惠州某广场可行性研究报告23126.docx

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1、原创*广场可行性研究报告（规范研究，全文共赏）center目录第一章惠州市社会经济发展概况0511惠州市经济社会发展概况0512惠州市经济发展历程与特点0613惠州市的区位条件0814南海石化项目和大亚湾经济区的建设1015惠州市在珠三角的地位和作用11第二章项目概括1221研究基础12211研究依据13212项目参数1322研究过程14221研究目的14222研究人员14223研究内容15224研究方法1523项目背景16231发展商简介16232项目概况17233总体布局17234交通组织18235建筑功能18236建筑造型18237消防及分区1824区域特点18241基本描述19242总

2、体布局19243道路系统20244公共设施配置21245绿化系统规划21第三章惠州市商品房需求状况2231基本情况2232住宅建设和消费2333需求主要指标2334需求祈求2435对环境及配套要求26第四章惠州市商品房供给状况2741商品房供给总量及特点2742住宅市场发展趋势28第五章个案分析3151总体供给状况3152个案分析31第六章项目评估3461项目概括3462项目优势3463项目劣势36第七章市场容量3671项目市场定位3672目标客户分析3773销售价格预测3774市场容量估算38第八章初步成本分析4081项目基本装修标准4082项目开发组织4183土地成本4384建安成本438

3、41土建及装修工程成本43842设备安装工程成本4385前期费用4386项目其它不可预见费4487开发期税、费4488红线内、外市政及公建配套设施工程费4489本项目静态总投资44810本项目开发期各项静态总投资比例45第九章财务效益估算4591项目开发前景4592财务效益初步估算4693项目总体开发盈亏平衡分析5594项目敏感性分析5695影响开发效益的主要因素分析57第十章结论及建议59101研究结论59102可行性建议60 惠州*广场可行性研究报告本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证*广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究

4、和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是：项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州市*房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本项目各类

5、物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。第一章惠州市社会经济发展概况11惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充

6、足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。20多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990

7、年增长8.1倍，12年翻了三番多，年均增长20.2%。2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴口径，2002年底，惠州市总人口为333.72万，其中户籍人口（常住人口）283.02万人，外来人口（暂住人口）50.7万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万；惠阳区土地总面积1262.

8、1平方公里，总人口50.77万。12惠州州市经济济社会发发展历程程与特点点纵观惠惠州市近近二十几几年的社社会经济济发展历历程，可可以划分分为三个个阶段：第一阶阶段是改改革开发发后到119888年，第第二个阶阶段是11989919993年年，第三三个阶段段是19994年年到现在在。第一一阶段，119788年到119888年是惠惠州市经经济发展展的积累累阶段，这这个时期期的代表表性事件件是中国国开始实实行改革革开放，香香港的劳劳动密集集型产业业逐渐向向珠三角角转移。惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP年均增长10.4%，1988年达到33.04亿元；人口年均增长1.3%，1988年达

9、到218.06万人；城镇建成区面积年均增长4.6%，1988年达到27.75平方公里；地方财政收入年均增长14.3%，1988年达到2.08亿元；工业生产总值年均增长21.8%，1988年达到20.7%亿元；人均GDP年均增长8.5%，1988年达到1526元；三次产业比重从1978年的一产独大发展到1988年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。19891993年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展，G

10、DP年均增长30.5%，地方财政收入年均增长40.8%，实际利用外资年均增长61%，城镇建成区面积年均增长24.7%，外贸出口总额年均增长37.7%，人均GDP年均增长27.2%。从1989年到1993年，惠州市工业生产年均递增57.6%，第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一产业迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另一个

11、代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。1994年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长18.3%，地方财政收入年均增长13.6%，实际利用外资年均增长6.7%，外贸出口总额年均增长16.7%，工业生产总值年均增长21.9%，人均GDP年均增长14.5%。这一阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目

12、的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入1000到1500亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式发展提供契机。13惠州州市的区区位条件件惠州市市是珠三三角东部部联系粤粤东地区区的区域域交通枢枢纽，紧紧邻深圳圳、东莞莞、广州州等珠三三角发达达城市和和国际大大都市香香港。惠惠州市区区西距广广州市1153公公里，东东距汕头头市3220公里里，南与与深圳市市相隔880公里里，惠州州市南部部的澳头头港到香香港中环环码头仅仅47海海里。良良好的区区位条件件是区域域经济快快速发展展的重要要因素，其其毗邻香香港的优优越区位位条

