2022年高第国际购物公园项目商业计划书.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 高第国际购物公园工程商业策划书 2007-9-26 商情密级： AA 级工程名称：高第国际购物公园工程商业方案书工程类别：大型物业工程策划撰稿时间： 2006-03-26 策划机构：中国法律策划网地产策划（广州）高第国际购物公园工程商业策划书目 录前 言第一章 高第国际购物公园工程定位与进展目标其次章 高第国际购物公园总体布局第三章 高第国际购物公园工程描述第四章 工程开发的经济背景与社会背景第五章 高第国际购物公园工程所处区域状况第六章 高第街的历史与现状概要第七章 工程开发与治理团队第八章 工程开发的投资预算第九章 工程盈利模式及其猜测第十

2、章 风险分析与综合评判第十一章 附就高第国际购物公园工程商业策划书1 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 前 言美国房地产专家迪帕斯奎尔教授和惠顿教授在他们的经典教材城市经济学与房地产市 场中说：“ 对于很多城市而言,大量的城市土地再开发是重塑城市土地使用模式的重要 力气；比如纽约或波士顿, 在最近几十年,波士顿都市区的旧城中心是再开发的主要 地段；” 在分析了这两个城市的再开发价值后,他们得出结论说：“ 在城市开发的一些临 界时点上,拆除旧有住宅是可以猎取利润的,这在好地段特殊如此；对于这些地段,新开 发

3、带来的土地净收益会超过现有住宅的总价值；”今日,广州市的高第街就属于这一类地区；当广州市大规模扩张时,处于城市中心黄金地段的这一地区旧住宅爱护状况很差,严峻毁 损,面临的旧城改造难度最大,必需改造的形势最为迫切,在开发的潜质上也最为庞大,因此,在城市内部形成了新的开发机会；本商业方案书作为一份投资建议,其宗旨就在于分析说明本工程所具有的社会效益、经济 效益和环境效益,为大型商用物业投资决策供应依据；第一章 高第国际购物公园工程定位与进展目标一、形象定位1、高第国际购物公园工程的总体形象定位为“ 中华第一购物公园” ；【涵义阐述：以高第街深厚的历史积淀为基础,以市场为导向,坚持社会效益、经济效

4、益、生态环境效益的有机统一,坚持“ 以人文景观带旅行,以旅行促商贸” 的进展思路,塑造具有现代文化特色的、国际性的、融旅行、商贸、休闲为一体的中华第一购物公园； 2、工程定位的意义2.1 广州建城有 2200 多年历史；在漫长的城市进展中,广州始终以本区域所在地为中心向 周边不断扩展,古城的中心位置没有变化,因而历史积淀下来的文化旅行资源特别丰富,成为岭南文化的“ 自然博物馆” ；2.2、两千多年来,广州始终是中国南方最大的对外贸易城市；本区域在历史上始终是广州 的中心商贸区；2.3、本区“ 千年商都” 的商贸旅行形象不断得到进展和充实；改革开放以来,随着城市建 设和社会经济的不断进展,高第街

5、的形象得到不断充实和完善；二、进展目标2 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、到 2022 年,将高第国际购物公园进展成为商贸和旅行配套设施齐全,环境优良,特色鲜明,商业发达,历史文化旅行景观丰富的繁华商都；使之成为中外游人来广州必去之地,又是周边市民日常休闲的正确去处；2、到 2022 年,使高第国际购物公园成为世界闻名的、集世界各地精品于一体的中国最大的第一座区域型购物公园；成为代表广州历史文化名城形象的标志,最亮点；三、规划原就1、整体规划、和谐进展的原就21 世纪国际商旅业的依据本区商贸、旅行、

6、休闲一体化的进展思路,由政府统一规划,引进企业分别开发,在进展方向、工程设置、经营方式、服务环境、空间布局等方面相互联系、整体融合、协 调进展；2、突出特色的原就高第广场工程既是广州市进展商业和旅行的总体形象,也是“ 千年商都” 的特点所在；在开发中,强化本区优势和特点,充分利用现代科技手段,挖掘历史文化内涵,实施精品 工程,重点进展人文景观、文化旅行和商务旅行；3、社会效益、经济效益、生态环境效益相结合的原就在规划、设计、开发高第广场工程时,注意在爱护的前提下开发,在开发中促进历史文 脉的爱护；4、坚持与周边环境和谐配套的原就；依据广州市城市总体规划的要求,确立高第国际购物公园整体形象与海珠

