金科股份：1-42022年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告.PDF

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1、 2022 年度年度金科地产集团股份有限公司金科地产集团股份有限公司 信用评级报告信用评级报告 项目负责人： 蒋 螣 项目组成员： 评级总监： 李佳荫 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100 2022 年 1 月 18 日CCXI-20220195M-01 2 2022 年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告 声声 明明 本次评级为评级对象委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独

2、立、客观、公正的关联关系。 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影

3、响。 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对评级对象使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为 2022 年 1 月 18 日至 2023 年 1 月 17 日。 未经中诚信国际事先书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动

4、。 北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO5 号楼 邮编：100010 电话： （8610）6642 8877 传真： （8610）6642 6100 Building 5, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue, Dongcheng District,Beijing, 100010 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 金科地产集团股份有限公司： 受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信

5、用评级委员会最后审定，贵公司主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。该信用评级结果有效期为 2022 年 1 月 18 日至 2023 年 1 月 17 日。 特此通告 中诚信国际信用评级有限责任公司 二零二二年一月十八日 20220195M 4 2022 年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告 评级观点评级观点：中诚信国际评定金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”或“公司”）主体信用等级为 AAA；评级展望为稳定。中诚信国际肯定了较为丰富的项目开发经验及领先的区域市场地位以及土地储备较为充裕等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策、销售业绩

6、下滑、债务结构不甚合理、三线及以下城市土地储备占比高及公司治理结构可能发生的变化等因素对公司经营及信用状况造成的影响。 概况数据概况数据 金科股份（合并口径）金科股份（合并口径） 2018 2019 2020 2021.9 总资产（亿元） 2,306.99 3,216.05 3,811.58 3,943.71 所有者权益合计（亿元） 377.67 521.51 734.98 784.81 总负债（亿元） 1,929.32 2,694.54 3,076.60 3,158.90 总债务（亿元） 848.16 1,062.64 1,044.96 994.98 营业总收入（亿元） 412.34 677

7、.73 877.04 636.83 净利润（亿元） 40.21 63.57 97.04 60.75 EBITDA（亿元） 59.91 96.46 134.68 - 经营活动净现金流（亿元） 13.29 22.39 145.08 74.31 营业毛利率(%) 28.57 28.84 23.16 19.52 净负债率(%) 145.54 134.76 83.00 88.34 总债务/EBITDA(X) 14.16 11.02 7.76 - EBITDA 利息倍数(X) 1.19 1.20 1.50 - 注：1、中诚信国际根据 2018 年2020 年审计报告及 2021 年三季度未经审计的财务报表

8、整理；2、 为计算有息债务，中诚信国际将 20182020 年末长期应付款中应付融资租赁款调整至长期债务。 评级模型评级模型 正正 面面 较为较为丰富的丰富的项目项目开发经验开发经验及及领先的区域市场地位领先的区域市场地位。公司自1998 年进入房地产行业以来，已有超过 20 年的房地产开发经验，项目布局超过 23 个省、市、自治区，积累了较为丰富的项目运作经验；公司持续在重庆区域保持领先的市场地位，2020年在重庆区域开发规模、销售金额位居前列。 土地储备较为充裕。土地储备较为充裕。2021 年 9 月末公司全口径土地储备面积约 7,044.21 万平方米，能满足公司未来 3 年左右的开发和

9、销售需求。 关关 注注 房地产行业政策。房地产行业政策。在“房住不炒”行业政策的基调下，房地产市场将持续处于较为严格的监管环境之中，调控政策、信贷投放及融资环境等的变化均将对房地产企业的资金平衡能力提出更高要求。 销售业绩下滑销售业绩下滑。2021 年以来，公司销售业绩同比有所下滑。2021 年 112 月， 公司实现签约销售金额约 1,876 亿元， 同比减少15.99%； 房地产销售面积约1,997万平方米， 同比减少10.85%。 债务结构不甚合理。债务结构不甚合理。 截至 2021 年 9 月末， 公司债务中非银借款及债券融资的合计占比超过 40%，处于较高水平。同时，公司债券面临一定

