XX湾项目推广策略.doc

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1、XXXX湾项目推广策略目 录第一部分 销售策略 .41.销售策略 .41.1销售总策略 .41.2 2005年各阶段推售目标 .41.2.1销售初期（2005.2-3） .41.2.2强销期（2005.4-6） .71.2.3持销期（2005.7-9） .91.2.4第二次强销期（2005.10-12） .111.3项目销售必备条件 .111.3.1法律文件 .111.3.2现场包装 .121.3.3宣传途经 .121.3.4销售工具 .121.3.5销售策略 .131.3.6其他配合 .131.4销售方式 .141.4.1现场接待（坐盘销售） .141.4.2展销会 .141.4.3数据库营

2、销 .141.4.4中原一二手联动 .151.4.5外延展示 .151.4.6客户联谊会 .151.5促销策略 .151.5.1折扣 .161.5.2变相折扣汇总 .161.5.3宣传造势活动 .17第二部分 宣传推广策略 .17第一章、意义影响力 .18标竿关于 XX湾的奖项 .18创新为时代的英雄们筑屋建所 .18唯一性的卖点 .181、项目定位 .182、规划 .183、建筑 .19第二章 思想创造力 .19认知机会藏于威胁中 .191、认知劣势与威胁 .192、认知优势 .203、认知机会 .20第三章 操作执行力 .201、策略核心 .201.1策略计划 .201.2整合 .211.

3、2.1产品 .211.2.2园林 .221.2.3地理位置及配套 .222、项目解析 .232.1项目分析 .232.2客群分析 .242.3项目方向性阐述 .253、推广主线与宣传卖点组合 .253.1全程推广主题与推广主线 .253.2宣传卖点 .263.3推广主线与卖点的有效组合 .274、各阶段推广策略 .284.1销售初期 .284.1.1时间安排 .284.1.2形象推广主题 .284.1.3阶段目标 .284.1.4配合条件 .284.1.5形象推广策略 .284.1.6造势活动 .294.1.7跟进情况 .294.2强销期 .294.2.1时间安排 .294.2.2形象推广主题

4、 .304.2.3阶段目标 .304.2.4配合条件 .304.2.5形象推广策略 .304.2.6产品推广策略 .314.2.7推售单位 .314.2.8造势活动 .314.2.9跟进情况 .334.3平稳销售期 .334.3.1时间安排：2005 年 7-9月 .334.3.2形象推广主题：“公园 2005，感受生活” .334.3.3阶段目标 .334.3.4配合条件 .344.3.5形象推广策略 .344.3.6产品推广策略 .344.3.7推售单位 .344.3.8造势活动 .354.3.9跟进情况 .374.4一期尾盘销售期（二期强销期） .374.4.1时间安排：2005 年 1

5、0-12月 .374.4.2形象推广主题：“公园 2005，感悟生活” .374.4.3阶段目标 .374.4.4配合条件 .384.4.5形象推广策略 .384.4.6产品推广策略 .384.4.7造势活动 .385、各阶段广告媒体投放频率及建议 .405.1媒体列表 .405.2媒体说明 .405.3媒体选择 .415.4媒体组合 .415.5投放频率及规模 .415.6项目推广 .425.6.1项目推广整合 .425.6.2项目推广排期 .435.6.3项目卖点挖掘 .475.7户外广告牌安排（全年）： .505.8路名牌安排 .516、PR、SP 活动方案 .517、地盘包装建议 .5

6、27.1现场参观路线包装 .537.2售楼处内部分区及包装建议 .537.2.1售楼处功能布局建议 .547.2.2售楼处室内包装建议 .558、费用统计 .55XX湾营销推广方案第一部分 销售策略1.销售策略1.1销售总策略分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差XX湾作为 23 万平米的西南生态大盘 ,园区内拥有不同建筑形式的产品，应更注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。结合销售季节、工程进度，控制销量、控制节奏，提升价格、推高形象面临此消彼涨的竞争项目，利用价格错位、产品错位打时间差战术。项目销售周期确定为 2 年，在这两年里，我们将项目分成三快两慢 5 个销售期，按时间划分分别为：

7、2005.22005.5，预热阶段，销售速度缓增2005.52005.11，一期热销、二期面市，销量高位振荡 *2005.112006.3，进入持销期，销量在周期内保持稳定 *2006.32006.7，二次热销，销量再次攀升 *2006.82006.12，进入尾盘销售期,消化剩余单位1.2 2005年各阶段推售目标2005 年项目的主要推售单位以一、二期的高层为主，且目前别墅、洋房的推售量并不清晰，因此，此处，进对 2005 年高层的推售做阶段性方案建议。项目的全程销售节奏分为三快两慢，但 2005 年中我们又将项目的销售阶段再次细分，以更好的指导全年的销售。1.2.1销售初期（2005.2-

