土地储备行业风险的报告.docx

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1、一、土地地储备行行业基本本情况（一）土土地储备备的定义义土地储备备制度是是由受城城市政府府委托的的城市土土地储备备机构依依照法律律程序，通过征征用、收收购、置置换、回回收等形形式从原原土地所所有者或或土地使使用者手手中取得得土地，由城市市土地储储备机构构或其委委托机构构组织进进行前期期开发、整理并并予以存存储，根根据土地地利用总总体规划划、土地地供应计计划、城城市规划划等因素素，有计计划地以以协议、招标、拍卖、挂牌等等方式将将土地投投入市场场，以实实现土地地资源优优化配置置与土地地利用可可持续发发展的土土地使用用与管理理制度。美国哈瑞瑞富兰兰奇（HHarvvey LFFlecchneer）将将

2、土地储储备分成成计划型型土地储储备和全全面型土土地储备备两类。（二）土土地储备备行业在在国民经经济中的的地位土地储备备行业在在国民经经济中的的地位和和作用通通过土地地储备制制度体现现出来。土地储储备制度度是指政政府依照照法律程程序，运运用市场场机制，按照土土地利用用总体规规划和城城市规划划，对通通过收回回、收购购、置换换、征用用等方法法对取得得的土地地进行前前期开发发、整理理，并进进行储备备，以供供应和调调控城市市各类建建设用地地的需求求，确保保政府能能垄断土土地一级级市场的的一种土土地管理理制度。土地参与与宏观调调控主要要是通过过土地的的供给调调控，土土地储备备作为政政府供地地的主要要部分，

3、在土地地管理中中起到至至关重要要的作用用，对宏宏观调控控起到一一定的影影响。二、土地地储备行行业发展展环境（一）宏宏观经济济环境20099年以来来，我国国经济在在较短时时间内经经历了止止跌、企企稳、回回升等几几个阶段段。随着着一揽子子经济刺刺激政策策的逐步步落实并并逐次发发挥作用用，国内内经济已已经显示示出较为为明显的的复苏迹迹象。从从数据上上看，GGDP同同比增速速呈现“V型”反弹。根据对对国内外外经济形形势的分分析和判判断，预预计20010年年中国经经济将呈呈现“温和”增长的的发展趋趋势。（二）政政策环境境1、深化化集体建建设用地地使用制制度改革革城乡建建设用地地增减挂挂钩试点点管理办办法

4、明明确规定定，挂钩钩试点工工作应以以落实科科学发展展观为统统领，以以保护耕耕地、保保障农民民土地权权益为出出发点，以改善善农村生生产生活活条件、统筹城城乡发展展为目标标，以优优化用地地结构和和节约集集约用地地为重点点。国土资资源部关关于促进进农业稳稳定发展展农民持持续增收收推动城城乡统筹筹发展的的若干意意见指指出对需需要流转转的农用用地，要要尽快完完成集体体土地所所有权确确权登记记工作，并与土土地承包包经营权权流转做做好登记记发证衔衔接；对对需要流流转的集集体建设设用地，要重点点开展集集体所有有权和使使用权确确权登记记，特别别要开展展集体经经营性用用地的认认定和确确权，为为集体建建设用地地流转

5、提提供条件件。2、加大大对批而而未用土土地的监监管关于严严格建设设用地管管理 促促进批而而未用土土地利用用的通知知要求求省级国国土资源源管理部部门加强强对地方方的指导导，督促促各地加加快征地地实施工工作进度度，确保保已批准准的城市市建设用用地能够够及时形形成供地地条件，保障扩扩内需、保增长长、调结结构用地地供应。关于于在保增增长保红红线行动动中加快快处理批批而未用用土地等等工作的的通知，在全全面清理理、摸清清底数的的基础上上，及时时制定批批而未征征、征而而未供、供而未未用、用用而未尽尽土地的的处理意意见和整整改方案案。关关于开展展第二次次全国土土地调查查中“批批而未用用”土地地核实工工作的通通

6、知对对“批而而未用”土地展展开核实实。核定定各地建建设用地地区位与与面积、掌握各各地真实实土地基基础数据据，为科学学规划、客观决决策等提提供真实实土地基基础数据据。3、供地地政策限制用用地项目目目录（20006年本本增补本本）和和禁止止用地项项目目录录（20006年年本增补补本）指出一一是调整整用地条条件的禁禁止项目目目录；二是调调整用地地条件的的限制用用地项目目目录。财政部、国土资资源部、中国人人民银行行、监察察部、审审计署联联合下发发关于于进一步步加强土土地出让让收支管管理的通通知，要求不不折不扣扣地将土土地出让让收支全全额纳入入地方基基金预算算管理，保障土土地出让让收入及及时足额额征收和

