(房地产项目规划)房地产的规划设计.docx

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1、房地产开发工程的规划设计一、房地产开发与城市规划的关系一房地产开发与城市规划的内涵、性质及其相互关系城市规划是为实现一定时期内城市开展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步 骤,并不断付诸实施的过程.城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和开展方向,从空间上确定 城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政根底设施网络,是城市开展的总框架、总蓝图.详细规 划是总体规划的深入,是对各项建设的综合部署和具体安排,是指导城市中某一区域进行当前开发建设的 依据和蓝图.与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划包括限制性详细规划和修建性详细规 划.房地产开发是指根据城市规划和社会经

2、济开展的需要,对土地和地上建筑物、构筑物及城市根底设施 等进行开发建设和经营治理的一项综合性社会经济活动.其内容包括从立项、规划设计、征地拆迁、土地 开发、房屋建造、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业治理的全过程.房地产开发的形式有多种: 按开发的对象客体而言,可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发的主体而言,有独资、 合资、个人三种开发形式；按开发的区域划分,有新区开发和旧区旧城区更新改造开发；按开发的规 模划分,有单项开发和成片集中开发.无论哪种开发形式,房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报 的行业.城市规划的编制、实施和治理一般由规划设计院和规划治理部门完成,它们是政

3、府的职能部门, 就其性质而言,城市规划是政府行为.这一行为结果要求能反映城市中全体公众的意志,维护公共利益, 保证公民和法人的合法权益,促进所以,城市的全面开展.房地产开发主要是由房地产开发公司来承当,其性质 是企业行为.这一行为目标主要是追逐利润最大化,即克服房地产开发工程周期长、投资长、风险高的不 利因素,以期获得最大的收益.由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同,在编制城市规划和进行房地产工程开发的过程中,各自 考虑问题的侧重点也不同：从开展战略方面看,城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的开展条件,确定 城市的开展方向,而房地产开发那么多从微观的角度考虑企业的开展；从时间上看,城市规划侧

4、重考虑长远 的和远景的效果,兼顾近期的开展,而房地产开发更注重近期的效果； 从空间上看,城市规划注重整体的 空间结构组织和各类用地功能的配置,而房地产开发那么多从局部考虑工程的区位选择；从效益看,城市规 划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一,侧重研究降低社会边际本钱,提升整体综合 效益,而房地产开发更关心开发工程、开发宗地或企业经济效益；从信息反应角度看,城市规划侧重听取 市民的反应意见,满足大多数市民的需要,而房地产开发侧重搜集市场信息,适应市场的需要.归纳以上分析,城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系,是后者应服 从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的

5、关系.但是,不能否认,因两者的侧重点不同,必然会产生矛盾的 一面,假设处理不当,就会给城市建设与开展带来问题.二城市规划对房地产开发的影响及约束房地产的开发和经营治理活动绝大局部都是在城市范围内进行的 .所以说,房地产开发的每一个环节 都要受城市规划的影响和约束.为此,开发商不仅要全面了解某个城市的规划意图,掌握城市规划的各项 限制指标,还要正确处理两者的关系,使房地产的开发少走弯路,取得事半功倍的效果.1 .城市规划对房地产开发经济效益的影响.为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐,城市 规划往往通过一些限制指标实现这一目标.其中与房地产开发关系最密切能是对城市土地开发强度的限制.反映

6、城市土地开发强度的指标通常有三个,即建筑密度、建筑高度和建筑容积率.容移率综合了前两 者的内容,直接反映一块土地上的建筑容量,因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视.在房地产开发活动中,开发商总是追求利润最大化,争取收益和支出的差额最大.根据经济学中边际 收益(本钱)递减(增)的原理,房地产工程的收益和支出的状况随土地开发的强度变化而变化.假定在 一块面积和建筑密度都已明确的土地上,建设楼字的边际收益和边际本钱随楼层和容积率的提升,将产牛 变化：据天津市的调查,三、四层房价最高；此外二、五层与一、六层各属一档,商品房价相差 10 % 20%;但三、四层的单方本钱却比仅仅建一、两层的件宅要低

