深圳地铁地下商业物业经营的模式27297.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目录一、前言1 背景2 范围、目的的21范围围、分类22目的的3技术路路线和方法法 331技术术路线 332方法法二、地铁沿沿线地下商商业物业开开发利用的的特点及案案例研究1 地铁地下商商业物业开开发经营的的特点11地铁铁相关资源源的开发具具有明显的的交通优势势12处于于特定时空空条件下的的地铁站内内商业具有有市场独占占优势13地铁铁内商业的的发展与地地面商业发发展状况密密切相关14地铁铁内商业和和地铁商城城运营的局局限性 2几几个城市地地铁地下商商业研究

2、221上海海的经验与与做法 222广州州的经验和和做法 223北京京的经验和和做法 224香港港的经验和和做法 3小小结 331地铁铁商业经营营分布特点点 332地铁铁公司对地地下商业物物业运营管管理的策略略 333来自自香港地铁铁商业经营营的借鉴三、深圳商商业物业经经营状况分分析 1深深圳市商业业物业市场场现状 111供给给状况 112需求求状况 113深圳圳商业物业业经营状况况 114小结结 2深深圳商业物物业市场发发展趋势 221商业业物业供给给量预测 222商业业物业需求求量预测 223商业业物业租赁赁状况预测测 224商业业物业营销销趋势四、深圳市市零售业发发展状况及及消费者消消费特

3、征分分析 1深深圳零售业业发展的特特点 111规模模经营、连连锁经营使使行业集中中度有了明明显提高 112购买买力来源多多元化 113零售售业态完备备，业态调调整和创新新取得成效效 114零售售商业平均均利润率处处于微利边边缘 115随着着地铁的修修建将使深深圳商业布布局发生变变化，零售售业有向地地铁沿线集集中的趋势势 116将形形成新的多多极商业服服务体系 2深深圳市消费费者购买力力 221深圳圳市常住人人口特征 222深圳圳经济状况况及常住人人口消费能能力 223流动动人口消费费特征 224深圳圳市消费结结构五、地铁公公司地铁站站厅商业物物业的商圈圈分析及商商业规划 1站站厅零星商商业物业

4、经经营策略分分析 111站厅厅零星商业业物业的分分布 112站厅厅零星商铺铺的人流特特点 113地铁铁站厅零星星商业物业业经营策略略 2地地铁站厅商商场物业的的商圈及经经营策略分分析 221大剧剧院站厅商商场 222世界界之窗站厅厅商场 223会展展中心站厅厅商业区六、地铁公公司地下商商业街（商商城）物业业商圈及经经营策略分分析 1岗岗会间地下下商业街 111研究究对象概况况 112周边边环境特点点 113消费费者消费特特征 114经营营策略 2市市民中心站站地下商业业街 221研究究对象概况况 222周边边环境特点点 223周边边人流特点点 224经营营策略七、深圳地地铁地下商商业物业经经营

5、的模式式分析与建建议 1商商业物业经经营的主要要模式 2经经营模式选选择的考虑虑因素 221站内内商场位置置的特殊性性 222投资资的承受能能力 223以经经营回报的的期望 224租赁赁市场的态态度 225地铁铁公司的经经营管理能能力3地铁商商业物业经经营模式的的建议八、深圳地地铁地下商商业物业经经营的招商商与市场推推广建议 1招招商方式 2招招商策略 3租租约安排 4宣宣传广告 441宣传传推广策略略 442宣传传推广的主主诉求九、深圳地地铁地下商商业物业经经济效益评评估 1站站厅商业物物业 111投资资额 112营业业收入 113营业业支出 114利润润额（单位位：万元） 2地地下商业街街

6、（商城） 221投资资额 222经营营收入 223经营营费用 224利润润额（单位位：万元） 225全部部投资回收收期十、问题与与建议 1主主要问题 111长远远看好和近近期看淡的的矛盾及其其对经营的的困扰 112周边边环境存在在较大的变变数，使租租赁双方都都存在较大大的经营风风险 113岗会会间地下商商业街的经经营面临的的难度是相相当大 2建建议一、 前言1背景 深深圳地铁一一期工程经经过长期的的筹备、建建设，一号号线罗湖站站至世界之之窗站、四四号线黄岗岗站至少年年宫站将于于20044年年底建建成投入试试运行。 地地铁是一种种大量、安安全、高效效、准点的的城市轨道道交通工具具，在人口口密集的

