青岛写字楼报告.doc

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1、青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得

2、土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。1.1商务一区项目名称规划动工时间/工程状况竣工时间莱钢大厦占地面积20亩，总建筑面积7.8万，酒店40500，28层五星级酒店和16层高档酒店式商务楼2005年3月在建，地基2007年6月数码科技中心占地面积25亩，总建筑面积8万平方米。18层和27层，SOHO办公、酒店式公寓、写字楼、购物中心， 2004年12月在建，10层左右

3、2006年9月引黄济青占地面积7100，建筑面积19000，绿化率18，建筑密度36。在建，地基盛和大厦占地面积17.8亩，总建筑面积2.65万平方米2005年6月在建，8层左右2006年12月省重点大厦占地面积20亩、总建筑面积5.4万平方米在建，地基省科学院占地面积40亩，总建筑面积6万平方米未动工中天软件大厦未动工1.2商务二区项目名称规划动工时间/工程状况竣工时间裕龙国际中心地25.5亩，建筑面积5.4万平方米土石方2006年底财富大厦占地面积59000，建筑面积32000，绿化率46，共23层，动工，正负零2007年10月联通大厦建设规模为26500平方米，由地上20层主楼，三层裙楼

4、和油机房三部分组成2004年12月2006年底青岛公馆平地中国电信围地2007滢海大厦土石方中商集团总部土石方半岛都市大厦未动工分析：l 从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06年年底。l 在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。l 崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。1

5、.3区域内重点项目：l 青岛数码科技中心项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。规模：占地面积16593.6平方米，总建筑面积为77111.56平方米。共有A、B两座，其中A楼为18层商务楼，B楼为27层公寓。共有579户，车位有359个。面积范围：写字楼面积在500左右，公寓面积范围为40-140，最大的是200左右的户型。价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000元/，写字楼售价在12000元/左右，楼层差价150元左右。定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心销售情况：从05年12月开始销售，到目前为止去化率达到70%。从统计数据客源情况来

6、看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶设备设施电梯:SOV采用原装进口品牌电梯，LOFT及SOHO采用中外合资品牌电梯，24小时运行，豪华装饰轿厢供暖空调系统：LOFT及SOHO预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给水电系统：LOFT及SOHO每户均设独立水、电、燃气表（敞开式厨房不设燃气系统），采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综

7、合布线系统通信通道。有线电视入户，卫星电视接收系统。智能化配置：a) 安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲门禁系统、离线式巡更系统。b) 消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃气体报警 系统。c) 停车库：停车及车库智能管理系统d) 楼宇控制系统e) 室内自动抄表系统f) 高档广播音响系统g) 楼宇网络传媒系统装修标准室内部分a) 户门：SVO为高档钢化玻璃门LOFT及SOHO为安全门b) 室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐水腻子，SVO顶棚为白色涂料。c) 厨卫：SVO及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、高档地砖、墙砖、

8、吊顶处理。LOFT及SOHO卫生间地面做闭水试验，水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修层，顶棚、墙面为毛面。预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴。公共部分a) 首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰b) 电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯厅为精装修，高级电梯门套c) 走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶d) 消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料项目分析：1、 位于商务区中心地带，车行方便。2、 立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。3、 商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。4、 内部物业标准，还没有明确的说明（无品

9、牌及费用说明），仅从现有资料来看，配套可能在中档以上。l 财富大厦项目概况：位置：位于商务二区，电业西路西侧；规模：占地59000，建筑面积32444，大厦共23层，地下为3层，地上为20层；其它指标：建筑密度19%，绿化率46%；面积范围：100-200之间，层高3.6米，LOFT户型层高7.2米；定位：“专业的纯写字楼大厦”；价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计起价6700元左右； 物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃设备设施电梯:八部芬兰通力电梯楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际

10、品牌风冷热泵冷水机组、标准户型预留4个出风口，单独控制新风系统：每层设新风组机，独立供给安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系统、消防广播办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统供电系统：双回路供电一卡通系统：停车场管理系统和POS消费系统实现一卡管理装修标准室内部分1. 地面水泥地面2. 墙面刮腻子3. 分户门高档进户门4. 顶棚提供多种吊顶装修方案由客户自由选择5. 宽带、有线、电话三线入户、预留接口公共部分1. 大堂精装