7、广场及沿江区域 的中长期定位相统一,使高第国际购物公园工程成为独具特色的、又能与四周商业文化环 境和自然景观相融合的一部分；其次章 高第国际购物公园工程总体布局高第国际购物公园总体布局为：“ 一街二馆三区六城高第广场” ；1、“ 一街”高第街以现有 800M 古代高第街为基础,爱护和整修沿街两侧,全面复原其原先的传统特色,再 现当年的高第街形象,使之成为广州历史文化与商贸的一个缩影；3 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、“ 二馆”（1）许氏家族与中国近代史纪念馆许氏家族是广州的一个名门望族,从许家远祖

8、清代到高第街居住经商,到族人弃商入仕成为官宦世家,许家涌现出广州府上的盐业巨贾许拜庭、反英军入城斗争功臣许祥光、粤军总司令许崇智、辛亥革命老将许崇憬、东征名将许济、红军将领许卓、中华女杰许广公平一大批中国近现代名人；许氏家族的兴衰,折射出了近代中国社会的变迁；（2）千年商都博物馆建成一个集广州历史悠久的文物古迹和宗教文化、岭南风情、民俗特色于一体的参观游玩为主导功能的博物馆； 3、“ 三区”（1）休闲消遣区：音乐、舞蹈、录影、电影、夜总会等；（2）文化活动区：图书馆、阅览室、演讲厅、沙龙会馆等；（3）体育健身区：健身房、旱冰场、台球馆、乒乓球室等；4、“ 六城”（1）文物城：世界各地精品文物纪

9、念品；（2）珠宝城：世界各地珠宝、钟表、装饰品等精品店（3）岭南特产城：以广东各地特色产品为主,包括来自海南、广西、福建、香港、台湾、澳门等地的特产专卖店；（4）服装精品城；适应都市白领消费潮流,建立世界各地服装精品的专卖店；（5）神州美食城：以各省或有特色的地区为单位,开设全国各地风味美食店；（6）国际 IT 产业城：电脑、各类软件、手机、各类通信产品的专卖店；5、高第广场在现有高第街以南位置,建造融休闲购物、消遣文化于一体的露天开放式的广场,包括露天酒吧,咖啡茶座、冷饮美食、音乐网吧等；第三章 高第国际购物公园工程描述 4 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共

10、20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、高第国际购物公园位于广州市越秀区,北起大南路,南至泰康路；东起北京路,西至广 州起义路；总用地面积约为 50 万平方 M ；2、高第国际购物公园周边环境的延长拓展：南接海珠广场,商业旅行景观可连续至海珠桥 与规划中的海珠桥南广场公园紧连江南大道北；北联广州市主要商业旺地惠福东路、训练 路和西湖路连续至中山五路；东边是全国闻名的商业步行街北京路；西边是市区主要 交通要道解放中路,与广州火车站和机场相接；3、高第国际购物公园是一个高档次、综合性和表达民族特色的千年商都第一街；游客到此可参观许氏家族与中国近代史纪念馆和千年古都博物馆,明白

11、广州市建城2200 年的历史文化,市民可以常常到此回忆广州的过去,增强做一个广州市民的骄傲感,中学校生更可以把这里作为爱国主义传统训练的基地；中外游人来到广平故居可以一睹当年一代中华女杰许广平的风采,明白中国现代史上 一段令人难忘的历史；特殊是作为女性特色的故居,将带给当代女性更加独一无二的精神 享受与文化感受,必将成为广大市民和都市女性的首选场所；音乐消遣区、文化活动区、体育健身区分别以专业功能各不相同的服务特色,突出重 点,满意不同需求的人们的需要,为不同喜好、不同需求的游人和市民供应全方位的特色 服务,陶冶人们的情操；由世界各地名牌精品构成的文物城、珠宝城、岭南特产城、服装精品城、神州美

