高第国际购物公园项目商业计划书.doc

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1、高第国际购物公园项目商业策划书 商情密级：AA 级项目名称：高第国际购物公园项目商业计划书项目类别：大型物业项目策划撰稿时间：2006-03-26策划机构：中国法律策划网地产策划（广州）高第国际购物公园项目商业策划书目 录前 言第一章 高第国际购物公园项目定位与发展目标第二章 高第国际购物公园总体布局第三章 高第国际购物公园项目描述第四章 项目开发的经济背景与社会背景第五章 高第国际购物公园项目所处区域状况第六章 高第街的历史与现状概要第七章 项目开发与管理团队第八章 项目开发的投资预算第九章 项目盈利模式及其预测第十章 风险分析与综合评价第十一章 附则前 言美国房地产专家迪帕斯奎尔教授和惠顿

2、教授在他们的经典教材城市经济学与房地产市场中说：“对于许多城市而言，大量的城市土地再开发是重塑城市土地使用模式的重要力量。比如纽约或波士顿，在最近几十年，波士顿都市区的旧城中心是再开发的主要地段。 ”在分析了这两个城市的再开发价值后，他们得出结论说：“在城市开发的一些临界时点上，拆除旧有住宅是可以获取利润的，这在好地段尤其如此。对于这些地段，新开发带来的土地净收益会超过现有住宅的总价值。 ”今天，广州市的高第街就属于这一类地区。当广州市大规模扩张时，处于城市中心黄金地段的这一地区旧住宅维护状况很差，严重毁损，面临的旧城改造难度最大，必须改造的形势最为迫切，在开发的潜质上也最为巨大，因此，在城市

3、内部形成了新的开发机会。本商业计划书作为一份投资建议，其宗旨就在于分析说明本项目所具有的社会效益、经济效益和环境效益，为大型商用物业投资决策提供依据。第一章 高第国际购物公园项目定位与发展目标一、形象定位1、高第国际购物公园项目的总体形象定位为“中华第一购物公园” 。【涵义阐述：以高第街深厚的历史积淀为基础，以市场为导向，坚持社会效益、经济效益、生态环境效益的有机统一，坚持“以人文景观带旅游，以旅游促商贸”的发展思路，塑造具有现代文化特色的、国际性的、融旅游、商贸、休闲为一体的中华第一购物公园。2、项目定位的意义2.1 广州建城有 2200 多年历史。在漫长的城市发展中，广州始终以本区域所在地

4、为中心向周边不断扩展，古城的中心位置没有变化，因而历史积淀下来的文化旅游资源十分丰富，成为岭南文化的“天然博物馆” 。2.2、两千多年来，广州一直是中国南方最大的对外贸易城市。本区域在历史上一直是广州的中心商贸区。2.3、本区“千年商都”的商贸旅游形象不断得到发展和充实。改革开放以来，随着城市建设和社会经济的不断发展，高第街的形象得到不断充实和完善。二、发展目标1、到 2010 年，将高第国际购物公园发展成为商贸和旅游配套设施齐全，环境优良，特色鲜明，商业发达，历史文化旅游景观丰富的繁华商都；使之成为中外游人来广州必去之地，又是周边市民日常休闲的最佳去处。2、到 2015 年，使高第国际购物公

5、园成为世界闻名的、集世界各地精品于一体的中国最大的第一座区域型购物公园。成为代表广州历史文化名城形象的标志，21 世纪国际商旅业的最亮点。三、规划原则1、整体规划、协调发展的原则根据本区商贸、旅游、休闲一体化的发展思路，由政府统一规划，引进企业分别开发，在发展方向、项目设置、经营方式、服务环境、空间布局等方面相互联系、整体融合、协调发展。2、突出特色的原则高第广场项目既是广州市发展商业和旅游的总体形象，也是“千年商都”的特点所在。在开发中，强化本区优势和特点，充分利用现代科技手段，挖掘历史文化内涵，实施精品工程，重点发展人文景观、文化旅游和商务旅游。3、社会效益、经济效益、生态环境效益相结合的

6、原则在规划、设计、开发高第广场项目时，注重在保护的前提下开发，在开发中促进历史文脉的保护。4、坚持与周边环境协调配套的原则。根据广州市城市总体规划的要求，确立高第国际购物公园整体形象与海珠广场及沿江区域的中长期定位相统一，使高第国际购物公园项目成为独具特色的、又能与周围商业文化环境和自然景观相融合的一部分。 第二章 高第国际购物公园项目总体布局高第国际购物公园总体布局为：“一街二馆三区六城高第广场” 。1、 “一街”高第街以现有 800 米古代高第街为基础，维护和整修沿街两侧，全面恢复其原来的传统特色，再现当年的高第街形象，使之成为广州历史文化与商贸的一个缩影。 2、 “二馆”（1）许氏家族与

