玉玉川川，19961996年土地日）年土地日）7.“7.“土土地地集集约约经经营营程程度度，是是指指单单位位面面积积土土地地投投入入的的人人力力、财财力力、物物力力的的状状况况。单单位位面面积积上上的的人人、财财、物物力力投投入入水水平平高高，则则集集约约经经营营的的水水平平就就高高；反反之之亦亦然然。反反映映集集约约经经营营程程度度的的指指标标有有许许多多，如如每每平平方方米米的的建建筑筑投投资资量量等等等等。”（房地产大辞典房地产大

18、辞典，宋春华）。，宋春华）。198.8.“城城市市土土地地集集约约利利用用是是在在特特定定时时段段中中、待待定定区区域域内内的的一一个个动动态态的的、相相对对的的概概念念。它它是是指指现现期期条条件件下下，在在满满足足城城市市发发展展适适度度规规模模、使使城城市市获获得得最最大大规规模模效效益益和和集集聚聚效效益益的的基基础础上上，以以城城市市合合理理布布局局、优优化化用用地地结结构构和和可可持持续续发发展展为为前前提提，通通过过增增加加存存量量土土地地投投入入、改改善善经经营营管管理理等等途途径径，来来不不断断提提高高城城市市土土地地的的使使用用效效率率，并并取取得得良良好好的的经经济、社会

19、和生态环境效益。济、社会和生态环境效益。”（欧阳安蛟）。（欧阳安蛟）。20以上观点可归纳为五点：以上观点可归纳为五点：将城市土地集约利用理解为城市土地投入的提高；将城市土地集约利用理解为城市土地投入的提高；将城市土地集约利用理解为城市土地结构和布局的优化；将城市土地集约利用理解为城市土地结构和布局的优化；将城市土地集约利用理解为城市土地产出率的提高；将城市土地集约利用理解为城市土地产出率的提高；将城市土地集约利用理解为城市土地利用率的提高；将城市土地集约利用理解为城市土地利用率的提高；将城市土地集约利用理解为城市土地强度的提高。将城市土地集约利用理解为城市土地强度的提高。21借鉴经济增长方式中

20、集约型和粗放型的认识，还应注意：借鉴经济增长方式中集约型和粗放型的认识，还应注意：投投入入类类型型：从从资资源源投投入入转转向向资资金金、技技术术的的投投入入；从从增增量的投入转向存量的投入；量的投入转向存量的投入；投投入入结结构构：强强调调结结构构和和布布局局的的系系统统协协调调性性，显显化化土土地地级差收益；级差收益；投入速度：由速度效益型转向质量效益型。投入速度：由速度效益型转向质量效益型。22城市土地集约利用概念的内涵丰富城市土地集约利用概念的内涵丰富城城市市土土地地集集约约利利用用可可以以理理解解为为是是以以城城市市可可持持续续发发展展为为宗宗旨旨，在在合合理理布布局局、优优化化用用

21、地地结结构构的的基基础础上上，通通过过增增加加土土地地投投入入、改改善善经经营营管管理理、提提高高利利用用强强度度等等途途径径，不不断断提提高高土土地地的的使使用用效效率率、经经济济效效益益、社社会会效效益益和和生生态效益的土地利用方式和利用水平。其内涵应包括：态效益的土地利用方式和利用水平。其内涵应包括：231.扬扬弃弃了了直直接接使使用用城城市市土土地地投投入入产产出出的的概概念念进进行行限限定定，将将其其作为其中的实现途径之一；作为其中的实现途径之一；2.土土地地投投入入主主要要指指影影响响土土地地价价值值的的投投入入，包包括括基基础础设设施施、公公益益设设施施等等的的投投入入，但但不不

22、包包括括立立足足于于土土地地之之上上的的企企业业生生产产和和经营投入。经营投入。3.土土地地产产出出水水平平一一方方面面取取决决于于土土地地的的区区位位属属性性，另另一一方方面面取取决决于于其其上上经经营营的的产产业业用用途途。因因此此衡衡量量集集约约利利用用效效果果不不能能单单看土地产出的绝对水平，要考虑该城市的经济发展水平。看土地产出的绝对水平，要考虑该城市的经济发展水平。244.4.土土地地集集约约利利用用效效益益是是综综合合效效益益的的体体现现。高高密密度度的的土土地地利利用用必必然然会会带带来来生生态态社社会会问问题题，这这就就涉涉及及土土地地经经济济效效益益挖挖潜潜和和生生态态效效

