某地产工程建设项目可行性研究报告.docx

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1、“城市花都”建设项目可行性研究报告（代项目建议书）长沙金智工程咨询有限公司二三年元月编制人员名单项目负责人： 李国海编制人员： 李 京 造价工程师崔先万 高级工程师 徐国辉 高级工程师 刘 斌 工 程 师校对人员： 张 琼目 录第一章总 论1一、项目概况1二、建设单位基本情况1三、研究依据及范围3四、主要技术经济指标4五、研究结论与建议5第二章项目背景与建设的必要性7一、项目背景7二、建设的必要性8第三章市场分析13一、产业现状及发展态势13二、长沙房地产发展态势15三、项目的市场分析18第四章建设内容及建设规模22一、建设内容22二、建设规模22第五章区域位置及建设条件23一、项目选址23二

2、、自然条件24三、建设条件26第六章工程技术方案27一、总平面布局27二、建筑与结构30三、供配电工程32四、弱电工程34五、给排水工程37六、消防工程38七、煤气工程39第七章环境保护及节能40一、环境保护40二、节能41第八章物业管理42一、物业管理计划42二、机构设置43第九章项目招投标44第十章实施进度计划45第十一章投资估算与资金筹措47一、投资估算47二、资金筹措49第十二章经济评价50一、销售收入及销售税金估算50二、总成本费用估算52三、财务效益分析53四、风险分析57五、经济评价结论59附文：1、 智邦集团有限责任公司企业法人营业执照2、 智邦集团有限责任公司房地产开发企业资

3、质证书3、 项目招标基本情况表附图：城市花都区位图第一章 总 论一、 项目概况1、项目名称“城市花都”（暂定名）建设项目2、项目建设单位智邦集团有限责任公司3、项目负责人陈平 智邦集团有限责任公司法定代表人4、建设地点项目选址于长沙市开福区综合农场东部、浏阳河南岸的长沙市苗圃地段，北接七四五一部队驻地，用地范围包括原长沙市苗圃。5、建设规模本项目的总占地面积499800.25平方米（749.7亩），拟建的总建筑面积为499800平方米。 二、 建设单位基本情况智邦集团有限责任公司创立于1993年，是一家集房地产开发、高科技、商业连锁、文化传媒为一体的综合现代民营企业集团，注册总资本陆仟叁佰贰拾

4、伍万元人民币，注册地点为长沙市天心区劳动西路386号，法定代表人为陈平。经营范围包括生物工程、环保工程、计算机网络工程的开发及应用；房地产综合开发；超级市场连锁经营；物业管理；食品、饮料、服装、鞋帽、纺织品、日用百货、五金焦点、化工产品（不含危险品）、建筑材料、电子产品、机械、电子设备、工艺美术品和国家允许的金属材料、矿产品、纸的开发与销售；医疗设备的研究、开发；文体用品、家具的制造与销售；房地产中介服务；餐饮业投资；本企业自产的生物工程产品、机电产品、文体用品、家俱的出口业务。智邦集团作为以房地产为基础产业的企业，先后开发了衡阳华天大厦、创业大厦、金园大厦、北区大市场等大型项目，开发面积超过

5、20万平方米，其典型工程衡阳石碑区大市场被政府誉为“民心工程、示范工程、德政工程和形象工程”。智邦集团2000年移师省会长沙，投资开发毗邻白沙古井公园和新世纪体育文化中心的智邦家园项目，总建筑面积52800平方米，在新加坡建筑设计名师的指导下，采用蝶状设计，使每间每户通风采光，开创了长沙高层建筑设计之先河。过硬的质量已成为智邦家园的金字招牌，在不到一年的时间，在省城地产界树立了良好的声誉，展现了企业良好的品质。公司非常注重企业的战略规划，组建了由知名专家、学者组成的智邦战略决策中心，拥有企业战略、金融证券、企业管理、财务审计和法律等方面的顾问，为企业的可持续发展提供了可靠的保证。企业将责任意识

