世联行：2021年半年度报告.PDF

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1、深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 1 深圳世联行集团股份有限公司深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告年半年度报告 2021 年年 08 月月 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责连带的法律责任。任。公司负责人

2、胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管人会计主管人员员)童朝军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。童朝军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详

3、情请查公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查阅本报告阅本报告“第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析”之之“十、公司面临的风险和应对措施十、公司面临的风险和应对措施”部部分，请投资者注意投资风险。分，请投资者注意投资风险。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.8 第三节 管理层讨论与分析.11 第四节 公司治理.31 第五节 环境和社会责任.33 第六节 重

4、要事项.34 第七节 股份变动及股东情况.46 第八节 优先股相关情况.51 第九节 债券相关情况.52 第十节 财务报告.53 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。三、载有董事长签名的2021年半年度报告文件原文。深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司 大横琴 指 珠海大横琴集团有限公司，世

5、联行之控股股东 世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联 指 深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联 指 四

6、川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世

7、联行之全资子公司 沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 6 武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，

8、由世联行和世联先锋共同投资设立 三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 安徽世联 指 安徽世联行房地产咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司 福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有

9、限公司，世联行之全资子公司 昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司 天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司 郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公

10、司 杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有

11、限公司，世联行之控股子公司 固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司 兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 7 前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司 厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司 先锋居

12、善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司 青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司 世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司 深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司 哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 8 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司简介一、公司简介 股票简称 世联行 股票代码 002285 变更后的股票简称（如有）无 股票上市

13、证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司 公司的中文简称（如有）世联行 公司的外文名称（如有）SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION 公司的法定代表人 胡嘉 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴惠明 胡迁 联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 电话 0755-22162824 0755-22162824 传真 0755-22162231 0755-221

14、62231 电子信箱 三、其他情况三、其他情况 1、公司联系方式、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 适用 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。2、信息披露及备置地点、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 适用 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 9 四、主要会计数据和财务指标四、主要会计

15、数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元）2,890,883,435.71 2,801,094,264.77 3.21%归属于上市公司股东的净利润（元）71,010,025.05-74,528,640.41 195.28%归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-29,695,215.76-106,679,518.33 72.16%经营活动产生的现金流量净额（元）259,248,676.18 285,721,521.20-9.27%基本每股收益（元/股）0.04-0.04 200.00%稀释每股收益（元

16、/股）0.04-0.04 200.00%加权平均净资产收益率 1.38%-1.41%2.79%本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元）11,063,899,562.34 10,891,132,382.59 1.59%归属于上市公司股东的净资产（元）5,040,498,408.94 5,160,275,780.63-2.32%五、境内外会计准则下会计数据差异五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存

17、在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。六、非经常性损益项目及金额六、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）81,493,368.11 主要是公寓管理业务战略调整，转让子公司世联集房 100%股权确认收益 计入当期损益

18、的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）24,041,603.78 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 5,299,879.41 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 10 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-3,212,189.50 减：所得税影响额 3,714,872.09 少数股东权益影响额（税后）3,202,548.90 合计 100,705,240.81-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常

19、性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 11 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 2021年上半年，“房住不炒”政策继续保持定力，自去年“三道红线”、银行房地产贷款管理条例后，上半年全国多数地区在房贷审批方面明显收紧并多次上调房贷利率、严查首付流水来源，调控更具全面化和精准化，短期政策难以

20、放松。国家统计局数据显示，2021年1-6月，全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；全国商品房销售额92,931亿元，增长38.9%。根据中指院数据，2020年物业管理行业总管理面积259.6亿平方米，行业整体市场规模不断攀升，其中，TOP10企业在管面积占市场份额10.17%，以住宅物管为主，物业管理市场空间巨大，行业集中度低。2021年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进物业管理行业的发展，其中，十部委发文中提出“推动城市管理服务下沉”，物业服务延伸城市服务，城市服务领域的市场空间有望进一步打开，随着城市化进程的持续推进以及都市圈的形成，城市发展日趋精细化

