惠州某广场可行性研究报告 页.docx

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1、惠州BPP广场可可行性研研究报告告(原件件)本项研究究为规范范的可行行性研究究，主要要任务是是论证*广场场投资的的必要性性、可能能性、有有效性和和合理性性。按照照国家有有关规范范，可行行性研究究包括机机会研究究、初步步可行性性研究和和最终可可行性研研究，根根据本项项目特点点，我们们合三为为一，从从技术及及经济角角度，对对本项目目进行规规范的可可行性研研究，本本项研究究的原则则是： 项目目有关经经济技术术和综合合建筑面面积指标标，是按按照本项项目有关关报建资资料以及及由陕西西省建筑筑设计研研究院的的初步设设计方案案等图纸纸资料进进行统计计与编制制而成；各类房房地产开开发市场场的成交交数据则则主要

2、来来源于HHZ市国国土房管管局；建建安工程程造价的的构成依依据，既既一方面面参照了了该设计计工程有有限公司司所做的的工程概概算，同同时与HHZ市建建设委员员会公布布的HZZ市正在在建设和和已经竣竣工的部部分典型型工程个个案中关关于建安安工程造造价的资资料作为为对比。 总投投资测算算一览表表，系按按整个开开发项目目完全由由HZ市*房地地产开发发有限公公司全资资兴建的的方案，拟分为为三组采采取滚动动的开发发形式；本项目目各类物物业的测测定价格格与分析析比较是是根据对对本项目目周边物物业市场场的调查查统计数数据所得得，并经经过归纳纳和整理理，其计计算模式式按照国国外尤其其是香港港地区所所普遍惯惯用的

3、房房地产开开发项目目投资可可行性研研究报告告的表述述形式，结合本本项目的的实际情情总严谨谨测算得得出。 本开开发项目目的各项项财务分分析部分分，按照照目前HHZ市各各类房地地产开发发物业的的投资经经验以及及本项目目的实际际数据，经过科科学测算算获得，务求能能够符合合此类报报告的规规范要求求、计算算模式以以及测算算要求。第一章 HZ市社社会经济济发展概概况11HHZ市经经济社会会发展概概况HZ市位位于广东东省东南南部、珠珠江三角角洲东北北端，南南临南海海大亚湾湾，与深深圳、香香港、东东莞毗邻邻，北连连河源市市，东接接汕尾市市，西邻邻广州市市。HZZ市地处处低纬度度，北回回归线横横贯全市市，雨量量

4、充沛，阳光充充足，气气候温和和，属南南亚热带带季风气气候区。HZ市是是广东省省的一座座历史文文化名城城，素有有“粤东重重镇”，“岭南名名郡”之誉。改革开开放以前前，HZZ市经济济基础相相当薄弱弱，直到到19779年，全市国国内生产产总值66.766亿元，工农业业总产值值6.666亿元元，其中中工业产产值仅为为2.667亿元元。改革革开发以以后，特特别是119888年地改改市之后后，全市市经济社社会进入入了迅速速发展、充满生生机活力力的时期期。20多年年来，HHZ市国国民经济济持续快快速发展展，经济济实力大大大增强强，社会会和经济济面貌都都发生了了巨大的的变化。HZ已由由一寂寂寂无闻的的边陲之之

5、地变为为一方备备受关注注的投资资热土，从一个个典型的的农业经经济区域域变为进进入工业业化发展展阶段的的新兴城城市。220022年，全全市实现现国内生生产总值值5255.2亿亿元，比比19990年增增长8.1倍，12年年翻了三三番多，年均增增长200.2%。20003年年行政区区划调整整后，HHZ市现现辖惠城城区、惠惠阳区、惠东县县、博罗罗县、龙龙门县，除龙门门县外，其他县县区都属属于珠三三角地区区。全市市总面积积111158平平方公里里，城镇镇建成区区面积994平方方公里。按HZZ市统计计年鉴口口径，220022年底，HZ市总总人口为为3333.722万，其其中户籍籍人口（常住人人口）2283

6、.02万万人，外外来人口口（暂住住人口）50.7万人人。全市市现有778个乡乡镇，110个街街道办事事处，110666个行政政村，并并设有两两个国家家级开发发区：大大亚湾经经济技术术开发区区和仲恺恺高新技技术产业业区。HZ市人人民政府府驻地惠惠城区，惠城区区土地总总面积114100.2平平方公里里，总人人口911.788万；惠惠阳区土土地总面面积12262.1平方方公里，总人口口50.77万万。12HHZ市经经济社会会发展历历程与特特点纵观HZZ市近二二十几年年的社会会经济发发展历程程，可以以划分为为三个阶阶段：第第一阶段段是改革革开发后后到19988年年，第二二个阶段段是1998919993

