深圳经济特区物业管理条例16952.docx

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1、第258号号实施施若干规规定已已经市政政府五届九十八八次常务会会议审议议通过，现现予发布布，自220144年1月月 11日起施施行。市长2013年年11月月27日日深圳经济济特区物物业管理理条例实施若干规规定第一章 总 则则第一条 为为贯彻实实施深深圳经济济特区物物业管理理条例（以以下简称称条例例），结结合本市市实际，制制定本规规定。第二条 市市住房和和建设部部门是本本市物业业管理行行政主管管部门（以以下简称称市主管管部门），履行下列物业管理监督管理工作职责：（一）组织织实施条条例以以及其他他关于物物业管理理的法律律、法规规、规章章，执行行物业管管理的有有关规定定；（二）研究究拟定或或者制定定

2、物业管管理相关关政策措措施；（三）指导导、协调调区政府府物业管管理行政政主管部部门（以以下简称称区主管管部门）以以及其他他相关行行政管理理部门、街街道办事事处、行行业协会会等依法法开展物物业管理理相关工工作；（四）依照照条例例以及及其他有有关物业业管理的的法律、法法规、规规章作出出行政处处罚等具具体行政政行为；（五）统一一监督管管理全市市物业专专项维修修资金；（六）指导导、监督督和管理理全市物物业管理理招投标标活动；（七）建立立物业管管理电子子投票信信息系统统、网络络信用平平台和诚诚信档案案制度；（八）依法法处理物物业管理理重大信信访事项项；（九）法律律、法规规、规章章和市政政府规定定的其他他

3、物业管管理监管管职责。第三条 区区主管部部门接受受市主管管部门的的业务指指导，履履行辖区区内下列列物业管管理监督督管理工工作职责责：（一）指导导街道办办事处履履行物业业管理监监管职责责；（二）确认认未能依依法选举举产生业业主委员员会或者者业主委委员会集集体辞职职的情形形，责令令严重违违法的业业主委员员会限期期整改、解解散；（三）撤销销违反法法律、法法规规定定的业主主大会、业业主委员员会的决决定，撤撤销管理理规约中中违反法法律、法法规规定定和显失失公平的的内容，决决定管理理规约中中对特定定业主显显失公平平的内容容对该特特定业主主无效；（四）会同同街道办办事处处处理物业业管理区区域划分分的争议议；

4、（五）指导导、监督督和管理理物业管管理招投投标活动动；（六）办理理物业管管理区域域、业主主委员会会及其委委员、物物业服务务合同、物物业管理理招投标标、管理理规约、业业主大会会议事规规则、业业主大会会和业主主委员会会印章、行行业协会会制裁、安安全防范范应急预预案等备备案事项项；（七）批准准协议选选聘前期期物业服服务企业业的申请请；（八）依照照条例例以及及其他有有关物业业管理的的法律、法法规、规规章作出出行政处处罚等具具体行政政行为；（九）依法法处理物物业管理理信访事事项；（十）法律律、法规规、规章章和市、区区政府规规定的其其他物业业管理监监管职责责。区主管部门门可以根根据管理理实际，委委托街道道

5、办事处处以区主主管部门门的名义义办理前前款第（六六）项规规定的备备案事项项和第（八八）项规规定的行行政处罚罚，但业业主委员员会成立立和行业业协会制制裁的备备案除外外。第四条 街街道办事事处在区区主管部部门指导导下，负负责组织织、协调调业主大大会成立立及业主主委员会会的选举举工作，指指导、监监督业主主大会和和业主委委员会的的日常活活动，具具体负责责下列物物业管理理监督管管理工作作职责：（一）负责责核实业业主大会会成立条条件并组组织、协协调成立立首次业业主大会会会议筹筹备组，指指导筹备备组开展展筹备工工作，依照本本规定垫垫付筹备备费用；（二）对未未能依法法选举产产生业主主委员会会、业主主委员会会集

6、体辞辞职、业业主委员员会被区区主管部部门解散散、业主主委员会会不按规规定召集集业主大大会会议议且拒不不执行限限期召集集决定的的情形，组组织召集集业主大大会会议议；（三）对业业主委员员会主任任、副主主任无正正当理由由不召集集业主委委员会会会议的，负负责指定定1名委员员召集和和主持业业主委员员会会议议；（四）调查查违反法法律、法法规规定定的业主主大会、业业主委员员会的决决定，责责令限期期改正或或者报区区主管部部门予以以撤销；（五）业主主委员会会未依法法完成换换届选举举的，监监督业主主委员会会组织换换届选举举，或者者组织换换届选举举；（六）代为为管理已已经解散散或者任期期届满但但未完成成换届选选举工

