瑞兴花园销售企划建议书docx34451.docx

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1、瑞 兴 花 园销售企划建议书广州中地行行房产代代理有限限公司二零零二年年十一月月二十六六日目 录录前言1一 广州中中地行房房产代理理有限公公司简介介2二 市场分分析8 整体市市场分析析9 区域市市场分析析14 定向市市场分析析16三 竞争对对手分析析17 竞争对对手基本本数据分分析18 竞争对对手户型型比较19 竞争对对手资料料分析20四 项目理理解31 项目概概况32 项目周周边配套套状况33 项目优优劣势分分析34 项目企企划思路路37五 项目市市场定位位策略41 项目市市场定位位42 项目形形象定位位43 目标客客户定位位44 价格定定位及定定价原则则48六 项目建建议49 项目名名称建

2、议议50 规划建建议51 园林规规划建议议52 现场绿绿化建议议53 项目场场地销售售包装54 项目道道路规划划建议54 售楼部部设置建建议56 装修标标准建议议57七 销售策策略建议议57 市场气气氛培养养58 促销手手段建议议60 付款方方式建议议65 宣传策策略66 销售部部署67结束语68附件 69前 言言 经经与贵司司就瑞兴兴花园的的整体策策划包装装及销售售代理进进行了初初步接触触。就此此，敝司司对贵司司能给予予机会发发挥深表表谢意，并并诚恳地地预祝合合作愉快快，成功功地将项项目推出出市场，为为贵司获获取最大大的经济济效益和和社会效效益。 就就本项目目的整体体策划包包装和销销售代理理

3、，敝司司成立专专项小组组，以专专业的市市场调研研为基础础，根据据整体市市场的现现状和区区域市场场的特性性，发掘掘项目的的优点加加以专业业发挥，配配合贵司司对项目目的开发发意图，务务求使之之成为贵贵司实力力与形象象体现的的成功典典范。一、广州中中地行房房产代理理有限公公司简介介 中中国地产产（香港港）有限限公司成成立于一一九九OO年初，是是由中国国地产界界知名人人仕仇福福宪小姐姐创建的的企业实实体。发发展至今今，在中中国内陆陆触角已已延伸至至广州、北北京、天天津、上上海、海海口、杭杭州、无无锡等地地，在香香港、台台湾、新新加坡、雅雅加达、东东京等地地成立了了分支机机构。作作为一家家提供全全面性房

4、房产代理理业务的的专业公公司。公公司网罗罗了中、港港、台三三地顶尖尖专业人人才，根根据每个个专案的的特性，以以创新的的营销理理念、敏敏锐的市市场触角角、稳健健的管理理、完善善的资讯讯系统及及以客为为尊的诚诚意为客客户提供供多元化化的服务务。广州中地行行房产代代理有限限公司是是中国地地产（香香港）有有限公司司的广州州分公司司。公司司秉承了了“中国优优质物业业专业代代理”的品牌牌理念，坚坚持“做一个个盘，竖竖一块丰丰碑”精神，以以“先求质质、再求求量”的工作作态度得得到主管管部门、发发展商及及同行的的肯定。在在注册经经营时间间仅两年年的情况况下，“广州中中地行”以优异异的成绩绩被评为为一九九九九年

5、广广州市一一级代理理行。 敝敝司成功功策划代代理的项项目包括括： 广广州地区区： 淘金花花园 世界界贸易中中心 华侨乐乐园 世贸贸花园 西关大大厦 新安安大厦 佳地华华苑大厦厦 深深华大厦厦 湖滨苑苑 比比华利庄庄园 天立大大厦 羊城城国际商商贸中心心 伟超置置业大厦厦 天天河金兴兴花园 天河雅雅怡阁 紫荆花花园 瑞华大大厦华庭庭阁 荟贤贤大厦 天诚广广场 安骏骏大厦 龙湖大大厦 黄埔埔悦涛雅雅苑 广州奥奥林匹克克花园 荔湖明明苑 天立俊俊园 金麟麟台新城海滨花花园 北北京地区区： 北京罗罗马花园园 阳阳光广场场 丽京花花园别墅墅 名名人广场场 现代花花园 天天津地区区： 天津凯凯旋门大大厦

