东北商业地产工程建设项目可行性研究报告.docx

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1、 商业地产工程建设项目 可行性研究报告 二 0 一二年四月 目 录 第一章 项目基本情况 . 6 一、 项目名称 . 6 二、 项目位置 . 6 三、 项目占地面积 . 6 第二章 市场调研与环境分析 . 6 一、 *市城市概况 . 6 二、 *市房地产市场分析与预测 . 6 三、 片区住宅调查 . 34 四、 片区商业调查 . 36 第三章 项目规划布局与形象特征 . 38 一、 重视生态环境保护和利用 . 38 二、 加强规划结构设计 . 39 三、 功能体块及道路交通系统规划 . 40 四、 组团关系 . 40 五、 公建服务设置的合理配置 . 40 六、 建筑单体 . 41 七、 小区

2、智能化管理 . 41 第四章 项目价值及SWOT分析 . 42 一、 项目价值 . 42 二、 SWOT分析 . 43 第五章 项目定位 . 44 一、 整体物业市场定位 . 44 二、 住宅部分市场定位 . 44 三、 商业部分市场定位 . 46 第六章 项目整合推广策略 . 48 一、 战略方向 . 48 二、 战略总纲领 . 48 三、 开发战术应用 . 49 第七章 项目管理与服务 . 51 一、 项目管理及动作模式 . 51 二、 销售人员的组织与培训 . 52 第八章 投资估算与资金来源 . 53 一、 项目投资估算编制依据 . 53 二、 估算范围 . 53 三、 项目开发的基本

3、数据 . 54 四、 项目投资估算 . 54 五、 开发建设成本估算 . 55 六、 资金来源 . 56 第九章 效益分析 . 57 一、 经济效益分析 . 57 二、 环境效益分析 . 57 三、社会效益分析 . 57 第十章 研究结论与建议 . 59 一、 可行性研究结论 . 59 二、 建议 . 59 附表 . 60 第一章项目基本情况一、项目名称 *欧亚购物中心及钻石名城。 二、 项目位置 本项目地属*市文化路以东，站前街以北。 三、 项目占地面积 项目规划总用地面积 9.49 公顷。 第二章市场调研与环境分析一、*市城市概况 *市是隶属于延边朝鲜族自治州的县级市。位于*省东南部的图们

4、江下游地区，地处中、朝、俄三国交界地带，是东北亚地区的几何中心，是中国从水路到达韩国东海岸、日本西海岸乃至北美、北欧的最近点。 *现有三个国家一类口岸， 一个二类口岸，一个国家级经济开发区，*长岭子公路口岸和*中俄国际铁路口岸与俄相通；圈河口岸和沙坨子口岸与朝鲜通客过货。 *市是一个新兴的边境开放城市，国家卫生城市，也是一座近海口岸旅游城市。1992 年 3 月 9 日，国务院批准*市为进一步对外开放的边境城市，同时批准设立*边境经济合作区。 *是国家级战略长吉图开发开放先导区的窗口，拥有得天独厚的区位优势，基础设施日益完善，有便利的投资环境，有良好的开发前景。*东北虎国家级自然保护区属于野生

5、动物类型的自然保护区，主要保护对象为国际濒危物种、国家级重点保护野生动物东北虎、豹及栖息地。总面积 108700 公顷。 *市地处祖国东北边陲，位于*省东南部的图们江下游地区，地处中、朝、俄三国交界地带,是东北亚地区的几何中心。图们江发源于长白山东麓，长度 516 公里，她连接中、朝、俄于一体，呈中国从陆路进入日本海的惟一水上通道，这一特殊的地理位置，使图们江对中国*的意义，尤其是对*意义远远超过了她的长度。 *东南以*岭为界与俄罗斯滨海边疆区接壤，中俄边界线长 232.7 公里，距俄罗斯滨海边疆区首府海参崴 180公里，现有*长岭子公路口岸和*中俄国际铁路口岸与俄相通，防川与分水岭也具备开辟