11、修，高档石材地面、墙面、吊顶2. 电梯厅精装修，高档石材地面、墙面、吊顶3. 卫生间精装修，配备高档卫生洁具4. 公共过道高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶项目分析：1、 项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可能会有好转。2、 总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。3、 较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预热时间过长，可能会对销售产生不利影响。4、 周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。5、 从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，与香港中路大部分项目相同。6、 与本案宗地相比，交通、景观稍差，但商务

12、氛围及发展前景好于本案。l 莱钢大厦项目概况：位置：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，规模：占地20.03亩，建筑面积81528.13平方米，370个停车位，绿化率30。是一座以28层五星级酒店为主，辅以16层高档酒店式商务楼及相应配套商业的综合物业项目。施工进度：2005年3月开工建设，计划2007年底完工。l 滢海大厦项目概况：位置：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道李山东路，南临啤酒城，东临崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，规模：由青岛滢海置业有限投资建设，为22层的板式高屋大厦。物业特征：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外墙采用

13、保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一梯两户。房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。小结：l 崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开发。l 原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。 l 目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。l 崂山商务区规划明确，拟建项目起点高、规模大，至07年将有70万左右的写字楼推出市场。l 崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字楼，用大型企业来

14、带动商务区办公氛围的形成。项目宗地所在区域崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。写字楼项目基本都在07年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。而本案还未动工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。介时商务一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。崂山区作为新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南CBD影响。二、市南CBD市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投入使用的高档写字楼数量超过50家。总建筑面积500万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公和商

15、务活动需求。其中日租金在每平方米7元以上的高档写字楼总面积为300万平方米左右；日租金为每平方米5元的中档写字楼总面积约为150万平方米；中低档写字楼总面积约为100万平方米。2005年，市南中央商务区新增楼宇企业1300家，总数达到5800多家，同比增长29%；新增楼宇税收5.7亿元，楼宇总税收22.3亿元，占区域总税收的44%，其中过亿元、过5000万元楼宇分别达到4座、11座。新增写字楼2座，区内投入使用写字楼达到97座，面积303万平方米。市南CBD写字楼分布图下面从这几个方面对CBD内的部分写字楼项目进行分析：1.1租金/售价/物业费分析项目物业费（含电梯费）售价（元/）租价（元/天

16、）金光大厦包含在租价中2.00华普大厦4.00120002.15五矿大厦5.6084002.00福泰广场南楼4.00北楼5.5080001.50丰合广场包含在租金里110003.8-4.0黄金广场租金含2.60旺角大厦6.813000香岛大厦5.510200琴岛大厦5.510000福林大厦2.008300滨海花园1.608500金都花园3.00 67001.00国际金融中心8.88 120003.50数码港12.00110003.00中天恒大厦2.202.20华欧英德隆7.00130002.50-3.00深业大厦2.0075001.1港澳大厦3.0070001.20银河大厦6.751.70华仁

17、国际大厦6.82 12000南向2.80-2.90北向2.20颐和国际7.0013000无出租总结：l 在市南CBD内的写字楼项目均价最高达到了13000元/，每平方米比同区域的住宅项目高出3000-4000元；l 租金平均都在2.00元/天左右，租金最高的是国际金融中心，达到了3.50元/天；l 写字楼的物业管理费用明显高于住宅，收费最高的数码港项目，每月每平方米12.00元，普通高档的项目物业费用在5.00元-7.00元不等。1.2入住率分析项目入住率入住企业华普大厦100%贸易类，房地产类，电子类，船舶运输，软件，广告策划，旅行社等。五矿大厦99从事进出口贸易，一至三层是国际知名企业 ，

18、四层五层是高档休闲行业，（洗浴中心，酒吧），六层是女子综合性俱乐部。福泰广场99%公司大约有300家公司，进出口，纸业，电子，货运，保险，和世界五百强的日本日新运输株式会社。黄金广场大部分山东外贸集团内部旺角大厦恒丰银行，公交集团，中华联合财产保险，其余为物流，贸易，律师等香岛大厦新华锦集团，盛世投资集团福林大厦50家左右入住，企业多为贸易，电子等中小企业滨海花园90%50%的中小办公企业金都花园90%70%中小企业, 但办公气氛不厚，主要是一些 小公司，有营销策划，电子，电话行销，纳税俱乐部，贸易，但人数都在20人左右。国际金融中心70%大型知名企业数码港85%中天恒大厦100%亨达皮鞋占了