7、作作的业主主委员会会的财物、资资料；（七）组织织召开街街道物业业管理联联席会议议；（八）依法法处理物物业管理理信访事事项；（九）法律律、法规规、规章章和市、区区政府规规定的其其他物业业管理监监管职责责。街道办事处处应当明明确机构构、人员和工工作经费费，依法法贯彻落落实其物物业管理理监管职职责。社区工作站站协助街街道办事事处开展展物业管管理相关关工作。街街道办事事处可以以依法委托托社区工工作站办办理物业业管理相相关事务务，但受受区主管管部门委委托的事事项不得得转委托托。第五条 规规划国土土、城管管、公安安、环境境保护、市市场监管管、民政政等部门门，按照各各自职责责对辖区区内物业业管理活活动依法法

8、进行监监督管理理。市房地产权权登记机机构应当当为主管管部门、街街道办事事处核实实业主身身份信息息提供必必要的协协助。第六条 各各区政府府应当会会同市主主管部门门创新扶扶持政策策，在老旧住宅区区和原农农村城市市化社区区推行社社会化、专专业化、市市场化的的物业服服务。原农村城市市化社区区可以在在各区政政府统筹筹协调、原原农村集集体经济济组织继继受单位位具体组组织下，参参照条条例、本本规定及及相关规规定，成成立物业业管理自自治机构构。物业业管理自自治机构构限于自行行组织提提供物业业服务，或者决定购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同的相关问题。原农村城市市化社区区物业管管理自治治机构成成立和运运作

9、的具具体办法法，由区区政府另另行制定定。第七条 建建立物业业管理人人民调解解制度，调调解处理理物业管管理纠纷纷，促进进社会建建设和社社区和谐谐。业主委员会会应当依依照法律律、法规规、规章章以及管管理规约约，对物物业管理理区域内内业主损损害他人人合法权权益的行行为进行行劝阻和和制止，对对物业管管理纠纷纷进行调调解。第八条 市市主管部部门应当当建立市市物业管管理信用用信息库库，完善善不良行行为警示示制度，对对物业服服务企业业及相关关从业人人员、业业主委员员会委员员和候补补委员及及执行秘秘书、承担机机电设备备维修养养护或者者清洁卫卫生等专专项服务务的专业机机构等纳入信信用信息息档案管管理。市物业管理

10、理协会应应当建立立物业服服务企业业和物业业服务从从业人员员的表彰彰与惩戒戒制度。市市物业管管理协会会有关物物业服务务企业及及物业服服务从业业人员的的诚信档档案应当当与市物物业管理理信用信信息库保保持互联联互通和和信息共共享。第九条 倡倡导绿色色物业管管理，鼓鼓励采用用新技术术、新方方法推动动物业管管理区域域内节能能、节水水、垃圾圾处理、环环境绿化化、污染染防治等等资源节节约和环环境保护护手段的的运用，促促进物业业管理的的集约化化、信息息化、低低碳化。业主大会应应当在管管理规约约中倡导导业主、承承租人等等物业使使用人树树立和培培养资源源节约与与环境保保护的思思想观念念和行为为习惯，明明确实行行生

11、活垃垃圾分类类。第十条 提提倡物业业服务企企业参与与养老事事业，鼓鼓励业主主大会、物物业服务务企业利利用物业业管理区区域公共共部位开开办日间间养老照照料中心心，探索索推行居家家养老与与社区服服务相结结合等有有利于养养老服务务业发展展、健全全养老服服务体系系的物业业服务新新模式。相关具体管理办法由市民政部门会同市主管部门、市规划国土部门另行制订，报市政府批准后实施。第二章 物物业管理理联席会会议第十一条 根据条条例第第七条的的规定，建建立市、区区、街道道三级物物业管理理联席会会议制度度。第十二条 市物业管管理联席席会议由由市主管管部门负负责召集集，由发发展改革革、财政政、规划划国土、公公安、环环

12、境保护护等部门门作为成成员单位位，依据据条例例、本本规定及及有关规规定对全全市物业业管理重重大问题题进行指指导、协协调、审审议和决决策。区物业管理理联席会会议由区区政府确确定成员员单位，由由区主管管部门负负责召集集，协调调处理辖辖区内物物业管理理重大问问题。第十三条 街道办办事处应应当根据据物业管管理工作作实际，组组织辖区区城管、规规划土地地监察、公公安、安安监、维维稳、信信访、环环境保护护、社区区工作站站等部门门、机构构召开物物业管理理联席会会议，协协调处理理辖区内内下列物物业管理理问题：（一）业主主委员会会任期已已届满但但仍未完完成换届届选举工工作的；（二）新老老物业服服务企业业交接中中发

