7章-房地产项目的规划设计-房地产营销课程课件.ppt

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1、房地产营销课程房地产营销课程第七章第七章 项目的规划设计项目的规划设计1一、项目总体规划一、项目总体规划 在规划指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最佳居住环境，最好居住条件为中心，使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出最适合人居住的达到以下目标的住区生态环境优秀的社区山水景观优美的社区功能质量优良的社区人居文化上乘的住区物质、精神可持续发展的社区2一、半公共空间：一、半公共空间：通过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。1、方便居民之间接触和交往2、作为儿童的活动场所3、作为防避灾难和疏散的

2、有效空间4、高层住宅的半公共空间是妥善处理居住的私密性和公共性的手段二、纯净空间：二、纯净空间：在静字上做文章1、人车彻底分流2、围合空间是一个单纯的休闲空间，不是集中活动空间三、步行空间三、步行空间1、无车辆的步行空间2、必须具有空间上的延续变化和收放3、采用多种形式，如一步线、直线。L型线等等等二、空间渗透模式二、空间渗透模式3 三、项目景观设计三、项目景观设计景观设计准则1、住区园林化应力求创新，各具特色2、住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩3、住区园林应与方便人际交往相结合4、利用、改造自然景观与人造山水景观相结合5、发展立体绿化，营造空中景观6、住区绿化与体育活动场地结合7

3、、住区园林应力求美、静、净、洁8、住宅绿化应合理控制成本，减轻居民负担9、居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑4 四、项目户型设计四、项目户型设计户型的经济分类：安置型、实用型、舒适型、豪华型户型设计的基本流程1、市场调查2、掌握户型需求3、确定户型大小4、进行功能分区：公共活动区，秘密休息区，辅助区5、进行户型布局：布局，朝向，使用率。6、确定户型构成7、住宅的空间配置6户型比例的确定方法户型比例的确定方法1、户型不宜过杂，战线不宜过长2、主力户型如果差异性过大，定位亦不准确3、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定好户型的基本标准好户型的基本标准1、有足够的朝阳面和采光面。2、客厅最

4、好朝南。3、卫生间尽可能开窗（明卫）。4、功能布局紧凑，走道面积或功能不确定的面积应尽可能少。5、适中的错层。7套内面积：49.18平米优势：1.按排紧凑，合理利用空间。2.客厅和卧室动静分区。不足：1.整个户型的采光不太好。2.卫生间和厨房对门不太合适。3.厨房跟餐厅的距离太远4.卧室不独立。5.整个户型的储藏空间不足。8套内面积：81.23平米1、本户型主卧室、卧室、起居室，三面均可采光观景。2、厨房外带洗衣房有窗户，设计以人为本。3、动静分区合理，起居、餐饮，卧室有明显的功能分区，交通顺畅。不足：不足：1、次卧面积反而比主卧面积大，且主卧朝北没有日照，体现不出应有的规格。2、整套户型为东

5、北朝向，客厅、主卧均无日照。采光通风稍差。3、主卧弧形设计，影响家具摆放。4、没有玄关,影响了私密性。10套内面积：120.22平米1、主卧、起居室均有阳台，间间朝阳，采光观景俱佳。2、主卧、次卧都配有卫生间，厨房配有阳台，富于人性化。3、功能分区、动静分区，干湿分区合理。不足:1、房间为长方形,过于狭长,从南走到北,会造成使用上的不便.2、两个卫生间均为暗卫,不利用浊气排放.11领先型领先型四新：新技术、新材料、新产品、把建筑体系中先进的成套技术集成运用，对传统住宅建设技术进行改造，实现资源的合理利用和优化配置。（二）消闲功能（二）消闲功能（三）感观功能（三）感观功能（四）投资功能（四）投资

6、功能二、配套设施的科技含量和智能化二、配套设施的科技含量和智能化1、高度安全性2、舒适3、良好的信息环境4、家电自动化与网络化5、计费、收费自动化6、个性化、人性化7、完善的社区服务8、经济性9、适应性与可发展性13案例案例小区主题：运动与健康小区分5个区：1区：绿色养生慢跑步径：塑胶跑道曲径运动草坪跑道多功能休息椅2区：为勇敢者步径：轮胎阵绕步桩、蛇形桩、梅花桩：带沙地的冲击坡匍匐网攀爬架独木桥153区为儿童欢乐步径；趣味篮球：中型木制游乐架绿色生态迷宫儿童趣味房屋其他：趣味滑梯、沙地、平衡木、小海盗船4区为赤足休闲步径草地滚球U型版高尔夫训练器户外力量训练器：其它：动功能休息椅、平衡船、小型攀岩壁等16