青岛写字楼报告014709.pdf

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1、欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！青岛市写字楼市场调研报告 第一部分、项目宗地分析 第二部分、青岛写字楼市场分析 青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着 95 年市政府东迁后，香港中路 上一座座写字楼拔地而起，用了 10 年左右的时间发展成为青岛的 CBD 中心区 域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南 CBD 进一步发展的原因。政府适时在崂山区规 划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、

2、财源型的总部楼宇 集群。一、崂山商务区 崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发 商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投 入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约 13.17 亿元，总占地 160 亩。崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资 13.2 亿元，占地 175 亩。1.1 商务一区 项目名称 规划 动工时间/工程状况 竣工时间 莱钢大厦 占地面积 20 亩，总建筑面积 7.8 万，酒店 40500，28 层五星级酒 店和 16 层高档酒店式商务楼

3、 2005 年 3 月 在建，地基 2007 年 6 月 数码科技中 占地面积 25 亩，总建筑面积 8 万平 2004 年 12 2006 年 9 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！心 方米。18 层和 27 层，SOHO 办公、酒店式公寓、写字楼、购物中心，月 在建，10 层 左右 月 引黄济青 占地面积 7100，建筑面积 19000，绿化率 18，建筑密在建，地基 盛和大厦 占地面积 17.8 亩，总建筑面积 2.65 万平方米 2005 年 6 月 在建，8 层左 右 2006 年 12 月 省重点大厦 占地面积 20

4、亩、总建筑面积 5.4 万 平方米 在建，地基 省科学院 占地面积 40 亩，总建筑面积 6 万平 方米 未动工 中天软件大 厦 未动工 1.2 商务二区 项目名称 规划 动工时间/工程状况 竣工时间 裕龙国际中 心 地 25.5 亩，建筑面积 5.4 万平方米 土石方 2006 年底 财富大厦 占地 面积 59000 ，建筑 面积 32000，绿化率 46，共 23 动工，正负零 2007 年 10 月 联通大厦 建设规模为 26500 平方米，由地上 20 层主楼，三层裙楼和油机房三部 分组成 2004 年 12 月 2006 年底 青岛公馆 平地 中国电信 围地 2007 滢海大厦 土石

5、方 中商集团总 部 土石方 半岛都市大 厦 未动工 分析：从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未 建设和在建的各占一半，项目交付基本都 07 年以后。数码科技中心和联通大厦 是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到 06 年年底。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣 传。其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超 过半数的项目为大型企业自建办公大厦。因而在对外推广方

6、面也就表现的不是很 积极。1.3 区域内重点项目：青岛数码科技中心 项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。规模：占地面积 16593.6 平方米，总建筑面积为 77111.56 平方米。共有 A、B 两座，其中 A 楼为 18 层商务楼，B 楼为 27 层公寓。共有 579 户，车 位有 359 个。面积范围：写字楼面积在 500 左右，公寓面积范围为 40-140，最大的是 200 左右的户型。价格：项目毛坯交付，公寓售价在 7000-8000 元/，写字楼售价在 12000 元/左右，楼层差价 150 元左右。定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务

7、 中心 销售情况：从 05 年 12 月开始销售，到目前为止去化率达到 70%。从统计数据 客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。物业特征：建筑建材 结构:框架剪力墙结构 外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶 设备设施 电梯:SOV 采用原装进口品牌电梯，LOFT 及 SOHO 采用中外合资品牌电梯，24 小时运行，豪华装饰轿厢 供暖空调系统：LOFT 及 SOHO 预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO 以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设 新风组机，独立供给 水电系统：LOFT 及 SOHO 每户均设独立水、电、燃气表(敞开式厨

8、房不设燃 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！气系统)，采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电 通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速 的综合布线系统通信通道。有线电视入户，卫星电视接收系统。智能化配置：a)安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲 门禁系统、离线式巡更系统。b)消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃 气体报警 系统。c)停车库：停车及车库智能管理系统 d)楼宇控制系统 e)室内自动抄表系统 f)高档广播音响系统 g)楼宇网络传媒系统 装

9、修标准 室内部分 a)户门：SVO 为高档钢化玻璃门 LOFT 及 SOHO 为安全门 b)室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐 水腻子，SVO 顶棚为白色涂料。c)厨卫：SVO 及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、高档地砖、墙砖、吊顶处理。LOFT 及 SOHO 卫生间地面做闭水试验，水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修层，顶棚、墙 面为毛面。预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴 公共部分 a)首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰 b)电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，