10、集中到期压力，2022 年 112 月，公司将有101.66 亿元含权债务到期，其中 2 月和 8 月单月到期/回售规模均不少于 20 亿元。 三线及以下城市土地储备占比高。三线及以下城市土地储备占比高。 截至 2021 年 9 月末， 公司三线及以下城市土地储备占比高，需关注相关城市的销售和回款情况。 公司治理结构可能发生的变化。公司治理结构可能发生的变化。2022 年 1 月，公司实际控制人的原一致行动人与其解除一致行动关系，为确保控制地位，实际控制人与第二大股东签订一致行动人协议。考虑到实际控制人直接及间接持有公司的股权比例较低，且近年来股权结构及一致行动关系变化较为频繁，其公司治理结构

11、可能发生的变化值得关注。 评级展望评级展望 中诚信国际认为，金科地产集团股份有限公司信用水平在未来1218 个月内将保持稳定。 可能触发评级下调因素。可能触发评级下调因素。销售业绩的增长趋势发生严重不利变化；杠杆比例显著上升；短期流动性压力剧增；现金流平衡能力大幅下降。 5 2022 年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告 历史评级关键信息历史评级关键信息 1 金科地产集团股份有限公司金科地产集团股份有限公司 主体评级主体评级 债项评级债项评级 评级时间评级时间 项目组项目组 评级方法和模型评级方法和模型 评级报告评级报告 AAA/稳定 - 2021/05/28 蒋螣、白茹、王钰莹 中诚信国

12、际房地产住宅开发行业评级方法与模型 C200100_2019_04 阅读全文 AAA/稳定 - 2020/4/20 石炻、王钰莹 中诚信国际房地产住宅开发行业评级方法与模型 C200100_2019_04 阅读全文 评级历史关键信息评级历史关键信息 2 金科地产集团股份有限公司金科地产集团股份有限公司 主体评级主体评级 债项评级债项评级 评级时间评级时间 项目组项目组 评级方法和模型评级方法和模型 评级报告评级报告 AAA/稳定 - 2020/02/13 蒋螣、李昂 中国房地产（住宅）行业评级方法 阅读全文 AAA/稳定 - 2018/06/15 蒋螣、刘汝健 中诚信证评中国房地产（住宅）行业

13、评级方法 CCXR2014002 - AA+/稳定 - 2016/04/20 张逸楠、郑凯文 中诚信证评中国房地产（住宅）行业评级方法 CCXR2014002 - 同行业比较同行业比较 部分房地产开发企业主要指标对比表部分房地产开发企业主要指标对比表 公司名称公司名称 2020 年年全口径全口径签约销售金额签约销售金额（亿元）（亿元） 2021 年年 9 月末月末总资产（亿总资产（亿元）元） 2021 年年 9 月末月末净负债率净负债率（%） 2021 年年 9 月末月末货币资金货币资金/短期短期债务债务(X) 2020 年营业总年营业总收入（亿元）收入（亿元） 2020 年净利润年净利润率（

14、率（%） 2020 年存货周年存货周转率转率(X) 金科股份 2,232.00 3,943.71 88.34 0.93 877.04 11.06 0.30 新城控股 2,509.63 5,720.72 68.33 1.38 1,454.75 11.32 0.44 注： “新城控股”为“新城控股集团有限公司”简称。 资料来源：中诚信国际整理 6 2022 年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告 评级对象评级对象概况概况 公司前身为重庆东源钢业股份有限公司，系1987年3月由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改组设立，并于1996年11月在深圳证券交易所上市，股票代码000656。公司以房地产开发为主业，