7、现现代化大都都市，地铁铁在城市综综合交通体体系中具有有独特的优优势，因而而通常成为为主要的客客运交通方方式，客流流量相当庞庞大。为了了利用庞大大客流带来来的商机，增增加收益，同同时也为向向乘客提供供更完善服服务，各国国城市地铁铁开发和运运营当局，都都十分重视视开发利用用地铁沿线线地下空间间资源，积积极发展商商业服务业业，这已经经成为地铁铁经营的主主流模式。 深深圳地铁在在建设过程程中，地铁铁公司借鉴鉴国内外经经验，有意意识地考虑虑了地下商商业空间的的开发，对对各类有条条件的地下下空间资源源均计划改改造为商业业物业，并并在地铁通通车同时一一起投入使使用。由于于这些规划划中的商业业物业分布布线长，

8、规规模不一，情情况复杂，为为使这些商商业物业的的经营达到到理想效果果，深圳地地铁公司认认为有必要要选择一家家研究咨询询机构，来来开展前期期研究策划划工作，深深圳地铁公公司最后选选中深圳市市百家欢实实业发展有有限公司来来承担这一一使命。2范围、目目的 221范围围、分类 22111范围（详详见本章附附图）各站厅内内的零星物物业，7117平米；大剧院站站内中型物物业，9660平米；会展中心心站中型物物业，18800平米米；市民中心心站大型物物业，31110平米米；世界之窗窗站站内中中型物业，11500平平米；岗厦站会展中心心站区间大大型物业，1108000平米。 22122分类 按按照商业网网点的

9、类型型划分，上上述物业可可划分为三三类： 第第一类为站站厅零星网网点； 第第二类为站站厅商场； 第第三类为地地下商业街街（城）。 222目的的 帮帮助深圳地地铁公司增增进对深圳圳商业物业业市场的了了解，设计计地铁商业业物业的概概念和提出出市场定位位，推荐合合理的经营营模式，估估算地铁商商业物业经经营的效果果，为地铁铁公司的相相关决策提提供充分依依据。3技术路路线和方法法 331技术术路线基础资料调研物业技术条件周边商业发展状况周边环境深度调研商业物业供求及价格状况商业发展趋势消费者问卷调查案例研究香港地铁上海、广州、北京地铁集思广益寻找解决方案项目组讨论商家意见撰写策划报告 332方法法 33

10、211聚类分析析方法理念念。调查分分析其他城城市地铁商商业业种业业态分布的的共性，设设计地铁商商业规划的的概念； 33222经验归纳纳法。通过过对其他类类型商业物物业经营规规律的总结结，提出经经营问题的的解决方案案和思路。 33233专家法。其其实是经验验法的一种种，是利用用业内专家家的经验判判断来筛选选合理的解解决方案。二、地铁沿沿线地下商商业物业开开发利用的特点及案案例研究1地铁地地下商业物物业开发经经营的特点点 地地铁站内商商业与沿线线商业的开开发属于地地下商业空空间开发范范畴，相对对于地上商商业空间的的开发经营营，有其自自身的特点点和约束条条件。 111地铁铁相关资源源的开发具具有明显

11、的的交通优势势 地地铁作为一一种快捷、准准时的城市市交通工具具，能够聚聚集巨大的的客流，而而客流在乘乘坐地铁时时对某些类类别的消费费潜力巨大大。因此地地铁相关资资源的开发发旨在有效效利用客流流带来的巨巨大市场机机会，就具具有明显的的交通优势势。 112处于于特定时空空条件下的的地铁站内内商业具有有市场独占占优势 地地铁地下商商业可以说说是地铁建建设运营的的衍生和商商业化的产产物，受空空间、环境境等因素的的限制，地地铁商业的的竞争，因因而可以说说在特定时时空条件下下，地铁站站内商业对对于巨大的的客流资源源具有市场场独占性。 113地铁铁内商业的的发展与地地面商业发发展状况密密切相关 地地面各商圈

