我国土地储备行业风险报告40494.docx

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1、中国土地储备行业风险报告（2009）摘 要一、土地储储备行业基基本情况（一）土地地储备的定定义土地储备，是是指市、县县人民政府府国土资源源管理部门门为实现调调控土地市市场、促进进土地资源源合理利用用目标，依依法取得土土地，进行行前期开发发、储存以以备供应土土地的行为为。土地储备机机构应为市市、县人民民政府批准准成立、具具有独立的的法人资格格、隶属于于国土资源源管理部门门、统一承承担本行政政辖区内土土地储备工工作的事业业单位。土土地储备机机构的定位位是不以盈盈利为目的的，并积极极服务于政政府。（二）土地地储备的方方式土地储备的的方式，就就是土地使使用权由集集体或城市市其他使用用者手中向向政府集中

2、中的实现形形式。现阶阶段，有以以下几种形形式：征用用、收回、收购、置换。二、土地储储备行业在在国民经济济中的地位位土地储备行行业在国民民经济中的的地位和作作用通过土土地储备制制度体现出出来。土地地储备制度度是指政府府依照法律律程序，运运用市场机机制，按照照土地利用用总体规划划和城市规规划，对通通过收回、收收购、置换换、征用等等方法对取取得的土地地进行前期期开发、整整理，并进进行储备，以以供应和调调控城市各各类建设用用地的需求求，确保政政府能垄断断土地一级级市场的一一种土地管管理制度。（一）土地地储备制度度在城市土土地管理中中的主要作作用提高政府对对土地市场场的调控能能力；优化化城市土地地利用结

3、构构，提高土土地利用效效率；增加加政府财政政收入；落落实耕地保保护政策。（二）土地地储备制度度对房地产产市场的调调控作用土地储备制制度所形成成的政府垄垄断供给解解决房地产产市场结构构失衡和市市场价格畸畸形问题。土土地储备制制度采用市市场机制对对城市土地地开展资本本运营将限限制城市土土地供应总总量，消除除“零地价”现象。土土地储备制制度对土地地实行“统一管理理”将解决房房地产市场场管理问题题。三、土地储储备行业发发展环境（一）宏观观经济环境境1.宏观经经济运行宏观调控政政策转变；宏观经济济总量增长长速度下降降；工业生生产增长放放缓，企业业利润增速速回落；投投资保持较较快增长，投投资结构有有所改善

4、；国内市场场销售增长长较快，城城乡消费旺旺盛；价格格涨幅前高高后低，下下半年逐步步回稳；进进出口全年年保持平稳稳较快增长长，四季度度增速回落落较多。2.金融运运行情况在金融方面面，储蓄存存款持续向向银行体系系回流，居居民在资产产选择方面面的流动性性偏好特征征明显。22008年年的货币政政策出现了了从“从紧”到“适度宽松松”的巨大转转变。四、土地储储备行业政政策环境分分析（一）重点点政策土地储备备管理办法法新增的的内容亮点点有：对土土地储备的的内涵进行行了界定；允许土地地储备机构构进行融资资；允许临临时使用储储备土地；规定财政政性资金依依法不得用用于土地储储备贷款担担保。国务院关关于促进节节约集

5、约用用地的通知知，重点点明确了五五个方面的的政策措施施：按照节节约集约用用地原则，审审查调整各各类相关规规划和用地地标准；充充分利用现现有建设用用地，大力力提高建设设用地利用用效率；充充分发挥市市场配置土土地资源基基础性作用用，健全节节约集约用用地长效机机制；强化化农村土地地管理，稳稳步推进农农村集体建建设用地节节约集约利利用；加强强监督检查查，全面落落实节约集集约用地责责任。关于金融融促进节约约集约用地地的通知要要求，严格格商业性房房地产信贷贷管理，严严格农村集集体建设用用地项目贷贷款管理，同同时加强金金融支持，切切实促进节节约集约用用地。（二）政策策未来发展展趋势进一步完善善和健全土土地储

6、备制制度的法律律法规体系系；进一步步细化和明明确有关文文件内容，增增强土地储储备政策的的可操作性性；加强土土地市场需需求预测，制制定土地供供应计划；建立土地地储备的运运行绩效评评价监控体体系。五、土地储储备行业发发展情况（一）土地地供给分析析及预测土地的供给给通常分为为自然供给给和经济供供给。自然然供给是相相对稳定的的,不受任任何人为因因素或社会会经济因素素的影响,因此它是是无弹性的的。经济供供给是变化化的,有弹弹性的,并并且不同用用途土地的的供给弹性性是不同的的。土地经济供供给的影响响因素有：各类土地地的自然供供给；利用用土地的知知识和技能能；社会需需求；产品品价格；土土地利用计计划；土地地

