鄂尔多斯市孙欣源.doc

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1、鄂尔多斯市房地产业发展现状及对策思考 在鄂尔多斯房地产经济普遍遇冷的情况下，一座座高楼拔地而起却无人问津。高利贷金融连最重要的一环就这样断开，鄂尔多斯繁荣经济瞬间泡沫化，随即鄂尔多斯房地产经济开始进入“冬眠期”。百姓的生活水平降低了，全市GDP指标日益减少，整个经济处于一种低迷状态。这些都是由于开发商缺乏战略眼光一味追求短期经济利益、政府对经济发展战略没有把握好，造成房地产供大于求等原因造成。要想救市，就应该采取引进外资、实现经济的战略型转变、吸引外来人口到卾市定居生活等办法。让鄂尔多斯房地产经济得以复苏。 一、房地产在国民经济中的地位与作用 整个国民经济是由许多行业组成的一个庞大的、多层次的

2、行业体系。所谓一个行业的地位，就是指它在整个国民经济中与其他行业相比存在的必要性、重要性以及对其他行业的影响。 房地产是从建筑业中逐渐分离并逐渐成长起来的，是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。自20世纪90年代以来，随着我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变以来，我国房地产业取得了飞速的发展。房地产业作为新兴的产业，在国民经济中有非常重要的地位，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。（一）房地产业是国民经济的支柱产业之一 房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用。它既是国民经济的基础产业和先导产业，在一定时空条件下，房地产业是国民经

3、济的支柱产业。 1，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。而且当今城市经济和城市现代化都是以房地产为基础，这些都显示出房地产基础产业的重要地位。 2，房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的感应系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产业增加值占全国GDP的比重成此案加速上升的态势；房地产税收在我国财政收入中的比重，也随着我国税制调整而逐步增大；房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程

4、中；产业溢出的社会效益十分明显，正改变着我国国民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业，对国民经济有着举足轻重的作用和影响。 （二）房地产业在国民经济建设与发展中的作用 1、房地产业在不断满足与改善住房问题 房地产业在不断满足城市扩大与改善住房需求方面，得到了很大水平的提高。中国各个城市的居住水平与过去已经发生了量和质的巨大变化。在八九十年代，曾多户合用的厨房卫生间已成为家家户户独套专用；曾是小底层的简易楼已变成为一切科技智能化的高层建筑；曾无任何安保措施的生活区已改变成为高绿化高管理水平的文明公寓。房地产业在建材方面也越来越有考究，现在提倡绿色环保，在选择材料时采用符合“三无”标准的材料

5、，并且进一步改善房屋的质量，做到保温隔热防水防潮等问题，大大提高了房屋的性能，真正的改善了城市居民的住房问题。同样在农村居民的住房问题也得到了很大的改善，一切都在朝着实现现代化发展，这说明房地产业是在不断的满足与改善住房问题。 2、房地产业是拉动内需的强劲动力 通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，并利用基本建设投资，提高GDP增长。房地产业的公共建筑建设是投资行为，要通过经营收入逐步回收房地产的投资，其形成的工程产值，既对拉动内需，推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用，又对改善投资硬件环境，吸引新技术和国际资本具有重要作用。无论是什么类型的建筑工程，拉动

6、内需持续增长，保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响，都保持着较高增长速度。 家庭购房是消费行为，都会在扩大和培育内需上发挥积极的作用。这些年来，房地产业持续快速发展，为改善人民生活和发展国民经济作出了巨大贡献，在推动房地产业发展时，持续不断地带动经济健康发展。在我国国民经济现阶段发展中，房地产业将会继续重要的发挥消费热点作用。房地产之所以成为消费热点，住房占据着主体和带动全盘的地位。据市场调查显示，在房地产的总投资中，住宅量占大部分比例，在广大居民的消费中，住房消费也占据绝对比重。目前我国城镇居民人均住房面积仍然处于比较低的水平，再加上城市化逐步发展对住房的要求，以及必不可少的房屋折