12、圈具有聚集集人气的磁磁场效应，而而地铁的运运营犹如动动脉，能加加速客流，二二者相互支支持。因此此地铁内商商业与地面面商业发展展密切相关关，地上地地下各商业业设施之间间相互补充充，能更大大的方便和和满足顾客客需求。 114地铁铁内商业和和地铁商城城运营的局局限性 从从属于地铁铁建设和运运营的地铁铁地下商业业的运营要要受到地铁铁运营法规规、地下空空间建设技技术和消费费习惯等方方面的限制制。 乘客安全是是地铁建设设和运营考考虑的首要要因素，地地铁在通风风、防火、排排水以及紧紧急情况时时的乘客疏疏散等方面面都有严格格要求。地地铁地下商商业要求客客流滞留则则与地铁交交通本身要要求的客流流疏散功能能背离，

13、因因此需要地地铁地下商商业开发经经营要兼顾顾客流疏散散和滞留要要求，经营营业态的选选择也要以以此为出发发点。 地铁建设和和与地铁相相关的商业业空间均属属地下构筑筑物，其结结构和技术术条件一旦旦形成就很很难进行改改造，即使使改造也存存在工程难难度大、投投资成本高高的问题，具具有较大的的不可逆性性，因此该该类项目的的前期规划划尤为重要要。 商业运营要要奉行消费费者导向观观念。地铁铁地下商业业环境会不不太符合惯惯常于地面面上生活的的消费者长长期形成的的消费习惯惯、消费心心理：低可可视性使消消费者产生生压抑感；封闭环境境影响消费费者在时间间等方面的的判断；地地下空间的的封闭性与与商业空间间要求的开开放

14、性的矛矛盾等。这这就客观上上要求地铁铁商业经营营创新，突突破习惯障障碍，强化化地下消费费引力，把把消费力引引入和留在在地下。2几个城城市地铁地地下商业研研究 221上海海的经验与与做法 目目前上海运运营的两条条地铁线路路全长约440公里，日日均客运量量89万人人次。 22111上海地铁铁地下商业业基本情况况地铁站内内商铺的经经营 地地铁各站站站台通常没没有或仅仅仅配少量即即时、便捷捷的自动售售货机和报报刊杂志销销售点。 地地铁站厅设设置较多主主要经营书书报、洗衣衣、数码快快照等面积积小、服务务即时、经经营专业的的商铺。商商铺主要采采用各站连连锁套餐的的经营方式式。但经营营状况因分分布不规范范、

15、经营单单一、缺乏乏吸引力而而不尽人意意。地下商场场或商业街街 上上海的静安安寺伊美时时尚广场、人人民广场地地下香港名名店街等地地下商场或或商业街多多建于客流流量较大的的站点，主主要经营服服装饰品，目目标顾客瞄瞄准时尚的的青年男女女。 特特色化经营营的香港名名店街，引引进追求时时尚潮流的的“香港”概念和香香港零售业业先进的经经营管理理理念，主要要经营中档档名牌礼品品、饰品和和化妆品；目标顾客客瞄准188-26岁岁追求时尚尚的年轻族族。 22122上海地铁铁商业的管管理与经营营 地地铁商业招招商方式的的选择是根根据地下商商业物业的的具体特点点来进行的的，主要有有三种：委委托商业公公司（中介介）负责

16、招招商；招标标商业投资资公司总承承包方式；公司自己己负责招商商，负责管管理。上海海地铁运营营有限公司司商贸公司司在拥有经经营管理权权的二号线线上实行连连锁式招商商，把十几几个站点铺铺面捆绑出出租，规模模经营。 地地铁公司在在运营初期期对于商铺铺出租主要要采用招商商的方式，随随着地下商商业的发展展，竞争比比较激烈的的条件下，改改而采用议议标的方式式。 地地铁商场中中商铺的租租金最贵价价格为50000元/月（8-9平方米米），再加加上物业管管理费3550元/月月，有税金金、工商管管理费也列列在其中。较较早运营的的徐家汇地地下商城内内的一般商商铺平均租租金是7-12元/每天，在在各类地铁铁商铺的租租