6、、敬业精神、团队精神和创新精神作为核心价值观，坚持以人为本的理念，力求营造一个学习型组织。公司经省有关权威部门综合评比，被评为“湖南省房地产十大品牌企业”、“湖南省私营企业500强企业、房地产、物业管理前十强企业”，曾被省市有关部门评为“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”、“模范纳税户”、“优秀民营企业”等称号。集团董事长、总裁陈平先生现为湖南省国际商会副会长、省青年企业家协会副会长，曾荣获“衡阳市首届优秀民营企业家”、“湖南省第五届十大杰出青年”、“全国青年兴业领头人”等光荣称号。法定代表人：陈平注册资本：陆仟叁佰贰拾伍万元人民币资质等级：房地产开发贰级资质证书编号：湘建房（衡）第12

7、8号三、 研究依据及范围1、研究依据 智邦集团有限责任公司房地产开发企业资质证书 智邦集团有限责任公司企业营业执照 工业与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版） 建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法 其他有关专业设计规范 建设单位提供的其他各项基础资料2、研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、 主要技术经济指标根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表1-1。

8、表1-1 项目主要技术经济指标表序号指 标 名 称单位指 标备 注1总用地面积m2499800.252总建筑面积m24998003建筑密度%16.784容积率1.005绿地率%526建设总工期月247总投资万元75226.508主要经济指标销售收入万元114076.00利润总额万元22630.42所得税万元7468.04开发净利润万元15162.38税前全部投资回收期年2.35税后全部投资回收期年2.49税前全部投资财务内部收益率%38.31税后全部投资财务内部收益率%28.33成本利润率%18.60五、 研究结论与建议1、研究结论 项目的建设符合国家现行的宏观经济政策，不仅可以促进区域经济及

9、城市建设的发展，增强省会长沙的城市辐射功能，而且可以为拉动区域经济的发展乃至对国民经济的增长都会作出一定的贡献。 长沙市目前正在全面实施“一年一个样，三年大变样”工程，项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进。 项目的开发建设将极大地解决我市人均居住面积偏小的现实问题，同时，项目的建设增加了一定的就业岗位，对社会的稳定、解决下岗职工就业等方面起到积极的作用。 经测算，项目的建设总投资为75226.50万元，全部投资所得税后收益率28.33 %，所得税后全部投资回收期2.49年，所得税后财务净现值为8203.97万元。财务指标反映项目具有一定的盈利能力。2、

10、建议 项目开发建设单位应做好充分的市场调查研究，在户型设置、建筑结构与面积的设置上应尽可能符合消费者的需求，以确保房地产的顺利销售。 项目的征地拆迁与资金是项目建设的关键，建设单位应协调好土地拆迁工作，确保资金按期足额到位，以确保项目的顺利实施。 从项目诸多方面的研究表明，项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利项目顺利实施。综上所述，本项目是可行的，但项目建设单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章 项目背景与建设的必要性一、 项目背景入世一年来的中国经济表现不俗，2002年国内生产总值超过了10万亿元，比上年增长8%

11、，经济总量跃上了一个新的台阶。2003年将是我国经济社会发展史上的一个重要年份，十六大确立的全面建设小康社会的宏伟蓝图极大地鼓舞了全国人民建设有中国特色社会主义的热情，新一届政府也将以更大的力度积极推动各项改革事业的发展，从而为经济建设与发展创造出更加良好的制度与政策环境。作为国民经济发展支柱产业的房地产业，2002年投资增加了28.2%，商品房销售额同比增长了38%，这说明国家将房地产业列为国民经济支柱产业之一的努力已初见成效。2003年的全国住宅与房地产工作会议提出，2003年住宅与房地产业工作的基本思路是：深化改革，立足发展，加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康