15、并辅以物业管理、酒店经营。目前公司已进驻全国23个省、直辖市、 自治区， 开发项目主要分布在包括重庆、 北京、广州、成都、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、南宁、苏州等主要城市等。 产权结构：产权结构： 截至2022年1月14日，公司第一大股东黄红云先生直接持股占公司总股本的10.98%，并通过重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司（以下简称 “金科控股” ）1间接持有公司7.24%股份；第二大股东红星家具集团有限公司（以下简称“红星家具集团” ）直接持股占公司总股本的0.09%，并通过广东弘敏企业管理咨询有限公司2（以下简称“广东弘敏” ） 间接持有公司11.05%股份。 红星家具集团及广

16、东弘敏为黄红云先生及金科控股的一致行动人，故黄红云先生及其一致行动人为公司实际控制人。 宏观经济宏观经济与政策环境与政策环境 宏观经济：宏观经济：2021 年前三季度，GDP 同比实现9.8%的较高增长，但三季度同比增速较二季度回落3.0 个百分点至 4.9%，经济修复边际趋缓。展望四季度，基数抬升叠加修复力量趋弱 GDP 增速或将延续回落态势，剔除基数效应后全年增速或将大抵回归至潜在增速水平。 前三季度中国经济整体延续修复态势，但产需正向循环的动态平衡尚未完全形成。从生产端看，前三季度工业增加值同比增速逐月回调，两年累计复合增速较疫情前仍有一定回落空间， “双限双控”政策约束下制造业增加值同

17、比增速在三季度出现下调；服务业持续修复但受疫情局部反复影响较大，内部增速分化扩大，信息传输、软件和信息技术等 1 金科控股由黄红云先生持股 51%，陶虹遐女士持股 49%，但陶虹遐女士将其持有 49%股份所对应的表决权无条件不可撤销地授予黄红云先生行使，故金科控股为黄红云先生实际控制的公司。 高技术服务业加速修复，而接触性服务业、房地产等行业修复力度边际趋缓。从需求端看，前三季度投资、社零额两年复合增速仍显著低于疫情前，出口保持高增长但可持续性或并不稳固。其中，房地产投资对投资的支撑作用明显，但在融资及土地购置严监管下后续下行压力较大，财政后置、地方化债约束以及专项债优质项目储备不足等多重因素

18、影响下基建投资托底作用尚未充分显现，制造业投资边际回暖主要受出口高增长拉动，但剔除价格上涨因素之后出口规模增速或有所下调，叠加全球经济产需错配逐步纠正，出口错峰增长效应后续或弱化，社零额增速修复受限于疫情反复以及居民收入增速放缓，短期内较难期待边际消费倾向出现大幅反弹。从价格端看，国际大宗商品价格上行叠加国内“双碳”目标约束，上游工业品通胀压力犹存，PPI 与 CPI 之差持续扩大，企业利润占比或持续向上游倾斜。 宏观风险：宏观风险：经济修复走弱的过程中伴随着多重风险与挑战。从外部环境看，新冠病毒变体全球蔓延，疫苗技术及接种水平或导致各国经济复苏分化，美联储 Taper 落地及发达经济体加息预

19、期或对新兴经济体的金融稳定带来一定外溢效应，中美冲突短期缓和但大国博弈基调不改。 从内部挑战看： 首先，防控目标“动态清零”下疫情反复依然影响相关地区的经济修复。其次，需求偏弱叠加原材料价格上行，微观主体面临市场需求与成本的双重压力。再次，再融资压力与生产经营压力并存，尾部民营企业风险或加速暴露，其中房地产行业信用风险持续释放，需警惕房地产调整对关联行业及地方财政的外溢影响。第四， “双限双控”政策或继续对生产形成扰动，“双碳”约束下能源成本或有所上行。 宏观政策：宏观政策：面对宏观经济修复趋缓以及多重风险并存，宏观调控需在多目标约束下持续巩固前期复苏成果，通过加强跨周期调节进一步托底经济增长