23、益益、社社会会效效益益的的平平衡衡问问题题。土土地地投投入入产产出出最最佳佳点点不不只只是是边边际际效效益益等等于于边边际际成成本本，而而是是边边际际社社会会效效益益等等于于边边际际社会成本。社会成本。5.5.城城市市土土地地是是一一个个三三维维立立体体空空间间，聚聚集集潜潜力力侧侧重重横横向向总总量量扩扩张张和和内内部部总总量量效效益益均均衡衡，水水平平结结构构潜潜力力侧侧重重内内部部结结构构合合理理整合、整合、空间潜力空间潜力则侧重立体空间维的强度开发问题。则侧重立体空间维的强度开发问题。25空间潜力空间潜力空间开发空间开发空间潜力空间潜力空间开发空间开发聚集潜力聚集潜力扩张与聚集均衡扩张

24、与聚集均衡结构潜力结构潜力结构整合结构整合聚集潜力聚集潜力扩张与聚集均衡扩张与聚集均衡26城市土地集约利用的形式城市土地集约利用的形式粗放利用：粗放利用：对土地低度投入或土地闲置；对土地低度投入或土地闲置；过过度度利利用用：对对土土地地过过度度投投入入，造造成成土土地地报报酬酬递递减减，或或者土地利用外部不经济，导致综合效益下降；者土地利用外部不经济，导致综合效益下降；集集约约利利用用：对对土土地地利利用用程程度度适适宜宜，既既达达到到规规模模效效益益，又又达达到到结结构构和和强强度度合合理理性性，且且没没有有拥拥挤挤成成本本，实实现现综综合效益最大化。合效益最大化。27城市土地集约利用的类型

25、城市土地集约利用的类型劳劳力力资资本本型型集集约约：在在城城市市发发展展的的初初始始阶阶段段，对对土土地地的的投投入主要以劳力和资本为主；入主要以劳力和资本为主；资资本本技技术术型型集集约约：在在城城市市发发展展较较高高水水平平的的成成熟熟阶阶段段，对对土地的投入主要表现在资本和技术的含量；土地的投入主要表现在资本和技术的含量；结结构构型型集集约约：在在城城市市发发展展的的后后期期阶阶段段，城城市市土土地地利利用用结结构通过不断的调整、置换，逐步合理；构通过不断的调整、置换，逐步合理；生生态态型型集集约约：城城市市发发展展的的最最高高阶阶段段，城城市市用用地地结结构构、利利用用空空间间和和利利

26、用用强强度度合合理理配配置置，既既达达到到经经济济效效益益最最佳佳，同同时保护了生态效益。时保护了生态效益。第三节第三节 我国城市土地利用概况我国城市土地利用概况资料来源：建设部计划财务司，城市建设统计年报（19822003）28资料来源：建设部计划财务司，城市建设统计年报（19822003）29资料来源：建设部计划财务司，城市建设统计年报（2003）30资料来源：引自郑伟元，1997，“挖掘城市存量土地的有效途径”，载中国土地年鉴（1997年卷），中国大地出版社。31资料来源：中国统计年鉴（2003年卷），中国统计出版社。32资料来源：建设部计划财务司，城市建设统计年报（2003）33国外部

27、分城市工业用地产出效率国外部分城市工业用地产出效率 城市工业用地产出率纽约52.37（亿美元/平方公里）芝加哥41.01（亿美元/平方公里）东京都81.52（亿美元/平方公里）大阪46.94（亿美元/平方公里）横滨42.91（亿美元/平方公里）资料来源：建设部计划财务司，城市建设统计年报（19822003）34资料来源：建设部计划财务司，城市建设统计年报（19822003）35国外城市工业用地比例 城市工业用地比例（）城市工业用地比例（）美国大中城市8.8横滨7.34美国小城市5.7新加坡2.4纽约7.48伦敦2.7芝加哥6.9英国一般城市7东京都2.64英国工业城市10.7大阪15.35英国