7、.当楼房超过一定层数后,由于建筑本身的设 施投资大幅度增高,高层楼宇的根底和支撑结构费用增多,勘察设计的本钱加大,而且建设周期长,贷款 利息增加,整个投资的本钱和风险愈来愈高.由此分析,选择和确定适宜的容积率对房地产开发项日的投 资回报将产生较大的影响.因此,城市规划确定的建筑容积率,应在保证环境、社会效益的前提下,寻求 充分发挥土地经济效益的最正确建筑容积率的范围.2 .房地产开发必须符合城市规划.我圈城市规划法规定,城市规划区内的土地使用和各项建设必须符 合城市规划,服从规划治理.为此,城市规划治理部门通过建设用地规划许可证等举措,对包括房地产开 发在内的各项建没进行有序有效的治理.具体方

8、法如下.(1 )关于项日选址意见书.由城市治理部门建议的关于工程选址意见书是房地产开发申报立项时必须 具备的文件之一.建设单位存进行工程可行性研究时,要接受城市规划行政主管部门关于工程选址的规划 指导,审批任务设计书时应当尊重选址意见书.(2) 建设用地规划许可证.是城市规划主管部门根据开发单位,或有关机构的用地申请以及规划和建没工程的用地需要,确定用地位置、面积、界限的法定凭证.房地产开发单位凭借建设用地规划许可证, 才能到土地治理部门申请开发建设用地,办理土地征用划拨或出让手续.(3) 建设工程规划许可证.这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证之 一.只有在取得建设

9、工程规划许可证、建设工程开工许可证、土地使用权证和其他有关文件后,房地产项 同才能破土开工.(4) 临时建设用地规划许可证和临时规划许可证.这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似, 是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时 占用土地所核发的法定凭汪,这类用地必须在规定期限内予以收回.3.开发商在规划设计阶段的责任.一个工程的规划设计,往往需要委托某设计单位完成,但这并不等 于开发商不介入这一活动,相反,开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证,以便规划设计更加 合理、更加切合当时当地的实际情况.开发商主要完成以下协调、治理的工作.第一

10、,会同城市规划部门,经过反复勘察、研究论证,选定工程开发地点,确定用地范围和建设规模. 第二,委托规划设计,进行多方案比拟,确定规划方案.第三,参照国家或地方政府规定的定额指标,参与研究确定工程规划设计的投资概算以及各项技术经 济指标.第四,积极为施工单位创造开工条件,规划设计方案一旦确定,就要制定分期出图方案,尽快提出规 划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等.并抓紧组织设计单位进行建筑工 程的单项设计,尽快完成工程的施工图纸.第五,熟悉和审查图纸.第六,绡织现场规划设计小组,由开发商牵头,组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加, 定期开会研究在建设过程中出现的

11、问题,使施工得以顺利进行.二、房地产开发中规划设计应遵循的原那么一依据城市总体规划和分区规划,表达社会、经济和环境效益相结合的原那么前已叙及,房地产开发与城市规划是微观与宏观、局部与整体的关系.因此,无论是新区开发还是旧 城改造,无论是单项开发还是综合开发,都必须根据城市总体规划或分区规划的要求,编制开发工程的详 细规划,处理好局部和整体的关系,以使城市总体规划得以深化和实施.房地产开发工程应通过综合规划 设计,集约合理利用城市土地,处理好单体建筑与城市设计、使用功能和室内室外环境、建筑空间组合和 建筑艺术等方面的关系,在实现较好的经济效益的同时,充分兼顾社会效益和环境效益,使综合效益到达 最

12、正确.二依据国家和地方政府有关法规、标准、规定、条例,严格履行规划治理手续房地产开发工程必须严格遵循国家和地方政府制定的有关规划、建筑设计、交通治理、消防以及卫生 防疫、防空、人防、文物和古建筑保护等法律、法规,特别是?中华人民共和国城市规划法?.开发商必 须对各阶段的规划设计方案,征询规划主管部门的意见,严格履行规划治理手续,在规划设计得到主管部 门的批准前方可实施.三房地产开发要做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设房地产开发是一项复杂的系统工程.开发区域内的建筑物、构筑物、市政工程、公用事业、绿化、卫生防疫、人防、抗震、 防洪、教育、文体、消防、交通,乃至建筑艺术、建筑色彩

