金科地产集团股份有限公司主体长期信用评级报告.PDF

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1、 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 1 金科地产集团股份有限公司 主体长期信用评级报告 评级结 果： 主体长 期信 用等 级：AA + 评级展 望： 稳定 评级时 间：2017 年 8 月 11 日 财务数 据 项目 2014 年 2015 年 2016 年 17 年 3 月 现金类 资产(亿元) 75.42 93.89 176.50 140.60 资产总 额( 亿元) 820.66 955.53 1092.49 1150.89 所有者 权益(亿元) 131.66 153.38 225.32 219.21 短期债 务( 亿元) 122.15 212.74 66.76 76.08

2、长期债 务( 亿元) 226.01 186.07 378.98 428.65 全部债 务( 亿元) 348.16 398.81 445.74 504.73 营业收 入( 亿元) 173.24 193.99 322.35 46.15 利润总 额( 亿元) 7.53 17.85 22.31 0.87 EBITDA( 亿元) 10.11 23.03 28.21 - 经营性 净现 金流(亿元) -83.85 4.12 62.44 -61.09 营业利 润率(%) 15.85 20.78 14.96 10.51 净资产 收益 率(%) 4.58 4.92 5.74 - 资产负 债率(%) 83.96 8

3、3.95 79.38 80.95 全部债 务资 本化 比率 (%) 72.56 72.22 66.42 69.72 流动比 率(%) 164.48 144.41 207.37 213.45 经营现 金流 动负 债比 (%) -18.34 0.68 13.04 - 全部债 务/EBITDA( 倍) 34.45 17.32 15.80 - EBITDA 利息倍数( 倍) 0.35 0.68 1.36 - 注：1. 2017 年 1季度财务报表未经审计；2. 长期债务中包括长 期应付款中融资租赁款。 分析师 王兴萍 张 峥 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址

4、：北京市朝阳区建国门外 大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观 点 金科地产集团股份有限公司（以下简称 “ 公司” 或“ 金科股份” ）是从 事房地产开 发 经营业 务的 区 域性 大型 上市 企业。 联合 资信 评 估有限 公司（以下简 称“ 联合资 信” ）对金科 股份的评级反映了公司作为区域性大型房地 产上市 公司 ，在 建项 目较 多、产品 品质 较高 、 土 地 储备 充足、 品牌 影响力 逐 年扩 大， 综 合竞 争实力 很强。 同时 联合 资 信也关 注到 房地 产行 业受宏 观政 策调 控影 响大 、 公司项 目区 域集中 度高、 债务 负担

5、 重等因 素 对其信 用水 平的 不利 影响。 2016 年9 月，公司 完成非公 开发行股票 ， 财务实 力得到 有效 提升 ， 资本结 构有所 优化 。 公司业务布局由重庆地区逐步向国内一二线 城市扩 张， 未来 随着 各地 开发项 目逐步 实现 销 售， 公 司整 体收 入规 模有望 持 续扩 大。 联 合资 信对公 司评 级展 望为 稳定 。 优势 1 公司作 为区 域性 大型 房地 产开发 企业， 产 品品质 较高 ，品 牌影 响力 逐年扩 大。 2 公司在 建项 目及 土地 储备 充足， 为 公司 未 来持续 发展 提供 了支 撑。 3 2016 年 9 月， 公 司非 公开发 行

6、 股票， 财务 实力得到 提升 ， 资本 结构 有所优 化。 关注 1 房地 产行业受 宏观政策 调控影 响大，未 来 房地产 市场 运行 存在 不确 定性。 2 公司 资产负债 率高，有 息债务 负担重。 在 建、 拟建项目 未来投资 额大， 债务规模 有 可能进 一步 上升 。 3 公司 房地产项 目多位于 重庆地 区，区域 集 中度高 。 4 2016 年， 融创 中国 控股 有 限公司 增持 公司 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 2 股票 ，持股比 例增大， 对公司 实际控制 人 带来一 定压 力。 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 3 声 明 一、本报告

7、引用的资料主要由金科地产集团股份有限公司（以下简称 “该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对 这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断，未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的

