2022年某集团商业项目规划设计方案评审关注要点详解.docx

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1、精品学习资源商业地产学问竞赛学问点新工程规划设计方案评审要点（专项业务类）一、前言1. 商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段 含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段；2. 商管公司参加规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和治理者，参加规划的目的和任务就在于对工程从使用功能的实现和后期运营成效的预期上实施专业把控，我们参加新工程规划的才能和水平将影响商业品质；二、商业工程业态定位和设计研讨工作要点1. 对商业工程进行整体业态定位是打造商业工程雏形的关键；商业定位精确是保证商业工程在

2、开业之后保值增值的必要条件；2. 此阶段商管公司的任务及预备工作内容商业工程业态定位和设计要点研讨、建筑方案 含方案深化 设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等；其中各专项设计评审中的每一项又各自大致依据方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成；在每个阶 段，商管公司作为物业的使用者和治理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过讨论分析后，对规划设计方案进行评审并形成看法和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方看法达成一样，形成阶段性设计成果；本文将重点从这三个阶段就商管公司参加规划设计任务、预备工作以

3、及从治理专业欢迎下载精品学习资源角度所需重点关注的事项进行具体解读，以期能够给参加这项工作的人们供应参考和思路，使我们今后在参加规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效 率；3. 评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、治理用房、消防疏散通道、变形缝）【关注点 1】：业态定位依据市场调研结果，综合城市进展和商业进展状况、商业工程所在区域的进展趋势、所属商圈的位置和将来竞争态势等情形进行定性分析讨论，确定工程的商业定位、业态组合、业态布局，进而对工程的总体建筑规模体量、工程内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及

4、大系统划分方式等要素予以确认；【关注点 2】：步行街布局1) 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流淌线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前依据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为抱负的方式 有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围；为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；2) 步行街的总长度通常以280 350M 为宜；一般在步行街的转折 处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积约500700欢迎下载精品学习资源平 M（开洞面积），次中

5、庭面积约300 400 平方 M（开洞面积）；两个中庭的间距以 80100M为宜；【关注点 3】：交通组织1) 城市广场* 商业综合体一般设置大型城市广场（ 300010000 平 M 左右）；大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；2) 竖向布置在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流淌线相匹配；从商业角度看各出入口应与市政过街人行横 道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；3) 道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织；地下停车

6、场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时仍要保证工程周边车辆到达和离开的车流淌线便利顺畅，正常情形下不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方案设计阶段【关注点 10】）；欢迎下载精品学习资源【关注点 4】：停车位依据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量， 除了依据规定满意商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐才能达到 1000 辆/

7、 小时以上；【关注点 5】：停靠站和公交车站为便利顾客下车，仍应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆 停靠站，长度不少于20M，宽度为双车道，可满意出租车暂时停靠，停靠站的数量依据实际情形确定；依据公共客运交通现状应 在广场周边适当位置规划公共客运交通车站；【关注点 6】：治理用房依据目前 * 综合体的产品特点及物业治理模式，治理用房包括大商业治理用房和销售型物业（包括大商业中的插蜡烛物业）的治理用房，仍有食堂等帮助用房；大商业用房面积应达到1000 平方 M；食堂面积 600-1000 平方 M；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业治理法规规定的治理用房面积（通常为3-5 ）；

8、管用房位置应设置在地上区域；大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，防止后期显现住宅物管用房产权纠纷问题；【关注点 7】： 消防疏散通道在消防规范答应的情形尽量削减消防疏散通道数量，并且尽量削减占用步行街的商铺位置；【关注点 8】：变形缝欢迎下载精品学习资源结合 * 综合体建筑外形特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成缺失的机率；三、建筑方案设计评审3) 此阶段商管公司任务及预备工作内容1) 任务：规划院将建筑方案（初稿）反馈给各参加部门进行评审，商管公司就着重进行招商分析及物业治理方面的讨论分析，提出方案评审看法；规划院通过组