7、旧和拆迁对住房的要求，今后相当长的一定时期内仍会保持巨大的住房建设量，并会带动整个房地产业较长时期地发挥消费热点作用。 3、房地产业带动相关行业的发展 随着房地产业的开发，建筑装饰行业自身不仅得到发展，而且为相关行业发展创造了空间。建筑工程量的增长，直接带动建筑材料流通的繁荣，目前建材市场也是最火暴的市场之一。每年建筑装饰直接提供的市场容量就多带动了商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，为其提供了产品销售的巨大市场。据统计数据显示，建材在建筑工程中占有的比重有40%以上，特别是由于装饰装修的持续高速发展，使得建材行业较长时期内保持了较高的增长速度。建筑装饰行业的发展为林工产品也提供了巨

8、大的市场，国家林业年鉴统计资料表明，我国木材销量中的相当部分用于建筑业。 房地产开发是资金密集型行业，房地产业的投资额度大，对资金的要求周期长，相应它的发展离不开金融业的支持，必须依靠金融业的带动。但房地产因预期投资收益率高，居民贷款风险小等特点，最是吸引金融业投资的亮点，所以说房地产业又是金融业借贷资本的最大出路。据了解，目前各城市房地产消费贷款占据个人消费贷款总量的绝大部分，是金融业的发展支撑了我国老百姓的购房能力，而且每个房地产的开发都离不开金融业的投资。 随着城市建设的迅速发展，住房体系的完善，人们生活水平的提高，住房条件的改善，加强了对服务水平的需求，物业管理、家政这个新出的服务行业

9、近几年也在渐渐兴起快速发展。物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，例如：养护、修缮、清洁、保安、绿化等，大大减轻了业主的负担，使住宅或办公区域有个很好的环境。因为现在的生活节奏加快，家务对于上班族来说是件很烦琐的事情，但家政就可以轻轻松松解决此问题，满足了现代人生活的需求。由此看来，房地产业在自身发展的同时也带动了一系列行业的发展，促进经济的快速发展在国民经济建设中，城市的现代化建设首当其冲。近年来，城市建设总的工作量增幅较大，住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中，这为建筑工人提供了更多的就业岗位，解决了农民工的就业问题。另外，房地产业带动商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展

10、，这些行业产品的生产都离不开人工的操作，行业的迅速发展会需求更多的劳动力资源，这就为剩余的劳动力创造了就业机会。 二、鄂尔多斯市房地产业的发展现状及存在的问题 （现状分析的不够全面，存在的问题针对性不强，更多是从全国层面的论述） “九五”以来，东胜城市建设累计投入资金30亿元，完成了市区6街8路4大出口拓宽改造，供水补水，污水净化，鄂尔多斯广场60项大的基础设施建设项目。城市建设面积由原来的8.6平方公里扩大到期15.6平方公里。城市的扩容拉动了房地产业的投资，房地产开发势头强劲，每年百栋以上居民楼拨地而起，东胜区投资15亿元建成各类楼房500多栋，市民人均居住面积达到17.5平方米，比199

11、5年增加了3.7平方米，其中底商投资5.25亿元，使商业网点每年以20%速度递增，至2001年东胜地区底商营业网点达到7000多个。据有关部门调查，今年现已建成的商品房无销售不出和积压现象，商品房销售率达到92%以上，只有部分地理位置差，周边环境不理想，房屋结构不合理的商业性房地产存在一定程度的投资过多现象，所出售商品房从质量上，标准上，档次上均比往年高，已改变过去房屋结构千遍一律的模式，基本上体现了临街区位和市区中心新建住宅楼多式样，高档次、高风格、高品位的现代化格局，房屋建造已成为东胜亮丽优美的风景线。按照市区建设的要求，在小区房屋建筑风格追求了花园式生物环境与高品位人文环境相结合的住宅小

12、区。高档次、面积大、质量好的大房型和豪华型住宅销路一直很好。价格水平也就比往年高，每平方米商品房平均价格超过1000元以上，房地产开发所获取利润也较高。据调查房地产利润率高时可增达100%以上，最低也能保持在2030%，这远高于其他行业利润率。据国家城调总队近期开展和调查统计也表明，1999年相比，收入增加幅度达到385%，说明这个行业的利润是相当可观的，在这种形势下，增加了开发商的投资的信心和继续加快从事房地产开发的决心。东胜房地产开发企业不论从数量上或从规模上都越来越多，目前东胜地区已经发展到50多家，并且涌现出一批如兴泰、东方、亿利公司那样，资质级别高、技术力量强、实力雄厚，据有现代化水