8、结论、建议。 六、该公司信用等级自 2017年 8月 11日至 2018年 8月 10日有效； 根据跟踪评级的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 4 金科地产集团股份有限公司 主体长期信用评级报告 一、主体 概况 金科地产集团股份有限公司（以下简称 “ 金科股份” 或“公司”）前身是重庆东 源 钢业股份有限公司（以下简称“ 东源钢 业”） ， 系经 重庆 市人 民 政府重 府发 （1986） 290 号文 批准 ， 于 1987 年 3 月 20 日由 原重 庆 钢 铁 公司 第四 钢铁 厂改 组设 立， 并于 1996 年 11 月 28

9、 日在深交所上市，股票代码 000656.SZ ， 上市 时注 册资本 为 1.87 亿元 。 2011 年，公司完成新增 股份吸 收合并重庆市金 科 实业（集团）有限 公司，重庆市金科投资 控 股（集团）有限责 任公司 （以下简称“金 科 投资” ）持有 公司 252835355 股股 份，占 公 司总股 份的 21.82% ， 成为公 司 控股 股东 ，并 变更公司名称为现 名。后 经多次定向增发 、 权益分派及向特定 对象进 行股权激励等， 截 至 2017 年 3 月 底，公 司注 册资本 为 53.43 亿 元，黄红云与一致 行动人 陶虹遐直接持股 比 例为 11.81%，通 过 金

10、 科投资 间 接持有 14.20% 股 份，另黄 红 云通 过 “银河 汇通 29 号定 向资 产 管 理计 划” 持有 0.23%股份 ， 黄红 云合 计持 有 公司 26.24% 股 份， 为公 司实际 控制 人。 公司经营范围包括：房地产开发、物业 管理、机电设备安 装（以 上经营范围凭资 质 证书执业）；销售 建筑、 装饰材料和化工 产 品（不含化学危险 品）、 五金交电；自有 房 屋租赁；企业管理 咨询服 务；货物及技术 进 出口（以上经营范 围法律 法规禁止的，不 得 从事经营；法律法 规限制 的，取得许可后 方 可从事 经营 ）。 截至 2017 年 3 月 底， 公司内 设 董

11、事 会办 公室、审计风控部 、证券 事务部、投资部 、 法律事 务部 、资 金管 理部 和财务 管理 部 等 22 个职能部门。公司 纳入合 并范围的子公司 共 172 家， 业务 涉及 房地 产开发 、 酒店 服务 、 物 业管理 、新 能源 发电 等业 务板块 。 截至 2016 年底， 公司 （合并 ） 资产 总额 1092.49 亿元 ， 所 有者 权益 225.32 亿元 （其 中 少数股 东权 益 25.26亿 元 ）； 2016 年，公司 实 现营业 收入 322.35 亿 元，利润总 额 22.31 亿 元。 截至2017年3月底 ，公司（ 合并） 资 产总 额1150.89

12、亿 元， 所 有者 权益219.21亿元 （ 其中 少数股 东权 益21.84亿 元 ）； 2017年13月 ，公 司实现营业收入46.15 亿元，利润总额0.87 亿 元。 公 司注册 地址： 重庆 市江北 区复盛 镇正 街（政 府大 楼） ；法 定代 表人： 蒋 思海 。 二、宏观 经济 和政 策环 境 2016 年 ，在 英国 宣布 脱欧、 意 大利 修宪 公投失败等风险事 件的影 响下，全球经济 维 持了缓慢复苏态势 。在相 对复杂的国际政 治 经济环境下，中国 继续推 进供给侧结构性 改 革 ， 全年 实际 GDP 增速 为 6.7%， 经济 增速 下 滑趋缓，但下行压 力未消 。具

13、体来看，产 业 结构继续改善，固 定资产 投资缓中趋稳， 消 费平稳较快增长， 外贸状 况有所改善；全 国 居民消 费价 格指 数 （CPI ） 保 持 温和 上涨， 工 业生产者 出厂价 格指数 （PPI ）和工业 生产 者 购进价格指数（PPIRM ）持续回升，均实现 转负为 正； 制造 业采 购经 理指数 （PMI）四 季 度稳 步回升 至 51% 以上，显示 制造业持 续回 暖； 非制造业 商务活动 指数全 年均 在 52% 以 上，非制造业保持 较快扩 张态势；就业形 势 总体稳 定。 积极的财政政策和稳健适度的货币政策 对经济 平稳 增长 发挥 了重 要作用 。2016 年， 主体