10、如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！厅 为精装修，高级电梯门套 c)走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶 d)消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料 项目分析：1、位于商务区中心地带，车行方便。2、立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。3、商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。4、内部物业标准，还没有明确的说明(无品牌及费用说明)，仅从现有资料 来看，配套可能在中档以上。财富大厦 项目概况：位置：位于商务二区，电业西路西侧；规模：占地 59000，建筑面积 32444，大厦共 23 层，地下为 3 层，地上 为 20 层；其它指标：建筑密度 19%，

11、绿化率 46%；面积范围：100-200 之间，层高 3.6 米，LOFT 户型层高 7.2 米；定位：“专业的纯写字楼大厦”；价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计 起价 6700 元左右；物业特征：建筑建材 结构:框架剪力墙结构 外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温 外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃 设备设施 电梯:八部芬兰通力电梯 楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际品牌风冷热泵冷水机组、欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！标准户 型预留 4 个出风口，单独控制 新风系统：每层设新风组机，独

12、立供给 安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系 统、消防广播 办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够 容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统 供电系统：双回路供电 一卡通系统：停车场管理系统和 POS 消费系统实现一卡管理 装修标准 室内部分 1.地面水泥地面 2.墙面刮腻子 3.分户门高档进户门 4.顶棚提供多种吊顶装修方案由客户自由选择 5.宽带、有线、电话三线入户、预留接口 公共部分 1.大堂精装修，高档石材地面、墙面、吊顶 2.电梯厅精装修，高档石材地面

13、、墙面、吊顶 3.卫生间精装修，配备高档卫生洁具 4.公共过道高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶 项目分析：1、项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可 能会有好转。2、总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。3、较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！热 时间过长，可能会对销售产生不利影响。4、周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。5、从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，与香港中路大部分项目相同。6、与本案

14、宗地相比，交通、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于本案。莱钢大厦 项目概况：位置：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，规模：占地 20.03 亩，建筑面积 81528.13 平方米，370 个停车位，绿化率 30。是一座以 28 层五星级酒店为主，辅以 16 层高档酒店式商务楼及相应配 套商业的综合物业项目。施工进度：2005 年 3 月开工建设，计划 2007 年底完工。滢海大厦 项目概况：位置：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道李山东路，南临啤酒城，东临 崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，规模：由青岛滢海置业有限投资建设，为 22 层的板式高屋大厦。物业特征：

15、滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外 墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一 梯两户。房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都 是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。小结：崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开 发。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。崂山商务区规划明

16、确，拟建项目起点高、规模大，至 07 年将有 70 万左 右的写字楼推出市场。崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字 楼，用大型企业来带动商务区办公氛围的形成。项目宗地所在区域崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。写字楼项目 基本都在 07 年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。而本案还未动 工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。介时商务 一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。崂山区作为 新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南 CBD 影响。二、市南

17、 CBD 市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投 入使用的高档写字楼数量超过 50 家。总建筑面积 500 万平方米，各种档次的楼 宇齐全，满足不同层次的现代办公和商务活动需求。其中日租金在每平方米 7 元以上的高档写字楼总面积为 300 万平方米左右；日租金为每平方米 5 元的中 档写字楼总面积约为 150 万平方米；中低档写字楼总面积约为 100 万平方米。2005 年，市南中央商务区新增楼宇企业 1300 家，总数达到 5800 多家，同比增长 29%；新增楼宇税收 5.7 亿元，楼宇总税收 22.3 亿元，占区域总税 收的 44%，其中过亿元、过 5000

18、万元楼宇分别达到 4 座、11 座。新增写字楼 2 座，区内投入使用写字楼达到 97 座，面积 303 万平方米。市南 CBD 写字楼分布图 下面从这几个方面对 CBD 内的部分写字楼项目进行欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！分析：1.1 租金/售价/物业费分析 项目 物业费（含电梯费）售价（元/）租价（元/天）金光大厦 包含在租价中 2.00 华普大厦 4.00 12000 2.15 五矿大厦 5.60 8400 2.00 福泰广场 南楼 4.00 北楼 5.50 8000 1.50 丰合广场 包含在租金里 11000 3.8-

19、4.0 黄金广场 租金含 2.60 旺角大厦 6.8 13000 香岛大厦 5.5 10200 琴岛大厦 5.5 10000 福林大厦 2.00 8300 滨海花园 1.60 8500 金都花园 3.00 6700 1.00 国际金融中心 8.88 12000 3.50 数码港 12.00 11000 3.00 中天恒大厦 2.20 2.20 华欧英德隆 7.00 13000 2.50-3.00 深业大厦 2.00 7500 1.1 港澳大厦 3.00 7000 1.20 银河大厦 6.75 1.70 华仁国际大厦 6.82 12000 南向 2.80-2.90 北向 2.20 颐和国际 7.