6、口岸的条件；*西南隔图们江与朝鲜民主主义人民共和国相邻，陆路距朝鲜的重要港口罗津港93公里，距清津港171公里，现有圈河口岸和沙坨子口岸与朝鲜通客过货，其中圈河口岸对面就是朝鲜罗津先锋经济贸易区。从*南部的防川沿图们江而下，约15公里便可进入日本海，距朝鲜的罗津港15海里，清津港55海里，距韩国的釜山港 460 海里。这些交通区位的优势，不仅使*具有外向型经济的优越条件，也成为国际文化交流的重要基地。 *市位于*省东部延边朝鲜族自治州图们江下游地区，地处中、朝、俄三国交界地带。地理位置为东经1300321 至 1301833 ； 北 纬 422520 至433018。是东北亚经济圈的几何中心，

7、被誉为“鸡鸣闻三国，犬吠惊三疆的金三角”。 *东南以*岭为界与俄罗斯滨海边疆区接壤，中俄边界线长 232.7 公里，距俄罗斯滨海边疆区首府符拉迪沃斯托克（海参崴）180公里，现有*长岭子公路口岸和*中俄国际铁路口岸与俄相通，*防川和分水岭两地也具备开辟口岸的条件；*西南隔图们江与朝鲜民主主义人民共和国相邻，陆路距朝鲜的重要港口罗津港93公里，距清津港171公里。 二、*市房地产市场分析与预测 （一）2010 年*市经济发展状况 1、经济发展 2010年，全市实现地区生产总值78.3亿元，同比增长13.5%；全口径工业总产值147.1亿元，同比增长30.6%；贸易进出口总额8.1亿美元，同比增长

8、24.4%；一般预算全口径财政收入9.5亿元，同比增长16.6%；财政支出14.2亿元，同比增长8.2%；完成固定资产投资100.6亿元，同比增长34.9%。农林牧渔业总产值8.1亿元，同比增长15.3%；社会消费品零售总额20.3亿元，同比增长18.5%；接待国内外游客68.1万人次，同比增长78.1%；城镇居民可支配收入达到27,037元，同比增长6.3%；农民人均纯收入达到6,354元，同比增长19.2%。提前两年完成“十一五”规划主要指标，工业经济总量、地方级财政收入、人均地区生产总值均已进入全省前十名，县域经济综合实力位居全省第12名，先后获得*省工业提速增效十强市、全民创业先进市称

9、号和县域突破明显进步奖。 2、社会投资 作为中国图们江区域开发开放窗口城市，*市在先行先试、率先突破的实践中，围绕工业化、城镇化和农业现代化大做文章的同时，投资拉动、项目带动和创新驱动扎实实施，项目、通道、新农村、城市、民生、软环境等建设在“十二五”开局之年有序推进：16月，*市地区生产总值实现43亿元，同比增长28.5%；外贸进出口总额实现2.6亿美元（不含朝鲜），同比增长48.3%；社会消费品零售总额实现14.9亿元，同比增长30%；一般预算全口径财政收入实现6.6亿元，同比增长 62.2%；一般预算支出 7.1 亿元，同比增长47% 项目建设成果丰硕。走进*市，一个个消息、一幕幕场景让人

10、振奋：电厂三期扩建前期工作基本结束，待国家核准；投资11.6亿元的板石、八连城、城西矿扩能改造全面开工；总投资20亿元的香港豪德财富商贸物流城和总投资1.8亿美元的韩国浦项物流园区项目启动建设；维多利商贸城项目进展顺利；对俄出口商品综合加工基地和朝鲜安华工业园项目有序推进；防川景区观光塔和综合服务区主体工程完工；防川民俗村项目完成设计；东北亚文化创意产业园项目建设进展顺利；*国际饭店开工建设；太阳山国际宜老高端社区进展顺利。与此同时，中新食品区基地、庆客隆连锁超市、国际商品批发城、风力发电、粮食仓储加工及贸易、金地钨矿、林业产业基地等一批重大项目全面推进。统计显示，16月份，*市完成固定资产投

