二手房门店文档.doc

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1、2012-2013学年度第二学期2011级商务经纪与代理专业二手房中介门店管理课程期末考试班级：经纪1101姓名：王文涛学号：一、选址俗话说，店址差一寸，营业差一丈。选址的简单诀窍分为五点：（一）两头不留人（现象：进店率高，成交率低。原因：1.女人买东西追求完美。2.喜欢花最少的钱买最好的东西。（二）五十米之外能看见招牌。（三）注意选择阴面和阳面。（四）成行成市生意旺。（五）借助“海滩原理”。（六）借助“象牙塔效应”。 对于二手房的选址，应该选择在二手房市场活跃度较高的区域，通常集中在以下几个地方：1.有大型楼盘即将交房或刚交房的区域。2.次新房较多的区域。3.地标性楼盘区域。4.学区房。因此

2、，我个人会选择在学区房这片区域建立一个二手房门店，具体地址就在我们学校即将搬迁到津南区的那块。优势劣势机会威胁地处津南区，在价格上有一定的优势津南区经济较差，周边设施欠完善。坐落于当地文学区房，教育的重视可带动大量消费者。新的宏观调控政策刚出台，楼市走向不明。周围将有大片的大学入住，有大量的购房需求者。新城配套有待完善。周边环境优美，无污染的工厂未来市场供应量剧增，竞争剧烈。周边文化气息浓厚，是某些购房者心目中的理想区域。价格低因此造就了利润下降。市场需求和产品自身价值打造的是专业的人文学区房概念，具有一定的风险。二、门店形象设计(一) 招牌设计：招牌作为一个门店的象征，具有很强的指示与引导作

3、用，是企业向客户传递信息的最直接、最有效的形式。我们会设立四种不同的类型，（1）广告塔，即在门店建筑的顶部竖立广告牌。（2）横置招牌，即在门店大门上端（3）壁面招牌，即在门店大门两侧（4）立体招牌，即放在门店门口的人行道上。(二) 主题颜色：金黄色，同时为了使招牌更引目，会加一些彩灯，彩带等来衬托。(三) LOGO设计：(四) 办公设备摆放：必须保持干净、整洁。同时各个器具要能保证能完美工作。(五) 员工招聘及组织结构：作为一个规模较大的二手房中介门店，因此我们选择大店模式的组织架构图。 店长组长组长组长店长秘书经纪人经纪人经纪人组长经纪人经纪人经纪人经纪人经纪人 如图，门店是由14位工作人员

4、组成。(六) 招聘渠道，我们一般会选择（1）海报（2）报刊杂志，如今晚报这些影响力大的报社（3）网络广告，例如会在搜房网站上登（4）人才交流会，除了在人才市场招聘人才外，我们会在大学学校里举办相应的。(七) 招聘目标：门店主要招4位组长以及8位经纪人。(八) 面试流程：发布一个招聘职业的信息，一般会收到上万封简历，这就要求我们要进行刷选，初步淘汰一些不合适的人选，找出一些比较符合招聘条件的人员，通知他们来面试。(九) 面试形式来说，我们会采取先小组面试，再一对一面试的形式。(十) 面试步骤：第一步先主要了解一下求职者的基本信息，比如求职者的学历背景、家庭背景、身体状况等，以判断其是否符合要求。

5、第二部主要是考核求职者的工作技能。我们会采取一些情景模拟的方式，给应聘者提供一些情景看他如何处理、有何计划行动、其结果是什么。面试结束后，面试者应驾驶对求职者进行评估，挑出最合适的人才。现场安排：面试官们应准备面试考核表，及时对面试者做出相应的评价。总的来说，面试库主要包含对面试者的思想品质的评测以及工作能力的测验，面试时应该准备面试考核表。归纳面试问题与面试所需表单序号评估项目极为理想（5分）理想（4）尚可（3）不理想（1）1仪容仪表2学历专业3知识技能4工作经历5表达能力6理解能力7服务能力8上进心9承受能力10自信心总分初试官意见：是否进入复试 是 否面试官签字： 培训计划：（1）新员工

6、刚进入企业之初是开展培训的最佳时机。（2）销售淡季也是组织员工学习的大好时机，同时管理者与员工还可以总结前段时间的工作中的经验教训，找出门店的不足。培训内容：（1）房地产和房地产经纪的基础理论。（2）房地产经济职业道德。（3）房地产经纪企业文化。（4）房地产经纪企业规章制度。（5）房地产经纪专业技能。（6）二手房交易与手续办理流程。（7）二手房买卖协议签署流程。（8）二手房买卖风险控制程序。评估培训后的成果：(1) 开发员工的潜在能力（2）从平凡员工身上取得不平凡的果实（3）提高员工的工作积极性。不同员工的培训方案：新员工的培训方案必须“以人为本”，根据企业自身实际和新员工需求特征制定科学完善