7、中国近代史纪念馆许氏家族是广州的一个名门望族，从许家远祖清代到高第街居住经商，到族人弃商入仕成为官宦世家，许家涌现出广州府上的盐业巨贾许拜庭、反英军入城斗争功臣许祥光、粤军总司令许崇智、辛亥革命老将许崇憬、东征名将许济、红军将领许卓、中华女杰许广平等一大批中国近现代名人。许氏家族的兴衰，折射出了近代中国社会的变迁。（2）千年商都博物馆建成一个集广州历史悠久的文物古迹和宗教文化、岭南风情、民俗特色于一体的参观游览为主导功能的博物馆。3、 “三区”（1）休闲娱乐区 ：音乐、舞蹈、录影、电影、夜总会等；（2）文化活动区 ：图书馆、阅览室、演讲厅、沙龙会馆等；（3）体育健身区： 健身房、旱冰场、台球馆

8、、乒乓球室等；4、 “六城”（1）文物城：世界各地精品文物纪念品；（2）珠宝城：世界各地珠宝、钟表、装饰品等精品店（3）岭南特产城：以广东各地特色产品为主，包括来自海南、广西、福建、香港、台湾、澳门等地的特产专卖店；（4）服装精品城；适应都市白领消费潮流，建立世界各地服装精品的专卖店；（5）神州美食城：以各省或有特色的地区为单位，开设全国各地风味美食店；（6）国际 IT 产业城：电脑、各类软件、手机、各类通信产品的专卖店。5、高第广场在现有高第街以南位置，建造融休闲购物、娱乐文化于一体的露天开放式的广场，包括露天酒吧，咖啡茶座、冷饮美食、音乐网吧等；第三章 高第国际购物公园项目描述1、高第国际

9、购物公园位于广州市越秀区，北起大南路，南至泰康路；东起北京路，西至广州起义路。总用地面积约为 50 万平方米。2、高第国际购物公园周边环境的延伸拓展：南接海珠广场，商业旅游景观可延续至海珠桥与规划中的海珠桥南广场公园紧连江南大道北；北联广州市主要商业旺地惠福东路、教育路和西湖路延续至中山五路；东边是全国闻名的商业步行街北京路；西边是市区主要交通要道解放中路，与广州火车站和机场相接。3、高第国际购物公园是一个高档次、综合性和体现民族特色的千年商都第一街。游客到此可参观许氏家族与中国近代史纪念馆和千年古都博物馆，了解广州市建城 2200 年的历史文化，市民可以经常到此回忆广州的过去，增强做一个广州

10、市民的自豪感，中小学生更可以把这里作为爱国主义传统教育的基地；中外游人来到广平故居可以一睹当年一代中华女杰许广平的风采，了解中国现代史上一段令人难忘的历史；尤其是作为女性特色的故居，将带给当代女性更加独一无二的精神享受与文化感受，必将成为广大市民和都市女性的首选场所；音乐娱乐区、文化活动区、体育健身区分别以专业功能各不相同的服务特色，突出重点，满足不同需求的人们的需要，为不同喜好、不同需求的游人和市民提供全方位的特色服务，陶冶人们的情操；由世界各地名牌精品构成的文物城、珠宝城、岭南特产城、服装精品城、神州美食城、国际 IT 产业城，集各国精品之大全，满足海内外游人与都市消费者的购物需求，通过打

11、造诚信、精品、实惠的形象，成为最为放心的购物首选之地；配套的写字楼和酒店、公寓专为在此地经商的业主及外地客商提供服务为他们构件经商店铺就在家门口，各类商务服务一应俱全的智能化服务体系和安全放心的社区环境；4、高第国际购物公园在经营上将主打文化牌、国际牌、旅游牌、精品牌，实行统一规划、统一物业管理、统一塑造区域性象、统一经营模式、由各业主发挥特长，不断创新经营思路，创造中国商业文化的全新形象。5、高第国际购物公园所有经营区域全部是互通的，进入这个广场，到处是绿草如茵、鲜花盛开，具有岭南特色的树木和体现高第街历史文化的人物雕塑相映生辉，流连期间，你会常常产生曲径通幽、柳暗花明的神奇感觉。第四章 项

12、目开发的经济背景与社会背景第一部分、广州市的商贸业发展状况A、2002 年广州消费品市场特点分析 一、消费品市场特点 （一）居民消费结构升级支撑消费需求增长。全年实现社会消费品零售总额 1370.68 亿元，比上年增长 9.81，剔除价格因素增长 13.3。全年社会商品销售总额 3661.27 亿元，比上年增长 10.1。居民消费结构升级显现，经过多年的积累，万元级、10 万元级消费悄然进入广州家庭。而代表 10 万元级以上的汽车消费成为了 2002 年消费品市场的最亮点，支撑消费需求不断增长。全年商品房实际销售合同金额 274.61 亿元，同比增长 15.4，持续多年增长的居住消费带动了多种