13、的构思以及建筑小品的 布置,甚至包括小区的平安防范、物业治理等等,都要在统一规划设计的前提下,统筹兼顾,合理布局, 综合实施,配套建设,实行先地下后地上的原那么.四遵循价值规律和市场供求法那么,充分了解和掌握市场行情,对开发工程作出正确的定位在市场经济条件下,一切社会经济活动都必须依据价值规律和市场供求关系的开展变化,利用经济杠 杆和竞争机制,促使资源或产品的合理配置.房地产开发工程也不例外.就房地产产品而言,尽管是一种 特殊的商品,但它对社会的价值和奉献,同其他商品一样,就是商品住宅、写字楼、综合楼、商场、标准厂房等建筑物及其空间环境整体投入使用后所产生的经济、社会和环境 效益的统一.因此,

14、房地产开发商 必须要着眼于市场,根据市场上消费者的需求和偏好,对所开发工程的使用性质、标准进行科学的论证和 分析,合理进行规划设计定位.只有这样,才能为实现良好的经济效益期望打下扎实的根底,同时实现对社会的价值和奉献.如果开发的商品建筑的使用性质与标准不符合市场需要,或与所在地段的等级不匹配, 那么其经济效益和社会效益那么无从谈起.五节约用地、合理集约利用每一寸土地我国人多地少,耕地面积仅占全世界总耕地面积的 7%,但要养活占世界 22 %的人口,土地资源十分珍贵.城市周围人均耕地更少,而且大局部均为高产良田,农村居民点又很密集,征地费、拆迁费昂贵, 因此节约用地、合理集约利用每一寸土地不仅是

15、我国的根本国策,也是房地产开发企业降低本钱、提升经 济效益的根本途径.六表达以人为本,可持续开展的思想房地产开发商通过房地产工程的开发,不仅仅是为自身获得可观的经济利益,更重要的是还要直接为 人们提供优美、清洁、平安、舒适的生活和工作空间环境.因此,对其所开发的房地产产品的建筑使用功 能、内部空间与总体环境的设计、市政和公建配套等,包括老龄住宅和残疾人的无障碍建筑的设计等等, 都要提升到生活品质和环境质量的高度来对待,必须从人一一建筑一一环境有机结合出发,坚持以人为本的原那么,走可持续开展的道路.在规划设计中充分表达生态环境、生活环境、社会文化环境、生理环境 和心理环境五个方面的要求.三、房地

16、产开发中所涉及的规划设计内容房地产开发中所涉及的规划设计内容主要与城市分区规划、限制性详细规划和修建性详细规划关系密 切.房地产开发工程的规划设计必须依据城市总体规划,根据城市规划治理部门给定的规划设汁条件,进 行房地产开发工程的详细规划设计,并严格根据报批后的详细规划设计进行开发建设.这里简要介绍城市 分区规划、限制性详细规划和修建性详细规划的内容.一分区规划的主要内容分区规划的主要任务是在总体规划的根底上,对城市土地利用、人口分布和公共设施、根底设施的配 置作出进一步的规划安排,为详细规划和规划治理提供依据.分区规划的主要内容如下：1 .原那么规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地

17、的容量限制指标.2 .确定市、区级公共设施的分布及其用地范围.3 .确定城市主、次干道的红线位置、断面、限制点坐标和标高,以及主要交叉口、广场、停车场的位 置和限制范围.4 .确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施和风景名胜的用地界线及文物古迹、传统街区的保护范围, 并提出空间形态的保护要求.5 .确定工程干管的位置、走向、管径、效劳范围以及主要工程设施的位置和用地范围. 分区规划文件和主要图纸包括：规划文件包括规划文本和附件包括规划说明和根底资料.主要图纸包括：规划分区图、分区现状图、分区土地利用规划图、各项专业规划图. 图纸比例为 1/5000 .二详细规划的主要内容详细规划

18、的任务是以总体规划或分区规划为依据,详细规定建设用地的各项限制指标和规划治理,或 直接对建设工程作出具体的安排和规划设计.1. 限制性详细规划.在城市规划区内,应根据旧区改建和新区开发的需要,编制限制性详细规划,作 为城市规划治理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据.主要内容如下：1详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围,提出建筑高度、建筑密度、容积率的限制指标； 规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型,规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等.2确定各级支路的红线位置、断面、限制点坐标和标高.3根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线.4制定相应的土地使用与建