28、新城13.936第四节第四节 土地集约利用的影响因素土地集约利用的影响因素一、土地利用的系统性一、土地利用的系统性37自然生态自然生态基础基础经济社会经济社会基础基础农户单位土地适宜性土地适宜性和限制性空和限制性空间分异间分异人口及就业人口及就业社会经济社会经济发展水平发展水平空间分异空间分异实施管理地方政府气候气候水文水文土壤土壤地质地质生物生物地貌地貌科技与文化科技与文化政策因素政策因素经济结构经济结构 经济效益经济效益经济总量经济总量政策制定制度建设法规完善社会进步经济发展生态安全资源安全市场规范科技推广执法监督规划实施 土 地 资 源 集 约 利 用经济增长解决就业开发保护投入增加用途

29、替换技术启用观念更新增加收入增加产出中央政府生产实践宏观调控土地集约利用的影响因素、利用主体及主要手段和目标土地集约利用的影响因素、利用主体及主要手段和目标38二、土地集约利用的影响因素二、土地集约利用的影响因素1.1.土地利用适宜性与限制性及其时空分异土地利用适宜性与限制性及其时空分异 土地适宜性和限制性及其时空分异是影响土地集约利用及其水土地适宜性和限制性及其时空分异是影响土地集约利用及其水平高低的平高低的前提条件前提条件，而不遵循其适宜性和限制性特点的集约，而不遵循其适宜性和限制性特点的集约利用也必定不能获得最大化的土地利用综合效益。利用也必定不能获得最大化的土地利用综合效益。392.2

30、.经济社会发展水平及其区域差别经济社会发展水平及其区域差别 1 1）人口：人口数量、质量结构及其分布人口：人口数量、质量结构及其分布 在人多地少、人地关系较为紧张的地区，由于土地资源稀缺程度在人多地少、人地关系较为紧张的地区，由于土地资源稀缺程度较高，较高，土地利用较为集约土地利用较为集约2 2）科学技术科学技术提高土地利用的经济社会上限和自然生态上限而突破既有水提高土地利用的经济社会上限和自然生态上限而突破既有水平下的投入强度限制平下的投入强度限制通过改变工艺提高土地利用程度、产出效果和改善持续状况通过改变工艺提高土地利用程度、产出效果和改善持续状况。403 3）文化习俗文化习俗主要通过用地

31、观念和传统对人们土地利用行为方式产生影响主要通过用地观念和传统对人们土地利用行为方式产生影响 。4 4）政策制度性因素政策制度性因素 国家的宏观调控，如农地制度、农业经营组织、经营方式等微国家的宏观调控，如农地制度、农业经营组织、经营方式等微观方面的问题，也有农业投入、农产品价格、流通、工农关观方面的问题，也有农业投入、农产品价格、流通、工农关系等宏观政策方面的问题。系等宏观政策方面的问题。415 5）经济总量经济总量 经济总量及其与人口比较得到的经济发展水平影响区域资本市经济总量及其与人口比较得到的经济发展水平影响区域资本市场的形成和发展，而资本市场发育状况则在一定程度上决定了场的形成和发展

32、，而资本市场发育状况则在一定程度上决定了所在地区土地集约利用的物质基础。所在地区土地集约利用的物质基础。6 6）经济结构经济结构主要通过产业结构影响土地集约利用。主要通过产业结构影响土地集约利用。产业结构粗放与否主要看其在更大区域甚至全国范围内的优势与产业结构粗放与否主要看其在更大区域甚至全国范围内的优势与劣势、现状产业结构是否与其区域定位以及在全国分工一致、劣势、现状产业结构是否与其区域定位以及在全国分工一致、是否与其经济社会发展阶段相适应，而不一定千篇一律将初级是否与其经济社会发展阶段相适应，而不一定千篇一律将初级的、资源利用型的产业用地界定为不集约土地利用。的、资源利用型的产业用地界定为

33、不集约土地利用。427 7）经济效益经济效益为土地集约利用提供了经济动力为土地集约利用提供了经济动力 土地集约利用归根结底在于投入增加，而其中的经济效益如何土地集约利用归根结底在于投入增加，而其中的经济效益如何就在很大程度上决定了投入增加的就在很大程度上决定了投入增加的“量量”。43三、不同土地利用和管理主体三、不同土地利用和管理主体1.1.中央政府中央政府宏观指导和调控土地集约利用，为土地利用营宏观指导和调控土地集约利用，为土地利用营造集约经营的经济社会环境。造集约经营的经济社会环境。1 1）土地利用目标）土地利用目标经济发展经济发展社会进步，如社会公正、社会和谐等；社会进步，如社会公正、社

