重庆商业物业经营模式.doc

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1、重庆商业物业之经营模式推介案一、解放碑商圈同主题商城之经营模式推介 新东方女人广场1999年，正当解放碑各新兴商场纷纷亮相之时，女人广场在与女人结下不解之缘的大同路开业了。经过三年多的风雨磨砺，女人广场现已形成重庆最大的美容美发用品专业市场、最大的人体彩绘及美甲中心，拥有重庆最大的品牌女装专买店“露妮”、“箩伦诗”、“卓希皮亚”等和最大的女仕美容护理中心“忆念美”等，其“重庆首家女人商场”的招牌更是占尽市场先机，倍受女性青睐，使商场始终拥有充足、有效的客源。 女人广场在经营管理上实行“分散经营、集中管理”的方式。各色品牌店在女人广场这面旗帜下统一宣传，集中促销，经营户与消费者之间偶有的纠纷也由

2、商场出面解决。针对分散经营商业物业的通病假冒伪劣，女人广场则主动邀请执法部门清退不合格产品。在美容美发同业工会将总部设于该商场后，女人广场更运用其工会副理事长的身份在卖场内举办各种展示、表演及竞赛活动，为众经营户摇旗助威，擂鼓造势，使商场的人气和商气急剧攀升。女人广场由重庆大信房地产有限公司投资兴建，分两期持续推出。女人广场一期由于在招商尺度上把握不严，导致商户实力参差不齐，货品鱼龙混杂，经营各自为阵，管理一盘散沙，最终令商场公司忍痛割爱，采取优胜劣汰的市场手段，在保留中坚商户的基础上，将部分势单力薄的商户清理出场，及时恢复了往昔稳定、繁荣的经营面貌。女人广场二期吸取了一期盲目入市的经验教训，

3、采用“售后反租”的经营模式，分零出售商铺产权，并聘请台湾协和管理顾问有限公司进行全程经营管理。购买商铺者多为投资置业人士，其自身不直接参与经营，而是委托管理公司代为出租，并收取年回报率为8.5%的租金，即产权与经营权两权分离，业主拥有产权，管理公司拥有经营权，经营户则从管理公司手中租用场地自行经营，定期向其缴纳租金及物业管理费。目前，女人广场商铺早已售罄，商家入驻率达100%，且经营状况良好，物业租金亦居高不下，整个商场保持着长久而旺盛的生命力。作为当时解放碑唯一发售产权的成熟市场，女人广场二期每平方米起价仅8800元，这在寸土寸金的解放碑无疑拥有巨大的升值及回报空间。以大同路平街层A2113

4、号商铺为例，面积48M2，单价8800元/ M2，则投资收益为：A、 一次性付款（年租金/总房款=年回报率）总价：42.24万元参考月租金：3000元 年回报率：8.5%B、 按揭付款（参考月租金/月供=月收益）首付50%：21.12万元月供：2347.9元参考月租金：3000元月收益：652.1元十年后，每月为净收益。二、沙坪坝商圈同主题商场之经营模式推介 金诚广场金诚广场由重庆欣业房地产有限公司投资建设，第一、二层由开发商属下物业公司经营管理，第三层由重庆大好经贸有限公司经营管理，第四层由重庆名派商贸有限公司经营管理。作为以女人为主题的本地“第二个女人广场”，我们有必要详细了解金诚广场的功

5、能定位及经营模式。金诚广场第一、二层在经营模式上实行“两权分离式”，即业主拥有产权不经营，商家经营不拥有产权，在售卖模式上则采用分零出售的方式。目前，金诚广场第一、二层业已售罄，所有商铺亦全部租完，商家入驻率达100%。根据店堂内少数商铺标明转让来看，显然管理公司并未提供代理租赁服务，而是由业主自租。金诚广场第一、二层主要经营女式时装、休闲装及时尚饰品，商品档次高低兼容，既有品牌专卖店，也有普通服饰店。值得一提的是，由于金诚广场所处地段绝佳，周边商业氛围浓厚，故作为商场门槛的第一、二层卖场生意红火，一片生机盎然的景象。金诚广场的开发商欣业集团将第三层整租给重庆大好经贸有限公司，并与之签定了长达

6、十年的租赁协议。大好经贸公司主要从事代理经营商业楼盘等业务，曾成功运作过朝天门大生商场三、四楼休闲服饰区。金诚广场第三层在易帜大好经贸公司后，随即被其迅速分租给众商家，并于今年元月正式开业。该层主要经营通信器材和男女服饰，两者各占一半的比例。但据大好经贸公司招商部透露，该层未来的经营定位仍以女装为主，通信器材商在与管理公司履行了三年的短期合同之后将于2004年退出“大好服饰中心”。由于目前该层商家入驻率较低，且功能定位不明确，故人气商气具显不足，商家经营举步维艰。针对这种现状，大好经贸公司适时推出了新的招商政策，当其商位出租率超过60%之时，余下的商位便以出售产权的方式推向市场。具体优惠条件及

