市场分析与营销策划报告6283.docx

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1、目录1、 策划前言言2、 策划目的的3、 策划依据据4、 策划思路路5、 策划内容容策划篇一、 策划前言言1、 以人为本本，首先先尊重人人，然后后取悦人人。2、 复合地产产不是简简单的地地产与其其他产业业的叠加加，不同同于纯粹粹拼价格格的血战战，它是是建立在在对消费费行为习习惯的了了解，和和创新生生活方式式的基础础上，将将房地产产业和其其他关联联产业有有机整合合，从而而将某种种既具有有号召性性又具有有贴近性性的生活活方式完完整地体体现在房房地产的的规划、开开发、运运营和服服务的整整个流程程之中。3、 成功的地地产复合合应体现现在开发发理念、功功能价值值、生活活体验，系系统工程程，开发发模式，资

2、资源整合合六大层层面。4、 本项目结结合合肥肥的城市市规划，开开始进行行了房地地产业与与健康、教教育、商商务、文文化、旅旅游等多多产业的的结合，并并拥有了了国际性性、共需需性、唯唯一性三三个特色色，由开开发商上上升到城城市运营营商的角角色。5、 整合推广广是个一一体化的的运作过过程，从从报纸广广告、电电视广告告，电台台广告，到到公关活活动，现现场包装装，宣传传资料，创创新应贯贯彻到每每一个环环节中去去，最后后只要产产品没有有问题，成成功完成成可以期期待。二、 策划目的的不同的阶阶段，拥拥有不同同的策划划目的。但但策划的的最终目目的不会会改变。要要完成这这一目标标，必须须通过一一个紧密密协调的的

3、过程来来完成。在在这个过过程中不不断积累累与完善善，力求求达到营营销策划划的最终终目的：引导消消费 促进进销售在这个过过程中，阶阶段性策策划目的的为1、塑造造本项目目整体品品牌形象象，为后后期的营营销推广广树立良良好的品品牌形象象。2、瞄准准目标人人群，有有效地进进行项目目产品的的营销推推广。3、树立立开发商商的企业业形象，为为其后续续产品的的推出奠奠定良好好的市场场基础。三、 策划依据据给我一个个支点，我我可以撬撬起地球球。策划的依依据来源源于市场场。市场，瞬瞬息万变变。因为，市市场上的的产品，在在不断更更替。所以：产品，就就是策划划的依据据，是支支撑起整整个营销销的支点点。立足产品品，才有

4、有有效策策划的可可能。四、 策划整体体思路策划的思思路来源源于消费费者。针对消费费者做出出的产品品是有市市场基础础的产品品。针对消费费者做出出的产品品是有市市场前景景的产品品。针对消费费者做出出的产品品就是可可以在市市场上顺顺利实现现销售的的产品。所以，基基本的策策划思路路是：1、我们们的产品品是什么么？2、我们们产品的的消费者者是谁？3、我们们怎样针针对消费费者进行行产品的的营销推推广？五、 策划内容容（一）地地块篇1、地块块概述本项目地地块位于于3122国道（至至南京、芜芜湖、马马鞍山、蚌蚌埠）与与南淝河河交汇处处，共330000亩地。地地块较为为平整，据据目测，整整个地块块的高低低落差不

5、不超过33米，地地块中有有丰富的的水资源源，还有有大片的的绿色生生态植被被。地块块的还有有一些建建筑因拆拆迁而没没有完全全迁走。地地块表面面覆盖大大量草和和、灌木木、小树树。2、地块块分析 位置：本本地块位位于3112国道道旁，东东有南淝淝河。位位于城市市的东南南上风口口。 交通：目目前该地地块公共共交通极极不便，暂暂时没有有公交线线路，通通往市内内。但由由于临近近主干道道3122国道，进进出城较较为便捷捷。 配套：周周围目前前均为未未开发土土地，只只有少量量的农村村和生活活设施。周周边生活活配套较较少，距距离本项项目约55公里处处有江淮淮汽车厂厂。未来来城市规规划中，本本地块属属于为未未来城