12、食 城、国际 IT 产业城,集各国精品之大全,满意海内外游人与都市消费者的购物需求,通过 打造诚信、精品、实惠的形象,成为最为放心的购物首选之地；配套的写字楼和酒店、公寓专为在此地经商的业主及外地客商供应服务为他们构件经 商店铺就在家门口,各类商务服务一应俱全的智能化服务体系和安全放心的社区环境；4、高第国际购物公园在经营上将主打文化牌、国际牌、旅行牌、精品牌,实行统一规划、统一物业治理、统一塑造区域性象、统一经营模式、由各业主发挥特长,不断创新经营思 路,制造中国商业文化的全新形象；5、高第国际购物公园全部经营区域全部是互通的,进入这个广场,处处是绿草如茵、鲜花 盛开,具有岭南特色的树木和表

13、达高第街历史文化的人物雕塑相映生辉,留恋期间,你会 常常产生曲径通幽、柳暗花明的奇妙感觉；第四章 工程开发的经济背景与社会背景第一部分、广州市的商贸业进展状况A、2002 年广州消费品市场特点分析5 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、消费品市场特点（一）居民消费结构升级支撑消费需求增长；全年实现社会消费品零售总额 1370.68亿元,比上年增长 9.81,剔除价格因素增长 13.3；全年社会商品销售总额 3661.27 亿元,比上年增长 10.1；居民消费结构升级显现,经过多年的积存,万元级、10 万

14、元级消费悄然进入广州家庭；而代表 10 万元级以上的汽车消费成为了 2002 年消费品市场的最亮点,支撑消费需求不断增长；全年商品房实际销售合同金额274.61 亿元,同比增长15.4,连续多年增长的居住消费带动了多种关联消费,如家电、家具、装饰材料等的消费；（二）现代流通模式加快进展；推动现代流通方式与组织形式快速进展是商贸业的主攻方向；一是连锁经营得到了长足的进展,规模扩大,速度加快,特殊是生鲜连锁超市发展快速,全年新开近50 间；全市全年连锁销售额约178 亿元,同比增长28,增速高于4全市社会消费品零售总额一倍多,占社会消费品零售总额比重为13,比2001 年增加个百分点；二是经过升级

15、改造后的批发市场涌现了具有代表性的现代批发企业,如广州（狮岭）皮具数码城、广州花卉博览园、广东天建国际家居装饰材料广场等,依靠现代信息技术,分别建立了电子商务平台、交易中心、展览中心等,实现现代化交易,起到示范带头作用； 2002 年 73 户超亿元的批发市场全年成交额为 306 亿元,比上年增长 12.9 ,市场经营面积增加 55 万平方 M ；三是第三方物流示范效应进一步显现,宝供物流集团2002 年被定为中国其次个物流示范基地；华新物流集团正与IT 企业研发物流信息化电子平台,引进购销存等网络化数据治理系统,进一步提升科技含量,增强企业辐射才能；（三）具有历史文化的特色商业街建设日趋完善

16、；特色商业街经过整治和建设,品位 提升,各具特色,有效地推动了休闲消费市场的进展；北京路步行街整饰后,千年古道重 现,更具文化品尝,让消费者纵情享受在购物以外消遣、文化、历史的多元化体验；上下 九步行街完成了延长步行区域和街道文化整饰,西关风情随处可见；集饮食、消遣、购物 于一体的白鹅谭酒吧风情街成为珠江南岸区域旺地；沿江路、滨江西路也形成了风格各异 的酒吧、西餐经营的休闲消遣地带；此外,文德路岭南字画街、西关古玩玉器街、状元坊饰物精品街等特色鲜明的商业街的改建、扩建规划基本完成；更有效地打造广州商贸的富强；10 条特色商业街的建设,将（四）会展经济拉动作用显现；会展经济是现代市场经济进展的必

17、定产物；全年胜利 举办了广州国际服装节、美食节、茶文化节、展销会等活动；以及组织参与各种洽谈会、博览会十几项,实现了“ 一月一节” 的目标,大大推动了商品的购销,为经营企业营造商 机,拉动内需,取得了良好的社会效益和企业效益；特殊是首次以市政府名义主办的广州（国际）服装节,主会场展位达1200 个,参展国内外名牌超过800 个, 30 多个省市和国外 10 个国家和地区组团参与了服装节,成交或协议成交总额达18.5 亿元；第十六届广州国际美食节也收到较好成效,设有中心主会场和 100 多个分会场,主场接待顾客 52 万人,营业额超过 2000 万元,参展企业均获得较好的经济效益；（五）企业经营