34、会和谐等；资源安全如粮食安全资源安全如粮食安全生态安全如人地关系协调发展生态安全如人地关系协调发展44452 2）宏观调控手段）宏观调控手段政策制订政策制订产业政策、区域政策、资源环境政策、产业政策、区域政策、资源环境政策、财政政策、金融政策、科技政策等财政政策、金融政策、科技政策等制度建设制度建设市场制度、产权制度和规划制度市场制度、产权制度和规划制度相关立法相关立法2.2.地方政府地方政府宏观指导和调控土地集约利用，为土地利用营宏观指导和调控土地集约利用，为土地利用营造集约经营的经济社会环境。造集约经营的经济社会环境。2 2）管理手段）管理手段规范市场规范市场推广科技推广科技实施规划实施规

35、划执法监督执法监督1 1）目标）目标经济增长经济增长解决就业；解决就业；开发保护开发保护463 3）地方政府管理不善）地方政府管理不善政府对土地市场的干预往往会扭曲土地市场供求关系，改变要素政府对土地市场的干预往往会扭曲土地市场供求关系，改变要素的相对价格，从而影响土地集约利用效果的相对价格，从而影响土地集约利用效果对政绩的过分追求对政绩的过分追求土地财政土地财政土地粗放利用土地粗放利用在经营城市土地过程中为实现短期收益最大化，大力进行土地在经营城市土地过程中为实现短期收益最大化，大力进行土地批租，导致政府土地经营行为的短期化。批租，导致政府土地经营行为的短期化。在招商引资过程中，为了吸引投资

36、而压低工业用地价格，其结在招商引资过程中，为了吸引投资而压低工业用地价格，其结果导致投资者占用过多的工业用地，土地集约利用水平较低果导致投资者占用过多的工业用地，土地集约利用水平较低473.3.具体农户或单位具体农户或单位理性经济人（追求利益最大化）理性经济人（追求利益最大化）目标：增加产品产出和经济收入目标：增加产品产出和经济收入手段手段增加投入增加投入应用科技应用科技改变土地用途改变土地用途更新观念更新观念48一、指标设计的原则一、指标设计的原则1.1.全面性全面性 指标体系要涵盖土地集约利用的各个方面，以便对指标体系要涵盖土地集约利用的各个方面，以便对其进行全面的系统研究和评价；其进行全

37、面的系统研究和评价；2.2.可比性可比性 指标选取要反映土地集约利用内涵在各城市之间的指标选取要反映土地集约利用内涵在各城市之间的普遍适用性，考虑国际通用性和城市、地区间的可比性。普遍适用性，考虑国际通用性和城市、地区间的可比性。3.3.可操作性可操作性 各指标的统计记录要完整，数据本身要准确、易各指标的统计记录要完整，数据本身要准确、易获得。获得。4.4.动态性动态性 考虑土地集约利用的动态发展趋势。考虑土地集约利用的动态发展趋势。5.5.独立性独立性 尽量排除密切相关的指标。尽量排除密切相关的指标。第五节土地集约利用常用的评价指标第五节土地集约利用常用的评价指标49二、指标设计方法二、指标

38、设计方法目标法目标法逐点、逐级细化土地集约利用目标，在每个目标或每组目标下逐点、逐级细化土地集约利用目标，在每个目标或每组目标下选取若干指标，而目标则体现在概念或涵义的界定上。选取若干指标，而目标则体现在概念或涵义的界定上。以城市土地集约利用为例：以城市土地集约利用为例：50资源效益资源效益物尽其用，用尽其利物尽其用，用尽其利经济效益经济效益投入产出效率高投入产出效率高社会效益社会效益资源利用公平公正资源利用公平公正生态效益生态效益生态破坏小且污染少生态破坏小且污染少城城市市土土地地集集约约利利用用目目标标土地利用程度分析土地利用程度分析土地投入产出分析土地投入产出分析土地利用结构分析土地利用

39、结构分析土地利用结构分析土地利用结构分析51土地集约利用水平评价指标体系利用程度结构和布局投入水平经济效益人口负荷城市总容积率城市各主要用地类型所占比重人均居住用地面积地均固定资产投入地均基础设施投入地均第二三产业GDP建设用地与第二三产业GDP增长弹性系数建设用地与城市人口增长弹性系数城市总建筑密度土地闲置率商品房空置率人均园林绿地面积地价地均环保投入建设用地与固定资产投入增长弹性系数城市用地扩张系数地均GDP521 1）土地利用程度指标）土地利用程度指标城市总建筑密度城市总建筑密度：城市地域范围内，所有建筑物的基地：城市地域范围内，所有建筑物的基地总面积（房屋首层占地的面积）与城市用地总面