13、生矛矛盾纠纷纷的；（三）发生生其他严严重影响响物业管管理区域域稳定和和安全情情形的。街道办事处处组织召召开物业业管理联联席会议议可以邀请市市、区主主管部门门进行工工作指导导，也可可以邀请请物业服服务企业业、业主主委员会会委员、业业主列席席会议。第十四条 经物业业管理联联席会议议议定的的政府内内部工作作事项，与与会政府府部门、机机构应当当予以执执行；无无正当理理由拒不不执行的的，依法法追究行行政责任任。经物业管理理联席会会议议定定并由与与会政府府部门、机机构作出出的具体体行政行行为，物物业服务务企业、业业主委员员会应当当履行，但但行政复复议机关关、人民民法院依依法决定定暂停执执行相关关具体行行政

14、行为为的除外外；拒不不履行的的，作出出具体行行政行为为的政府府部门、机机构应当当依法强强制执行行或者申申请人民民法院强强制执行行。物业管理联联席会议议召集单单位应当整理并并保管物物业管理理联席会会议记录录。第三章 业主、业业主大会会和业主主委员会会第十五条 下列主体体在物业业管理活活动中依依法享有有业主权权利、履行业业主义务务：（一）房地地产权利利证书或或者不动产产登记簿簿记载的的所有权权人；（二）尚未未登记取取得所有有权，但但基于买买卖、赠赠与、拆拆迁补偿偿等旨在在转移所所有权的的法律行行为已经经合法占占有建筑筑物专有有部分的的人；（三）因人人民法院院、仲裁裁委员会会的生效效法律文文书取得得

15、建筑物物专有部部分所有有权的人人；（四）因继继承或者者受遗赠赠取得建建筑物专专有部分分所有权权的人；（五）因合合法建造造取得建建筑物专专有部分分所有权权的人；（六）其他他符合法法律、法法规规定定的人。符合前款规规定的主主体，应应当提供供合法、有有效的证证明文件件。第十六条 物业管管理区域域内业主不足100人的，经全全体业主主一致书书面同意意决定不不成立业业主大会会的，由由全体业业主共同同履行业业主大会会和业主主委员会会职责，业主应当自书面决定之日起5日内告知物业所在地的街道办事处和区主管部门。第十七条 筹备组组或者组组织选举举的业主主委员会会应当将将业主委委员会委委员、候候补委员员及执行行秘书

16、的的候选人人相关信信息，于于选举前前15日日在所在在物业管管理区域域进行公公示，公公示期不不应少于于30日日。业主大会会会议的议议题为选选举或者者罢免业业主委员员会委员员的，社社区工作作站收到到列席业业主大会会会议书书面邀请请通知后后，应当在业业主大会会会议召召开3日日前将列列席业主主大会会会议的人人员名单单和联系系方式书书面告知知业主委委员会。第十八条 业主根据据条例例第十十一条第第一款第第（一）项项规定提提议召集集业主大大会临时时会议的的，应当提提供业主主签名的的书面提提议资料和提提议业主主的有效效联系方方式。业主委员会会应当在在收到提提议资料料后155日内，按照提议资料记载的有效联系方式

17、、业主委员会记录的业主联系方式，核实提议的业主人数是否达到业主总人数20%以上（含本数，下同）。业主委员会可以通过市主管部门建立的电子投票系统核实业主有关信息。业主委员会拒不进行核实、无法履行职责或者存在争议的，由街道办事处予以核实。经核实提议议符合条条例第第十一条条第一款款第（一一）项规规定的，业主委员会应当自核实完成之日起5日内就提议议题召集业主大会临时会议。经核实提议不符合条例第十一条第一款第（一）项规定、业主仍认为需要的，业主应当重新按照本条第一款规定，提供业主签名的书面提议材料和提议业主的有效联系方式，提议召集业主大会临时会议。业主大会对对物业管管理事项项已作出出决定的的，业主委委员

18、会在在一年内内可以不再就就同一物物业管理理事项组组织召集集业主大大会临时时会议；但人民法法院、区区主管部部门依法法撤销业业主大会会决定的的除外。第十九条 业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定涉嫌违违反法律律、法规规规定的的，由物物业所在在地街道道办事处处负责调调查。经街道办事事处调查查核实，业业主大会会、业主主委员会会的决定定确有违违反法律律、法规规规定的的，街道道办事处处应当责责令其限限期改正正。业主主大会、业业主委员员会逾期期仍不改改正的，街街道办事事处应当当提请物物业所在在地区主主管部门门撤销业业主大会会、业主主委员会会的决定。第二十条 条例例第十十三条、第第十八条条、第四四十八条条