7、相关费用如下：销售单价：6800元/ M2 租赁单价：120元/ M2 物业管理费：4.5元/M2 水电费：按表分摊，具体数额以物价局有关规定为准工商管理费：自开业之日起免征一年，即日起免征半年营业税费：自开业之日起免征一年，即日起免征半年金诚广场第四层“名派女人港”，由重庆名派商贸有限公司进行经营管理，于今年九月闪亮登场。顾名思义，该层主要经营精品女装及流行服饰，且全为品牌专卖店。但由于开业时间较短，市场培育尚不成熟，导致目前生意冷清，人心思退，在店堂内随处可见欲求转让的商铺。名派商贸公司从开发商手中租得整层商业面积后便分租给其他零星商户，但对其私自转租等行为却未加约束，使该层给人一种未盛先

8、衰的感觉。然而，值得肯定的是，“名派女人港”的经营定位与其它三层有所区别，在形成差异化经营路线的基础上，始终占领着本位制高点，在未来几年里势必将引领沙坪坝商圈的女装潮流，而这一切均需接受时间的考验与市场的挑战。租金单价：150元/M2（自签约之日起免收半年租金，即缴半年租金享用一年的商铺使用权）物业管理费：5元/M2水电费：水费按表分摊，电费除自用电费外其余按表分摊工商管理费：即日起免征半年营业税费：即日起免征半年三、石桥铺商圈专业市场之经营模式推介 高创锦业高创锦业为重庆首家LOFT（阁楼）酒店式商务公寓，紧邻石桥铺转盘，是汇聚人流、物流、资金流、信息流的商业要地。高创锦业裙楼为IT专业市场

9、，屹立于重庆四大电脑市场之间，占据着本地85%的IT份额，商业氛围浓郁，配套环境成熟。高创锦业外观俊朗雅致，线条流畅舒缓，充分体现了至臻至高的建筑意念。商场内部为全玻璃隔断开敞式立体空间，商铺可自由分割，任意组合。高创锦业在经营模式上实行“两权分离式”，业主拥有商铺产权，商场委托专业的IT经营管理公司对商场进行统一招商、统一管理和品牌建立，独立行使其经营权。业主不必亲自为招租、收租等琐事烦心，坐享12.7%的年回报租金。其经营模式可表现为： 托管协议 经营区域定位业主（产权）专业管理公司（经营权）经营户（经营主） 投资收益 （收取经营管理费） 租金高创锦业投资实例分析：投 资回 报购买高创锦业

10、IT市场旺铺将此旺铺出租价格（现价）：25000元/M2租金（现价）：300元/ M2销售面积（套内）：15 M2出租面积（套内）：15 M2总房价：元首付：元月供：1913元（5成10年按揭）月租金：4500元总投资：+（1913120）=元（20年后）年收益：54000元年回报率：12.7%注：本表得出的投资回报率已考虑按揭利息所带来的成本投入附：周边IT市场租金水平1、泰兴：160-400元/ M2/月2、赛博：220-400元/ M2/月四、南坪商圈专业市场之经营模式推介 渝能汽配城渝能汽配城为重庆首家专业汽配市场，地处南坪商业中心，位于汽车产业贸易区核心地段，与山河、聚丰汽配城比邻而

11、居，同重庆旧车交易市场、机动车市场成犄角之势，形成“汽贸金三角”。渝能汽配城在建筑设计上贯彻实用、和谐、现代的原则，秉承商业物业“全开放式建筑规划”的理念，整体建筑简洁大气，卓而不群，市场内独创纵横6-8M的交易循环车道和购物步行走廊，打造“户户金口岸”。渝能汽配城倡导一种全新的市场理念，一是开发商直接参与市场的后期经营，投资方和经营方也同时参与市场管理，三者形成一个利益共同体，通过“三方促进会”的组织形式行使职能，从而使市场的经营管理更科学、更民主、更有效的维护投资方与经营方的利益。二是实现资源互补，产业联姻。渝能集团特聘品牌商业物业管理机构为汽配城日常管家，将其市场运作的成功经验及优秀的经

12、营管理能力，与渝能在汽车汽配产业方面的优势完美结合，创立了独具特色的“渝能”商业模式。渝能汽配城在经营管理上倡行“五统一”和“五到位”的模式：五统一即统一定位、统一规划、统一管理、统一形象、统一宣传。五到位即管理服务到位、广告宣传到位、经营风格到位、组织活动到位、人员培训到位。渝能汽配城在经营模式上实行“售后反租”的方式，商城于今年8月正式开盘，目前85%的商铺已告售罄，余下15%的商铺经营公司将采用“招租”的方式推向市场，现已开始接受客户预约登记，估计年底招商政策将全面出台并进行尾盘清仓。渝能汽配城投资实例分析：（以28.08 M2为例计算）套内面积单 价首 付开业时付月 供月租金收入月收益

