凤凰城项目营销策划书.doc

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1、1目录项目简介凤凰城项目基本数据表一期可售资源分析：凤 凰 城 一 期 现 有 房 源 价 格 表二 期 房 源 情 况 介 绍户型配比情况分析二期认购价格表二期工程进度表市场概况及基本竞争格局郑汴路市场调研报告周边竞争楼盘郑州市小户型的调查报告项目 SWOT 分析优势劣势机会威胁目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义2品牌战略形成及品牌定位品牌内涵组成凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度价格策略销售策略设定项目推广策略设定推广各阶段任务具体设定：项目推广首期计划（内部认购期）促销策略销售现场包装策略主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收营销总结项目简介：凤

2、凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈 型将社区同周边3的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期 5#、7 #、9 #、11 #、13 #、15 #六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有 37 套现房、准现房，销售额 850 万元。其中 159.7M2的三室两厅有 23 套，

3、以五、六楼为主；127 M2的三室两厅 7 套；这两种房型的销售金额占一期余额的 90.4%。二期小户型总销售金额预计 2800 万元，临街商铺 1700 万元，合计 4500 万元。预售许可证预计 2003 年 5 月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额 16%，二期临街商铺占 32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。凤凰城项目基本数据表41、 案名：凤凰城2、 开发商：河南华夏军创实业有限公司3、 投资商：郑州市鑫山置业有限公司4、 位置：凤凰路与凤台路交叉

4、口5、 开发业绩：郑州商品大世界6、 售楼部地址：郑汴路商品大世界，检察院对面7、 电话：6519922 65199778、 物业管理：0.32 元/平方米.月9、 公交线路：208、85、601、27、77、8710、 园林绿化景观：简单绿化11、 占地面积：45571 平方米12、 建筑设计风格： 无特色。13、 建筑面积：92160 平方米。其中一期 54660 平方米，二期14500 平方米，板式小高层 23000 平方米。14、 五证情况：全515、 绿化率：32.3%16、 获奖情况：不详。17、 楼盘形态：8 栋多层，6 栋连排别墅，两栋板式小高层。一期可售资源分析： 凤凰城 5

5、#楼销售情况一览表一单元 二单元 三单元 四单元 五单元东 中 西 东 中 西 东 西 东 西 东 西74 50.52 33.07 33.07 50.52 74 101.17 92.88 97.88 97.88 97.88 101.07一层二层三层 D #6四层 D五层六层七层凤凰城 7#楼销售情况一览表东一单元 东二单元 东三单元东 西 东 西 东 西面积：159.697（其中七层为 140.997）一层二层三层四层五层六层七层凤凰城 9#楼销售情况一览表东一单元 东二单元 东三单元7东 西 东 西 东 西面积：159.697（其中七层为 140.997）一层二层三层 任部长四层五层六层七层

6、凤凰城 11#楼销售情况一览表东一单元 东二单元 东三单元东 西 东 西 东 西面积：159.667（其中七层为 123.33）一层二层三层8四层五层 # #六层七层凤凰城 13#楼销售情况一览表东一单元 东二单元 东三单元东 西 东 西 东 西面积：159.697（其中七层为 140.997）一层二层三层 任部长 任部长四层 #五层六层 #七层凤凰城 15#楼销售情况一览表9一单元 二单元 三单元 四单元东 中 西 东 西 东 西 东 西77.98 41.0433.88 127.99 127.99 127.99 127.99 127.99 127.99一层二层# #四层五层六层七层150.7

7、8 130.36#一期现房可售资源总计 37 套。总面积 5178 平方米。其中：160 平方米 23 套，将近 3680 平方米，比例为 71.1%。127 平米 9 套，将近 1143 平方米，比例为 22.1%。160 平米分布：6 层 11 套，5 层 9 套，4 层 1 套，3层 2 套，127 平米分布：7 层 1 套，5 层 1 套，4 层 4 套，3 层 210套，2 层 1 套。由此可见：余房销售重点在于，160 平米的销售，尤其是高楼层。另有 3000 平米地下室，可做仓储空间使用。凤 凰 城 一 期 现 有 房 源 价 格 表5#7、9、11、13# 15#楼号层数1、2 单元3、4、5单元1、2、3、41 单元2、3、4单元七层 1566 1528 1540六层 16281585159215991718五层 1758 1748 1818 1768四层 1886 1886 1917 1886三层 1926 1927 1927 1927二层 1898 1886 1888 1878一层 1858 1858 1858 1878