17、金中是比比较低的。站站厅内零星星商铺租金金价格一般般在每月2200-3350元/平方米，租租金递增率率：每年55%-100%。 22133上海地铁铁商业的经经验和不足足 主主要经验是是地铁商铺铺开发主要要采用招商商方式；特特色化经营营；连锁经经营；注重重地铁站、地地下商场以以及地上商商业的衔接接。存在的的问题是很很多地铁商商城的规划划欠合理；所营项目目雷同；功功能定位不不明确。 222广州州的经验和和做法 运营中中的广州地地铁一、二二号线全长长41.448公里，日日均客运量量37.55万人次。 22211广州地铁铁站点地下下商业基本本状况地铁沿线线站厅商业业 一一号线各站站点站厅大大都设置了了

18、商业零售售网点，但但除天河西西站具有一一定规模和和比较集中中外，其它它多为零星星分布，主主要经营书书报刊、冲冲印、西饼饼店、银行行、便利店店等，进驻驻地铁商业业网点的主主力商家以以连锁企业业为主。二二号线与一一号线站厅厅商铺的经经营模式和和业态种类类相近。与站厅连连接的地下下商业街 与与站厅连接接的地下商商场或商业业街经营面面积和规模模较大。烈烈士陵园站站的流行前前线是主营营时髦服装装、饰品及及特色食肆肆的流行时时尚地带，吸吸引追慕时时尚的中、大大学生及潮潮流青年。芳芳村站与花花地湾站间间的地下商商业街前段段是好美居居家居广场场，后段是是服装饰品品购物广场场，但因位位置偏敝经经营状况较较差。

19、22222广州地铁铁公司对于于地铁地下下商业的经经营管理 广广州地铁对对站厅零星星商铺和地地下商业街街采用不同同的经营手手法。对零零星商铺是是设定业种种分别招商商，为方便便管理倾向向于选择较较有实力的的知名连锁锁企业连锁锁经营；对对规模较大大达到商业业街性质的的则采取整整体招商的的办法，但但对商铺经经营范围和和形式有诸诸多限制。 随随着地铁地地下商铺商商业经营的的发展，初初期采用招招商引入商商家的方式式被议标方方式逐步取取代。 租租金一般为为每月2000-5000元/平平方米，合合同期一般般3-5年年，租金年年递增率为为6%。但但各站点的的连锁报刊刊亭月租为为700元元，租金相相对较高，因因此

20、多由南南方报业等等有实力的的企业连锁锁经营，目目前这类商商铺租金有有下调趋势势。 地地铁站厅商商铺出租率率达1000%，20002年全全年商铺租租金收入超超过2000多万元。 22233广州地铁铁站厅商铺铺经营的主主要经验和和值得关注注的问题 经经验主要是是引进连锁锁经营和知知名商家，区区分商场、商商铺的不同同情况采用用分别招商商、整体招招商相结合合的方式。但但地铁一号号线兴建后后沿线地下下商业发展展并不兴旺旺，有的业业种如药店店业已关闭闭，究其原原因主要是是客流量太太小、消费费者尚未形形成逛地铁铁站商铺的的习惯以及及商家经营营策略缺乏乏引力。 223北京京的经验和和做法 北北京运营的的一线和

21、环环线地铁总总里程544公里，日日均客运量量约1300万人次。 22311地铁站内内商业基本本情况及特特点 目目前地铁线线各站厅配配置了以冲冲影、西点点、便利店店等经营便便利性商品品和服务的的不同业种种组合的商商业服务网网点。商业业网点基本本采用连锁锁经营方式式。 但但与地铁站站连接的地地下商场、商商业街的开开发经营十十分滞后。在在地铁西单单站站厅与与西单商场场连接的地地下空间设设立的西单单站地下商商贸市场，经经营面积仅仅558平平方米，主主要经营服服装、鞋帽帽、北京特特色食品等等中低档商商品，经营营状况不好好。 22322北京地铁铁对地下商商业的经营营管理 在在对地下商商业的经营营方式上，北

22、北京地铁商商贸中心以以租赁为主主，大部分分经营项目目是引进合合适商户（主主要是在全全市有相当当知名度的的连锁企业业，如北京京百万庄园园公司），但但对商家经经营的商品品品种进行行限制，以以防止对乘乘客不良干干扰和商家家之间恶性性竞争；地地铁公司实实行多种经经营方式，有有选择参与与部分项目目的经营，如如进行冲印印、影像超超市（还未未开业）等等经营项目目合作，但但通常不承承担经营风风险；在管管理架构上上设立专门门部门（如如设立西单单商场部）对对大型网点点进行管理理。 目目前，站内内商铺的租租金平均是是每月5000-8000元/平平方米。地地铁公司商商铺租金收收入加上自自动售卖机机的租金收收入，一年年