7、供给者的的行为。增加土地经经济供给的的措施有：扩大土地地利用面积积；提高集集约经营水水平；建立立合理的土土地制度；调节悄费费结构；利利用新技术术；保护土土地资源。我国土地的的人口承载载力使中国国土地的自自然供给极极其有限。但建国以来，我国的国土资源得到了极大地开发、利用和治理、保护。但土地利用尚存在许多问题。只要积极清清理和处置置闲置地，土土地储备的的供应在未未来2000920100年的时间间里还是有有保障的，但但国土资源源总量十分分有限，关关键是要提提高土地储储备机构的的土地处理理效率和下下游行业的的土地利用用效率，同同时规范土土地征收的的制度和执执行过程。2009年土地供给情况可能会呈现以

8、下特点：房价地价双重下降；土地供应结构失衡；严守耕地红线。（二）土地地需求分析析及预测199820044年，我国国房地产企企业土地购购置面积一一直保持增增长，但增增长率趋于于下降，22005、22006年年土地购置置面积出现现负增长，22007年年又强劲增增长，达到到近十年来来的峰值。与与20077年疯狂抢抢地以及“地王”不断涌现现相比，22008年年土地市场场开始恢复复理性，房房地产开发发企业购置置与完成开开发土地面面积增速持持续回落。国国家统计局局发布的数数据显示：20088年1-112月全国国房地产开开发企业购购置土地面面积367785万平平方米，同同比下降88.6%，增增幅同比下下降1

9、9.6个百分分点；完成成开发土地地面积266033万万平方米，同同比下降55.6%，增增幅同比下下降6.33个百分点点，随着行行业景气度度的回落，房房地产企业业购置和拓拓展土地储储备的速度度正在放缓缓。因此，土土地储备行行业的需求求在经历了了长期持续续性高增长长之后，增增长速度正正在减慢。受全球金融融危机冲击击和中国拉拉动内需经经济政策的的综合影响响，预计22009年年土地需求求仍将低迷迷，但中国国城市地价价有望在持持续低迷后后趋于平稳稳。（三）土地地市场运行行主要特点点我国的土地地市场同经经济的发展展呈正态相相关关系，土土地市场化化的演进轨轨迹就是市市场配置土土地的范围围扩大和市市场行为规规

10、范的过程程。土地的的市场化进进一步加深深，土地作作为宏观经经济的调控控手段的作作用日益加加强，国家家对土地监监控力度加加大。（四）土地地市场总体体发展趋势势预测市场化配置置土地资源源进一步完完善，市场场形成土地地价格的范范围进一步步扩大，土土地市场的的制度建设设将取得实实质性进展展。土地作作为宏观调调控的重要要手段将会会发挥更大大作用。土土地的价格格在中国的的工业化、城城市化进程程中将呈不不断上升趋趋势。六、20008年重点点城市土地地市场情况况分析2008年年北京市土土地市场近近10%的的商业住宅宅地块流拍拍，保障性住住房用地交交易不活跃跃；成交结构构明显调整整，住宅类地地块增两成成；楼面价

11、格格波动幅度度不大，同比略有有上升；底价拿地地现象增多多，开发商拿拿地更加谨谨慎；老城区地地块规划限限制多，远郊区地地块被看好好；土地成交交价格走势势呈小W字字形，特殊月份份价格波动动较大。2008年年上海市共共出让土地地317.90355公顷，地地块共计662宗。22009年年上海市土土地市场展展望：经适适房对地价价有冲击；地价下调调暂不影响响房价；储备充足足，回暖还需需时日。七、土地储储备行业风风险分析2009年年宏观经济济具有下滑滑的风险，而而土地储备备行业特有有的信贷风风险为：政政府信用风风险、政策策性风险、法法律风险、操操作风险和和资金运作作风险。八、信贷建建议（一）行业业总体授信信