9、织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审看法并结合各方看法组织修改调整建筑方案，最终完成建筑方案设计；由于建筑方案通常经过多次评审和调整，在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化，因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段；为便利起见，我们仍作为一个阶段对参加设计的工作内容进行阐述；2) 预备工作：地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门依据各自的业务领域对方案进行全面解读，并组织开展相关市调工作；主要包括：当地商业建筑的功能设施情形、当地物业治理水平及各类商户对物业治理的需求情形、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费

10、方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法；4) 评审关注欢迎下载精品学习资源商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视掌握）、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室 停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工 食堂等布置要求及治理要求；商管用房位置、面积确认；员工通道的要求；商管公司需提交步行街初步业态规划方案，确认餐饮区域的设计要点；同时提交商管用房平面布置，确认房产技术

11、条件；室内商业步行街1) 步行街主入口： 步行街主出入口门高不低于3M，两侧及上方立面应采纳通透玻璃幕墙设计，以增强门内区域商铺的通透性，充分提高入口区域商铺价值；商业广场（含步行街）各出入口应设双层门，并设风幕（长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门）；步行街至少保证一处出入口可供车辆进出（室内展现用）；出于节能及实际使用成效的考虑，各出入口应安装水循环冷暖风幕机；季风频繁、风力较大地区，步行街入口应采纳有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳固性；2) 步行街空间： 室内商业步行街一般以二至三层为正确；步行街首层层高为 5.4M，二、三层层高为 5.1M，走道吊顶下净高分别掌握为 3

12、.6M 和 3.3M；如室内步行街为三层，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮欢迎下载精品学习资源业态；如有重油烟餐饮业态，必需放置在三层，以削减其对一、二层的影响，油烟必需高空排放；依据具体情形室内步行街的中庭邻近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态；餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置；3) 管道井： 步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置，并将管井面对通道开门，尽量削减在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据商铺的临街面；商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置就必需设置在商铺门外侧；4) 公共通道

13、： 在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度：首层 1011M，二、三层 16 17M，步行街楼板开口尺度：层数为2 层的步行街，开口宽度宜 8M；层数为 3 层的步行街，开口宽度宜9M；开口长度：为 1625M；步行街走道净宽宜 4M，“桥”的净宽度宜 3.5M，在中庭四周走道净宽可适当加宽至 56M；2 层以上的廊桥不宜过密（间隔在30 50M）；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且掌握权在步行街一侧；5) 步行街商铺面积： 零售和服务类商铺面积一般为100 以下，餐饮类商铺面积一般为100 200 ；全部商铺单元进深宜8M 16M（其中零售和服务类商铺不宜超过

14、10M），面宽 8.4M，尽可能削减门面过窄、进深过大、平面外形不规章等异形商铺设计，降低招商难度；欢迎下载精品学习资源6) 步行街商铺门面： 全部商铺门应正对步行街并尽量防止门对门式设计；步行街商铺外立面，除预留店招位置外，应全部采纳通透白玻璃到顶设计（包括部分商铺与主力店通道的立面）；7) 步行街商铺分隔： 建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔， 以便利日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下依据商户提出的具体设计要求进行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会挑选步行街主出入口处的店铺，面积不低于 180 平 M，并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计；【关注点

15、10】：广场内部竖向交通组织1) 扶梯： 步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原就是，在步行街的主入口20-30M 左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距掌握在45M70M之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必需有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街；扶梯应靠洞口一侧平行布置；（规划院强制条文已列）扶梯位置应防止对商铺的经营造成影响；扶梯应设置光感变频装置；2) 观光梯： 通常在步行街中庭设置，以23 部为一组，观光梯应通到地下停车场；观光梯与商铺门面的距离应不小于4M；井道采纳钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透；

16、观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流淌线的完整；欢迎下载精品学习资源3) 货梯： 步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，仍应有专用的货梯一至两组；步行街的所有货梯（包括专用和共用）位置一般间隔80-100M 设一组，但不宜安置在步行街主入口的明显位置；每组货梯以两部为宜，载重量为 1.6 2 吨；货梯对应的地下卸货区的位置必需考虑与地下停车场出入口的关系；4) 广场内的全部垂直电梯应具有三方通话功能；电梯仍应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中心监控显示系统，以保证运行安全；【关注点 11】：共享空间以消遣、餐饮为主的多主力店同楼的情形下，如综合楼、消遣 楼