6、市市住宅的的用地。 环境：周周边没有有成熟的的生活配配套，且且交通不不便，整整体环境境较零乱乱。（二）项项目概述述篇1、项目目概述本项目占占地面积积约30000亩亩，总建建筑面积积约1660万平平方米。容容积率为为0.88，600%的生生态公园园，小区区的景观观设计以以水系为为中心。2、 项目分析析本项目占占地面积积较大，容容积率低低，绿化化率高，有有丰富的的水景资资源。建建筑产品品将以独独栋别墅墅、花园园洋房为为主。应应该说，这这样的产产品在合合肥应该该是属于于最高端端的产品品。该产产品的目目标市场场应该是是合肥消消费金字字塔的最最顶端部部分。 3、项项目建议议：项目的规规模、地地块资源源和

7、特殊殊的地理理位置，在在我们项项目的开开发和规规划上建建议引入入“复合地地产模式式”，即：高尔夫夫概念+房地产产（居住住）。（三）市市场篇1）市场场概述合肥的别别墅市场场，市区区主要集集中在西西区大蜀蜀山和董董铺水库库附近，市市郊主要要是有双双凤湖元元一高尔尔夫别墅墅。如新新加坡花花园城、金金色池塘塘、绿城城桂花园园、和庄庄、维多多利亚别别墅、望望园小区区等楼盘盘。且主主要以联联排、叠叠加别墅墅为主。普普遍规模模较小，很很大一部部分是在在与多层层、小高高层混合合在一起起。别墅墅的户型型也以2200左右为为主，总总价约在在60万万2000万之间间，以1100万万左右为为主。2） 市场分析析合肥的

8、别别墅市场场，主要要集中在在自然风风景较为为优美的的西区，这这也符合合别墅这这种产品品对景观观的要求求。主要要产品为为联排、叠叠加别墅墅。总价价也较低低。应该该说，合合肥真正正意义上上的别墅墅区还没没有形成成。但是是仅有别别墅概念念已经不不能吸引引足够的的市场关关注和支支撑项目目，因此此必须引引进新的的概念。精准的定定位对于于任何一一个房地地产项目目而言是是至关重重要的。在确定了了整体定定位的基基础上，进进行有效效的策划划与推广广，最终终有效完完成产品品品牌的的建立与与市场去去化的完完成。1.1 项目目市场定定位1.1.1 市市场定位位合肥第一一座国际际化高尔尔夫生活活示范城城第一座：显示项项

9、目的唯唯一性和和规模。高尔夫生生活：显显示项目目的理念念和品质质。示范城：昭示我我们提供供的是生生活与休休闲、娱娱乐、商商务相结结合的完完美标准准，堪称称范本。1.1.2 市市场定位位原则源于市场场 高高于市场场 引引导市场场好的产品品，往往往都遵循循这样的的市场原原则：市场上有有什么？市场上缺缺什么？我们的产产品能为为市场带带来什么么？任何一个个产品的的产生，都都是立足足于市场场的。而而过分依依赖于市市场，必必定在较较短的时时间内被被市场所所淘汰。但但过分领领先于市市场的产产品又存存在着太太大的市市场抗性性。所以，有有市场竞竞争力的的产品是是在立足足市场的的基础上上，具有有适度的的前瞻性性，

10、可以以被市场场所接受受并最终终引导市市场消费费的产品品。1.1.3市场场定位依依据： 市场依据据产品是市市场的产产物。产产品的市市场定位位必然直直接来源源于市场场的要求求。开发产品品方向的的定位来来自两个个基础条条件，一一是项目目自身的的资源，二二是项目目所在区区域市场场的房地地产产品品结构。由由此确定定项目的的发展方方向，可可以降低低项目的的风险系系数。规划新概念与新生活方式先天资源本案自身资源审核 资源审核差异化优势市场竞争力分析本案核心心理念市场空白点资源整合基于安徽全省的标杆模式1、 地块资源源从规模来来说，本本项目完完全符合合超大盘盘开发的的先决条条件：地地块总规规划用地地面积为为2

