物业管理实务(一)简.doc

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1、第一节 概述一、物业管理企业的概念和特征 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 其特征可以归纳为以下三点： 第一，是独立的企业法人。（空） 第二，属于服务性企业。 第三，具有一定的公共管理性质的职能。二、物业管理企业的分类 (一)按照投资主体的经济成分来划分1全民所有制物业管理企业 2集体所有制物业管理企业 3民营物业管理企业 4外资物业管理企业 5其他物业管理企业(二)按股东出资形式来划分 1物业管理有限责任公司 2物业管理股份有限公司 3股份合作型物业管理企业 三、物业管理企业的常见模式 (一)房地产建设单位的附属子公

2、司或部门 (二)独立的物业管理企业 (三)物业管理集团公司第二节 物业管理企业的设立根据公司法和物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 一、物业管理企业的工商注册登记（分为六个步骤） 根据公司法规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。 (一)企业名称的预先审核 (二)公司地址 (三)注册资本 (四)股东人数和法定代表人 (五)公司人员 (六)公司章程（空） 物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具

3、的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。 二、物业管理企业的资质审批及管理 (一)物业管理企业的资质条件（注意：谁审批、谁颁发、谁管理） 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业管理企业的条件如下： 1一级资质 (1)注册资本为人民币500万元以上。 (2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)管理两种类型以上物业

4、，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： 1)多层住宅200万m2； 2)高层住宅100万m2； 3)独立式住宅(别墅)15万m2； 4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 2二级资质 (1)注册资本为人民币300万元以上。 (2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取

5、得职业资格证书。 (4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： 1)多层住宅100万m2； 2)高层住宅50万m2； 3)独立式住宅(别墅)8万m2； 4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 注：计算基数如何算（空） 3三级资质 (1)注册资本为人民币50万元以上。 (2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应

6、专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)有委托的物业管理项目。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 (二)在申请资质时需提供的资料 (三)物业管理企业的资质管理 资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时

7、，若出现违反物业管理条例规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。物业管理企业的组织形式与机构设置 一、物业管理企业的组织形式 物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。 (一)直线制（空） 直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。 (二)直线职能制（空） 直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人

8、员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。 (三)事业部制（空） 事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类

9、繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。 (四)矩阵制（空） 矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。二、物业管理企业组织机构设置的影响因素 (一)企业战略因素(二)外部环境因素(三)技术因素 (四)组织规模及所处阶段三、物业管理企业组织机构设置的要求 (一)按照规模、任务设置 (二)统一领导、分层管理(三)分工协作(四)精干、高效、灵活 四、物业管理企业的机构设置

10、物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构(也有称管理处、服务中心或服务处的)。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。 一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容： (一)总经理室 (二)人力资源部 (三)行政管理部 (四)财务部 (五)品质管理部 (六)市场拓展部 (七)经营管理部 (八)工程管理部 (九)安全管理部 (十)环境管理部物业管理招标投标的内容与形式第一节物业管理招标投标的内容与形式一、物业管理招标投标的概念(一)物业管理招标1物业管理招标的概念物业管理招标，是物业管

11、理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。2物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。（空）(二)物业管理投标1物业管理投标的概念物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。2物业管理投标的主体物业管

12、理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。二、物业管理招标的类型 (一)按物业类型划分根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。(二)按项目服务内容的实施划分根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。(三)按招标主体的类型划分根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后

13、，一般以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。 (四)按项目服务的方式划分根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。三、物业管理招标投标的特点 (1)由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。(2)由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差

14、异；同时，由于物业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，因此，投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。 (3)物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：一是招标主体的特殊性。二是物业管理服务内容的特殊性。四、物业管理招标的方式 (一)公开招标公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。(二)邀请招标邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。五、物业管理招标的内容 (一)早期介入和前期物业管理阶段的招标内

15、容早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有： (1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议； (2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见； (3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督； (4)提出投标物业的其他管理建议； (5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见； (6)设计物业管理模式，制订员工培训计划； (7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广

16、方案； (8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案； (9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。 (二)常规物业管理招标内容常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有： (1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等； (2)房屋及共用设施设备的管理； (3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等； (4)客户管理、客户服务和便民措施； (5)精神文明建设； (6)物业的租赁经营； (7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。 (三)物业管理招标中管理方式的确定物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服

17、务型管理和合资合作等三种方式。第二节 物业管理招标投标的策划与实施一、物业管理招标投标的基本要求与原则注意：分别站在招标方、投标方的角度提出要求。 (一)物业管理招标投标的基本要求（空） (1)遵守法律法规(2)考虑市场需求 (3)根据实际需要(4)严格遵守程序 (二)物业管理招标投标的基本原则 (1)物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。 (2)在评标委员会的组成以及开标；答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求

18、，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。 (3)招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标投标活动的每一个环节都保持高度透明，确保招标投标公平、公正地实施。 (4)在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：（可能的多选题）1)招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；2)招标人不得违反规定拒绝

19、与中标人签订合同；3)投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；4)投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。二、物业管理招标的条件与程序(一)物业管理招标的条件1主体条件招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 (1)招标人自行组织招标。自行组织实施招

20、标活动的招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。 (2)招标人委托招标代理机构办理招标。委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。2项目条件按照物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 (二)物业管理招标的程序（空）1成立招标领导小组2编制招标文件3公布招标公告或发出投标邀请书4发放招标文件5投标申请人的资格预审6接受投标文件7成立评标委员会8开标、评标和中标