20、00 13000 无出租 总结：在市南 CBD 内的写字楼项目均价最高达到了 13000 元/，每平方米比同 区域的住宅项目高出 3000-4000 元；欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！租金平均都在 2.00 元/天左右，租金最高的是国际金融中心，达到了 3.50 元/天；写字楼的物业管理费用明显高于住宅，收费最高的数码港项目，每月每平方 米 12.00 元，普通高档的项目物业费用在 5.00 元-7.00 元不等。1.2 入住率分析 项目 入住率 入住企业 华普大厦 100%贸易类，房地产类，电子类，船舶运输，软件，广告 策划

21、，旅行社等。五矿大厦 99 从事进出口贸易，一至三层是国际知名企业，四层五 层是高档休闲行业，（洗浴中心，酒吧），六层是女子 综合性俱乐部。福泰广场 99%公司大约有 300 家公司，进出口，纸业，电子，货运，保险，和世界五百强的日本日新运输株式会黄金广场 大部分山东外贸集团内部 旺角大厦 恒丰银行，公交集团，中华联合财产保险，其余为物 流，贸易，律师等 香岛大厦 新华锦集团，盛世投资集团 福林大厦 50 家左右入住，企业多为贸易，电子等中小企业 滨海花园 90%50%的中小办公企业 金都花园 90%70%中小企业,但办公气氛不厚，主要是一些 小公 司，有营销策划，电子，电话行销，纳税俱乐部，

22、贸 易，但人数都在 20 人左右。国际金融中心 70%大型知名企业 数码港 85%中天恒大厦 100%亨达皮鞋占了四层，记者站，汽车租赁，新西兰日升，日本流通，韩中货运，进出口，松下，雅芳，三菱，日本海运株式会社 4 家世界五百强企业 华欧英德隆 85%房地产、深业大厦 90%外贸，船务公司，旅行社，房地产公司，律师会计事 务所 港澳大厦 90 广告、物流、外贸、工艺品、信息咨询 银河大厦 80%集中了船舶、物流、商贸、证券、金融等一类的公司 华仁国际大厦 99%办公企业以银行，外贸、物流、证券，餐饮，保险，服装为主 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭

23、诚为您提供优质的文档！颐和国际 未入住 总结：市南区 CBD 内的写字楼项目入住率基本都在 80 以上，可见在这片区域内 的办公需求很旺盛。同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不 如其它项目。入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。这也从另一个方面佐证了，三次 产业对写字楼市场具有重大的影响。办公企业的入住具有集中性，银行、证券、物流、货代都集中在一些高档次 的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。市南区还有很多的商住楼项目，档次和配套水平都很低，入住的企业以中小 型为主，这也为纯写字楼项目的开发提供了契机。1.3 物业特征分析 项目 装修标准 金光大厦 大堂基本无装修，房间公

24、摊大，有 39.5%。大厅小楼梯窄，2 部电梯 华普大厦 大部分精装修，大堂精装修。4 部电梯。五矿大厦 配套设施齐全，进口中央空调，三菱电梯，大堂 120 ,精装 福泰广场 大堂铺地砖基本无装修，每栋 5 部电梯，丰合广场 共 14 部电梯，10 部扶梯，蒂森牌 黄金广场 四部客梯一部货梯，中央空调 旺角大厦 精装修，铺地砖 香岛大厦 毛坯，琴岛大厦 毛坯，福林大厦 室内毛坯，大堂大理地面，两部电梯，滨海花园 精装 金都花园 精装 国际金融中心 23 部电梯，美国江森楼宇自控系统，特灵中央空调，数码港 中空节能玻璃、特灵空调、日本三菱 GPS 型电梯、一卡通系 统 中天恒大厦 华欧英德隆 7

