以房养老遇冷与公办养老院难进.doc

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1、以房养老遇冷与公办养老院难进本文由齐齐哈尔大象房产网搜集整理报道九成网民反对以房养老 以房养老为何遇冷到2020年重庆市老年人口将达到675万，将超过重庆市总人口的19%。重庆市成功办理以房养老业务的只有30多位重庆市一家网络媒体对“以房养老”进行调查统计，约90%的受调查对象选择了“NO”核心提示今年9月，国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见，明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。消息甫一公开，立即引发社会各界大讨论。在我市，甚至有九成网友明确予以反对“以房养老”，目前试水的金融机构也只有唯一的一家，且成功办理以房养老业务的，仅仅30多位。作为在西方国家已经比较成熟的一种养老模

2、式，这一“新鲜事物”缘何在国内不受待见名词解释：“以房养老”今年9月，国务院印发了关于加快发展养老服务业的若干意见，提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。所谓住房反向抵押养老保险，就是老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，每月或每年从金融机构领取养老金，同时继续获得房屋的居住权并负责维护，直到去世。在国外也叫“倒按揭”。10月13日，重阳节。重庆歌乐山合展天池老年护养中心影剧院，80岁的陈婆婆和82岁的老伴郭大爷正手牵手对唱歌曲九九艳阳天，每当吴婆婆唱完女声部分，郭大爷总是带着俏皮的腔调对台下说：“掌声在哪里？”顿时，台下的笑声和掌声交织在一起。“别看他俩年纪大，在这里算时髦的人

3、。”72岁的王大爷说，吴婆婆老两口的养老方式，或许连很多年轻人都不能接受。“以房养老”试水重庆王大爷说的“时髦”，就是郭大爷卖房子养老的事。郭大爷原来家住江北鑫鑫花园小区，一儿一女非常孝顺。“但年纪大了，行动不便，不想麻烦儿女。”郭大爷说，前两年，我们就计划搬到养老院住。今年4月，他考察这家护养中心时，发现环境不错。入住条件是：先交8万元保证金，每月再交纳4290元的生活费用。”“我俩有退休工资，可以支付每月大部分的生活费。”郭大爷说，但8万元保证金和多出的生活费得另想办法。为了不向儿女伸手，今年9月，郭大爷以52万元的价格卖掉了鑫鑫花园的房子，搬进了老年护养中心。“余下的钱存起来，用于交生活

4、费和治病。”郭大爷并不知道，自己“卖房养老”，一不小心“踩”中了当下的“新闻热点”。今年9月，国务院印发了关于加快发展养老服务业的若干意见，提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。所谓住房反向抵押养老保险，就是老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，每月或每年从金融机构领取养老金，同时继续获得房屋的居住权并负责维护，直到去世。在国外也叫“倒按揭”。郭大爷卖房子，虽不是为了从金融机构领取养老金，但通过房屋变现，提高老年生活质量的初衷却是一致的。家住渝中区的吴秀莲，今年70岁。“年纪越大，就想找个清静点的地方养老。”去年，她到中信银行重庆分行将房子办理了总额56万元、年限为15年的“倒按

5、揭”。现在，中信银行每月按时向她借记卡上打3000多元“养老金”。2011年3月，中信银行在国内率先推出了名为“中信银行养老按揭贷款”的以房养老业务信福年华借记卡，与市民手头的传统借记卡不同，这张借记卡具有倒按揭功能，成功办理“以房养老”业务后，卡上每个月都会收到该行发放的以房养老资金。最开始，超过100名市民向该行咨询“以房养老”业务，“最后全市成功办理以房养老业务的只有30多位。据记者了解，中信银行重庆分行是目前重庆唯一一家开展“倒按揭”业务的银行。“国外以房养老模式是，借款人去世后，金融机构获得房屋产权，进行销售、出租或者拍卖。”中信银行重庆分行相关人士说，中信银行重庆分行的操作模式是，

6、借款到期后，借款人也可用现金赎回房产，如果丧失还款能力，银行才将房产拍卖变现。九成网民反对“以房养老”虽然中信银行在“以房养老”业务上第一个“吃螃蟹”，但并没有尝到甜头。“30多位客户与全市庞大的老年人口相比，简直是沧海一粟。”中信银行重庆分行相关人士坦言，这门生意并不好做，银行对此也很纳闷。据市民政局统计，截至2010年末，全市60岁以上老年人口538.9万，占全市总人口的16.44%。另据重庆市人口老龄化发展趋势预测研究报告分析，到2015年，全市老年人口将达638万。到2020年，全市老年人口将达到675万，占比将超过19%。不难看出，社会老龄化的趋势越来越明显。但是，大家似乎又不太认可