13、件便便是其中中最重要要的因素素。改革革开放以以前，珠珠三角西西岸的发发展快于于东岸，改改革开放放后，由由于东岸岸接近香香港，近近水楼台台的优势势突现，到到20000年，深深圳和东东莞的人人口和国国内生产产总值是是中山和和珠海的的三倍多多。形势势出现巨巨大逆转转的主要要原因就就是区位位条件，东东部地区区与香港港的连通通性较高高，这一一差异使使香港公公司和在在香港的的外国公公司的投投资、技技术和管管理倾向向流入珠珠三角东东部，为为深圳和和东莞外外向型经经济的发发展提供供动力，使使东岸经经济发展展迅速赶赶上并超超过西岸岸。根据据有关方方面的测测算，在在广东、香香港企业业北上的的数量与与陆路交交通的距

14、距离基本本上成反反比，珠珠三角城城市与香香港的距距离每减减少1%，制造造业外资资企业单单位数量量便增加加0.558%至至0.661%，制制造业外外资投入入金额增增加0.4%至至0.66%，服服务业外外资企业业单位数数量增加加0.334%至至0.337%，服服务业外外资投入入的金额额就增加加0.22%到00.7%。进入入新的世世纪，惠惠州的区区位条件件将的重重大的改改变。CCEPAA的签署署与实施施，在未未来若干干年香港港对珠三三角的辐辐射作用用将大大大加强，香香港的国国际融资资能力和和高端服服务业将将大大促促进珠三三角的全全面发展展。惠州州作为珠珠三角城城市重要要的一员员，通过过基础设设施建设

15、设改善与与香港交交通的便便捷性，进进一步充充分利用用和强化化毗邻香香港的区区位优势势，使其其接受香香港和周周边大城城市的经经济辐射射和承接接产业转转移，与与香港进进行更深深层次的的合作方方面，有有更大的的作为。14南海海石化项项目和大大亚湾经经济区的的建设落落户大亚亚湾的中中海壳牌牌南海石石化项目目，首期期投资443亿美美元，是是国内目目前最大大的中外外合资项项目，由由英荷壳壳牌公司司与中国国海洋石石油总公公司及广广东投资资公司合合资经营营。项目目采用世世界先进进的石油油化工技技术，年年产800万吨乙乙烯，进进而衍生生出2330多万万吨高质质量的化化工产品品，年销销售值达达17亿亿美元，对对下

16、游产产品的拉拉动效应应为1:50。该该项目已已于20002年年11月月奠基，目目前正在在进行880万吨吨乙烯裂裂解装置置建设，预预计到220055年正式式建成投投产。未未来几年年中国对对石油化化工产品品的需求求前景仍仍然十分分广阔，石石化产品品在中国国还有很很大的发发展空间间，惠州州正积极极抓住这这次机会会，争取取吸引更更多配套套的下游游石化产产业落户户惠州，使使惠州成成为珠三三角乃至至广东省省重要的的石化基基地。大大亚湾经经济技术术开发区区是国家家级经济济开发区区，陆域域面积2273.68平平方公里里，海域域面积4488平平方公里里，海岸岸线522公里，自自然条件件得天独独厚，拥拥有全面面开

17、发吞吞吐能力力超过亿亿吨天然然深水良良港，土土地资源源、淡水水资源和和旅游资资源也十十分丰富富。初步步形成了了比较完完善的道道路、供供水、供供电、通通讯和港港口等基基础设施施网络，具具有发展展临海大大型工业业项目的的优越条条件。大大亚湾在在努力构构建完整整的石化化产业链链方面有有很大优优势：壳壳牌公司司是全球球5000强跨国国公司之之一，拥拥有先进进的管理理和技术术设备，在在世界石石化市场场占据重重要地位位。壳牌牌公司的的龙头地地位有利利于大亚亚湾吸引引其他跨跨国企业业的集聚聚，进而而构成完完整的石石化产业业链。开开发区内内已有东东风本田田等一批批汽车零零部件企企业，形形成了一一定的产产业规模