25、 部帝森电梯、三菱重工海尔 VRV 分户中央空调、自动消防报 警系统、楼宇自控、车库智能收费系统、进口大理石装修、高 级玻璃旋转门、中空玻璃带型窗、铝板幕墙 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！深业大厦 无中央空调、无大堂、3 部 KONE 电梯、等候时间长。港澳大厦 3 部电梯、大堂低，乱脏、银河大厦 大堂乱，2 部电梯 华仁国际大厦 票务中心、酒店、大中型会议中心、餐厅等设施完备,是一座五 星级标准化写字楼，共有 4 部电梯，一部货梯 颐和国际 11 米高大堂，三部三菱观光电梯，易斯豪空调 总结：从总体来看，项目大多采用了玻璃幕

26、墙，而很少采用干挂石材。在内部装修上很 多项目仅在大堂采用了精装修，写字间内还是毛坯交付。青岛的写字楼市场紧跟 国内领先水平，基本每一个项目都采用了中央智能控制系统。做的高档次的项目，如国际金融中心，配备了 23 部电梯，采用了美国江森楼宇自控系统和特灵中央 空调，基本上代表了市南 CBD 的最高水平。重点项目分析：青岛新世界数码港 项目概况：位置：位于青岛市香港中路与南京路交界处，北侧隔香港路为家乐福名达店 规模：占地面积 16637 平方米，总建筑面积平方米。由一个 2000 平米 3 层的 大型高级名牌百货店阳光百货、两栋智能西字楼旗舰写字楼、招 银写字楼、一栋产权式酒店三度空间组成。其

27、中旗舰楼 36 层，高度 为 124.8 米；招银楼与酒店均为 28 层，高度为 97.2 米。价格：租金：2.5 元-3 元/m.天，大厦物业费 12 元/月，中央空调 4.50 元/月。物业配套：6000 平米的空中花园，在裙楼三层顶，可进行户外活动。3000 平米的商务会 所，提供电子图书馆、咖啡厅、多功能商务中心、多媒体会议室、健身房、桑拿 浴室等。物业特征：建筑建材 结构:框架剪力墙结构 外墙、外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！设备设施 空调：主机、风机盘管、新风机组及变风管空调器采用

28、国际最领先的空调 厂商特灵（TRANE）公司的产品，而且还采用了特灵公司的三级离心 式制冷机组和集成舒 适自控系统。电梯：采用国际一流的日本三菱 GPS 型高速电梯。其中主楼“旗舰”的 六部客梯采用最新的神经网络群控系统。通讯系统：数码港光缆连接各广域网结点，其中包括 CHINAPAC（分组交 换网）、DDN、ISDN（综合业务数据网）CHINANET-INTERNET。办公区域 8-10 部两个点。并设有 8000 门直拨外线。卫星天线闭路电视系统：日本百合 3#、亚卫 2#、亚卫 3#、泛美 8#卫星 天线（CATV）接收系统。楼宇自控系统：自控系统由美国 JOHNSON CONTROLS

29、（江森）公司 设计，选用世界顶尖产品，对整个楼宇的中央空调系统、消防系统、车库、电梯、保安监控、照明、背景广播、一卡通门禁等进行综合调 控。安全系统：楼内设有 130 多个摄像机，对数码港的各出入口，电梯轿厢、侯梯厅、室内外车库、大厅进行监控。车库管理系统：设有地下两层约 400 个车位的大型停车场及地上约 200 个 临时车位。停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌 号统计及停车计费等均在车辆行进中完成。给排水系统：采用双路进水以满足不间断供水要求，除盥洗用水及为节约 资源而配置的中水系统外，同时提供纯净饮用水系统，对三度空间公 寓楼还配有 24 小时热水供应系统。供电系统：三路

30、独立 10kv 电源供电，并配备 EPS 不间断供电系统自备进 口名牌柴油发电机组。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！一卡通系统：其中旗舰和招银大厦大堂设刷卡机，为写字楼业主提供考勤 服务 项目分析：1、优越的地理位置，所处市南区东部商圈以及才 CBD 商务区内。2、外立面新颖独特，内部选材高档，现代化程度高。3、较早地推出市场，抢占了先机，占领市场。4、项目自身商务配套设施齐全。TOP 颐和国际 项目概况：位置：项目位于山东路与香港中路的交汇处。规模：建筑面积 12 万，总高 156 米，包括 31 层酒店式商务公寓和 40 层