6、立达达公寓 上上海地区区： 新世纪纪广场 凯旋门门大厦 罗马花花园 金桥桥花园 金浦花花园 爵士士大厦 九安广广场 梧桐桐花园 无无锡地区区： 金马商商城 太湖湖威尼斯斯花园 杭杭州地区区： 梦湖山山庄 海海口地区区： 丽花城城别墅 明都大大厦 南苑大大厦沈阳地区：祥凤花园武汉地区：重庆地区：在九九年八八月二十十日在北北京举办办的建筑筑界盛会会第二二十届建建筑史大大会上，由由敝司成成功代理理的上海海罗马花花园和新新世纪广广场、北北京阳光光广场、天天津凯旋旋门大厦厦，作为为各城市市代表作作进入了了中国建建筑发展展史的展展览中心心。中国国地产被被同行赞赞誉为“在整个个大陆市市场上创创造着神神话”。

7、除上上述项目目外，广广州淘金金花园、广广州世界界贸易中中心、广广州奥林林匹克花花园，杭杭州梦湖湖山庄，无无锡太湖湖威尼斯斯花园等等等，无无一不是是各地区区的地标标意义建建筑。在辉煌的公公司业绩绩背后，中中地行始始终保持持着务实实低调的的工作风风格，努努力不懈懈地为发发展商提提供优质质专业服服务。经经过多年年的发展展，敝司司已成为为一个集集房地产产投资、开开发、策策划顾问问、销售售代理于于一体的的企业，如如北京十十大豪宅宅之一的的“阳光广广场”就是“中国地地产”直接进进行投资资开发的的大型项项目。故故此，敝敝司在项项目的策策划代理理中，自自始至终终能够以以发展商商的角度度出发，抛抛弃所有有对项目

8、目发展不不利的短短期行为为，维护护项目整整体和长长远的利利益，致致力于与与发展商商建立长长期稳定定的友好好合作关关系。在“中国优优质物业业专业代代理”的品牌牌理念指指引下，敝敝司一直直认为，代代理项目目贵精不不贵多，关关键在于于每个项项目都成成功推出出市场，并并获得良良好市场场效益。同同时，敝敝司坚持持项目的的个性化化策划包包装，通通过发掘掘项目优优点加以以发挥，不不让项目目在市场场中流于于平凡。中中地行的的这种专专业精神神和精品品意识在在市场上上独树一一帜，获获得了地地产同行行一致肯肯定，以以下是敝敝司在广广州市场场部分代代理项目目的形象象定位：项 目目形象定位部分宣传主主题广州奥林匹匹克花

9、园园首个“阳光光健身工工程”中国首个“运动型型，健康康型大型型小区运动就在家家门口龙湖大厦唯我，坐享享东湖开门见湖日夕间，东东湖完全全拥有江湖地位龙起东湖傲傲千禧天立大厦天河中心蝶蝶型华宅宅零缺点空间间设计今天，广州州的复式式都相形形见矮紫荆花园机场路半山山园林式式纯住宅宅小区推动高尚住住宅大众众化实现高尚住住宅大众众化荟贤大厦海幢文化，荟荟贤人家家好楼，好价价钱，好好在荟贤贤大厦荔湖明苑湖畔、江边边、世居居名园荔湖明苑三三大皇牌牌独领荔荔湾（皇皇牌价格格、一苑苑三大景景、优越越间隔）天诚广场罗马艺术开开创新天天一样的天河河北，不不一样的的生活艺艺术新城海滨花花园规划起革命命二、市 场场 分

10、析整体市场场分析1.九九年年房地产产市场回回顾 回回顾九九九年市场场可谓先先有高峰峰继有低低谷。上上半年广广州市场场因为福福利分房房前景尚尚未明朗朗，导致致出现购购房消费费大幅增增长。当当明确福福利分房房政策延延迟至九九九年末末时，自自九九年年第四季季度，广广州楼市市迅速陷陷入低潮潮。 广广州房地地产市场场经过九九九年的的多方操操作，已已逐渐转转向理性性投资。从从整体市市场的状状况分析析，各项项法规的的明确化化，会使使现时房房地产存存在供过过于求的的失衡现现象有所所改变。刺刺激消费费要求有有利于房房地产发发展的政政策不断断出台，积积极地推推动了房房地产市市场的健健康发展展：改革土地地使用制制度

11、，控控制一级级市场的的土地供供应量，特特别是写写字楼、豪豪宅和别别墅用地地的开发发；降低开发发商首期期地价投投入比例例，采取取延期交交款等优优惠；大力调整整产品结结构，增增加住宅宅建设在在房地产产开发的的比重，其其中商品品房占660%，解解困房占占10%，安居居工程占占20%，单位位自建房房占100%；调整房地地产收费费项目，改改善投资资环境，促促进商品品房经营营；鼓励外商商参与房房地产开开发，向向外商提提出城市市建设和和房地产产开发项项目，将将房地产产业和建建筑业列列为优先先发展的的支柱产产业之一一；银行多次次调低货货币信贷贷利率，减减轻市民民供楼负负担；银行征收收存款利利息税；开放二手手市