12、、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费；发展经济适用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供应，妥善解决最低收入家庭住房问题。项目所在地属长沙市开福区综合农场东部，项目所在地位于长沙市苗圃，毗邻长沙市星沙开发区和长沙经济技术开发区。项目所在地通过长永高等级公路与京珠高速的互通式立交桥相通，可直通岳阳、常德、益阳、株洲、湘潭，交通十分方便。根据长沙市的发展规划，开福区的土地存量占全市城区的一半以上，今年该区有42项省、市、区重点工程开工建设，年内将完成的工程总投资达39亿元；同时，星沙将作为长沙的卫星城进行大力开发，

13、长永高等级公路又是长沙通往浏阳、江西方向的门户，因此，随着城市的不断发展，该地区将成为未来城市的黄金宝地。正是因为有着诸多方面的优势，已有众多的开发投资商在项目所在地周边兴建了不少楼盘，而且其销售形势均非常令人满意，使得项目所在地周边已形成了成片大规模开发的气候，目前已建成或正在建设住宅小区有省广电中心骏豪高档住宅区、湖南武警总队住宅区、“左岸春天”住宅小区、金帆住宅小区等。因此，该区域目前已成为长沙房地产开发商的投资热点之一。二、 建设的必要性1、国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动

14、国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。长沙房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的利好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会

15、广泛看好的消费热点和经济增长点。根据国家有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2005年，我国城镇居民人均建筑面积将达22m2，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平提高到36%左右。我国居民住宅的发展目标近期是户均一套、人均一室，力争在2010年达到人均建筑面积35m2，主导户型为三室两厅和二室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，项目的建设是国民经济发展的需要。2、国家产业政策的需要自1998年初党中央、国务院决定在全国范围内停止住房

16、实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度的改革正在逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，从而推动了住房新体制的建立。为了把房地产业培育成为国民经济新的增长点，党中央、国务院把深化房改、启动居民住房消费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容。目前，旧的住房体制已经打破，国家已停止了住房实物分配，正在推进住房分配的货币化。同时,，在住房消费信贷扩张和全面开放二级市场的政策推动下，在国内经济强劲增长的鼓舞下，城镇居民购房能力逐渐提高，2002年房地产成交量中个人购房率已达90%。项目建设完成后，可以为附近居民提供与国家政策相适应的商品住宅，从而在国家产业政策

17、的支持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化，适应社会经济建设的不断发展。3、城市发展的需要长沙作为湖南的省会城市，是全省政治、经济、文化、科技、教育、以及信息中心，是一座集山、水、洲、城于一体的历史旅游名城，其经济的发展对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，结合长沙“一江两岸”的地理特点，长沙总体规划为“西文东市”的发展格局，市委市政府提出要“突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能”的目标。根据我省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内，我省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住房建筑面积由2001年的20.78平方米增加到30.18平方米。其中“十五”期间将

18、完成城镇住宅建设投资1428亿元，到2005年，全省城镇人均面积将达25.3平方米。目前我市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，与我省住宅与房地产业发展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民的居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心的问题之一。同时，随着我市经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的旧城改造就是为了使城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。随着省广电中心、金鹰文化艺术城和世界之窗的建成，该区域的城市环境得到了很大的改善，但由于历史原因，与长沙市其他城区相比期建设速度相对落后，因此，该区域正在进行二环线东北段、浏阳河风光带、四方大道、青

19、竹湖大道等基础设施的建设，这就为项目的开工建设提供了良好的条件。而项目的建设不仅可以适应人们生活条件不断改善的需要，解决周边居民及其工作人员的居住与生活问题，而且还可以适应长沙市城市规划与市政建设的需要，这对美化城市环境，增加城市功能均具有现实意义。4、解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家今年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，

20、全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为商品住宅建设项目之一，将为增加社会就业岗位作出一定的贡献。第三章 市场分析一、 产业现状及发展态势1、 国内房地产业形势分析房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的持续高速增长也带动了房地产业的高速增长。房地产业作为第三产业的龙头已被确定为我国的国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。从市场潜力来看