11、000万平方方米。通通过对有有相似条条件的项项目的分分析发现现，大型型项目的的整体规规划难度度高于普普通的项项目，开开发商所所面临的的风险其其实是比比普通项项目高的的，考虑虑到后面面几期的的营销推推广，我我们不仅仅要为前前期制造造可供延延续的卖卖点，还还要为经经营管理理的可持持续性发发展提供供空间。从地块的的先天条条件来看看，项目目有几十十万平方方米的水水域，同同时又有有城市规规划中的的市政配配套合未未来的城城市建设设，既能能够拥有有良好的的环境又又不失交交通网络络的优势势。项目目将可以以从商业业的角度度来寻找找一个可可持续发发展的支支撑点，即即：高尔尔夫+房房地产（居居住）。因因为高尔尔夫不

12、仅仅代表品品质，同同样可以以为项目目带来更更多的支支撑点，如如：旅游游、商务务、休闲闲、娱乐乐等等。将将可以有有效支撑撑项目8810年年的规划划不落后后、概念念不落后后。2、 区域市场场产品区域市场场的产品品结构是是项目定定位的重重要影响响因素之之一，其其特殊的的地或性性，消费费心理以以及市场场对需求求的个性性都是产产品选择择的参照照物。A：合肥肥的住房房消费在在政策的的引导下下已启动动，在城城市经济济快速的的影响下下，房地地产的发发展以及及城市规规划处于于上升的的调整阶阶段，由由于房地地产市场场还未进进入强竞竞争阶段段，区域域市场处处于小规规模、非非理性的的发展阶阶段，消消费者没没有形成成完

13、整的的品牌，居居住等等等理性的的消费观观念 。B：项目目所在区区域的自自然资源源方面具具备一定定的排他他性，有有丰富的的自然资资源，为为项目的的高档定定位提供供了有力力的支撑撑点。C：合肥肥还没有有“高尔夫夫概念”，本项项目的高高尔夫概概念完全全可以引引导和支支撑1660万的的体量和和810年年的周期期。D：该市市城市经经济的发发展和商商务规模模的扩大大，很多多高级商商务人士士没有一一个生活活、商务务、休闲闲、娱乐乐甚至包包括孩子子的教育育等等可可以集一一体的社社区。这这类型的的消费群群有相当当的数目目，但由由于市场场上没有有相应的的产品，极极大地压压抑着这这一部分分消费需需求的释释放。如何针

14、对对这些看看似可靠靠却又风风险重重重的市场场条件制制定项目目的发展展方向？不言而喻喻，单纯纯的居住住社区是是无法支支撑如此此庞大的的体量，必必须为项项目寻找找可持续续性发展展的出路路，所以以集成式式社区的的出现和和发展成成为可能能。综合该市市的市场场信息可可分析出出：本项项目的绝绝大部分分是必须须用来发发展中高高档产品，以以顺应市市场，达达到顺利利聚集人人气启动动超级大大盘的目目的。1.1.4 本本项目的的市场形形象定位位： 经过以以上市场场定位依依据的详详细阐述述，本项项目的形形象定位位为：国际新都都市生活活圈中的的高尔夫夫主题高高尚人居居1.1.5 开发商商形象定定位众安地产产-新新生活运

15、运营商建造新城城市，运运营新生生活是人们新新生活的的创造者者和经营营者为人们营营造梦想想的家园园为人们带带来高品品质的生生活给合肥带带来新的的发展1.1.6 项目案案名 泊天下 “泊”既既可以充充分表现现项目有有丰富的的水景，又又有“停泊、靠靠岸”的意思思，表现现出港湾湾、人生生的港湾湾、事业业的港湾湾的意思思，在这这里可以以享受宁宁静、安安逸的生生活，卸卸除人在在面对社社会时面面具和伪伪装；天天下，有有包容、宽宽广、巅巅峰之意意。泊天下则则有胸怀怀天下、享享受人生生成功的的风云际际会后的的宁静之之意。泊天下下以尊贵贵的姿态态傲然于于城市的的一隅，不不久，他他会成为为一座城城市的精精神。胸胸有

