某商业项目规划设计方案.doc

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1、保密WARNING本案规划属于商业机密，其内容和资料仅限于与本案有关的开发商和投资者使用，收到本规划方案的个人或公司应及时确认，并遵守下列规定：1、收件人若不涉及本案的内容，请及时退还给本案制作单位。2、建议收件人以对待自身公司保密资料的态度和形式来对待本规划方案。3、非特殊情况下，不建议将本案进行复制、拷贝并大量散发给其它个人或单位。目 录第一篇：市场调查篇叙述安阳的地理位置、收支状况、消费习性、商业情况、内外交通、本案的优劣比较第二篇：地产概念篇叙述商业不动产的基本概念、如何评估商铺价值、零售各大业态的情况第三篇：商业规划篇叙述本案的产品定位、商业业态组合、楼层业种和业态的组合、基本设计理

2、念的阐述、销售和经营第四篇：销售管理篇叙述本案的的销售和管理基本构想第四篇：财务分析篇叙述本案的资金投入、建造、销售、经营的费用支配和收入、损益平衡第一篇市场调查篇 安阳概况安阳位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南三省交汇点，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。现辖一市、四县、四区和一个高新技术产业开发区。即：林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。安阳市总面积为 7413 平方公里，总人口 518.7 万人。市辖区面积 543.6 平方公里，城市人口 101.2 万人。 安阳交通安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京

3、珠高速，106、107 国道贯穿南北。北上 500 公里直达北京，南下 200 公里直达省会郑州。继续东向入 310 国道 500 公里可达连云港。经 106、104 国道货车 9 个小时到达天津港。11 条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180 公里半径范围内中原经济协作区，共 12 个城市，总人口近 6000 万人。安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行 1 小时 48 分钟到达省会郑州，4 小时 50 分钟到达首都北京，每天停靠客车 35 对，交通十分便利。市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。 安阳历史安阳是中国七大古都之一，国家历史文化名

4、城，是甲骨文的故乡， 周易的发源地，红旗渠精神诞生地。早在公元前 1300 多年，商王盘庚迁都于安阳殷都区小屯一带，历经八代十二王 255 年之久，距今已有 3300 多年的历史。这里出土问世了中华民族最早使用的文字甲骨文、世界上最大的青铜器司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遗址的发现与发掘，在“中国 20 世纪 100 项考古发现 ”评选中名居榜首。著名历史学家郭沫若曾留下“洹水安阳名不虚，三千年前是帝都” 的著名诗句。历史上著名的文王演易、妇好请缨、苏秦拜相、西门豹治邺、岳母刺字等重大事件都曾经发生在这里。 安阳经济2002 年，安阳全市 GDP 完成 311 亿元，同比增长 11.4%，超过

5、年初目3.4个百分点；地方财政一般预算收入比上年增长 18.6%；城市居民人均可配收入 6467 元，农民人均纯收入 2313 元，分别比上年增长 12.7%和 4.1， 2003年全市经济发展预期目标是：国内生产总值比上年增长 9%左右。其中第产业增长 4.5%，第二产业增长 11%，第三产业增长 9%。全社会固定资产资增长 10%左右。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长 8%和 5%。外贸进出口总额 2.1 亿美元，其中出口总额 1.4 亿美元。 安阳商业郑州丹尼斯百货量贩台湾管理背景，是河南省业绩最好的商业零售企业，基本发展为河南本省，全馆约 7000 平方米，一楼百货，二楼

6、量贩，是目前安阳地区最大的量贩大卖场，百货店集中了大量中档商品，相对品牌资源度较好，管理较强。与本案比较的评判等级（参考）：位置 面积 业种组合 商品 管理卫东购物中心安阳老牌商场改制企业，独占安阳最佳地理位置，营业面积近 10000 平方米。大厦地下一层经营食品超市，地上一层经营金银珠宝、名烟、名酒、化妆品，二楼经营女装，三楼经营男装、鞋类、皮具等。是我市目前经营规模最大的综合性购物商场。与本案比较的评判等级（参考）：位置 面积 业种组合 商品 管理文峰时代广场新兴仿古商业街，位于四省通衢之美称的安阳市老城中心，占地十六亩，整体三层(含地下一层) ，总面积 17000 平方米，一楼为单体门店