31、五星 级写字楼，地下 13 层三百余个车位，地面 40 50 个车位。物业特征：建筑建材 结构:框架剪力墙结构 外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶 设备设施 幕墙：采用六面防护，以提高安全系数。结构墙体厚度达到 40，确保 冬暖夏凉，而且北向窗户采用断热式保温窗，用以提高保温效果。电梯:采用日本三菱原装电梯 NexWay，最高速度为 3米/秒。强电弱点：户内配电箱开关、微型断路器、漏电保护开关均采用全球低压 配电领域产品-选用德国穆勒 MOELLER 产品。空调及新风系统：此系统由易斯豪公司提供，主要功能是在关闭门窗的条 件下，将室外新鲜空气吸入室内，保障室内的空气流通。供水

32、系统：单元直饮水，降低二次污染。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！装修标准 A 栋装饰、设备标准 1.外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙 2.内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸 3.顶棚：部分吊顶 4.地面：茶水间、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为地毯 5.门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启窗、高档门 6.茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器 7.卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子 8.电梯：进口高速电梯及合资电梯 9.其他：窗帘 B 栋装饰、设备标准 1.外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙

33、 2.内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸 3.顶棚：部分吊顶 4.地面：厨房、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为实木复合地板 5.门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启窗、高档门 6.茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器 7.卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子、洗衣机 8.电梯：进口高速电梯及合资电梯 其他：等离子电视、可分控式空调、餐台、椅、沙发、茶几、床、床头柜、床垫、衣柜、窗帘 项目分析：1、采用了 3 维立体的视频广告宣传方式，从内部、外部、路边、大堂、室 内等角度真实再现了从项目开工建设，到建成后的居住品质、感观享受 2、将酒店式公寓与写字楼完美结合

34、，统一物业管理。采用了一卡通的方式，有效的将办公人员与公寓住户分离。即实现了办公与住宅的统欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！一，又不 会互相干扰。3、项目地处 CBD 中心地带，配套齐全。但是项目地块较小，导致停车位 不足、进出不便、与南侧建筑距离近、采光不好等等问题。价格：写字楼整层面积 1800 平方米，最小可分割 130 平方米。起价 10800 元/平方米，最高价 20000 元/平方米，均价在 13000 元/平方米。华欧英德隆大厦 项目概况：位置：东海路 15 号；开发商：青岛建设房地产开发有限公司，青岛英德隆投资集团

35、；代理商：凯诚地产机构；规模：总建筑面积 51764，楼高 99 米，360 度全海景，地上 29 层，地下 3 层；层高：首层 5.2 米，二层 4.8 米，其余 3.3 米；楼层划分：110 层 1672 整层办公，1623 层可划分为 150 200；面积范围：标准层建筑面积 1672；产品定位：“东海路、全海景、CBD 顶级商务基地”；客户定位：“商界上层、商业游戏规则制定者 物业特征：设备设施 电梯:帝森牌，共 7 部 中央空调：三菱重工海尔 VRV 分户中央空调，独立温控。安防消防系统：自动消防报警系统，通过烟感、温感、消防监控等方式报 警；智能化系统：有线电视、电话、智能监控、综

36、合布线、楼宇自控、自动消 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！防报警系统、地下车库智能收费系统；装修标准 1.中空玻璃带型窗，铝板幕墙；2.首层高级玻璃旋转门；3.首层高级进口大理石装修；4.公共通道及电梯大堂采用高级大理石墙面、花岗岩地砖；5.精装修卫生间，配置高级名牌洁具；项目分析：1、项目拥有无敌的海景资源，号称“360 度可观海景”2、处于闹市中的“静区”，接近繁华，但远离喧嚣。3、是东海路上近两年内推出的最高档次的写字楼项目。华仁国际大厦 项目概况：位置：山东路一号，山东路与东海路交汇处 规模：占地 6800 平方米，建筑

37、面积 65000 平方米。建筑高度 160 米，共 35 层，地下两层，其它指标：框架剪力墙结构；270 度看海；使用率 71.6%面积范围：主楼二层 1100 平米，三层 1500 平米，四五楼 1600 平米，之上自由分割 物业配套：4 部电梯，1 部货梯 租售价格：物业费用 6.72 元/月；销售均价在 12000 元/；租金在 2.50 元/天左右 入住情况：目前入住率达到了 90，有 30 企业为进出口公司、中型的物流公司、品牌代 理商、保险公司，共有 20 多家物流企业和 34 家外资企业。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的