21、，目前我国城镇人均住房面积仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。2、 省内房地产形势分析湖南全省2002年城乡住宅建设预计完成投资348亿元，增长0.6%，竣工住宅面积6770万平方米，增长0.9%。其中，城镇完成投资229亿元，增长1.1%，竣工住宅面积2802万平方米，增长1%；农村完成投资119亿元，竣工住宅面积3

22、968万平方米，增长0.1%。在房改政策对住房建设的拉动效应已经释放后，住宅建设已进入了平稳发展时期。2002年的住宅建设投资年增长率出现较大回落，但投资的规模很大，住宅建设投资占全省固定资产投资的28.6%。到2002年底，全省城镇人均居住面积达到12.4平方米，比上年增加0.5平方米；农村人均居住面积达到15.2平方米，比上年增加0.4平方米。在住房面积增加的同时，居住环境、住房的装饰等方面也得到了较大的改善。据省统计局公布的2002年湖南房地产开发运行态势：2002年湖南商品房施工面积达2084.4万平方米，其中住宅施工面积1556.59万平方米，分别比上年增长31.5%和26.4%；全

23、年商品房竣工面积为807.79万平方米，比上年增长24.5%。在商品房建设快速增长的同时，湖南商品房销售也呈良好发展势头。2002年全省共销售商品房602.30万平方米，比上年增长36.9%，其中，销售住宅518.18万平方米，比上年增长32.1%，占房屋销售面积的86%；办公楼、商业营业用房和其它用房也有不同幅度的增长，分别比上年增长3.5倍、59.4%和22.1%。同时，由于商品房销售发展态势良好，截至2002年12月底，湖南商品房空置面积为170.65万平方米，比上年下降14.9%，下降13个百分点，其中住宅空置128.11万平方米，同比下降16.3%；空置一年以上的商品房屋面积为43.

24、14万平方米，同比下降27.9%。3、 房地产市场机遇分析各种迹象表明，中国经济已进入一个新的发展周期，中国正出现房地产开发的热潮。新的房地产热主要表现为房地产市场的供求两旺。19982001年，我国商品房年均完成投资、竣工面积、销售面积分别增长20.6%、19.35%和22.5%，实现了同步增长。商品房销售价格年增长速度分别为3.27%、-0.48%、2.88%和2.76%，低于1997年之前的增幅，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增幅。房地产开发中，商品住宅占商品房的比例逐年上升，从1997年的78%升至2001年的84%，市场结构有了积极调整。中国房地产业正面临极好的发展机遇，其原因

25、主要在于： 宏观经济对房地产业发展的推动力。 深化房改对房地产业带来的发动力。 居民消费结构的升级对房地产业发展产生的内在拉动力。 城镇化进程加速对房地产业发展产生的外延的拉动力。目前中国城镇水平为36%，在今后的20年内将上升为50%，未来平均每年约有1000万农业人员进入城市工作和生活。 中国加入WTO对房地产业发展的促进力。随着越来越多的海外人士来中国居住并增加投资，将会带来大量的就业机会，也会为中国的房地产业提供广阔的市场。二、 长沙房地产发展态势素有“千年历史文化名城”之称的长沙市在改革开放以来，经济和社会步入了快速发展的轨道，经济实力明显增强，城市建设日新月异，人民生活条件不断改善

26、。从1978年到2001年，长沙市的经济每年平均增长率达12.1%，高于全国平均增幅近3个百分点，经济发展已进入工业化中期阶段。2001年，全市实现国内生产总值728.08亿元，三个产业的结构为10.8:40.8:48.4，人均GDP达1500美元；2001年完成全社会固定资产投资总额279.8亿元，实现社会消费品零售总额344.97亿元，完成地方财政收入44.78亿元，实际利用外资2.65亿元美元，被联合国有关组织评为21世纪中国大陆最具潜力的25座城市之一。近年来，随着经济的持续发展，人们的生活水平进一步提高，住房的需求也越来越大。建设部目前的工作思路是：深化改革，立足发展，加强房地产市场