7、年，第三个个阶段是是19994年到到现在。第一阶阶段，119788年到119888年是HHZ市经经济发展展的积累累阶段，这个时时期的代代表性事事件是中中国开始始实行改改革开放放，香港港的劳动动密集型型产业逐逐渐向珠珠三角转转移。HZ市的的经济发发展比之之改革开开放前发发展要快快得多，GDPP年均增增长100.4%，19988年年达到333.004亿元元；人口口年均增增长1.3%，19888年达达到2118.006万人人；城镇镇建成区区面积年年均增长长4.66%，119888年达到到27.75平平方公里里；地方方财政收收入年均均增长114.33%，119888年达到到2.008亿元元；工业业生产

8、总总值年均均增长221.88%，119888年达到到20.7%亿亿元；人人均GDDP年均均增长88.5%，19988年年达到115266元；三三次产业业比重从从19778年的的一产独独大发展展到19988年年退居第第二的位位置，但但该阶段段第二产产业的比比重始终终最小，HZ市还还没有完完成从农农业市到到工业市市的蜕变变；这一一期间，HZ市实实际利用用外资和和外贸出出口也开开始大幅幅增加，但由于于基数太太小，HHZ市经经济并没没有出现现质的飞飞跃。11989919993年是是HZ市经经济从起起步进入入快速发发展的阶阶段，经经济社会会各项指指标都经经历了前前所未有有的大发发展，GGDP年年均增长长

9、30.5%，地方财财政收入入年均增增长400.8%，实际际利用外外资年均均增长661%，城镇建建成区面面积年均均增长224.77%，外外贸出口口总额年年均增长长37.7%，人均GGDP年年均增长长27.2%。从19989年年到19993年年，HZZ市工业业生产年年均递增增57.6%，第二产产业的比比重迅速速上升到到首位，19993年占占GDPP的477.8%，第一一产业迅迅速下降降，19993年年占GDDP的117.55%，成成功实现现了从农农业市向向工业市市的转变变。该阶阶段的代代表性事事件是当当时我国国处于房房地产开开发的高高潮，当当时的HHZ是房房地产投投机狂潮潮最集中中的地区区之一，迅

10、速蜂蜂拥而来来的投机机资金一一度使HHZ市经经济发展展达到辉辉煌的顶顶峰，同同时也托托起HZZ市人民民对本市市经济发发展的高高远幻想想。这一一阶段的的另一个个代表性性事件是是熊猫汽汽车城项项目在HHZ进行行谈判的的启动和和终止。这些事事件对HHZ的经经济社会会发展产产生了极极大的影影响，随随着房地地产泡沫沫的彻底底破灭，熊猫汽汽车城项项目的搁搁浅，HHZ市的的经济发发展陷入入低落和和迷茫之之中。19944年至今今，是HHZ市经经济发展展重归理理性的阶阶段，在在这一阶阶段，HHZ市一一边化解解房地产产泡沫破破灭给城城市发展展带来的的副作用用，一边边进行经经济结构构调整，使国民民经济逐逐步实现现持

11、续健健康快速速稳定的的发展。在此期期间，国国内生产产总值年年均增长长18.3%，地方财财政收入入年均增增长133.6%，实际际利用外外资年均均增长66.7%，外贸贸出口总总额年均均增长116.77%，工工业生产产总值年年均增长长21.9%，人均GGDP年年均增长长14.5%。这一阶阶段的代代表性事事件是中中海BPP南海石石化项目目的最终终签订。预计未未来五到到十年间间，大亚亚湾区的的石化产产业将投投入10000到到15000亿元元的建设设资金，巨大的的产业集集聚效应应将为大大亚湾的的工业化化、城市市化提供供强有力力的物质质支撑，也将为为整个HHZ市的的跨越式式发展提提供契机机。13HHZ市的的

12、区位条条件HZ市是是珠三角角东部联联系粤东东地区的的区域交交通枢纽纽，紧邻邻深圳、东莞、广州等等珠三角角发达城城市和国国际大都都市香港港。HZZ市区西西距广州州市1553公里里，东距距汕头市市3200公里，南与深深圳市相相隔800公里，HZ市南南部的澳澳头港到到香港中中环码头头仅477海里。良好的区区位条件件是区域域经济快快速发展展的重要要因素，其毗邻邻香港的的优越区区位条件件便是其其中最重重要的因因素。改改革开放放以前，珠三角角西岸的的发展快快于东岸岸，改革革开放后后，由于于东岸接接近香港港，近水水楼台的的优势突突现，到到20000年，深圳和和东莞的的人口和和国内生生产总值值是中山山和珠海海