19、四层，记者站，汽车租赁，新西兰日升，日本流通，韩中货运，进出口，松下，雅芳，三菱，日本海运株式会社4家世界五百强企业华欧英德隆85%房地产、深业大厦90%外贸，船务公司，旅行社，房地产公司，律师会计事务所港澳大厦90广告、物流、外贸、工艺品、信息咨询银河大厦80%集中了船舶、物流、商贸、证券、金融等一类的公司华仁国际大厦99%办公企业以银行，外贸、物流、证券，餐饮，保险，服装为主颐和国际未入住总结：l 市南区CBD内的写字楼项目入住率基本都在80以上，可见在这片区域内的办公需求很旺盛。同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不如其它项目。l 入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。这也从另

20、一个方面佐证了，三次产业对写字楼市场具有重大的影响。l 办公企业的入住具有集中性，银行、证券、物流、货代都集中在一些高档次的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。l 市南区还有很多的商住楼项目，档次和配套水平都很低，入住的企业以中小型为主，这也为纯写字楼项目的开发提供了契机。1.3物业特征分析项目装修标准金光大厦大堂基本无装修，房间公摊大，有39.5%。大厅小楼梯窄，2部电梯华普大厦大部分精装修，大堂精装修。4部电梯。五矿大厦配套设施齐全，进口中央空调，三菱电梯，大堂120,精装福泰广场大堂铺地砖基本无装修，每栋5部电梯，丰合广场共14部电梯，10部扶梯，蒂森牌黄金广场四部客梯一部货梯

21、，中央空调旺角大厦精装修，铺地砖香岛大厦毛坯，琴岛大厦毛坯，福林大厦室内毛坯，大堂大理地面，两部电梯，滨海花园精装金都花园精装国际金融中心23部电梯，美国江森楼宇自控系统，特灵中央空调，数码港中空节能玻璃、特灵空调、日本三菱GPS型电梯、一卡通系统中天恒大厦华欧英德隆7部帝森电梯、三菱重工海尔VRV分户中央空调、自动消防报警系统、楼宇自控、车库智能收费系统、进口大理石装修、高级玻璃旋转门、中空玻璃带型窗、铝板幕墙深业大厦无中央空调、无大堂、3部KONE电梯、等候时间长。港澳大厦3部电梯、大堂低，乱脏、银河大厦大堂乱，2部电梯华仁国际大厦票务中心、酒店、大中型会议中心、餐厅等设施完备, 是一座五

22、星级标准化写字楼，共有4部电梯，一部货梯颐和国际11米高大堂，三部三菱观光电梯，易斯豪空调总结：从总体来看，项目大多采用了玻璃幕墙，而很少采用干挂石材。在内部装修上很多项目仅在大堂采用了精装修，写字间内还是毛坯交付。青岛的写字楼市场紧跟国内领先水平，基本每一个项目都采用了中央智能控制系统。做的高档次的项目，如国际金融中心，配备了23部电梯，采用了美国江森楼宇自控系统和特灵中央空调，基本上代表了市南CBD的最高水平。重点项目分析：l 青岛新世界数码港项目概况：位置：位于青岛市香港中路与南京路交界处，北侧隔香港路为家乐福名达店规模：占地面积16637平方米，总建筑面积平方米。由一个2000平米3层

23、的大型高级名牌百货店阳光百货、两栋智能西字楼旗舰写字楼、招银写字楼、一栋产权式酒店三度空间组成。其中旗舰楼36层，高度为124.8米；招银楼与酒店均为28层，高度为97.2米。价格：租金：2.5元-3元/m.天，大厦物业费12元/月，中央空调4.50元/月。物业配套：6000平米的空中花园，在裙楼三层顶，可进行户外活动。3000平米的商务会所，提供电子图书馆、咖啡厅、多功能商务中心、多媒体会议室、健身房、桑拿浴室等。物业特征：建筑建材结构: 框架剪力墙结构外墙、外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃设备设施空调：主机、风机盘管、新风机组及变风管空调器采用国际最领先的空调厂商特灵（TRANE）公司的

24、产品，而且还采用了特灵公司的三级离心式制冷机组和集成舒 适自控系统。电梯：采用国际一流的日本三菱GPS型高速电梯。其中主楼“旗舰”的六部客梯采用最新的神经网络群控系统。通讯系统：数码港光缆连接各广域网结点，其中包括CHINAPAC（分组交换网）、DDN、ISDN（综合业务数据网）CHINANET-INTERNET。办公区域8-10部两个点。并设有8000门直拨外线。卫星天线闭路电视系统：日本百合3#、亚卫2#、亚卫3#、泛美8#卫星天线（CATV）接收系统。楼宇自控系统：自控系统由美国JOHNSON CONTROLS（江森）公司设计，选用世界顶尖产品，对整个楼宇的中央空调系统、消防系统、车库、