12、原则出于对土地地储备行业业风险及房房地产市场场景气程度度的考虑，应应当适当限限制向欠发发达地区中中小城市的的土地储备备中心贷款款；针对具具体项目，采采用土地抵抵押方式，选选择在收购购时就已经经有意向下下家的项目目，拍卖一一笔，回收收一笔，保保证银行在在行使债权权时始终处处于主动地地位；尽可可能实现资资金的封闭闭运作，限限定地方土土地局及财财政部门的的土地出让让金专户在在授信行开开立；注重重对储备中中心经营情情况的动态态监控，如如负债规模模的变化，地地产市场的的大环境，政政府的负面面干预，储储备地块优优劣及来源源等。（二）风险险防范建议议加强贷前调调查评估，合合理确定贷贷款额度；完善贷款款担保手

13、续续，落实第第一还款来来源；落实贷款款用途监控控；落实土地地拍卖款；探索多渠渠道融资，合合理分散信信贷风险。目 录第一章 土地储备备行业基本本情况1第一节 土地储备备的概念1一、土地储储备的定义义1二、土地储储备的方式式1第二节 20088年土地储储备行业在在国民经济济中的地位位2一、土地储储备制度在在城市土地地管理中的的主要作用用2二、土地储储备制度对对房地产市市场的调控控作用3第二章 20088年土地储储备行业发发展环境分分析4第一节 20088年宏观经经济环境分分析4一、宏观经经济运行分分析4二、金融层层面分析6第二节 20088年土地储储备行业政政策环境分分析11一、重点政政策汇总11

14、二、重点政政策及重大大事件分析析12三、政策未未来发展趋趋势14第三章 20088年土地储储备行业发发展情况分分析16第一节 20088年土地供供给分析及及预测16一、供给情情况分析16二、供给情情况预测22第二节 20088年土地需需求分析及及预测25一、需求情情况分析25二、需求情情况预测26第三节 土地市场场运行主要要特点28第四节 土地市场场总体发展展趋势预测测31第四章 20088年土地储储备行业产产业链分析析32第一节 从土地供供应解读我我国房地产产市场32一、房地产产市场和土土地市场的的关系32二、我国采采取的土地地政策32三、我国土土地政策对对房地产市市场的影响响作用分析析34

15、四、结论38第二节 20088年房地产产市场运行行情况39一、房地产产行业综合合景气度分分析39二、房地产产市场供给给情况分析析41三、房地产产市场需求求情况分析析47第三节 20099年房地产产行业发展展趋势预测测55一、房地产产市场将步步入较长时时间的调整整期55二、房地产产行业主要要调控政策策预测55三、房地产产投资增速速继续下滑滑 短期内房房价将进一一步下调57第五章 20088年重点城城市土地市市场情况分分析59第一节 北京市土土地市场分分析59一、20008年北京京土地市场场成交情况况综述59二、20008年北京京土地市场场特征分析析59第二节 上海市土土地市场分分析64一、200

16、08年上海海土地市场场回顾64二、20009年上海海市土地市市场展望64第三节 大连市土土地市场分分析66一、大连市市土地成交交情况概述述66二、20008年大连连市土地储储备中心完完成的主要要工作及特特点66三、20009年大连连市土地储储备中心主主要工作任任务67第四节 深圳市土土地市场分分析69一、20008年深圳圳市土地招招拍挂情况况分析69二、20009年深圳圳市土地供供应计划70第五节 南京市土土地市场分分析71一、20008年南京京市土地交交易概况71二、20009年南京京土地市场场展望72第六章 20088年土地储储备行业风风险分析74第一节 宏观经济济波动风险险74第二节 土

17、地储备备信贷风险险75一、政府信信用风险75二、政策性性风险75三、法律风风险76四、操作风风险76五、资金运运作风险77第七章 信贷建议议78第一节 行业总体体授信原则则78第二节 风险防范范建议79一、加强贷贷前调查评评估，合理理确定贷款款额度79二、完善贷贷款担保手手续，落实实第一还款款来源79三、落实贷贷款用途监监控79四、落实土土地拍卖款款79五、探索多多渠道融资资，合理分分散信贷风风险80附 表表120007-22008年年国家土地地储备相关关政策与规规范化文件件汇总11表220007年中中国土地状状况17表320007年各各地区土地地利用情况况19表4全国国部分城市市20099年

18、供地计计划21表5我国国出台的主主要土地政政策、内容容及其政策策效果（11999-20088）33表620007年4季度-20008年4季度全国国企业及房房地产企业业景气指数数39表720007年12月-20008年12月房地地产综合景景气指数及及主要分类类指数走势势40表820007年12月-20008年12月城镇镇固定资产产投资/房地产开开发投资及及同比增长长情况42表920008年1-122月不同用用途房地产产投资完成成额及同比比增长情况况43表1022008年年全国房地地产开发企企业资金来来源及同比比增长情况况45表1122007年年12月-20008年12月累计计全国商品品房销售面面