7、和缴入地地方国库库。国土资资源部关关于调整整工业用用地出让让最低价价标准实实施政策策的通知知对全国工工业用地地出让最最低价标标准（以下简简称标标准）实施政政策进行行适当调调整。4、加大大保障性性住房的的建设关于利利用住房房公积金金贷款支支持保障障性住房房建设试试点工作作的实施施意见指出，试点原原则是严严格控制制贷款用用途，实实行专款款专用；规范贷贷款审批批程序，贷款资资金实行行封闭管管理；加加强风险险管理，确保资资金安全全和保值值增值。（三）政政策发展展趋势20100年的土土地政策策，将与与国家大大的发展展方向保保持一致致，延续续20009年的的方向，在服务务经济发发展的大大局、促促进城乡乡统

8、筹、破解三三农问题题、缩小小城乡差差距、保保民生、扩大内内需、保保持社会会基本稳稳定的政政策走向向的同时时，还将将服从于于中央转转变经济济增长方方式的要要求，注注重节约约集约用用地、加加大批后后土地利利用的监监管、加加大保障障性住房房用地的的供给，并将注注重与其其他调控控手段的的综合配配套。三、土地地储备行行业发展展情况（一）土土地供给给分析20099年土地地供应总总量大幅幅增加，基础设设施等其其他用地地供应比比例略有有提高。全国土土地供应应总量为为31.9万公公顷，同同比增加加了444.2%。其中中，工矿矿仓储用用地、房房地产用用地和基基础设施施等用地地(包括括公用设设施、公公共建筑筑、交通

9、通运输、水利设设施、特特殊用地地)供应应量分别别为111.9万万公顷、10.3万公公顷和99.7万万公顷，同比分分别增加加44.1%、36.7%和和53.0%，分别占占土地供供应总量量的377.4%、322.2%和300.4%。其中中，基础础设施等等其他用用地供应应比例提提高了11.8个个百分点点。（二）土土地需求求分析20099年我国国土地市市场火爆爆，地价价高涨，60个个主要城城市中多多数城市市土地出出让金收收入增长长超过了了1000，产产生了大大批“地王”，市场场活跃程程度已经经超过220077年。 从土地供供方角度度看，地地方政府府土地供供应由审审慎到积积极，住住宅用地地供应量量同比增

10、增加近440。20009年，全国660个重重点城市市共推出出土地999688宗，同同比增加加15；推出出土地面面积4990188万平方方米，同同比增加加33。其中中，推出出住宅类类用地（含住宅宅用地及及包含住住宅用地地的综合合性用地地）33319宗宗，同比比增加116；推出土土地面积积223334万万平方米米，同比比增加339。 从成交情情况来看看，土地地市场交交易活跃跃，房企企拿地积积极，住住宅用地地成交量量同比增增加一倍倍。20009年年全国660个重重点城市市共成交交土地771588宗，同同比增加加71；成交交土地面面积3559966万平方方米，同同比增加加66。其中中，住宅宅用地成成交

11、27703宗宗，同比比增加1103；成交交土地面面积1887555万平方方米，同同比增加加83。 从土地成成交价格格来看，房企充充沛的现现金流和和对市场场良好的的预期刺刺激了住住宅用地地市场需需求，土土地价格格增幅明明显。220099年住宅宅用地平平均成交交楼面地地价每平平方米220355元，同同比增加加36。 （三）220099年土地地市场运运行20099年土地地管理总总体态势势为：在在宏观经经济增速速呈现企企稳回暖暖态势的的情况下下，前三三个季度度土地市市场就已已经走出出低迷状状态，市市场交易易持续回回暖，呈呈现“供需两两旺、量量价同升升”的特点点；建设设用地供供应总量量同比增增长三成成，

12、房地地产用地地同比增增幅变缓缓，保障障性住房房用地供供应比例例加大；重点监监测城市市地价同同比小幅幅上升，工业地地价同比比小幅回回落；土土地抵押押面积和和贷款金金额持续续增长，新增抵抵押土地地的贷款款率上升升；违法法用地势势头初步步得到遏遏制，但但量大面面广的状状况尚未未根本改改变。四、土地地储备行行业产业业链分析析（一）上上游行业业分析集体体土地市市场发展展情况分分析集体建设设用地使使用权流流转将增增加土地地供应面面积，缓缓解城市市建设用用地不足足的情况况。（二）上上游产业业对土地地储备行行业的影影响土地储备备行业与与上游集集体建设设用地市市场的影影响是相相互的。一方面面，集体体建设用用地的