7、这种养老方式。9月23日，国家统计局上海调查总队公布了“本市城乡居民养老意向”调查，结果显示，有26.9%表示“不赞同”。原因是：“以房养老易激发家庭矛盾”、“家庭和睦、子女孝顺，不需要以房养老”。“养儿防老”依然是最为认同的养老模式。随后，我市一家网络媒体对“以房养老”进行调查统计，其结果让人大跌眼镜，约90%的受调查对象选择了“NO”。事实上，“以房养老”在我国并非新鲜话题，自2005年起，多个城市推出了相关试点。南京市率先提出的“给我房子，替你养老”，探索路径为“以租换养”模式，其实质是个人房产抵押贷款。然而由于限制条件过于苛刻，推行遇冷，按照试点规定，必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”

8、。上海市试点的“住房自助养老”模式于2007年由上海市公积金管理中心推出，规定65岁以上的老年人可以将产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，老人一次性收取房款，同时公积金管理中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同。2007年，北京推出“养老房屋银行”，60岁以上老人可以向养老机构申请，将原住房出租，老人入住养老服务中心，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，而房屋产权不变更。“这些模式最后都无疾而终。”社科院财经战略研究院助理研究员黄飞勇接受记者采访时说，“以房养老”在我国一直步履蹒跚。观念和制度成最大阻力：“以房养老”阻力在哪里？“从我们接触重庆本地的案例来看，观

9、念是最大的阻力。”中信银行重庆分行相关人士说，很多子女不愿意放弃父母的房产，希望父母过世后能自然继承。同时，中国大多数老年人自身也有强烈的馈赠动机，希望给子女尽可能多的支持，同时大多数认为应该靠子女来养老。“这些因素导致对反向按揭的需求几乎没有。”“以房养老推行难主要来源于老人和金融机构的风险共担、国内房地产价格走势、中国传统养老理念、人均预期寿命等因素。”黄飞勇说，在相关配套政策还未出台前，不仅老人心里没底儿，金融机构也犹豫。黄飞勇认为，从供给角度看，房价风险、利率风险、老年人房屋产权难以确权及70年产权规定等制度性因素，都抑制了银行等金融机构提供反向按揭产品的积极性。“目前少有银行做此业务

10、，表明银行传统业务利润丰厚，在“以房养老”相关配套措施还不完善的情况下，他们也没有太多动力去创新。”那么，在国务院印发了关于加快发展养老服务业的若干意见中，既然提出的是将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”那么，保险公司对此又有何作为？据记者了解，幸福人寿最早在国内提出了“以房养老”的概念，但是时至今日，该业务仍未付诸实践。就此，记者询问了太平人寿重庆分公司、新华人寿保险重庆分公司、泰康人寿重庆分公司等多家保险公司，得知几家保险公司均未开展“以房养老”的保险业务。“公司只推出了商业养老保险，年轻时买商业保险，等老了拿养老金。”新华人寿保险公司负责人对记者说，“以房养老”面临的困难比较多，例

11、如房屋产权、房屋估值等，此外还有遗产纠纷等问题。具体操作起来的话，都有很大的难度。这位负责人坦言，保险公司开展“以房养老”面临最大的问题就是如何时处置房产。金融机构都希望将房产变成金融资产，这就需要配套的金融工具，需要资产证券化。“保险公司收了房产能干嘛？还是要走拍卖程序，最终才能拿到现金流，过程就复杂了，且市场风险很大。”而对以后是否会试水“以房养老”，多家保险公司表示“暂时没有打算” 。最为重要的是，对于农村地区老年人来说，“农村宅基地不允许买卖”，这个试点对他们来说，没有实际意义。试点不会太顺利？可见，一个看上去不错的养老解决方案，却遭遇了“理想很丰满，现实很骨感”的困惑。同时，在网还流

12、传着一种过激的观点：“以房养老”是政府让个人年轻时去买房，年纪大时又变相将房产收回，政府在逃避养老责任。针对质疑，民政部副部长窦玉沛解释说，“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策，基本养老保障还将以政府为主导。以此可以理解，政府试点的“以房养老”措施并不是强求每个老人必须这么做，而是根据自愿原则，有房子、有需求又愿意拿出来抵押的老人才会尝试“以房养老”。长期从事日本养老产业研究的地产专家刘技成告诉记者，日本老龄化现象十分严重，该国的“以房养老”制度就是针对一些退休后的低收入老人，他们将自己的住房抵押给银行，来预支