17、，因其与步行街营业时间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场，防止使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低治理公司的治理难度；【关注点 12】：公共卫生间依据步行街的长度不同一般设3 5 处卫生间，卫生间的间距80100M，面积 70 100 平方 M，卫生间可与主力店合用，但每层至少应设置一处步行街专用卫生间，以满意步行街与主力店错 时营业时使用需要；卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐匿 的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道 内而无需直接对步行街开口，否就对周边商铺均有较大负面影欢迎下载精品学习资源响；卫生间应作无障

18、碍设计，每处卫生间男间蹲位不少于3 个，女间蹲位不少于6 个，均以蹲便器为主；残障人专用间蹲位1个，采纳坐便器，帮助设施完备；男卫生间小便池不少于3 个；公用洗手盆不少于 3 个，其中儿童专用 1 个；女卫生间仍应设母婴室或母婴护理台，以便利带小孩的顾客使用；卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 40 公分为宜；卫生间仍应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由于餐饮区域卫生间使用频繁，仍应酌 情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间；【关注点 13】：顾客吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室，面积在10 平 M左右，并设置通风排烟设施；【关注点 14】：主力店开口主力店在步行街开口的原

19、就是：主力店单边与步行街相接的开口 为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原就 上不在中庭设主力店开口；主力店的开口位置尽量设在步行街的 尽端部以带动整个步行街的人流，首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域；非零售型（如影院、 KTV、网吧等）的业态开口肯定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4 8M；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于 30M；【关注点 15】：步行街专用货物通道欢迎下载精品学习资源因步行街较长，为便利步行街（特殊是餐饮区）商户货物和垃圾运输，建议在商铺背街的一面设立专用货运通道，以防止货运对环境和顾客造成影响；【关注

20、点 16】：步行街公共通道顶棚步行街公共通道顶棚通常采纳多层挑空玻璃采光顶设计，采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；玻璃采光顶宜采纳分段式设计；【关注点 17】：治理用房1) 商业治理用房由商管公司供应平面布置；治理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室；2) 员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施；3) 物管用房内使用的中心空调、管道自然气、给排水、强弱电系统（消防、电话、网络）等均应独立设置；4) 综合体中治理用房涉及到销售物业治理用房的，销售物业处办公室应单设，并应实行措施（如门禁等）与商业

21、治理治理办公区域分开；【关注点 18】：设备间和值班室1) 开闭所、变电所、制冷机房、消防掌握中心规划在同一层相邻区域，以便利运行治理；应为供电局预留（一般为10KV）开闭站的位置；为便利对各主机设备的管控，建议增设运行值班室并欢迎下载精品学习资源将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必需有空调设施（通风和散热）；全部强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管公司供应或确认，值班室的建造标准可参照物管用房的标准；2) 地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后修理；3) 为便于设备安装和日后修理，地下设备间的门应朝向车场开阔区域；如超市等主力店设置于地下区域，其购物手推车暂

22、时停放区不宜设置在设备间门口周边；4) 由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡察、车场治理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间；【关注点 19】：电梯厅1) 建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；2) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全；3) 通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；【关注点 20】：物业仓库欢迎下载

23、精品学习资源为满意步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于200 平 M；【关注点 21】：垃圾房1) 步行街专用垃圾房应设立四六处，其中一处为危急品垃圾房；每处分设干、湿垃圾房，每组面积不小于60 ，主力店垃圾房应另外单独设立；2) 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的邻近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通 道，通道的净高应满意当地垃圾清运车的高度；3) 垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危急品垃圾房仍应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置

24、和自动强制排风系统，以确保广场安全；【关注点 22】：卸货区21） 考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设 立面积为 100 200M 的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必需有一条净高不低于 3M的货车通道；【关注点 23】：屋顶设施5) 屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列；全部冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向， 防止对塔楼居住环境的不良影响；6) 应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味欢迎下载精品学习资源问题以及全部同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；7) 由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独