8、3）销售目标：完成一期高层总销售面积的 9左右；推售单位：2005 年 2-3 月共推出单位 96 套，其中 2 月推售单位全部为先期销售的散户单位。推售套数统计：2 月 3 月19,2S,91-92, 2T 22-2,2S,91-96, 23T19,3S,128-132,3T 22-2,3S,128-130,14T20,2S,91-92, 2T 22-2,4S,208, 1T23,2S,89-90, 2T 23,3S,117-128,9T 24,2S,93-101, 10T 25,2S,95-97, 3T 25,3S,148-153,4T 26,2S,97, 1T 26,3S,148-153

9、,8T 28,2S,95-97, 3T 28,3S,148-153,10T 推售单位30,2S,94, 1T 合计 58 套 38 套推售单位统计：2 月 3 月楼号 房号 楼号 房号 楼号 房号 房号1802 102 2303 23041803 1703 2203 22041801 103 2103 21041701 1501 2003 200419#140125#30122#2 门1903 19041802 201 1803 180420#1803 101 1703 8041802 102 1603 7041803 1801 1503 6041801 1701 1403 5041804 1

10、401 1303 4041704 1301 1203 304401 501 1103 204301 301 1003 104201 201 903 240310126#101 803304 1803 70323#104 102 6031802 103 503102 1801 4031803 1501 3031703 1301 2031603 1101 1031403 7011303 601403 501303 40124#103 30130# 10228#101目标均价：2005 年 2-3 月份，由于进场时间、销售人员对项目的熟悉程度以及推售的先期剩余单位需要及时消化等原因，2005 年项目

11、启动阶段，价格不宜比先期有太大涨幅，保持在 4370 元/平米。价格调整：2005 年 2-3 月不进行价格涨幅的调整。1.2.2强销期（2005.4-6）销售目标：完成一期高层总销售面积的 43左右；推售单位：2005 年 4-6 月共推出单位 187 套，4-6 月推售单位绝大部分为先期未开售单位，如 20、2101 单元，22、29部分单元。推售套数统计：4 月 5 月 6 月19, 3S,140-144, 3T22-2,2S,91-97, 23T19#, 3S,140-144, 4T20, 3S,128-144,23T22-1,3S,128-130, 23T20#, 3S,140-14

12、4, 7T22-2,2S,92, 1T29, 3S,148-153, 18T21#, 3S,123-128, 18T22-1,4S,208, 1T22#-1,2S,91-96, 24T29, 2S,94-95, 18T22#-2,3S,128-130, 9T30, 2S,89, 2T30#,3S,117-121, 3T推售单位30, 3S,117-128, 9T合计 58 套 64 套 65 套推售单位统计：4 月 5 月 6 月楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号 楼号 房号19# 180422#2 门 2402 2302 2301 1801 1604 240240422#1 门

13、 2401 2202 2201 1701 1504 2302304 1803 2102 2101 1601 1404 22021801 1703 2002 2001 150119#1304 21021701 1603 1902 1901 1401 1604 20021601 1503 1802 1801 1301 1504 19021501 1403 1702 1701 1201 1404 18021401 1303 1602 1601 1101 1304 17021301 1203 1502 1501 1001 1204 16021201 1103 1402 1401 901 1104 15

14、021101 1003 1302 1301 80120#1004 14021001 903 1202 1201 701 1801 1302901 803 1102 1101 601 1701 1202801 703 1002 1001 501 1601 1102701 603 902 901 401 1501 1002601 503 802 801 301 1401 902501 403 702 701 201 1301 802401 303 602 601 101 1201 702301 203 502 501 1101 602180429#103 402 401 1001 502804 1

15、802 302 301 901 402704 103 202 201 801 302604 1803 102 101 701 202504 301 60122#1 门102404 201 501 1704304 101 401 160420#30#10422#2 门22#1 门29#21#30122#2门15041304 201 1404304 101 1304204 1501 1204104 1401 11041801 1301 100430#904目标均价：2005 年 4-6 月份，销售的旺季，客户积累也随着项目进入强销期而增多，现场的工程进度也很支持项目的销售，加之主题卖点公园的建成，

16、并实现现场销售，价格在每个月都有不同的涨幅，均价也随之攀升，4-6月份的一期高层均价分别为 4437 元/平米、4527 元/平米、4573 元/平米。价格调整：2005 年 4-6 月，随着新楼座的开售以及工程进度、销售季节的配合，将对一期高层价格进行调整，4-6 月份价格分别上调 1.5、2、1 个百分点不等。1.2.3持销期（2005.7-9）销售目标：完成一期高层总销售面积的 36左右；推售单位：2005 年 7-9 月共推出一期可售单位 143 套，全部为先期未开售单位，21、22、29单元。推售套数统计：7 月 8 月 9 月21#,2S,89-95, 36T22#-1,2S,91-97, 23T22#-1,3S,127-129,23T21#,3S,138-142,18T22#-1,3S,127, 1T29#, 2S,97, 18T推售单位22#-2,3S,127-