20、。前三季度宏观政策以稳为主，宏观杠杆率总体2 广东弘敏为红星家具集团全资子公司。 7 2022 年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告 稳定。从货币政策看，货币供给与名义经济增速基本匹配，央行流动性管理以“等量平价”为显著特征，7 月进行降准操作但货币政策稳健基调未改，在实体融资需求趋缓以及 PPI 高位运行下四季度货币政策全面宽松的基础较弱。从财政政策看，前三季度财政预算支出增速显著低于收入增速，专项债发行力度逐步增强， “财政后置” 作用下四季度财政支出及专项债发行将提速，基建投资的支撑作用或有一定显现，同时财政支出将持续呵护民生与促进就业，但财政收支紧平衡、地方化债压力以及专项债项目审

21、批趋严对财政政策的宽松力度仍有约束。 宏观展望宏观展望：当前经济恢复仍不稳固、不均衡，四季度 GDP 增速仍有回落压力，但全年经济增速仍有望录得近年来的高位，两年复合增速或将回归至潜在增速水平。随着基数走高以及经济修复趋缓延续，2022 年 GDP 增速或进一步回落。 中诚信国际认为，中诚信国际认为，总体来看中国经济修复基本态势未改，产需缺口持续弥合，宏观政策储备依然充足，跨周期调节仍有持续稳定经济增长的能力和空间。中长期看，中国内需释放的潜力依然巨大，能源结构转型也将带来新的投资机会，畅通内循环将带动国内供应链、产业链运行更为顺畅，中国经济增长韧性持续存在。 行业环境行业环境 2020 年在

22、房企年底加速去化的带动下全年商品房年在房企年底加速去化的带动下全年商品房销售超越上年水平；销售超越上年水平； 2021 年上半年全国房地产市场年上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，但随着整体保持较快增长态势，但随着上半年低基数效应上半年低基数效应的减弱以及调控政策的持续影响，的减弱以及调控政策的持续影响， 2021 年下半年商年下半年商品房销售已明显放缓品房销售已明显放缓 2020年第一季度全国房地产销售受疫情冲击较大， 全国商品房销售额和面积分别同比下降24.70%和26.30%，均降至2017年以来同期最低水平。二季度，市场需求不断释放叠加房企加快推盘节奏，商品房销售逐月恢复，并于9

23、月恢复至2019年同期水平。进入四季度后，房企加速去化，带动全年销售面积和金额超越上年，房地产行业表现出较强韧性。2021年上半年房地产市场保持较高热度，16月全国房地产销售额和销售面积分别同比增长38.9%和27.7%。但随着2020年上半年低基数效应的减弱以及房地产调控政策的持续影响，下半年以来商品房销售增速持续回落,2021年19月，全国商品房累计销售面积及金额同比增速已分别降至11.30%和16.60%。 图图1：近年来全国商品房销售情况：近年来全国商品房销售情况 单位：亿元、万平方米、单位：亿元、万平方米、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 商品房价格方面，随着房地产调控政策效

24、应显现， 2021年下半年以来房价上涨速度有所抑制。 9月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比上升3.3%，较6月增速回落1个百分点，其中一线城市、二线城市及三线城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为5.3%、4.1%和2.3%，增速较6月回落0.8、0.7和1.4个百分点。从商品房去化情况看，近年来我国商品房整体库存周期处于较低水平，2020年疫情爆发初期商品房去化速度受到显著影响，待售面积环比增幅明显提升， 但随着疫情得到控制后， 去化明显提速，商品房待售面积逐月下降并快速恢复至上年同期水平。2021年以来在房地产市场热度较高且去化加速的背景下，库存消化周期进一步缩短。但随着政策效应显现，下

25、半年房地产市场整体有所降温，且各能级城市依旧呈现出明显的分化趋势，此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城市库存压力仍然较大。 2020 年在疫情影响下房地产投资短期内呈先年在疫情影响下房地产投资短期内呈先抑后抑后扬的态势，全年房地产投资额同比增长；扬的态势，全年房地产投资额同比增长；2021 年上年上半年，得益于房地产市场较好的发展态势，投资额半年，得益于房地产市场较好的发展态势，投资额-50.000.0050.00100.00150.000.0050000.00100000.00150000.00200000.002017年2月2017年5月2017年8月2017年11月2018