16、丘壑壑、指点点江山、达达观天下下，泊天下以以宽广无无垠的胸胸怀，站站立成静静止的思思考。（四）、产产品篇一、产品品概念导导入核心竞争力 集成式高尔夫社区以高尔夫为平台的商务和度假平台高尔夫高尚住宅园林高尔夫环境高尔夫社区生活文化商务高尔夫居住高尔夫景观高尔夫以购物中心为核心的中心区，形成大型主题购物娱乐公园人文高尔夫核心竞争力1：大型主题购物中心核心竞争力3：差异化产品核心竞争力2：高尔夫物业主力产品类别墅产品互动推动1、 概念挖掘掘市场上能能够与本本项目相相匹敌的的竞争对对手比较较有限，分分析它们们的优势势，有几几个主要要的共同同点：大大面积的的自然景景观（如如绿化、水水景），产产品走高高档

17、路线线，社区区配套设设施比较较完善。本项目在在自然资资源的条条件方面面并不输输给其他他竞争项项目，要要制造差差异性就就需要更更深程度度上的挖挖掘，将将自然资资源的利利用最大大化，扩扩大项目目的辐射射范围。最能发挥挥项目自自然资源源，当时时市场上上还未出出现的产产品，而而且还能能够调整整项目经经营构架架的可持持续性发发展的物物业，莫莫过于以以高尔夫夫为主题题的社区区：本项目完完全可以以充分利利用项目目规模大大的特点点，加强强自身生生活、休休闲配套套，项目目内可设设置独特特的商业业街，吸吸引其他他区的业业主到场场消费、娱娱乐。项目在一一定的时时间内具具有唯一一性，功功能可辐辐射周边边的近郊郊区乃至

18、至全市范范围，能能够刺激激社区内内其他商商业设施施的消费费。大型的高高尔夫球球场，专专业的高高尔夫器器材销售售店以及及大型高高尔夫会会所，吸吸引改成成市乃至至周边城城市的爱爱好者到到此进行行一条龙龙的消费费。针对高尔尔夫消费费群体的的休闲娱娱乐特性性，设置置一定比比例、风风格各异异的特色色餐饮店店。项目价值资源整合商务价值自身资源嫁接资源其他资源水资源企业品牌土地价值整合资源优势先天的资源优势联动2、 概念解析析（1）项项目理念念：高尔尔夫集成成社区大型主题购物中心公园高尔夫主题国际新都市生活圈具备总价冲击力的主力产品项目绿化化资源的的价值主主要是体体现在高高尔夫球球场上，充充分利用用高尔夫夫

19、来提升升整个社社区的档档次，品品牌和形形象，提提出集成成式高尔尔夫的概概念，所所谓集成成式高尔尔夫是指指一个以以高尔夫夫运动为为核心的的可循环环的消费费系统，对对于这种种大型项项目而言言，其支支撑点是是以高尔尔夫为主主的商务务体系。对对于住宅宅部分，可可以通过过体验高高尔夫运运动的形形式促进进住宅销销售，让让消费者者体验在在本项目目中的生生活氛围围 ，而而对于高高端客户户群体，则则通过高高档运动动所营造造的尊贵贵感来增增加本项项目与其其他高端端产品的的差距，现现优势 ，让高高尔夫完完全贯穿穿于整个个项目，形形成一个个集居住住、度假假 ，购购物于的的循环消消费系统统。集成式高高尔夫城城循环消费高

20、尔夫会会所 商商务平台台（面向向全省）高尔夫附附加 社区幼幼儿、小小学、中中学商业配套套设施 等等教育产产业特色餐饮饮、休闲闲 酒店店、旅游游 娱娱乐、购购物中心心 等等度假产产业（2）项项目主题题：国际际新都市市生活圈圈中的高高尔夫主主题高尚尚人居国际新都都市生活活圈的提提法并非非是将本本项目独独立发展展成为新新生区域域，而是是借用项项目的总总体发展展趋势，将将合肥新新都市生生活圈的的重心向向本项目目的倾斜斜，支持持这个概概念的论论点有：第一：城城市经济济发展战战略走向向本区域域转移，提提出国际际新都市市生活圈圈的社区区概念。结合城市市经济的的战略走走向，分分析时下下本项目目所在城城市的结结

