商业经营模式探讨.ppt

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1、商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨二、大型百货商场二、大型百货商场二、大型百货商场二、大型百货商场发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：区域处于东门零售百货商圈直接辐射区域，同区域处于东门零售百货商圈直接辐射区域，同区域处于东门零售百货商圈直接辐射区域，同区域处于东门零售百货商圈直接辐射区域，同时地处东门商圈边缘，辐射范围有限，商业人群不时地处东门商圈边缘，辐射范围有限，商业人群不时地处东门商圈边缘，辐射范围有限，商业人群不时地处东门商圈边缘，辐射范围有限，商业人群不足，同时对项目临街面及昭示性要求高。足，

2、同时对项目临街面及昭示性要求高。足，同时对项目临街面及昭示性要求高。足，同时对项目临街面及昭示性要求高。可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：项目自身条件有限，经营前景不好，商业难以入住项目自身条件有限，经营前景不好，商业难以入住项目自身条件有限，经营前景不好，商业难以入住项目自身条件有限，经营前景不好，商业难以入住失败案例：温莎广场失败案例：温莎广场失败案例：温莎广场失败案例：温莎广场商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨三、大型主题商城三、大型主题商城三、大型主题商城三、大型主题商城发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：需要存在

3、于商业旺区，由于缺乏主力店，分散需要存在于商业旺区，由于缺乏主力店，分散需要存在于商业旺区，由于缺乏主力店，分散需要存在于商业旺区，由于缺乏主力店，分散经营，需要依赖于经营范围已经成行成市，同时经经营，需要依赖于经营范围已经成行成市，同时经经营，需要依赖于经营范围已经成行成市，同时经经营，需要依赖于经营范围已经成行成市，同时经营较为单一，经营风险较大。营较为单一，经营风险较大。营较为单一，经营风险较大。营较为单一，经营风险较大。可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：区域为家装建材市场，业态较为单一，对于零售区域为家装建材市场，业态较为单一，对于零售区域为家装建材市场，业态较为单一，对

4、于零售区域为家装建材市场，业态较为单一，对于零售业直撑不足，经营前景不佳，招商存在困难业直撑不足，经营前景不佳，招商存在困难业直撑不足，经营前景不佳，招商存在困难业直撑不足，经营前景不佳，招商存在困难失败案例：万景妇儿百货失败案例：万景妇儿百货失败案例：万景妇儿百货失败案例：万景妇儿百货四、大型服装批发市场四、大型服装批发市场四、大型服装批发市场四、大型服装批发市场发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：直接受到东门商圈的影响，同时距离东门较远，直接受到东门商圈的影响，同时距离东门较远，直接受到东门商圈的影响，同时距离东门较远，直接受到东门商圈的影响，同时距离东门较远，

5、商业人群不足，难以支撑项目商业人群不足，难以支撑项目商业人群不足，难以支撑项目商业人群不足，难以支撑项目可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：经营前景不佳，招商困难，同时降低物业档次经营前景不佳，招商困难，同时降低物业档次经营前景不佳，招商困难，同时降低物业档次经营前景不佳，招商困难，同时降低物业档次失败案例：福田服装批发市场失败案例：福田服装批发市场失败案例：福田服装批发市场失败案例：福田服装批发市场商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨五、大型电子电器市场五、大型电子电器市场五、大型电子电器市场五、大型电子电器市场发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件

6、及限制：发展条件及限制：需要依赖经营成行成市，同时对物业昭示性、需要依赖经营成行成市，同时对物业昭示性、需要依赖经营成行成市，同时对物业昭示性、需要依赖经营成行成市，同时对物业昭示性、临街面要求高临街面要求高临街面要求高临街面要求高可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：区域经营业态单一，同时受华强、东门市场的打区域经营业态单一，同时受华强、东门市场的打区域经营业态单一，同时受华强、东门市场的打区域经营业态单一，同时受华强、东门市场的打压，难以形成气候。压，难以形成气候。压，难以形成气候。压，难以形成气候。失败案例：南山西部电子市场失败案例：南山西部电子市场失败案例：南山西部电子市场失

