物管作业规程指导方案.doc

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1、.物业作业指导规程第一篇 工程作业指导规程一、设施设备管理（一）设施设备综合控制程序1、目的 从总体上确立各类设施设备的管理要求，确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。2、适用范围适用于各部门对设施设备的综合管理。3、职责 各大厦服务中心具体负责本大厦设施、设备的管理。 工程技术部负责对大厦的设施设备管理工作进行组织、指导和协调。 维修中心和各大厦维修组负责责任范围内设施设备维修和维护，建立设备台帐。4、程序要求 设施设备的交接验收A、公司在接管新物业时，主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接管区域的设施设备进行验收。对达不到要求的，应通知有关单

2、位进行整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。 （设施设备管理纳入维修中心管理的大厦或大厦，维修中心为设施设备管理的责任部门；未纳入维修中心管理的设施设备管理的责任部门为大厦或大厦服务中心。)B、设施设备正式接管后，由主管责任部门进行清点，并分别在设施/设备台帐上登记。C、新接管物业设施设备的交接验收操作具体见设施设备交接验收制度 。 设备的购置A、安装、调试和移交 a) 需要安装的设备，如水泵、巡更设备等，其安装工作由工程技术部负.责组织实施，工程部可独立完成该项工作，也可委托专业单位进行检查、调试，确信达到技术规定的要求后，即可提交验收。b) 工程技术部

3、、安装单位会同使用部门对设备进行安装验收，验收合格后，必须填写“设备安装验收交接报告 ”移交给使用部门。详见设备验收、安装与移交规程 。设施设备的档案管理A、技术资料的管理a) 公司自有设备（所有权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档，并进行统一管理。工程部可对技术资料进行备份，视情况在统一登记后分发给使用部门；b) 业主所有设备（所有权属于业主）的技术资料由大厦服务中心归档，并进行统一管理。B、设备的档案管理工程技术部负责对设备进行统一分类和编号，并建立设备台帐由专人负责保管。各服务中心应建立设备分类台帐，具体操作详见设施设备档案管理制度 。 设施设备的使用、维护与维修 A、设施设备的

4、维护保养和维修a) 各大厦维修组应对设施设备进行日常巡检，发现问题及时排除，具体操作详见设施设备日常巡检制度 ；b) 设备的定期维护保养由专职维修人员完成，具体操作详见设施设备维修保养规程 ；c) 电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必须由专人管理、维护、检修，并建立相应的机房管理制度；d) 发生设备事故后，事故发生部门应填写“设备事故报告书” ，经工程技术部经理签署意见后，送总经理批示，转由工程部和相关部门处理。e) 维修中心、各大厦维修组负责指定责任范围内设施、设备的年度维修保养计划，报工程技术部审核后实施，具体操作详见设施设备维修保养规程 ；f) 设施设备如发生故障或损坏，则应由使用部门

5、报维修组或维修中心进.行维修。具体操作详见日常报修规程 ；g) 业主需要维修、安装等服务的，由大厦维修组提供，具体操作详见日常报修规程 。C、设备的封存和启封a) 各部门根据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备，由维修中心或维修组对设备进行封存处理，并在设备档案中予以记录。b) 需要重新使用封存设备时，应由维修中心或维修组进行启封检查和试运行，确认合格后方可投入使用，并在原档案中注明启封日期和相关事项。 设施设备的改造和更新当原有设施设备已不能适应需要时，可由使用部门提出申请，经工程部签署意见后，报总经理审批。所有权属于业主的还需报业主委员会审批。如果属于改造范畴，则由工程技术部会同有关

6、部门实施，具体操作见设备更新改造和大修管理规程和共用设施大中修管理规程 ；如果属于更新范畴，则由使用部门按设备购置程序办理。 设备的报废A、设备的报废应由使用部门提出申请，由工程部负责进行技术鉴定，确认符合报废要求后，填写“设备报废申请单” ，经总经理批准后由使用部门作报废处理（所有权属于业主的还需经业主委员会批准)，设备作报废处理后，财务部应注销设备资产，各建帐部门应注销设备台帐。B、报废设备有多种处理方法具体可作如下处理：a) 出售；b) 零拆，对可利用零部件进行拆除备用；c) 无用部件作废品处理；d) 处理资金交财务部作设备残值处理。意外事件处理预案A、电梯紧急援救预案维修组接到报告后，