26、年2月2018年5月2018年8月2018年11月2019年2月2019年5月2019年8月2019年11月2020年2月2020年5月2020年8月2020年11月2021年2月2021年5月2021年8月商品房销售面积累计值：(万平方米，左轴）商品房销售额累计值：（亿元，左轴）商品房销售面积累计同比（%，右轴）商品房销售额累计同比（%，右轴） 8 2022 年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告 保持快速增长，但下半年以来房企投资降温，房地保持快速增长，但下半年以来房企投资降温，房地产开发投资增速回落产开发投资增速回落 2020年初在疫情影响下，多地发布了延迟复工通知，导致开发受阻，新开

27、工面积自2016年以来首次出现负增长； 4月以来随着疫情得到有效控制， 各地逐步复工、土地供应力度增加、叠加房企追赶开发进度及拿地需求逐步释放，全国新开工面积降幅逐月回落，全国新开工面积同比下降1.2%。2021年以来，房地产新开工面积累计同比增速持续回落，且7月以来房地产新开工面积持续负增长。 建设投资方面，主要受新开工规模同比下降影响，2020年15月房地产开发投资额增速出现负增长； 6月后在房企逐步恢复投资的推动下， 房地产开发投资额同比增速由负转正，全年房地产开发投资额同比实现7%增长。2021年上半年，较好的房地产销售市场带动房企到位资金创历史同期新高，在房企加快在手项目开发建设的推

28、动下，房地产开发投资额同比增速为15.0%， 处于较高水平。 但下半年以来房企投资热情降温，新开工面积同比回落，房地产开发投资增速也逐步回落。 2021年19月， 房地产开发投资同比增速已经降至8.80%。 图图 2：近年来全国房地产开发投资情况：近年来全国房地产开发投资情况 单位：亿元、单位：亿元、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 土地投资方面， 2020年15月， 在疫情影响下国内土地市场购置价款同比增速为负；4月后土地供给力度明显加大，叠加热点城市优质地块集中入市，房企拿地逐步恢复，6月国内土地市场购置价款增速由负转正，全年国内土地市场购置价款同比增长17%。 2021年以来，

29、22座重点城市实施供地“两集中”政策，目前多数城市已经完成两轮集中供地。从结果来看，首轮集中供地中房地产企业表现出较高热度，但在市场降温、自身资金实力有限、拿地条件较严等多重制约下，房地产企业在第二轮集中供地中购地意愿或拿地能力不足，拿地热情明显下降。总体来看，2021年前9月房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降8.5%和同比上升0.3%。 图图3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额（万平方米、亿元、万平方米、亿元、%） 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 房地产市场将持续处于较强力度的监管环境之中，房地产市场将持续处于较强力度的监

30、管环境之中，调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求产企业资金平衡能力提出更高要求 2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、 不是用来炒的”， 随后三年的中央经济工作会议中均反复强调“房住不炒”的定位。各城市通过居民购买端、新房销售端、土地购买端、企业融资端等多维度实施精准化、差异化调控，本轮调控表现出很强的政策延续性。 2019年5月以来，多项针对房企融资端的调控政策相继出台，在政策影响下，房地产企业信托等非标融资余额已持续呈现下降趋势，房地产企业外-20-10010203040500200004000

31、060000800001000001200001400001600002016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-122018-042018-072018-102019-022019-052019-082019-112020-032020-062020-092020-122021-042021-07房地产开发投资完成额：累计值（左轴）房地产开发投资完成额：累计同比（右轴）-60-40-200204060050001000015000200002500030000350002017年2月2017年6月2017年10月2018年2月2

32、018年6月2018年10月2019年2月2019年6月2019年10月2020年2月2020年6月2020年10月2021年2月2021年6月房地产土地开发：本年购置土地面积：累计值（万平方米，左轴）房地产土地开发：本年土地成交价款：累计值（亿元，左轴）房地产土地开发：本年购置土地面积：累计同比（%，右轴）房地产土地开发：本年土地成交价款：累计同比（%，右轴） 9 2022 年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告 部融资难度有所增加。2020年下半年以来，房地产行业融资政策进一步收紧， 尤其在8月“三道红线”出台后，国内贷款增速明显回落。2020年12月末，央行联合银保监会发布关于建立银行