18、效益连续向好；近年来,商贸企业总体经营进入良好循环,企业效益保持增长势头；主要缘由：一是随着市场经济向纵深进展,商贸产业结构日趋优化,现代连锁经营方式的运用使经营成本下降；二是国有企业依据“ 先转制,后重组,能放就放,6 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 做强做大龙头企业” 的改革原就,改革步伐进一步深化；三是社保体系进一步健全,企业包袱削减；据统计,全市限额以上批发零售企业（年销售额2000 万元以上的批发企业,500 万元以上的零售企业）全年利润总额 15 亿元,同比增长 40；（六）消费品价格水平连

19、续底位；去年城市居民消费价格总指数为 97.6,其中,消费品价格指数为 96.9,在八大类商品的指数中,除烟酒及用品和居住类指数与上年比较略有上升外,其余均下降,下降幅度较大的是鲜菜、鲜果类,均达到了 9；消费品价格水平连续下降 2 年多,就连近年来始终处于上升趋势的服务工程价格也从 5 月份起显现下降趋势,全年服务工程价格指数下降 的内动力；0.5；各项价格水平连续下降,大大减弱了市场进展B、2002 年消费品市场存在的主要冲突与问题（一）消费热点尚未形成对内需的明显拉动；虽然2002 年全市汽车销售量同比有大幅增长,但据调查,销往周边县市的数量占总销量三分之一左右；小轿车仍难以开进一般居民

20、 家庭；（二）连锁经营规模偏小； 2002 年全市连锁企业的数量和经营规模虽然有了较大进展,全年全市连锁企业销售额占零售市场比重虽增加了 4 个百分点,达到 13,但仍低于全省平均水平 17,低于上海的 30、深圳 28和北京的 15；除连锁经营规模小之外,龙头企业带动效应也显弱,全国连锁企业 100 强中,广州仅有 2 名企业入围,排名分别在 71 和97 位；企业小规模与大流通进展态势极不相称；（三）社区商业建设进展不均；社区商业是表达流通现代化水平的一个重要方面；随着房地产建设的进展,广州地区住宅小区日渐增加,居民日常生活的便利与社区商业的建设亲密相关；目前一些老城区的社区商业建设相对成

21、熟,较好地满意居民的需求,而一些新区特殊是人口已超过 100 万的新区,社区商业进展相对滞后,贴近居民生活的便利店、专买店较少,不能有效满意日常需求；C、广州商贸业下一步进展的主要设想去年底,广东省政府提出了关于大力进呈现代商贸流通业的实施看法,明确指出广东省要建设以广州、深圳为轴线的珠江三角洲现代流通体系,推动现代物流和经营治理现代化,重点进展连锁经营、物流业、中高级批发市场,使物流产业成为广东新的经济增长点；广州市政府把大力进呈现代商贸流通业,作为建设国际大都市的重要内容和重点战略；一、高标准规划建设商业中心区,表达商贸中心的富强繁华；将加快开发珠江新城、天河中心区、琶州等新的城市中轴线的

22、贸易功能、购物功能和服务功能,发挥广州商业、餐饮业经营特色,构建现代化商务中心区；推动改造北京路、上下九路传统商业中心区和进展天河城广场、环市路、农林下路新的商业中心区并举,增强个性化、特色化、品牌化、网络化商业功能；二、进一步提高城市商业服务业的档次和水平；抓好商业中心区店铺装饰和橱窗文化,引7 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 导大型综合性商店向集购物、休闲、消遣于一体的现代化购物中心进展,努力吸引商业跨 国公司、先进商业业态、世界品牌汇聚广州,营造高品尝的广州商业文化；大力引进国内 外各种菜系、名牌

23、小吃和各国风味美食,营建酒吧一条街和美食一条街,使“ 食在广州”更加发扬光大；大力进展新型服务业,提高美容、美发、摄影、洗染等传统服务业进展水 平,积极引导租赁、典当、拍卖、询问、展览、呈现等新兴服务业进展,增强中心城市的 综合服务功能；三、推动建设现代化中高级批发市场,增强广州的集聚和辐射功能；依据“ 市场网络体系 化、市场布局群落化、市场运作信息化、市场交易现代化” 的进展思路,抓好批发市场规 划建设和改造升级；通过政府引导、政策扶持、试点培养,优化、调整、重组、提高现有 批发市场,重点改造升级如干个有专业特色、产业依靠和具备较大辐射力的市场,打造一 批集市场经营主体、治理主体和进展主体于