14、长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 5 全国一 般公 共预 算收 入 15.96 万亿 元， 较上 年 增长 4.5% ； 一般 公共 预算支 出 18.78 万 亿元 ， 较 上 年增长 6.4%； 财 政赤字 2.83 万 亿元， 实 际财政 赤字率3.8%，为 2003 年以来 的最 高值， 财政政 策继 续加 码。2016 年，央 行下 调人 民 币 存 款准 备金率 0.5 个百 分点， 并灵 活运 用多 种货币政策工具， 引导货 币信贷及社会融 资 规模合理增长，市 场资金 面保持适度宽松 ， 人民币 汇率 贬值 压力 边际 减弱。 三大产业保持稳定增长，产业结构继续 改善

15、。 2016 年， 中国 农业生 产 形势 基本 稳定 ； 工业生产企稳向好 ，企业 效益持续改善， 主 要受益于去产能、 产业结 构调整以及行业 顺 周期的影响；服务 业保持 快速增长，第三 产 业增加 值占 国内 生产 总值 的比重 以及 对 GDP 增长的贡献率较上 年继续 提高，服务业的 支 柱地位 进一 步巩 固。 固定资产投资缓中趋稳，基础设施建设 投资依旧是稳定经济增长的重要推手。2016 年 ， 中国 固定 资产 投资 59.65 万亿 元， 较上 年 增长 8.1% （实 际增长 8.8%） ， 增速 较上 年小 幅回落 。其 中， 民间 投资 增幅（3.2% ） 回落 明显

16、。2016 年， 受益 于一系 列 新型 城镇 化、 棚户区 改造 、 交 通、 水利 、 PPP 等项目 相继 落 地， 中国 基础 设施 建设 投 资增速 （15.7%）依 然保持在较高水平 ；楼市 回暖对房地产投 资 具有明显的拉动作 用，全 国房地产开发投 资 增速（6.9%）较 上年明 显 提升； 受经 济 下行 压力和实体经济不 振影响 ，制造业投资较 上 年增长 4.2%，增 幅继 续回落 ， 成为 拉低 中国 整体经 济增 速的 主要 原因 。 消费平稳较快增长，对经济支撑作用增 强。 2016 年， 中国 社会 消 费品零 售总 额 33.23 万亿元 ， 较上 年增 长 1

17、0.4% （ 实际 增长 9.6%）， 增 速 较上 年小 幅回落 0.3 个百分 点， 最终 消费 支出对 经济 增长 的贡 献率 继续上 升 至 64.6% 。 2016 年， 中国 居民 人均 可 支配收 入 23821 元， 较上年 实际 增长 6.3%，居民 收 入的 稳步 增长 是推动 消费 改善 的重 要原 因之一 。 具体 来看， 居住、医疗保健、 交通通 信、文化教育等 与 个人发展和享受相 关的支 出快速增长；受 益 于楼市回暖和汽车 补贴政 策的拉动，建筑 及 装潢材料、家具消 费和汽 车消费增幅明显 ； 网络消 费维 持较 高增 速。 外贸状况有所改善，结构进一步优化。

18、 2016 年 ，中 国进 出口 总值 24.33 万 亿元 人民 币 ，较上年 下降 0.9% ，降幅 比上年收窄 6.1 个百分点； 出口 13.84 万 亿元，较上 年下降 2.0% ，其 中机 电产 品 、传统 劳 动密 集型 产品 仍为出口主力，航 空航天 器、光通信设备 、 大型成套设备出口 额保持 较高增速，外贸 结 构 有 所优 化； 进口 10.49 万 亿元， 较上 年增 长 0.6% ，增 幅转 负为 正 ，其中 铁 矿石 、原 油、 煤、铜等大宗商品 进口额 保持增长，但量 增 价跌，进口质量和 效益进 一步提升；贸易 顺 差 3.35 万亿 元， 较上 年减少 9.2

19、 个百 分 点。 总体来看，中国进 出口增 速呈现稳步回升 的 态势。 展望 2017 年， 全球 经济 持 续复苏 仍是 主 流，但美国特朗普 新政对 经济影响的不确 定 性、欧洲极右翼势 力的崛 起、英国正式开 始 脱欧进程等不确定 因素使 得全球经济复苏 面 临更大 的挑 战。2017 年，中 国 货币 政策 将保 持稳健中性，财政 政策将 更加积极有效， 促 进经济增长预期目 标的实 现。具体来看， 固 定资产投资增速将 有所放 缓，其中基础设 施 建设投资依旧是政 府稳定 经济增长的重要 手 段，制造业投资受 企业盈 利的改善或将有 所 增加，但房地产调 控将使 房地产投资增速 有