21、，如何以资产管理的方式赋能城市资产，从而提升城市整体价值，变得愈发重要。报告期内，公司全面发展“大交易+大资管”，实现营业收入289,088.34万元，同比增长3.21%；归属于母公司的净利润为7,101万元，同比增长195.28%。（一）（一）“大交易大交易”业务固本强基，继续保持增长业务固本强基，继续保持增长 报告期内，大交易依托代理案场数字化和前线专业运营客户的能力，整合渠道，提升成交效率，2021年上半年继续保持增长，实现营业收入215,352.66万元,同比增长12.34%。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。1 1、代理销售业务、代理销售业务 公司代理销售业务，

22、利用互联网和数字化技术构建大交易统一数据中心，重构案场强化客户运营能力，为开发商降低总的营销成本，提升交易效率。2021年上半年，代理业务持续推进大客户策略和案场数字化建设。通过对组织结构和团队进行全面梳理和持续优化，加强跨区域、相邻区域的协调及整合，更好的满足市场和客户需求，推动战略客户拓展及签约。同时全面推进代理案场数字化，目前智慧案场覆盖率已经超过80%，客户有效登记量实现了50%以上增长，客户服务体验大幅提升。在推进案场数字化的同时利用数字化技术对项目进行精细化运营，有效识别和管控项目风险，沉淀客户资产，强化客户运营能力。报告期内，受市场环境和结算周期等影响，代理销售业务实现业务收入1

23、11,342.39万元，同比下降10.65%。2 2、互联网、互联网+业务业务 公司互联网+业务顺应开发商对整合线上、线下全渠道营销需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。2021年上半年，互联网+业务聚焦大湾区城市，补足各城市业务短板，整合营销渠道资源，提升成交效率。截至报告期末，互联网+业务进驻200多个城市，为1,810个案场提供服务，链接超过8.5万个中介门店和25万经纪人渠道资源。报告期内，互联网+业务实现营业收入91,691.91万元，同比增长60.72%。3 3、金融业务、金融业务 公司金融业务定位成为“大交易”和“大资管”的增值业务，目前主要为大交易的C端客户提供交

24、易后的融资便利。2021年上半年，金融业务主要产品调整为向“有房有家”的客户提供金融服务。在风险控制方面，严格执行项目准入标准，加强项目过程监控，定期对准入项目复审；同时结合内外部数据，密切关注申请人资信变化，严控风险，稳定放款。报告期内，公司金融业务实现营业收入12,318.36万元，同比增长22.76%。（二）（二）“大资管大资管”重回轻资产运营，聚焦服务能力重回轻资产运营，聚焦服务能力 公司“大资管”业务协助G端和B端客户进行城市各类产业物业及公共设施的顾问、招商租赁、空间运营和城市资产管理服务，包括商办楼宇、产业园、城市公共空间和公建设施等。2021年上半年，公司加大G端客户拓展力度，

25、并在部分城市取深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 12 得突破性进展。在广州，顾问业务中标广州市创新型商务区“十四五”专项规划项目，为公司未来深度参与城市运营管理服务奠定良好的基础；在横琴，城市资管业务先后中标了横琴科创和横琴国际商务中心ICC等项目，建立了公司城市资产管理业务在横琴的市场地位；在北京，中标百度用友、阿里巴巴察右前旗等项目，强化了公司物业管理在数据中心细分行业的领先优势。报告期内，公司剥离中资产模式公寓业务，大资管业务实现营业收入68,851.68万元，同比下降17.68%。1 1、城市资产管理业务城市资产管理业务 公司城市资产管理业务协助G端和B端客户围绕

26、各类产业物业、城市空间和公建设施，提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理和多样化配套增值服务。2021年上半年，公司以横琴为城市资管业务总部，开始搭建体系化的组织结构和业务服务平台。同时，公司以横琴项目为标杆，持续开发城市资产管理业务服务包，建立城市资产管理服务标准体系，不断完善项目服务团队，落实项目签约。截至本报告期末，公司已签约横琴项目4个，分别为横琴科创、横琴新区展厅及创业谷会客厅、ICC国际商务中心和横琴质检中心。在横琴以外地区，公司充分挖掘各地区公司的本土化优势和积累的客户资源优势，积极拓展新客户。在武汉，城市资管业务中标了含商办、配套商业、公园及配套服务（邻里中心、社区服