13、的三倍倍多。形形势出现现巨大逆逆转的主主要原因因就是区区位条件件，东部部地区与与香港的的连通性性较高，这一差差异使香香港公司司和在香香港的外外国公司司的投资资、技术术和管理理倾向流流入珠三三角东部部，为深深圳和东东莞外向向型经济济的发展展提供动动力，使使东岸经经济发展展迅速赶赶上并超超过西岸岸。根据有关关方面的的测算，在广东东、香港港企业北北上的数数量与陆陆路交通通的距离离基本上上成反比比，珠三三角城市市与香港港的距离离每减少少1%，制造业业外资企企业单位位数量便便增加00.588%至00.611%，制制造业外外资投入入金额增增加0.4%至至0.66%，服服务业外外资企业业单位数数量增加加0.

14、334%至至0.337%，服务业业外资投投入的金金额就增增加0.2%到到0.77%。进入新的的世纪，HZ的区区位条件件将的重重大的改改变。CCEPAA的签署署与实施施，在未未来若干干年香港港对珠三三角的辐辐射作用用将大大大加强，香港的的国际融融资能力力和高端端服务业业将大大大促进珠珠三角的的全面发发展。HHZ作为为珠三角角城市重重要的一一员，通通过基础础设施建建设改善善与香港港交通的的便捷性性，进一一步充分分利用和和强化毗毗邻香港港的区位位优势，使其接接受香港港和周边边大城市市的经济济辐射和和承接产产业转移移，与香香港进行行更深层层次的合合作方面面，有更更大的作作为。14南南海石化化项目和和大

15、亚湾湾经济区区的建设设落户大亚亚湾的中中海BPP南海石石化项目目，首期期投资443亿美美元，是是国内目目前最大大的中外外合资项项目，由由英荷BBP公司司与中国国海洋石石油总公公司及广广东投资资公司合合资经营营。项目目采用世世界先进进的石油油化工技技术，年年产800万吨乙乙烯，进进而衍生生出2330多万万吨高质质量的化化工产品品，年销销售值达达17亿亿美元，对下游游产品的的拉动效效应为11:500。该项项目已于于20002年111月奠奠基，目目前正在在进行880万吨吨乙烯裂裂解装置置建设，预计到到20005年正正式建成成投产。未来几年年中国对对石油化化工产品品的需求求前景仍仍然十分分广阔，石化产

16、产品在中中国还有有很大的的发展空空间，HHZ正积积极抓住住这次机机会，争争取吸引引更多配配套的下下游石化化产业落落户HZZ，使HZZ成为珠珠三角乃乃至广东东省重要要的石化化基地。大亚湾经经济技术术开发区区是国家家级经济济开发区区，陆域域面积2273.68平平方公里里，海域域面积4488平平方公里里，海岸岸线522公里，自然条条件得天天独厚，拥有全全面开发发吞吐能能力超过过亿吨天天然深水水良港，土地资资源、淡淡水资源源和旅游游资源也也十分丰丰富。初初步形成成了比较较完善的的道路、供水、供电、通讯和和港口等等基础设设施网络络，具有有发展临临海大型型工业项项目的优优越条件件。大亚湾在在努力构构建完整

17、整的石化化产业链链方面有有很大优优势：BBP公司司是全球球5000强跨国国公司之之一，拥拥有先进进的管理理和技术术设备，在世界界石化市市场占据据重要地地位。BBP公司司的龙头头地位有有利于大大亚湾吸吸引其他他跨国企企业的集集聚，进进而构成成完整的的石化产产业链。开发区区内已有有东风本本田等一一批汽车车零部件件企业，形成了了一定的的产业规规模，随随着日本本三大汽汽车生产产商进入入珠三角角地区，大亚湾湾汽车装装备业的的发展前前景十分分可观，特别其其优越的的港口条条件将使使本区域域有可能能形成大大型汽车车装备业业的出口口基地。如果从从更大范范围来看看大亚湾湾，其发发展前景景更不可可估量。大亚湾东东部