20、所回落，拉低中国 固定资 产投资增速水平 ； 消费将保持稳定增 长，随 着居民收入水平 的 不断提高，服务性 消费需 求将不断释放， 从 而进一步提升消费 对经济 的支撑作用；进 出 口或将有所改善， 主要是 受到美国、欧元 区 经济复苏使得外需 回暖、 区域间经济合作 加 强、 人民 币汇 率贬 值以 及 2016 年进 出口 基数 偏低等 因素 的影 响。 总体 来看，2017 年， 中 国将继续推进供给 侧结构 性改革，促进新 旧 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 6 动能的转换，在着 力稳增 长的同时注重风 险 防 范，全年 GDP 增速 或有所 下 降， 但 预计 仍

21、将保持 在 6.5% 以 上， 通胀水平将 略有 回升 ， 就业情 况基 本稳 定。 三、行业 分析 1. 行业概况 2015 年底以来，在房地产和货币宽松政 策有效刺激购房需 求的背 景下，房地产市 场 持 续 升温，2016 年9 月底 开 始， 各地 政府密 集 出台楼市调控政策 ，中央 经济工作会议和 两 会多次强调“ 因城 施策” 、“ 住房回归居 住 属性” ，房地产市 场景气 度进入调整期，各 地房地 产市 场呈 分化 状态 。 图 1 2015 年以来国房景气指 数（频率：月） 数据来源: W i n d 资讯 国房景气指数 15-Q1 15-Q2 15-Q3 15-Q4 16

22、-Q1 16-Q2 16-Q3 16-Q4 17-Q1 15-Q1 92 92 93 93 94 94 95 95 96 96 97 97 98 98 99 99 100 100 101 101资料来源：Wind 资讯 2016年， 房 地产 开发 投资增 速 大幅 增长 ， 全年房地 产开发 投资10.26万亿元， 同比增 长 6.90% ；其 中住宅 投资6.46万 亿元，同 比增 长 6.40%。全 国房 屋新 开工 面积16.69亿平 方米 ， 同比增长8.38% ，其中住宅新开工面积11.59 亿平方 米， 同比 增长8.32% 。 房地产销售方面，2016 年销售增速呈现 先升后降

23、的态势。2016 年 上半年，在利好政 策的刺 激下 ， 全国 房地 产 销售规 模快 速增 长， 2016 年10 月以来，在政策 从紧的影响下，销 售增速有所回落。2016 年 全年商品房销售面 积为15.73 亿平方 米，同 比增 长22.41% ，共实 现销售 额11.76万亿元 ，同 比增长34.80%。价 格方面 ， 根据 中国 房地 产 指数系 统对100 个城 市的全样本调查数据显示，2016 年百城住宅 价格累计上涨18.71% ，较2015 年全年扩大 14.56 个百 分点，创 近年新 高。2016年四季 度 多城市调控政策密 集出台 ，市场运行环境 趋 紧，1012 月

24、百 城均 价 环比涨 幅 分别 收窄1.18 个、0.13个和0.21个百 分点。 分 类 来看， 与 2015 年 全年相 比， 2016 年 一线城市商品房销 售面积 与 2015 年基本持 平， 但价 格涨 幅持 续扩 大 ， 代表城 市 111 月 房 价 累计 涨幅达 22.95%；二 线 城市 销售 规模 显著增 长， 价格方 面增 幅 较大， 二线 代表 城 市 1-11 月房 价累 计涨 幅 13.34%， 四 季度 随调 控政策 出台， 增 幅有 所回落 ； 三线 城市 成交 规模差 异显 著，核 心城 市 周边区 域成 交大 幅 增长， 普通 三线 城市 成交 量呈稳 定增

25、 长态 势， 代表城市 2016 年 111 月房价累计增长 10.15% ， 价 格变 化相 对一 二线城 市较 为稳 定。 b) 土地供给与信贷环境 在全国去库存政策的指导下，地方政府 继续减 少土 地推 出量 ，2016 年 全国300 个 城市 共推出各类用地18.2 亿平方米，同比下降 11.0%，降 幅 较 2015 年 收窄7.8个 百分 点， 整体 仍处于 较低 水平 。2016 年全 国300 个城 市各 类 土地成 交量 同比 持续 下滑 ， 共成 交15.0亿平 方 米，同 比下 降5.7% 。虽 然 成交量 下 滑， 土地 价格却 快速攀 升， 各类土 地成交 出让金2