24、一体的标志性、示范性现代化批发交易企业,带动全市批发市场上档次上水平；目前正在改建的国家级广州水产品中心批发市场,建筑 面积达 16 万平方 M ,估计年成交量达 40 万吨,成交额达 100 亿元；广州玩具批发市场已 选址立项,规划建设占地面积 13 多万平方 M ,方案投资近 4 亿元,建成后估计年成交额 20 亿元；广州花卉博览园其次期工程广州花卉交易中心,方案投资 1.5 亿元,占地 160 亩,主体建筑估计今年建成并投入使用；花都狮岭（国际）皮具交易中心其次期工程皮 具数码城正在动工,将建成集科技询问与商业技术于一体,成为全国最具影响力和辐射力 的皮具交易中心；广州南方茶叶市场正以高

25、标准、高品位扩建市场中心馆,拓展茶叶销 售、呈现及茶文化活动沟通功能区,形成全国最大的茶叶批发、零售基地；四、广州市今后 10 年将在现有商业街的基础上形成 45 条特色商业街,其中 20 条重点商业 街,使广州 12 区（市）均有一条以上的重点商业街；广州市目前共有商业街 36 条,其中综合街 22 条,专业街 14 条,分别占商业街总数的 61.1和 38.9；在综合街里,有北京路和上下九路 2 条步行街,其余的为非步行街；专 业街的种类较多,以服装及其配料、饰物精品、建筑装饰材料、鞋类及相关产品、电子信 息类产品等为主；由于历史因素和城市规划的缘由,广州市的商业街主要分布在老市区,其中越

26、秀、荔湾、东山 3 个区商业街总数达到了19 条之多,占全市商业街总数的一半以上；商业街在老城区高度密集,使得商业街土地利用强度过高,不利于综合利用城市资源和形成商业街的个性 特色,在交通组织、基础设施配套、旅行资源开发等方面亦造成较大压力从而对商业街和 城市的进展造成不利影响；广州近期内将努力推动北京路步行街、上下九步行街、白鹅潭风情酒吧街、沿江路风情休 闲街、滨江路风情休闲街、状元坊饰物精品街、一德路商业街、文德路字画文化街、农林下路商业街和西关玉器古玩街等10 条重点特色商业街的建设；五、将来广州商业街的进展方向、经营服务、职能等级与商业街的环境设计、景观风貌等 将向特色化方向进展；商业

27、街进展将人的需要作为商业街规划及建设的根本动身点,合理设置人行道、厕所、座 椅、停车位、治安岗亭、公共交通系统等,为顾客制造一个舒服的购物环境；商业街仍将8 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 依据现代社会的消费需求和生活方式特点,将购物与饮食、消遣、游憩、文化、沟通、休闲服务等多种功能融为一体的公共活动社区；市商业和规划部门共同组织制定的全市商业街10 年进展规划中,有意将珠江两岸打造为滨水风情休闲带,使其成为珠江岸线上具有滨水风光特色、岭南文化内涵、相宜营商、观 光、休闲、购物、消遣、饮食的商旅长廊；珠

28、江滨水风情休闲带位于珠江两岸,从海珠桥以东舒展至琶洲,由沿江路风情休闲街、滨 江路风情休闲街和白鹅潭风情酒吧街等组成；沿江路滨水风情休闲街从人民桥至海印桥,全长约4500M ；沿江路风情休闲街的改造和建设以构建珠江岸线文化特色、旅行风情为主导,以南方大厦商业文化中心等大型工程为龙头,以各种酒店、餐饮店、零售店等为依靠,进展成高层次的集旅行、美食、购物、娱乐、休闲等多种功能的服务主导型商业街；滨江路风情休闲街位于海珠区珠江南岸,由洲头咀公园至海珠半岛花园；依据珠江岸线景观规划要求,在滨江西路建设以酒吧、西餐厅为主的海珠风情街,在滨江中路、海珠桥南建设婚纱礼仪用品街,在滨江东路进展观光购物与酒吧消