7、的新员工培训，通过总结归纳，认为企业对新员工的培训计划进行设计时，应该从10方面入手。一、分析培养需求方案设计的前提，具体包含有以下3小点，（1）、组织分析。根据企业的远景和使命，确定对员工的要求。（2）、工作分析。新员工达到理想的工作绩效所必须掌握的知识、技能和能力。（3）、差距分析。指员工现有状态和未来的进行比较，确定哪方面的不足，从而提高员工技能能力。二、明确培训目标，分层设置总目标和具体目标。培训的具体目标是对总目标的分解和细化，具备可操作性。它一般包括了解企业的各种通用政策、规章制度；了解企业的业务状况和产品的基本知识、知道岗位的基本要求。三、遵循培训原则。培训原则是对该方案在设计理

8、念上的界定，常见的如以岗位时间锻炼为主，针对不同类别的新员工制定不同的员工培训计划；四、明确培训方案的适用对象。如员工培训计划适用于某公司或某部门的新员工培训。五、设计合理的培训时间。六、制定合适的培训责任在部门。就是负责对新员工的统一培训，更方便了管理。七、设计培训内容。一般来说，新员工培训计划应包括知识、技能和其他素质方面的培训。八、选择合适的培训方式。培训方式一般包括讲授法、演示法、案例法、讨论法和角色扮演法。在新员工入职培训中，要根据需要和可能，合理地选择采用。根据成人学习的规律，新员工入职培训应该尽量多采用学员参与度较高的方式提高培训效果。九、准备好相关的培训支持资源。一般包括会议室

9、、办公用品等。十、评估培训效果。分为四级评估模型：（1）、反应层，在培训结束时，通过面一度调查了解员工培训后总体的反应和感受。（2）、学习层。通过考试确定受训人员对原理、技能、态度等的理解和掌握度。（3）、行为层、确定受训人在实际工作中的行为变化。（4）、结果层、即产生的绩效。员工激励制度设计：一、薪酬和绩效考评激励。通过对员工绩效考评来有效的对员工进行薪酬激励。二、组织环境和文化激励。如何营造具有激励性的组织气氛，（1）创建开放式的领导方式。（2）明确职责并加强合作。（3）避免和化解有害的组织冲突。（4）满足需要，注意公平：提供员工认为贡品的和较好的物质和精神报酬。（5）重视感情投资：管理层

10、要给予员工适度的帮助和关心。三、职业生涯规划和培训激励，对员工制定职业生涯计划有利于员工不断追求具有挑战性的工作。员工压力管理六大方法：适度的压力可使人集中注意力，提高工作效率。有效的压力管理可将压力变动力。从组织角度来看，员工压力管理主要是为被管理者营造一个能充分发挥所长的适度压力的工作环境，同时要避免过度压力的产生。综合起来，管理者可以运用以下几个策略来改善员工压力管理的模式，满足员工的合理化需求，缓解和消除员工的压力。方法1.弹性工作制。允许员工在特定的时间段内，自由决定上班的时间。弹性时间制有利于降低缺勤率，提高生产率，减少加班费用开支，从而增加员工的工作满意度，减少压力的产生；方法2

11、.参与管理。员工对工作目标、工作预期、上级对自己的评价等问题会有一种不确定感，而这些方面的决策又直接影响到员工的工作绩效。因此，如果管理人员让员工参与决策，就能够增强员工的控制感，帮助员工减轻角色压力；方法3.身心健康方案。这些项目从改善员工的身心状况入手，其理论假设是，员工应该对自己的身心健康负责，组织则为他们提供达到目的的手段。例如，组织一般都提供各种活动以帮助员工戒烟、控制饮食量、减肥、培养良好的训练习惯等；方法4.有效疏导压力。组织要充分认识到员工有压力、有不满是十分正常的现象，才能做出正确的员工压力管理。所以，组织有责任帮助他们调节情绪。员工只有将不满的情绪发泄出来，心理才能平衡，情