18、模，随着着日本三三大汽车车生产商商进入珠珠三角地地区，大大亚湾汽汽车装备备业的发发展前景景十分可可观，特特别其优优越的港港口条件件将使本本区域有有可能形形成大型型汽车装装备业的的出口基基地。如如果从更更大范围围来看大大亚湾，其其发展前前景更不不可估量量。大亚亚湾东部部的稔平平半岛，土土地面积积7400平方公公里，超超过新加加坡的土土地面积积，正处处于尚待待开发状状态，具具有发展展多个大大型工业业项目的的条件，正正受到外外来投资资商的高高度关注注。15惠州州市在珠珠三角的的地位和和作用目目前，惠惠州是珠珠三角东东部联系系粤东地地区的交交通枢纽纽，是珠珠三角电电子信息息产业生生产基地地之一，是是珠

19、三角角主要的的生态农农业供应应基地和和生态环环境保障障区。惠惠阳市改改市划区区，拓展展了惠州州中心城城区的发发展空间间，从地地理位置置上实现现了惠州州从沿江江城市向向沿海城城市的转转变。正正在建设设中的中中海壳牌牌南海石石化项目目将给惠惠州市经经济发展展增添一一台强有有力的发发动机，推推动惠州州工业化化进程，拉拉长产业业链，使使惠州成成为珠三三角乃至至华南地地区的重重要化工工基地，改改变惠州州在珠三三角的分分工地位位，进而而带动珠珠三角东东翼边缘缘的工业业化起飞飞，为东东翼乃至至整个珠珠三角提提供强大大的基础础性工业业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展

20、，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章项目概概括21研究究基础用地单单位：惠惠州市*房地地产开发发有限公公司发发展商：惠惠州市*房地地产开发发有限公公司用地地性质：商住楼楼（高尚尚住宅）项目名称：*广场用地位置：惠州市江北27号小区用地现状：已开发40%2111可行性性研究分分析的基基本依据据1国国土证：惠府国国用（220033）字第第13002011000077号号惠惠府国用用（20003）字字第1330200100001

21、22号惠府国国用（220033）字第第13002011000013号号惠惠府国用用（20003）字字第133020010000766号2建设用用地规划划许可证证：惠州州市规字字第3337号（一一期）3商商品房预预售许可可证：惠惠州房预预许（220022）422号（一一期）2122项目经经济技术术指标和和有关参参数规划划区总用用地面积积495552.6平方方米，已已开发440%。本项目经济技术指标和有关参数：总用地面积：49552.6平方米总建筑面积：250000平方米公共占地：10535平方米园林占地：18500平方米销售收入：56167万元开发总投资：41504万元；其中：1土地开发费：40

22、00万元；2土建、建安设计工程费：28752万元；3应缴各种税费：2500万元；4营业税：2000万元；5各类配套工程费：532万元；6供水增容费：120万元；7报建手续费：600万元；8不可预见费：500万元；9投资利息：2000万元；10其他费用：500万元。22研究究过程2211研究目目的项项目可行行性研究究是项目目立项的的依据，亦亦是项目目开发成成功的基基础，通通过系统统的研究究，可依依据惠州州房地产产市场的的特征决决定市场场定位，可可依据技技术经济济评估，了了解项目目运行的的投资收收益及回回收期，尤尤其是测测算项目目实际的的开发成成本，以以作为后后期市场场营销计计划决策策的主要要依据

23、。事事实上，可可行性研研究已形形成清晰晰的目的的，本项项研究亦亦不例外外，目的的在于对对*广广场投资资开发提提供可行行性决策策依据。2222研究人人员可行行性研究究涉及到到技术与与经济两两个层面面，尤其其是对市市场需求求预测和和成本测测算十分分专业，因因此，要要求研究究人员具具有扎实实的专业业知识和和工作经经验。为为了达到到本初步步投资可可行性研研究的既既定目标标，惠州州市*房地产产开发有有限公司司专门成成立由市市场研究究人员、营营销策划划人员、房房地产估估价人员员、工程程技术人人员、城城市及小小区规划划研究人人员、资资深建筑筑师、投投资预算算人员、财财务分析析人员等等组成的的顾问小小组，通通

24、过搜集集大量相相关的市市场资料料及城市市规划资资料，结结合项目目自身特特点，对对项目开开发的可可行性进进行了系系统和深深入的探探讨，并并对项目目的营销销策划进进行初步步探讨。2233研究内内容房房地产项项目所涉涉及内容容十分广广泛，因因此，本本项研究究的内容容亦较为为复杂，总总体上来来看，我我们依据据预期收收益和成成本两条条主线，将将内容分分为五大大部分，即即研究原原则，市市场研究究，项目目评估，投投资分析析和基本本结论，个个中涉及及的主要要分支内内容包括括：aa、全面面收集项项目周边边的大量量市场资资料，籍籍此分析析各种对对项目前前景有决决定性影影响的市市场因素素；b、从从城市规规划的角角度