29、遣的休闲消费街；白鹅潭风情酒吧街位于芳村区,珠江隧道口东侧、与北岸的沙面隔江相望；依据欧陆式建筑风格建设成为以休闲消费为主,集观光、餐饮、购物、消遣于一体的服务主导型商业街；与将要兴建的芳村美食城联成一个整体,成为中西合璧的餐饮美食长廊；D、广州的旅行业状况分析2002 年广州的旅行业总收入 500 亿元,全市现有 1570 家旅行住宿设施（含宾馆、酒店、旅店、款待所等）营业收入总额为 1680970.84 万元,比上年增长 4.17,实现利税总额为147990.28 万元,比上年增长 3.4,其中客房收入占了旅社业总收入的 37.02,附设餐饮收入占 34.98,商品收入占 12.93；在主

30、要宾馆（酒店）中,营业收入超过3 亿元的有中国大酒店、花园酒店、白天鹅宾馆；超过 1 亿元的有东方宾馆股份有限公司、广东国际大酒店、长隆酒店、广信江湾新城大酒 店、华夏大酒店、番禺宾馆、新白云宾馆、番禺祈福新村度假俱乐部、广州大厦、流花宾 馆；以上 13 家宾馆（酒店）营业收入总额和实现利税总额分别占全市宾馆（酒店）同类指 标的 15.18、 28.53；广州高星级饭店和中外合资合作企业经营效益较好,三星级以上的饭店客房出租率较高,全年平均保持在62.72以上,平均房价在246 元以上；其中,192 家星级宾馆（酒店）客房平均出租率62.67,比上年同期增加2.45 个百分点；但部分中小型酒店

31、、旅社却出现“ 三低” （出租率低、房价低、利润低）,特殊是一些边缘地区的旅社房价、出租率偏 低,经济效益不大抱负；2003 年 1 月份,广州城市接待总人数达695 万多人次,入境游者为36.18 万人次,外国人为 8.47 万人次,同比增长20.49,其中日本游客最多,其次是美国、韩国、马来西亚、9 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 新加坡的游客；香港港同胞为21.60 万人次,同比增长7.8,占了入境人数约60；澳门同胞和台湾同胞的同比增长就分别达 1.68和 6.28； 旅行业收入达 37.8 亿

32、多元,而旅行外汇收入达 1.3 亿多美元,占全国旅行外汇收入 15 亿元的近 110,同比增长 12.01；今后,广州将入境游工作作为重中之重来抓,将通过政府、企业和社会团体一起实施“ 请进来,走出去” 的旅行促销战略,进一步巩固港澳台的入境游市场,扩大对日、韩市场的占有率,深挖东南亚市场的潜力,同时仍将在开拓欧美市场和培养俄罗斯、印度等新兴市场上做足功夫；E、广州商业领域利用外资情形分析2002 年,外商在广州商贸业的注册资金达到655 万美元,投资总额为915 万美元；目前广州市外资、合资商业工程已有12 个,法国家乐福、北京华联、华润万佳、新一佳、世纪联华、国美家电等外资及国内连锁巨头已

33、经大规模进入广州零售业领域；711 便利店、普尔斯马特、百安居、欧倍德和TESCO 等跨国零售企业也正在进军广州；对此广州市政府欢迎更多的外资进入商业的领域；其次部分 广州市的社会经济总体进展状况分析A、与广州社会经济分析相关的几个理论支持点：一、依据城市经济学理论,开放的区域经济可以促成生产的专业化,经济体通过相互之间的外部交易获得各自所需的要素,经济增长缓慢的地区的储蓄通常超过投资,这些余外资金就会转移到增长迅猛的区域；诞生率高的区域会将其劳动力（通过人口流出）转移到经济增长快速而诞生率低的地区；二、都市区经济增长的规模和速度对该区域房地产市场的产生和变化起着打算性的作用；三、广州作为经济