27、的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费；发展经济适用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供应，妥善解决最低收入家庭住房问题。因此，房地产市场的容量将进一步扩大。长沙房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的持续作用下，市场主要指标都有较大幅度增长，在城市大规模路网改建的刺激下，长沙房地产市场积蓄的潜力逐步释放。商品房销售形式良好，保持稳定增长势头，市场消费也相应呈现出理性上升的局面，整个市场明显处于景气状态，市场运作状况良好。根据当前的市场情况来看，我市商品房市场的

28、结构性矛盾比较突出，不同类型的商品房市场销售率差别较大，据长沙市房地产局最近对67个楼盘（不含经济适用房）重点调查得到的数据分析，高层、小高层住宅规划总建筑面积256.27万m2，多层住宅为87.69万m2，综合用房为64.07万m2，其结构比例为4.0：1.4：1。而从市场销售情况来看，高层、小高层的平均销售率为47.84%，多层住宅的平均销售率为76.92%，综合用房的平均销售率为56.34%。根据房地产部门的统计资料，2002年全市共批准商品房预售面积394.72万m2，比去年同期增长58.20%，创下了商品房上市面积的历史新高，其中住宅上市量为341.26 m2，占商品房总量的比重为8

29、6.46%，全年房地产市场扩容的步伐在不断加快。2002年，全市共完成商品房交易21954起，成交面积达251.16万m2，成交金额为52.97亿元，分别比上年同期增长了46.39%、42.28%和38.66%。其中商品房期房成交10736起，成交面积为122.18万m2，成交金额为29.03亿元，分别比上年同期增长66.32%、57.29%和44.77%。从以上统计数据来看，长沙市房地产投资方向已明显朝住宅产业倾斜；市场主体的结构性调整已初步完成，个人购房的比重大幅度上升；户型设计合理、配套设施齐全、居住环境优雅的小区最受消费者靓睐。三、 项目的市场分析2、 具有良好的发展前景随着长沙城市化

30、水平的不断提高以及“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”城市格局的基本形成，长沙市二十一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐步加快，房地产开发已成为经济腾飞的新热点。同时，为落实省委、省政府关于“加快长沙建设，拉动经济发展”和“实现长沙城市面貌三年大变样”的有关要求，为了在1015年时间把长沙建设成为一个人口300万、城区面积达350平方公里的区域性中心城市，省政府、市政府以及四区区政府都相继实施了迁址。而且区域范围内正在抓紧建设浏阳河风光带，火车北站也即将进行搬迁，全市“城市化、工业化、农业产业化”的进程正在进一步加快。因此，项目的建设不仅可以改善周边居民的生

31、活和居住条件，为广大需要住房的城市居民提供良好的居住条件，而且可以为全市城市化、工业化建设作出自己的贡献，因而其市场是可靠的。3、 购买趋势与主体分析据调查，长沙市绝大多数消费者购房的首要目的是满足居住需求或改善居住条件。这部分人群的比例分别为58%和29%，而出于“投资”、“为他人购房”的比例分别为7%和6%，这说明目前长沙市绝大多数居民有购房需求的意向，他们购房的目的主要是用来居住。根据“对楼型选择”的调查显示：长沙市有32%的人选择“小高层带电梯”，有31%的人选择“多层带电梯”，有23%的人选择“多层不带电梯”，选择“高层”的只有9%，其他楼型的为5% 。与2001年长沙市冬季房交会统