40、积的比值。总面积（房屋首层占地的面积）与城市用地总面积的比值。城市总容积率：城市总容积率：指城市地域范围内，总建筑面积与城市指城市地域范围内，总建筑面积与城市用总地面积的比值。一般越高越集约，在过高则带来一系用总地面积的比值。一般越高越集约，在过高则带来一系列负效应，因此，应考虑适宜值作为城市土地集约利用水列负效应，因此，应考虑适宜值作为城市土地集约利用水平的上限。平的上限。53人口负荷人口负荷 指单位土地面积上作居住的人口数。在一定限指单位土地面积上作居住的人口数。在一定限度内，城市的人口负荷越高则人均用地越少，表明土地利用度内，城市的人口负荷越高则人均用地越少，表明土地利用越充分，越集约，

41、但超过限度，又会造成城市基础设施、公越充分，越集约，但超过限度，又会造成城市基础设施、公共服务设施紧张，城市环境质量下降，导致不集约，所以要共服务设施紧张，城市环境质量下降，导致不集约，所以要做具体的分析。做具体的分析。土地闲置率土地闲置率 闲置土地面积占用地总面积的比例闲置土地面积占用地总面积的比例 直接反直接反映激越水平的高低。另外，商品房空置率指标也可以反映土映激越水平的高低。另外，商品房空置率指标也可以反映土地利用程度。地利用程度。54建设用地与城市人口增长弹性系数建设用地与城市人口增长弹性系数 指城市人口比上年的增指城市人口比上年的增长率与建设用地比上年的增长率之比值，反映土地集约利

42、用动长率与建设用地比上年的增长率之比值，反映土地集约利用动态发展趋势，从城市土地使用强度变化的角度反映城市土地集态发展趋势，从城市土地使用强度变化的角度反映城市土地集约利用的潜力。约利用的潜力。建设用地与城市人口增长弹性系数建设用地与城市人口增长弹性系数=人口变化率人口变化率/建设用地变化率建设用地变化率城市用地扩张系数城市用地扩张系数 城市建成区面积与上年相比增加面积的城市建成区面积与上年相比增加面积的比例，反映城市用地外延扩张的强度和趋势。一般，该值越低，比例，反映城市用地外延扩张的强度和趋势。一般，该值越低，某种程度上表明城市土地注重内部潜力挖掘，集约利用水平高。某种程度上表明城市土地注

43、重内部潜力挖掘，集约利用水平高。城市用地扩张系数城市用地扩张系数=（本年建成区面积（本年建成区面积-上年建成区面积）上年建成区面积）/本年本年建成区面积建成区面积 552 2）土地利用结构指标）土地利用结构指标土地利用结构表现为土地利用结构表现为数量结构（比例结构）与空间结构数量结构（比例结构）与空间结构两方面，两方面，其评价主要由建成区各类用地面积来反映用地比例的协调程其评价主要由建成区各类用地面积来反映用地比例的协调程度。度。土地利用结构合理是提高利用效率的前提，又是整个区域经济、土地利用结构合理是提高利用效率的前提，又是整个区域经济、社会、环境协调发展的重要条件。社会、环境协调发展的重要

44、条件。56城市各主要用地类型所占比重城市各主要用地类型所占比重 从经济、社会、生态三方从经济、社会、生态三方面间接地决定着土地集约利用的整体水平，对该指标的大小面间接地决定着土地集约利用的整体水平，对该指标的大小与城市土地集约利用水平的关系应做具体的分析与城市土地集约利用水平的关系应做具体的分析人均居住用地面积：人均居住用地面积：反映城市土地利用结构与人口局级规反映城市土地利用结构与人口局级规模是否协调一致。人均居住面积过大，则城市土地利用状况模是否协调一致。人均居住面积过大，则城市土地利用状况总体粗放，过小，则由于过度利用而带来负效应。我国小康总体粗放，过小，则由于过度利用而带来负效应。我国