34、增长迅猛的都市区域,区域产出市场、区域劳动力市场和区域房地产市场（包括土地和建筑物）三部门模型都处于良性循环的进展周期；四、生产周期理论说明,对于区域或者都市区来说,假如其生产成本低并能连续地吸引那些生产标准化产品的成熟企业,她就能实现连续的进展；五、在激发、保持区域经济增长方面,区域劳动力市场扮演了重要的角色；B、广州近五年来的进展状况5 年来,广州大力推动现代化中心城市建设,城市竞争力大幅提升；广州市进展的最终目的是提高广州人民的生活水平,把广州建设成为一个相宜生活、相宜创业的城市；下面是广州市五年进展的主要经济指标图表：工程2002 年与 1997 年比10 / 20 名师归纳总结 -

35、- - - - - -第 10 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - GDP 3001.69 亿元增长 85.3人均 GDP 突破 5000 美元增长 71.1长工业总产值3786.08 亿元增长 95.3工业增加值1067.71 亿元增长 84.2电子、汽车、石油化工三大支柱行业规模以上企业1062 亿元增长 230产值795.91 亿元年均增高新技术产品产值44.8第三产业增加值1668.6 亿元增长 93.5城市居民人均可支配收入城市13380 元 按新口径计增长 44.7算 居民人均居住面积15.57 平方 M 增加 2.18 岁市民平均期望寿命75.24

36、岁社会消费品零售总额1370.7 亿元增长 70.8C、今后五年广州市的主要目标今年召开的广州市十二届人大一次会议提出,要以提高城市综合竞争力为核心,全力推动工业化、信息化和国际化,细心打造经济中心、文化名城和山水之都,进一步把广州建成带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市；这次会议提出的五年进展目标是：1、到 2007 年人均国内生产总值超过 8000 美元；城市化水平达到 85；2、城市建设和治理上新水平,城市生活污水处理率达到 80以上；3、到 2007 年,三次产业增加值的比重为 2 41 57；新型工业化取得重大进展,高新技术产品产值占工业总产值比重达 25以上；4、统一、开放

37、、竞争、有序的市场体系基本形成；5、金融、电信、贸易和旅行等服务领域的对外开放进一步扩大；6、各级各类训练和谐进展,训练从“ 满意型” 向“ 优质型” 进展,在全国保持先进水平；7、社会政治稳固,治安秩序良好,城市文明法治程度达到国内先进水平；8、市民综合素养和城市文化品位进一步提升；体育、卫生等各项社会事业进一步进展；9、人民生活水平要有明显提高,城乡居民收入不断增长,消费结构升级,人居环境改善,恩格尔系数降到 35以下；11 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - D、广州市降低城市运营成本状况分析1、去

38、年以来,市政府明确提出“ 要把掌握城市各方面的运作成本作为重大战略措施提上议 事日程,将地价、电价、水价等公共产品价格努力掌握在比较合理水平,降低成本,提高 整个城市的运作效率,保持城市进展的可连续性；2、广州市“ 掌握城市运作成本” 内容包括：一是降低投资者创业进展的成本；如掌握地 价、电价、各种收费、劳动力工资成本等,让投资者能以较低的投资成本获得较大的投资 利益；二是改善城市运作效益；如政府改进工作作风,提高办事效率；三是提高劳动力素 质,对职工工资作自我约束,以降低企业的人工成本,不把工资提得太高；3、广州市降低政府治理服务的成本；该市将体制创新作为降低城市运作成本的着力点和核 心,通

39、过全面推行政务公开,加快政府职能转变,改革行政审批制度,以政府治理创新降 低政府公共服务的运作成本；广州市在区和县级市全面推行政务公开,国有土地使用权出 让已全部实现公开竞投；先后实施了“ 路桥收费年票制” 、“ 缴费一户通” 、“ 政府选购 公开招标” 等并取得了成效；4、 广州市实施城市经营战略；该市不仅从约束的角度来降低运作成本,城市政府仍引入“ 经营城市” 的理念,把“ 城市资产” 包括城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文 物古迹和旅行资源等有形的资产,以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化 等无形的资产,通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作,以猎取经济、社