13、价价格上涨涨，会使使得收购购价格随随之上涨涨。另一一方面，土地储储备出让让土地出出让金上上涨，也也会使得得市场上上土地价价格上涨涨，从而而引起集集体建设设用地收收购价格格上涨。（三）下下游行业业发展情情况分析析20088年下半半年突如如其来的的世界性性金融风风暴，出出口受到到较大程程度的冲冲击，内内需成为为经济复复苏和增增长的主主要动力力，房地地产作为为同时拉拉动投资资和消费费的支柱柱型产业业成为“保增长长”的主要要贡献力力量。在在这样宏宏观背景景下，220099年一系系列房地地产市调调控政策策开始由由“抑制价价格过快快上涨和和投机性性需求”转向鼓鼓励、引引导消费费和投资资，政策策助推下下，0

14、99年市场场出现过过山车般般的起伏伏跌宕，楼市真真正成为为宏观经经济走向向复苏的的一个重重要引擎擎。（四）下下游行业业对本行行业的影影响分析析20099年的房房地产发发展就如如过山车车，年初初房地产产市场低低迷，但但随之房房地产市市场出现现价量齐齐升的情情况。在在这种情情况下，房地产产业对土土地储备备行业的的影响主主要有以以下几个个方面：1、市场场求大于于供的失失衡状态态增加了了土地的的需求2、高房房价带动动了高地地价3、地价价虚高的的风险4、保障障性住房房比例加加大增加加土地储储备资金金压力五、土地地储备行行业风险险分析城市土地地储备的的风险，是指城城市土地地储备制制度的建建立和运运营过程程

15、由于各各种事先先无法预预料的不不确定因因素带来来的影响响。城市市土地储储备的风风险主要要包括宏宏观经济济波动风风险、政政策风险险、金融融风险、运营风风险和市市场风险险等。六、信贷贷建议出于对土土地储备备行业风风险及房房地产市市场景气气程度的的考虑，应当适适当限制制向欠发发达地区区中小城城市的土土地储备备中心贷贷款；针针对具体体项目，采用土土地抵押押方式，选择在在收购时时就已经经有意向向下家的的项目，拍卖一一笔，回回收一笔笔，保证证银行在在行使债债权时始始终处于于主动地地位；尽尽可能实实现资金金的封闭闭运作，限定地地方土地地局及财财政部门门的土地地出让金金专户在在授信行行开立；注重对对储备中中心

16、经营营情况的的动态监监控，如如负债规规模的变变化，地地产市场场的大环环境，政政府的负负面干预预，储备备地块优优劣及来来源等。土地储备备制度对对我国房房地产行行业的影影响是巨巨大的，商业银银行应通通过信贷贷原则促促使我国国土地管管理部门门进一步步深化土土地使用用制度改改革，尽尽快地出出台相关关配套政政策，规规范我国国各省市市土地储储备和转转让的过过程，扩扩大参与与土地储储备的区区域，使使土地使使用权的的交易更更公正更更透明。目 录录第一章土土地储备备行业基基本情况况2第一节土土地储备备的定义义及分类类2一、土地地储备的的定义22二、土地地储备的的分类22三、我国国土地储储备制度度及其运运行机制制

17、3第二节 20009年年土地储储备行业业在国民民经济中中的地位位5一、土地地收购储储备是政政府依法法管理土土地资产产的必要要措施55二、土地地储备可可以强化化政府垄垄断土地地一级市市场6三、土地地收购储储备是各各级政府府防止国国有资产产流失的的重要手手段6四、土地地储备有有利于积积累城市市建设资资金7五、土地地收购储储备是政政府调控控土地市市场的客客观需要要7六、土地地储备可可实现土土地资产产的价值值，促进进土地资资产的保保值增值值7七、土地地储备促促进城市市总体规规划的实实施7第二章 20009年年土地储储备行业业发展环环境分析析8第一节 20009年年宏观经经济环境境分析88一、全年年经济