12、场按按揭；减半征收收房地产产契税；按揭年限限的延长长至300年。2.二零零零二年房房地产市市场形势势分析 虽虽然有以以上多方方因素的的支持，但但九九年年的广州州楼市因因受大经经济环境境疲态的的波及，大大部分时时间仍波波澜不兴兴。即使使市区内内一些素素质较好好的中价价盘、个个别的高高价盘及及郊外部部分大型型楼盘也也不时畅畅旺一番番，但市市场交投投始终较较淡静。 据据市建委委提供资资料：今今年1-9月，全全市商品品房新开开工面积积4788.9万万平方米米，只相相当20001年年全年的的一半左左右。此此外，今今年1-9月市市区批出出预售许许可证可可上市的的商品房房面积为为4999万平方方米，比比20

13、000年同同期减少少了322.3%。其中中，批准准住宅预预售4116万平平方米，减减少了116.551%；写字楼楼预售99.566万平方方米，减减少了771.226%；商业营营业用房房面积336.554万平平方米，减减少了444.88%。商商品房上上市量与与市场实实际消化化量的差差别已经经由20001年年1-99月的2205万万平方米米，减少少到今年年的1000平方方米，足足足减少少了一半半。3.目前广广州楼市市的特点点为： 房房地产市市场已从从原来满满足人们们基本生生活需求求，发展展到满足足人们多多方位需需求的优优势竞争争阶段，商商品房更更进入同同质比阶阶段。 就就广州房房价走势势来看，各各

14、地段房房价都存存在不同同程度的的下滑或或变相下下滑，市市中心越越秀、东东山、荔荔湾等区区的高层层住宅价价格与去去年同期期相比下下降二成成；天河河高层现现楼难以以超过880000元/平平方米。周周边近郊郊房价表表面没有有较大下下调，但但是，在在日益残残酷的市市场竞争争状态下下，迫使使这些楼楼盘付出出了更大大的推广广成本。房房价实质质上降幅幅可观。4.未来楼楼市预测测 根根据一项项调查资资料显示示：今年年1-99月，市市区商品品房出售售成交登登记面积积为3999.444万平平方米，比比98年年同期的的4433.122万平方方米仅减减少了99.866%。其其中单位位购房占占商品房房消费量量由988年

15、400%以上上下降到到今年不不足300%。而而个人购购买消费费则略有有上升，预预计全年年成交量量约为5550万万平方米米。 九九九年政政府通过过对房地地产交易易市场的的调整与与反思，针针对消费费迟滞的的市场状状况，采采取相应应措施，特特别是增增加市民民货币持持有量。这这一政策策的出台台将使人人民币流流量得到到实质性性和拉动动式的增增大。中中等价位位住宅销销量将会会随市民民支付能能力提高高而明显显增加，高高价位楼楼盘销售售将相对对增幅较较小。由由于我国国加入世世界贸易易总协定定的谈判判已近尾尾声，加加入世贸贸有利于于我国房房地产市市场的升升温。而而对于越越来越成成熟的置置业者，发发展商在在房地产

16、产运作的的各个环环节都必必须越做做越细致致，越做做标准越越高。所所以，对对于千禧禧年房地地产的预预测，应应该是：稳中趋趋旺，但但竞争更更激烈。房地产业已真正进入比小分的时代。区域市场场分析 天天河区位位于广州州市东部部，东与与黄埔区区相连，南南濒珠江江，西南南接东山山区、北北连白云云区。总总面积1147.77平平方公里里，人口口41.8万人人。天河河区交通通四通八八达，是是广州市市连接珠珠江三角角洲及粤粤北粤东东地区的的要通。全全区有中中山大道道，黄埔埔大道等等63条条主要干干道，广广深高速速公路共共穿东西西，广州州火车东东站和地地铁号线线天河终终点位于于区内。天天河区是是广州著著名的科科研高