40、会和环境效益,从而更积极地降低城市运作成本；E、2003 年广州经济和社会进展将实现如下的目标：国内生产总值增长12（以 2002 年为基数、下同）全社会固定资产投资增长 7外商直接投资增长 5外贸出口总额增长 5居民消费价格 持平社会消费品零售总额 增长 10,城镇居民人均可支配收入 增长 6,城镇登记失业率掌握在 4内人口自然增长率掌握在 4.7 内第三部分 世界商业街区历史演化的特点与进展趋势一、传统商业业态逐步让位于新型商业业态,并且传统业态内部也在进行着局部更新；现代世界零售业的进展经受了三次以业态转换为标志的革命,第一次是以百货商店经营方式和以销售为中心的经营观念的产生为标志；其次

41、次是以连锁经营、超级市场经营方式和以市场为中心经营观念的显现为标志；第三次是以购物中心经营方式和以人为本经营观念的产生为标志；至今在商品零售领域已形成百货业、专业店、超级市场、购物中心、仓储式销售、便利店、折扣店、邮购、自动售货机、电子商务、以及连锁经营等多种经营方式和12 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 组织形式并存的商业形状而且商业业态内部也在不断进行着调整,百货店内有超级市场、专业店,各种业态形式可以以连锁经营的方式扩大规模,增强辐射力；二、商业、餐饮、休闲、消遣等的交融更为明显；世界各国的商业

42、街,其显著的共同特点 有以下几个方面：以是多集中在交通便利的市中心区域,辐射力强,且疏散较快,因而商 圈大；二是一般以某个或几个大百货商店为龙头,在邻近或所在的街道两旁形成很多商 店,吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流淌人口；三是多由各自独立的零售商构 成,专业店占多数且各具特色,有的仍是闻名的“ 老字号” 商店；四是所经营的商品齐 全,档次拉开,消费者挑选余地大；以上特点打算了凡中心商业街,无不是同类或不同类 型的多家零售商店、餐饮、消遣、休闲、旅店等各种商业、服务设施集中在一起,相互交 融,相互配套；而且,随着中心商业街零售商店的规模区域大型化,经营的商品品种、提 供的商品经营服务越来

43、越齐全,从而使商业街区布局中商业店铺的比重趋于下降,餐饮、休闲、消遣等店铺的比重上升；三、商业街区的功能从单一趋向完备和互补；当今世界大都市的中心商业区,其功能日趋 完备,从商品的集散功能来看,就生活资料消费而言,消费者的吃、穿、住、用等各方面 的需求,均可在中心商业区得到满意,并且显现了便利化、时尚化、系列化、舒服化等特 点和趋势,因而新经营部门或行业不断显现；同时由于精神文化消费日益成为重要的消费 形状和消费内容,并使物质消费和精神文化消费两者统一化,使商业的进展把稳化和产业 融合在一起,从而使休闲、消遣、文化、体育健身、旅行、社交等经营场所在中心商业街 区的比重越来越大；此外,现代大城市

44、中心商业区的职能在保持其传统的商业零售业的同 时,日益强调他们在全国或趋于内心细雨金融系统中的位置集在全国或区域范畴内组织与 指挥经济进展的功能,因此,金融业、信息业、商务活动、会战活动等新兴产业纷纷落户 中心商业区或邻近,更进一步起到了与中心商业区主要功能互补的作用；四、商业的进展更加突出人本、人的需求的充分满意及人的个性的充分进展；这主要表达 在商家的经营理念、经营方式、经营手段、经营治理等方面；时时处处为消费者着想,真 正做到以人为中心,充分满意消费者的方方面面的需要；五、交易手段和方式更多借助高科技,表达信息社会的特点和要求；在物流设施方面,现 代化物质技术装备应用于商品的包装、运输、

45、贮存等过程,在商品交易的经营与治理过程 中,电子信息技术更是得到了广泛的应用,如运算机技术、通讯网络技术、POS 系统、MIS 系统、 EOS 系统、电子结算系统等等,特殊是以现代网络技术为支撑的电子商务有着 庞大的进展潜力；六、从世界大都市进展的历程看,20 世纪八十岁月“ 新都市主义” （New Urbanism）浪潮显现在以美国为首的西方世界；日本的东京就通过政府引导和商家的努力,城市中心区 的富强不但得到复原,而且得到较快进展；高第国际购物公园工程正是表达了这些国际商业文化进展大趋势,代表了我国方兴未艾的 商业进展新潮流；第五章 高第广场所处区域状况13 / 20 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 20 页精选学习资料 - - - - -