18、实实现V型反弹弹8二、工业业生产逐逐季回升升9三、固定定资产投投资增长长明显110四、全年年社会消消费品零零售总额额明显回回升111五、全年年进出口口下滑，11月后后快速回回升122六、CPPI全年年负增长长年底强强劲回升升13七、全年年新增本本外币贷贷款9.4万亿亿元144八、未来来政策趋趋于收紧紧15第二节 20009年土土地储备备行业政政策环境境分析115一、重点点政策汇汇总155二、重点点政策及及重大事事件分析析17三、政策策未来发发展趋势势25第三章 20009年年土地储储备行业业发展情情况分析析27第一节 20009年年土地市市场整体体情况227第二节 20009年年土地供供给分析

19、析及预测测30一、供给给情况分分析300二、土地地储备供供给预测测34第三节 20009年年土地储储备行业业需求分分析及预预测355一、需求求情况分分析355二、需求求情况预预测377第四节 20009年年土地市市场运行行及20010年年发展趋趋势388一、20009年年土地市市场运行行特点338二、20010 年土地地市场发发展展望望39三、对未未来土地地市场发发展的政政策建议议40第五节土土地储备备行业融融资结构构分析442一、财政政拨款442二、银行行贷款442第四章土土地储备备行业产产业链分分析444第一节行行业产业业链介绍绍44第二节上上游行业业分析集体体土地市市场发展展情况分分析4

20、55第三节上上游产业业对土地地储备行行业的影影响466一、增加加土地供供应量446二、提高高土地收收购价格格46三、增加加收购难难度466四、增加加融资风风险466五、加强强监管力力度466第四节下下游行业业发展情情况分析析47一、投资资额回升升，但增增幅有限限47二、供求求结构失失衡：求求大于供供，市场场略显供供给不足足47三、一线线城市房房价一路路飚高，二三线线城市跟跟风谋动动48四、新建建住宅市市场488五、二手手住宅市市场488六、保障障性住房房比例加加大488第五节下下游行业业对本行行业的影影响分析析49一、市场场求大于于供的失失衡状态态增加了了土地的的需求449二、高房房价带动动了

21、高地地价499三、地价价虚高的的风险449四、保障障性住房房比例加加大增加加土地储储备资金金压力550第五章 20009年土土地储备备行业区区域发展展情况分分析511第一节北北京市土土地储备备行业市市场分析析53一、20009年年北京土土地市场场总体分分析533二、20009年年北京土土地成交交量分析析53三、20009年年北京土土地成交交额分析析55四、20010年年北京土土地市场场展望558第二节重重庆市土土地储备备行业市市场分析析59一、20009年年重庆市市土地出出让情况况59二、20009 年重庆庆主城区区土地市市场分析析59第三节广广州市土土地储备备行业市市场分析析60一、2000

22、9年年广州市市土地市市场总体体情况660二、20009年年各月份份广州市市土地情情况611第四节上上海市土土地储备备行业市市场分析析61第五节海海南土地地储备行行业市场场分析662一、海南南近3年的土土地出让让仅达到到均衡662二、土地地市场情情况分析析63第六章 20009年年土地储储备行业业风险分分析655第一节宏宏观经济济波动风风险655一、财政政政策665二、货币币政策665第二节政政策风险险66一、政策策变动带带来的风风险666二、政府府过多干干预带来来的风险险66第三节金金融风险险67一、土地地储备中中心自有有资本金金短缺，资金补补充机制制不健全全67二、土地地储备机机构的财财务风

23、险险巨大667三、土地地储备中中心对土土地出让让金没有有支配权权68四、利率率风险668第四节运运营风险险68一、收购购风险668二、开发发风险668三、积压压风险669四、出让让风险669第五节市市场风险险69一、城市市发展风风险699二、房地地产市场场波动669第七章信信贷建议议70第一节行行业总体体授信原原则700第二节风风险防范范建议770一、加强强贷前调调查评估估，合理确确定贷款款额度770二、完善善贷款担担保手续续，落实实第一还还款来源源70三、落实实贷款用用途监控控71四、落实实土地拍拍卖款771五、探索索多渠道道融资，合理分分散信贷贷风险771附 表表表120009年年国家土土

24、地储备备相关政政策与规规范性文文件汇总总14表2全国国部分城城市20010年年住房用用地供应应计划332表320009年年土地出出让金前前20排行行榜355附 图图图1土地地储备机机构运行行机制图图3图220006年年以来我国GDPP季度增增长情况8图320006年年以来工工业增加加值增速速情况99图420008年年以来工工业增加加值增速速与PMII对比情况况10图520007年年以来城城镇固定定资产投投资累计计增速情情况100图620003年年以来分分产业固固定资产产投资累累计增速速情况111图720007年年以来国国内名义义消费增增速情况况11图820003年年以来国国内居民民收入情情况1