11、资27亿元，同比增长31.9%；工业总产值实现93亿元，同比增长46.7%；新开工招商引资项目76个。新开工项目中，工业项目35个，续建投资项目43个，拟开工项目20个，重点推进项目36个。 （二）城市建设规划 开放开发多点突破。在对外开发开放进程中，*市勇担在中国图们江区域合作开发中“探路、架桥、搭台”的历史重任，通道好戏频登台：*口岸综合服务楼和监管仓库项目加快实施，俄方克拉斯基诺联检楼于 3 月开工建设，年内竣工；甩湾子铁路口岸项目报至国家口岸办；扎鲁比诺港改造工程进展顺利，集装箱吊装设备开始安装；吉珲铁路客运专线征地拆迁基本结束，重大拆迁项目进入评估阶段；珲春至东宁铁路项目建议书报国家

12、发改委待批，前期工作进展顺利；启动高速公路延伸至*口岸和圈河口岸项目；*圈河口岸至朝鲜罗津港二级公路正式开工建设；煤炭等内贸货物跨境运输项目运行顺利，上半年运输货物 6 万吨；圈河口岸新桥建设项目列入国家商务部计划；俄金环铁路公司顺利完成破产终结程序，俄国铁、沈阳铁路局、东北亚铁路公司三方正式签署珲卡铁路恢复国际联运协议；*经扎港至韩国釜山航线完成首航，完成开通新潟航线前期准备工作；积极参与罗先经济贸易区基础设施、物流、旅游等国际合作项目；开展对朝输电项目；中朝罗先食用菌和水稻示范区项目正式启动。同时，对俄旅游异地办证获国家公安部原则同意，将参照黑龙江等地做法执行；中俄韩跨国环线旅游正式投入运

13、营。16月份，接待国内外游客29万人次，同比增长4.6%。 新农村建设加速。*市认真贯彻落实强农惠农政策，坚持规划先行，典型示范，整体推进，不断加快新农村建设步伐。水稻标准化生产基地落实定单6000公顷；种植林下参2000公顷、中药材3500公顷；投资1792万元新造红松果林5202公顷。棚模经济园区日光温室启动建设。成功创办专业农场30余家。申报省级示范村项目13个。完成农村泥草房（危旧房）改造 150 户。农村“一乡（镇）一站一车一村一泵一队”消防工程、乡村路、农村安全饮水、图们江界河治理、*河绿色生态建设工程、中小河流治理、小水电开发、农田水利基础设施、农村土地整治重大工程、农产品质量安

14、全检测站、粮食安全检测中心等项目均取得实质进展。*大米获国家工商总局地理标志商标。 城市功能日益完善。*坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的城市建设理念，不断完善城市基础设施，提升城市综合功能，加快生态宜居城市建设步伐。全面启动30平方公里的东部生态新城建设，引进大型国企中建六局陆续投资50亿元开展基础设施建设。全面加强老城区基础设施建设，完成5条砂石路、2条水泥道路建设。新建2座公厕。铺设路边石4164米、彩砖3688平方米。森林山大路改造工程完成30%。沿河街东段改造工程、龙源公园土建工程和人工湖前期工作基本完成。一期投资1000万元的龙源公园娱乐城投入运营。投资800万元新增市区

15、绿地8.5万平方米。投资336.1万元完成新安路亮化试点工程。安装31处路灯无线智能控制终端，1处路灯智能控制中心平台，市区路灯实现“四遥”智能控制。编制完成暖房子工程三年规划，结合第一批83.17万平方米改造任务，委托哈工大和州设计院完成龙源街欧式风格、车大人沟河两侧朝鲜族风格景观带设计，即将实施改造。净水厂土建主体封闭。5万平方米廉租房、9万平方米公租房和10万平方米棚户区改造完成选址。采取融资租赁方式购置1214.3万元的环卫设备，提升城市环卫保洁能力。投资60万元新上分类式垃圾箱900个。启动旧有垃圾处理场封场工程，正在实施生态化改造。新垃圾处理场污水处理设备进入安装调试阶段；引进中咨