19、规定的“抄送”业主，可可以采用以以下方式式之一：（一）信函函；（二）电子子邮件；（三）手机机短信。业主联系方方式以入入住时登登记的方方式为准准；业主主未入住住的，以以业主首首次书面面提供的的方式为为准。业业主变更更联系方方式的，应应当自变变更之日日起155日内告告知业主主委员会会和物业服服务企业业。业主委员会会或者业业主大会会召集人人按照本本条第一一款规定定方式、以以本条第第二款确确定的联联系方式式向业主主发送相相关信息息后，即即完成抄抄送。第二十一条条 条例例第十十三条、第第十八条条、第二二十五条条、第二二十九条条、第四四十条、第四十四条、第九十五条、第九十六条及本规定第二十七条、第二十八条

20、、第三十三条规定的“公告”、“公布”，物业服务企业或者业主委员会应当采取在物业管理区域内的楼（栋）或者单元张贴的形式进行，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：（一）在物物业项目目服务场场所、业主委委员会办办公场所所张贴；（二）在物物业管理理区域的的主要出入口张贴贴；（三）在物物业管理理区域内内的广场场、商场场等人流流密集的的商业、文文体服务务设施出出入口张张贴。第二十二条条 业主大大会会议议表决应应当通过过市主管管部门建建立的电电子投票票系统进进行，但但业主大大会依法法决议不不采用电电子投票票的除外外。电子子投票规规则由市市主管部部门另行行制定。除业主委员员会选举举之外的的其他业业主

21、大会会表决事事项，投投票截止止后，业主大大会会议议与会业业主所持持有的投投票权未未超过本本物业管管理区域域内投票票权半数数，且与与会业主主人数未未超过全全体业主主人数半半数的，可延长业主投票时限，但最长不得超过3个月。业主大会议事规则规定的业主投票延长时限低于3个月的，从其规定。根据前款规规定延长长的投票票期限届届满仍无无法达到到表决条条件的，业业主大会会终止该该事项表表决。终终止表决决的事项项，自终终止之日日起1年年内不得得重新作作为业主主大会议议题提出出，但经经业主委委员会全全体委员员三分之之二以上上多数同同意的除除外。第二十三条条 条例第第十四条条第三款款规定的的“业主所所拥有物物业的建

22、建筑面积积”，按照照房地产产权利证证书记载载的面积积计算；尚未登登记的，按按照竣工测测绘的面面积计算算；尚未未竣工测测绘的，按按房屋买买卖合同同记载的的面积计计算。物业管理区区域内全全体业主主的总投投票权数数，按照照单个业业主投票票权数的的统计总总和计算算。条例第第十九条条、第五五十二条条、第七七十四条条规定的的“物业总总建筑面面积”，是指指该物业业房屋建建筑面积积测绘报报告（竣竣工测绘绘）载明明的总建建筑面积积。第二十四条条 业主人人数和总总人数按按照下列列方法认认定： （一）业主主人数，按按照物业业独立产产权单位位的业主主数量计计算，一一个独立立产权单单位按一一人计算算。但物物业独立立产权

23、单单位尚未未出售和和虽已出出售但尚尚未交付付的，或或者同一一买受人人拥有一一个以上上物业独立立产权单单位的，按按一人计计算；（二）总人人数，按按照前项项的统计计总和计计算。第二十五条条 符合条条例第第十九条条规定的的业主大大会成立立条件的的物业管管理区域域，其建建设单位位或者物业服服务企业业在书面告告知物业业所在地地街道办办事处时时，应当当提供以以下材料料： （一）物业业管理区区域划分分备案回回执； （二）业主主名册、联系方方式等资资料； （三）建筑筑规划总总平面图图。第二十六条条 物业管管理区域域筹备召召开首次次业主大大会时，建设单位或者物业服务企业应当予以配合，不得拒绝派出代表担任筹备组成

24、员。筹备组成员员就筹备备工作事事项意见见不统一一的，由由筹备组组组长在在街道办办事处的的指导下下作出决决定。筹备组成立立6个月月仍无法法召开业业主大会会并选举举产生业业主委员员会的，街街道办事事处可以以解散筹筹备组并并重新成成立筹备备组。筹备组工作作所需经经费，由由物业服服务企业业在物业业服务费费中列支支。没有有实施物物业管理理的，由由业主自自行筹集集；确实实无法筹筹集的，由由物业所所在地街街道办事事处先行行垫付，垫付费费用在该该区域实实施物业业管理后后3个月月内由物物业服务务企业在在物业服服务费中中列支。物业服务企业拒不支付的，街道办事处依法予以追偿。第二十七条条 业主大大会应当当综合考考虑