13、28.08M26000元约40000元约44240元约950元约1685元约730元附：重庆汽配市场商铺租金概况市 场租金水平（元/ M2.月）市 场租金水平（元/ M2.月）大坪九坑子40-120江北鲤鱼池60-100老顶坡25-40南坪山河、聚丰40-100 必须说明的是，投资渝能汽配城的客商绝大部分是自营，仅有少许客商购买已有租户的商铺，享受租金回报，用租金付按揭，但管理公司并未提供代理租赁服务，售出的商铺如投资者无意经营，则由其自租。五、简要推介-重庆主城区商业物业之经营模式 渝中区 大都会广场-分租 地王广场-租售并举 现代书城-分租、自营、联营 重庆百货大楼-第一代传统国营百货 新

14、世纪百货-第二代传统国营百货 苏宁电器连锁解放碑店-统一经营 江北区 现代广场-租售并举 江田国际商业广场-整租 金泰成灯饰广场-分租 龙湖北城天街购物广场-招商 家乐福金观音店-统一经营 国美电器江北商城-统一经营 南岸区 天龙广场-出售产权 重庆灯饰广场-分租 宏声商业城-售后反租 西计大厦-整租 麦德龙南岸商场-统一经营 百盛购物中心南坪店-统一经营 沙坪坝区 明日百货-统一经营 华夏银座-出售产权 融信大厦-出售产权 欣阳广场-整租 华宇广场-租售并举 春之声服饰广场-自营、整租 九龙坡区 九龙广场-租售并举 杨家坪地下商场-分租 杨家坪跃华商都-自营、租售 中商百货-统一经营 立丹百

15、货-统一经营 富安百货彩园店-统一经营六、特别推介-遂宁顶级商业物业之经营模式 春天广场春天广场在遂宁商业核心区内占据着金钻级商岸，当之无愧的成为遂宁商业地产之王，其倡导的“SHOPPINGMALL一站式购物”，商业专家整体经营”之经营模式更是在遂宁商界引起了广泛的关注。整体经营不仅可以保障商场内经营的项目种类齐全，价格合理，质量可靠，确保产品优势互补，而且商场各楼层均具备十分的卖点，实现购物、休闲、娱乐“一站式消费”，令消费者始终对此保持浓厚的兴趣，不断刺激其光临惠顾，从而使商场完全成为一个有机的整体，让所有的入场商家紧密围绕商场的消费定位展开经营。整体经营是商业发展的必然，只有整体经营才能

16、保持长久而旺盛的生命力。综观商业高度发达的中心城市，经营兴盛的大型商业物业无一不是采用的整体经营模式，如成都的伊藤洋华堂、太平洋百货、王府井百货。整体经营所创造的高额回报是其它任何商业运作模式皆无法比拟的，以至于零散经营的商场纷纷倒闭，根本无法抵挡整体经营的强大市场运作攻势。 假日广场假日广场是遂宁地区规模最大、功能最全、档次最高，集购物、休闲、娱乐于一体的多功能、高品质、全方位服务的综合型商厦，也是遂宁首家大型现代百货购物休闲中心。假日广场力邀中国百货零售商业巨头北京华联强势加盟，并与之形成“统一规划、错位经营、互为补充”的经营路线，通过与其强强联合，结合自身的科学管理，必将令业主获得优厚的

17、投资回报和巨大的增值空间。假日广场为投资者提供了四种开放灵活的回报方式，这四种方式也是假日广场迥然不同的四种经营模式。返租假日广场开业后头两年，由专业管理公司将业主的商位以总房款年6%的回报租赁，对商场进行统一经营，统一管理，旨在培育市场，将其做火做旺。从第三年开始，业主可继续将商位交由管理机构经营，年回报率增至7%，年限可高达20年，主力中心店北京华联的租金是回报的坚实保证。出租业主自行出租或委托管理公司出租。一个经营兴旺的商场底层租金最高，年回报率高于7%，比如遂宁现有的百货大楼，商场底层月租金一般在每平方米几百元以上，业主通过出租商位，投资回报可高达15%以上。 联营业主在专业商场管理机构的协调下，与在自己商位上经营的商户联营，在统一收银、统一管理的模式下，获得商品销售额15%-25%的联营收益，效益十分明显。自营业主在属于自己产权的商位上经营，几年即可全部收回投资，若业主从未经商，假日广场商业管理公司将提供品牌商品供其选择经营。 二00二年十一月十四日