21、构：该该区域内内甚至合合肥市都都没有一一个集休休闲、娱娱乐、商商务为一一体的高高尔夫主主题型居居住社区区，本项项目能够够为区域域的国际际化发展展提供新新型的生生活方式式。第二：超超越区域域的局限限性，实实现整个个区域的的互动在本项目目人气不不足的情情况下，充充分借用用项目规规模大的的优势，实实施自己己的“造城计计划”，在宣宣传推广广上加强强力度宣宣传项目目的最大大买点：规模新城市市。将该该区域炒炒热，以以吸引城城市里其其他的有有效消费费群体，并并在热点点区域中中集中体体现自身身与其他他项目的的差异性性，为项项目积累累潜在客客户群。第三：强强调国际际新都市市生活的的方式，重重点提出出生活氛氛围的

22、不不可复制制性，使使本项目目成为全全新生活活方式的的最佳代代言人。住宅产业社区居住住文化、居居住附加加值 餐饮、休休闲、购购物 高 生生 尔 活活 夫 配配 主 套套 题 环 商 境 业 概 配 念 套 大型主题购物中心高尔夫主题商务平台台、度假假互动平平台 生态态背景互互动居住、娱乐、购物、商务、度假、高尔夫物业的一体化互动复合地产战略目标形成国际都市生活圈的中心区域，与项目所在的区域实现联动项目定位战略目标（3）概概念运用用以高尔夫夫所推崇崇的精神神文化作作为本案案社区文文化与生生活方式式的蓝本本，将项项目主题题理念体体现在社社区人文文的塑造造上，给给项目树树立一种种高尚的的社区文文化氛围

23、围 。社区文化化人文文高尔夫夫G绿绿色，崇崇尚自然然O清清新空气气，生态态健康居居住L阳阳光动感感，活力力F友友谊，社社区和谐谐人文高尔尔夫通过过几个方方面来体体现社区区文化：细节体现现：通过过社区的的案名，组组团名，环环境标识识引导系系统，景景观小品品来作为为社区人人文高尔尔夫的体体现社区活动动：通过过相关主主题活动动的组织织，如高高尔球赛赛、成立立俱乐部部，组织织到国内内外参观观高尔夫夫比赛的的旅游团团等；参与者：用高尔尔夫学校校为载体体，办成成针对其其他商业业领域的的学院 ，通过过一些职职业经理理人的培培训将商商务人士士集中起起来建筑、环环境景观观：通过过建筑布布局和环环境设计计的较多多

24、亲和邻邻里空间间设计，健健康生态态住宅的的设计，景景观型（面面向高尔尔夫景观观）物业业的设计计，社区区内运动动空间和和场所的的设计等等来体现现。（4）项项目商业业价值投资资型物业业 项目目的投资资物业是是建立在在以高尔尔夫相关关的大型型配套（高高尔夫球球场，主主题公园园，酒店店式公寓寓，高尔尔夫风尚尚会所，外外商活动动中心等等）为平平台的商商务配套套上，引引发起投投资价值值的产生生。商务投资资主要产产品平台台：酒店店式公寓寓、出租租型的商商务别墅墅、外商商活动中中心的会会议厅商务配套套功能：商务会议议功能董事事会会议议，企事事业单位位的业务务会议，年年会，总总结会等等，项目目呼应此此类功能能的

25、平台台有酒店店式公寓寓的会议议室，出出租型的的商务别别墅。商务会晤晤，社交交，谈判判功能商务务人士的的商务沙沙龙，企企业之间间的商务务谈判，外外尚的聚聚集活动动等，项项目呼应应此类功功能的平平台有高高尔夫学学校，酒酒店式公公寓的会会议厅，出出租型的的商务别别墅。（5）项项目经营营价值度假假及租赁赁投资主要产品品平台：有高尔尔夫运动动为主体体的酒店店式公寓寓、出租租型的度度假别墅墅、针对对外商的的租赁型型别墅，购购物中心心和商业业街、特特色餐饮饮等。度假配套套功能：大众度假假大型型购物中中心、特特色商业业街的存存在结合合项目的的高尔夫夫主题，形形成了在在区域中中唯一一一个大型型的娱乐乐购物，户户