25、物业业管理区区域规模模、物业业服务费费标准、业业主人数数等因素素，决定定从物业业服务费费或者其其他合法法资金来来源中提提取业主主大会、业业主委员员会活动动经费以以及业主主委员会会委员津津贴和执执行秘书书薪酬等等费用的的标准。业主委员会会应当将将业主大大会和业主委委员会活活动经费费、业主委委员会委委员津贴贴和执行行秘书薪薪酬等费费用的使使用情况况，每年至至少向全全体业主主公布一一次；物物业服务务企业可可以将从物业业服务费费中提取取的该项项费用纳纳入物业业服务成成本或者者物业服服务支出出。第二十八条条 业主委委员会委委员是业业主自治治的公益益性岗位位，鼓励励业主委委员会委委员提供供志愿服服务。有有

26、条件的的物业管管理区域域，业主主大会可可以根据据业主委委员会委委员从事事公益性性工作情情况按月月给予适适当的津津贴，每每月津贴贴总额不不得超过过本市最最低工资资标准。业主委员会会委员、候候补委员员、执行秘秘书不得得接受物物业服务务企业提提供的物物业服务务费减免免、停车车费用减减免以及及其他物物质、现现金等不不正当利利益，不不得采取取挪用、欺欺骗等方方式非法法侵占物物业专项项维修资资金、物物业共有有部分收收益等全全体业主主共有的的资金。物业服务企企业应当当将业主主委员会会委员、候候补委员员、执行行秘书缴缴纳物业业服务费费、水电电气费、停停车费、物物业专项项维修资资金等缴缴费情况况，每年年向全体体

27、业主公公布一次次。第二十九条条 业主委员员会成员员候选人人由筹备备组推荐荐，100名以上上业主也也可以联联名推荐荐1至22名候选选人，但但同一业主主只能联名名推荐一一次。筹备组根据据预定委委员、候候补委员员人数确确定候选选人总人人数，并并对候选选人资格格审查确确认后，对对委员和和候补委委员按照照规定程程序一并并组织选选举，根根据得票票顺序依依次选出出业主委委员会委委员和候候补委员员。业主委员会会成员实实行差额额选举，差差额比例例不得低低于200%，且且不得高高于500%。委员、候补补委员候候选人推推荐人数数超过预预定委员员、候补补委员人人数500%的，由筹备组组织被推荐人投票确定符合前款规定人

28、数的候选人。第三十条 委员、候候补委员员得票顺顺序，按按照所得得投票权权数占与会业业主总投投票权数数的比例例与所得得投票人人数占与与会业主主人数的的比例之之和的大大小确定定；两者之之和相等等的，所得得投票权权数较多多者排名名靠前。委员、候补补委员当当选应当当经与会会业主所所持投票票权二分分之一以以上且与会业业主人数数二分之之一以上上多数同同意。委员、候补补委员当当选名额额不足或或者无人人当选的的，可以以重新选选举，也也可以补补选，具具体方式式由筹备备组在选选举办法法中确定定。业主委员会会换届选选举参照照本条相相关规定定，但业业主大会会对委员员、候补补委员当当选名额额不足或或者无人人当选的的具体

29、处处理方式式作出决决议的，按按决议执执行。第三十一条条 业主委委员会成成立后，应应当通过过社区工工作站向向区主管管部门提提交备案案申请。社区工作站站应当在在3个工工作日内内对业主主委员会会书面总总结的业业主大会会成立情情况进行行核查，街道办事处应当在2个工作日内进行复核并签署意见，并将备案申请及资料转报区主管部门备案。区主管部门门的备案案回执由由社区工工作站转转交业主主委员会会。业主委员会会的变更更备案，按按照条条例第第二十八八条第三三款规定定，直接接向区主主管部门门办理。第三十二条条 经与会会业主所所持投票票权三分分之二以以上且与会业业主人数数三分之之二以上上多数同同意，业业主大会会可以决决

30、定延长长业主委委员会及及委员、候候补委员员的任期期，但决决定延长长后的每每届任期期不得超超过5年年。业主主委员会会应当在在业主大大会作出出延长任任期的决决定后110日内内向区主主管部门门备案。业主委员会会向公安安机关申申请刻制制业主大大会、业业主委员员会印章章时，应应当提供供区主管管部门备备案回执执。公安安机关准准予刻制制的，应应当在业业主委员员会印章章标明业业主委员员会的届届数和任任期。业主委员会会应当根根据条条例第第四十九九条第三三款的规规定，制制定业主主大会、业业主委员员会印章章使用管管理规定定和档案案管理规规定。尚尚未制定定管理规规定的，业业主委员员会主任任对印章章和档案案负有保保管和