45、小康社会标准：社会标准：3535平方米平方米/人人573 3）土地投入指标）土地投入指标地均固定资产投入。地均固定资产投入。对土地投入程度的经济数量对土地投入程度的经济数量上的总体衡量和反映；该值越高，其投入量越大表上的总体衡量和反映；该值越高，其投入量越大表明土地的集约度越高。明土地的集约度越高。资料的获得：统计年鉴资料的获得：统计年鉴 固定资产投资项固定资产投资项58地均基础设施投入。地均基础设施投入。其投入量越大，配套设备完善程度越其投入量越大，配套设备完善程度越高，则城市各项职能发挥得越好，城市的经济、环境和社会高，则城市各项职能发挥得越好，城市的经济、环境和社会效益也就越好，即集约利

46、用水平越高。效益也就越好，即集约利用水平越高。资料的获得较难，基础设施资金没有单列，可以用各项基础设资料的获得较难，基础设施资金没有单列，可以用各项基础设施的状况的间接反映指标，如城市铺装道路面积、城市基础施的状况的间接反映指标，如城市铺装道路面积、城市基础管道面积（水、气、光缆）等。管道面积（水、气、光缆）等。59建设用地与固定资产投入增长弹性系数建设用地与固定资产投入增长弹性系数 指城市固定资产投指城市固定资产投入比上年的增长率与建设用地比上年的增长率之笔，反映土地入比上年的增长率与建设用地比上年的增长率之笔，反映土地集约利用动态发展趋势，从土地投入强度变化的角度反映城市集约利用动态发展趋

47、势，从土地投入强度变化的角度反映城市土地集约利用的潜力。土地集约利用的潜力。建设用地与固定资产投入增长弹性系数建设用地与固定资产投入增长弹性系数 =固定资产投入变化率固定资产投入变化率/建设用地变化率建设用地变化率地均环保投入。地均环保投入。是维持土地集约利用的重要保障，城市土地是维持土地集约利用的重要保障，城市土地集约利用不能以牺牲环境为代价。集约利用不能以牺牲环境为代价。资料的获得较难，环保投入资金没有单列，可以用各间接反映指资料的获得较难，环保投入资金没有单列，可以用各间接反映指标，如城市污水处理率等环评指标。标，如城市污水处理率等环评指标。604 4）土地产出指标）土地产出指标 地均地

48、均GDPGDP、地均利税、地均工业产值、地均第二、三产业、地均利税、地均工业产值、地均第二、三产业产值、地均社会消费品零售总额产值、地均社会消费品零售总额等。等。地价地价 从微观看，城市土地的价值高低是影响城市土地从微观看，城市土地的价值高低是影响城市土地集约程度的最重要和直接因素之一；从宏观角度看，城市的集约程度的最重要和直接因素之一；从宏观角度看，城市的聚集效益是影响土地价值的决定因素，是促进成土地集约利聚集效益是影响土地价值的决定因素，是促进成土地集约利用的重要杠杆，可以间接的表明城市土地的经济产出。改值用的重要杠杆，可以间接的表明城市土地的经济产出。改值越高，集约利用水平越高。越高，集

49、约利用水平越高。61建设用地与第二、三产业建设用地与第二、三产业GDPGDP增长弹性系数增长弹性系数 指城市第二、指城市第二、三产业三产业GDPGDP比上年的增长率与建设用地比上年的增长率之比比上年的增长率与建设用地比上年的增长率之比值，反映土地集约利用动态发展趋势，从城市土地经济效益值，反映土地集约利用动态发展趋势，从城市土地经济效益变化的角度反映城市土地集约利用的潜力。变化的角度反映城市土地集约利用的潜力。建设用地与第二、三产业建设用地与第二、三产业GDPGDP增长弹性系数增长弹性系数=第二、三产业第二、三产业GDPGDP变化率变化率/建设用地变化率建设用地变化率62指指标类标类型型指指标

50、标名称名称土地投入水平土地投入水平地均地均总总投投资额资额地均固定地均固定资产资产投入投入土地土地经济产经济产出效益出效益地均地均GDPGDP地均地均财财政收入政收入地均税收地均税收土地利用程度土地利用程度容容积积率率人口密度人口密度地均就地均就业业人口人口土地土地闲闲置率置率商品房空置率商品房空置率城市人居城市人居环环境境人均居住面人均居住面积积人均公共人均公共绿绿地面地面积积土地市土地市场场化程度化程度经营经营性用地招拍挂比例性用地招拍挂比例城市城市发发展土地展土地资资源耗源耗费费程程度度城市化率与用地增城市化率与用地增长弹长弹性性GDPGDP与用地增与用地增长弹长弹性性63三、综合指数法