25、立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础；8) 屋顶油烟井距高层水平距离 20M以上；【关注点 24】：地下停车场1车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分；2车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量防止交叉口；3地下车库必需预留机械停车，由于机械式停车位的后期爱护保养成本较高，治理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满意的情形下，可暂不采纳此停车方式；4为防止非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处，非机动车停车位数量为： 1000 2500 辆；5) IC 卡智能收费治理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备

26、停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能；6) 地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯邻近区域仍应规划中间收费站；具体位置应依据停车场交通规划由商管公司设定；中心收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求；收费站长 2000mm、宽 2000mm、高 2500mm，并需安装分体空调；欢迎下载精品学习资源7) 车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平整路段；8) 车道地面增加指引方向外形的减速带；【关注点 25】：地下室广告地下室应在合适的位置设计安装肯定数量的灯箱广告；广告位主要位于

27、以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；广告位需预留供电管线；【关注点 26】：供电与计量1) 不同业态的机电设备系统应相互独立，并独立计量，防止造成营运期间治理界面纷乱，给设施设备爱护保养工作带来困难；2) 为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、治理，各设备机房均需增加独立电表，例如：制冷机房、水泵房等；3) 外墙广告和景观照明应分别设置单独回路，单独计量，在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱；4) 步行街中庭应设置 100 千瓦独立电源；外广场的主要促销活动场地应设置 200 千瓦独立电源；四、项设计评审一、外立面及广告位设计【关注点 27】：外立面设计1) 外立

28、面严禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主；北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板；商业裙楼部分的颜色不能过于灰暗，应以暖色调为主，应关注裙楼的昼夜颜色视觉感受，增强商业经营气氛；欢迎下载精品学习资源2) 步行街出入口外立面应设计大气，步行街标识易于辨认，雨棚透光性好，易于保洁；3) 凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；首层外立面应尽可能设计为展现橱窗，并以白玻璃为主，以增加外立面商业氛围；4) 塔楼与裙楼临街的立面应防止在一个平面上，塔楼应退后至少 2M，二者之间应有过度结构处理，以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；5) 室外应

29、设置大型 LED 显示屏，面积依据外立面的形式统一设计，在 LED 四周不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED 显示屏的爱护保养以及防水的需求； LED 显示屏的规格、视距、高度应和谐适度；室外广场适当预留音视频接口与LED 显示屏连接，以便在外广场举办活动时在 LED显示屏上进行现场直播；【关注点 28】：店招及广告位3. 重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配；4. * 广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及内容方面的关系定位应精确合理；5. 外墙广告位需依据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为 1： 1.618 黄金比例，面积宜大于 30 平 M

30、；但假如当地广告经营市场能够接受的尺度有别于上述标准，应按市场标准建造；欢迎下载精品学习资源6. 建筑立面可预埋不锈钢挂件，供悬挂条幅使用，具体位置可由商管公司确定；7. 全部广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电柜，并实行集中掌握方式，接入楼宇自控系统；广场LOGO建议由光控开关掌握；8. 为保证今后出租使用中计量精确，建议对每块广告位进行独立计量；9. 灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的牢靠运行；10. 灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE 的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求；11. 广告位的照明应尽量采纳外置照明（金卤投光灯），内置照明

31、为辅的设计；内置照明灯具应与广告画布保持肯定距离，通常不小于 300mm，并且要随着广告画面增大而增大，以免过热引发火灾事故；12. 户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理；内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接坚固、密度合理，以防止在刮风时显现噪音；广告牌边框应采纳不锈钢包边，并进行磨边处理；13. 广告画面安装方式应简洁坚固、易于拆换，广告位内侧应设置检修口，便利爱护；建议设计可滑动式爬梯或吊篮；二、泛光照明设计【关注点 29】：泛光照明欢迎下载精品学习资源1) 泛光照明系统易于爱护清洁和更换光源，采纳的灯具要节能耐用，宜选用高效光源，如稀土节能荧光灯、小功率高显钠灯等；隐匿式

