房地产开发资金使用计划及融资方案的选择.docx

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1、房地产开发资金使用计划及融资方案的选择源 自物管学堂房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的共同组成及排序1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金1.1.2 土地充公及征地征用补偿费(生地)1.1.3 前期工程费1.1.4 建安工程费1.1.5 基础设施费和1.1.6 公共服务设施设施费和1.1.7 不容预知费和1.1.8 研发期间税费1.1.9 其他费用1.2 研发费用1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用2投资资金采用计划的基本建设2.1 基本建设投资资金采用计划的依据2.2 资金采用计划表的形式2.3 资金采用计划编制方法3 融资基本理论3.1 资金投

2、入方式与3.2 项目的融资非政府形式3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 崭新设立项目法人融资3.3 资本金筹措(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4 负债融资对于房地产项目来说，主要就是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。(1)商业银行贷款u按贷款的期限分割v按贷款的用途分割w按贷款存有无担保Fanjeaux分割(2)非银行房地产金融机构3.5 信用确保措施3.6 抵(质)押贷款与返(质)押物(1)抵押贷款(2)回购贷款3.7 筹资决策4 房地产开发项目融资实务4.1 短期资金筹集(1)商业信用(2)商业票据-本票与汇票(3)短期贷款4.2 中长期资金筹集

3、(1)研发企业自建资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售资金回笼与定金(6)使承建商带资承揽(7)注资定向增发(8)股东借款(9)股票(上市股份制研发企业)(10)发售公司债券(11)银团贷款4.3 研发各阶段融资方案4.3.1 土地投得与购地(1)资金投入量(2)资金4.3.2 规划设计与场地准备工作(1)资金市场需求(2)资金4.3.3 0以下工程(1)资金市场需求(2)资金4.3.4 主要结构工程(1)资金市场需求(2)资金4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3)(1)资金市场需求(2)资金4.4 资金回笼与资金管理4.4.1 资金回笼4.4.2 资金运作管理4.4.3 资金运作空战技巧(1)资金运作及风险正视(2)资金投入与公开市场操作技巧u短线投资的资金投入与公开市场操作技巧v长线投资的资金投入与公开市场操作技巧w长短融合投资的资金投入与公开市场操作技巧5房地产项目融资现状与解决之道传统融资方式:自建资金+银行贷款现阶段融资方式:(1)自建资金+信托计划(2)股权融资+银行贷款(3)自建资金+房地产投资基金技术创新融资模式:(1)开发商补助委托贷款(2)信托+房地产销售期权