23、租金收入入总计可以以超过10000万元元。 22333北京地铁铁商业经营营的经验和和问题 主主要经验是是尽量引进进实力强的的连锁企业业，使乘客客在地铁可可以获得优优质的延伸伸服务，同同时减少地地铁公司的的管理压力力，保障地地铁公司收收益。但是是整体上北北京地铁的的较大规模模的地下商商业发展比比较滞后。 224香港港的经验和和做法 香香港地铁荃荃湾、港岛岛、观塘三三条主要运运营线路总总长43.2公里，日日运营时间间达19小小时，日均均客运量2230万人人次。 22411香港地铁铁地下商业业站台、站站厅内商业业 站站台因功能能限制基本本没设置商商业，但各各类广告布布满站台通通道壁、地地铁隧道壁壁的

24、有效空空间。 面面积较大的的站厅客流流旺盛，因因此分布着着不少满足足即时性、便便捷性需求求的商铺。商商铺的业态态设置以银银行、便利利店、西饼饼屋、干洗洗店等种类类为主。商商铺装潢考考究，环境境颇好，经经营状况不不错。沿线地下下商场 与与站厅连接接的地下商商场定位明明确、经营营灵活，是是融购物、休休闲、娱乐乐、观光为为一体的综综合性商城城。最具特特色的地下下商场是铜铜锣湾时代代广场地下下一层的“时代便利利集”，主要经经营中西特特色餐饮、休休闲娱乐、便便民超市、服服装饰品；目标顾客客瞄准大众众消费者，价价格适中，生生意颇好。 22422香港地铁铁商业的经经营模式和和管理方法法 对对于分布在在各站厅

25、内内的银行、便便利店、西西饼屋等商商铺，香港港地铁主要要租赁给采采用连锁经经营的商业业企业，既既统一管理理，又突出出品牌优势势。 香香港地铁公公司的经营营收入分经经常收入和和非经常收收入（即物物业发展利利润）。经经常性收入入包括车费费收入、物物业租赁收收入、物业业管理收入入和其它收收入等，其其它收入则则来源于地地铁范围内内的有线和和无线业务务、自动售售卖机以及及纪念车票票收入等。 22433香港地铁铁商业发展展的经验借借鉴和不足足 经经验主要是是各类地铁铁商场经营营定位明确确，实行特特色化经营营和主题经经营；围绕绕地铁经营营进行商业业营销模式式的创新，把把商场的客客流和经营营与地铁的的客流和经

26、经营进行经经营捆绑（如如杏花新城城）。但是是香港地铁铁沿线地下下商场的灯灯光亮度不不足，给人人压抑的感感觉，影响响客流消费费。3小结 通通过对几个个城市地铁铁商业的考考察、分析析和总结，可可以得出以以下几个方方面结论。 331地铁铁商业经营营分布特点点 33111地下商业业经营范围围一般分为为四大类：第一是是是即时性消消费商品，包包括报刊杂杂志、点心心饮品等；第二类是是便利性商商品或服务务，包括冲冲印店、洗洗衣店、银银行、西饼饼店、旅行行社和便利利店等；第第三类是流流行性商品品，诸如手手机、MPP3、CDD、VCDD碟、流行行软件等电电子类消费费品，流行行性书刊、服服装饰物与与精品等类类别；第

27、四四类是咖啡啡店、饮品品店、快速速餐饮店等等，这个类类别的加入入使地铁站站成为重要要的公共活活动空间而而非单纯的的交通节点点，但这些些店铺的设设置需要满满足消防条条例的规定定。 33122在商业分分布上，地地铁站台由由于吐纳乘乘客的功能能性要求和和限制基本本上不设置置商业，因因此地铁商商圈可分为为三个层次次：第一层层次是站厅厅内零星商商业网点，面面积小，以以经营即时时性消费商商品为主；第二层次次是面积较较大的站厅厅内商场，经经营范围以以便利性商商品和服务务与流行性性商品为主主。第三个个层次为地地下商场或或商业街。地地铁沿线较较大型地下下商场或商商业街，一一般以经营营流行性服服饰、皮具具和精品为