26、.9 万 亿元，同比增长30.3% 。2016 年全国300 个城 市2016年各 类用 地成 交楼 面均价 为1904 元/ 平 方 米， 同比 上涨38.7% ， 平 均溢价 率为43.13% ， 较2015 年提 高26.91 个百分 点，热点一 二线城 市地王 频出 。 地 价高 企伴 随限购 、 限贷政 策， 为房地产企业后续 开发的 利润开发空间带 来 挑战；另一方面， 在政策 引导下，一线及 重 点二线城市2017 年住宅土 地供应量将稳步增 加，为前期审慎拿 地企业 提供一定空间。 此 外，三四线城市去 库存压 力犹存，土地供 需 仍会维 持低 位水 平。 从房地 产开发 资金

27、 来源 来看 ，2016 年房 地产贷款、定金及预收金 和个人按揭贷款快 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 7 速增长，分别占房地产开发资金来源的 14.92% 、29.09% 和 16.92% ， 其中 房地 产贷 款 占比有所下降，定金预收 金和个人按揭贷款 占比有所上升。近年来， 房地产贷款规模持 续 上 升， 保 障房 信贷 支持力 度 加大： 2015 年， 全国主要金融机构（含外 资）房地产贷款余 额为 21.0 万 亿元 ，同 比增长 21.0%，增 速提 升；全 年新 增房 地产 贷款 3.60 万亿 元， 较上 年增加 0.84 万亿元，占各项贷款新增额的 30

28、.6% ，较 上年有 所扩大 。2016 年，全 国主 要金融机构（含外资）房地产贷款余额为 26.68 万 亿元 ，同 比增长 27.00% ， 增速 进一 步上涨 ；全 年新 增房 地产 贷款 5.67 万亿 元， 较上年 增加 2.07 万亿 元， 新增规 模进 一步 扩 大。 保障 房信 贷方 面， 截 至 2015 年 底， 全国 保障性 住房 开发 贷款 余额 为 1.8 万 亿元 ， 同比 增长 59.5% （ 增速 提升 2.3 个 百分 点） 。截 至 2016 年底 ，全 国保 障性 住房 开 发贷 款余 额为 2.52 万亿 元， 同 比增 长 38.30%， 增 速有

29、所回 落。 进入 2017 年， 房地 产开 发 贷款 增速 下降 ， 证券投资基金业协会、证 监会、保监会、交 易所对房地产企业融资政 策收紧，一、二线 城市限购、限贷也将限制 定金、个人按揭贷 款的增 加， 房地 产企 业资 金链或 遭重 压。 c) 政策环境 2016年9月底 以来 ，北 京、天 津 、苏 州、 成都、郑州、无锡 、济南 、合肥、武汉、 深 圳 、广 州、佛 山、 南宁、南 京、 厦门、 珠海 、 东莞、惠州、福州 等超过22 个城市陆续发 布 新的楼市调控政策 ，重新 启动限购限贷， 提 高市场监管等执行层面的要求和规范，至11 月末调控政策仍在 持续加 码中。各地根据

30、 自 身楼市特点出台了 差别化 、精细化的调控 政 策，主要从限购资 格、首 付比例、房价备 案 管 理、 增加 新住 宅用 地供应 等 方面 收紧 要求 。 以深圳为例，楼市 新政主 要包括 限购： 深 圳 市 户籍 单身（含 离异） 限购1 套房， 非深 圳 市户籍要满五年社 保，限 购一套； 限 贷： 无房无 贷款 记录 首套 首付 比例最 低30%，有 房 二套贷 款首 付比 例不 低于70% ； 加大 住房 用 地供应 力度 ： 加快 落实“ 十三五”期间800 公 顷商品住房、人才 住房和 保障性住房用地 供 应目标 ， 尽快 完成2016 年137 公 顷各 类住 房供 地任务；

31、 加强监 督指导 ：房地产开发企 业 应当接受主管部门 对商品 住房和商务公寓 项 目销售价格的指导 ；对超 出备案价格、擅 自 提价且不接受价格 指导的 企业，立即停止 网 签并责令整改。其 他城市 中合肥、无锡、 苏 州 、北 京、福 州、 东莞、珠 海、 天津、 南昌 、 上海出台房价备案 管理政 策，政策要求对 于 在售房源进行房价 备案管 理，在售房源需 明 码标价且不得高于 备案价 格；政策明确指 出 增加土地供给的城 市有合 肥、厦门、福州 、 深圳、无锡、南昌 、上海 ；此外，对土地 出 让金支 付期 限提 出限 制的 城市有 福州 、 厦门、 佛山、 合肥 。 2016 年