25、电梯、保安监控、照明、背景广播、一卡通门禁等进行综合调控。安全系统：楼内设有130多个摄像机，对数码港的各出入口，电梯轿厢、侯梯厅、室内外车库、大厅进行监控。车库管理系统：设有地下两层约400个车位的大型停车场及地上约200个临时车位。停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号统计及停车计费等均在车辆行进中完成。给排水系统：采用双路进水以满足不间断供水要求，除盥洗用水及为节约资源而配置的中水系统外，同时提供纯净饮用水系统，对三度空间公寓楼还配有24小时热水供应系统。供电系统：三路独立10kv电源供电，并配备EPS不间断供电系统自备进口名牌柴油发电机组。一卡通系统：其中旗舰和招银大厦大

26、堂设刷卡机，为写字楼业主提供考勤服务项目分析：1、 优越的地理位置，所处市南区东部商圈以及才CBD商务区内。2、 外立面新颖独特，内部选材高档，现代化程度高。3、 较早地推出市场，抢占了先机，占领市场。4、 项目自身商务配套设施齐全。 l TOP颐和国际项目概况：位置：项目位于山东路与香港中路的交汇处。规模：建筑面积12万，总高156米， 包括31层酒店式商务公寓和40层五星级写字楼，地下13层三百余个车位，地面4050个车位。物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶设备设施幕墙：采用六面防护，以提高安全系数。结构墙体厚度达到40，确保冬暖夏凉

27、，而且北向窗户采用断热式保温窗，用以提高保温效果。电梯:采用日本三菱原装电梯NexWay，最高速度为3米/秒。 强电弱点：户内配电箱开关、微型断路器、漏电保护开关均采用全球低压配电领域产品-选用德国穆勒MOELLER产品。空调及新风系统：此系统由易斯豪公司提供，主要功能是在关闭门窗的条件下，将室外新鲜空气吸入室内，保障室内的空气流通。供水系统：单元直饮水，降低二次污染。装修标准A栋装饰、设备标准1. 外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙2. 内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸3. 顶棚：部分吊顶4. 地面：茶水间、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为地毯5. 门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启

28、窗、高档门6. 茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器7. 卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子8. 电梯：进口高速电梯及合资电梯9. 其他：窗帘B栋装饰、设备标准1.外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙2.内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸3.顶棚：部分吊顶4.地面：厨房、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为实木复合地板5.门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启窗、高档门6.茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器7.卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子、洗衣机8.电梯：进口高速电梯及合资电梯其他：等离子电视、可分控式空调、餐台、椅、沙发

29、、茶几、床、床头柜、床垫、衣柜、窗帘项目分析：1、采用了3维立体的视频广告宣传方式，从内部、外部、路边、大堂、室内等角度真实再现了从项目开工建设，到建成后的居住品质、感观享受。2、将酒店式公寓与写字楼完美结合，统一物业管理。采用了一卡通的方式，有效的将办公人员与公寓住户分离。即实现了办公与住宅的统一，又不会互相干扰。3、项目地处CBD中心地带，配套齐全。但是项目地块较小，导致停车位不足、进出不便、与南侧建筑距离近、采光不好等等问题。价格：写字楼整层面积1800平方米，最小可分割130平方米。起价10800元/平方米，最高价20000元/平方米，均价在13000元/平方米。l 华欧英德隆大厦项目

30、概况：位置：东海路15号；开发商：青岛建设房地产开发有限公司，青岛英德隆投资集团；代理商：凯诚地产机构；规模： 总建筑面积51764，楼高99米，360度全海景，地上29层，地下3层；层高：首层5.2米，二层4.8米，其余3.3米；楼层划分：110层1672整层办公，1623层可划分为150200；面积范围：标准层建筑面积1672；产品定位：“东海路、全海景、CBD顶级商务基地”；客户定位：“商界上层、商业游戏规则制定者物业特征：设备设施电梯:帝森牌，共7部中央空调：三菱重工海尔VRV分户中央空调，独立温控。安防消防系统： 自动消防报警系统，通过烟感、温感、消防监控等方式报警；智能化系统：有线