19、筑规定细那么. 限制性详细规划的文件和图纸包括：规划文件包括土地使用与建设治理细那么和附件包括规划说明和根底资料. 主要图纸包括：规划范围现状图、限制性规划图等.图纸比例为 1/10001/2000 .2. 修建性详细规划.一般在当前开发建设的地区,需编制修建性详细规划,其任务是对即将要开发建 没的城巾区内各类建设内容作出具体布置和安排,为下一步工程设汁提供依据.修建性详细规划的主婪内容如下：1 建设条件分析和综合技术经济论证.2建筑和绿地的空间布局、景观规划设计、总平面布置.3道路系统规划设计.4绿地系统规划设计.5工程管线规划设计.6蜂向规划设计.7估算工程量、拆迂量和总造价,分析投资效益

20、. 修建性详细规划的文件和图纸包括：规划文件为规划设计说明书.主要图纸包括：规划范同现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图 的透视图. 四、居住区规划设计一居住区规划的任务居住区规划是城市详细规划的主要内容之一.其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和 义化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境.在居住区内,除了布置住宅外,还须布置居民日常生活所需的各类公共效劳设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等.居住区内也可以考虑设置 少数无污染、无干扰性的工业.居住区规划必须根据总体规划和近期建设的要求,对膳住区内各项建设做好综合的全面安排.居住区 规

21、划还应考虑一定时期内国家的社会经济开展水平和人民的物质、文化生活水平,各地各民族居民的生活 习惯以及气候、地形和现状等条件,并做到远近结合,留有开展余地.二居住区规划的根本内容居住区规划的内容主要有以下几项：1选择并确定规划用地位置和范围；人口数量和用地面积大小；3拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；施包括允许设置的生产性建筑的内容、规模、数量包括用房和用地、分布和布置方式；5拟定2确定规划,即确定4拟定公共效劳设道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；6拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和 布置方式；7拟定有关的工程规划设计方案；8拟定有关技术经济指标和造价估算.三居住区

22、的组成和规模1 .居住区的组成内容.根据工程类型根本上可分为以下两类.1建筑工程：主要是居住建筑,其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等.2室外工程：包括地上、地下两局部.其内容有：道路工程各种道路、通道和小路、绿化工群 各类绿地和绿化种植、工程管线给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施,以及挡土墙、护 坡等构筑物.2 .居住区的用地组成.居住区的用地根据不同的功能要求,一般由以下四类组成.1居住建筑用地,指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地,其中包括 通向居住建筑入口的小路、宅旁绿地和杂务院等.2 公共建筑和公用设施用地,指居住区各类公共建筑和公

23、用设施建筑物基底占有的用地及其周围的 专用地,包括专用地中的通道、场地和绿地等.3道路及广场用地,指居住区范围内的不属于上两项内的道路、广场、停车场、回车场等的用地.4绿地及体育场,指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场 地、防护绿地等. 以上四类用地中,居住建筑用地所占的比重最大,一般约占居住区总用地的 50 %左右.3 .居住区的合理规模.居住区的规模包括人口规模和用地规模,一般以人口规模作为居住区的标志. 居住区作为城市的一个有机组成局部和城市生活居住区的一个组成单位,从其自身的功能、工程的技术经 济性和治理的便利性等方而来看,应有一个适当的规模,即合理的

24、规模.一般认为：居住区的合理人口规 模为 5 万 6 万人,小的可在 3 万人左右,相应的,其用地规模应在50 100 公顷左右.四居住区规划.1. 居住区规划的根本要求、居住区规划是一项综合性较强的工作.它涉及的面比拟广,一般应满足以 下几方面的要求.1使用要求.为居民创造一个生活方便的居住环境,这是居住区规划设计最根本的要求.居民的使用要求是多方面的,例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点,选择适宜的住宅类型；为了满足居 民生活的多种需要,必须合理确定公共效劳设施的工程、规模及其分布,合理地组织居民室外活动场地、 绿地和居住区的内外交通等.2卫生要求.要求居住区有良好的日照、通风等条件