16、公司和国际电子商务中心建设图们江电子商务平台，*市被确定为全省两座无线城市达标城市之一，图们江多国语言平台上线调试。成功创建国家森林城市，正式申报国家园林城市，国家卫生城市通过暗访检查。 民生环境全面改善。*市继续加大教育、科技、文化、卫生等社会事业的投入。四中教学楼、一幼园舍、一小综合楼主体完工，年内可投入使用。实验二小教学楼、四小教学楼、三幼园舍，马滴达、三家子、春化学校教学楼启动建设。*国遥博诚院士工作站项目通过省科技厅专家组评审。八连城展览馆基本竣工。“渤海国文化园”项目得到国、省支持。北京解放军 301 医院远程会诊中心项目正式运行。河南社区卫生服务中心、18个行政村标准卫生室8月份

17、投入使用。市医院病房楼、9个乡镇卫生院实验室、卫生监督所项目年内开工。全市新增就业3074人，新增劳动力转移就业1.2万人。发放小额贷款6203万元。积极将“五七”家属工纳入养老保险。认真落实关闭破产企业老工伤人员工伤待遇。城镇低保标准提高85%，农村低保标准提高60%，应保尽保率、分类施保率均达到100%。启动落实农村部分计划生育家庭奖励扶助制度和城镇独生子女父母退休后奖励政策。完善价调基金和储备金制度，共征收34.5万元。标准化农村福利院、殡仪服务中心、骨灰公墓项目年内开工。新档案馆、数字化电影院项目进展顺利。社会治安综合治理深入开展，安全生产形势总体平稳，平安*建设扎实推进。 经济发展软

18、环境不断优化。“五型”政府建设扎实推进，全面落实“五位一体”重点工作（项目）推进机制和“550”工程目标责任制，基层部门工作效率大幅提升。强化政务大厅服务功能，开通电子监察系统，政务大厅办理行政审批事项65000余件，按时办结率、准确率均达100%。大力推行“一岗双责”制度，加强行政监察、审计监督，扎实推进政行风建设。针对企业和群众反映的突出问题，召开“2010年度珲春市省软环境满意度评议整改工作新闻发布暨质询会”，并全力进行整改。深入开展“经济发展软环境”大讲堂活动，设立俄罗斯消费者维权服务站，全市36家企业被评为“俄罗斯消费者满意单位”。 2012年，*市将统筹推进生态城镇化建设，实现*市

19、“构筑绿色、营造特色、打造精品、提升魅力”的城市发展要求，把*市建设成功能完备、环境秀美、生态、健康、宜居的具有*地域特色的水山城市。 （三）国内房地产销售市场分析 1、宏观地产经济环境分析 （1） 房地产发展有一个产业生命周期，即房地产业随着人均 GDP 达到不同的阶段有一个从星期、成长、成熟到衰退的产业生命周期。 （2） 房地产业发展有一个黄金发展时期，即人均 GDP 达到 1000 美元房地产有一个长达 15-30 年的黄金发展时期； （3） 房地产发展有三个大拓展定律（或说空间），即一个国家三大发展变革，即 GDP 的快速增长、城市化的加速进行、消费结构转型升级会拉动房地产业全面发展；

20、 （4） 房地产业发展有一个主旋律，即随着人们生活水平的提高对房地产服务业（主要是房地产中介业）的需求逐步变得高级、专业和规模巨大。 2、中国房地产业影响因素分析 （1） 中国房地产价格与五大因素之间的相关关系分析从下表可以看出，房地产价格（RP）与国内生产总值（GDP）、人均城镇居民可支配收入（INCOME）、城市化率（CITY）、利率（R）、商品零售价格指数都相关（PI）都存在高度相关关系，因此这个五个因素是影响我国房地产业发展的关键。 （2） 房地产价格与人均城镇居民可支配收入 从回归结果可看出，商品房平均销售价格与城镇居民平均可支配收入的正相关关系显著，拟合优度好。城镇居民平均可支配收