33、业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 （以下简称“通知 ”） ， 划定银行房地产贷款集中度“红线”。通知旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。2021年以来，在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。2021年2月自然资源部组织召开“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”，要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争，22座重点城市实施住宅供地“集中供地”政策。2021年7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发

34、布了关于持续整治规范房地产市场秩序的通知 ，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。此外值得关注的是，此外值得关注的是，2021年以来部分房地产发债企业发生信用风险事件，境内外债券投资者信心较弱，部分房地产企业境内外信用债发行亦在一定程度上受阻。 随着房地产调控政策密集落地，2021年下半年以来房地产市场出现一定调整，为维护房地产市场平稳发展，9月末，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会， 强调围绕“稳地价、 稳房价、稳预期”目标，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产合理的资金需求。中诚信国际认中诚

35、信国际认为为，中国房地产市场将持续处于较为严格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，但在此行业政策背景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。 3 据克而瑞 20182020 年大重庆房企销售排行榜，20182020 年金科在大重庆地区分别实现全口径销售金额 471.57 亿元、501.49 亿元及业务运营业务运营 公司主营业务以房地产开发为主，物业管理、酒店经营等多元化产业经营为辅。近年来房地产销售业务占营业总收入的比重保持在92%以上，是公司最主要的收入来源；此外，公司物业管理等其他业务收入规模亦逐渐扩大，对公司收入形成一定

36、补充。 2021年19月， 公司房地产销售业务结转收入同比增长32.00%至579.90亿元，带动营业收入同比增长33.44%。 表表 1：近年来近年来公司主要板块收入结构及占比公司主要板块收入结构及占比 单位：单位：亿元、亿元、% 收入收入 2018 2019 2020 2021.19 房地产开发 380.06 631.70 823.76 579.90 生活服务 17.34 23.1 29.44 40.08 酒店经营 2.67 2.62 2.23 2.19 新能源 1.88 4.15 13.93 2.80 其他* 27.44 64.5 107.65 128.25 分部抵消 -24.38 -5

37、8.19 -108.79 -125.17 其他业务收入* 7.34 10.47 8.82 8.78 合计合计 412.34 677.73 877.04 636.83 占比占比 2018 2019 2020 2021.19 房地产开发* 92.17 93.12 93.93 91.06 生活服务 4.21 3.41 3.36 6.29 酒店经营 0.65 0.39 0.25 0.34 新能源 0.46 0.61 1.59 0.44 其他* 6.65 9.52 12.27 20.14 分部抵消 -5.91 -8.59 -12.40 -19.65 其他业务收入* 1.78 1.54 1.01 1.38

38、 合计合计 100.00 100.00 100.00 100.00 注：公司主营业务中其他业务包括房地产建设和材料销售；其他业务收入包括园林工程等；2019 年起，物业管理改名为生活服务。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 近年来公司深耕重庆并完成全国化布局，销售区域近年来公司深耕重庆并完成全国化布局，销售区域集中度持续下降集中度持续下降。20182020 年期间，公司加快开年期间，公司加快开发节奏，签约销售金额保持增长；发节奏，签约销售金额保持增长；2021 年以来，受年以来，受外部融资政策及市场环境影响，公司销售业绩出现外部融资政策及市场环境影响，公司销售业绩出现下滑下滑 公司深耕重庆地