7、败案例：南山西部电子市场商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨六、大型汽配汽贸市场六、大型汽配汽贸市场六、大型汽配汽贸市场六、大型汽配汽贸市场发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：需要大型停车场及试车通道，汽车直接到门口需要大型停车场及试车通道，汽车直接到门口需要大型停车场及试车通道，汽车直接到门口需要大型停车场及试车通道，汽车直接到门口可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：项目自身条件限制，同时笋岗、香蜜湖、银湖汽配汽项目自身条件限制，同时笋岗、香蜜湖、银湖汽配汽项目自身条件限制，同时笋岗、香蜜湖、银湖汽配汽项目自身条件限制，同时

8、笋岗、香蜜湖、银湖汽配汽贸已经成行成市，并且深圳室内汽贸市场难以招商贸已经成行成市，并且深圳室内汽贸市场难以招商贸已经成行成市，并且深圳室内汽贸市场难以招商贸已经成行成市，并且深圳室内汽贸市场难以招商商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨七、大型家具家装市场七、大型家具家装市场七、大型家具家装市场七、大型家具家装市场发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：需要成行成市，同时对交通、停车场等配套设需要成行成市，同时对交通、停车场等配套设需要成行成市，同时对交通、停车场等配套设需要成行成市，同时对交通、停车场等配套设施要求高。施要求高。施要求高。施

9、要求高。可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：项目周边为深圳最大家装建材市场，同时笋岗物流区项目周边为深圳最大家装建材市场，同时笋岗物流区项目周边为深圳最大家装建材市场，同时笋岗物流区项目周边为深圳最大家装建材市场，同时笋岗物流区改造对于家具家装等依赖仓储、运输的批发行业有很大促改造对于家具家装等依赖仓储、运输的批发行业有很大促改造对于家具家装等依赖仓储、运输的批发行业有很大促改造对于家具家装等依赖仓储、运输的批发行业有很大促进作用，但项目所在区域已存在多个大型中高档品牌商家进作用，但项目所在区域已存在多个大型中高档品牌商家进作用，但项目所在区域已存在多个大型中高档品牌商家进作用，但

10、项目所在区域已存在多个大型中高档品牌商家如好百年、怡丰名家具等，竞争较为激烈如好百年、怡丰名家具等，竞争较为激烈如好百年、怡丰名家具等，竞争较为激烈如好百年、怡丰名家具等，竞争较为激烈商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨八、大型专业市场八、大型专业市场八、大型专业市场八、大型专业市场发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：发展条件及限制：依赖于专业市场成行成市，同时对交通及物流依赖于专业市场成行成市，同时对交通及物流依赖于专业市场成行成市，同时对交通及物流依赖于专业市场成行成市，同时对交通及物流配送要求较高。配送要求较高。配送要求较高。配送要求较高。可行性分

11、析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：项目周边交通便利，同时临近笋岗仓储区，存在发展项目周边交通便利，同时临近笋岗仓储区，存在发展项目周边交通便利，同时临近笋岗仓储区，存在发展项目周边交通便利，同时临近笋岗仓储区，存在发展的可能性，但招商的关键在于专业市场的定位及发展商提的可能性，但招商的关键在于专业市场的定位及发展商提的可能性，但招商的关键在于专业市场的定位及发展商提的可能性，但招商的关键在于专业市场的定位及发展商提供的服务程度。供的服务程度。供的服务程度。供的服务程度。商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨九、九、九、九、“豪布斯卡豪布斯卡豪布斯卡豪布斯卡”经营