25、22图9我国国进出口口月度增增速情况况13图10220066年以来来我国CCPI、PPII走势情情况133图11220100年CPII翘尾因因素144图12月月度信贷贷投放规规模144图13220099年批准准用地类类型和地地区分布布27图14220055-20009年年国有建建设用地地供应情情况288图15220055-20009年年土地出出让及招招拍挂出出让面积积和价款款变化情情况299图1622001120009 年全国国35个重重点城市市平均地地价增长长率299图17220099年84个重重点城市市土地抵抵押情况况30图18全全国耕地地面积变变化情况况31图19全全国土地地资源构构成（

26、万万平方公公里）332图20城城镇建设设用地（建成区区）构成成32图21各各级城市市居住用用地年增增长率335图22全全国居住住用地面面积存量量（预测测值）335图23土土地储备备上下游游情况444图24220099年京沪沪房地产产市场发发展情况况47图25全全国土地地购买与与开发累累计面积积同比增增长率551图26220011-20009年年全国重重点城市市平均地地价增长长率522图27220099年东中中西部地地区不同同用途地地价增长长率比较较52图28北北京居住住土地面面积出让让情况553图29220099年宗地地成交数数与20008年年成交数数对比554图30220099年土地地成交均

27、均价与220088年成交交均价对对比588图31重重庆市居居住土地地出让情情况599图32上上海居住住土地面面积出让让情况662图33海海南011-099年土地地购置和和商品房房销售面面积633图34海海口20002-20009年11月土土地购置置面积663第一章 土地地储备行行业基本本情况第一节土土地储备备的定义义及分类类一、土地地储备的的定义根据国土土资源部部、财政政部和中中国人民民银行220077年11月19日联合制制定发布布的土土地储备备管理办办法第第一章第第二条规规定：土土地储备备是指市市、县人人民政府府国土资资源管理理部门为为实现调调控土地地市场、促进土土地资源源合理利利用目标标，

28、依法法取得土土地，进进行前期期开发、储存以以备供应应土地的的行为。土地储备备制度是是由受城城市政府府委托的的城市土土地储备备机构依依照法律律程序，通过征征用、收收购、置置换、回回收等形形式从原原土地所所有者或或土地使使用者手手中取得得土地，由城市市土地储储备机构构或其委委托机构构组织进进行前期期开发、整理并并予以存存储，根根据土地地利用总总体规划划、土地地供应计计划、城城市规划划等因素素，有计计划地以以协议、招标、拍卖、挂牌等等方式将将土地投投入市场场，以实实现土地地资源优优化配置置与土地地利用可可持续发发展的土土地使用用与管理理制度。土地储备备制度的的建立是是城市政政府为了了实现对对土地市市

29、场地宏宏观调控控，促进进存量土土地进入入市场，盘活企企业存量量土地资资产，优优化土地地资源配配置，理理顺政府府与企业业之间土土地收益益分配，有效解解决土地地无偿使使用制下下产生的的诸多历历史遗留留问题等等而主动动进行制制度创新新的产物物，是政政府加强强垄断土土地供应应的政策策工具。土地储备备通常包包括以下下特征：（1）政政府在需需要之前前或在开开发价值值没有附附加给土土地前，未雨绸绸缪，预预先取得得(通常常是按市市价购买买)相当当面积的的土地，保障城城市高效效有序的的开发；（2）平平抑地价价、预防防或减少少私人投投机行为为，使诸诸如为人人们提供供支付得得起的住住房的社社会目标标的实现现成为可可

30、能；（3）清清理产权权，整合合地块，进行必必要的基基础设施施建设，用于更更大项目目的开发发；（4）取取得城市市开发的的公共增增值，并并授之于于民；（5）土土地储备备被认为为是一种种规划工工具和土土地利用用管制的的手段；（6）由由政府公公共部门门取得并并实施土土地储备备。二、土地地储备的的分类美国哈瑞瑞富兰兰奇（HHarvvey LFFlecchneer）将将土地储储备分成成计划型型土地储储备和全全面型土土地储备备两类。计划型型土地储储备是指指在特定定功能区区域内的的土地储储备，主主要是为为城市发发展、中中低收入入家庭住住宅、开开放空间间、工业业房屋和和公共设设施的建建设而预预先取得得并持有有土