32、LED灯带的灯光颜色要求不应过暗、过冷；2) 泛光和照明结合良好，泛光颜色搭协作理，泛光成效具有动感和变化；3) 泛光照明的开关应集中设置并具有定时开闭的功能；4) 独栋独户的主力店、酒店等其泛光电源应由主力店自身的供电系统供应；5) 广场灯的高度和角度应合理，防止产生眩光；三、外环境及景观设计广场外环境及景观设计应第一满意各种功能和需要，其次要考虑爱护保养成本和治理难度；因此景观设计应从以下方面考虑：地面铺装材料的挑选和施工工艺是否合理；供应保洁取水用电等配套设施预留的点位和要求广告灯箱、立柱标识、灯柱、花钵、树池、垃圾桶、休闲座椅等景观元素的位置是否合理；绿化的布置方式以及绿植品种的挑选是

33、否合 理；室外标识、售卖亭、促销活动场地的位置、数量及设计要求；【关注点 30】：景观风格广场景观整体格调应与建筑的风格保持和谐，通常商业以简约时尚为主，销售型物业以文雅舒服为主；【关注点 31】：外广场地面铺装1) 为防止日后显现塌陷，应依据地质承载力的实际现状处理基础和垫层，砼垫层至少要达到200MM；欢迎下载精品学习资源2) 广场地面应采纳防滑、抗压耐用、不易污染、便于清洗的材 质，建议采纳 600*600 规格的自然石材，面积不宜过大，便于日后修理更换，更换后色差也不会很突出；答应机动车行驶区域的 地面石材厚度建议不小于 6cm或达到上车地面的要求；3) 广场地面各种井盖的表面通常应采

34、纳和铺地相同的材料，井盖至少应具有美观、抗压、便于开闭、防盗等特点；4) 车行路面（如车库出入口）不宜采纳铺装方式，如出于环境装饰的需要，可挑选彩色水泥或环氧树脂漆工艺处理；【关注点 32】: 交通组织及动线1) 人行道与车行道之间可实行绿植等景观设施隔离和区分，防止人车混行；2) 为防止车辆乱停乱放，广场边缘路牙的高度应不小于180MM，同时应设置景观绿植及挡车桩；3) 港湾式停靠站、公交车站、城市道路人行横道线等应纳入环境设计中；4) 广场应设置 23 个大型客车停车位，可与酒店、超市一并考虑，行车路线应防止在广场中穿行；【关注点 33】: 配套设施预留1) 外广场保洁取水点应每隔70 8

35、0M 设置一处，能够锁闭；具体点位由商管公司供应或确认；2) 外广场多种经营点位（售卖亭）应每隔100M 设置一处，主干道临街面的数量应不少于二处，应具备供电、通讯、给排水功欢迎下载精品学习资源能，具体点位由商管公司供应或确认；3) 主要外广场作为日后商家举办促销活动的场地，应设置不低于 120KW的电力容量的配电箱；配电箱应具备防水、防漏电的功能；【关注点 34】: 景观照明灯光要进行照度运算，明确灯具类型和功率，在满意商业需要的基础上兼顾节能，同时不能影响周边住宅的使用；灯具的结构和材质应易于爱护清洁和更换光源；【关注点 35】: 垃圾箱1) 外广场垃圾桶应符合环保认证要求，即由可回收和不

36、行回收两部分桶体组成并配备烟灰缸；造型要美观，与四周景观和谐一样；材质坚固耐用，易于清洗；可固定于地面；2) 垃圾箱间隔距离宜为 30 50M，且应靠近绿化带、休闲椅等设置；具体点位由商管公司供应或确认；【关注点 36】: 休闲设施休闲椅要坚固耐用，易于清洁，表面材质不易褪色，整体不易拆卸；设计样式风格要与四周景观设施保持一样；【关注点 37】: 水系景观水系景观的设计要充分考虑今后爱护保养成本和难度；喷水系统宜采纳旱喷；水池的池底须硬质铺装并保持平整，水深不大于20CM；水系景观仍应当躲开各种机电设施以及汽车坡道等，以免渗漏造成设施损坏和人身损害；水系景观四周夜间照明要充分；欢迎下载精品学习