17、教教区，有有超过222所大大专院校校，344间科研研院所，115所中中学、11所职中中、611所小学学、955所幼儿儿园。区区内社会会保障事事业发展展较快。由于城市中中心东移移，天河河区作为为新兴区区域，也也就成为为了广州州市商品品楼集中中地。天天河区楼楼盘分布布相对集集中，主主要分布布在以天天河北、员员村、天天汕路、东东圃为中中心的集集中区域域，根据据广州市市国土局局房管局局的房地地产信息息中心的的成交数数据，999年上上半年天天河区房房产的总总成交为为84.4万平平方米（全全市总成成交量为为2844.544万平方方米），列列八大区区之首。随着城市向向东移的的规划现现状日渐渐成熟，有有关新城

18、城市中心心的利好好信息不不断展示示在人们们眼前，故故天河将将发展成成为以天天河政府府为中心心。天府府路为中中轴线的的新城市市中心，根根据其发发展的特特点，东东移重心心将会沿沿着中山山大道沿沿线发展展起来，而而黄埔大大道沿线线则因为为工厂、企企业众多多，村落落范围广广阔等负负面特点点，使得得此带区区域向现现代化城城市规划划迈向受受到一定定程度的的阻碍。定向市场场分析员村位于天天河区南南部，毗毗邻天河河公园，天天河区政政府，地地理位置置优越。附附近工厂厂较多，居居民较为为密集，消消费群体体以工薪薪阶层为为主。随随着多年年发展，该该外来人人口越来来越多，逐逐渐发展展成了外外来人口口聚居地地，由于于天

19、河区区政府的的搬迁和和落成，使使该区的的环境和和市政设设施得到到了逐步步的完善善和健全全，加速速了区域域房地产产业的发发展，吸吸引不少少在城东东工作的的人士在在此置业业安居。由于房地产产业发展展的不成成熟，以以及管理理制不完完善的原原因，致致使该区区城内开开发了不不少不同同性质的的房地产产，有商商品房、安安居房、集集资房、宅宅基地等等，成了了广州市市典例，区区域市场场竞争十十分激烈烈。员村，作为为新城市市中心的的一部分分，在规规划发展展或房地地产发展展都有其其特殊的的一面，正正如该区区域楼盘盘的价格格与一路路之隔的的对面区区域相差差甚远，原原因不明明而喻。但但由于临临近天河河区政府府，员村村有

20、特殊殊的优越越性，而而天河区区政府的的搬迁则则大大有有利于带带动东部部地区的的规划发发展和经经济繁荣荣。因此此，位于于天河区区政府门门前的员员村，还还是可以以借助天天河区新新政府落落成这一一东风，使使在规划划、配套套、环境境等方面面得到更更大的改改善。三、竞 争争 对 手 分分 析竞争对手手资料分分析对手一1.项目名名称：侨侨颖苑2.项目规规模：由由3幢112层及及一幢99层组成成3.推售情情况：现现推C栋栋C1C4梯的33122层，BB2栋的22122层4.宣传主主题：新新天河、新新市民、新新文化5.价格：46881554455元/mm2，均价价50555元/m2（复式）5586886339

21、5元元/m22，均价价61001元/m2以下价格均均为银行行按揭折折后价6.装修标标准：一一级二类类装修7.优劣势势分析优势分析析该楼盘已已为现楼楼，可即即买即入入住，易易于吸引引买家入入住；价格较同同区域其其他楼盘盘为低，有有竞争优优势；位于内街街，可避避免主干干道噪音音及空气气污染影影响，但但亦可方方便出入入主干道道，属旺旺中带静静，有一一定的升升值潜力力；发展商知知名度较较高，能能够给买买家一定定的信心心支持；劣势分析析周边外来来人口较较多，人人流复杂杂，治安安环境较较差，影影响买家家购买心心理；楼盘周围围环境欠欠佳，影影响楼盘盘档次；户型设计计一般，凸凸柱位较较多，影影响使用用率；外立

22、面缺缺乏特色色；建筑密度度较大，楼楼距较密密，私密密性较差差对手二1.项目名名称：紫紫林居2.项目规规模：由由3幢连连体9层层组成3.推售情情况：现现推CH座的的399层4.宣传主主题：品品味家在在公园旁旁的舒适适与休闲闲5.价格：45111662088元/mm2，均价价53220元/m26.装修标标准：一一级二类类装修7.优劣势势分析优势分析析该楼盘是是员村一一带为数数不多的的小区楼楼盘，且且内部环环境优美美，易于于吸引买买家购买买；邻近交通通主干道道黄埔大大道，交交通异常常便利；该楼盘紧紧靠天河河新区府府，天河河公园近近在咫尺尺，对楼楼盘档次次的提升升有莫大大的帮助助；建筑设计计为无电电梯