31、依依法、正正当使用用的责任任。第三十三条条 业主委委员会委委员、候候补委员员职务终终止的，应应当自终终止之日日起3日日内将所所保管的的档案资资料、印印章及其其他业主主大会的的财物移移交给业业主委员员会。拒拒不移交交的，业业主委员员会、社社区工作作站应当当将其拒拒不移交交的行为为予以公公告，并并可以请求辖辖区公安安机关协协助移交交；拒不移移交的行行为给业主造成成损失的的，业主主可以依依法追究究其法律责责任。业主委员会会委员缺缺员，全全体候补补委员递递补为委委员后，仍仍缺员超超过400%但未未超过550%的的，应当当召开业业主大会会会议增增补；缺缺员超过过50%的，参照条条例第第三十八八条规定定，

32、由区区主管部部门解散散该业主主委员会会，并通通知街道道办事处处组织召召开业主主大会会会议，重重新选举举业主委委员会。第三十四条条 根据条条例第第四十一一条第二二款，业业主委员员会任期期届满前前6个月，业业主委员员会应当当组织换换届选举举，并应应当在任任期届满满5个月前前将换届届选举方方案报告告区主管管部门和和物业所所在地街街道办事事处。根据条例例第四四十一条条第三款款，业主主委员会会任期届届满前33个月尚尚未完成成换届选选举的，由由物业所所在地街街道办事事处根据据实际情情况，按按照下列列规定处处理：（一）街道道办事处处确认前前期选举举工作合合法的，由街道办事处组织、业主委员会协助继续完成换届选

33、举，经街道办事处同意也可以由业主委员会在街道办事处的监督下继续完成换届选举；（二）前期期选举工工作程序序违法、争争议较大大或者具具有其他他影响换换届选举举的重大大事项，由由街道办办事处组组织、业业主委员员会协助助，重新新举行换换届选举举。业主委员会会任期届届满仍未未完成换换届选举举工作的的，物业业所在地地街道办办事处应应当代管管相关档档案资料料，并参参照首次次业主大大会会议议的程序序组织选选举产生生新一届届业主委委员会，筹筹备组成成员的组组成由街街道办事事处确定定；但经经确认前前期选举举工作合合法的，街街道办事事处可以以在前期期选举工工作基础础上继续续完成换换届选举举。第三十五条条 业主代代表

34、作为为筹备组组成员的的，应当当符合条条例第第二十三三条规定定的业主主委员会会委员、候候补委员员候选人人条件。第三十六条条 居民委委员会代代行业主主大会职职责的，可以以参照条条例第第十七条条的表决决规则,由居民民委员会会委员投投票决定定。社区居居委会代代行业主主大会和和业主委委员会职职责的，其其代行时时限可至至该物业业管理区区域的业业主委员员会选举举产生之之日止。第四章 建设单单位、物物业服务务企业及及物业服服务第三十七条条 新建物物业出售售前，建建设单位位应当提提出物业业管理区区域划分分建议书书，并在在街道办办事处登登记后向向区主管管部门备备案。已已经实施施物业管管理的区区域由物物业服务务企业

35、在在街道办办事处登登记后向向区主管管部门备备案。建设单位或或者物业服服务企业业应当向向区主管管部门提提供以下下备案材料料：（一）物业业建设宗宗地红线线图；（二）建筑筑规划总总平面图图；（三）规划划国土部部门出具具的物业业项目命命名审批批文件。区主管部门门对违反反条例例第六六十五条条规定的的物业管管理区域域划分原原则和方方法的，应应当书面面通知建建设单位位或者物业服服务企业业，并限限期改正正，重新新办理备备案。第三十八条条 原有物物业管理理区域具具有两个个以上物物业建设设宗地红红线图，或或者已分分割成两两个以上上相对封封闭区域域的，在在明确附附属设施施设备管管理、维维护责任任的前提提下，经经区主

36、管管部门和和物业所所在地街街道办事事处确认认，可以以划分为为多个独立立的物业业管理区区域。业主大会成成立之后后，在调调整物业业管理区区域或者者合并、分分立物业业管理区区域之前前，应当当由业主主大会依依照条条例第第十七条条的规定定作出决决定。第三十九条条 20008年11月1日日之前取取得建设设工程规规划许可可证的物物业项目目，建设设单位应应当按照深圳经经济特区区住宅区区物业管管理条例例实施施细则的规定配置和移交物业服务用房。第四十条 建设单单位应当当将前期期物业服服务合同同、物业业管理区区域划分分建议书书及备案案回执、属于全体业主共有的共用部位和共用设施设备、宗地红线图在房屋销售现场公示，并将