31、地。此类土土地储备备一般都都限于单单个行政政区范围围内，土土地持有有规模影影响，由由于目的的明确，储备时时间都很很短。全面型土土地储备备是以整整个城市市区域为为范围的的土地储储备，其其储备对对象包括括各类用用地，并并不事先先设定不不同类别别土地储储备的先先后顺序序。储备备的目的的是用来来控制城城市的成成长形态态，规范范城市土土地用途途和抑制制土地价价格，将将土地增增值归公公。三、我国国土地储储备制度度及其运运行机制制我国土地地储备机机构运行行机制大大致可分分为以下下三个阶阶段：图1 土地储备备机构运运行机制制图（一）土土地收购购阶段土地收购购是指城城市土地地储备机机构根据据政府授授信和土土地储

32、备备计划，以征用用、收购购、换地地、转制制和到期期回收等等方式集集中土地地进行储储备的行行为。总总体上看看，储备备土地的的来源主主要分为为两个部部分：增量和和存量。（二）土土地储备备阶段对于以上上己进入入土地储储备体系系的土地地，在以以“招拍挂挂”等形式式出让给给新的土土地使用用单位以以前，由由土地储储备中心心负责组组织前期期开发和和经营管管理。前前期开发发包括将将收购所所得土地地通过行行政、经经济、技技术和法法律等方方法有计计划进行行地上建建筑物和和附属物物的拆迁迁、区域域改造、土地平平整以及及基础设设施建设设等。土土地经过过前期开开发整理理，达到到建设所所需的“三通一一平”或“七通一一平”

33、的状态态下，可可根据城城市规划划以及城城市土地地供应计计划的安安排，向向市场投投放土地地。（三）土土地出让让阶段土地储备备中心建建立之后后，土地地出让成成为土地地供应的的主要方方式，而而土地划划拨方式式则渐渐渐退出了了历史舞舞台。土土地出让让是指对对纳入政政府土地地储备系系统的土土地，根根据城市市规划和和城市土土地供应应计划，有步骤骤有目的的的向市市场供应应土地的的行为。根据我国国土地地管理法法以及及其他相相关法规规的规定定，现行行的土地地供应方方式包括括“招拍挂挂”与协议议出让两两种。用用于房地地产开发发或经营营性项目目建设的的土地，应通过过“招拍挂挂”的形式式确定开开发单位位，以“招拍挂挂

34、”形式直直接出让让储备土土地使用用权的，由土地地储备中中心提出出计划和和方案，土地管管理部门门按照有有关法规规组织实实施。除除了按规规定必须须以招标标拍卖方方式出让让的地块块，其他他储备土土地使用用权可以以通过招招标拍卖卖的形式式确定开开发单位位，也可可通过协协议形式式约定开开发单位位。第二节 20009年年土地储储备行业业在国民民经济中中的地位位20099年国土土部在继继续使用用规划、计划、审批等等手段同同时，更更多运用用土地、矿产价价格及租租税费等等经济手手段，更更加注重重国土资资源政策策与货币币政策、财政政政策、产产业政策策的协调调配合，增强调调控的针针对性和和有效性性。土地政政策参与与

35、宏观调调控包括括三方面面内容：一是建建设用地地总量。建设用用地总量量是影响响经济发发展速度度和效益益的重要要因素，控制建建设用地地总量，是调控控经济运运行的重重要手段段。二是是调整土土地供给给结构，通过对对不同用用途土地地的供给给，促进进产业结结构调整整和产业业优化升升级，这这就需要要按照国国家产业业政策，适时调调整供地地政策，对于禁禁止性项项目，停停止供地地；对于于限制性性项目，提高供供地标准准和条件件。三是是确定不不同区域域的供地地政策，引导产产业区域域合理布布局和协协调发展展，促进进产业的的梯度转转移。这这三个方方面包含含着限制制与发展展的辨证证思维，并能够够从系统统的角度度的来把把握土

36、地地参与宏宏观调控控的基本本目标和和调控重重点。土地参与与宏观调调控主要要是通过过土地的的供给调调控，土土地储备备作为政政府供地地的主要要部分，在土地地管理中中起到至至关重要要的作用用，对宏宏观调控控起到一一定的影影响。土土地储备备所起到到的作用用包括以以下几个个方面：一、土地地收购储储备是政政府依法法管理土土地资产产的必要要措施在城市土土地收购购储备实实践中，按照“土地法法”第五十十八条，“为公共共利益需需要土地地；为实实施城市市规划进进行的城城区改造造需要调调整的土土地；土土地使用用期满未未申请延延续或未未批准的的，还有有一些废废弃的公公路、铁铁路、机机场、矿矿山报废废的土地地等”应该收收