23、低层层住宅，且且物业收收费低廉廉，对买买家有极极大的吸吸引力；小区缺乏乏中庭花花园，吸吸引力欠欠佳。劣势分析析该楼盘部部分单位位靠近马马路，受受噪音影影响大，空空气污染染大，影影响销售售；周边外来来人员多多，且时时常有治治安事件件发生，影影响买家家入住信信心；该楼盘周周边生活活配套设设施不齐齐全，且且多为装装饰材料料店铺，影影响楼盘盘档次；户型设计计上有一一定的不不足，有有凸柱现现象；规模小，难难上档次次。对手三1.项目名名称：天天一庄2.项目规规模：由由12幢幢高层组组成3.推售情情况：现现推玲珑珑阁、锦锦茵阁的的7118层 4.宣传主主题：天天然高台台全封闭闭绿色小小区5.价格：50119

24、558022元/mm2，均价价53993元/m26.装修标标准：毛毛坯房7.优劣势势分析：优势分析析为同区域域少有的的大型住住宅小区区，易于于吸引买买家购买买；小区规划划内有大大型绿化化建设，且且内部配配套设施施齐全，楼楼盘棕合合质素高高，升值值潜力大大；能巧妙地地利用岗岗顶地势势抬高之之特点，因因应采用用独特设设计，令令本楼盘盘拥有鲜鲜明卖点点；邻近主干干道，但但又有一一定的距距离，且且有小区区路环绕绕小区四四周，令令住户在在享受安安静环境境的同时时又可享享受便利利之交通通。劣势分析析周边同档档次的对对手楼盘盘多，竞竞争压力力大；本小区外外部建有有一幢高高层建筑筑，有碍碍整体建建筑美感感；周

25、边外来来人员多多，治安安管理有有隐患；周边生活活配套设设施不完完善，难难以满足足住户日日常生活活需求。对手四1.项目名名称：海海景中心心2.项目规规模：由由2幢228层组组成3.推售情情况：现现推都景景轩，海海都轩的的7228层4.宣传主主题：只只交一成成，即做做业主5.价格：40776555988元/mm2，均价价47008元/m2（复式）44228872289元元/m22，均价价62555元/m26.装修标标准：一一级一类类装修（高高级锦砖砖地面，双双面豪华华门，全全景落地地玻璃门门）7.优劣势势分析优势分析析地处交通通主干道道黄埔大大道和华华南大道道交汇点点，交通通十分便便利；社区配套套

26、设施较较完善，有有学校、医医院、市市场、天天河公园园、赛马马场等；户型可供供选择多多；有停车场场，物业业收费合合理。劣势分析析外来人员员多，治治安问题题多，影影响买家家心理；紧邻主干干道旁，噪噪音大，空空气污染染严重；缺乏商业业气氛，社社区配套套不成熟熟；周边楼盘盘较多，竞竞争激烈烈，影响响销售；无小区花花园，缺缺乏生活活大自然然气氛。对手五1.项目名名称：恒恒安大厦厦2.项目规规模：11幢连体体30层层3.推售情情况：现现推恒乐乐轩525层层4.宣传主主题：一一点一滴滴令为为生活细细节设想想5.价格：42118559800元/mm2，均价价51002元/m26.装修标标准：毛毛坯房7.优劣势

27、势分析：优势分析析位于主干干道旁，交交通方便便，出入入市区方方便，有有一定的的升值潜潜力；户型设计计方正实实用，间间隔采用用隐梁隐隐柱设计计，方便便住户日日常生活活；虽为单体体楼，但但内部配配套设施施齐全，有有助吸引引买家购购买；南向单位位可享受受一定的的绿化景景观及安安静环境境，有利利于销售售。劣势分析析位于主干干道旁，受受噪音影影响及空空气污染染严重，影影响买家家购买意意欲；楼盘门前前外来人人员较多多，出入入欠缺安安全感；楼盘周边边相同类类型的对对手楼盘盘较多，销销售上有有不小的的压力。对手六1.项目名名称：怡怡景花园园2.项目规规模：由由15幢幢多层组组成3.推售情情况：现现推货尾尾单位