37、其作为房屋买卖合同的附件。第四十一条条 异地物物业服务务企业首首次在本本市承接接物业项项目的，应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。异地物业服服务企业业在本规规定实施施之前已已承接本本市物业业项目的的，应当当自本规规定实施施之日起起30日内内将物业业服务合合同副本本报区主主管部门门备案。第四十二条条 未经供供水、供供电、供供气等公公用事业业单位、业业主或者者司法、行行政授权权，物业业服务企企业不得得对物业业相关专专有部分分或者共共有部分分实施停停水、停停电、停停气，但但水管破破裂、火火灾等对对业主或或者公共财财产造成成重大损损失的紧紧急情形形除外。第四十三条条

38、 物业服服务企业业应当按按照下列列规定落落实安全全生产责责任：（一）建立立健全安安全管理理责任制制；（二）制定定安全巡巡查、安安全宣传传、安全全隐患整整改等有有关安全全管理制度度；（三）保障障安全措措施、安安全宣传传、安全全培训、安安全隐患患整改等等所需经经费的投投入；（四）定期期开展安安全隐患患排查并并及时发发现、消消除安全全隐患；（五）制定定安全事事故应急急救援预预案；（六）及时时如实报报告安全全事故；（七）其他他依法应应当履行行的安全全生产责责任。第四十四条条 物业服服务企业业和业主主委员会会在签订物业业服务合合同时，应应当就物物业管理理区域内内实行垃垃圾减量量分类处处理、城城市生活活垃

39、圾和和建设废废弃物等等进行减减量分类类投放和和收集事事项进行行约定。物业服务合合同还应应当明确确约定，物物业服务务企业须须事先征征得业主主委员会会的书面面同意后后方可代代为对物物业范围围内园林林绿化进进行调整整，并依依法办理理相应行行政审批批手续；业主大大会议事事规则、管管理规约约明确须须经业主主大会表表决的，业业主委员员会书面面同意前前应当经经业主大大会表决决通过。第四十五条条 物业服服务企业业和业主主委员会会在签订订物业服服务合同同时，应应当就物物业服务务费、物物业专项项维修资资金使用用的审计计机构选选择、审审计频率率等审计计相关事事项进行行约定。第四十六条条 物业服服务企业业决定在在物业

40、服服务合同同期满后退出的的，应当当在物业业服务合合同期限限届满33个月前前，书面面告知业业主委员员会并书书面报告告区主管管部门。物业服务合合同未到到期，物物业服务务企业要要求提前前退出的的，物业业服务企企业应当当与业主主委员会会协商处理理物业服服务合同同终止事事宜，并并书面报报告区主主管部门门。对没有成立立业主委委员会的的，物业业服务企企业应当当以书面面形式报报告区主主管部门门。区主主管部门门应当将将物业服服务合同同备案情情况、企企业退出出等情况况及时通通报物业业所在街街道办事事处。第四十七条条 有下列列情形之之一的，物物业服务务企业应应当退出出物业管管理区域域，不得得以物业业服务中中的债权权

41、债务纠纠纷未解解决、阶阶段性工工作未完完成等为为由拒绝绝退出： （一）物业业服务合合同依法法、依约约解除； （二）经人人民法院院判决或或者仲裁裁机构裁裁定物业业服务企企业应当当退出的的；（三）物业业服务企企业资质质被依法法吊销，且且重新申申请核定定资质未未获批准准的；（四）依法法不得继继续从事事物业服服务活动动的其他他情形。第四十八条条 物业服服务企业业应当与与新物业业服务企企业完成成交接工工作后方方可退出出物业管管理区域域；尚未未选聘新新物业服服务企业业的，由由业主委委员会在在街道办办事处的的指导下下决定是是否由原原物业服服务企业业服务至至新物业业服务企企业选聘聘。物业服务企企业退出出后，物

42、物业服务务合同遗遗留的纠纠纷等有有关问题题可以通过协协商、调调解、仲仲裁以及及诉讼等等途径进进行解决决。物业服务企企业被区主管管部门责责令限期期退出逾逾期仍不不退出的的，除由由区主管管部门依依照条条例规规定予以以处理外外，对物物业服务务企业及及其主要要负责人人和直接接责任人人，由市市物业管管理协会会给予公公开谴责责的制裁裁；因物物业服务务企业拒拒不退出出导致业业主损失失的，依依法承担担民事赔赔偿责任任。第四十九条条 区主管管部门可可以按照照公开、自自愿、择择优的原原则，选选取物业业服务企企业建立立应急服服务企业业预选库库。有下下列情况况之一的的，可以以由街道道办事处处组织，以以抽签形形式在应应