37、回。土地储储备管理理办法第二条条“市县人人民政府府国土资资源管理理部门为为实现调调控土地地市场，促进土土地资源源合理利利用标准准，依法法取得土土地进行行前期开开发储备备以备供供应土地地的行为为。土地地收购储储备工作作具体实实施，由由土地储储备机构构承担”。第三三条，土土地收购购储备机机构应为为市县人人民政府府批准成成立，具具有独立立的法人人资格，隶属于于国土资资源部门门，统一一承担本本行政辖辖区内土土地收购购储备工工作的职职责。第第十条明明确土地地收购储储备的范范围，“一是依依法收回回的国有有土地；二是收收购的土土地；三三是行使使优先购购买权取取得的土土地；四四是已办办理农用用地的转转用，土土

38、地征收收批准手手续的土土地；五五是其它它依法取取得的土土地”，这些些法律条条例的颁颁布其目目的就是是使有批批准权限限的各级级人民政政府有法法可依，有据可可查。各各级政府府根据本本区域内内城市总总体规划划和社会会经济发发展的需需求，统统一制定定年度收收储计划划，有保保有压、有步骤骤、有重重点地出出让供应应土地。如果政政府不能能够统一一进行收收储或征征用土地地，就难难以实现现政府对对土地的的宏观调调控，节节约集约约用地就就成了一一句空话话。特别别是城市市基础设设施的改改造建设设和国家家重点项项目用地地也没有有了保障障。同时时，一些些开发商商囤地、圈地、天价地地会更加加漫延，私自转转让倒卖卖土地及及

39、违法用用地现象象更加难难以遏制制。因此此，各级级政府对对土地一一级市场场进行收收购储备备，是保保证各项项国民经经济和社社会发展展的必要要措施。二、土地地储备可可以强化化政府垄垄断土地地一级市市场目前，我我国城市市土地市市场呈三三级市场场结构模模式：一级市市场。即即由国家家以土地地所有者者身份，通过批批租将土土地的使使用权投投放市场场运行。它表现现为政府府与土地地经营者者、使用用者之间间的纵向向交易行行为，反反映的是是土地使使用权价价格，具具有垄断断性质。二级市市场。即即由获得得土地使使用权的的经营者者，直接接将土地地或通过过建设商商品房从从而间接接的将土土地投入入市场流流通。它它表现为为土地经

40、经营者与与使用者者之间的的横向交交易，是是扩大供供给条件件下的市市场行为为，反映映的是以以开发经经营者价价值为基基础的企企业价格格，具有有经营性性质。三级市市场。即即依附于于房产交交易让渡渡土地使使用权而而使土地地间接进进入市场场流通，它表现现为土地地使用者者之间的的横向交交易，是是调剂需需求条件件下的市市场行为为，反映映的是以以效用为为尺度的的市场价价格，具具有消费费性质。城市土地地储备制制度实施施后，有有人曾将将土地供供应形象象的比喻喻为“一个口口子进水水，一个个池子蓄蓄水，一一个龙头头放水”，“一个口口子进水水”就是凡凡是符合合储备条条件的城城市土地地收购权权仅仅为为城市土土地储备备机构

41、享享有，必必须统一一由土地地储备机机构统一一收购，除此之之外的其其他机构构、企业业和个人人均不能能自行收收购。“一个池池子蓄水水”是指所所有存量量和增量量的土地地均必须须进入城城市土地地储备系系统中来来，不能能有在该该系统之之外的土土地存在在。“一个龙龙头放水水”是指城城市建设设用地只只能由土土地储备备机构根根据经济济发展的的需要和和城市规规划向市市场供应应，城市市建设用用地只能能从土地地储备机机构处获获得。这这样政府府牢牢掌掌握和控控制了土土地向市市场供应应的时间间、空间间以及数数量，使使政府更更有效的的垄断了了土地一一级市场场，更大大程度上上消除隐隐形的土土地一级级市场，从而维维持了城城市