39、区，且在重庆区域拥有较强的市场影响力，公司连续三年在大重庆区域全口径销售金额排名第一3， 区域优势显著。 在实现区域深耕371.39 亿元，在当地房企中排名第一。 10 2022 年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告 的同时，公司近年来已逐步完成长三角、京津冀、粤港澳大湾区的布局，开发项目主要遍布全国126个城市及地区。 项目运作方面，公司近年来保持较快的开发速度，新开工、竣工等规模呈逐年上升态势，期末在建面积呈逐年提升态势。2021年前三季度，受销售推盘进度影响，公司新开工面积同比下降。 表表 2：近年来近年来公司公司房地产开发房地产开发情况情况 单位：万平方米单位：万平方米 全口径全口

40、径 2018 2019 2020 2021.19 新开工面积 2,700 3,163 2,964 1,058 竣工面积 810 1,208 1,995 1,347 在建面积 3,740 5,776 6,852 6,511 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 近年来，公司处于快速扩张期，销售业绩呈量价齐升的态势，近三年签约销售金额年均复合增长率高达37.07%。2018年以来，随着公司合作开发项目增多，公司销售金额权益占比有所下降，2020年公司销售金额权益占比约为74%， 较2019年下降6个百分点。2020年公司加大供货推盘力度，当期全口径签约销售面积和金额分别同比增长17.59%和20.0

41、0%；此外公司推盘销售区域均价较为平稳，当期公司签约销售均价同比小幅增长2.05%至9,964元/平方米，主要系2020年重庆区域销售占比下降，当期成都、杭州、苏州、合肥和温州等销售均价较高城市的销售占比上升所致。2021年以来，受外部融资政策及市场环境影响，公司销售业绩出现下滑，前三季度，公司实现签约销售金额1,463亿元，同比下降0.68%；销售面积1,421万平方米，同比下降2.89%； 另根据公司2021年销售情况公告数据， 全年公司实现签约销售金额约1,876亿元，同比减少15.99%；房地产销售面积约1,997万平方米， 同比减少10.85%，销售下滑趋势更加明显。 表表 3：近年

42、来近年来公司销售及结算情况公司销售及结算情况 单位：万平方米、亿元、元单位：万平方米、亿元、元/平方米平方米 指标指标 2018 2019 2020 2021.19 销售面积（全口径） 1,342 1,905 2,240 1,462 销售金额（全口径） 1,188 1,860 2,232 1,463 销售均价（全口径） 8,852 9,764 9,964 10,007 结算面积 604 898 1,014 718 结算金额 380 631 815 580 结算均价 6,291 7,027 8,126 8,073 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 从销售区域分布来看，近年来虽然公司重庆区域销售

43、占比有所下降，但占各期销售的比重仍然较大。2020年公司签约销售金额来自全国113个城市，其中重庆区域签约销售金额为410.47亿元，占当期公司签约销售金额的比重为18.84%， 同比下降11.45个百分点。2020年公司在重庆区域以外城市实现销售额合计为1,767.87亿元，占当年签约销售金额的比重为81.16%，除重庆外销售金额排名前五位的城市分别为成都、杭州、苏州、合肥和温州。从销售集中度来看， 公司在27个城市销售占比超过1%， 销售排名前27个城市销售占当年销售的比重为70.64%，较上年下降8.47个百分点，销售区域集中度持续下降。 2021年19月， 公司销售布局城市进一步增加至

44、119个，其中重庆地区仍为销售重点区域，占比为19.31%； 其次为苏州， 销售金额占比超过5%。 表表 4：2021 年年 19 月月公司主要全口径销售城市分布情况公司主要全口径销售城市分布情况 单位：万平方米、亿元、单位：万平方米、亿元、% 城市城市 销售面积销售面积 销售金额销售金额 销售金额占比销售金额占比 重庆 329.66 273.03 19.31% 苏州 34.38 71.10 5.03% 南宁 52.89 61.19 4.33% 成都 36.60 52.59 3.72% 合肥 36.20 43.22 3.06% 济南 19.14 35.26 2.49% 郑州 37.28 33.