13、准的大型企业集团。从而有力地促进了房地产业的不断完善，使住宅建设真正成为一支重要产业，商品住房价值得以充分体现，从而有力地带动整个国民经济增长。 随着鄂尔多斯城镇化水平的不断提高以及居民收入的大幅增加，特别是民间借贷的发展给鄂尔多斯居民带来了高额的收入。外加我国社会的投资渠道较少，“买房置地”依旧是很多老百姓的优先选择，鄂尔多斯老百姓投资渠道也不外乎于投资煤矿和房地产，煤矿的价格过于高昂，而且投资门槛高，不是人人都能把钱投进去的，于是，房地产就成为大众不断砸钱投资的好项目。市场规律不外乎是供大于求或者供小于求，鄂尔多斯房地产市场早在08年的时候就是前者的状况，于是，房地产商在高额利润的驱动下，

14、不断向政府买地、圈地、盖房子，08年-12年短短5年的时间，鄂尔多斯注册的房地产公司就有300多家，棚户区的居民们通过拆迁征地，一夜间从农民成为百万富翁。走到大街上，到处都是建筑施工地，机器轰鸣的声音跟马路上奔驰的汽车轰鸣声，共同谱写了鄂尔多斯独特的“歌曲”。房地产市场的异常火热，加速了当地财政税收收入，人均GDP亚洲四小龙之一的香港。“中国的迪拜”、“内地的小香港”，一个个称号让中国人对这座能源城市有了新的看法，外地人纷纷来这里打工，因为这里工资高，商人们也竞相来这里投资，因为他们听说这里到处是黄金。鄂尔多斯的神话经济也随之开始登陆各大媒体报纸头版头条。在经济迅猛发展的前提下，房价暴涨，记得

15、04年的时候，鄂尔多斯最好的商品房均价是2000元左右，07年，由万正集团投资的“康和丽舍”小区号称鄂尔多斯最高档的小区，公寓住宅均价为3500左右，从08年开始，房价开始大踏步地呈跳跃式增长，从均价3000多到5000然后又成了8000，10年顶峰的时候，鄂尔多斯商品房的均价为1万元，一些高档小区房子价格甚至达到2万元，这个仅有一百多万人口的城市房价已经超越国内一些人口大市，例如当时拥有400万人口的太原，房价也仅仅只有6000多元。即使房价高的离谱，但是鄂尔多斯仍然一房难求，人们为了买到心仪的房子，大多数情况下，都得从“炒房者”手中以更高的价格买取。于是，鄂尔多斯富翁的行列中，除了煤老板外

16、，又多了一类人：炒房者。在经济一片大好的形势下，为了加快鄂尔多斯经济更加迅猛的发展，政府领导决定开辟位于东胜区与伊金霍洛旗之间的土地，这也就打造了后来的康巴什新区，也就是现如今媒体口中的“鬼城”。当时，政府不惜拿出相当一笔财政收入用于建设康巴什新区，康巴什新区刚建好的时候，房子也遇到了人们的哄抢，一个刚建好的新区，房价就已经达到6000元左右。还有鄂尔多斯特有的现象就是，当地每个家庭拥有房子不少于3套，人们饭饱茶语的时候，总是以拥有房产的数目来炫耀自己的财富。鄂尔多斯这座小城在房地产市场繁荣景象的笼罩下，全然不知，危机已经开始慢慢接近。现如今，政府早已下令5年内不批地不准房地产盖房，鄂市房地产

17、终于放慢了它疾驰的发展脚步，但是，多重问题已经摆在了鄂尔多斯人的面前。目前，鄂尔多斯房地产存在的问题有下列几点。 （一）政府对房地产市场价格总水平的有效调控机制尚未形成。 城市基准地价、标定地价和各类房屋重置价格定期确定公布制度，是城市房地产管理办法确定的国家调控引导房地产市场价格总水平的基本制度。我们虽开展公布工作，在确定价格的标准、程序及适用范围等方面都存在很多问题。基准地价、标定地价和房屋重置价格的作用没有充分发挥。住房价格不合理、摊入房价中的收费过多，商品住宅开发成本高，是目前房地产开发在立项、效率低，加大了建设成本。目前房地产开发在立项、规划、征地至开工前一般就要经过十几道审批手续，