42、土地地市场的的秩序。同时可可以更有有效的杜杜绝房产产开发所所需要的的土地多多头供应应、不规规范供应应的现象象，土地地储备机机构通过过招标、拍卖等等单一渠渠道供应应，这样样既实现现了土地地的真实实价值，防止国国有土地地利润进进了私人人腰包，又可以以使土地地供应公公平有序序，从而而保障城城市土地地市场的的秩序。三、土地地收购储储备是各各级政府府防止国国有资产产流失的的重要手手段目前，各各级收购购储备工工作的主主要任务务是储备备城市一一些存量量国有土土地，旧旧城需要要改造的的国有建建设用地地，城中中村及城城郊结合合部的部部分集体体土地和和宅基地地。这三三大块基基本上是是各级土土地收购购部门的的主要工

43、工作。这这些土地地在开发发前整体体利用率率差。特特别是城城郊结合合部，城城市人口口和农村村人口混混居，土土地权属属混乱，有的是是国有建建设用地地、有的的是农用用地、有有的是宅宅基地，很难确确权，其其土地价价值非常常低。随随着城市市的不断断建设发发展，基基础设施施及道路路不断完完善配套套，这部部分土地地的价值值不断增增值。这这种增值值主要得得益于城城市功能能配套的的结果。由此，土地收收购储备备就是把把这些混混杂的地地权加以以整合，依据法法律法规规制定收收储计划划，签定定收储合合同，原原国有土土地依法法收回，农用集集体土地地实行报报批转用用，统一一制定不不同类型型的地价价，地上上附着物物及安置置补

44、偿标标准，予予以公告告。然后后进行土土地归类类整理，待时机机成熟，按照招招、拍、挂制度度实行有有偿出让让。政府府直接调调控土地地，有效效地避免免一些开开发企业业直接流流通土地地一级市市场，使使国有资资产增值值部分不不流失。四、土地地储备有有利于积积累城市市建设资资金通过土地地收购、储备、出让这这个完整整过程，确保政政府垄断断土地一一级市场场。通过过市场公公开运作作和招商商策划等等方法，实现土土地收益益的最大大化，把把过去由由各级开开发商获获得的土土地增值值转移到到政府手手中，政政府的财财政收入入大为增增加。依依照中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法第十八八条之规规定：“土地使使用权出出让金

45、应应当全部部上缴财财政，列列入预算算，用于于城市基基础设施施建设和和土地开开发”。储备备土地出出让后的的增值收收益将为为城市基基础设施施建设提提供强有有力的财财政保障障，推动动城市现现代化建建设和经经济发展展，其社社会效益益和经济济效益是是大为可可观的。五、土地地收购储储备是政政府调控控土地市市场的客客观需要要土地是一一种稀缺缺的非可可再生资资源，随随着对土土地需求求量的不不断增加加，土地地资产也也在不断断增值。实施土土地储备备制度前前，一些些投机商商人纷纷纷加入炒炒地皮的的行列，顿时地地价飞涨涨。建立立土地储储备制度度，将存存量土地地和增量量土地全全部纳入入城市土土地储备备库中，从制度度上消

46、除除中间商商炒作土土地的可可能性，同时由由土地储储备机构构“一个龙龙头放水水”，对建建设用地地统一出出让，在在阳光下下交易土土地，让让建设用用地进行行幕后交交易无利利可图，也杜绝绝了权力力的寻租租，创造造公平的的竞争环环境，减减少腐败败的发生生。土地收收购储备备管理办办法规规定“各地应应根据调调控土地地市场的的需要、合理确确定收购购储备土土地规模模、储备备土地要要符合规规划、计计划，优优先储备备闲置空空闲和低低效利用用的国有有存量建建设用地地”。此办办法出台台总的指指导思想想是：“政府要要调控土土地一级级市场、培育公公平、合合理有序序的土地地市场秩秩序，促促进城市市土地资资源优化化配置”。政府

47、府决定，在本市市规划控控制区范范围内，所有的的建设用用地一律律实行“五个统统一”，即：统一规规划、统统一征地地、统一一开发、统一供供地、统统一管理理。土地地收购储储备中心心就是政政府“五个统统一”的具体体执行者者。这种种方式，从源头头上禁止止了土地地的区域域垄断。六、土地地储备可可实现土土地资产产的价值值，促进进土地资资产的保保值增值值实施土地地储备制制度前，制度的的空白让让土地的的地下交交易有机机可乘，土地的的地下交交易盛行行，土地地增值所所产生的的巨大收收益被用用地单位位和房地地产开发发商所攫攫取，土土地交易易腐败现现象严重重，而国国家作为为土地的的所有者者却没有有获得相相应的收收益。实实施土地地储备制制度，真真正实现现土地价价值，将将原来中中间商和和开发商商获得的的土地增增值财富富转移到到政府手手里，增增加了政政府的土土地