43、急服务务企业预预选库中中选取一一家物业业服务企企业提供供服务：（一）合同同期未满满，物业业服务企企业突然然退出，出出现管理理真空的的；（二）合同同期满后后，物业业服务企企业退出出，还未未成立业业主委员员会的；（三）原物物业服务务企业退退出后，业主委员会同意选用应急服务企业的。应急物业服服务合同同具体期期限由街街道办事事处和物物业服务务企业约约定，最最长至业业主大会会与其选选聘的新新物业服服务企业业签订的的物业服服务合同同约定开开始提供供物业服服务之日日止。物物业服务务内容、标标准和收收费参照照原物业业服务企企业执行行。第五章 物业使使用与维维护第五十条 物业管管理区域域内发生生下列突突发公共共

44、事件之之一的，物物业服务务企业应应当立即即向物业业所在地地街道办办事处及及区政府府相应的的主管部部门报告告：（一）自然然灾害，主要包包括水患患灾害、气气象灾害害、地震震灾害、地地质灾害害、海洋洋灾害、生生物灾害害等；（二）事故故灾难，主要包包括安全全事故、环环境污染染和生态态破坏事事故等；（三）突发发公共卫卫生事件件，主要包包括传染染病疫情情、动植植物疫情情、食品品安全与与职业危危害事件件等；（四）突发发社会安安全事件件，主要包包括重大大群体性性事件、重重大刑事事案件、突突发涉外外事件等等。第五十一条条 物业管管理区域域内，任任何单位位和个人人不得从从事下列列行为：（一）擅自自改变按按照规划划

45、建设的的公共建建筑和共共用设施施用途；（二）违法法搭建建建（构）筑筑物、擅擅自占用用或者改建建物业共共用部位位；（三）擅自自占用、挖挖掘物业业管理区区域内道道路、场场地；（四）擅自自利用物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行经营营；（五）破坏坏、擅自自占用消消防设施施、公共共疏散通通道、消消防通道道，破坏坏消防安安全标志志，未经经相关部部门批准准擅自改改变消防防通道；（六）未经经相关部部门批准准擅自改改变影响响建筑结构构安全的的部位；（七）擅自自拆除人人民防空空工程及及人防通通讯、警警报设施施；（八）破坏坏公共环环境保护护设施或或者造成成环境污污染的其其他行为为。第五十二条条 物业管管理区域

46、域内发生生本规定定第五十十一条规规定行为为时，物物业服务务企业、业主委委员会应应当根据据物业服服务合同同或者管管理规约约予以劝劝阻、制制止，并并及时报报告街道道办事处处或者区区政府相相关主管管部门。相关主管部门查证属实的，应当根据有关举报奖励的规定，给予奖励。业主大会、业业主委员员会应当当委托物物业服务务企业履履行物业业管理区区域内的的平战结结合人民民防空工工程及人人防通讯讯、警报报设施日日常维护护管理责责任，并并为人防防通讯、警警报设施施的安装装提供便便利。第五十三条条 在物业管管理区域域内停放放车辆，不不得占用用消防通通道，不不得妨碍碍行人和和其他车车辆的正正常通行行。 经规划国土土、公安

47、安消防等等主管部部门批准准，利用用物业共共有部分分设置机机动车停停放位的的，其车车位设置置、管理理等事项项由业主主大会决决定。业业主对机机动车辆辆有保管管要求的的，可以以与物业业服务企企业另行行约定。第五十四条条 物业管管理区域域内，供供水、供供电、供供气、通通讯、有有线电视视、环卫卫等单位位应当按按下列规规定向最最终用户户收取有有关费用用： （一）业主主自用的的向业主主收取；（二）物业业服务企企业自用用的向物物业服务务企业收收取；（三）部分分业主共共同使用用的，由由相关业业主分摊摊；（四）全体体业主共共同使用用的，由由全体业业主分摊摊。上述单位不不得强制制物业服服务企业业代收有有关费用用，不

48、得得因物业业服务企企业拒绝绝代收而而停止提提供服务务。物业服务企企业接受受委托代代收有关关费用的的，可以以根据双双方签署署的委托托代收合合同约定定向委托托单位收收取代收收费用，不不得向业业主收取取手续费费。第五十五条条 业主大大会决定定不将物物业管理理区域内内日常收收取的专专项维修修资金移移交市物物业专项项维修资资金管理理机构统统一管理理的，该该物业管管理区域域内日常常收取的的专项维维修资金金由业主主大会自自行依法法管理。物业管理区区域由一一个独立立产权单单位申请请变更为为两个以以上独立立产权单单位的，应应当依法法设立物物业专项项维修资资金。未未及时设设立的，市市房地产产权登记机构构不予办办理该