13、贷款获取生活资金。中国的“以房养老”和日本的十分类似，而且群体更加庞大。“由于我国养老制度还不够完善，很多失独家庭的养老问题比较麻烦。”中国公益研究院院长于阳在接受记者采访时说：这些家庭的老人已无子女赡养，但是由于房子自己要住，又不能卖掉，如果反向抵押就可产生现金流用于养老，提高老年人的养老消费质量。在他看来，“以房养老”的前提是要明确政府的责任以及与市场的边界，不混淆不交叉。同时以制度法规保障老人利益不受损害，那么就可以打消老百姓的许多顾虑。“探索多元化、多途径养老就具有重要意义，可未雨绸缪应对老龄化趋势以及养老压力的增加。”于阳说，可以预见，在一段时间内，“以房养老”试点不会太顺利。观察者

14、说：“以房养老” 需取消养老双轨制当“以房养老”试点一开始提出，就有质疑的声音称：政府在“算计老人的最后价值”，国家在“变相补养老的大窟窿”。其实，从“以房养老”的特性看，它只是一个小众产品，只是让老年人多了一种养老方式选择，根本上不影响政府对老年人保障服务的大局。早在2003年，时任中房集团董事长的孟晓苏提出了“以房养老”的概念，当时媒体专门做了调查，民众并没有那么大反对声，且很多老人还愿意参与。为什么这些年老百姓的保障水平提高了，反而会出现这么大的反对声？记者在采访中发现，老百姓的怨言并非针对“以房养老”，主要因素是民众对养老金缺口和制度的担心。因为近期，突然把延迟退休这个问题摆在了大家面

15、前，是政府养老金有缺口，负担不起养老问题了？所以一提出“以房养老”试点，大家就认为这是政府在推卸责任。另一个重要因素是民众对养老金双轨制一直抱有意见，比如目前机关事业单位养老制度改革踟蹰不前。民众对这个政策有意见，就借“以房养老”这个问题来发泄怨气。从这个意义上讲，政府部门应尽快采取举措取消双轨制，当养老双轨制的问题解决了，养老制度平等，人们或许对“以房养老”也不会有那么大怨言了，就可以顺利建立起这个在社会养老保障体系之外的另一种养老模式。他山之石：国外如何以房养老新加坡60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”

16、(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。美 国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：联邦政府保险的倒按揭贷款；由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。加拿大超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。英 国英国的“以房养老”是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋

17、居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。公办养老院缘何“一床难求”：资金紧 人难招日前印发的国务院关于加快发展养老服务业的若干意见指出，各地公办养老机构要充分发挥托底作用，重点为“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务。但记者调查了解，多地公办养老院存在“一床难求”局面。 需要等多久：排队老人等不起，打招呼都进不来从去年5月份开始，广州市天河区的黄小姐就在为83岁高龄的母亲找合适的养老院。她首选的是公办养老院，但没想到咨询了一轮后，她发现公办养老院几乎全都满员。“都是说先去体检，符合条件的话，再填表排队。”直到接近年底母亲突然去世，她也没有等来床

18、位。无独有偶，为给90岁高龄、患阿尔茨海默病的父亲找到一个公办养老床位，李女士几乎跑遍了大半个城区，得到的答案却是：无论市属、区属都要排队。无奈之下，李女士只好花3万元的赞助费，把父亲送进一家民办养老院。“就算我们能等，父亲的身体也等不了啊。”今年9月提交广东省人大常委会审议的一份调研报告中指出，广东省级财政对社会养老服务事业投入尚小：2012年，广东省级财政安排专项经费5520万元，用于全省敬老院和福利院建设，而江苏、浙江和云南3个省的省级财政投入养老服务分别为4亿元、3亿元和1.25亿元。然而，即使在投入很高的江苏省，“一床难求”也是普遍现象。南京市秦淮区养老公寓是一家公办养老院，共有养老

19、床位115张，实际住进来的老人在100位左右。秦淮区老年公寓院长陈晶晶说，养老院入住率达到95%以上，“流动性比较小，床位比较紧张，很多老人一住就是好几年，有两位老人从2000年就住进来了” 。当问及养老院的排队情况时，陈晶晶向记者展示了一本笔记本，这是他们用于登记排队老人情况的本子，从今年1月份到现在，排队登记的名单快写满整个本子了。从6月初到9月中旬，已经有53位老人在排队等床位了，而这其中需要全护理的老人占多数。这些老人能等得起吗？陈晶晶坦言：“目前，只能让这些老人在家等通知，我们只有床位空了，才能安排老人住进来。有些老人也会去其他的养老院排队。”为何难入住：护理型床位少，健康老人住得早