7、立即派人前往电梯机房，切断机房主电源并对曳引机进行手动操作，使电梯轿厢移至最近层平层处，打开厅门、轿门放人或卸货。具体操作见电梯应急处理规程.B、断电预案当发现停电时，配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外线停电，应立即进行倒闸操作，将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸，则应先把分开关拉开，进行检查。没有异常情况就试送总开关，再试送各分开关。如果发现异常，应迅速派出维修人员抢修。C、断水预案如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水，维修组应迅速派出人员抢修。如果是外部停水，维修组应立即通知水厂抢修并切断所有公共区域用水。（二）设施设备维修运行控制规程1、目的对设备的维修

8、及维护保养进行控制，确保其处于良好的运行状态，满足正常的运行需要。2、适用范围适用于大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。3、职责 工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。 维修中心、各大厦维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。 公司总经理负责“年度设施设备维修、保养计划”的审核与批准。4、程序要求 维修计划的制定A、维修中心、大厦维修组负责制定本大厦“年度设施设备维修、保养计划” 。B、工程技术部负责对大厦“年度设施设备维修、保养计划”进行审核，并在此基础上编制公司“年度设施设备维修、保养计划” 。C、公司总经理负责公司“年度维修、保养计划”的审核和批准。D、维修

9、、保养计划有多项内容具体内容包括：a) 根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限，维护保养内容及质量标准；.b) 根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限，维护保养内容及质量标准；c) 根据公司现有技术力量和操作能力，确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单；d) 年度计划分解，工时测算，及维护保养的时间安排。 设备维护保养工作的实施A、设备的日常维护a) 设备的日常维护保养由操作人员负责，应做到：整齐、清洁、润滑和安全；b) 设备应加强日常维护保养。维修保养内容包括：a) 擦拭、清洁机器外表；b) 紧固外表易松动部位；c) 检查外部零件及电气部分的完整性。B、设

10、备的定期维护a) 设备的定期维护由维修人员负责完成，设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容；b) 定期维护包括多项内容。定期维护的主要内容有：a) 彻底清洗、擦拭机器内外；b) 检查、调整各部件配合间隙，紧固摆动部位，更换个别易损件；c) 清扫、检查、调整电器线路及装置；d) 疏通油路，添加润滑剂。C、定期维护分多个类别，具体分类有:a) 一级保养“一保”的作业内容就是对设备进行内部清洗、沟通油路、调整配合间隙、紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查，一保工作具有一定的技术要求，其保养工作应在维修工的指导下，由操作员完成。b) 二级保养 “二保”的作业内容除了一保的全部作业外，还要对设备进

11、行局部解体检.查，清洗换油，修理或更换磨损零件，排除异常情况和故障，恢复局部工作，检查并修理电气系统等。D、重要设备的维护a) 配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是大厦的重要设备；b) 重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程；c) 重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容。具体内容包括:a) 重要设备长期停用，应定期进行擦拭、润滑及空运转；b) 重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用，不得随意代用；c) 重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。E、设备封存和启封前的维护a) 设备封存前由使用部门通知工程部，工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润

12、滑、防锈和性能检查。b) 设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。设施设备维修工作的实施A、日常报修a) 设施、设备发生故障，大厦服务中心应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据服务中心的报修单，维修组派员维修。b) 注意事项设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:a) 设备无法修复时，维修组应及时与报修部门联系，并提出处理意见；b) 维修人员对急修的赴修反应时间（接到通知到进入现场时间）不超过10 分钟。 B、巡查维修维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复，较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报，另行安排

13、检修。.C、设备的项修a) 工程技术部应根据设备的实际情况，对劣化状态已达不到技术要求的项目，按实际需要派员进行针对性的修理；b) 项修时，一般要进行部分拆卸、检查，更换或修复失效的零部件，从而恢复所修部分的性能和精度。D、设备的大修a) 设备大修应该认真考虑，并列入年度维修计划；b) 大修可由工程技术部或维修中心承担，也可委托专业单位进行；c) 大修时要对设备进行全部解体，修整所有基准件，修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件，使之达到规定的技术要求。E、计划维修计划维修按“年度设施设备维修、保养计划”实施。F、委托维修对于委托维修的实施，大厦的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。

14、各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后，应由责任维修部门和修理方共同进行验收，并填写“维修保养单” 。维修方应在保质期内承担相应责任。 设备的事故管理A、凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。B、设备事故的性质根据引发原因的不同设备事故分不同性质：a) 责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成的事故；b) 质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故；c) 自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故；d) 其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。C、事故的处理a) 公司发生设备事故后，由使用部门报告工程技术部，