32、12 月 中央 经济 工作会 议 重点 强调 “ 促进房地产市场 平稳健 康发展” ，首次 提 出“长效 机制”：要 坚 持“房子 是用 来住 的、 不是用来炒的” 的 定位， 综合运用金融、 土 地、财税、投资、 立法等 手段，加快研究建 立符合国情、适应 市场规 律的基础性制度 和 长效机制，既抑制 房地产 泡沫，又防止出 现 大起大落。要在宏 观上管 住货币，微观信 贷 政策要支持合理自 住购房 ，严格限制信贷 流 向投资投机性购房 。要落 实人地挂钩政策 ， 根据人口流动情况 分配建 设用地指标。要 落 实地方政府主体责 任，房 价上涨压力大的 城 市要合 理增 加土 地供 应 ， 提

33、高住 宅用 地比 例， 盘活城市闲置和低 效用地 。特大城市要加 快 疏 解 部分 城市 功能， 带动周 边 中小 城市 发展 。 要加快住房租赁市 场立法 ，加快机构化、 规 模化租赁企业发展 。加强 住房市场监管和 整 顿，规 范开 发、 销售 、中 介等行 为。2017 年 的两会也再次强调了“ 稳” 字当头、因城 施 策去库 存的 基调 。2017 年 3 月以来 ，已 经有 18 个城 市或 地区 ，出 台或升 级 了限 购限 贷政 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 8 策，一线城市北京 和广州 再次升级政策执 行 力度，二套房界定 标准提 升，二线城市中 部 分 16

34、 年 未出 台政 策的 包括长 沙、石家 庄、青 岛等城市，由于近 期房价 涨幅过大，也出 台 了政策，且从政策 力度来 看，基本上与其 他 城市相同，而部分 近期价 格上涨幅度不大 的 二线城市，虽然也 收紧了 政策口径，但力 度 变化不 大。 d) 行业竞争 2016 年 ，销 售额 超过 百亿元 的 房企 达到 131 家， 市场 占有 率快 速提升 。 根据 中国 指数 研究院 的统 计，2016 年百强 房 企的 市场 占有 率为 40.8% ， 销售 额增 速为 52.5% ， 行业 集中 度加速 提升 ， 而其 中 top30 的房地 产企 业规 模 销售增速显著高于百强房企的平

35、均水平。 2016 年 房地 产企 业并 购案例 明 显增 多。 大型 房企在 资金 运作 实力 、 区 域布局 、 产品结 构、 经营效率具有较为 显著的 优势，在目前土 地 价格高居不下、资 金面偏 紧、行业平均利 润 率渐趋饱和的背景 下，行 业整合、行业集 中 度加速提升、房地 产企业 经营模式转型已 成 为趋势，与养老、 产业园 区、互联网、金 融 等行业 融合 程度 逐步 加深 。 总体看 ，2016 年 一线 城市及 部 分热 点二 线城市房地产销售 量价齐 升，房地产市场 繁 荣的热潮传导至三 四线城 市，一定程度上 减 轻了三四线城市的 库存压 力，但部分三四 线 城市库 存

36、压力 仍较 大。2016 年 9 月后， 随着 房地产调控政策的 不断升 级，热点城市销 售 情况或将出现回落 ，价格 可能有小幅回调 ， 三四线城市未来市 场表现 有望保持平稳， 行 业整体 面临 一定 下行 压力 ， 开 发商 竞争 加剧。 龙头企业逐渐建立 起更大 的市场优势，同 时 具有特色和区域竞 争优势 的中型房地产企 业 也会获得一定的生 存空间 。未来，宏观调 控 将逐步回归市场化 ，长效 机制逐步取代短 期 调控手段。中国城 镇化进 程的发展使房地 产 市场仍存增长空间 ，但中 长期需求仍面临 结 构性调 整。 四、基础 素质 分析 1. 产权状况 截至 2017 年 3 月