32、计的数据相比较，多层或小高层带电梯的楼型需求在逐步增加，而多层无电梯的楼型则由于物业管理费用较低等诸多原因，仍受到中低收入消费群体的喜爱。 对面积及户型的选择，面积在80120平方米的二房二厅、三房二厅最受欢迎。调查发现，消费者更加欣赏实用、经济的“小而全”的精巧户型。据调查，长沙市未来五年内准备购房的人约占城市总体的21.9%，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70150平方米之间。其中有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。在100150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3%，可见购房在二次置业群体中的市场潜力

33、非常可观。4、 项目的定位项目的定位主要应综合考虑房地产的区域位置性、市场有效需求、现阶段消费能力、开发商的品牌等诸因素。该区域目前虽处于城市边沿地带，但经过几年的开发已形成较为完善城市基础设施及居民生活配套设施，区域内及周边的环境较好，交通较便利。住宅、汽车和城市化建设已成为拉动经济增长的三驾马车，在以中等收入阶层为消费群体的时代来临之际，他们的收入水平是与区域经济的发展共同增长的，而且相对于其他群体而言，他们的收入增长相对稳定。而高收入阶层则由于住宅产品更新换代快，精彩纷呈的别墅和各类高档住宅刺激着他们的多次置业欲望，这也为需求结构的调整创造了良好的市场基础。未来几年，性价优势、优质服务的

34、社区依然会引领市场，引进旅游、体育、康复等题材的复合地产和城郊大型生态社区将成为市场的领袖；同时，新都市主义大旗依然高扬，细分市场后的CBD物业依然有较好的市场潜力。因此，项目在消费者市场定位上将根据素质人居的开发思路，首先面向周边地区的人群，然后再涵盖全市中等以上收入阶层，最后辐射全省其他各行业的成功人士。在产品定位方面，十分细致地赋予产品文化、休闲、生态、环保的内涵，高举新都市主义的大旗，在产品价格与服务方面强调产品的性价比和优质服务。5、 市场营销项目的主题定位于绿色生态园林社区，充分利用其自然环境优势，透过绿色山景、小区园林、环保建筑设计和材料的应用，构建一个具有自然、健康生活环境的园

35、林社区，给长期生活在热闹、喧哗都市中的人们提供一个宁静祥和、亲近自然的生活环境。项目的市场营销应紧扣“园林、生态”主题，充分挖掘园林生态居住文化的内涵与外延，构建各有侧重的营销理念。项目主题具有较大的弹性，尽管项目蕴含多个“生态”卖点，但一般消费者对于“生态居住”的内涵只能混同于一般以“生态、环保”为噱头的普通楼盘，因此，在营销过程中不仅要针对具体消费者进行宣传，而且还需对社会媒体、社会舆论进行深入的“生态、环保”居住环境真正意义的宣传，使社会舆论对“生态居住”的真正含义有较全面深入的了解，从而充分体现项目的社会影响力和号召力。第四章 建设内容及建设规模一、 建设内容“城市花都”的建设内容主要

36、为：Townhouse、多层花园洋房及小高层住宅、项目配套的服务设施（如会所、幼儿园、车库、配电间）以及相应的道路、绿化、市政管网设施等。二、 建设规模项目总占地面积为499800.25平方米，拟建各种类型的商品住宅、配套设施等建筑面积为499800平方米，其中Townhouse 50000平方米、花园洋房230000平方米、小高层住宅217000平方米、配套服务设施2800平方米。项目规划建筑容积率为1.00，建筑密度为16.78%，绿地率为52%。第五章 区域位置及建设条件一、 项目选址项目所在地位于长沙市开福区综合农场的长沙市苗圃区域，毗邻长沙市星沙开发区和长沙经济技术开发区，浏阳河环绕