21、入可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力，也是支撑房地产住宅价格的重要指标，房地产价格的上涨必须要有城镇居民收入或者支出的增长来支撑，否则只能形成泡沫。我国城镇居民平均可支配收入从 1993 年开始出现了新的高速增长。从这一角度来看，我国的房地产市场仍然具有很大的发展潜力。 （3） 房地产价格与 GDP 因为居民收入与 GDP 高度相关，因此房地产价格与 GDP 的院系与城镇居民平均可支配收入的关系类似。房地产价格应当随着宏观经济形势的走向进行必要的调整，在国内生产总值持续高速整张的情况下保持适度的房地产价格的上涨速度，对于国民经济的发展能够起到一定的促进作用。从图中可发现，相对 GDP 的

22、增长速度，我国房地产价格的增速今年处于回落的趋势。因此，“房地产价格泡沫”并不是房地产市场本身的问题，而是我国宏观经济的结构性矛盾所引起的，例如中间收入阶层人数超、居民储蓄投资渠道缺乏、资金投机等。 （4） 房地产价格与城市化率 回归结果显示，城市化对房地产价格的推动作用非常强大，相关系数是 105.8.据预测，2012 年我国城市人口有望接近 7.3 亿（城市化率约为 55%），新增城市人口约 2 亿。中国城市人口加速增长期将持续到 2018 年，解释中国城镇人口将占总人口的 70.9%。长达 15 年的城市化加速增长，将形成对住宅和城市建设的巨大需求。 （5） 房地产价格与利率 从回归结果

23、可知，商品房平均价格与利率间存在负相的关系。从中也可看出 95 年以前商品房平均价格与利率不不存在负相关的关系，这是由于我国经济在 93-95 年处于通货膨胀时期，虽然提高利率，实际利率还继续下降，而房地产作为抗通胀的最佳投资品种之一， 通胀预期对房价涨幅有正向作用。从房地产投资角度来看，只要房地产投资收益率高于存款利率，资金就仍然可能继续流入房地产市场，房价就存在继续上涨的动力。目前全国 36 大城市平均住宅租金年收益率仍然在 5%以上，还发幅度高于一年期存款利率。 （6） 房地产价格商品零售价格指数 商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势的一种经济指数，其变动直接影响到城市居民的生

24、活支出、居民的购买力以及市场的供需平衡。从回归结果可以看出，商品房平均销售价格对对商品房零售价格指数的相关系数为7.862348，说明了两者存在正相关关系。 从宏观经济形势来看，1993-1996 年我国经济词汇与通货膨胀时期，因此两个序列都处于上升期，但这段时期房地产价格的上涨速度要大于商品零售价格指数。1998 年后，我国经济出现了通货紧缩现象，商品零售价格指数、居民消费价格指数都呈下降趋势，但是商品房平均销售价格仍呈上升趋势。这个阶段选取的三种价格指数处于基期的 1.5-2 倍之间，而房地产价格上升为基期的 3-3.5 倍间，超过同期价格指数的增长幅度。因此我们可以推断，城市居民对于商品

25、房特别是住宅的需求仍然非常旺盛，中国的房地产价格将在一个很长的时期内处于上升趋势，但由于其他价格指数增长缓慢，其增长速度在 98-03 年已经受到一定的压力。尽管在 03、04 两年政府出台了一系列对土地和房地产市场调控的政策法规。但由于原材料价格上涨、目前煤电油运紧张的局面没有得到彻底改变等方面通胀压力的影响，我国的物价指数将处于上扬趋势，相应地，房地产价格也将不会下跌。同时值得注意的是宏观特别是货币紧缩政策仍将继续实施。 3、中国房地产业发展的趋势分析与预测 （1） 中国房地产行业生命周期分析与预测 各国房地产业都有一个行业生命周期，中国房地产应有一个行业生命周期，有一个从兴起、成长、成熟

26、到衰退的过程。据专家的预测，中国人均 GDP 在 2030 年才能达到 8000美元，在 2050 年才能达到 13000 美元。因此，中国房地产业的兴起阶段介于1990-2002年，成长阶段介于2003-2300年间，成熟阶段介于 2030-2050 年间，2050 后进入衰退阶段。从中我们可以看出中国房地产业成长期长达 20 多年，这意味中国房地产业将有一个长达 20 多年的黄金增长期。这是中国房地产业的一个发展规律，一个长期趋势。 （2） 中国国民经济与房地产业关系分析与预测 当人均 GDP 达到 1000 美元时，一个国家的房地产业将正式起飞，在国民经济中所占的比重越来越重。2003