18、所需时间多在半年以上，拖迟了建设周期，加大了开发成本；同时为满足建设需要设立一些收费项目，一些垄断部门在开发经营过程中强制摊销商品和强制服务收费等问题也比较突出。据调查，目前房地产开发企业承担的各种收费一般占到房价15%左右，涉及收费项目达几十项，住房建设收费多，不仅增加了房地产开发企业负担，使房价过高，而且由于住房建设的审批环节过多，审批和收费联系在一起，还极大地降低了政府的办事效率。因此，住房建设收费的问题不解决好，也将会影响房地产市场的开发效率；不利于住宅产业发展。高速商品房价格或理顺房价体系，是合理确定城镇住房价格的一项重要内容。（二）房地产开发企业的价格行为缺乏有效约束。 住房价格已

19、经开放由市场调节。由于开发企业具有自主定价权，政府取消、降低的收费，购房者却难以受益，大多数成为了开发企业的利润；商品房销售面积中“缺斤少两”行为比较严惩一是房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊；二是将分摊的公共面积再次出租或出售；三是预售违规进行面积计算；四是在合同中不提案规定说明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积等等。最关键是公摊面积，即使对公摊面积规定再详细具体，买房人还是无法自己丈量核实，利益难以得到根本保障；而且面积吃亏并非一次性损失，物业管理费、取暧费等多次费用都与建筑面积有关，购房人将遭受长期的利益损害。此外，虽然货币性福利分房已经结束，但单位建筑给职工补贴资金依然存在，对此

20、，价格管理也缺乏有效监督，构成价格和各项成本因素缺乏规范，乱摊成本，乱加费用情况时有发生，价格制定随意性也比较突出。有些单位楼层差价按照居住者确定制定价格，缺乏科学性、合理性的有效约束。（三） 住宅价格与多数城镇居民收入仍不相适应。 目前的商品住宅价格与大多数居民收入相比，仍然显得偏高，难以承受，况且房地产市仍然是较明显的卖方市场，房屋建筑质量，技术标准的提高，抬升了建设成本，土地实行招标和拍卖方式出让土地，减少协议出让土地，加剧了土地市场竞争，抬高了土地价格，必然导致房地产价格总体上呈升趋势；房地产泡沫现象已初露端倪，据不完全统计，目前东胜地区高价位的商品房售出率还不到30%。尤其是今年在高

21、利贷的影响下，人们对高价房的需求量大大减少，即使有需要住房的人们，一般选择的也是普通住宅，像伊泰集团打造的华府世家、华府领袖，以及星河湾等高档住宅小区的销售额并不乐观。这是房地产市场面临的主要矛盾，导致供求关系脱节，很不利于房地产业的发展。（四） 住房二、三级市场发展缓慢，法律、法规及相关制度建立滞后，秩序混乱，阻碍重重，远未达到统一、规范、高效的程度。 虽然建立了房屋交易中心，承办了各类房屋的买卖、典当、赠与、抵押、交换等业务，取得显著成效，初步扭转了东胜地区“有房无市”、“有市无场”的局面。但是，不通过房地产管理部门登记交易的隐形租赁市场的存在是不争的事实。在住房交易过程中也存在收费名称，

22、服务内容不统一，计费不合理、收费标准高，收费行为不规范等问题，所以，必须加强这方面的管理。此外，当前居住物业已成为城镇居民消费商品，物业管理档次低，服务差、收费高，争端日益增多，已成为当今价格投诉的热点及难点。尽管政府已经加大投资力度，尽量扭转物业管理这方面的缺失，但是今年初冬，没有及时供暖的住户大有人在，人们对于东胜区的物业管理水平并没有政府想象中的满意。 三、促进鄂尔多斯房地产健康发展的对策（是全文的重点，需结合鄂尔多斯市的实际进一步论述） 中国的房地产业在最近二十年中，对经济和社会发展的贡献非常大，它表现在房地产业已成为中国各地支柱产业。最近二十年是中国人民改善居住质量又好又快的二十年，