12、绪才能平稳，因此，组织管理者应该开发多种情感发泄渠道，有效地改善员工不适的压力症状；方法5.努力创造条件帮助员工完成工作。组织员工进行提高工作能力的培训，如工作技巧的培训、谈判和交流技巧的训练等，帮助员工克服工作中的困难。另外从硬件和软件上不断改进，对员工的工作进行支持，而不能不顾实际情况做出不合理的要求。方法6.针对特殊员工采取特殊措施。如对常出差的员工给予更多的帮助和支持，因为他们的工作与照顾家庭可能有更多的冲突，面临着更加复杂多变的工作环境，因此承担着更大压力。员工压力管理的四种形式；形式一，改善工作环境。在员工压力管理中，管理者应致力于创造宽松宜人的工作环境，如适宜的温度、合理的布局等

13、，有利于员工减轻疲劳，更加舒心、高效地工作。形式二，创造合作上进、以人为本的组织文化。要达此目标首先要增强员工间相互合作和支持的意识，当面临激烈的市场竞争或者艰巨任务的时候，大家作为一个团体彼此支持，士气就会比预期的要高涨；同时，上下级之间要积极沟通。压力产生并不可怕，关键是要及时发现并消除。沟通方式可以采取面谈、讨论会或者设立建议邮箱等多种形式。国外有些企业常采用“部落会议”的形式，每个人都有平等的地位和发言权，这使员工有更多的主人翁感和责任感，减少了交流的障碍。形式三，任务和角色需求。主要从工作本身和组织结构入手，使任务清晰化、角色丰富化，增加工作的激励因素，提高工作满意度，从而减少压力及

14、紧张产生的机会。要达到这个目标，需关注两项内容：1.目标设置。当员工的目标比较具体而富有挑战性，能及时得到反馈时，他们会做得更好。利用目标设定可以增强员工的工作动机，相应地减轻员工的受挫感和压力感；2.工作再设计。再设计可以给员工更大的工作自主性，更强的反馈，使员工对工作活动有更强的控制力，从而降低员工对他人的依赖性，有助于减轻员工的压力感。减轻压力的工作再设计包括工作轮换、工作扩大化、工作丰富化。如果员工的工作过于例行化，那么可以选择工作轮换方法（也叫交叉培训法）。当员工觉得一种活动已不再具有挑战性时，就把员工轮换到技术水平要求相近的另一个岗位上去工作。工作轮换的优点在于，通过丰富员工工作活

15、动的内容，减少员工的枯燥感，使员工积极性得到提高。如果工作数量不足、工作内容简单化是工作压力的来源，工作扩大化可以发挥作用。通过工作的横向扩展，增加员工的工作数量，丰富工作内容，使工作本身更具有多样性，这种方法可以克服专业化太强、工作多样性不足给人带来的压力。工作丰富化是指对工作内容的纵向扩展，可以提高员工对工作计划、执行和评估的控制程度。形式四，生理和人际关系。这主要是为员工创造良好的生理和心理环境，满足员工在工作中的身心需求。门店企业文化建设方案：一、企业文化塑造品牌提升核心竞争力。房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持

16、久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。房地产企业的竞争力最终就是企业文化的竞争。全国的居住状况正在从生存型想舒适型转变，从过去的数量规模型向质量效益型转变。所以发展住宅文化，提高住宅文化的内涵，是中国经济发展到一个历史阶段的必然要求。而提高住宅文化的，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的信誉度。创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。另外房地产文化还牵涉到国家可持续发展的问题，房地产建设的可持续发展是在你建设中节约资源，建

17、成以后使用中重要节省资源。然而目前我国房地产企业在企业形象与品牌创造中还不够完善，主要存在以下几方面问题：第一，多数房地产企业仅仅注重品牌的建设，而疏忽了品牌的维护。不少地产企业非常注意品牌的营销，却不能提供令消费者满意的售后服务，导致不必要的品牌资源耗损。第二，品牌扩张缺乏长远战略。例如地方性房地产公司在向异地开发时，忽视了本地房地产的开发，导致竞争对手占领本地市场，失去本地品牌优势。第三，只有少数房地产企业品牌具备知名度，但总体而言，知名度比较低。第四，项目品牌的知名度相对于开发商品牌而言，知名度更低。二、房地产企业文化建设的内涵。房地产企业文化是一种管理方式，他是企业的价值观念和制度模式