18、的稔稔平半岛岛，土地地面积7740平平方公里里，超过过新加坡坡的土地地面积，正处于于尚待开开发状态态，具有有发展多多个大型型工业项项目的条条件，正正受到外外来投资资商的高高度关注注。15HHZ市在在珠三角角的地位位和作用用目前，HHZ是珠珠三角东东部联系系粤东地地区的交交通枢纽纽，是珠珠三角电电子信息息产业生生产基地地之一，是珠三三角主要要的生态态农业供供应基地地和生态态环境保保障区。惠阳市市改市划划区，拓拓展了HHZ中心心城区的的发展空空间，从从地理位位置上实实现了HHZ从沿沿江城市市向沿海海城市的的转变。正在建建设中的的中海BBP南海海石化项项目将给给HZ市经经济发展展增添一一台强有有力的

19、发发动机，推动HHZ工业业化进程程，拉长长产业链链，使HHZ成为为珠三角角乃至华华南地区区的重要要化工基基地，改改变HZZ在珠三三角的分分工地位位，进而而带动珠珠三角东东翼边缘缘的工业业化起飞飞，为东东翼乃至至整个珠珠三角提提供强大大的基础础性工业业支撑。同时，石化产产业区的的开发使使HZ产业业空间向向沿海推推移，带带动城市市空间向向沿海发发展，推推动HZZ市走向向真正意意义上的的沿海城城市。随随着继续续加强与与深圳、香港、东莞的的联系，对旅游游资源的的开发利利用，对对生态环环境的加加强保护护和建设设，HZZ市未来来将成为为珠三角角重要休休闲旅游游基地，成为珠珠三角东东部产业业转移的的最直接接

20、承接地地。第二章 项目概概括21研研究基础础用地单位位：HZZ市*房地产产开发有有限公司司发 展 商：HHZ市*房地地产开发发有限公公司用地性质质：商住住楼（高高尚住宅宅）项目名称称：*广场用地位置置：HZZ市江北北27号号小区用地现状状：已开开发400%211可行行性研究究分析的的基本依依据1国土土证：惠惠府国用用（20003）字第113022010000777号惠府国用用（20003）字第113022010000112号惠府国用用（20003）字第113022010000113号惠府国用用（20003）字第113022010000776号2建设设用地规规划许可可证：HHZ市规规字第3337

21、号号（一期期）3商品品房预售售许可证证：HZZ房预许许（20002）42号号（一期期）212项目目经济技技术指标标和有关关参数规划区总总用地面面积4995522.6平平方米，已开发发40%。本项目经经济技术术指标和和有关参参数：总用地面面积：4495552.66平方米米总建筑面面积：22500000平平方米公共占地地：1005355平方米米园林占地地：1885000平方米米销售收入入：5661677万元开发总投投资：4415004万元元；其中中： 1土地地开发费费：40000万万元； 2土土建、建建安设计计工程费费：2887522万元； 3应应缴各种种税费：25000万元元； 4营营业税：20

22、000万元元； 5各各类配套套工程费费：5332万元元； 6供供水增容容费：1120万万元； 7报报建手续续费：6600万万元； 8不不可预见见费：5500万万元； 9投投资利息息：20000万万元； 10其他费费用：5500万万元。22研研究过程程221研究究目的项目可行行性研究究是项目目立项的的依据，亦是项项目开发发成功的的基础，通过系系统的研研究，可可依据HHZ房地地产市场场的特征征决定市市场定位位，可依依据技术术经济评评估，了了解项目目运行的的投资收收益及回回收期，尤其是是测算项项目实际际的开发发成本，以作为为后期市市场营销销计划决决策的主主要依据据。事实实上，可可行性研研究已形形成清

23、晰晰的目的的，本项项研究亦亦不例外外，目的的在于对对*广广场投资资开发提提供可行行性决策策依据。222研究究人员可行性研研究涉及及到技术术与经济济两个层层面，尤尤其是对对市场需需求预测测和成本本测算十十分专业业，因此此，要求求研究人人员具有有扎实的的专业知知识和工工作经验验。为了了达到本本初步投投资可行行性研究究的既定定目标，HZ市*房地地产开发发有限公公司专门门成立由由市场研研究人员员、营销销策划人人员、房房地产估估价人员员、工程程技术人人员、城城市及小小区规划划研究人人员、资资深建筑筑师、投投资预算算人员、财务分分析人员员等组成成的顾问问小组，通过搜搜集大量量相关的的市场资资料及城城市规划

24、划资料，结合项项目自身身特点，对项目目开发的的可行性性进行了了系统和和深入的的探讨，并对项项目的营营销策划划进行初初步探讨讨。223研究究内容房地产项项目所涉涉及内容容十分广广泛，因因此，本本项研究究的内容容亦较为为复杂，总体上上来看，我们依依据预期期收益和和成本两两条主线线，将内内容分为为五大部部分，即即研究原原则，市市场研究究，项目目评估，投资分分析和基基本结论论，个中中涉及的的主要分分支内容容包括： a、全面面收集项项目周边边的大量量市场资资料，籍籍此分析析各种对对项目前前景有决决定性影影响的市市场因素素； b、从从城市规规划的角角度对本本项目进进行评价价； c、运运用房地地产价格格评估