27、年，中国人均 GDP2003 年刚突破 1000 美元，GDP 的年增长率为 9.1%，房地产业增加值占 GDP 的比重是 9%。在中国 GDP年增长率将在很长一段时间内维持 8%-9%的情况下，中国房地产业要提高其增加值占 GDP 的比重，那么其年增长率业必须在很长的一段时间内维持高于 GDP 年增长率。因此，中国房地产业在国民经济的高速增长带动下将在很长一段时间内维持 9%以上的增长速度。 （3） 中国城市化加速进行给房地产业提供的发展时间和空间分析与预测 当城市化率达到 30%后，一个国家城市化加速进行，一直到城市化率达到 70%才停止。完成这个过程一般需要 30 年以上的时间。中国目前

28、的城市化率只有 36%，意味着中国城市化已经进入加速发展阶段。据专家预测，2010 年中国人口达到 14 亿左右，城市化率达到 46%，城市人口达到 6.4 亿人，净增加 1.9 亿人；到 2020 年，中国人口将达到 15 亿左右，城市化水平可达到 60%左右，净增加 205 亿人；到 2030 年，中国人口将增加到 16 亿左右，城市化率可达到 70%，净增加 2.2 亿人。从 2003-2030 年，中国将以加速度方式净增加城市人口约 7 亿人，按现在世界上平均住宅面积 35 平方米计算，仅满足新增城市人口就需建设 240 亿平方米的住宅，平均每年满足新增人口的住宅需要就要建设 80 亿

29、左右平方米的住宅。中国城市化加速进行的这 20 多年，将也是中国房地产业加速发展的大好时间，同时也给房地产业发展提供巨大的发展空间。 4、中国居民消费结构转型升级给房地产业带来的发展空间分析与预测 2003 年，中国人均 GDP 达到 1000 美元。按照国际惯例，中国居民的消费结构将转型升级，从过去的以衣食消费为主，开始追逐享受性消费，这将给中国房地产业开来发展的机遇。这表现在以下 2 个方面： （1）中国的人均住房面积处于较低的水平，仍将具有较大的提升空间吗。世界各国发达的国家和比较发达的国家人均住房建筑面积大约为 35 平方米，其中美国为 60 平方米，欧洲为 45 平方米。中国人均住房

30、面积从目前的 24 平方米到35 平方米，大约需要 10 年左右的时间，这 10 年间住宅消费的高峰期。人均 GDP 达到 3000 美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。2003 年我国人均 GDP 已经超过 1000 美元，住宅消费和住宅建设仍有巨大的潜力。 （2）中国许多大中城市人均 GDP 都达到 4000 美元以上，这些城市的住宅消费模式有传统居住型向生态化、人性化、个性化、智能化、信息化的新兴产业形态转化。这意味着中国中高档住宅需要将大量增加。这为中国房地产业发展提供巨大的空间。 （四）*市房地产市况回顾 1、*市房地产市场经济分析 30年前，*是国家一

31、级边防重地，那时还是*县，进出要办理通行证。城市主要建筑均为上世纪初建成，灰砖土楼，没有供热系统，供水能力低下，城市道路弯弯曲曲，城镇人口仅有 3.5 万，房屋建筑面积不到 40 万平方米。30年沧桑巨变，跨越时空，*以独特的魅力上演着城市的变奏曲，从中不仅可领悟到传统与现代、新与旧、传承与发扬的精粹，还彰显出了东北亚核心重地的活力。城廓楼宇、路桥霓虹，没有生命却各具灵性，生动的风景里，处处跃动着城建谱华章的生花妙笔。 在编制城市总体规划和详细规划时，*的战略家和建设者们在谋求城乡统筹发展的同时，对中心城区施以浓墨重彩，摒弃过去“摊大饼”的做法，进行了大胆突破，调高起点，把*定位为东北亚区域最