38、文档！项目分析：物业不尽如人意，中间空调开放时间固定为公司办公带来不便；电梯配套不足，出入等候时间过长；停车位不足，停车困难 国际金融中心 项目概况：位置：位于香港中路与福州路交界处，原名青岛中银大厦 规模：总建筑面积 10 万平方米，共 58 层，高 249 米，是青岛第一座超高 层智能化商务大厦 物业配套：电梯：采用世界著名品牌日本三菱原装 GPM 高速电梯，共 23 部。其中垂 直运送客梯 17 部，观光梯、货梯、消防梯各 2 部 自控系统：美国江森(JOHNSONCONTROLS)公司的楼宇自控系统，对 中心的中央空调系统、消防系统、车库管理系统、电梯运行系 统、安防监控、照明及背景广

39、播系统等进行综合调控 停车：地下大型停车场，出入口安置智能化识别管理系统 面积范围：地下四层为设备房及停车场，1-4 层(含裙楼)为银行、证券、保险营业大厅及展示厅、展览厅，7-31 层为写字楼层，33-46 层为商住公寓，48-49 为高级会所，顶层为旋转观光大厅，单 层面积约为 1650 平方米左右，写字间自由分割 销售价格：东南向租价为 3.5 元/天/；东北向租价 3.2 元/天/；物业费为 8.88 元/月 入住情况：目前入住率达到 70%；仅有 43、44、46 层有可整体或以半层出租的房源；20 层以下（含 20 层）为中国银行山东省分行的营业大厅和办公场所 项目分析：欢迎您阅读

40、并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！位置优越，价格适中，目前出租情况良好，业主满意度高。凯旋大厦 项目概况：位置：香港东路 43 号（东海路与南京路交汇处）规模：总高 99.99 米，28 层，单层面积 709；其它指标：东楼位写字楼，西楼为商住楼；面积范围：95 710；定位：“为创业者壮行，为胜利者庆功”；价格：9965 元/,物业费 9.5 元/；物业特征：设备设施 安防消防系统：红外线探测器及其 CCTV 监控系统、图像存储式可视对讲 门铃系统、活体指纹门禁识别系统 办公通讯自动化系统：家电远程遥控监控系统、中央空调家庭化、24 小时

41、 卫生热水 一卡通系统：停车场 IC 卡识别系统；小结：市南发展楼宇经济的短短几年内，CBD 区内写字楼达到 90 多座。现有最 高档次的项目均价达到了 13000 元/平方米,租金在 3.50 元/平方米天左右。这些写字楼代表着青岛现有写字楼的最高水平，在物业配套方面均受了进口原装 电梯，并注重在物业服务和公共空间的的档次营造方面。在近几年兴建的写字楼项目中都采用了进口或者中外合资的品牌电梯，分户 中央空调，一卡通系统，中央控制系统等等，基本的功能需求都能够得到满足。项目间档次的差别主要体现 在所用的材料、设备的品牌。入住写字楼的企业以三产所占比重最大，而且以大型企业为主；中小型企业 大多集

42、中在商住楼内办公。随着企业的不断发展，对于办公条件的要求，写字楼 市场还将不断发展。青岛近几年的经济发展飞速，一定会对写字楼市场的需求起 到促进作用。第三部分、写字楼市场的需求 青岛是中国东部重要的海滨城市，是山东省的龙头城市。东南濒临黄欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！海，东 北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市相接。与日本、韩国、朝鲜隔 海相望，是中国五大外贸口岸之一。拥有国家批准设立的经济技术开发区、高新 技术产业开发区、保税区、旅游度假区。青岛市国内生产总值在全国 15 个副省 级城市主要经济指标中居第九。先后被评

43、为“中国最具经济活力的城市”、“帆船 之都”、“最具投资潜力城市”、“中国品牌之都”、“全国文明城市”、“全国卫生城 市”、“国家级旅游城市”等荣誉称号。一、经济发展情况 2005 年，青岛市 GDP 达到 2695.5 亿元人民币，年均增长速度 16.9%以 上；其中,第一产业增加值 174.64 亿元，增长 0.4%，第二产业增加值 1399.75 亿元，增长 20.0%，第三产业增加值 1121.11 亿元，增长 16.0%。三次产业 的比例关系调整为 6.5：51.9：41.6。从下表可以看出，青岛的二三产业在城 市经济中所占比重不断增加，从 02 年第三产业出现小幅下降后，05 年再