25、的的方法，测定项项目各类类开发物物业市场场售价； d、综合合市场需需求及资资深建筑筑师意见见，对项项目住宅宅小区规规划作出出评价； e、从实实际操作作的角度度计算分分析项目目投资成成本及预预计投资资进度； f、结结合实际际情况对对项目的的投资进进行财务务分析，计算项项目的可可能收益益，分析析影响收收益的重重要因素素； g、按投投资开发发的进度度安排资资金筹措措与运用用计划； h、综综合各类类分析，对项目目的开发发可行性性作出判判断。224 研研究方法法为达成研研究目的的，我们们在研究究方法选选择上依依据“针对问问题，简简单明晰晰，切实实可行”的原则则选择了了三种主主要方法法：一是是抽样调调查和

26、典典型调查查。主要要针对需需求，在在HZ市内内以中高高收入家家庭为抽抽样框，采用分分级多层层原则访访问5000个家家庭，并并在此基基础上召召开座谈谈会，同同时进行行对主要要类似楼楼盘进行行个案调调查。二二是专家家研讨会会。邀请请营销、估价、工程、建筑、预算等等各方面面专家就就一些典典型问题题展开讨讨论。三三是计算算机模拟拟运算。对影响响本项目目开发的的主要因因素进行行变量互互换对比比。23项项目背景景“*广场场”位于HZZ市江北北27号号小区，为新城城区的心心脏地带带，西临临广汕公公路和全全市的金金融、商商业中心心，新行行政区及及全市体体育文化化中心，北通HHZ火车车站，交交通十分分便利，项目

27、所所处地区区是HZZ市走向向二十一一世纪，形成大大HZ城市市的关键键城区，也是HHZ近年年城市开开发建设设的重点点地区，是江北北新城的的核心地地带。拥拥有丰富富的经济济资源及及人文资资源，*、经济、文化、金融、商贸、科技氛氛围较好好。231发展展商简介介HZ市*房地地产开发发有限公公司成立立于20002年年12月月，前身身为HZZ市*经济贸贸易发展展公司。该公司司以房地地产开发发经营为为其主营营业务，是集土土地、房房屋开发发和房屋屋经营服服务为一一体的综综合性开开发企业业。经过过多年奋奋斗，该该公司以以全新的的运行机机制，灵灵活的经经营方式式，大胆胆改革、务实创创新、积积极拓展展，现已已发展成

28、成为实力力雄厚、信誉良良好、业业绩卓越越的大型型房地产产开发公公司。232 项项目概括括“*广广场”是由HZZ市*房地产产开发有有限公司司投资兴兴建的住住宅项目目，它所所处的HHZ市江江北277号小区区是HZZ市新城城区的核核心地带带。总体体规划充充分体现现“人文社社区”概念，着眼长长远利益益，以人人为本，以客为为尊，充充分利用用现有资资源，提提供高品品质的社社区生活活服务配配套设施施，面向向客户群群主要是是HZ中高高收入人人士及港港澳同胞胞。233 项项目总体体布局*广场总总占地面面积约4495552.66平方米米，东面面中心区区位以221M宽宽小区道道路为界界是拟建建公园，南面设设一形象象

29、入口；西面是是64MM宽的广广汕一级级公路，道路另另一侧为为HZ新城城繁华区区。小区区设主入入口（形形象入口口）一个个，在现现首期工工程旁；次要出出入口三三个。为为体现“人文社社区”概念，创造山山水相间间的园林林式住宅宅区，小小区东部部小山脉脉将整体体保留，在山前前平地处处建造功功能性同同景观性性相结合合的立体体水体体体系，水水体沿岸岸为步行行及人造造景点。234交通通组织从西侧通通过小区区边缘的的广汕公公路，现现为一级级公路，区内东东侧、北北侧分别别有城市市主干道道路通过过，使得得本小区区与周边边地区和和市中心心都有方方便、快快捷的交交通联系系。小区区四周环环通，满满足消防防车道设设置要求求