12、模式（经营模式（经营模式（经营模式（“新大好新大好新大好新大好”模式）模式）模式）模式）集商场、休闲娱乐、餐饮、酒店、停车场于一体的集商场、休闲娱乐、餐饮、酒店、停车场于一体的集商场、休闲娱乐、餐饮、酒店、停车场于一体的集商场、休闲娱乐、餐饮、酒店、停车场于一体的新式商业经营模式，目前主要由新式商业经营模式，目前主要由新式商业经营模式，目前主要由新式商业经营模式，目前主要由“新大好新大好新大好新大好”率先推率先推率先推率先推广，具备多种功能于一体，满足各种不同需要。一广，具备多种功能于一体，满足各种不同需要。一广，具备多种功能于一体，满足各种不同需要。一广，具备多种功能于一体，满足各种不同需要

13、。一般用于解决层数较多的商业物业经营问题。般用于解决层数较多的商业物业经营问题。般用于解决层数较多的商业物业经营问题。般用于解决层数较多的商业物业经营问题。可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：存在发展可能性，但其中商场的经营方向是关键问题，存在发展可能性，但其中商场的经营方向是关键问题，存在发展可能性，但其中商场的经营方向是关键问题，存在发展可能性，但其中商场的经营方向是关键问题，同时项目停车位可能难以满足需要，并且对于设计方案有同时项目停车位可能难以满足需要，并且对于设计方案有同时项目停车位可能难以满足需要，并且对于设计方案有同时项目停车位可能难以满足需要，并且对于设计方案有特殊

14、要求。特殊要求。特殊要求。特殊要求。商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨商业经营模式探讨十、十、十、十、“连锁连锁连锁连锁mall”mall”经营模式（经营模式（经营模式（经营模式（“铜锣湾铜锣湾铜锣湾铜锣湾”模式）模式）模式）模式）休闲购物商场，但对于传统休闲购物商场，但对于传统休闲购物商场，但对于传统休闲购物商场，但对于传统MALLMALL来说，无需超大来说，无需超大来说，无需超大来说，无需超大型的经营面积，连锁型的经营面积，连锁型的经营面积，连锁型的经营面积，连锁MALLMALL的优势在于连锁店之间的优势在于连锁

15、店之间的优势在于连锁店之间的优势在于连锁店之间的优势互补，即可以发挥规模效应，同时又可以灵的优势互补，即可以发挥规模效应，同时又可以灵的优势互补，即可以发挥规模效应，同时又可以灵的优势互补，即可以发挥规模效应，同时又可以灵活经营。活经营。活经营。活经营。可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：存在发展的可能性，但需要在经营方向上注意与沃尔存在发展的可能性，但需要在经营方向上注意与沃尔存在发展的可能性，但需要在经营方向上注意与沃尔存在发展的可能性，但需要在经营方向上注意与沃尔玛、万佳、东门商圈形成差异。玛、万佳、东门商圈形成差异。玛、万佳、东门商圈形成差异。玛、万佳、东门商圈形成差异。其

16、他商业解决方案解析其他商业解决方案解析其他商业解决方案解析其他商业解决方案解析1 1、“代理商代理商代理商代理商+商家商家商家商家”联联联联盟盟盟盟 此种合作方式关系较为淡薄，对于大型商业项目，商此种合作方式关系较为淡薄，对于大型商业项目，商此种合作方式关系较为淡薄，对于大型商业项目，商此种合作方式关系较为淡薄，对于大型商业项目，商家在选址时态度申慎，联盟关系名不符实，部分代理商虽家在选址时态度申慎，联盟关系名不符实，部分代理商虽家在选址时态度申慎，联盟关系名不符实，部分代理商虽家在选址时态度申慎，联盟关系名不符实，部分代理商虽有意向，用以解决招商问题，但目前尚不存在此种联盟。有意向，用以解决