37、其间，自然环境秀美。区域内地块属丘陵地域，地势有一定的起伏，地层为第三系红色砂岩、砾石等，表面为网状红土、亚粘土，区域内高差一般在30米以内。项目所在地与湖南广播电视中心、“长沙世界之窗”、“长沙海底世界”相邻，距离长沙市繁华的商业中心仅5公里，距离长沙火车站8公里，距长沙黄花国际机场22公里，因而其交通条件十分便利。目前，项目所在地块周边已形成了成片大规模开发的气候，已建成住宅小区有的骏豪住宅区、湖南武警总队住宅区、 “左岸春天”住宅小区、金帆住宅小区等，居住人口已达到5万人。世界著名的“麦德龙”超市、英国家私广场、中国一汽等一大批商贸企业已正式入住该区域；项目与全省目前最大的综合娱乐休闲中

38、心长沙“世界之窗”、“海底世界”及“湖南国际影视会展中心”紧邻，且项目所在地到长沙烈士公园、正在筹建的月湖水上公园等休闲娱乐场所均十分便捷。同时，项目所在地附近有国防科技大学、长沙大学、长沙市第一中学等各类大、中、小学以及幼儿园等，湖南广播影视集团正在“新世纪文化城”内筹建湖南广播艺术学院（包括小学、中学），因而教育设施及条件较为完备，小区内居民的子女上学十分方便；同时，著名的湘雅医院、163医院也在项目用地附近，可为建成后的小区提供良好的医疗服务，居民就医条件较好。因此，项目所在地社区各种条件十分成熟，完全可以开发成为一个功能齐全的居民生活小区。而且随着城市化的不断发展，该地段正在成为长沙市

39、投资建设新的热点，其清新的空气，优良的生态环境使该区域日益繁华。二、 自然条件1、气温年平均气温 17.2最冷月平均气温 4.7最热月平均气温 29.3极端最高气温 40.6极端最低气温 -11.32、降水量年平均总降水量 1394.5mm一月最大降水量 192.5mm3、湿度最冷月平均相对湿度 81%最热月平均相对湿度 75%4、最大积雪深度 20cm5、最大冻土深度 5cm6、年雷暴日数 49.5d7、风冬季平均风速 2.7m/s30年一遇最大风速 23.7m/s最多风向及频率 七月 SW20% 一月 NW31%8、全年日照时数 1677.1小时9、长沙地区地震烈度 “城市花都”位于长沙市

40、开福区综合农场的长沙苗圃，根据国家地震局、建设部2000年版中国地震动参数区划图，长沙市地震烈度为6度。10、工程地质条件 长沙市地域结构属于长衡丘陵盆地，以平岗为主，山丘兼而有之，呈弧型状态、背东朝西分布。拟建场地尚未进行工程地质勘探工作，下一步应与相关部门接洽，尽快开展这一工作，以便为工程设计和建设提供可靠的地质资料。三、 建设条件项目周边路网发达，展览馆路、火星大道、新世纪大道和浏阳河风光带环绕四周。城市给排水管线及电源均已具备，可从小区附近的马王堆110kV变电站就近引入两路电源；城市给排水管网已有一条800mm直径供水干管铺设至小区附近；区域内目前有一条明渠可直达建设中的新世纪污水处

41、理厂；项目区域内的其他市政基础设施也已基本完备，完全能够满足建设需要。第六章 工程技术方案一、 总平面布局1、 规划宗旨近几年来，随着国家宏观经济发展的政策调整和各项房改政策的出台，住宅建设已成为社会发展新的经济增长点，居住小区的规划、开发、建设也发生了巨大的变化。住宅成为一种商品，成为了居民最大的消费支出之一。因此人们对住宅也在不断地提出更高层次的需求。住宅的开发也随之成为一种以高品质追求，高经济回报为目的的纯粹商业行为。住宅建设，规划先行。规划的优劣将直接影响人们的生存环境和开发商的经济回报，为此项目的规划应始终贯彻“以人为本”的设计原则，力求创造长沙市回归自然、高尚别致、充满文化情趣与品