30、。235建筑筑功能项目首期期规划有有八层和和十层综综合商住住楼共四四栋，标标准幼儿儿园一座座，中心心花园一一座；二二期建设设二十九九层写字字楼一栋栋，二十十八层商商业楼一一栋，国国际标准准网球场场一座；三期建建设二十十八层商商业楼一一栋，高高层综合合楼一栋栋。总住住户11100户户，可居居住人口口38000人。236建筑筑造型平顶层，坡顶盖盖，智能能化系统统，小区区采用整整体形象象入口及及红线外外绿化，配置煤煤气、通通讯、有有线电视视管道。237消防防及分区区区内道路路分四级级进行组组织：区区内主干干道路，区内次次干道路路，支路路，以及及宅前路路。支路路及宅前前路基上上有序的的组织区区内部交交

31、通。24 区域特特点本可行性性研究针针对*广场首首期，但但由于项项目的整整体性，在研究究过程中中又不可可完全独独立分开开，因为为诸如绿绿化、公公共设施施是由整整个小区区统一规规划，具具有共享享性，在在投资分分析上，亦必须须按建筑筑面积进进行分摊摊。从整整体项目目来看，*广广场首期期尚待续续建，按按照发展展商设想想，全部部工程按按照三期期组团式式的原则则以滚动动式的开开发。241 基基本描述述本项目地地块位于于HZ江北北新城核核心地带带，西临临广汕公公路上通通广州，下连汕汕头。广广汕公路路是项目目区域对对外联系系的一条条重要快快速道路路，连通通广州和和汕头的的主干车车道，是是HZ城市市连接外外界

32、的主主要交通通要道。广汕公公路现状状路宽664米，为双向向六车道道，并已已于二000三年年拓宽为为HZ市的的形象大大道，经经过新城城区位置置被命名名为HZZ大道。242 总总体布局局区域四周周几条城城市规划划确定的的道路形形成的道道路网将将本区分分成两个个独立的的分区，每个分分区以不不同的建建筑密度度、使用用性质及及建筑高高度、体体量来强强化各自自的特色色。考虑虑到让每每户居民民能取得得广阔的的景观视视野，对对各分区区的建筑筑物的体体量与高高度的控控制，通通过规划划的手法法安排成成阶梯状状，由西西向东、由里边边向路边边建筑物物的体量量与高度度逐步递递增。为为提升各各个分区区的可识识别性，在每个

33、个分区的的街坊内内，通过过规划不不同的单单体建筑筑类型，建筑组组合方式式以及建建筑与户户外开敞敞空间的的关系，塑造独独特的社社区风貌貌。243 道道路系统统规划区位位于新城城区的核核心位置置，隔东东江，连连HZ大桥桥而与老老城区相相连，广广汕公路路从西侧侧通过，三环路路从规划划区南部部通过，使本区区与城市市其他地地区之间间的联系系非常便便利。本本区的道道路交通通组织是是以人的的活动为为重点，以建设设高品质质的社区区空间为为前提来来进行规规划的。 区内内按原规规划几条条城市道道路穿过过其中，将用地地分成若若干街道道，但未未见明显显的主从从关系，道路系系统层次次不清，本次规规划按前前述原则则进行了

34、了局部调调整，原原规划路路网走向向，将部部分道路路红线宽宽度及断断面形式式进行适适当调整整，即原原规划红红线宽336米路路改为224米宽宽；区内内部三条条道路调调整为中中间6米米绿化带带的景观观路断面面，既减减少了穿穿越区内内的过境境交通，又丰富富了区内内的道路路景观，给人们们以更深深刻的空空间体验验。 区内内道路分分四级进进行组织织：区内内主干道道路，区区内次干干道路，支路，以及宅宅前路。支路及及宅前路路有序的的组织区区内部交交通。 区内内还设置置了组织织有序的的步行路路系统，一方面面保证了了人车之之间适当当分流，减少了了互相干干扰，形形成服务务居民生生活的步步行空间间；其次次又为创创造步行

35、行景观提提供了条条件；第第三是通通过步行行路系统统将各片片区有机机的串联联成一个个整体。 按照照有关规规范配置置停车车车位，各各组团根根据实际际情况，采用不不同的方方式来解解决停车车问题。244 公公共设施施配置 社区区学校：基地西西侧入口口处，地地势平坦坦，标准准幼儿园园一个，可容纳纳学生6600人人，建筑筑面积225000平方米米。 文化化设施：中心区区规划青青少年活活动中心心、社区区图书馆馆、HZZ市书画画爱好者者活动中中心，茶茶艺馆等等。 体育育设施：中心区区规划社社区的健健康中心心，内含含大型室室内康乐乐中心。 商业业服务设设施：中中心区步步行街两两侧规划划超市、便利店店、餐饮饮服务