37、底 ，公司 总 股本 53.43 亿元，黄红云 与一 致行动 人陶虹遐直接持 股 比 例为 11.81% ， 黄红 云通过 “ 银河 汇通 29 号 定向资 产管 理计 划” 持有 公司 0.23% 股份， 与 一致行动人陶虹遐通过金科控股间接持有 14.20% 股 份， 合计 持有 公司 26.24%股份 ，为 公司实 际控 制人 。 2. 企业规模与竞争力 公司是一家以房地产开发为主，新能源 发电、 社区 综合 服务、 酒 店经营 管理 、 园 林、 门窗、装饰等相关 多元化 产业经营为辅的 大 型企业 集团 。 公司 拥有 房 地产开 发一 级资 质， 下属公司具有物业 管理一 级资质、

38、城镇园 林 绿化企业一级资质 、金属 门窗工程专业承 包 一级资 质。 公司具有领先的产品创新能力，品 牌影 响力持续扩 大。公 司拥有 “原创中国 洋房” 、 “空 中院 馆” 、 “X+1 夹层住 宅” 、 “ 别墅 级洋 房”四项专利。根 据第三 方机构评选，公司 2016 年 位列 中国 房地 产百强 第 15 名， 连续 6 年荣膺 “中 国房 地产 开发 企业 20 强” ， 连续 12 年荣 膺中 国房 地产 百强企 业 ，荣 获“2016 中国房地产百强企业稳健性 TOP10”、 “2016 中国 商业 地产 二十强 ” ， 金 科物 业荣 获 “ 中 国地 产服 务首选 10

39、 大物 业 品牌” 等多 项 荣誉。 公司及所属子公司作为资源综合利用产 品企业、西部地区 鼓励发 展的产业企业， 享 受增值税、企业所 得税等 多项税收优惠， 增 强了公 司的 竞争 实 力。 总体看，作为区域性大型房地产上市公 司，公司坚持稳健 的经营 策略，注重产品 创 新，市 场认 可度 较高 ，竞 争实力 强。 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 9 3. 人员素质 公司共 有董 事及 高级 管理 人员 12 名 ，监 事 3 名。 公司董 事会 主席 蒋思 海先 生， 1966 年生， 中 共 党员， EMBA ， 历任 原 金科集 团董 事、 副 总经理 、总 经理

40、等职 。2011 年 3 月 至今 ，任 公司董 事； 2011 年 9 月至 2013 年 2 月兼 任公 司重庆 片区 董事 长兼 总经 理；2011 年 9 月至 2016 年 8 月 ， 任 公司 董事会 副 主席；2013 年 2 月起至今 ，任 公司 总裁。2016 年 8 月起 至 今，任 公司 董事 会主 席。 副总裁 李华 先生 ，1963 年 8 月出生 ，硕 士研究生，高级经 济师， 现任公司副总裁 兼 财务负责人。曾在 涪陵中 医院、涪陵电大 等 单位工作，曾任中 国建设 银行涪陵分行财 务 科科长、审计科科 长、丰 都支行行长、涪 陵 分行行长助理兼营 业部总 经理，

41、招商银行 重 庆分行渝中支行行 长、重 庆分行风险控制 部 总经理、公司银行 部总经 理，中信银行重 庆 分行公 司第 五部 总经 理 、 风险管 理部 总经 理。 2011 年 1 月起 至今 ，任 公司 副 总裁 兼财 务负 责人。 截至 2016 年底， 公司 拥有 员工共 计 12006 人，其中销售人员占 6.52% ，技术人员占 14.81% ，财务人员占 2.00% ，行政人员占 19.67% ，操 作人 员占 57.00% 。按 人员 素质 划 分 ，公 司 硕士 及以 上学 历员 工占 3.17% ， 大学 本科学 历占 36.65% ， 大学专 科 学历 占 11.12%

42、， 大专以 下学 历 占 49.06% 。 总体看，公司高层管理人员具有丰富的 行业从业及行业管 理经验 ，公司员工素质 符 合行业 特征 ， 能够 满足 公 司运营 及发 展需 求。 五、重大 事项 限制性股票激励计划 2015 年 11 月 19 日 ，公 司 发布 金 科地 产集团股份有限公司限制性股票激励计划 （草案） （以下 简称“ 本激 励计划”）， 拟 向激 励 对 象授 予标 的股票 20678 万股 ， 约占本 激 励 计划签署时公司股本总额 413562 万股的 5% 。其 中首 次授 予不 超过 19644 万 股， 约占 本计划签署时公司股本总额 413562 万股的