31、电视、电话、智能监控、综合布线、楼宇自控、自动消防报警系统、地下车库智能收费系统；装修标准1. 中空玻璃带型窗，铝板幕墙；2. 首层高级玻璃旋转门；3. 首层高级进口大理石装修；4. 公共通道及电梯大堂采用高级大理石墙面、花岗岩地砖；5. 精装修卫生间，配置高级名牌洁具；项目分析：1、 项目拥有无敌的海景资源，号称“360度可观海景”2、 处于闹市中的“静区”，接近繁华，但远离喧嚣。3、 是东海路上近两年内推出的最高档次的写字楼项目。l 华仁国际大厦项目概况：位置：山东路一号，山东路与东海路交汇处规模：占地6800平方米，建筑面积65000平方米。建筑高度160米，共35层，地下两层， 其它指

32、标：框架剪力墙结构；270度看海；使用率71.6%面积范围：主楼二层1100平米，三层1500平米，四五楼1600平米，之上自由分割物业配套：4部电梯，1部货梯租售价格：物业费用6.72元/月；销售均价在12000元/；租金在2.50元/天左右入住情况：目前入住率达到了90，有30企业为进出口公司、中型的物流公司、品牌代理商、保险公司，共有20多家物流企业和34家外资企业。项目分析：物业不尽如人意，中间空调开放时间固定为公司办公带来不便；电梯配套不足，出入等候时间过长；停车位不足，停车困难l 国际金融中心项目概况：位置：位于香港中路与福州路交界处，原名青岛中银大厦规模：总建筑面积10万平方米，

33、共58层，高249米，是青岛第一座超高层智能化商务大厦物业配套：电梯：采用世界著名品牌日本三菱原装GPM高速电梯，共23部。其中垂直运送客梯17部，观光梯、货梯、消防梯各2部自控系统：美国江森（JOHNSONCONTROLS）公司的楼宇自控系统，对中心的中央空调系统、消防系统、车库管理系统、电梯运行系统、安防监控、照明及背景广播系统等进行综合调控停车：地下大型停车场，出入口安置智能化识别管理系统面积范围：地下四层为设备房及停车场，1-4层（含裙楼）为银行、证券、保险营业大厅及展示厅、展览厅，7-31层为写字楼层，33-46层为商住公寓，48-49为高级会所，顶层为旋转观光大厅，单层面积约为16

34、50平方米左右，写字间自由分割销售价格：东南向租价为3.5元/天/；东北向租价3.2元/天/；物业费为8.88元/月入住情况：目前入住率达到70%；仅有43、44、46层有可整体或以半层出租的房源；20层以下(含20层)为中国银行山东省分行的营业大厅和办公场所项目分析： 位置优越，价格适中，目前出租情况良好，业主满意度高。l 凯旋大厦项目概况：位置：香港东路43号（东海路与南京路交汇处）规模： 总高99.99米，28层，单层面积709；其它指标：东楼位写字楼，西楼为商住楼；面积范围：95710；定位：“为创业者壮行，为胜利者庆功”；价格： 9965元/,物业费9.5元/；物业特征：设备设施安防

35、消防系统：红外线探测器及其CCTV监控系统、图像存储式可视对讲门铃系统、活体指纹门禁识别系统办公通讯自动化系统：家电远程遥控监控系统、中央空调家庭化、24小时卫生热水一卡通系统：停车场IC卡识别系统；小结：市南发展楼宇经济的短短几年内，CBD区内写字楼达到90多座。现有最高档次的项目均价达到了13000元/平方米,租金在3.50元/平方米天左右。这些写字楼代表着青岛现有写字楼的最高水平，在物业配套方面均受了进口原装电梯，并注重在物业服务和公共空间的的档次营造方面。在近几年兴建的写字楼项目中都采用了进口或者中外合资的品牌电梯，分户中央空调，一卡通系统，中央控制系统等等，基本的功能需求都能够得到满

36、足。项目间档次的差别主要体现在所用的材料、设备的品牌。入住写字楼的企业以三产所占比重最大，而且以大型企业为主；中小型企业大多集中在商住楼内办公。随着企业的不断发展，对于办公条件的要求，写字楼市场还将不断发展。青岛近几年的经济发展飞速，一定会对写字楼市场的需求起到促进作用。第三部分、写字楼市场的需求青岛是中国东部重要的海滨城市，是山东省的龙头城市。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市相接。与日本、韩国、朝鲜隔海相望，是中国五大外贸口岸之一。拥有国家批准设立的经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、旅游度假区。青岛市国内生产总值在全国15个副省级城市主要经济指标中居第九