36、设设施。高高层公寓寓区结合合底层裙裙房设超超市、便便利店、餐饮等等商业服服务设施施。 该地地块南面面为HZZ市江北北占地88万平方方米的公公园。245 绿绿化系统统规划绿化系统统由社区区主次干干道绿化化，步行行系统绿绿化，景景观轴线线主题绿绿化带，小区公公园、组组团绿地地构成。采用红红花紫荆荆形成共共同的绿绿化环境境主题符符号，在在突出主主题植物物的基础础上寻求求一种环环境的共共性。运运用植物物树种的的特色，直接或或辅助塑塑造各街街道和步步行系统统的性格格和特征征。第三章 HZ市商商品房需需求状况况31HHZ市基基本情况况HZ市位位于广东东省东南南部，珠珠江三角角洲东北北端，与与深圳、香港毗毗

37、邻，是是港、穗穗、深连连结粤东东的陆上上交通要要冲。辖辖区除龙龙门县外外，均属属珠江三三角洲经经济开放放区。全全市面积积111158万万平方公公里，是是省级历历史文化化名城，千余年年来一直直是东江江流域*、经济、文化、交通中中心和商商品集散散地，全全市人口口3333.722万人，20002年第第五次人人口普查查时人口口密度2215人人kmm2，低低于全省省平均水水平。市市区现有有总人口口91.78万万人，其其中常住住人口665.336万，暂住人人口266.422万人。20003年全全市工农农业总产产值为111922亿元，其中工工业总产产值9994亿元元，农业业总产值值1988亿元，全市工工业企

38、业业实现工工业产品品销售收收入6550亿元元，比上上年增长长15，实现现利税总总额522亿元。20003年全全市国内内生产总总值约7700亿亿元，一一、二、三产业业所占比比重分别别为155、557、28，根据据“配第-克拉克克定律”，HZ市的的社会发发展已经经处于较较为发达达的工业业化阶段段，全市市人均国国内生产产总值在在广东的的21个个市中排排名第七七位，分分别相当当于广东东全省（省内平平均水平平）、深深圳市与与广州市市（省内内先进水水平）、河源市市（省内内落后水水平）的的1.22、0.4、00.5、5.22倍，在在全省属属中上等等水平。外贸进进出口总总额900亿美元元，约相相当于国国内生产

39、产总值的的1444。32住住宅建设设和消费费截止20003年年底，全全市房地地产开发发投资总总额为116.667亿元元，交易易面积1171.66万万m2，交易金金额188.288亿元，交易宗宗数11148宗宗。全年年房地产产施工面面积2221.229万mm2，竣竣工面积积48.14万万m2，销售面面积344.122万m22，销售售金额113.774亿元元，个人人购买商商品房面面积比重重为899.6%，个人人购买住住宅比重重为966.688%。这这表明，HZ市房房地产大大市仍处处于较为为低迷的的的复苏苏阶段，房地产产市场仍仍在处于于消化期期，但值值得看好好的是，市民对对房屋的的消费持持续增长长，

40、个人人购买商商品房已已成为拉拉动房地地产市场场的一支支重要力力量。现现全市住住宅使用用面积共共有4229万mm2，居居住人口口4277万，人人均居住住面积为为15.3 mm2人人。根据据城市规规划和发发展要求求，未来来20年年内HZZ市人均均住房面面积要达达到300355 m22，住宅宅的需求求量将有有较大的的发展，这为HHZ房地地产商提提供了一一个很大大的发展展空间。33商商品房需需求主要要指标*广场场主要面面对HZZ市区居居民，HHZ市区区主要经经济指标标如下：市区人人口约992万，28万万个家庭庭。人均GGDP44.1万万元，全全省排77位（220033年）人均储储蓄存款款9.44万元，

41、户均月月收入447500元人均居居住面积积15.3平方方米空置住住房总面面积188万平方方米商品房房交易率率59（20003年年）市场面面的状态态是：住住宅商品品化已成成为大众众趋势，居民购购房欲望望较为强强烈，支支付能力力较强。34商商品房需需求祈求求341商品品房需求求祈求根据20003年年6月在在HZ进行行的一次次抽样调调查（HHZ市区区，分层层多级抽抽样，有有效样本本5000户）结结果表明明，HZZ市民购购买商品品房的基基本特点点是：一次性性投资额额度为113万元元。低端需需求户（接受商商品房价价格为11500020000元元平方方米者）收入441300元，需需求房屋屋面积均均值为11