28、4.宣传主主题：旭旭日初升升，怡景景花园5.价格：30118332144元/mm2，均价价31449元/m26.装修标标准：毛毛坯房7.优劣势势分析：优势分析析为早期开开发之楼楼盘，有有一定的的知名度度；小区内部部配套设设施较完完善，方方便住户户日常生生活；小区内有有公交车车总站，交交通便利利；小区均由由多层无无电梯建建筑组成成，适合合中低收收入人士士入住，对对销售有有帮助。劣势分析析：周边违章章建筑多多，影响响小区自自身形象象，不利利于销售售；周围外来来人员、“三无”人员较多，治安管理上有隐患；户型设计计上存在在不足，面面积选择择较少，不不能迎合合市场需需求；外立面设设计较差差，形象象普通。

29、四、项 目目 理 解项目概况况 1.地点：员村西西街2.环境：小区东东邻天河河公园，南南临珠江江，西近近跑马地地万坪绿绿地，北北有新驻驻天河路路区府，外外围大环环境较佳佳，但小小区内附附近工厂厂较多，绿绿化少，空空气质素素差，随随着政府府规划逐逐步完善善，该地地前景看看好。3.现今规规划：占占地面积积为1880577.388m2，总建建筑面积积552223mm2，由11幢233层、11幢122层、22幢9层层、2幢幢7层组组成4.绿化面面积：总总绿化面面积达668611.8mm2，绿化化率达338%。5.其他技技术指标标：建筑筑密度为为29.8%，居居住户数数为4884户，容容积率为为2.77

30、1。6.项目工工程情况况：F幢幢为准现现楼，BB幢正做做基础工工程，其其它的在在规划中中，完工工时间为为20000年66月。项目周边边配套状状况1.社区配配套大学：暨暨南大学学、华师师大、民民族学院院、广州州市环境境保护学学校中学：四四十四中中学、华华师大附附中、天天华中学学小学：昌昌乐小学学银行：中中国建设设银行饮食：云云景酒家家、中意意食庄、食食神等。康体：天天河体育育中心、羽羽毛球馆馆公园：天天河公园园医院：华华侨医院院、市六六医院2.交通状状况23路车 陂梅花路504路西 洲洲白云路39路员 村豪贤路518路棠 下下广园西瑶台台53路员 村宝岗大道540路怡景新村瑶 台台177路员 村

31、广州东站542路怡景新村瑞宝村221路保 税 区区江南新村550路绢麻厂广州火车站站243路员 村文化公园813路员 村村火车站245路保 税 区区农林下路882路保税区彩虹桥脚284路员 村广园新村886路员村生活区区机场生活区区296路员 村南湖游乐园园项目优劣劣势分析析优势分析析区域纳城城市东移移之先声声，符合合市政规规划的方方向和需需要，发发展潜力力巨大。在在九运会会等规划划因素带带动下，有有利于区区域房地地产的加加速发展展；地理位置置优越，邻邻近区政政府中心心，有利利提高项项目档次次和知名名度；交通便利利，共有有17条条公共汽汽车线路路途经该该地；项目位置置旺中带带静，属属居黄埔埔大

32、道之之二线楼楼盘，受受主干道道之空气气、噪声声、尘埃埃污染较较小，适适宜悠静静的居住住环境；社区配套套较为完完善和成成熟，临临近天河河区政府府，天河河公园，周周围有商商场、超超市、酒酒楼、肉肉菜市场场、学校校、医院院、其功功能基本本可以满满足小区区日常生生活的需需求；项目具有有优良的的先天环环境总体体规划较较同区商商品房项项目优胜胜，花园园面积约约3千平平方米，绿绿化率高高；楼距距宽500米，通通风采光光优良，私私密性好好。地势势东高西西低，如如能顺势势而为，则则能形成成极具自自身特色色的规划划；大部分楼楼体仍在在规划中中，有条条件进行行后期的的改进和和设计，营营造成本本区域中中一级精精品小区

33、区。平面设计计较为合合理，没没有黑厨厨黑厕，厅厅出阳台台，双阳阳台设计计。一梯梯四户，面面积较合合理，实实用率高高，户户户南北对对流。劣势分析析整体环境境较差，周周边景观观少，不不利于提提高项目目的档次次，周边边工厂较较多，空空气质素素较差，影影响居民民生活质质素；项目处于于城乡结结合地带带，区域域居民素素质低及及地域形形象较差差；现时规划划布局欠欠合理，难难以提升升项目档档次和树树立鲜明明品牌特特色；本项目所所处地段段认知能能力较低低，不利利于吸纳纳外区客客户；项目立面面较差，没没有自身身特色；设计不够够细致，不不能全面面满足客客户的生生活需求求，不能能体现以以人为本本的经营营理念，如如没有