19、积及同比比增长情况况48表1222007年年12月-20008年12月累计计全国商品品房销售额额及同比增增长情况49表1322008年年4季度70个大中中城市房屋屋销售价格格指数52表14北北京20008年成交交地块情况况59表15北北京20008年商住住类地块情情况59表16北北京20008年保障障性住房地地块市场交交易情况60表17北北京20008年成交交地块变化化情况60表1822008年年北京商住住地块成交交价格情况况61表1922008年年1-122月份北京京成交地块块价格走势势62表20大大连市内四四区和高新新园区房地地产项目出出让情况与与上年对比比表66附 图图120003220

20、07年年全国城市市建设征用用土地面积积25图22000322007年年全国建成成区面积和和增长率25图31999822008年年全国房地地产开发企企业购置土土地面积和和增速26图4全国国土地购置置面积（22000年年2月-20008年9月）35图5全国国完成土地地开发面积积（20000年2月-20008年9月）36图6全国国、北京、上上海、深圳圳土地交易易价格指数数（20005第1季度-20008第1季度）37图7全国国、北京、上上海、深圳圳房屋销售售价格指数数（20005第1季度-20008第1季度）37图820005年4季度-20008年4季度全国国行业企业业与房地产产企业景气气指数走势势

21、40图920006年12月-20008年12月国房房景气指数数及主要分分类指数走走势41图1022003年年-20008年固定定资产投资资及房地产产开发投资资增速变动动情况42图1122008年年1-122月不同用用途房地产产投资完成成额比重情情况43图1222007-20088年各月累累计东、中中、西部地地区房地产产开发投资资增长率变变化情况44图1322006年年12月-20008年12月房地地产开发企企业资金来来源结构运运行趋势45图1422007-20088年各月累累计全国房房地产企业业购置与完完成开发土土地面积及及同比增长长情况46图1522007-20088年各月累累计全国商商品房

22、、商商品住宅施施工面积及及同比增长长情况47图1622007-20088年各月累累计全国商商品房、商商品住宅竣竣工面积及及同比增长长情况47图1722007-20088年各月累累计全国商商品房销售售面积及同同比增长情情况49图1822007-20088年各月累累计全国商商品房销售售额及同比比增长情况况50图1922004-20088年累计全全国商品房房空置情况况50图2022007-20088年各月全全国70个大中中城市房屋屋销售价格格指数变动动情况51图2122008年年北京成交交地块结构构及比重59图22北北京20007、20088年成交地地块面积对对比61图23北北京20007、2008

23、8年成交地地块价格对对比61图2422008年年1-122月份北京京成交地块块价格走势势62图2522009年年1-122月深圳市市挂牌或招招标土地数数量和成交交量69图2622009年年深圳市土土地交易结结构比例69图2722008年年1-122月南京市市土地成交交面积71图2822008年年南京市553宗土地地每平米成成交价格走走势71第一章 土地储备备行业基本本情况第一节 土地储备备的概念一、土地储储备的定义义根据国土资资源部、财财政部和中中国人民银银行二七年十一一月十九日日联合制定定发布的土土地储备管管理办法第第一章第二二条规定：土地储备备，是指市市、县人民民政府国土土资源管理理部门为

24、实实现调控土土地市场、促促进土地资资源合理利利用目标，依依法取得土土地，进行行前期开发发、储存以以备供应土土地的行为为。土地储备的的定义分为为四个要素素，即储备备主体、对对象、手段段和目的。储储备主体，即即地方政府府国土资源源管理部门门，这决定定了土地储储备不仅仅仅是一种市市场行为，而而且是一种种管理制度度；储备对对象，按中中国的现状状，可以理理解为依法法纳入储备备范围的土土地；储备备手段，可可依照法律律程序、运运用市场机机制、按照照土地利用用总体规划划和城市规规划；目的的就是供应应和调控城城市各类建建设用地的的需求，确确保政府能能垄断土地地一级市场场。土地储备工工作的具体体实施，由由土地储备