25、,以及预防噪声的干扰、大气和水的污染等, 为居民创造一个卫生、安静的居住环境.(3) 平安要求.居住区规划除保证居民在正常情况下,生活能有条不紊地进行外,同时也要能够适应 那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况,如火灾、地震等.因此,必须对各种可能产生的灾害进行分析, 并根据有关规定,对建筑的防火、防震构造及平安间距、平安疏散通道与场地、人防的地下构筑物等做必 要的安排,使居住区规划能有利于预防灾害的发生或减少其危害程度,为居民创造一个平安的居住环境.(4) 经济要求.居住区的规划和建设应与国民经济开展的水平、居民的经济水平相适应,也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等时,均需考虑当时当

26、地的建设投资及居民的经济状况,降低居住 区建设的造价,并节约城市用地.同时,运用各种规划布局手法,为居住区修建的经济性创造条件.(5) 施工要求.居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营.特别是当成片居住区进行机械化施工 时,更应注意各建设工程的布置适应施工要求和建设程序.(6) 美观要求.居住区是城市中建设量最多的工程,因此它的规划与建设对城市的面貌起着很大的影 响.有一些原有城市,旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面.一个明朗、大方、整沽、优美的居住环境的形成,不仅取决于住宅和公共建筑的设计,更重要的取决于建 筑群体的组合及建筑群体与环境的结合.2. 居住区的规划结构.居住区的规

27、划结构,是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共效劳设施、 道路、绿地等相互关系而采取的组织方式.因此,规划结构有各种各样的组织形式,但根本的形式主要有 以下几种.(1) 以居住小区为规划根本单位来组织居住区.居住小区是由城市道路或城市道路和自然界线(如河流) 划分的具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段,区内设有一整套满足居民日常生活需要的基 层公共效劳设施和机构,以居住小区为规划根本单位来组织居住区,不仅能保证居民生活的方便、平安和 区内的安静,而且还有利于城市道路的分工和交通的组织.居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性、居民使用的平安和方便性以及城市道 路交通

28、、自然地形条件、住宅层数和人口密度等综合考虑.具体地说,居住小区的规模一般以一个小学的 最小规模为其人口规模的下限,而小区公共效劳设施的最大效劳半径为其用地规模的上限.(2) 以居住生活单元为根本单位组织居住区.这种组织方式不划清楚确的小区用地范围,居住区直接 由假设干居住生活单元组成,也可以说是一种扩大小区的形式.居住生活单元相当于一个居民委员会的规模,一般为 30005000 人.居住生活单元内,一般应设有居委会办公室、医疗站、青少年校外活动站、老年退休工人活动室、效劳站、小商店(或代销店)、托儿 所、儿童或成年人活动休息场地、小块绿地等.这些工程和内容根本为本居委会居民效劳.其他的一些基

29、 层公共建筑那么根据不同的特点按效劳半径在居住区范围内统一考虑,均衡灵活布置.(3) 以居住生活单元和居住小区为根本单位来组织居住区.其规划结构形式为：居住区一居住小区一居住生活单元.居住区由假设干个居住小区组成,每个小区由 23 个居住生活单元组成.居住区的规划结构形式不是一成不变的,它随着社会生产的开展、人民生活水平的提升、社会生活组织和生活方式的变化、公共效劳设施的不断完善和开展相应地变化的.特别是近年来,随着我国房地产业 的开展,经营性物业治理公司参与居住区的治理,居住区的规划结构形式出现了新的模式.3. 住宅建筑及其用地的规划布置.(1) 住宅的建筑经济和用地经济的相互关系.住宅建筑

30、经济直接影响用地的经济,而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价.分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价、平面利用系 数等指标；而用地经济的主要依据那么为建筑容积率或每公顷居住面积密度.这里仅就与住宅建筑经济和用 地经济密切相关的几个因素分别分析如下.住宅层数.就住宅建筑本身而言,低层住宅一般比多层造价经济,而多层又比高层经济,但低层占 地大,如平房与五层楼房相比要大 3 倍左右.对于多层住宅,提升层数能降低住宅建筑的造价.进深.住宅进深加大,外墙相应缩短,对于采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果更好.至于与 节约用地的关系,一般认为住宅进深在 11 米以下时,每增加 1 米,