27、务站等）的综合性项目黄石黄金城、新工厂中心园区和合肥蜀山经开等项目，建立了公司城市资产管理业务在当地的市场地位；城市资产管理业务在管全委托项目数同比增加8个，达到101个；在管项目实际收费面积同比增加144万平方米，达640万平方米。报告期内，城市资产管理业务实现营业收入31,665.37万元，同比增长14.56%。2 2、空间运营业务、空间运营业务 公司空间运营业务协助物业所有者或持有者进行工商物业、公寓及酒店等运营及装修服务。2021年上半年，公司剥离中资产模式公寓业务，聚焦专业服务能力，重回轻资产运营，报告期末，公司在管公寓8,534间。工商物业和酒店运营聚焦存量，对现有项目进行重组优化

28、，同时上线公寓运营系统“悠租云”，建立全国统一标准，提升运营效率，报告期末，工商运营业务布局12个城市，在管面积约30万平方米，红璞酒店进驻5个城市，运营1,035间房。报告期内，空间运营业务实现营业收入28,285.03万元，同比下降40.79%。3 3、顾问业务、顾问业务 公司顾问业务自成立以来，一直致力于帮助客户解决在城市发展相关领域遇到的问题。顾问业务积极发挥“钩子”和“端口”的作用，以“大交易”和“大资管”业务为支撑，在城市公共空间和公建设施、主题片区开发、产业发展及招商、商办楼宇及产业园区、文旅及新业态和资产价值评估及提升等方向上，改变服务方式，提升服务能力，以“先顾问咨询+再运营

29、管理+后升级提质”的新模式，前后为“北京百度科技园”、“武汉红坊里”、“深圳侨城坊”、“南昌万寿宫”、“横琴ICC”等项目提供了“顾问+运营”全程服务；并且在横琴、盐城及赣州等地方通过政企合作，积极探索实践以“公园+展馆+基础设施”为代表的城市公共空间和设施的一体化服务，为市场提供更系统且更完整的“咨询+招商+运营管理+再咨询”的持续化闭环解决方案。报告期内，顾问业务实现营业收入7,565.80万元，同比增长3.24%。4 4、招商租赁业务、招商租赁业务 公司依托全国化的网络布局，结合线上小恐龙商办平台，协助G端和B端客户开展新城新区、产业园、商办楼宇等各类招商租赁服务。报告期内，招商租赁业务

30、实现营业收入1,335.48万元，同比增长48.22%。二、核心竞争力分析二、核心竞争力分析（一）企业文化（一）企业文化 公司耕耘房地产服务行业廿八载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培养出一批自有的高深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 13 管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从

31、而形成了管理与文化相结合的优势。（二）组织优势（二）组织优势 公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有超300家子公司，基本覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。（三）专注与开放（三）专注与开放 公司专注房地产服务业廿八载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极

32、链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同发展，更好地服务客户。（四）资本市场的助力（四）资本市场的助力 作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。（五）国企资源叠加（五）国企资源叠加 2020年，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会

33、；2021年8月，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。三、主营业务分析三、主营业务分析（一）总体情况（一）总体情况 公司经营业绩情况如下：项目项目 2021年年1-6月月 2020年年1-6月月 总营业收入（万元）289,088.34 280,109.43 营业利润（万元）11,217.11-2,004.04 利润总额（

34、万元）11,357.92-934.00 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 14 归属于上市公司股东的净利润（万元）7,101.00-7,452.86 经营活动产生的现金流量净额（万元）25,924.87 28,572.15 注：以上各年半年度数据均未经审计。本报告期公司实现营业收入289,088.34万元，同比增长3.21%，归属于上市公司股东的净利润同比增长195.28%，主要原因是：1）大交易业务持续推进代理案场数字化，整合营销渠道资源，本报告期大交易业务收入同比增长12.34%；2）大资管业务聚焦能力，重新回到轻资产运营，本报告期工商资产运营和公寓管理业务通过重组大