25、备机构承担担。土地储备机机构应为市市、县人民民政府批准准成立、具具有独立的的法人资格格、隶属于于国土资源源管理部门门、统一承承担本行政政辖区内土土地储备工工作的事业业单位。土土地储备机机构的定位位是不以盈盈利为目的的，并积极极服务于政政府。二、土地储储备的方式式土地储备的的方式，就就是土地使使用权由集集体或城市市其他使用用者手中向向政府集中中的实现形形式。现阶段，有有以下几种种形式：一是征用，即即通过征用用将列入城城市发展规规划的集体体土地转为为国有土地地；二是收回，按按土地管管理法、城城市房地产产管理法规规定，两年年内没有使使用的土地地、改变用用途的土地地、单位搬搬迁及违法法使用土地地的土地

26、，政政府可以依依法将土地地使用权收收回。三是收购，对对于部分地地段好、级级差高，但但使用不合合理的土地地，可以通通过市场的的方式从原原土地使用用者手中购购回土地使使用权，重重新开发后后，调整土土地使用功功能。四是置换，即即运用价值值杠杆，实实现不同土土地使用权权的置换，使使政府达到到收回土地地使用权的的目的。第二节 20088年土地储储备行业在在国民经济济中的地位位土地储备包包括土地征征购、土地地整理和土土地出让，土土地收购是是指通过征征用集体土土地、收回回闲置土地地、调整不不合理配置置用地和土土地置换等等行为取得得土地使用用权，土地地整理是指指通过统一一规划、统统一拆迁、统统一配套和和统一开

27、发发等方式对对所收购土土地进行的的整理与包包装，土地地供应则是是指根据社社会发展、城城市规划和和供地计划划而采取向向社会公告告、开展招招商活动、建建立土地招招标拍卖制制度等多种种形式出让让土地使用用权。由此此可以看出出土地储备备行业在国国民经济中中处于关键键的源头地地位。土地地储备是支支撑房地产产行业生存存的供给方方，并对房房地产行业业的发展具具有指导和和调控作用用。土地储备行行业在国民民经济中的的地位和作作用通过土土地储备制制度体现出出来。土地地储备制度度是指政府府依照法律律程序，运运用市场机机制，按照照土地利用用总体规划划和城市规规划，对通通过收回、收收购、置换换、征用等等方法对取取得的土

28、地地进行前期期开发、整整理，并进进行储备，以以供应和调调控城市各各类建设用用地的需求求，确保政政府能垄断断土地一级级市场的一一种土地管管理制度。一、土地储储备制度在在城市土地地管理中的的主要作用用（一）提高高政府对土土地市场的的调控能力力土地市场是是房地产市市场，乃至至整个城市市社会经济济运作的基基础性影响响因素，土土地储备制制度就是通通过政府对对土地市场场的垄断，增增加政府对对土地市场场的调控能能力，平抑抑地价，确确保土地市市场平稳运运作，为房房地产市场场发展及城城市经济增增长提供保保障作用。（二）优化化城市土地地利用结构构，提高土土地利用率率土地储备制制度对统一一收回的土土地进行储储存以后

29、，首首先按照土土地利用总总体规划和和城市总体体规划的要要求开展统统一规划，这这种规划优优先制度保保证了总体体规划和城城市规划的的实施，改改变了过去去用地单位位自行开发发利用所引引起的散、乱乱状况，优优化了城市市土地利用用结构，提提高了土地地利用率。（三）增加加政府财政政收入土地储备制制度对城市市存量土地地进行统一一收购和垄垄断供应以以后，可以以有效地消消除土地灰灰色市场，通通过城市存存量土地的的盘活和土土地增值收收益的垄断断，增加了了政府财政政收入。（四）落实实耕地保护护政策保护耕地是是我国的一一项基本国国策。由于于过去我国国的法定土土地征用成成本较低，城城市土地利利用以外延延利用为主主。但城

30、市市土地储备备制度加强强了土地供供应计划，对对城市存量量土地进行行了盘活，提提高了存量量土地的利利用率，减减少了城市市发展占用用耕地的数数量，因而而进一步落落实了耕地地保护政策策。二、土地储储备制度对对房地产市市场的调控控作用（一）土地地储备制度度所形成的的政府垄断断供给解决决房地产市市场结构失失衡和市场场价格畸形形问题。土地储备机机构通过收收回、收购购、征用等等措施对城城市土地进进行统一储储备以后，由由政府进行行统一出让让，实现了了政府对土土地一级市市场的垄断断。这种垄垄断性的土土地供应消消除了土地地市场中的的投机活动动。这首先先还原了地地价，解决决了地价偏偏低问题。其其次，其又又促使了二二