20、江苏省民政厅副厅长钮学兴说：“目前，我省各类养老机构床位总数和老年人口总数相比比例较低，还需大量增加养老床位。同时，从结构上看，自理型床位多，护理型床位少。”在南京，记者走访发现，一些公办养老院的护理型床位明显比民营养老院少，难以满足失能老人的需求。秦淮区老年公寓院长陈晶晶告诉记者，目前院里护理型、介助型和自理型老人床位比例各占30%左右。而在秦淮区民营养老院欢乐时光老年公寓里，院长解定兰告诉记者：“我们这儿大部分都是失能老人，自理型老人比较少。” 有些失能老人因为公办养老院护理型床位比较少只得转向民办养老院，对于经济条件较好的老人来说，民办养老院可以为其提供相对高端的护理服务。还有一些老人，

21、住进公立医院并非因为有迫切的护理需求，而是为子女打算或怕一个人孤单。针对这种情况，钮学兴说：“我们应该动员健康老人回家去，号召自理型老人不要过早入住养老机构，过早入住不仅会加快老人的衰老速度，对缓解养老机构的床位问题也是不利的。另一方面，政府支持社会力量建立护理型养老机构，让真正需要护理的老人住进养老院。”另外，面对公办养老院“一床难求”的情况可能导致的入住不公平，广州市民政局巡视员凌妙英表示，将争取实施全市统一的公办养老机构入住评估轮候制度，首先保障无劳动能力、无法定赡养人、无生活来源的“三无”老人入住，剩下三成对社会开放的床位则主要评估入住老人的身体健康状况。为何愿意住：服务好，价格低若不

22、是门口挂着“广州市老人院”的招牌，恐怕有人会以为误闯了桃源仙境：小桥流水，绿树成林。79岁的高先生在这里已住了10年，每天唱歌、打牌、看电视，过得怡然自得。他说，自己每月能领到数千元的退休金加补贴，而包括住宿、伙食、护理等费用在内的养老开销每月只有1300元。南京的张观林今年77岁，因为患有先天性小儿麻痹症，行动起来非常不方便。老人一直未婚，没有子女。7年前，老人发现自己患有劳损性心脏病，没法照顾自己，决定搬到养老院。2006年，在排了两个多月的队以后，张观林搬进了南京市秦淮区养老公寓，一住就是7年。因为一直独居过惯了，所以老人在养老院里包了房，两张床位，需要半护理，每月的费用是2100元，而

23、他自己的退休金是2500元，刚好够支付自己的养老费。投入有保障，硬件条件好，管理规范，特别是费用较低，是公办养老院最具吸引力的地方。例如在广州市，公办养老院接收自费老人的收费标准普遍在每月1000元到2000元，而民办养老院的收费标准每月多为2000元以上，有些还要数万元赞助费。因此，在民办养老院普遍入住率不满时，公办养老院却“一床难求”。从2007年10月开始，西安市中铁一局医院将住院部5楼整整一层，专门建设为西安市碑林区第一爱心护理院，服务对象全部是失能和失智老人，主要来自脑梗、脑出血后期失去生活自理能力、偏瘫、半身不遂、植物状态的老年人，住院患者平均80岁。“失能失智老人，随时需要吸痰、

24、急救，家庭并不具备这样的条件。”护理院护理主任司冬梅告诉记者，“今天上午我们还在抢救2位老人，老人突然出现呼吸衰竭、心脏骤停，我们直接把他们从5层转到医院其他楼层抢救。”为何难扩张：资金紧，人难招许多地方正加快修建养老院，但大多数都面临两大困境。西安市中铁一局医院院长王凛告诉记者，有职工提出扩大护理院床位规模，但护理院社会效益良好，却没有任何经济效益。“根据不同护理等级，老人住院每个月收费在1600元到3000元之间，然而护理成本、人力成本很高。就拿洗衣机来说，失能老人的床单衣物等清洗量很大，几乎半个月就得换一台洗衣机。几年来护理院总体投入在80万元，直到现在仍是负债经营，几乎没有利润。由于用

25、的是自己医院的楼层，所以没有房租成本，如果加上房租肯定入不敷出。”王凛向记者表示，前两年曾经考虑过撤销护理院，“跟医院其他科室的病床根本没法比，我们医院自收自支、自负盈亏，拿出住院部整整一个楼层的资源，其实是在做公益。”除了资金紧张，护工难招也是一个问题，毕竟，高强度的工作，面临的却是低收入。据介绍，失能老人洗澡时，往往需要四个人同时给一个老人洗澡，有的时候老人边洗澡边便溺，“一个礼拜给全院老人洗一遍，到最后胳膊都快断了。”来自渭南的农民工东玉琴在护理院当护工已有6年，劳动强度大、待遇并不高是她们普遍的工作境遇。“我也打听过，国外有全自动洗澡间，需要投资100万，就连自动翻身床都是20万一个。”司冬梅说，“护工特别难招，年轻人都不愿意干，往往是五六十岁的人在照顾七八十岁的人，而护工一个月工资只有一千六七。”