28、为主，目标标消费者通通常锁定大大中学生和和追求时尚尚的青年人人，价格多多中低档。强强调主题、特特色经营，以以期产生特特色化经营营优势，比比较成功的的例子是上上海香港名名店街、广广州的流行行前线。总总体上看，商商业经营种种类与经营营规模密切切相关，规规模小就以以经营第一一、二类商商品为主，规规模大则主主要经营第第三、四类类商品。 313地铁站站内商铺基基本上都采采用连锁经经营形式。连连锁经营迎迎合了消费费者习惯消消费和品牌牌依赖的消消费心理，最最大限度方方便了消费费者。只有有流行类商商品中的服服装饰物与与精品等一一般不采用用连锁经营营，而是视视不同站点点的客流而而定。 33144地面商业业发展状

29、况况对地下商商业设置具具有很大影影响，地面面地下互动动关系明显显。通常地地面属于商商业中心，地地下商业也也会比较兴兴旺，但地地下商业一一般是作为为地面的补补充。地面面属于办公公区或住宅宅区，地下下商业一般般可以发挥挥中低价位位的社区商商业中心的的作用或者者发展成为为特色商场场。 332地铁铁公司对地地下商业物物业运营管管理的策略略 地地铁公司在在招商时，通通常采用议议标等方式式引入有较较高商誉、实实力较强的的连锁经营营企业，招招商范围一一般不考虑虑仅在地下下经营的商商家。这样样可以使乘乘客在地铁铁可以获得得优质的延延伸服务。同同时便于地地铁商铺管管理，降低低租赁经营营的风险，使使地铁公司司的收

30、益得得到保障，而而连锁企业业出于提高高企业形象象、增进消消费者接触触频率、强强化品牌效效应考虑，即即使短期亏亏损也会踊踊跃要求进进驻。 地地铁公司还还对地下商商业的经营营业态种类类进行必要要的调控。一一方面可以以保证地铁铁商业的经经营品种多多样，满足足搭乘地铁铁消费者的的多种需求求；另一方方面可以避避免商家由由于经营重重叠造成恶恶性竞争的的可能，有有利于树立立起地铁商商贸的大品品牌形象。 地地铁公司在在对地下商商业物业务务经营模式式，通常是是区分不同同情况来决决定，站内内零星网点点通常由自自己进行招招商和经营营，较大的的站内商场场一般也由由自己经营营，但也有有少量引入入投资商进进行经营的的，而

31、地下下商城或商商业街基本本上都是引引入投资商商整体包租租的。 在在对地下商商业物业出出租的营销销策略上，主主要是通过过提高地铁铁商业物业业的档次，改改善地下环环境条件和和管理服务务，构筑地地铁“大品牌”，对打算算进驻地铁铁商业的商商家形成品品牌驱动力力，另一方方面，通过过招商引进进有丰富经经验的经营营公司、有有实力的连连锁企业，发发挥他们的的带动作用用，“以商引商”，吸引众众多商家进进驻地铁。 333来自自香港地铁铁商业经营营的借鉴 香香港地铁公公司在对自自有购物中中心的经营营上，其策策略是避开开区位条件件差的劣势势，充分发发挥地铁的的交通优势势，强调主主题经营模模式，为购购物中心注注入更多有

32、有个性的娱娱乐、休闲闲元素，从从而大大强强化消费引引力。 在在发挥地铁铁交通优势势上，典型型的是杏花花新城采取取进入商场场的消费者者免费乘坐坐地铁或为为地铁卡充充值的销售售策略，把把商场的经经营与地铁铁的客流捆捆绑起来，把把地铁优势势转化为商商业优势，达达成了组合合效应。三、深圳商商业物业经经营状况分分析1深圳市市商业物业业市场现状状 商商业物业属属经营性商商品房，主主要的使用用对象是从从事各种零零售业务的的行业，包包括百货业业、金融业业、邮政服服务业、居居民生活服服务业等。商商业物业是是深圳房地地业的重要要组成部分分，在深圳圳全市商品品房开发投投资中，商商业物业投投资约占88-10%。数据来