15、由工程技术部负责进行处理并修复； b) 工程技术部会同使用部门对事故进行分析，填写“设备事故报告书” ，做出处理意见；.c) “设备事故报告书”经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理；d) 设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部；e) 公司发生的各种事故，应由工程技术部在“设备事故登记表”内予以登记。（三）设施设备日常巡检制度1、目的规范大厦内设施设备的日常巡检工作，及时发现问题、解决问题，确保设施设备处于良好的运行状态。2、职责 服务中心经理和维修组主管负责制定本大厦的设施设备巡检计划和巡检路线。 技术性不强、容易发现问题的设施、设备由服务中心管理

16、员进行巡检；技术性较强的设备应由维修组维修工进行巡检。 服务中心管理员负责每日对门禁系统、楼道、楼道灯、大堂灯具、大厦道路、公共标识进行一次巡查，巡查中发现问题及时报修。 维修组维修工负责对电梯、锅炉、冷机、生活水泵、消防水泵、游泳池设备、设施、集水坑潜水泵、给排水主要管道阀门、大厦灯具、地下室灯具、锅炉等进行巡查，并负责对水、电、煤气总表进行抄录。巡查中发现故障及时维修，如故障较大则报告维修组主管，由主管安排维修。3、操作规范 巡检标准和方法A、门禁系统门禁系统的要求：a) 门锁开关灵活； b) 屏幕显示正常； c) 外表清洁无污物 (检查方法：开关试验、观察)。B、楼道：墙面、楼梯、电梯前

17、室无明显破损或污渍；各管垄井门正常关闭。4.1.3 楼道灯、大堂灯具，楼道灯、大堂灯具灯要求：a) 感应开关或手动开关启动正常； b) 灯具启动正常，照明无故障（检.查方法：逐一开启） 。C、大厦道路：地砖、墙砖无松动、脱落，破损面积不超过本身面积的四分之一，排水设施不堵塞，铁质栏杆、路灯杆无锈蚀（检查方法：观察） 。D、公共标识：无损坏、缺失（检查方法：观察） 。E、游泳池设备、设施的要求：a) 管道、阀门没有渗漏水（检查方法：观察） ；b) 泵房集水坑潜水泵能正常启动（检查方法：同集水坑潜水泵） ；c) 游泳池的拉手、爬梯没有松动（检查方法：用手拉拽） 。F、集水坑潜水泵要求：a) 水泵手

18、动、自动启动装置正常（检查方法：调至手动模式进行启动） ；b) 水泵处于自动运行状态（检查方法：看指示灯） ；c) 浮子位置正常（检查方法：观察） ； d) 电控柜门关闭（检查方法：观察） 。G、给排水管道、阀门：主要给水管道和阀门没有漏水现象，主要阀门的开关与标识相符合（检查方法：观察；如发现主要阀门的开关与标识不符，则应在调整前向主管确认） 。H、大厦灯具：照明正常，灯罩无破损，灯杆直立无锈迹（检查方法：观察） 。I、地下车位灯具：照明正常，灯罩无破损；配电箱门紧闭（检查方法：逐一启动、观察） 。 人员及路线安排A、服务中心主任和维修组主管负责指定巡检计划和巡检路线，安排管理员和维修工对设

19、施、设备进行巡查。B、管理员每日应对本人责任范围内的设施设备至少巡检一次。C、维修工巡查工作二、维修管理（一）日常报修规程1、目的为规范日常保修程序，提高维修效率，特制定本规程。2、适用范围.适用于公司所管辖物业内业主委托和服务中心报修的处理。3、职责 大厦维修组负责报修事项的维修。 大厦服务中心负责维修结果的验证，以及对业主委托维修项目的回访。4、操作规程维修类别A、维修类别分急修、小修、大修三种。急修要求维修工在接到报修 15 分钟内赶到现场，8 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对报修人做出合理解释，做出限时承诺。小修要求 2 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得

20、以节假日和休息时间顺延（居民预约、雨天筑漏可不受2 日限制） 。中修、大修要求在一周内有答复，中修和大修工程必须有明确的计划，对维修项目、费用、时间等做出明确安排。B、急修凡符合以下条件的属于急修：a) 水管迸裂或破损；b) 生活水泵，电梯故障；c) 热水管路迸裂或破损；d) 下水管道阻塞导致污水外溢；e) 电路故障，存在触电危险或漏电现象等。C、小修a) 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。如墙体裂缝修补，管路、电路小型调整等；b) 小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的 1%以下。D、中修a) 需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程；b) 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 20%以下。E、大修a) 需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程；b) 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 25%以上。物业作业指导规程