32、具魅力的中心城市，对*远景发展做出了战略性思考和方向性选择，大胆提出了扩城设想：把*边境经济合作区作为工业产业区，把老城区作为生活居住区，把*中心向东部延伸，把周边城中村划入市区发展序列，并沿这条直线，构造一个南北向的、沿*河伸展的、宽阔的“生活走廊”，城区规划面积由1982年的9平方公里扩展至2007年的50平方公里。城市格局呈“吕”字型分布：一块是市区，沿*河伸展的生活居住主体；一块是*边境经济合作区，位于生活居住主体对岸的工业产业带。这是一次大手笔构图，形成了*市科学发展的空间格局。从南洋商厦到华隆商场，从欧式一条街到旋转餐厅，破土动工24层高的“上城国际”，一座座高楼大厦让*日益散发出

33、现代化城市的气息。 2006-2010 年道路、桥梁建设引导 2006 年建设项目：1 号区西出口道路（*街）建设用地面积 2.50 万平方米，东关路建设用地面积 8.97 万平方米。全年道路建设面积 11.47 万平方米，投资估算 5735.0 万元。 2007 年建设项目：河南街建设用地面积 12.87 万平方米。沿河街建设用地面积 1.60 万平方米。三号街建设用地面积 6.58 万平方米。新安路（合作区北段）建设用地面积 2.46 万平方米。一号路（北段）建设用地面积 3.34 万平方米。全年道路建设面积 26.85 万平方米，投资估算 13425 万元。 2008 年建设项目：园丁路

34、建设用地面积 2.93 万平方米。*河大桥建设用地面积 4.38 万平方米。全年道路建设面积 2.93 万平方米，投资估算 1465.0 万元。建设桥梁面积 4.38 万平方米，投资估算 30660.0 万元。 2009 年建设项目：新安路建设用地面积 3.71 万平方米。靖和路（合作区六号街北段）建设用地面积 3.38 万平方米。全年道路建设面积 7.09 万平方米，投资估算 3545.0 万元。 2010 年建设项目：中华路建设用地面积 4.13 万平方米。全年道路建设面积 4.13 万平方米，投资估算 2065 万元。建设桥梁面积 0.34 万平方米，投资估算 2380 万元。近期开发建

35、设用地面积为 2.45 平方公里，需改造旧城区建设用地面积 2.64 平方公里，可控制供建设用地总量为 5.09 平方公里。 2010年建设用地引导 居住用地：旧城改建面积18.27万平方米，投资估算 19731.6万元，新区开发建设面积3.36万平方米，投资估算3628.8万元。 公共设施用地：旧城改建面积3.01万平方米，投资估算 3612万元；新区开发建设面积9.01万平方米，投资估算10812万元。 停车场用地：旧城改建面积1.79万平方米，投资估算895 万元。 绿化用地：旧城改建面积4.35万平方米，投资估算217.5 万元； 新区开发建设面积28.80万平方米，投资估算1440.

36、0万元。 2、房地产投资与销售 据了解，*市目前有19家房地产开发企业，其中，去年有6家开发企业共开发土地334121平方米，投资额为3.5亿元，从开发量和投资金额上看，*房地产开发总量较往年呈上升趋势。今年，*市结合城市经济社会发展规划和城市开发建设实际，将建立房地产开发工作联席会议制度，研究拆迁安置、房地产开发与销售的政策措施，坚决杜绝乱开发、乱建房现象，统筹协调拆迁人与被拆迁人之间的利益关系，实现和谐拆迁、和谐开发目标。该市还将进一步加强廉租住房、经济适用住房、棚户区改造力度，按照相关要求，强化金融扶持，适度降低居民按揭购房首付款比例，缩短按揭贷款审批时限，并将适当调高住房公积金贷款最高