37、资源【关注点 38】：木制景观由于木质设施易损坏、保养难，地板、休闲椅、亭台、桥阁、栏杆等尽量少采纳木质材料，如使用必需经过防腐处理；【关注点 39】：盲道和无障碍通道1) 主要道路和出入口均应设置盲道和无障碍通道，并与城市道路的盲道和无障碍设施连接；2) 无障碍通道护栏应采纳不锈钢制成，防止用土建矮墙；地面应采纳防滑材质，地面坡度符合规范；【关注点 40】：绿植1) 广场绿植要依据其使用功能来挑选适当的种类，如隔离用的绿植，通常选用生长旺盛易于修剪的灌木或草皮；而遮荫为目的的宜选用树冠高大的乔木；以观看为目的的应选用形体美丽，花色明艳、花期长的植物；2) 全部植物均应适应当地气候，易于生长和

38、栽培，耐病虫害， 无毒无特殊气味；【关注点 41】：屋顶花园如建筑物由裙楼和塔楼组成，就裙楼屋面应设置景观以遮挡其它有碍观瞻的屋顶设施，美化屋面环境；如有需要也可营造休闲场所（参见【关注点 22】）；【关注点 42】：坡度处理1) 对于地面标高变化较大的工程，在商业广场各主入口要尽可能使用缓坡而削减台阶设计；如有台阶，每组台阶的总高度也应欢迎下载精品学习资源小于 1.5M；坡道坡度最大不要超过 8；2) 坡度较大必需采纳竖向垂直挡墙设计时，应通过分层叠错变化或者立体坡面绿化设计来进行美化；【关注点 43】：景观小品1) 室外各种标识、移动式花钵及树池摆放位置应错落有序，对客流淌线无不良影响，具

39、体位置可由商管公司供应；2) 全部灯杆、标识、立柱广告、道旗等其突出柱体的悬挂物底端距地面高度应不小于 2M；3) 可酌情考虑在城市广场或主要临街面设置在地区或城市具有标志性特点的艺术景观或构筑物，如雕塑、假山石等；【关注点 44】：销售型物业景观1) 对于销售型的物业应在每栋建筑物门前区域增设公告栏，便利物业治理信息公示；2) 全部景观元素应防止影响居住者室内采光；3) 夜间景观照明不能对居住者造成光污染；4) 在保证安全的前提下，适当增加球场、沙池、健身器、儿童乐园等消遣健身设施；5) 园区内人行道路要便利、顺畅；6) 独立的园区应采纳封闭式治理的设计；【关注点 45】：其它设施1) 人防

40、出口、燃气调压站、室外变电站等公共设施应进行适当的美扮装饰要与四周景观保持一样，或者设计成广告位或路引标欢迎下载精品学习资源识，以发挥使用功能；2) 室外扶梯应有遮雨棚，且造型要与建筑及外环境和谐一样， 有利于扶梯爱护保养；【关注点 46】： 商管公司要对全部景观设施进行安全风险评估；五、步行街内装设计【关注点 47】：商铺交付标准室内商业步行街商铺的交付标准，餐饮类以及有特殊要求的战略合作伙伴的商铺通常毛坯交付，但配套设施应安装到位；其他商铺以及公共区域均为精装修标准交付；【关注点 48】：商铺立面商铺店招应设置在铺门上方，电源接入商铺的配电箱（配电箱应设置在隐匿位置）；一般精装铺的店招宽度

41、与铺门一样，但餐饮商铺和战略伙伴商铺也可采纳与铺面等宽的店招或依据其要求设置；铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线爱护；全部店招均预留位置，店招的内容由商户自行设计安装；【关注点 49】：步行街天面2） 步行街公共通道的天面颜色不宜单调，应丰富颜色和建筑层次，和灯光成效良好协作，渲染商业气氛； 3）步行街的天面（包括公共区域和商铺内）吊顶应采纳上人龙骨，在合理的位置预留足够的检修口；【关注点 50】：步行街照明1) 步行街照明与内装应有机结合，防止片面追求形式和不适当欢迎下载精品学习资源选取照度标准及照明方式，在不降低照明质量的前提下，应有效掌握单位面积的安装功率；2) 除有装饰需要外，应优先