43、4.75%；预 留不 超过 1034 万股， 占本 计划 拟 授予限 制性 股票 总数 的 5% ， 占本 计划 签署 时 公 司 股本 总额的 0.25%。本 激励计划 首次 授予 的 限 制性 股票， 在解 锁期的 4 个会 计年 度中 ， 分年度进行绩效考 核并解 锁，以达到绩效 考 核目标作为激励对 象的解 锁条件。首次授 予 限制性股票的各年 度绩效 考核目标如下表 所 示： 表 1 限制性股票激励计划各年度绩效考核目标 解锁期 业绩考核目 标 第一个 解锁期 （1 ）锁定期内归属于上市公司股东的净利润 及 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净 利润均不得低于授予日前最近三个会计

44、年度的 平均水 平且 不得 为负 ； （2） 相比 2014 年，2015 年净利 润增 长率 不低 于 33%。 第二个 解锁期 相比 2014 年，2016 年 净利 润增 长率不 低于 48% 第三个 解锁期 相比 2014 年，2017 年 净利 润增 长率不 低于 63% 第四个 解锁期 相比 2014 年，2018 年 净利 润增 长率不 低于 78% 资料来源：Wind资讯，联合资信整理 若第一、第二、第三个解锁期内未达公 司业绩条件目标时 ，该部 分标的股票可以 递 延到下一年，在下 一年达 到业绩考核目标 条 件时解锁。若下一 年仍未 达到公司业绩条 件 目标时，该部分股 票

45、不得 解锁，由公司以 授 予价格回购注销。 第四个 解锁期内未达公 司 业绩条 件目 标时 ， 该部 分 标的股 票不 得解 锁， 由公司 以授 予价 格回 购注 销。 非公开发行股票 2015 年 8 月 20 日， 公司 召 开第九 届董 事 会第二十一次会议，审议通过了关于公司 2015 年 度非 公开 发行 股票方 案 等相 关事 项， 本次公司拟非公开发行股份数量不超过 773195876 股（ 含 773195876 股） ， 发行 价格 不低于 5.82 元/ 股，募集资金总额不超过 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 10 450000 万元 ，用 于公 司项目 的

46、 开发 建设 和偿 还金融 机构 借 款。 公 司于 2016 年 2 月 4 日和 2 月 22 日召开 第九 届董 事 会第二 十八 次会 议 及 2016 年第 二次 临时 股东大 会， 对非 公开 发 行股票 相关 事项 进行 调整 ，2015 年度 权益 分 派方案实施后，最 终发行 价格调整为不低 于 3.63 元/ 股，最终发行数量调整为不超过 1239669421 股。 公司于 2016 年 7 月 21 日收 到中国证券监督管 理委员 会出具的关于核 准 公司非公开发行股 票的批 复。公司本次非 公 开发行 股票 于 2016 年 9 月 20 日接 受投 资者 报价， 最终

47、 确定 有效 认购 对象 3 家， 发行 价 格为 4.41 元/股 ， 发行 数量为 1020408163 股， 募 集 资金 总额为 45.00 亿元 ， 上述 募集 资金 已 于 2016 年 9 月 23 日 缴至联 席 主承 销商 指定 账户，并经天健会 计师事 务所（特殊普通 合 伙） 验证 。2016 年 11 月 1 日， 公司 发布 非 公开发 行 A 股股 票之 发行情 况 报告 暨上 市公 告书 ， 向 华宝 信托 有限 责 任公司 、 天津聚 金 物业管理有限公司 和重庆 国际信托股份有 限 公 司 非公 开发 行股票 1020408163 股， 募集 资 金 合计 4

48、5.00 亿元 。 公司重要股东持股变动情况 2016 年 9 月 21 日， 融创 中 国控股 有限 公 司 （以下 简称 “ 融创 中国 ” ） 发布公 告称， 其 间接全资附属公司 天津聚 金物业管理有限 公 司 定 增认购 9.07 亿股 公司股份 ，将 占定 增后 公司总股 本的 16.96%；此后 融 创中 国通过 下 属控股子公司继续 在二级 市场上增持公 司股 份，2017 年 5 月 9 日 金科股 份 发布 公告 称， 截至 2017 年 4 月 28 日 ， 融创中 国及其 一致 行动人 合计 持有 公司 25.00%股 权， 但仍 低于 黄红云先生及其一 致行动 人的持股比例， 金 科股份的控股股东 及实际 控制人均未发 生变 化。 未来 12 个月 内，融创中