34、预预留空调调机位，阳阳台设计计，管线线布置，窗窗台设计计皆存在在较大缺缺陷。项目企划划思路由于项目为为小区物物业，拥拥有优良良的先天天条件。但但目前区区域的外外部条件件劣势较较为明显显，故如如何做好好项目的的销售企企划工作作，将是是项目能能否取得得成功的的重点。从从以上对对市场和和项目的的理解，我我们初步步得出以以下的企企划思路路：1.充分利利用先天天优越的的内部环环境项目的内部部环境对对比其附附近的竞竞争对手手来说，规规模相对对要大，总总体规划划较为协协调，故故可利用用具备的的先天优优越的条条件来谛谛造一个个“精品住住宅小区区”，塑造造独特的的品牌形形象。2.改善现现存规划划中的不不足和做做

35、好后期期规划项目整体规规划布局局仍存多多处不足足，由于于前期建建设已成成定局，故故只能进进行适当当改善。而而对于后后期的规规划建设设，则必必须做好好一切细细致的规规划，使使现有的的资源得得以充分分合理的的利用，提提高项目目的综合合素质，在在市场上上立于不不败之地地。3.把握市市场需求求，迎合合买家心心理 随随着房地地产市场场由卖方方市场转转为买方方市场后后，供方方面临的的严峻问问题就是是，产品品的消费费是否迎迎合客户户的需求求。因此此，充分分把握市市场，迎迎合消费费者的需需求心理理，提倡倡新现代代的生活活居住概概念，才才能更有有效地促促进销售售。4.加强区区域性宣宣传，吸吸引人流流由于项目周周

36、边居民民点及商商品房项项目都较较少，客客流量低低，故如如何吸引引更多的的客户到到场，是是项目成成败的基基础条件件。故此此，在户户外媒体体、销售售网点、单单张派发发方面应应加强区区域性宣宣传，增增强传送送项目信信息的途途径，以以吸引大大量人流流。5.营造现现场舒适适环境，引引起客户户购买冲冲动在吸引大量量客流后后，现场场环境的的好坏便便是销售售能否成成功的关关健。项项目应当当在小区区规划、园园林绿化化、现场场包装、接接待中心心、示范范单位、等等方面营营造一个个非常舒舒适的内内部环境境，配以以销售策策略上营营造的热热烈买卖卖气氛，力力求迅速速打动客客户的心心，促进进客户成成交。6.在宣传传及销售售

37、上体现现项目的的规划前前景由于员村一一直以来来给外界界的形象象是环境境较为杂杂乱。如如何消除除这一不不利因素素，把规规划中的的利好因因素特别别是新区区府落成成，提前前呈现在在消费者者面前，需需要在宣宣传及销销售上重重点把握握，并在在软性宣宣传、宣宣传资料料、人员员培训等等方面重重点加强强。7.体现“以人为为本”的经营营理念面对多元化化的目标标客户，我我们必须须抓住人人的特点点，规划划设计更更加“人性化化”。项目目不但应应在规划划中力求求细致、完完善，在在设计中中多考虑虑人对居居住环境境要求，还还可在企企划营销销中体现现以客为为尊的诚诚意和“以人为为本”的理念念。通过过融合项项目“以人为为本”的

38、经营营理念，可可以把握握更多潜潜在客户户，打动动他们的的心，促促进成交交。8.找出项项目“个性化化”的形象象客户对品牌牌的认知知程度往往往取决决于品牌牌的个性性，没有有个性的的商品极极易在市市场中流流失。通通过对项项目的分分析和理理解，挖挖掘内在在优点加加以策划划包装，提提炼“个性化化”的项目目形象，可可以大大大提高项项目的知知名度，提提升项目目的附加加值，从从而促进进销售业业绩的提提升。从以上几点点企划思思路出发发，我们们将对项项目的市市场定位位，规划划设计销销售策略略等方面面一一作作出建议议，期望望做出一一个有特特色的、成成功的精精品项目目。五、项 目目 市 场 定 位 策 略项目市场场定

39、位员村附近的的楼盘可可谓良莠莠不齐，档档次不一一，而且且价格相相差悬殊殊，可以以说“一路之之隔，楼楼价翻一一番”。位于于项目北北边的黄黄埔大道道上及中中山大道道上高档档楼盘较较多，规规模较大大，规划划有致。而而项目相相邻的楼楼盘档次次稍低，适适合中等等层次人人士选择择置业。故故此，项项目的竞竞争对手手多为项项目相邻邻楼盘，如如何提高高项目本本身的质质素，提提升项目目形象，营营出特色色以脱颖颖而出，是是项目能能否取得得成功关关键。细分析项目目相邻的的楼盘，其其中主要要有侨颖颖苑、怡怡景花园园、紫林林居等，项项目规模模不大，绿绿化率较较低，现现成规划划不能更更改。而而本项目目拥有优优良的先先天环境