45、53 2.37% 徐州 15.14 33.06 2.34% 无锡 15.95 31.04 2.20% 温州 18.61 29.36 2.08% 杭州 14.14 27.90 1.97% 金华 15.10 27.54 1.95% 佛山 25.54 27.53 1.95% 绍兴 13.17 22.63 1.60% 嘉兴 17.26 22.21 1.57% 南京 10.65 21.52 1.52% 宿迁 21.60 20.73 1.47% 天津 18.33 18.86 1.33% 11 2022 年度金科地产集团股份有限公司信用评级报告 聊城 20.33 18.76 1.33% 常州 17.09 1

46、8.61 1.32% 襄阳 24.57 18.38 1.30% 咸阳 17.53 18.02 1.27% 上饶 23.88 17.45 1.23% 阜阳 24.48 16.35 1.16% 贵阳 15.18 14.93 1.06% 台州 7.84 14.37 1.02% 其他 579.07 424.42 30.02% 合计合计 1,461.60 1,413.61 100.00% 注：公司其他销售区域包括华东、西南、西北、华北等全国 40 余个城市；表中数据经四舍五入处理，故单项求和数与合计数存在尾差。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 结算方面，随项目量增加及结算效率的提升，近年来公司结算金

47、额和结算面积均稳步增长，2020年， 公司房地产结算面积和金额分别同比增长12.86%和28.75%至1,014万平方米和815亿元；得益于重庆非主城区结算项目减少以及重庆区域外二线城市结算项目增加，近年来公司结算均价呈上升态势，2020年结算均价同比增长14.37%至8,037元/平方米。2021年前三度，公司销售结算金额及面积均保持增长态势。 中诚信国际认为中诚信国际认为， 20182020年期间， 公司在保持深耕区域优势的同时，实现了较快的全国化扩张，销售呈量价齐升的态势；但自2021年以来，受外部市场环境变化影响，公司销售业绩出现下滑，需对其未来销售业绩的恢复保持关注。 公司土地储备公

48、司土地储备较为较为充足充足， 2021 年以来年以来拿地拿地力度力度明显明显减减弱弱；土地储备结构逐步优化土地储备结构逐步优化，但但仍需对公司在能仍需对公司在能级较低、经济活力偏弱城市布局项目的后续销售去级较低、经济活力偏弱城市布局项目的后续销售去化情况保持关注化情况保持关注 “招拍挂”为公司主要的拿地方式，从拿地区域来看，公司在深耕重庆区域的同时持续加大对全国核心城市的拓展。近年来公司土地获取力度减缓，土地投资支出占当期签约销售金额的比重从2018年的58.92%下降至2020年的39.96%。 2020年公司新 4 土地储备为全口径剩余可售面积（包括在建未售面积、竣工未售面积和待开发面积）

49、 。 5 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、增土地储备中位于三、四线城市面积占比同比下降12.68个百分点至59.32%， 随着新增储备项目城市能级改善，2020年公司新增土地单价同比上升41.42%至3,773元/平方米； 主要受此影响， 当期新增土地储备建筑面积虽同比下降28.97%，但金额同比基本持平。从拿地区域来看，公司坚持以二三线为主，一四线为辅的投资策略，坚持全国化布局，2020年公司在67个城市新获取土地储备，新增土地储备面积占比前十大城市分别为重庆、贵阳、武汉、徐州、来宾、西安、郑州、沈阳、南宁和苏州。2021年前三季度，公司把握投资强度，拿地力度明显放缓，

50、新增土地投资额387亿元， 同比减少47.70%； 新增土地城市能级进一步改善，位于三、四线城市面积占比较2020年继续下降2.21个百分点至57.11%，拿地均价持续上升。 中诚信国际认为中诚信国际认为，2021年以来公司拿地力度逐步放缓，且重庆区域新增土地储备有所下降；受新增土地储备区域城市能级提升影响，新增土地储备楼面均价呈上升态势。 表表 5：近年来近年来公司土地储备情况公司土地储备情况 单位：个、单位：个、万平方米、亿元万平方米、亿元 指标指标 2018 2019 2020 2021.9 新增项目 110 192 148 47 新增土地储备建筑面积 2,054 3,328 2,364