37、。先后被评为“中国最具经济活力的城市”、“帆船之都”、“最具投资潜力城市”、“中国品牌之都”、“全国文明城市”、“全国卫生城市”、“国家级旅游城市”等荣誉称号。一、经济发展情况2005年，青岛市GDP达到2695.5亿元人民币，年均增长速度16.9%以上；其中,第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%，第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%，第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。三次产业的比例关系调整为6.5：51.9：41.6。从下表可以看出，青岛的二三产业在城市经济中所占比重不断增加，从02年第三产业出现小幅下降后，05年再度出现了上涨。调查中发现，写字楼中办公企

38、业有80以上为三产企业，因此随着二三产业的主导地位不断得到加强，办公空间和设施的需求也将逐渐凸显。历年三产比例如下表： 三产时间一产二产三产200012.248.739.1200110.949.339.820029.650.440.020038.352.639.120047.554.138.420056.551.941.6社会消费品零售额年均增长速度15.8以上,达到865.91亿元人民币；2005年青岛青岛地区外贸进出口总额330.22亿美元，增长22.4%，在山东省内处于龙头地位，发达的外贸经济会对写字楼市场起到重要的促进作用；其中，出口额194.22亿美元，增长23.1%，进口额136.

39、00亿美元，增长21.4%。全年共批准利用外资项目2530个，增长4.4%，合同外资95.45亿美元，增长42.1%，外商直接投资达到36.56亿美元，增长13.1%。累计吸引外商投资企业6000多家，世界500强企业有76家落户青岛；金融机构本外币存款余额达2849.24亿元，比年初增加428.15亿元，其中，人民币存款余额2697.54亿元，比年初增加420.92亿元。二、青岛市企业情况至2004年末，青岛市共有从事第二、三产业的法人单位60925个。产业活动单位72571个，其中，第二产业24872个，第三产业47685个。个体经营户户，其中，第二产业50109户，第三产业户。与2001

40、年青岛市第二次基本单位普查的同口径数据比较，企业法人单位数增加了4537个，增长了10.3。其中，国有企业、国有联营企业、国有独资公司共1371个，减少2210个，下降61.7%；集体企业、集体联营企业、股份合作企业共3185个，减少3382个，下降51.5%；其他有限责任公司、股份有限公司共5182个，增加2131个，增长69.8%；私营企业33064个，增加6201个，增长23.1；其他内资企业1047个，增加879个，增长5.2倍，港澳台商投资企业和外商投资企业4792个，增加918个，增长23.7。新企业成立对于办公场所的要求，加上企业发展壮大后对于改善办公条件的要求都在促进着写字楼市

41、场的发展。在全部法人单位中，位于市南、市北、四方、李沧等市内四区的单位有21884个，占35.9%；位于城阳、黄岛（含保税区）、崂山三区的单位有11806个，占19.4%；位于胶州、即墨、平度、胶南、莱西市辖五市的单位有27235个，占44.7%。个体经营户主要集中在胶州、即墨、平度、胶南、莱西五市，其个体经营户合计占总体的68.8%，其中最多的是即墨市，共有52842户。小结：楼宇经济依赖并促进经济的发展，高速增长的经济必然会带动写字楼市场的发展。青岛经济连续两年保持16以上的增长速度，按此发展速度推算2006年青岛GDP将达到3368亿元以上。经济增长需要大量的商务活动和办公设施的支持，随

42、着经济的发展，对于写字楼的需要也必将有所增加。从经济发展的角度来看，青岛随着国民生产产值的增加，市场对于写字楼的需求也将不断增大，而且楼宇经济的发展，对于办公市场的要求也在不断升级中。第四部分、结论青岛山东省的经济龙头城市。国民经济保持16的增长速度，外贸进出额增幅也在20以上。而且青岛还是2008年奥运会的合作伙伴城市，经济发展的高潮阶段即将到来。写字楼作为经济活动的重要载体，有经济高速发展的情况下必然会受其推动得以快速发展。青岛现有写字楼市场，总体入住率在80以上。而且有很多企业由于各种原因，在沿海的高层住宅内办公。可见青岛市对于写字楼的需求潜力很大，只要做出适当产品就会有客户。投入使用的写字楼项目，在物业配套方面水平相比国内领先水平还有一定差距。据了解青岛现在达到5A级写字楼标准的项目少之又少。项目所在崂山商务区规划时间短，还没有形成完善的商务办公氛围，相信随着在建项目交付使用崂山商务区必将成为第二条香港中路。