42、位的园林生态居住区。拟建住宅小区将本着以下设计理念和思路： 构筑环境生态、建筑生态、人文生态相融合的新型园林生态居住文化； 维系、提高地块的环境生态质量，有机融入园林景观要素； 园林绿化确保住宅造型与浏阳河沿河景观相互协调、融为一体； 统一规划分期建设，适应开发商滚动建设，可持续发展的开发模式； 处理好小区内外环境的差别，保证小区的独立性与围合性。2、 总体布局住宅建筑不仅是居住的核心，也是构成小区室外空间形态的基本要素。人本原则在今年的房地产开发中正在不断被强调和重视，规划设计中不仅要考虑开发商尽可能多建住宅的思想，而且要强调环境质量、切实满足居住生活空间与配套设施方面的要求。根据拟建住宅小

43、区周边的具体条件，项目将充分利用场地的基础条件、地形地貌等自然条件，采取规整式和自由式相结合的灵活自有的布局，地势平坦的场地采取规整式布局，开发花园洋房、小高层为主的高级公寓区；地势起伏、高差较大的山坡地带，开发别墅区以便采取灵活自由的布局，从而把绿化面积均匀地布置于每栋楼宇之间，争取做到家家有景、户户有庭院。纵观整个小区的空间组合，即整齐严谨，雅观统一，又生动灵活，疏密有致，构成了拟建住宅小区独具匠心的空间形态。3、 道路交通小区主要道路设两个出入口，主要车行出入口布置于小区东侧、南侧。小区内车行道路宽7米，小区步行道路宽2.5米，内部交通力争做到通畅、安全，能够满足就近停车，消防以及救护等

44、方面的要求，并与小区人流、景观步行互不干扰、冲突，保证小区内部庭院空间的私密、安全、不受噪音影响。竖向道路顺应山势，略有起伏，即可增加景观效果，又起到限制车速的作用。小区内的停车场采用分散布置，一方面利用道路两侧的空地设置停车位，另一方面又利用小高层及多层住宅底层架空层设置停车位。这种分散的停车方式穿插于各组团之间，以方便驾车居民停泊后，就近直接进入院落入户。外来车辆则主要停靠均布在道路两侧的停车位。4、 绿化景观随着居民生活水平的不断提高及环保意识的不断加强，人们对自然的绿色环境日益渴望，创造贴近自然的花园庭院式住宅区，以满足人们对居住环境生理上和心理的需求，是居住区环境设计的必然趋势。拟建

45、住宅小区在规划时最大限度保留苗圃现有的植被，对现有园林不能过度移栽，建筑规划在保留现有园林的基础上进行规划设计。整个园林规划充分利用地势营造山水相映的园林特色景观效果，表达一种融于自然、依山而居、兼有休闲度假的气氛，从而体现出居住环境自然化的构思。绿化系统分为公共绿化和庭院绿化两大部分，计划建设一个2000平方米的绿化广场作为小区的中心绿地；同时，每个组团也有自己的公共绿地，花园洋房、小高层住宅的地面有庭院绿化，使整个小区形成点、线、面向结合的绿化系统。小区的绿地景观系统主要结合道路绿化、平台绿化、高架绿化、山体背景绿化等形成错落有致的立体绿化系统。整个小区园林中，有仿自然的休闲凉亭、吊椅等，营造良好的休闲度假气氛。根据小区建筑分布建设不同使用功能的住户休闲区、活动场所、主题广场、雕塑、以及小溪流水，通过园林空间、植物配置等提供视觉景观享受和文化品位的欣赏。整个小区空间序列有张有弛，顺而不透，步移景异，收放自如；绿化景观流畅活泼，情趣盎然，鸟语花香，充满温馨，使绿化、景观、建筑相融相生、和谐共存。5、 规划指标规划主要技术经济指标见表6-1。表6-1 规划主要技术经济指标表项 目单位数 量备 注项目总用地面积m2499800.25总建筑面积m2499800项目建筑密度%16.78项目容积率1.00项目绿地率%52项目绿地率%52总居住户数户3150总居住人