18、，以及品牌理念、营销方式的文化提升与凝练。房地产企业文化必须符合科学性，符合经济管理的规律；必须符合开放性；必须符合大众性，要为企业的全体员工，对企业的经营管理全方位的服务；下面，从微观宏观两方面谈房地产企业行业建设的热点要求：一、 房地产企业文化与现代人。在当今世界，人的全面发展的实现形式和具体内容主要表现为促进人的整体素质和全面实现人的现代化。对企业来说，职工是企业财富的创造者，企业是职工获取财富、实现人生价值的场所。只有现金的企业文化，才可以创造出现代人。二、 房地产企业文化与消费市场。针对房地产行业的具体特征要求，房地产企业最终必须与消费者市场紧密结合，而优秀的企业文化建设正是有效连接

19、二者的桥梁。优秀的房地产企业文化必须完全与消费者市场的定位同轨，只有两者有效结合，才可以吸引目标群体，反应出企业的文化体系。三、 房地产企业文化需要法治环境。房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著地产业特色，而且要与社会文化相融。房地产企业文化建设是产业精神文明建设的核心内容，而精神文明建设的方向由政治文明的发达程度所决定；又因为法规建设属于精神文明建设的范畴，所以发展企业文化需要产业法治来保障。 综述，我国房地产企业若要保持长期稳定的竞争优势，获得稳定超额利润的竞争力即核心竞争力，需要具备充分的顾客价值以及独特的不断发展的企业文化。酬薪体系调研及门店酬薪福利待遇制定：1、酬薪体系：月薪包

20、括基本工资、岗位工资、知识工资、职务津贴、专业总师津贴、工龄工资六部分参照天津市职工平均生活水平、最低生活标准、生活费用价格指数和各类政策性补贴确定，不分岗位、级别采用统一标准为1500元。岗位工资根据岗位职责内容、责任轻重、工作条件等确定；岗位工资因岗位的变更而变更，晋升增薪，降级减薪，变更从岗位变动后的下个月起生效。2、待遇制定：经纪人实习期1800元加提成加奖金，正式员工2000元加提成加奖金，组长：2500加提成加奖金，店长秘书：2200，店长：5000加提成。员工日常工作纪律、业务行业规范：一、日常考勤与管理办法：1、目的：为加强分行对员工的日常工作管理，使全体员工养成守时习惯，准时

21、出勤，提高工作效率。2、上班时间：早9:00-晚21:00（值班者8:45-21:30）3、用餐时间：中午12:00-13:00晚上：18:00-19:00,凡在工作期间睡觉者一经发现,违规者罚款50元4、时间标准：上班时间已到而未到岗者，未经有效请假，迟到1-10分钟罚款10元，11-30分钟罚款20元30-60分钟罚款50元一个月内迟到五次以上者，直接开除理 5、工作期间员工需外出办事，即离开工作岗位，需填写出勤登记表，未按要求填写或填写不清的，违规者罚款20元。 6、手机关机,或者不接听电话者每次罚款50元. 7、国顺B组所有人员因公早间不到公司签到，必须提前一天报部经理或秘书备案。否则

22、视为旷工处理。8、打卡必须本人亲自执行，禁止代打卡，若经发现，被代打卡者和代打卡者一律处罚。二：个人仪容、仪表职场着装： 1、有工装的员工要求每天着工装，佩戴工牌，制服要保持干净、整洁，违反者罚款50元。 2、无工装的员工不能着奇装异服，要求着职业装，保持干净，整洁。标准：男女必须着衬衫（纯色系的白色或者与公司现行工装色系一致衬衫）；衣着搭配得当，冬季要求着V字领毛衣，下装着正装深色系列（黑色、蓝黑色）、黑色皮鞋，严禁卷露衣袖、裤腿、敞胸露怀等，违反者罚款50元。 3、任何员工工作期间禁止穿牛仔系列（如牛仔裤、牛仔裙）、短裤及凉鞋、球鞋违，违反者罚款50元。注：人员休息与着工装无冲突，只要参加

23、培训、会议等就必须按要求着工装，否则按违反着装要求处理。4、男员工必须统一短发，衬衣只能内扎，着装要整齐、挺拔，违反者罚款50元。 5、女员工可化淡妆，发型文雅得当，过肩长发必须束起来；不得佩戴华丽饰品及夸张饰物，违反者罚款50元。三：日常行为规范： 1、工作期间不允许看报纸、杂志（剪报除外）、不聚众闲聊与工作无关之事、不允许大声喧哗、不吃任何食物，用餐时不吃带异味的食物，不准饮酒及含酒精的饮料，违反者罚款50元。 2、计算机不得存储与工作无关的档案（例如：游戏等），上班时间不得利用计算机从事与工作无关的活动（例如：上网聊天等）。违反者罚款200元。情节严重可以直接辞退四：每周业务员工作量 1