33、源：深圳房房地产年鉴鉴20033。资料来源：深圳房地地产年鉴22003。 从从深圳市商商业物业历历年的投资资、交易情情况可看出出，深圳的的商业物业业市场经过过从19997年开始始的一段调调整期后，受受深圳经济济稳定增长长的带动及及地铁工程程全面铺开开带来的商商机，开始始进入了调调整后的强强劲市道，主主要体现在在下述几方方面：一是近两年年来商业物物业市场成成交趋于活活跃，在11998年年销售量较较上年大跌跌三成以上上之后，从从19999年起迅速速反弹回升升，并保持持了稳步增增长的态势势，到20002年达达到46.3万平米米，达到历历史高峰，比比20011年的277.4万平平方米增长长了69%，显

34、示投投资者以商商业物业前前景的信心心快速增强强；二是在特区区内福田、南南山和关外外布吉、龙龙华等新兴兴商业中心心，商业物物业受到市市场追捧，呈呈现成交量量明显增加加，价格保保持坚挺的的良好局面面；三是规划优优秀的商业业物业仍是是稀缺产品品，一经推推出，就受受到市民欢欢迎，如中中信城市广广场等。 总总的来说，虽虽然由于多多项利好消消息的刺激激和投资商商、发展商商对未来商商业发展的的看好，使使深圳近一一两年的商商业物业市市场出现了了供销两旺旺的局面，但但空置率仍仍较高，而而新的供应应量又在不不断增加，但但需求增长长仍然有限限，这势必必加剧市场场竞争，销销售面临巨巨大压力，消消化存量商商业用房仍仍是

35、未来深深圳商业物物业销售中中面临的主主要难题。 111供给给状况 11111开始投资资额 商商业物业开开发投资额额自19997年以来来年年上升升，说明投投资者对未未来商业市市场是看好好的。20002年，全全市共完成成商业物业业开发投资资额37亿亿元，同比比增长355.5%，占占全市房地地产开发投投资总额的的9.0%。 11122商业物业业供给量 每每年大量新新增商业用用房投放市市场，反映映出投资商商和发展商商充分看好好深圳市商商业和服务务业未来的的发展；同同时也为商商业物业投投资者提供供了较大的的选择空间间。资料来源：深圳房地地产年鉴22003 11.2需求求状况 11211销售情况况深圳市商

36、商业用房销销售面积最最多的区域域是宝安和和龙岗两区区，占全市市销售总量量的一半左左右，反映映出特区关关外商服物物业分布面面较广，消消化量较大大，仍有很很大的挖掘潜力。特区内商商服物业销销售则表现现的起伏较较大，罗湖湖区近几年年明显呈下下滑趋势，但但近一两年年略有反弹弹，应该归归功于政府府的政策支支持（允许许港人买铺铺）；福田田区商服物物业销量在在99年跌跌到谷底，从从20000年开始触触底反弹，与与中心区在在该区兴建建，及一些些物业的营营销创新不不无关系；南山区表表明商服物物业销量虽虽起伏不定定，但在22000年年打出了一一个小高潮潮，而这正正是由于滨滨海大道的的开通和西西部跨海大大桥概念带带

37、旺了南山山的商业；盐田区则则大多在低低位徘徊，可可在19999年该区区的销量却却忽然翻了了两番，究究其原因，正正是当年“产权式酒酒店”风靡深圳圳的时候，为为盐田创下下了历史上上的销售高高峰。深圳市历年年商业用房房销售面积积（按区域域分，单位位：万平方方米）年份销售面积其 中罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区199621.23311.4992.661.324.381.38199727.4008.754.482.489.542.15199819.8555.343.702.000.084.044.69199926.2005.262.152.914.435.855.60200026.3223.213

38、.884.640.727.576.30200127.4004.923.422.590.288.237.96200246.3006.156.526.53-15.89911.277资料来源：深圳房地地产年鉴22003 11222空置情况况深圳市历年年商业用房房现楼空置置面积（按按区域分，单单位：万平平方米）年份空置面积其 中罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区199655.20014.40022.7664.87-8.274.90199748.66613.62214.4778.69-7.004.88199852.99910.84413.50012.5550.5910.6994.82199957.02