26、外运动动及假日日休闲，度度假的中中心点。这这种大众众度假主主要是一一种假日日度假和和休闲的的行为主主要表现现在频率率大，周周期短（大大量集中中在节假假日的几几天）。商务（企企业）度度假企业组组织的中中高层员员工的培培训度假假活动等等，项目目呼应此此类功能能的平台台有出租租型的商商务别墅墅，酒店店式公寓寓。本项目客客户来源源多元化化，年龄龄跨度比比较大，主主要是中中等、中中高收入入的客户户。他们们对产品品的需求求种类跨跨度也比比较大。他他们对产产品的需需求种类类跨度也也比较大大，从中中档产品品到最高高端的产产品都有有需求量量。项目目客户来来源包括括显性必必然客户户、分流流其他项项目的客客户和持持

27、续客户户发展。3、 锁定目标标客户项目目标客户分析区域内显性客户 必然然 对该区域认同（价格门槛）隐性客户 释放放项目所在区域客户（注重性价比）分流其他项目客户群 超越越随着城市的发展、居住板块的延伸持续发展客户 培养养（1） 显性客户户一般来说说，本项项目的显显性客户户群主要要是在合合肥市内内工作的的中等或或偏高收收入的人人士，他他们的年年龄在330到440之间间，对花花园洋房房和别墅墅这类型型的中偏偏高产品品的消费费能力比比较强。从从职业方方面来说说，经济济开发区区和政务务新区的的企业数数量不少少，有一一定比例例的高层层管理者者在本区区内购买买住宅，可可以通过过前期的的引导，吸吸引投资资型

28、买家家，扩大大消费群群。 对项目所所在区域域认同感感比较强强，对郊郊区大盘盘接受能能力强的的客户。 收入中等等或中等等偏上的的消费者者，对价价格敏感感度继续续加强比比较高的的客户。 收入中等等，对高高品质住住宅产品品比较向向往，喜喜欢高性性价比的的客户。（2） 隐性客户户与显性客客户群相相比，隐隐性客户户主要来来自传统统意义上上的市中中心，年年龄一般般在355-455岁，有有比较高高的消费费能力，职职业构成成为企事事业单位位的中高高层管理理人员，政政府职能能部门的的公务员员，他们们偏好高高品位的的产品，对对经济型型别墅、中中档别墅墅或者大大户型的的花园洋洋房的消消费能力力比较强强，隐性性客户的

29、的特征如如下：11、看好好该区域域的发展展，对该该区域产产品的价价值比较较认同，但但暂时对对其价格格的承接接力不足足的客户户。2、有有一定的的消费能能力和消消费欲望望，但对对该区域域以及该该区域产产品不了了解的客客户。33、认同同“工作在在市心，生生活在郊郊外”的生活活方式，面面对生活活积极乐乐观、享享受。（3） 分析其他他项目的的客户这是针对对有购买买欲望的的高消费费群体，通通常对产产品的认认识度不不高，偏偏好有差差异性，有有一定的的精神高高度，有有个性高高附加值值，能够够体现居居住者价价值的产产品，他他们一般般是私营营企业的的老板，企企事业单单位的领领导层以以及政府府高级官官员，消消费能力

30、力强而且且愿意为为高质商商品付出出高价值值的客户户。他们们会在工工作之余余，甚至至把工作作安排在在一个高高级商务务休闲场场所，工工作、生生活、休休闲、娱娱乐都不不误。（4） 持续发展展客户持续发展展客户的的特征如如下：1、 对区域或或者项目目了解不不够的，认认同感不不高的消消费群2、 需要一定定时间以以积累购购房资金金的消费费群3、 没有明确确消费方方向，但但有需求求的消费费群； 这是是一个为为项目的的后期产产品积累累客户的的过程，其其中将会会产生各各种类型型的显性性消费者者。部分分持续客客户将会会转 化化为项目目的必然然客户，转转化的条条件有二二：1、项项目品牌牌的累积积，使该该部分客客户对