24、、开盘六套少一套罚款5元。2、每天更新50条少一罚款5元。3、带看8档少一档罚款20元。4、收钥匙每月3把少一把20元 5、委托和备案各3个少一个罚款5元 6、值班人员负责当天刷新搜房帮200条以上，及剪报违规者罚100元 7、被罚款者必须当天将钱缴到经理手上，完成当月目标业绩2倍者可退回罚款 部门 年 月份合同履行计划表日期： 年 月 日序号合同概况所属项目合同义务(成果)汇总当月须完成义务(成果)内容完成时间履行状态备注1合同编号：合同名称：合同对方：签订时间：跟 踪 人：正常履行中非正常履行中对方有违约行为我方有违约行为提前解除正常履行完毕2合同编号：合同名称：合同对方：签订时间：跟 踪

25、 人：正常履行中非正常履行中对方有违约行为我方有违约行为提前解除正常履行完毕说明：1本表由职能部门负责人指定人员制作，经各职能部门负责人审核、项目总经理确认后于每月25日前分别报财务部、资产采购部以及法务部备案。 2“合同概况”须包括该部门所有已签订的合同或当月待签订且当月有义务需履行的合同；3“合同义务(成果)汇总”指该份合同约定的所有须履行的关键性义务(成果)；“当月须完成义务(成果验收)内容”指根据合同约定及项目进度需求，当月必须完成的义务(成果)内容；“合同义务”包括合同中明文约定的义务及成果验收，也包括由合同内容延伸的隐性的义务及成果验收(如：发送付款通知、供货通知等等)；4“所属项

26、目”目前有：友谊、大同、滨江；“完成时间”指当月须完成义务(成果)的完成时间；“履行状态”在表中所列项目中选择；如合同处于除“正常履行中”的其他状态的，则须在“备注”栏中注明非正常履行或违约行为情况、提前解除原因、解除及履行完毕的时间等；5本表必须按时上报，内容须真实、完整、无遗漏。逾期上报计划的，每逾期一天，月度扣1分，年度扣0.1分；内容如有遗漏或错误，每遗漏或错误一项，月度扣1分，年度扣0.1分；履行状态出现不真实，每出现一次，月度扣5分，年度扣0.5分。业务管理表单：经纪人工作日报表日期： 年 月 日本日主要行程9：0010：0011：0012：0013：0014：0015：0016：

27、0017：0018：00本日业绩统计新增房源1.2.3.新增客源1.2.3.成交情况1.2.3.本日主要活动量化房源跟进_条：出售房源跟进_条，出租房源跟进_条客源跟进_条：求售客源跟进_条，求租客源跟进_条带客看房成交磋商本日工作小结经纪人工作周报表日期： 年 月 日至 年 月 日本周主要业绩新增房源_条：新增出售房源跟进_条，新增出租房源跟进_条新增客源_条：新增求购客源跟进_条，新增求租客源跟进_条成交情况本周共成交_单1. 买卖单成交_单2. 租赁单成交_单3. 手续单成交_单4. 合作单成交_单本周重点客户服务进展客户姓名联系电话服务进程客户反馈备注本周小结下周工作目标门店经理评定行

28、政管理表单：行政费用计划表编号： 单位：元科目上年度平均数本年度预算数变动量变动率%备注一季度二季度三季度四季度固定费用01薪资支出02间接人工03租金支出04办公费05邮电费06水电油料费07保险费08医保费09社保费合计变动费用01加班费02差旅费03运 费04维护费05交际费06样品费07包装费08燃料费09职工福利费用10杂项购置费用11会务费12培训费13劳务费14间接材料费用15消耗品费用16保 健 费17其他费用合 计费用总计行政费用申请单编号： 部门： 填写日期： 单位：元费用类别金 额用途说明附件张数合 计人民币（大写）报销人签字： 审核人签字： 主管领导签字：通讯费用报销单编号： 日期： 年 月 日部 门使用人通讯工具类别（ ）固定电话 （ ）移动电话 （ ）其他号 码费用（合计）人民币（大写）审批意见 主管领导（签字） 审核（签字） 总经理（签字） 费用明细外勤费用报销单日期： 年 月 日员工姓名所属部门报销时间备注序号费用类别大写小写0001交通费0002资料费0003交际费0004补贴费0005其他费用合计财务审批部门主管审批财务复核部门经理审核经办人签名报销人签名