39、220.73313.4667.561.407.995.88200046.65514.78813.1669.250.465.243.76200153.77717.05510.63310.0660.349.106.59200246.81113.95513.4888.410.125.505.35资料来源：深圳市房房地产年鉴鉴20033 深深圳商业用用房空置量量在19999年达到到最高点后后，近几年年逐渐回落落，这说明明政府逆向向调节市场场（控制商商业用地的的增加）的的积极效果果已经显现现。从各区来看看，76.8%的空空置面积位位于特区内内，罗湖区区位居第一一，达299.8%；福田区列列第二，为为28

40、.88%；南山山区再次，为为18.00%。1.3深圳圳商业物业业经营状况况1.3.11租赁价格格从深圳历年年商业用房房租赁价格格指数来看看，商业物物业的租赁赁价格是下下降的，这这主要是由由于市场上上商铺供给给加大，而而市场消化化能力有限限，商业经经营能力有有限所致。租租赁价格下下调必将加加大业主的的经营风险险与压力。深圳市历年年商业用房房租赁综合合价格指数数（元/平平方米）年 份19971998199920002001商业用房178.99161.99143.77133.99133.55数据来源：中原地产产1.3.22销售价格格从20022年七大城城市的商业业用房销售售价格比较较图可以看看出，深

41、圳圳整体商品品房均价为为63233元/平方方米，远高高于包括北北京、上海海在内的国国内其他城城市。其中中商业用房房平均售价价高达122053元元/平方米米，仅次于于北京。说说明深圳商商业物业价价值较高，如如果没有新新的动力作作支撑，深深圳商业物物业的价格格上升空间间不大。但商业物业业的经营状状况与物业业位置及物物业的经营营水平有着着直接的关关系。前者者是客观条条件，亦即即为商圈决决定商铺价价值理论。调调查显示，商商圈在一个个城市是举举足轻重的的，城市商商业、经济济、城市环环境、城市市文化都依依商圈而在在，因商圈圈而展开。城城市的商业业活动有三三类基本形形态，一是是分散的临临街店铺，二二是集中的

42、的一个或多多个商业中中心，如大大型居住区区内或周边边的大型商商场，三是是类似深圳圳的东门、国国贸、华强强北以及正正在形成中中的以会展展中心为核核心的中心心区南片等等地段的商商业旺地。通通常在这三三类地带的的商业物业业价值相对对较高。而而后者则是是商业物业业持续经营营的问题，它它与商业物物业的设计计规划的风风格、商业业模式、政政策环境，以以及商业管管理或服务务公司的水水平密切相相关。受这这些因素的的影响，深深圳商业物物业的经营营状况不一一，租赁价价格参差不不齐，在好好的地段可可能会因为为经营不善善而导致租租金低廉甚甚至是空置置，如东门门的部分商商铺，同样样，即便是是非商业旺旺区，也会会因为经营营

43、有方、有有序规划而而不乏亮点点商业物业业，如中信信城市广场场、中港城城等。 资料来来源：深深圳物业管管理年鉴220031.4小结结 商商业物业的的开发要讲讲究总量控控制、统筹筹规划。从从经济发展展的规律看看，专家认认为深圳商商业物业总总面积与总总人口的合合理比例为为1平方米米/人。而而至20003年上半半年，深圳圳市商业物物业总量近近11200万平方米米，按7000万（第第五次人口口普查数）总总人口计算算，目前深深圳人均商商业面积为为1.6平平方米/人人，远高于于合理的比比例，也高高于香港的的1.3平平方米/人人和美国零零售中心人人均商业占占有率的饱饱和上限11.1平方方米/人。上上述事实表表

44、明，深圳圳商业物业业呈现过剩剩的迹象，投投资开发深深圳商业物物业除注意意与周边的的社会商业业网点和谐谐配套外，尤尤其要注意意打造商业业物业的卖卖点。只有有具有独特特商业价值值的物业才才能在激烈烈的竞争中中赢得市场场。 人人均商业面面积比较(平方米/人)2. 深圳圳商业物业业市场发展展趋势 22.1商业业物业供给给量预测 从从历年商业业用房施工工及新开工工面积来看看，近几年年一直保持持较高水平平，这说明明今后几年年将陆续有有大量的竣竣工商业物物业投入市市场。到22002上上半年，共共有2766.7万平平方米的商商业物业正正在施工或或新开工，如如果按平均均建设周期期1.5年年计算，预预计这2776.7万万平方米的的物业将于