31、每公顷可增加建筑面积 1000 平方米左右；在 11 米以上时,效果相应减少.长度.住宅长度在 3060 米时,每增长 10 米,每公顷可增加建筑面积 7001000 平方米左右, 在 60 米以上时效果不显著.住宅长度也直接影响建筑造价,由于住宅单元拼接越长,山墙也就越省.根据分析,四单元长住宅比二单元长住宅每平方米居住面积造价省 2.5 %3%,采暖费省 10 %21 %.但住宅长度不宜过长,过长就需要增加伸缩缝和防火墙等,且对通风和抗震也不利.层高.住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价,也直接与节约用地有关.据计算,层高每降低 10 厘米,能降低造价 1%,节约用地 2%.但层高不应降得过

32、低.平面系数(K).在住宅建筑面积相同的情况下,提升 K 值能增加居住面积.K 值每提升 1%,如果建筑面积单方造价不变,以居住面积平均计算,投资町减少 1.4 %.(2) 住宅建筑的规划布置.住宅建筑的规划布置是在建筑群体组合的根底上,与居住区总的规划结构 相结合而进行的.下面介绍几种建筑群体平面布置组合形式.行列式布置.它是指建筑按一定朝向和合理间距成排布置的形式.其最大特点是朝向好,能使绝大 多数居室获得良好的日照和通风,是各地广泛采用的一种形式.但如果处理不好,会造成单调、呆板的感 觉,容易使交通穿越造成干扰.为了预防这些缺点,在规划布置时通常用山墙错落、单元错开拼接以及用 矮墙分隔等

33、手法.周边式布置.它是指建筑沿街坊或院落周边布置的形式.这种布置形式形成近乎封闭的空间,具有 一定的空地面积,便于组织公共绿地和小型休息场地,组成的院落比拟完整,对于严寒及多风沙地区,可 阻挡风沙及减少院内积雪.另外,还有利于节约用地,提升居住建筑面积密度.其缺点是有相当一局部居 室的朝向较差,因此对于炎热地区很难适应,有的还采用转角建筑单元, 使结构、施工较为复杂,不利于 抗震,造价也会增加.另外对于地形起伏较大的地区也会造成较大的土石方工程.混合式布置.它是以上两种形式的结合,最常见的往往以行列式为主,以少量住宅或公共建筑沿道 路或院落周边布置以形成半开敞式院落.自由式布置.是指建筑结合地

34、形,在照顾日照、通风等要求的前提下,成组自由灵活地布置.以上四种根本布置形式并不包括居住建筑布置的所有形式,而且也不可能列举所有的形式.在进行规 划设计时,必须根据具体情况,因地制宜地创造不同的布置形式.五、房地产开发工程规划设计的有关经济技术指标房地产开发工程规划设计有关技术经济指标一般包括下面几项内容.一平均层数平均层数是指各种住宅层数的平均值,一般按各种层数总建筑面积与总占地面积之比进行计算.二居住建筑密度居住建筑密度=居住建筑基底面积 /居住建筑用地面积 X100 %居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求.因此,居住建 筑密度与房屋间距、建筑层数、层

35、高、房屋排列方式等有关.在同样条件下,一般住宅层数愈高,居住建 筑密度愈低.三居住面积密度居住面积密度=居住面积/居住建筑用地面积米/公顷居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标.它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋 问距、房屋排列方式等有关,因此为了全面地反映住宅布置、平而设计和用地之间的关系,一般将居住建 筑密度和居住面积密度两个指标同时使用,相互校核.四居住建筑而积密度居住建筑面积密度=居住建筑总面积 /居住建筑用地面积米 /公顷为了便于统计和限制住宅的建设量,在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示.五建筑容积率建筑容积率=居住建筑总面积平方米/居住建筑用地面积平方米 建筑容积率与建筑面积密度含义类同,区别在于容积率是无量纲的指数.六人口净密度人口净密度=居住人数/居住建筑用地面积人/公顷人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度,还反映了平均居住水平,因此规划中通常作为概算用地 的综合指标.七居住建筑用地指标居住建筑用地指标决定于四个因素：1居住面积定额米/人；2墙住面积密度米/公顷；3居住建筑密度% ; 4平均层数.平均每人居住建筑用地=平均每人居住面积定额/层数 X 居住建筑密度 X 平面系数米/人或平均每人居住建筑用地=每人居住面积定额 X 居住建筑用地面积/总居住面积米/人