37、限额，降低住房公积金贷款门槛。此外，*市将进一步提高房地产开发项目审批效率，加强执法力度、诚信建设、物业管理力度、市场监管力度和交易管理力度，规范房地产市场，营创良好的产业发展环境，维护业主合法权益，使房地产开发企业走向正规，引导房地产开发企业守法经营。 3、*市房地产消费市场特征 （1）2010 年*购房者人口结构特征 A、 消费者年龄构成：50 岁以下年龄段有较强的购房欲望，占整个购房者的比例为 86.2%。30 岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到 48%，改年龄正式消费者成家立业的阶段，购房需求较大；41-50 岁年龄段在整个购房者中的比例居次席，改年龄段的购房行为主要是二次置业，为

38、子女买房。 B、 消费者文化程度的构成：具有较高文化程度的消费者超过了半数，说明消费者文化程度越高，购房愿望越强烈。 C、 消费者家庭月收入构成：由于购房行为在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品的消费行为，购房群体的收入水平明显高于居民平均收入水平。采样样本平均家庭收入 2200 元左右。其中家庭月收入为 1500 元以下的样本比重为 9.7%；1501-3000 元的样本比重为 68.2%；大于 3001 元的样本比重为 22.1%。（2）*市房地产市场消费需求总体状况 根据*市房地产市场最新信息表明：*房市的价格呈现稳步增长的态势，广大消费者对价格的承受能力也在稳步增强。 2008 年

39、间全市个人购房比重已经达 88.1%。从消费市场来看，房地产经济经过近年来的快速发展，消费者对房价现状有了理性的认识，对日渐提高的房价，广大消费者的承受力有所增强，以往简单最求低价住房的状况寂静有了较大改观。据房屋置业问卷调查，有 51.2%的背调查者表示，愿意选择一次性付款，可承受住房单价在 1500-2000 元/平方米。随着这种与市场进程同步增强的心理承受能，为产业发展提供了广阔的空间。 *经过数年的发展，影星住宅产业发展的三大因素已经发生了极大的变化。 消费水平：*总体收入水平逐年增长，中高收入的经营者阶层的人数在扩大，对住宅产生了更高档次的需求。 消费理念：受先进地区及国际化居家方式

40、和理念影响，住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。 市政环境：随着城市化进程的发展和棚户区改造的加快，市政配套将得到极大的改善，生活、出行更加便捷，居家已不仅限于闹市区，对居住景观的追求将成为一种时尚。 从市场容量考察，随着人口规模的增加必将带来更大的需求。目前*的城市化率已达到 46%，二全国平均城市化率才为 37%。根据*市“十一五”规划纲要，预计 2010 年内*城市化率达到 60%，城市人口将达到 32 万人。*市现城市人均住房为每人 18 平方米，如果按“十一五”期间每人 20 平方米的市场需求，25 万人要有 100 万平方米的市场需求；再加上现有 7 万人没有达到人均 20 平方米，

41、形成约为 200 万平方米的市场需求。五年*大体上要建差不多 100 万平方米的住宅，意味着在未来的 5 年内，每年可能有 160 万平方米的市场需求。 （3）*市住宅需求特征 A、 受城市规划与政策倾向的影响，*的进一步拓展与配套不断完善对广大市民具有相当大的吸引力。中心城市配套完善，传统城市中心的观念已深入人心，在相当长的一段时间内一直为消费者购房的首选区域，但受城市发展空间与价格的限制，以及市民对环境要求的要求越来越强烈等因素的影响，住宅非中心化日益明显。*的整体规划两侧向中心发展，区域未来发展潜力巨大。随着政府的开发建设，亦会带来周边购房人群。本项目的开发建设，对区域的发展及周边生活配套有很大的带动作用。 B、 对现房需求比重下降，期房接受程度提高。就*市房地产交易的资料显示，近两年实际成交的房屋类型中，期房的成交量明显多于现房。虽然人们对现房的需求程度远远高于期房，但随着房地产市场逐渐规范，开发商实力的不断加强，人们对期房的信心进一步增强，从而使消费者对期房的需求比重提高。可以预见，在今后一段时间内人们对期房的需求量会进一步增加。 C、 大社区深受市民喜爱。大社区在居民的心目占