42、13mm2。441的的人希望望一次性性付款，月均供供楼支出出12990元。高端需需求户（20000225000元平平方米）收入445411元，需需求房屋屋面积均均值为1122平平方米。22的人希希望一次次付款，月均供供楼支出出13111元。有购房房意向的的家庭中中，地段段偏好的的选择顺顺序为：下埔、江北、南坛、麦地、西湖、东湖、上排、河南岸岸、龙丰丰、桥东东、下角角。342 商商品房为为HZ居民民主要的的消费支支出随着全省省实物分分房的终终结和货货币分房房的全面面推行，房地产产作为一一项重要要的商品品，成为为大多数数个人和和家庭的的一个重重要的消消费和投投资的目目标，因因而房地地产需求求必会有

43、有一定的的增长。近两年年来HZZ经济有有了稳步步增长，居民的的收入每每年都有有所提高高，居民民手中的的可支配配性支出出必然会会投向一一些投资资领域，如股票票、债券券、教育育、旅游游和房地地产上，而房地地产作为为不动产产，其投投资数额额较大，增值的的机会也也颇为可可能。这这部分潜潜在的消消费者，其对地地理位置置优越、规划设设计较好好、环境境一流、物业管管理水平平高的小小区特别别中意，这从东东湖花园园、金迪迪新苑、碧水湾湾、新世世界长湖湖苑受众众多市民民支持便便可略窥窥一斑。343 接接受商品品房的平平均价格格为18805元元平方方米从对消费费者购买买力的分分析来看看，HZZ居民已已具有相相当的购

44、购买力，他们对对房屋的的要求已已从安置置型过渡渡到适用用和舒适适型。据据调查，HZ市民民能够接接受的商商品房平平均价格格为18805元元平方方米，其其中中高高收入家家庭则为为20550元平方米米。在付付款方式式上，大大多数市市民更倾倾向于银银行按揭揭分期付付款方式式。消费费者在购购房时，对小区区周围环环境、配配套设施施、物业业管理等等因素比比较注重重，希望望发展商商能提供供位置好好、价格格适中、环境优优美、配配套完善善、服务务优质的的小区。344 主主流消费费面积在在1000平方米米以上消费者在在房屋面面积、间间隔、装装修、户户型设计计方面，大多希希望房屋屋面积较较大，尤尤其是厅厅的面积积要足

45、够够大，间间隔合理理，有基基本的室室内装修修或全部部装修，装修档档次处于于中等，户型上上选择三三房二厅厅和四房房两厅的的消费者者居多。35 HZ居民民对商品品房环境境及配套套要求随着收入入水平提提高，HHZ居民民对商品品房的要要求日趋趋苛求，调查表表明，绿绿化环境境为购买买商品房房最重要要的参考考因素之之一，尤尤其是对对于中高高收入的的白领人人士，这这方面的的祈求更更强烈。351 对对住房硬硬件的要要求数据表明明，对住住房的硬硬件要素素，房屋屋质量是是被认为为最重要要，认同同比例达达68，其次次是小区区绿化环环境，认认同率达达61，再次次是地理理位置，认同比比例达555.00。如如图2所所示。

46、352对小小区配套套设施要要求数据显示示，对小小区的休休闲娱乐乐配套设设施，要要求有健健身室的的比例最最大，其其次为儿儿童乐园园。具体体数据如如图3所所示。第四章 HZ市商商品房供供给状况况41商商品房供供给总量量及特点点HZ房地地产在九九二、九九三年曾曾与海南南海口、广西北北海成为为全国的的三大开开发热点点，房地地产为虚虚火过旺旺，从而而在之后后的国家家宏观调调控中，房地产产业进入入谷底，商品房房市场明明显呈现现总量过过剩、供供过于求求的局面面。二00二二年，市市区商品品房销售售面积227.111万平平方米,其中售售给个人人22.02万万平方米米，二000三年年，商品品房销售售面积334.112万平平方米。近几年年来，房房地产市市场在经经过国家家政府的的正确引引导和市市场的良良性竞争争和淘汰汰，房地地产开发发商的数数目从九九十年代代初的113000多家，演变到到目前的的70多多家，买买方市场场正在逐逐渐形成成。在受受到市场场竞争的的影响和和消费者者日益成成熟的情情形下，房地产产发展商商之间的的竞争从从初期的的无序化化圈地竞竞争向更更高层次次和更为为规范的的品牌竞竞争、服服务竞争争演进。各个房地地产商为为了在市市场上争争得更大大的市场场份额，不论在在规划设设计、房房型、环环境布置置上，而而且在质质量管理理、绿化化、物业业管理水水平上都都十分注注重提高高档次和和水平，HZ