40、境，有条条件规划划设计出出该区少少有的精精致小区区住宅。故故此，项项目能够够，在区区域中独独树一帜帜，在市市场竞争争中脱颖颖而出。唯此，结合合区域市市场情况况和自身身特点，敝敝司建议议以“区域中中最好的的住宅小小区”定位入入市，充充分迎合合市场，进进而突破破市场，形形成本区区域的最最大热点点，当然然，要达达到这样样的目标标，必须须需要大大量的规规划及硬硬件配合合。在下下述项目目建议中中会逐一一阐述。项目形象象定位 项目目所处区区域为外外来人口口聚居地地，为大大部分市市民所熟熟悉。邻邻近社区区成熟，设设有多项项公建配配套，生生活便利利。但附附近的工工厂较多多，空气气污染大大。区内内路窄人人稠，整

41、整体环境境和商品品房小区区都缺少少大型的的园林绿绿化，影影响了生生活质素素。这些些因素严严重阻碍碍了区域域市场的的发展，甚甚至造成成了区域域客源的的不断流流失。故此，在项项目形象象定位上上应扬长长避短，抓抓住市民民向住环环境好的的绿化小小区的心心态，带带给客户户一种“既享受受周边完完善配套套，又有有高质素素内部居居庭”的生活活环境。项项目形象象定位可可从小区区住宅、园园林绿化化、生活活质素高高等方面面重点诉诉求。初步提供以以下项目目形象定定位供贵贵司参考考：天河新中心心半山法法式园林林小区法式园林的的内涵于于及与项项目的结结合将在在本策划划案项目目建议中中提出。通过上述的的形象定定位，给给小区

42、赋赋予现代代高质素素生活的的实质内内涵，使使项目从从低沉的的环境气气氛中摆摆脱出来来，从而而体现项项目内外外环境的的优越。目标客户户定位作为广州新新城区之之一的天天河区员员村，其其购房客客户群有有较为特特殊的一一面。由由于天河河属于新新规划区区，居住住人口多多以外地地或外区区移民为为主，尤尤其是员员村，外外来人口口集居地地，而且且当地工工厂及小小型商铺铺群较多多，营造造了一大大批工薪薪阶层及及个体商商户。随随着地铁铁一号线线的开通通，交通通网络已已将新老老城区一一线贯通通，彼此此距离将将拉得越越来越近近。外区区及外地地人士选选择天河河置业将将会越来来越多，关关键是要要选择价价钱合理理，有升升值

43、潜力力的楼盘盘，以此此概念，整整个新地地区（从从东山黄埔埔）的客客户都是是本项目目客户。根根据实际际情况，我我们又可可将这部部分客户户群定向向细分如如下：1.区内向向往小区区住宅及及园林绿绿化的买买家分析：员村村附近区区内人口口密集，路路窄人稠稠，整体体环境缺缺乏大型型园林绿绿化，绿绿化率低低。对于于欲改善善环境的的买家及及家中有有安度晚晚年的老老人家的的客户，小小区住宅宅是他们们置业首首选。2.区域居居民的子子辈分析：这批批人在当当地生活活较长时时间，生生活圈子子几乎固固定在此此，对该该区感情情深厚，而而现有条条件已难难以满足足其生活活需要，想想买大屋屋改善环环境，同同时出于于孝敬老老人的前前提下，在在同区就就近购房房，既能能更好照照顾老人人，又能能享受独独立居住住的自由由便利。3.区域居居民的亲亲属、朋朋友分析：此类类客户受受该区域域的亲属属、朋友友的口碑碑宣传，对对小区向向往，同同时在此此地置业业，方便便于同自自己亲属属、朋友友进行充充分的沟沟通，接接触和联联络，还还享受小小区的优优越住宅宅环境。4.外来人人口在该该地置业业分析：此类类在该区区域中占占主流，他他们注重重小区的的综合素素质，周周围的自自然环境境以及小小区周围围的配套套设施，对对新环境境适应性性较强，反反而对区区域感情情不太考考虑。此此外，对对于外来来人士而而言，群群居意识识