25、对本本项目进进行评价价；c、运运用房地地产价格格评估的的方法，测测定项目目各类开开发物业业市场售售价；d、综综合市场场需求及及资深建建筑师意意见，对对项目住住宅小区区规划作作出评价价；ee、从实实际操作作的角度度计算分分析项目目投资成成本及预预计投资资进度；f、结结合实际际情况对对项目的的投资进进行财务务分析，计计算项目目的可能能收益，分分析影响响收益的的重要因因素；gg、按投投资开发发的进度度安排资资金筹措措与运用用计划；h、综综合各类类分析，对对项目的的开发可可行性作作出判断断。2244研究究方法为达成成研究目目的，我我们在研研究方法法选择上上依据“针对问问题，简简单明晰晰，切实实可行”的

26、原则则选择了了三种主主要方法法：一是是抽样调调查和典典型调查查。主要要针对需需求，在在惠州市市内以中中高收入入家庭为为抽样框框，采用用分级多多层原则则访问5500个个家庭，并并在此基基础上召召开座谈谈会，同同时进行行对主要要类似楼楼盘进行行个案调调查。二二是专家家研讨会会。邀请请营销、估估价、工工程、建建筑、预预算等各各方面专专家就一一些典型型问题展展开讨论论。三是是计算机机模拟运运算。对对影响本本项目开开发的主主要因素素进行变变量互换换对比。23项目目背景“*广场”位于惠州市江北27号小区，为新城区的心脏地带，西临广汕公路和全市的金融、商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交

27、通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二十一世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发建设的重点地区，是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人文资源，政治、经济、文化、金融、商贸、科技氛围较好。2311发展商商简介惠惠州市*房地地产开发发有限公公司成立立于20002年年12月月，前身身为惠州州市*经济贸贸易发展展公司。该该公司以以房地产产开发经经营为其其主营业业务，是是集土地地、房屋屋开发和和房屋经经营服务务为一体体的综合合性开发发企业。经经过多年年奋斗，该该公司以以全新的的运行机机制，灵灵活的经经营方式式，大胆胆改革、务务实创新新、积极极拓展，现现已发展展成为实实力雄厚厚、信誉誉

28、良好、业业绩卓越越的大型型房地产产开发公公司。2322项项目概括括“*广场”是是由惠州州市*房地产产开发有有限公司司投资兴兴建的住住宅项目目，它所所处的惠惠州市江江北277号小区区是惠州州市新城城区的核核心地带带。总体体规划充充分体现现“人文文社区”概概念，着着眼长远远利益，以以人为本本，以客客为尊，充充分利用用现有资资源，提提供高品品质的社社区生活活服务配配套设施施，面向向客户群群主要是是惠州中中高收入入人士及及港澳同同胞。2333项项目总体体布局*广场总总占地面面积约4495552.66平方米米，东面面中心区区位以221M宽宽小区道道路为界界是拟建建公园，南南面设一一形象入入口；西西面是6

29、64M宽宽的广汕汕一级公公路，道道路另一一侧为惠惠州新城城繁华区区。小区区设主入入口（形形象入口口）一个个，在现现首期工工程旁；次要出出入口三三个。为为体现“人人文社区区”概念念，创造造山水相相间的园园林式住住宅区，小小区东部部小山脉脉将整体体保留，在在山前平平地处建建造功能能性同景景观性相相结合的的立体水水体体系系，水体体沿岸为为步行及及人造景景点。2344交通组组织从西西侧通过过小区边边缘的广广汕公路路，现为为一级公公路，区区内东侧侧、北侧侧分别有有城市主主干道路路通过，使使得本小小区与周周边地区区和市中中心都有有方便、快快捷的交交通联系系。小区区四周环环通，满满足消防防车道设设置要求求。

30、2355建筑功功能项目目首期规规划有八八层和十十层综合合商住楼楼共四栋栋，标准准幼儿园园一座，中中心花园园一座；二期建建设二十十九层写写字楼一一栋，二二十八层层商业楼楼一栋，国国际标准准网球场场一座；三期建建设二十十八层商商业楼一一栋，高高层综合合楼一栋栋。总住住户11100户户，可居居住人口口38000人。2366建筑造造型平顶顶层，坡坡顶盖，智智能化系系统，小小区采用用整体形形象入口口及红线线外绿化化，配置置煤气、通通讯、有有线电视视管道。2377消防及及分区区区内道路路分四级级进行组组织：区区内主干干道路，区区内次干干道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路基基上有序序的组织织区内