13、关联消费，如家电、家具、装饰材料等的消费。 （二）现代流通模式加快发展。推进现代流通方式与组织形式快速发展是商贸业的主攻方向。一是连锁经营得到了长足的发展，规模扩大，速度加快，尤其是生鲜连锁超市发展迅速，全年新开近 50 间。全市全年连锁销售额约 178亿元，同比增长 28，增速高于全市社会消费品零售总额一倍多，占社会消费品零售总额比重为 13，比 2001 年增加 4 个百分点。二是经过升级改造后的批发市场涌现了具有代表性的现代批发企业，如广州（狮岭）皮具数码城、广州花卉博览园、广东天建国际家居装饰材料广场等，依托现代信息技术，分别建立了电子商务平台、交易中心、展览中心等，实现现代化交易，起

14、到示范带头作用。2002 年 73 户超亿元的批发市场全年成交额为 306 亿元，比上年增长12.9 ，市场经营面积增加 55 万平方米。三是第三方物流示范效应进一步显现，宝供物流集团 2002 年被定为中国第二个物流示范基地；华新物流集团正与IT 企业研发物流信息化电子平台，引进购销存等网络化数据管理系统 ，进一步提升科技含量，增强企业辐射能力。 （三）具有历史文化的特色商业街建设日趋完善。特色商业街经过整治和建设，品位提升，各具特色，有效地推进了休闲消费市场的发展。北京路步行街整饰后，千年古道重现，更具文化品味，让消费者尽情享受在购物以外娱乐、文化、历史的多元化体验；上下九步行街完成了延伸

15、步行区域和街道文化整饰，西关风情随处可见；集饮食、娱乐、购物于一体的白鹅谭酒吧风情街成为珠江南岸区域旺地；沿江路、滨江西路也形成了风格各异的酒吧、西餐经营的休闲娱乐地带。此外，文德路岭南字画街、西关古玩玉器街、状元坊饰物精品街等特色鲜明的商业街的改建、扩建规划基本完成。10 条特色商业街的建设，将更有效地打造广州商贸的繁荣。 （四）会展经济拉动作用显现。会展经济是现代市场经济发展的必然产物。全年成功举办了广州国际服装节、美食节、茶文化节、展销会等活动；以及组织参加各种洽谈会、博览会十几项，实现了“一月一节”的目标，大大推动了商品的购销，为经营企业营造商机，拉动内需，取得了良好的社会效益和企业效

16、益。特别是首次以市政府名义主办的广州（国际）服装节，主会场展位达1200 个，参展国内外名牌超过 800 个，30 多个省市和国外 10 个国家和地区组团参加了服装节，成交或协议成交总额达 18.5 亿元。第十六届广州国际美食节也收到较好效果，设有中心主会场和 100 多个分会场，主场接待顾客 52 万人，营业额超过 2000 万元，参展企业均获得较好的经济效益。 （五）企业经营效益持续向好。近年来，商贸企业总体经营进入良好循环，企业效益保持增长势头。主要原因：一是随着市场经济向纵深发展，商贸产业结构日趋优化，现代连锁经营方式的运用使经营成本下降；二是国有企业按照“先转制，后重组，能放则放，做

17、强做大龙头企业”的改革原则，改革步伐进一步深化。三是社保体系进一步健全，企业包袱减少。据统计，全市限额以上批发零售企业（年销售额 2000 万元以上的批发企业，500 万元以上的零售企业）全年利润总额 15 亿元，同比增长 40。 （六）消费品价格水平持续底位。去年城市居民消费价格总指数为97.6，其中，消费品价格指数为 96.9，在八大类商品的指数中，除烟酒及用品和居住类指数与上年比较略有上升外，其余均下降，下降幅度较大的是鲜菜、鲜果类，均达到了 9。消费品价格水平持续下降 2 年多，就连近年来一直处于上升趋势的服务项目价格也从 5 月份起出现下降趋势，全年服务项目价格指数下降 0.5。各项

18、价格水平持续下降，大大削弱了市场发展的内动力。 B、2002 年消费品市场存在的主要矛盾与问题 （一）消费热点尚未形成对内需的明显拉动。虽然 2002 年全市汽车销售量同比有大幅增长，但据调查，销往周边县市的数量占总销量三分之一左右。小轿车仍难以开进普通居民家庭。（二）连锁经营规模偏小。 2002 年全市连锁企业的数量和经营规模虽然有了较大发展，全年全市连锁企业销售额占零售市场比重虽增加了 4 个百分点，达到 13，但仍低于全省平均水平 17，低于上海的 30、深圳 28和北京的15。除连锁经营规模小之外，龙头企业带动效应也显弱，全国连锁企业 100强中，广州仅有 2 名企业入围，排名分别在 71 和 97 位。企业小规模与大流通