42、挑选直射光通比例高、控光性能合理的高效灯具，如节能荧光灯和高显钠灯等；3) 为了充分利用自然采光条件，节省电能，应尽可能将照明掌握纳入建筑设备自动监控系统；4) 目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时，通常在周边采纳不同灯具以突出不同的成效；但依据以往体会，各商铺在进行装修时，周边往往放置高柜，柜内设有照明，而天花安装的灯具往往闲置；为此建议店铺内周边的灯具仍选用一般灯具，仅预留充分电量即可，以满意商铺自行改动之需； 4）针对于暗槽内的灯具，为便于修理更换虑，建议采纳“卡扣” 式安装； 5）步行街立面宜采纳高反射率的饰面材料以提高光效；【关注点 51】：商铺门各商铺玻璃门采纳的均为1M 面宽、厚

43、度不低于12MM的钢化玻璃，为适应玻璃门较大的自重，必需挑选合适的优质品牌的地弹簧合页，建议采纳进口品牌，以往所使用的常常损坏，显现玻璃门下垂以及无法定位的现象；【关注点 52】：步行街公共通道地面1) 步行街通道地面以浅M 黄进口人造石为主，其中餐饮区的地面应挑选颜色略深，不易污染、易清洁的地砖；欢迎下载精品学习资源2) 中庭地面铺装应以自然石材为主，并通过拼花、环形装饰灯带等装饰手法明显区分于其它区域；地面如采纳不锈钢压条作为装饰时，其厚度和长度应防止在今后的使用中显现翘起、变形；【关注点 53】：多种经营点位步行街首层扶梯下方、通道口等适合开展多种经营的区域可做强弱电（个别可考虑上下水）

44、预留；具体点位可由商管公司供应；【关注点 54】：步行街的采光廊和中庭玻璃穹顶1) 考虑广告条幅及美陈装饰物的安装，步行街的采光廊需按每跨 3 对或 5 对预留吊挂件，中庭玻璃穹顶预留6 个或 8 个吊挂件，全部吊挂件均要采纳电动遥控升降装置，每个点的承载力约45KG，具体点位可由商管公司供应；中庭的采光玻璃穹顶及步行街的采光廊应进行节能设计，必需设置电动遮阳装置；在设计选型时请留意轨道、电机、掌握机构的挑选，以防止后期实际使用时显现问题；2) 中庭玻璃穹顶在设计中同时要考虑预留安装 LED 电子显示屏的荷载和悬挂设施，总荷载为 20KN；【关注点 55】：步行街广告1) 步行街公共区域及地下

45、车场均可挑选客流集中的位置设置广告灯箱，电梯厅等顾客能够短暂驻足的位置也可设置滚轴式广告灯箱，广告灯箱的宽度以 700MM 800MM为宜，高度以 1800MM为宜；广告灯箱应外形美观、醒目，协作步行街整体设计风格；具体点位可由商管公司供应；欢迎下载精品学习资源2) 滚轴式广告灯箱的设计应考虑便利修理和更换画面，尽量采纳卡扣或装饰螺丝的固定方式，防止使用玻璃胶封固的方法，全部广告灯箱均需预留散热口；灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；【关注点 56】：客服中心客服中心可设置在扶梯下方或中庭区域，客服中心接待台应由内装单位负责设计制作，风格与四周环境和谐一样；客服中心所需的供电、通讯、网络、广播等须一并安装到位；如步行街过长或者体量过大（长度超过 350M或建筑面积超过 5 万平方 M）可考虑增加一个客服中心；具体点位由商管公司确定；【关注点 57】：电梯扶梯1) 扶梯洞口四周间隙须安装防坠网；2) 图纸中扶梯两端与护栏连接的部位及两组扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采纳不锈钢造型连接外，为防止缝隙过大，仍需再增加安全玻璃拦隔，全部缝隙必需保证能够阻挡儿童穿过；3) 地下电梯大堂、扶梯厅隔断可多采纳玻璃设