17、招商问题，但目前尚不存在此种联盟。有意向，用以解决招商问题，但目前尚不存在此种联盟。有意向，用以解决招商问题，但目前尚不存在此种联盟。2 2、返租、返租、返租、返租 返租是一记猛药，其合理存在的前提是商铺招商成功并返租是一记猛药，其合理存在的前提是商铺招商成功并返租是一记猛药，其合理存在的前提是商铺招商成功并返租是一记猛药，其合理存在的前提是商铺招商成功并能够长期成功经营，同时对于发展商的资金周转有很高要求，能够长期成功经营，同时对于发展商的资金周转有很高要求，能够长期成功经营，同时对于发展商的资金周转有很高要求，能够长期成功经营，同时对于发展商的资金周转有很高要求，因此只能作为辅助方案，单纯

18、返租对发展商有害无益。因此只能作为辅助方案，单纯返租对发展商有害无益。因此只能作为辅助方案，单纯返租对发展商有害无益。因此只能作为辅助方案，单纯返租对发展商有害无益。街区意象：街区意象：一个整体的商业品牌；一个整体的商业品牌；一个业态极尽齐备的超级购物中心；一个业态极尽齐备的超级购物中心；整个街区实行着一个整个街区实行着一个MALLMALL的商业功能的商业功能东门的价值再思考Street MallStreet Mall的基本特征：v开放性强的成熟街区开放性强的成熟街区v 良好的步行系统良好的步行系统v 业态齐备业态齐备v 核心商家统领核心商家统领商业对项目的意义商业对项目的意义成为项目增值举措

19、成为项目增值举措具有展示价值具有展示价值利润的重要来源利润的重要来源利用项目的商业资源优势利用项目的商业资源优势提升住宅产品的附加值提升住宅产品的附加值商业街铺化与售卖商业街铺化与售卖商业街成为项目展示的重商业街成为项目展示的重要组成部分要组成部分折扣店折扣店汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛 等低价型业态的聚集区等低价型业态的聚集区专卖型专卖型没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺 组组 成，是集市向室内空间的演变成，是集市向室内空间的演变景观型景观型整体建筑构成一个独特景观，成为一个著名的旅整体建筑构成

20、一个独特景观，成为一个著名的旅 游景点，通常是将古建筑改造，或是设计一个具游景点，通常是将古建筑改造，或是设计一个具 有艺术化外观的建筑造型有艺术化外观的建筑造型娱乐型娱乐型除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等 娱乐设施及创新业态娱乐设施及创新业态商业形态归纳商业形态归纳景观型景观型整体建筑构成一个独特景观，成为一个著名的旅整体建筑构成一个独特景观，成为一个著名的旅 游景点，通常是将古建筑改造，或是设计一个具游景点，通常是将古建筑改造，或是设计一个具 有艺术化外观的建筑造型有艺术化外观的建筑造型娱乐型娱乐型除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院

21、等除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等 娱乐设施及创新业态娱乐设施及创新业态我们需要全新的商业建我们需要全新的商业建筑形式和创新业态增加筑形式和创新业态增加售卖空间售卖空间生活型生活型最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足 商圈居民的日常生活需要商圈居民的日常生活需要折扣店折扣店汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛 等低价型业态的聚集区等低价型业态的聚集区专卖型专卖型没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺 组组 成，是集市向室内空间的演变成，是集市向室内空间

22、的演变生活型生活型最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足 商圈居民的日常生活需要商圈居民的日常生活需要现有商圈内已有的较现有商圈内已有的较为常见的商业形态为常见的商业形态项目商业类型定位项目商业类型定位商业类型定位商业类型定位景观型景观型Mall艺术化外观形成旅游景点艺术化外观形成旅游景点娱乐型娱乐型Mall零售店零售店+娱乐设施娱乐设施社区性商业区为主邻里性商业区为辅社区性商业区为主邻里性商业区为辅深圳最受瞩目的深圳最受瞩目的“都市综合体改造计划都市综合体改造计划”商业定位方向商业定位方向项目商业规模的限定项目商业规模的限定我们的江湖地位我们的江