31、本本项目产产品优势势和附加加的生活活方式认认同；22、城市市发展促促使该部部分客户户对项目目区位的的认同最最后到生生活方式式的认同同。二、产品品类别、独栋栋别墅、新独独院住宅宅所谓“新新独院住住宅”其实是是一种近近郊住宅宅发展模模式，它它的核心心是“工作在在市区，生生活在近近郊”，它是是独门独独院，并并有独立立的花园园和车库库。他的的建筑形形式介于于别墅和和多层之之间，比比别墅密密度大、园园子小、间间距小而而合理，邻邻里之间间关系更更和睦。比比多层更更宽敞、舒舒适、有有更好的的绿化、空空气环境境。、花园园洋房5、景观观多层三、产品品规划、总体体规划指指导思想想以“新都都市主义义”规划为为指导，

32、以以欧陆风风情与现现代简约约融合为为原则，围围绕着高高尔夫运运动为主主题，兼兼顾建筑筑文脉和和自然生生态资源源和可持持续发展展，多产产业复合合统一进进行规划划，创造造一个全全新的具具有亲个个性和充充满生机机活力的的高尚运运动、健健康的社社区文化化。、组团团划分建建议：基于项目目规模（占占地亩亩）和产产品定位位（别墅墅、花园园洋房、），在在组团定定位上以以“大主题题统领、分分品牌分分组团”策略。组组团定位位；各小小组团由由大主题题统领，实实现分品品牌策略略。由于于涉及多多种物业业形态，面面向的目目标客户户不同，故故打破传传统主题题来定位位的概念念，而实实现以递递进式组组团划分分。、景观观设计规规

33、划（1） 景观规划划理念项目的环环境设计计理念应应该以高高尔夫景景观主题题材作为为出发点点，主要要体现运运动健康康与环境境和谐，人人和人的的和谐，建建筑艺术术与环境境的和谐谐，使环环境景观观和谐存存在的基基础上“动”起来最最终成为为新生活活模式的的重要支支撑点，为为健康新新生活提提供一个个优美的的生态背背景。针对项目目的高端端物业（顶顶级别墅墅），营营造一种种度高尔尔夫景观观。针对项目目的经济济型别墅墅的，营营造一种种亲和休休闲、舒舒适的度度高尔夫夫景观。针对项目目的联排排和双拼拼别墅，营营造一种种人人能能参与的的体验式式高尔夫夫景观。针对项目目的情景景花园洋洋房的，营营造精致致组成的的绿化和

34、和运动景景观。（2） 景观设计计的原则则景观设计计在原则则上要把把握适度度超大型型前和合合理的创创新，主主要表现现为景观观风格的的选用、水水景的运运用、运运动景观观以及高高尔景观观的结合合。景观风格格欧陆陆风格基于项目目理念的的时代感感，建筑筑文化和和风格的的选择必必须照顾顾到横向向发展和和纵向发发展两个个方面的的延展性性，能够够为项目目进行风风格更新新的。从从文化方方面来说说，欧陆陆风情具具有活力力、动感感、浪漫漫特征，因因此项目目可以在在每一期期引用不不同特色色的欧陆陆风情作作为主题题景观。景观功能能运动动与欣赏赏作为高尔尔夫来说说，它具具备普通通景观所所没有的的运动功功能，在在挖掘景景观

35、潜在在价值的的同时将将高尔夫夫的景观观概念引引进宅间间景观，使使业主能能够享受受集景观观与运动动为一体体的生活活氛围的的别致。景观层次次三维维立体景景观空间间体系项目运用用平面绿绿化景，立立体三维维空间绿绿化景观观和场景景空间绿绿化景观观组成三三维立体体的景观观空间体体系。景观系统统第一层第二层第三层平面绿化化景观外围绿化化景观主轴线景景观组团花园园和宅旁旁绿化三维立体体绿化景景观景观小品品高大植物物成型的的高空间间绿化层层建筑物立立体绿化化面场景绿化化景观项目公共共景观点点水景体系系景观、景观观规划的的指导思思想由于道路路制约，为为最大限限度的借借势于项项目高尔尔夫与及及高尔夫夫公园的的景观