7、，二楼和负一楼是整体卖场。明清风格的建筑，秀外惠中的装修，内设自动扶梯、中央空调、自动防火喷淋、背景音乐等，商场环境温馨，品位独特，是人们休闲购物的理想去处。为商铺租赁和销售结合的商业设施，紧邻文峰塔和丹尼斯百货量贩店，以服饰、电子、通讯、鞋帽等商品为主。与本案比较的评判等级（参考）：位置 面积 业种组合 商品 管理北大街步行商业街传统商业步行街，位于古城北大街中段，东西钟巷交汇处，和郭朴祠相邻。钟楼建于明弘治年间，清乾隆时整修，民国二十一年改为民众教育馆，日军攻占安阳后被毁。1988 年春，改造北大街商业街与本案比较的评判等级（参考）：位置 面积 业种组合 商品 管理 本案与安阳现有商业的综

8、合比较位置 面积 业种组合 商品 管理丹尼斯百货量贩卫东购物中心文峰时代广场北大街步行商业街本案传统商业区，不可再造无以伦比的位置，临近现有步行街可以借力发挥综合面积约 40000 平方米独大于安阳，而且在周边同等地区尚未此规模建筑。事先规划，集合购物、休闲、大卖场、餐饮、娱乐为一体，二大广场集客。由商业管理公司严格把关、引进号召力的知名品牌，杜绝假冒伪劣商品。专业团队可以抗衡，有商业房地产和商业管理经验的综合经验。 安阳现有商业设施商品结构分析项目 分析说明超市 从现有面积来看没有真正的大卖场，仅丹尼斯约 4000 平方米和卫东购物中心约 3000 平方米的卖场，其它如家家福等均属于一般小规

9、模超市仅在 300-500 平方米甚至更小，一旦在市中心区域出现大于上述二卖场的大卖场将占有绝对主导地位并在相当长的一段时间内没有任何竞争对手。购物 无论是丹尼斯、卫东、文峰、步行街等，均以百货购物为主，没有提供可以让消费者休憩的场所，纯购物形式的商业设施没有大强的集客功能，无法提供在购物之余就餐等因素，缩短了顾客在店的停留时间。餐饮 基本集中在文峰南北街，主要是大型餐饮店和小餐饮店的集合，其它分布不集中，餐饮消费市场旺盛，基本满座率很高，河南省是中国粮食生产大省，当地居民习惯在餐饮上的消费要强于购物，补充并加强餐饮业种是本案商业组合的突破口。娱乐 商业设施内基本没有娱乐场所，仅为儿童提供的攀

10、爬类等场所也没有，所有娱乐场所分布在较远商圈，DISCO 舞厅较容易被当地年轻族群接受，较高收入的愿意去演艺大厅看表演，KTV 相对比例较小。广场 除卫东购物中心门口有较大面积广场外，其它商业设施没有属于自己的真正的广场，且卫东的广场以停车为主，阻碍顾客进入商场的通道，人车混杂非常混乱。广场是集客和景观的关键。市场 只发现离本案 100 米内的联通手机市场，没有其它集合密集的专业市场，尤其是销售趋势比较好的家电市场，一般家店主要集中在百货公司内。批发市场商品低档，管理混乱，对未来本案整体不会带来较大冲击。 百货和专卖店的分析安阳商业市场是百货和专卖店并存的市场，消费者能够同时接受此二种不同的购

11、物方式。安阳本地商品基本为当地分销商、代理商、个体户自由经营模式，外地和原厂在安阳经营的较少。受限于百货公司的结帐周期，一般资金少的个体户、分销商和代理商只会有选择的进驻部分商场。目前百货商场管理较强的是丹尼斯百货，但欠于地理位置的问题起初招商均以其在河南的影响力来完成，卫东管理层面较弱，仅凭借良好的地理位置优势造成现在经营面积紧张没有场地进驻其它品牌。专卖店基本集中在北大街步行商业街、文峰南北街二侧、文峰时代广场等地，以文峰时代广场为例，由于缺乏管理和统一规划，经营者各自为阵，商品凌乱。北大街借助位置和传统商业街的优势，人流大，但商品综合力弱，业种相互没有补充，相互竞争激烈，完全处于优胜劣汰

12、的商业环境，要塑造 1+12 的效果显然没有可能。第二篇地产概念篇 何为商业房地产商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall 项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产

13、中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。 商业房地产与其他房地产形式的对比在过去多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一准确地讲，上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模、特定客户群的产品。另外，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等，则绝大多数采取开发销售的模式，而且出现了产权酒店的开发模式，其资金回收模式相对简单，资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式。 如何评估商铺价值任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理。1、是否处于核心商圈 商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商