31、部部交通。24区域特特点本可可行性研研究针对对*广广场首期期，但由由于项目目的整体体性，在在研究过过程中又又不可完完全独立立分开，因因为诸如如绿化、公公共设施施是由整整个小区区统一规规划，具具有共享享性，在在投资分分析上，亦亦必须按按建筑面面积进行行分摊。从从整体项项目来看看，*广场首首期尚待待续建，按按照发展展商设想想，全部部工程按按照三期期组团式式的原则则以滚动动式的开开发。2411基基本描述述本项目目地块位位于惠州州江北新新城核心心地带，西西临广汕汕公路上上通广州州，下连连汕头。广汕公路是项目区域对外联系的一条重要快速道路，连通广州和汕头的主干车道，是惠州城市连接外界的主要交通要道。广汕

32、公路现状路宽64米，为双向六车道，并已于二00三年拓宽为惠州市的形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。2422总总体布局局区域四四周几条条城市规规划确定定的道路路形成的的道路网网将本区区分成两两个独立立的分区区，每个个分区以以不同的的建筑密密度、使使用性质质及建筑筑高度、体体量来强强化各自自的特色色。考虑虑到让每每户居民民能取得得广阔的的景观视视野，对对各分区区的建筑筑物的体体量与高高度的控控制，通通过规划划的手法法安排成成阶梯状状，由西西向东、由由里边向向路边建建筑物的的体量与与高度逐逐步递增增。为提提升各个个分区的的可识别别性，在在每个分分区的街街坊内，通通过规划划不同的的单体建建筑类

33、型型，建筑筑组合方方式以及及建筑与与户外开开敞空间间的关系系，塑造造独特的的社区风风貌。2433道道路系统统规划区区位于新新城区的的核心位位置，隔隔东江，连连惠州大大桥而与与老城区区相连，广广汕公路路从西侧侧通过，三三环路从从规划区区南部通通过，使使本区与与城市其其他地区区之间的的联系非非常便利利。本区区的道路路交通组组织是以以人的活活动为重重点，以以建设高高品质的的社区空空间为前前提来进进行规划划的。区区内按原原规划几几条城市市道路穿穿过其中中，将用用地分成成若干街街道，但但未见明明显的主主从关系系，道路路系统层层次不清清，本次次规划按按前述原原则进行行了局部部调整，原原规划路路网走向向，将

34、部部分道路路红线宽宽度及断断面形式式进行适适当调整整，即原原规划红红线宽336米路路改为224米宽宽；区内内部三条条道路调调整为中中间6米米绿化带带的景观观路断面面，既减减少了穿穿越区内内的过境境交通，又又丰富了了区内的的道路景景观，给给人们以以更深刻刻的空间间体验。区内道路分四级进行组织：区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的组织区内部交通。区内还设置了组织有序的步行路系统，一方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰，形成服务居民生活的步行空间；其次又为创造步行景观提供了条件；第三是通过步行路系统将各片区有机的串联成一个整体。按照有关规范配置停车车位，各组团根据实

35、际情况，采用不同的方式来解决停车问题。2444公公共设施施配置社社区学校校：基地地西侧入入口处，地地势平坦坦，标准准幼儿园园一个，可可容纳学学生6000人，建建筑面积积25000平方方米。文文化设施施：中心心区规划划青少年年活动中中心、社社区图书书馆、惠惠州市书书画爱好好者活动动中心，茶茶艺馆等等。体育育设施：中心区区规划社社区的健健康中心心，内含含大型室室内康乐乐中心。商业服务设施：中心区步行街两侧规划超市、便利店、餐饮服务设施。高层公寓区结合底层裙房设超市、便利店、餐饮等商业服务设施。该地块南面为惠州市江北占地8万平方米的公园。2455绿绿化系统统规划绿绿化系统统由社区区主次干干道绿化化，步行行系统绿绿化，景景观轴线线主题绿绿化带，小小区公园园、组团团绿地构构成。采采用红花花紫荆形形成共同同的绿化化环境主主题符号号，在突突出主题题植物的的基础上上寻求一一种环境境的共性性。运用用植物树树种的特特色，直直接或辅辅助塑造造各街道道和步行行系统的的性