36、，因因此组团团内的规规划如下下：各开发期期应以各各组团中中心花园园为核心心，通过过景观带带实现各各组团有有机结合合在一起起，同时时又最大大限度地地与高尔尔夫景观观相融合合，使各各个开发发期有机机、自然然地接合合。“水景”的核心心地位必必须充分分被利用用，并以以此作为为景观轴轴线的起起头或核核心，沿沿线布置置绿化景景观和适适当的环环形道路路，点线线结合，最最终将各各期的景景观轴连连接，形形成蜿蜒蜒贯通的的主景观观轴线。每个建筑筑又以主主题组团团花园作作为组团团景观区区的中心心，同时时引入高高尔夫的的主题概概念，如如：迷你你高尔夫夫和高尔尔夫推杆杆场，让让小区内内每位住住户都能能享受到到高尔夫夫带

37、来的的高品质质生活，各各组团或或每栋建建筑以组组团绿化化和楼宇宇间绿化化连接，、建筑筑风格（）建建筑风格格的选择择不同开发发时期的的建筑风风格都会会出现一一定差异异性，所所以项目目需要确确定一个个建筑的的原形，由由一个成成熟的生生活蓝本本来统一一整体建建筑风格格。例如：可可以有：嘎纳风风情组团团米兰风情情组团爱丁堡风风情组团团威尼斯风风情组团团（）建建筑单体体设计建建议因地制宜宜，充分分发挥本本案的高高尔夫景景观及庭庭院景观观优势。建建议别墅墅形式以以地面功功能层（或或地下室室）+地地上2层层为主，兼兼顾2层层+阁层层、3层层+地下下室（或或含来层层）形式式，具体体布局视视地势而而定。保保证提

38、高高土地利利用率，注注重地下下空间利利用，以以及地上上层不宜宜过高的的原则。别墅的朝朝向基本本上面向向正南，可可适当倾倾斜，争争取良好好的自然然采光与与通风，有有利于节节能与避避免冬季季风的影影响，同同时应结结合最大大化利用用景观，布布局适当当灵活处处理。户型内部部设计应应尊崇尊尊贵大气气的特点点，适当当创新，突突出个性性，除起起居室，客客厅，主主人房，储储藏室，洗洗衣房，书书房等基基本配置置外，还还应考虑虑创新功功能空间间设计，如如娱乐室室，多功功能厅，宴宴会厅，休休息室以以及门厅厅处理，客客厅上空空等细等等巧妙处处理。整体设计计不宜过过于豪华华，着重重于个性性化功能能空间的的营造以以及内部

39、部空间的的艺术处处理，以以适当超超前的创创新点提提升项目目单体别别墅的产产品价值值，树立立独特竞竞争优势势，使之之成为区区域别墅墅产品的的创新样样板。可考虑建建造几幢幢独特的的同地别别墅，以以较为夸夸张的设设计手法法，利用用某一较较为险要要的山势势做出差差异性的的样板艺艺术空间间，提升升别墅社社区的营营销亮点点。（）产产品设计计建议项目作为为景观型型产品，主主要以别别墅类产产品和花花园洋房房为主，并并针对市市场上的的同类型型产品提提出改进进建议。（1） 别墅类产产品大组团规模稀缺面积的供应差异性创新概念：高尔夫市场空白户型空间差异化功能艺术空间设计别墅类类产品功能人性化和豪华元素高附加值大庭院

40、、低容积率 市场现状状：面积设置置有断层层出现，户户型大多多没有良良好的性性价比，大大多别墅墅不具备备公共空空间到私私人空间间的古都都空间设设置，没没有私家家庭院；市场中中没有知知名的大大规模别别墅积聚聚区，没没有区域域领头产产品。 改进建议议：针对市场场稀缺产产品提供供相应的的产品，应应用规模模化效应应提高产产品的性性价比，提提供大面面积的私私家庭院院，将外外部景观观引入住住宅区，增增加有赠赠送面积积的产品品配比，提提高产品品的附加加值，在在项目主主题的引引导下提提升别墅墅类产品品的商务务功能。（2） 花园洋房房类产品品类别墅产品高品质产品差异性低密度生态住宅市场空白高性价比产品高尔夫概念的引导花园洋洋房景观户型创新功能户型大开间产品 市场现状状：没有具备备别墅景景观优势势及品质质的产品品，精装装修房的的概念还还没有形形式，中中档价位位的低密密度住宅宅非常稀稀少，中中高档的的住宅数数量比较较少，市市场上集集中的多多为大户户型，面面积与房房型搭配配不合理理