44、度出 现了上涨。调查中发现，写字楼中办公企业有 80 以上为三产企业，因此随着 二三产业的主导地位不断得到加强，办公空间和设施的需求也将逐渐凸显。历年 三产比例如下表：时间 三产 一产 二产 三产 2000 12.2 48.7 39.1 2001 10.9 49.3 39.8 2002 9.6 50.4 40.0 2003 8.3 52.6 39.1 2004 7.5 54.1 38.4 2005 6.5 51.9 41.6 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！社会消费品零售额年均增长速度 15.8 以上,达到 865.91 亿元人

45、民币；2005 年青岛青岛地区外贸进出口总额 330.22 亿美元，增长 22.4%，在山东省内处 于龙头地位，发达的外贸经济会对写字楼市场起到重要的促进作用；其中，出口 额 194.22 亿美元，增长 23.1%，进口额 136.00 亿美元，增长 21.4%。全年 共批准利用外资项目 2530 个，增长4.4%，合同外资 95.45 亿美元，增长 42.1%，外商直接投资达到 36.56 亿美元，增长 13.1%。累计吸引外商投资企业 6000 多家，世界 500 强企业有 76 家落户青岛；金融机构本外币存款余额达 2849.24 亿元，比年初增加 428.15 亿元，其中，人民币存款余

46、额 2697.54 亿元，比年 初增加 420.92 亿元。二、青岛市企业情况 至 2004 年末，青岛市共有从事第二、三产业的法人单位 60925 个。产业 活动单位 72571 个，其中，第二产业 24872 个，第三产业 47685 个。个体经 营户户，其中，第二产业 50109 户，第三产业户。与 2001 年青岛市第二次基本单位普查的同口径数据比较，企业法人单位数 增加了 4537 个，增长了 10.3。其中，国有企业、国有联营企业、国有独资 公司共 1371 个，减少 2210 个，下降 61.7%；集体企业、集体联营企业、股 份合作企业共 3185 个，减少 3382 个，下降

47、51.5%；其他有限责任公司、股 份有限公司共 5182 个，增加 2131 个，增长 69.8%；私营企业 33064 个，增 加 6201 个，增长 23.1；其他内资企业 1047 个，增加 879 个，增长 5.2 倍，港澳台商投资企业和外商投资企业 4792 个，增加 918 个，增长 23.7。新企 业成立对于办公场所的要求，加上企业发展壮大后对于改善办公条件的要求都在 促进着写字楼市场的发展。在全部法人单位中，位于市南、市北、四方、李沧等市内四区的单位有 21884 个，占 35.9%；位于城阳、黄岛（含保税区）、崂山三区的单位有 11806 个，占 19.4%；位于胶州、即墨、

48、平度、胶南、莱西市辖五市的单位有 27235 个，占 44.7%。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！个体经营户主要集中在胶州、即墨、平度、胶南、莱西五市，其个体经营户 合计占总体的 68.8%，其中最多的是即墨市，共有 52842 户。小结：楼宇经济依赖并促进经济的发展，高速增长的经济必然会带动写字楼市场的 发展。青岛经济连续两年保持 16 以上的增长速度，按此发展速度推算 2006 年青岛 GDP 将达到 3368 亿元以上。经济增长需要大量的商务活动和办公设施 的支持，随着经济的发展，对于写字楼的需要也必将有所增加。从经济发展

49、的角度来看，青岛随着国民生产产值的增加，市场对于写字楼的 需求也将不断增大，而且楼宇经济的发展，对于办公市场的要求也在不断升级中。第四部分、结论 青岛山东省的经济龙头城市。国民经济保持 16 的增长速度，外贸进 出额增幅也在 20 以上。而且青岛还是 2008 年奥运会的合作伙伴城市，经济 发展的高潮阶段即将到来。写字楼作为经济活动的重要载体，有经济高速发展的 情况下必然会受其推动得以快速发展。青岛现有写字楼市场，总体入住率在 80 以上。而且有很多企业由于各种 原因，在沿海的高层住宅内办公。可见青岛市对于写字楼的需求潜力很大，只要 做出适当产品就会有客户 投入使用的写字楼项目，在物业配套方面水平相比国内领先水平还有一定差 距。据了解青岛现在达到 5A 级写字楼标准的项目少之又少。项目所在崂山商务区规划时间短，还没有形成完善的商务办公氛围，相信随 着在建项目交付使用崂山商务区必将成为第二条香港中路。