31、级和三级级市场的发发展，提高高了城市土土地利用率率。最后，其其还迫使了了地产市场场中的投机机开发资金金向物业市市场转移，从从而促进物物业市场的的发展。二二、三级市市场的活跃跃和物业市市场的发展展就平衡了了房地产结结构。（二）土地地储备制度度采用市场场机制对城城市土地开开展资本运运营将限制制城市土地地供应总量量，消除“零地价”现象。零地价供应应土地，土土地总量无无限扩张，最最终只能形形成城市产产业布局混混乱，土地地总体价值值难以提升升的结果。城城市的功能能就在于产产业的吸引引和积聚。只只有政府树树立土地资资产观念，限限制供应总总量，对土土地进行合合理规划，开开展土地资资本运营，为为企业在房房地产

32、市场场中的公平平竞争提供供一个良好好的社会环环境，这样样才能引发发企业对土土地进行资资产投资的的热情，进进而扩大土土地投入，获获取土地增增值效应，实实现企业经经营的目的的。因此，土土地储备制制度在纠正正房地产市市场现存问问题的同时时，也实现现了城市总总体价值提提升。（三)土地地储备制度度对土地实实行“统一管理理”将解决房房地产市场场管理问题题。土地储备在在对储存土土地进行统统一管理过过程中，先先对城市土土地进行统统一开发，统统一规划以以后才予以以出让，政政府机构在在这一过程程中加强了了规划、土土地等部门门之间的合合作，废除除了过去分分头工作、共共同管理的的旧体制，减减少了部门门之间的摩摩擦，解

33、决决了过去房房地产开发发市场中的的那些关于于“要么等规规划，要么么等土地”损失效率率问题。这这种城市土土地管理制制度在提高高了政府工工作效率的的同时，也也提高了房房地产运行行效率，加加强了房地地产市场的的管理。基于土地储储备行业在在国民经济济中起到了了调控作用用，其地位位将得到更更规范的法法律确认和和巩固，其其未来也将将在更健全全完善的管管理体制下下运行。第二章 20088年土地储储备行业发发展环境分分析第一节 20088年宏观经经济环境分分析2008年年国内外不不确定性因因素增加，美美国次贷危危机、越南南金融危机机相继出现现，雪灾、地地震等突发发事件接踵踵而至，中中国在实现现了长达55年的高

34、增增长之后，通通货膨胀率率也高达88%以上。22008年年是中国宏宏观经济形形势发生转转变的一年年。20007年和22008年年上半年，中中国经济是是在过去110年“高增长、低低通胀”基础上转转变到“高增长、高高通胀”的轨道上上的。温家家宝总理曾曾经在20008年上上半年国务务院的一次次经济会议议上讲，22008年年是中国经经济“最困难的的一年”。当时讲“最最困难”，主要是是中国经济济增长有从从偏快走向向过热的趋趋势，居民民消费价格格指数上升升较快，年年初南方遭遭遇了历史史上罕见冰冰雨灾害，55月遭遇了了人类历史史上最严重重的地震灾灾害之一汶川大大地震，奥奥运会安保保任务重，但但对美国次次贷危

35、机可可能对中国国带来的影影响并没有有被纳入主主要议事日日程而提前前采取重大大对策。因因此，上半半年宏观调调控的基本本取向仍然然是“防过热防防通胀”。只是到到了下半年年，在经济济增长出现现日益严重重的滑坡之之后，宏观观调控政策策才改变了了方向。一、宏观经经济运行分分析（一）宏观观调控政策策转变2008年年上半年在在“双防”政政策下，GGDP增长长10.44%，居民民消费价格格指数上涨涨超过7%，是19997年以以来的最高高位。我们们的调控政政策仍然把把防通胀作作为主要目目标。而在在西方世界界，美国的的次贷危机机正向着全全面的金融融危机转变变：各大银银行、住房房基金、保保险公司纷纷纷大规模模受损，

36、甚甚至倒闭：金融危机机演变成为为“金融海海啸”并向向整个世界界，尤其是是购买美国国次贷相关关的CDOO证券较多多的发达国国家快速扩扩散，且开开始影响消消费和实体体经济；各各国经济增增长速度都都开始较大大幅度下降降，失业率率上升，对对中国产品品的进口需需求增长速速度下降；一些与中中国来料加加工相关的的企业出现现困境，导导致中国大大量与来料料加工相关关的中小出出口型企业业倒闭，经经济增长速速度出现了了明显的下下滑。第三三季度中国国在奥运会会结束后，意意识到了宏宏观经济下下滑和国际际金融危机机的严重性性，对宏观观调控政策策的方向进进行了调整整，由“双双防”转变变为“一保保一防”，即即保增长，防防通胀