35、幅减亏；3）本报告期公司转让子公司股权确认投资收益8,077.36万元。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额25,924.87万元，同比减少9.27%，主要原因是：1）本报告期公司业务回款同比增加35,596.24万元；2）本报告期公司支付第三方渠道服务费用同比增加约38,369.91万元。（二）营业收入（二）营业收入 1、主营业务收入按业务板块划分、主营业务收入按业务板块划分 业务板块业务板块 2021年年1-6月月 2020年年1-6月月 增长率增长率 金额（万元）金额（万元）比例比例 金额（万元）金额（万元）比例比例 大交易业务 215,352.66 75.77%191,699.90

36、69.62%12.34%大资管业务 68,851.68 24.23%83,640.32 30.38%-17.68%合计 284,204.34 100.00%275,340.22 100.00%3.22%2020年公司借着引入国有法人股东的契机，启动了新一轮的发展战略，明确了构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系，聚焦优势业务，发挥公司特长。因此，从本报告期起业务调整为大交易、大资管两大板块，同时调整上年同期相关数据。大交易业务板块包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管业务板块包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和招商租赁业务，空间运营包含公寓、写字楼、商业、酒店

37、等运营业务及对应业态的装修业务。（1）大交易业务）大交易业务 大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务。1）代理销售业务）代理销售业务 项目项目 2021年年1-6月月 2020年年1-6月月 增长率增长率 已结算代理销售额（亿元）1,431.36 1,587.43-9.83%已结算代理销售面积（万m2）1,308.97 1,428.17-8.35%代理销售业务收入（万元）111,342.39 124,613.99-10.65%代理收费平均费率 0.78%0.79%-0.01%注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。受市场需求和结算周期的影响，本报告期公司实

38、现代理销售业务收入111,342.39万元，同比下降10.65%。本报告期的代理平均费率比上年同期下降了0.01个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，我们认为这是代理费率的正常波动。深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 15 公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,274亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约24.2亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,616亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约18.5亿元的代理费收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。2）互联网）互联网+业务

39、业务 项目项目 2021年年1-6月月 2020年年1-6月月 在执行项目数（个）1,810 1,042 未结转的预收费金额（万元）5,061.38 7,187.30 互联网+业务收入（万元）91,691.91 57,051.61 公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠道营销资源，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。本报告期公司整合营销渠道资源，发展扩大分销、直销业务规模，实现收入91,691.91万元，同比增长60.72%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额5,061.38万元，这部分预收款金额将根

40、据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。3）金融服务业务）金融服务业务 受市场环境和客户需求的变化，公司在主动控制金融服务的业务规模时，积极研发新的金融服务产品，本报告期公司金融服务业务实现营业收入12,318.36万元，同比增长22.76%。（2）大资管业务）大资管业务 大资管业务主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和招商租赁业务。1）城市资产管理业务）城市资产管理业务 城市资产管理主要是城市综合物业资产的运营业务，包括商办物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理服务和物业多种增值服务，受物业所有人或使用人委托，运用现代管理与服务技术，对已经投入使用的各类物业实

41、施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 16 项目项目 2021年年1-6月月 2020年年1-6月月 新签约的全委托物业管理项目个数 9 5 实际在管全委托项目个数 101 93 在管理项目实际收费面积（万平方米）639.00 495.00 资产服务业务收入（万元）31,665.37 27,641.17 截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加8个，面积净增加144.00万平方米，本报告期实现收入31,665.37万元，同比增长14.56%。2）空间运营业务）空间运营业务 空间运营业务包括公寓、写字楼、商业、酒店等运营业

42、务及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。产品类型产品类型 2021年年1-6月月 2020年年1-6月月 增长率 金额（万元）比重 金额（万元）比重 工商资产运营 14,906.60 52.70%12,835.07 26.87%16.14%公寓酒店管理 8,479.47 29.98%25,200.17 52.75%-66.35%装修服务 3,398.83 12.02%6,431.60 13.46%-47.15%小样社区及其他 1,500.13 5.30%3,302.99 6.91%-54.58%合计 28,285.03 100.00%47,769.