23、湖地位商业类型定位商业类型定位街铺最大化的社区步行网络街铺最大化的社区步行网络street mall增加售卖空间，增加售卖空间，DV单一的消费主题已成为过去，消费是一个很自由的东单一的消费主题已成为过去，消费是一个很自由的东西，消费者的需求向多方向延伸，形成综合消费方式西，消费者的需求向多方向延伸，形成综合消费方式消费者需求多元化消费者需求多元化娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐 转变成独立的转变成独立的主题单元主题单元，满足消费者多元化的需求，满足消费者多元化的需求Street mall就是在建筑形式上提供这种可能性，创造这就是在建筑

24、形式上提供这种可能性，创造这样一种环境，把不同的人聚在一起样一种环境，把不同的人聚在一起，让人们在商业场所让人们在商业场所里自由穿梭，这就是最具体的都市生活里自由穿梭，这就是最具体的都市生活.商业操作方式解析商业操作方式解析操作模式特征主导方向目 标制约条件案例以售卖为主非销售面积小30%，以小主力店带动整体商铺销售地产开发短期实现盈利需要良好的规划如经营不善，对后期项目有较大影响大部分街铺带租约销售租约前置开发、经营相结合中短期实现盈利前置兑现困难引起信用危机中港城、太古广场租约后置中长期实现盈利开发风险较高钻石广场店铺经营主力店大于80%，核心主力店大于60%零售商业长期经营资金回流慢回报

25、期长，风险高要求有雄厚的资金实力茂业百货、城市广场操作操作模式模式市场市场增长增长率率相对相对市场市场份额份额属性属性卖场卖场类类低低高高现金现金牛牛成熟市场中的领导者，成熟市场中的领导者，它是企业现金的来源它是企业现金的来源带租带租约销约销售类售类租约租约前置前置高高低低问题问题面临新的市场，风险面临新的市场，风险较大较大租约租约后置后置高高低低瘦狗瘦狗处于被淘汰边缘处于被淘汰边缘经营经营类类高高低低明星明星高速成长市场中的领高速成长市场中的领导者，将来可转化为导者，将来可转化为现金牛现金牛。明星业务明星业务高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金牛现金牛CASHCOW问题问题QUE

26、STION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵商业操作方式的比较商业操作方式的比较零售商业的制约零售商业的制约 对于发展商来说属于跨行业行为对于发展商来说属于跨行业行为对招商的依赖性过大，从招商到运营均较为被动对招商的依赖性过大，从招商到运营均较为被动 资金回笼慢，运行周期过长，造成风险过大资金回笼慢，运行周期过长，造成风险过大 商业项目的可行性商场前景周边商业状况世联GIS查询项目是否可行的关键：1、能否引进大型购物中心；2、内街商业气氛的营造。产品产品“商业街商业街”为社区注入新的文化体验为社区注入新的文化体验主动主动式复式复合商合商业业购购 物物娱娱 乐乐餐餐 饮

27、饮休休 闲闲舒适环境舒适环境人性服务人性服务特色商业结构特色商业结构富赫消费群体富赫消费群体商业部分做商业部分做成商业街的成商业街的形式，在外形式，在外立面上保持立面上保持整体风格的整体风格的统一的前提统一的前提下，将其分下，将其分为多种经营为多种经营主题，全方主题，全方位的满足消位的满足消费者的需求费者的需求产品产品“商业街商业街”为社区注入新的文化体验为社区注入新的文化体验名店街（品牌专卖）填补宝安新城商业高品位名店的空白生活长廊小型店铺，主营大众日常生活消耗品甜蜜吃光（餐饮项目）风味小吃，西餐厅My时代娱乐派（娱乐项目）免费影院，酒吧，茶艺，电玩世界百灵鸟娱乐超市创新引进自助式卡拉OK等大众喜闻乐见的娱乐消费场所