37、，仍仍然把通货货膨胀视为为重大威胁胁。直到110月份，我我们的宏观观调控政策策才真正把把防止经济济增长严重重滑坡作为为宏观调控控的主要目目标，才真真正重视起起国际金融融危机对我我国经济增增长带来冲冲击的严重重性，宏观观调控的内内容和重点点调整为“保保增长、控控通胀、防防风险、调调结构”。（二）宏观观经济总量量增长速度度下降全年国内生生产总值33006770亿元，比比上年增长长9.0 %。分季季度看，一一季度增长长10.66%，二季季度增长110.1%，三季度度增长9.0%，四四季度增长长6.8%。分产业业看，第一一产业增加加值340000亿元元，增长55.5%；第二产业业增加值11461883

38、亿元，增增长9.33%；第三三产业增加加值1200487亿亿元，增长长9.5%。（三）工业业生产增长长放缓，企企业利润增增速回落全年规模以以上工业增增加值比上上年增长112.9%，增速比比上年回落落5.6个百百分点。分分所有制看看，国有及及国有控股股企业增长长9.1%；集体企企业增长88.1%；股份制企企业增长115.0%；外商及及港澳台投投资企业增增长9.99%。分轻轻重工业看看，重工业业增长133.2%，轻轻工业增长长12.33%。分地地区看，东东、中、西西部地区分分别增长111.6%、15.88%和15.00%。规模模以上工业业企业产销销率达到997.7%。1-11月月份，全国国规模以上

39、上工业企业业实现利润润240666亿元，同同比增长44.9%。在在39个工业业大类中，31个行业利润同比增长。实现利润最多的5个行业是：石油和天然气开采业、煤炭开采和洗选业、交通运输设备制造业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业。（四）投资资保持较快快增长，投投资结构有有所改善全年全社会会固定资产产投资17722911亿元，比比上年增长长25.55%，增速速比上年加加快0.77个百分点点。其中，城城镇固定资资产投资11481667亿元，增增长26.1%，加加快0.33个百分点点；农村固固定资产投投资241124亿元元，增长221.5%。在城镇镇投资中，第第一产业投投资22556

40、亿元，增增长54.5%；第第二产业投投资650036亿元元，增长228.0%；第三产产业投资8808755亿元，增增长24.1%。分分地区看，东东、中、西西部地区城城镇投资分分别增长221.3%、33.55%和26.77%。全年年房地产开开发投资3305800亿元，比比上年增长长20.99%。（五）国内内市场销售售增长较快快，城乡消消费旺盛全年社会消消费品零售售总额10084888亿元，比比上年增长长21.66%，增速速比上年加加快4.88个百分点点。分城乡乡看，城市市消费品零零售额733735亿亿元，增长长22.11%，加快快4.9个百百分点；县县及县以下下消费品零零售额344753亿亿元，

41、增长长20.77%，加快快4.9个百百分点。分分行业看，批批发和零售售业消费品品零售额9911999亿元，增增长21.5%；住住宿和餐饮饮业消费品品零售额1154044亿元，增增长24.7%。（六）价格格涨幅前高高后低，下下半年逐步步回稳全年居民消消费价格上上涨5.99%，涨幅幅比上年提提高1.11个百分点点。其中，城城市上涨55.6%，农农村上涨66.5%。分分类别看，食食品价格上上涨14.3%，拉拉动价格总总水平上涨涨4.655个百分点点；居住价价格上涨55.5%，拉拉动价格总总水平上涨涨0.822个百分点点；其余各各类商品价价格有涨有有落。工业业品出厂价价格比上年年上涨6.9%，12月同

42、比比下降1.1%，全全年涨幅比比上年提高高3.8个百百分点。原原材料、燃燃料、动力力购进价格格上涨100.5%，涨涨幅比上年年提高6.1个百分分点。700个大中城城市房屋销销售价格比比上年上涨涨6.5%，12月同比比下降0.4%，全全年涨幅比比上年回落落1.1个百百分点。（七）进出出口全年保保持平稳较较快增长，四四季度增速速回落较多多全年进出口口总额255616亿亿美元，比比上年增长长17.88%。其中中，出口1142855亿美元，增增长17.2%；进进口113331亿美美元，增长长18.55%。进出出口相抵，贸贸易顺差22955亿亿美元，比比上年增加加328亿美美元。受国国际市场需需求萎缩、