43、83 100.00%-40.79%工商资产运营：工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了“世联空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约29.28万平方米(含委托)，运营效率持续提升，本报告期实现收入14,906.60万元，同比增长16.14%。公寓酒店管理：公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期公司转让了中资产模式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，本报告期实现收入8,479.47万元，

44、同比下降66.35%；扣除转让部分的影响后，实际收入同比增长26.52%。3）顾问服务业务）顾问服务业务 项目项目 2021年年1-6月月 2020年年1-6月月 顾问业务年度执行合约数(个）312 313 其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个）10 4 房地产开发商策划项目数(个)302 309 顾问策划业务收入（万元）7,565.80 7,328.33 公司顾问策划业务转型战略在稳步推进，本报告期实现收入同比增长3.24%。4）招商租赁业务）招商租赁业务 招商租赁业务主要以产业及办公空间为主的产业空间的招商租赁服务。本报告期实现收入1,335.48万元，同比增长48.22%。深圳世联

45、行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 17 2、主营业务收入按地区分类、主营业务收入按地区分类 产品类型产品类型 2021年年1-6月月 2020年年1-6月月 增长率 金额（万元）比重 金额（万元）比重 华南区域 126,349.37 44.45%115,419.07 41.91%9.47%华东区域 46,550.31 16.38%51,459.04 18.69%-9.54%华北区域 44,464.40 15.65%42,692.79 15.51%4.15%华中及西南区域 35,552.29 12.51%37,197.15 13.51%-4.42%山东区域 31,287.97 11

46、.01%28,572.17 10.38%9.51%合计 284,204.34 100.00%275,340.22 100.00%3.22%本报告期，华南区域主要受互联网+业务收入增加的影响，营业收入同比增长9.47%；山东区域受益于区域代理销售恢复增长，营业收入同比增加9.51%；华东区域受公寓管理业务战略调整的影响，营业收入同比减少9.54%，华中及西南区域受区域代理销售业务下降的影响，营业收入同比减少4.42%。（三）营业成本（三）营业成本 1、总体情况、总体情况 公司最近各期的成本情况如下：产品类型产品类型 2021年年1-6月月 2020年年1-6月月 增长率 金额（万元）占收入比重

47、金额（万元）占收入比重 营业收入 289,088.34 100.00%280,109.43 100.00%3.21%营业成本 257,367.84 89.03%255,824.62 91.33%0.60%营业成本中的工资奖金 92,329.85 31.94%93,301.04 33.31%-1.04%占营业成本比重 35.87%36.47%-0.60%营业成本中的运营租赁费 17,712.74 6.13%42,818.00 15.29%-58.63%占营业成本比重 6.88%16.74%-9.86%本报告期，营业成本增加1,543.22万元，同比增长0.60%，主要原因是：1）本报告期公司互联

48、网+业务收入同比增长60.72%，成本同比增加36,039.83万元，主要是支付第三方的渠道服务费用增加；2）本报告期公司公寓管理业务受转型调整的影响，收入同比下降66.35%，成本同比减少30,635.57万元，主要是支付出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少。2、毛利分析、毛利分析 公司最近各期各项主营业务的毛利情况如下：产品类型 2021年1-6月 2020年1-6月 毛利增长率 毛利率增长 金额（万元）比重 毛利率 金额（万元）比重 毛利率 代理销售业务 21,526.64 67.44%19.33%34,138.38 144.59%27.40%-36.94%-8.07%互联网

49、+业务 1,708.62 5.35%1.86%3,108.16 13.16%5.45%-45.03%-3.59%金融服务业务 7,872.56 24.66%63.91%5,018.48 21.25%50.01%56.87%13.90%城市资产管理 4,009.63 12.56%12.66%4,080.50 17.28%14.76%-1.74%-2.10%空间运营业务-4,652.20-14.57%-16.45%-24,020.37-101.73%-50.28%80.63%33.83%顾问服务业务 1,180.32 3.70%15.60%1,117.63 4.73%15.25%5.61%0.35

50、%招商租赁业务 274.47 0.86%20.55%169.51 0.72%18.81%61.92%1.74%深圳世联行集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 18 合计 31,920.04 100.00%11.23%23,612.29 100.00%8.58%35.18%2.65%注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：1）代理销售业务实现毛利21,526.64万元，同比减少36.94%，毛利率同比下降了8.07个百分点，主要是因为本报告期公司代理销售业务收入同比减少10.65%，同时受固薪社保、固定运营费用等