23、超过了历史任何时期。中国房地产业还使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化。保持房地产市场价格的合理与稳定，对促进房地产业的健康发展，保持国民经济持续稳定增长有重要作用。如何使房地产业保持健康发展之路？这又是国民最关心的话题。 针对鄂尔多斯房地产业发展和解决住宅市场存在的问题，做好今后一个时期的工作，采取相应策略思路提出如下几点意见： （一）严格控制开发用地的供应总量。政府必须根据商品房的市场需求量，来确定土地的供应总量，避免盲目扩大商品房开发规模，才能稳定地价、房价，开发商、投资者和消费者等市场主体才会有投资信心。 （二）在鄂尔多斯房地产行业内，政府要真正做到研究市场，防止市场出现由结

24、构性过剩和板板性“房地产泡沫”。 （三）加快推进相关体制和制度方面的改革。房地产业关联性、综合性很强，导致房地产业的独立性差，依附性高。政府部门有必要对现行的体制和制度进行合理的改革。政府主要做好三件事：首先是建“运动场”，建立有利于房地产业发展的市场机制；其次是当“裁判员”，加强对房地产市场的监督和管制；再次是当“教练员”，以超前的意识，做房地产业发展的向导。 （四）鄂尔多斯政府要加强对本市房地产市场价格的调控引导，提高宏观调控能力，抓紧建立规范有效的基准地价和房屋重置价格定期确定公布制度，引导市场价格的合理形成，防止出现房地产再次过热以及由此面带来的价格剧烈波动。（五）大力发展经济适用住房

25、。加强对经济适用住房和廉租住房价格的监督，严格规范价格构成和开发企业的价格行为，使政府减免税费的各项优惠政策切实落实到购房户，确保广大中低收入人员基本生活的安定，我们建议在房屋住宅建设上就开发不同类型的高、中、低档次的房屋满足不同收入家庭的需要。特别是大力加强以经济适用住房建设为重点的住房建设，要依靠优惠政策开发建设造成价较低的经济用房，要将廉租房纳入社会保障制度体系来加以统筹考虑，以较低的价格适应部分中低收入家庭需求，对中低收入家庭购置经济适用房应实行政府指导价。严格履行价格审批制度，建立成本约束机制。促进合理的区位差价和质量差价的形成，努力保持包括经济适用住房在内的整个价格的合理稳定。（六

26、）培育住房二级市场，着重解决上市程序烦琐，入市门槛过高，中介服务跟不上，原产权单位审查等等问题，妥善处理好上市后的收益分配，把更多的有房职工拉入市场创造新的市场需求，把市场规模做大。二级市场不充分，住房市场化程度低是我国城镇住房市场的明显特征。存量商品房的买卖和租赁市场不活跃，建成房屋无法真正进入市场流通，抑制了商品住宅消费水平的提高和房价的合理化进程。因此，只有大量的二手房进入流通领域，才能真正发挥市场机制，平抑过高的住房价格，建立健全合理的住房价格体系，有力推动城镇居民住房投资消费。 （七）政府要做好房地产市场的价格监测工作，建立价格预警制度，大力整顿住房建设项目收费，严格规范与住房建设的

27、垄断企业价格行为，为政府实施准确有效的价格决策提供服务。 鄂尔多斯房地产业经过近十年的发展，已经成为本市国民经济的支柱产业之一。一个健康稳定的房地产市场，它的发展拉动整个国民经济的可持续发展，它的波动涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展，从而影响到整个国民经济的可持续发展。无论从宏观上看还是从微观上讲，房地产业在国民经济发展中都具有极为重要的地位和作用。 虽然鄂尔多斯房地产市场现状令人堪忧，不少人认为鄂尔多斯房地产经济开始进入“冬眠期”，但是只要政府和投资者采取正确的措施，我对鄂尔多斯房地产今后健康发展的趋势保持充分的信心。这是因为鄂尔多斯房地产产业的生产要素的供应是可以充分得到，鄂尔多斯房地产产业的产品是具有巨大的市场长期有效要求的。鄂尔多斯房地产产业总体上是健康的，随着政策法规的逐步完善和市场管理的逐步到位，通过价格调控引导，强化监督检查和监测等一系列工作，才能理顺商品房价格体系，保持住房价格稳定，支持与促进房地产业的发展，使住宅建设真正成为重要产业，为加速城市化建设，为扩大内需，拉动经济发展起到积极作用。这样鄂尔多斯房地产业和房地产市场会度过当前困难时期而更加美好。