43、国国际初级产产品大幅下下跌等因素素影响，四四季度进口口同比下降降8.8%，出口同同比增长44.3%。全全年实际使使用外资金金额9233.95亿亿美元，比比上年增长长23.66%。年末末国家外汇汇储备余额额达到1.95万亿亿美元，比比上年增长长27.33%。二、金融层层面分析（一）金融融运行情况况在金融方面面，储蓄存存款持续向向银行体系系回流，居居民在资产产选择方面面的流动性性偏好特征征明显。这这表现在居居民储蓄存存款增长率率一直维持持在近200%的水平平。但是，银银行信贷增增长率略有有下降，年年初信贷增增长率保持持在17%左右，到到了10月月份，人民民币贷款增增长率下降降到了144.58%。金

44、融机机构的超额额准备金比比率在第一一季度曾下下降到了22%以下，金金融机构的的流动性略略显紧张。与与此同时，两两个层次的的货币供应应量增长率率持续下降降，尤其是是狭义货币币供应量MM1的增长长率下降之之快，更是是始料未及及。年初，MM1的增长长率一度达达到21%以上，到到10月份份，M1的的增长率就就下降到了了8.855%，111月份进一一步下降到到了6.88%。到111月份，广广义货币MM2的增长长率为144.8%。（二）货币币政策分析析2008年年的货币政政策出现了了从“从紧”到“适度宽松松”的巨大转转变。货币币政策操作作可以分为为两个截然然相反的阶阶段。上半半年货币政政策的基调调为“从紧

45、”，7月份份之后货币币政策开始始出现转变变，9月中中旬货币政政策出现方方向性的大大转折。同同时，在货货币政策的的立场方面面，20008年上半半年的货币币政策操作作主要着眼眼于国内的的通胀压力力和所谓的的流动性过过剩，到99月份之后后，货币政政策不仅有有保国内经经济增长、促促进就业的的需要，同同时也是维维护金融体体系稳定，参参与全球主主要中央银银行危机管管制的协调调政策行动动的一部分分。20008年上半半年的货币币政策操作作主要着眼眼于国内的的通胀压力力和所谓的的流动性过过剩，到99月份之后后，货币政政策不仅有有保国内经经济增长、促促进就业的的需要，同同时也是维维护金融体体系稳定，参参与全球主主

46、要中央银银行危机管管制的协调调政策行动动的一部分分。1.利率的的调整在20088年上半年年，利率政政策在中国国的货币政政策操作中中基本上没没有发挥作作用，尽管管物价水平平在上半年年处于高位位，但央行行寄希望于于通过人民民币升值来来抑制通货货膨胀，因因此，存贷贷款利率水水平并未相相应调整，利利率并未像像往常一样样担当起“从紧货币币政策”的重任。9月15日日，雷曼兄兄弟公司宣宣布申请破破产保护，全全球金融市市场陷入紧紧急状态，在在金融股的的带领下，股股票市场大大幅下挫。鉴鉴于雷曼事事件给金融融市场的打打击，中国国人民银行行也紧急降降息。在雷雷曼事件的的当天，央央行就宣布布，从20008年99月16

47、日日起，下调调一年期人人民币贷款款基准利率率0.277个百分点点，其他期期限档次贷贷款基准利利率按照短短期多调、长长期少调的的原则作相相应调整。然然而，此次次利率的调调整是非对对称的，央央行只降低低了金融机机构贷款基基准利率，存存款利率并并未做任何何调整，这这与原来每每次利率调调整均有意意无意地扩扩大银行净净利差的利利率调整相相去甚远，这这对银行盈盈利前景带带来了一定定的不利冲冲击，结果果，在利率率调整的当当天及接下下来的两个个交易日，金金融股被大大量抛空。在在中国国庆庆长假期间间，欧洲的的形势骤然然恶化，美美国国会通通过了布什什政府提交交的70000亿美元元救市计划划之后，全全球金融市市场再度陷陷入恐慌之之中。鉴于于此，在110月8日日前后，全全球主要央央行掀起了了一轮协同同降息的高高潮。由于于中国金融融全球化加加深，中国国自然不能能置身事外外，