房企破产，全怪老板.doc

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1、房企破产，全怪老板最近两年，中小房企一批又一批的离开地产行业，其中倒闭破产的也不在少数，个别房企老板更是跳楼、烧炭自杀，让人唏嘘不已。还有很多房企，眼睁睁看着利润断崖式下降却毫无办法。不做地产吧，不知道还能做什么；想转型，短期看不到效果就又缩回来，继续做一天和尚撞一天钟的日子。这样的企业，更像是静静地等待着破产的一天。这一切到底是谁造成的呢？有人说是政策发生了变化、市场不景气等等。而明源君要说，地产行业现在只是从暴利回归正常而已，房企破产，全怪老板。背后的原因事实上只有一个，那就是：房企老板自己的格局不够，却又没有决心和魄力放权给有格局的下属。 （当然前提是该企业品牌可以招到这样的下属）原因虽

2、然只有一个，但是其表现却千奇百怪，明源君下面来说说。各位地产人，你们也可以看看自己所在房企有没有类似问题，如果有，就及早离开吧。有问题的老板：不相信该相信的，相信不该相信的惯性思维是最可怕的思维，许多时候，会变成陷阱。过往的成功经验，往往成为房企前进路上最大的障碍。下面明源君来说说这种惯性思维的表象。1 不相信市场的力量万科说自己从来不行贿。可是有许多地方巨头并不是这样。某省会城市，地方巨头过往都是通过关系拿地。中央反腐力度加强以后，当地官场巨震，于是各种潜规则没有了。各百强企业纷纷进入该地，可当地的房企，想的不是如何通过自己的努力增强竞争力，而是通过黑社会来对竞品进行各种破坏和威胁。无独有偶

3、，北方某地，日前也出现了去参加地块拍卖的某百强的员工，中途被拦截打伤，只为阻止其参与拿地的情况。明源君认为，想通过非市场的力量，来占领市场的人，最终必将不容于国法，遭遇可耻的失败。拿地之外，最重要的事情也许就是借钱。某些中小房企，借钱的思路异常简单，就是搞定当地银行的领导，领导换了搞定下一个。还有的中小房企，习惯通过民间借贷来解决问题。实际上，这些办法，在今天都已经行不通，甚至等于饮鸩止渴。因为，以前的地产市场，利润很高，即使产品很差也可以完成快周转，所以，借钱利息高没有问题。而今天，周期变长，新产品出现。通过金融创新借到年利为 2 的钱，成为可能。只通过银行借钱，利息相对高、而且规模有限，通

4、过民间借高利贷，从借钱那一刻就开始亏本。要解决这个问题，必须通过合作、金融创新、提高企业信用评级，借到便宜的钱，才能解决问题。2 不相信时代变了许多房企老板，不相信地产已经进入下半场，不相信地产进入白银时代，也不相信房企真的需要转型到服务，转型到互联网，转型到“房地产+” 。这种不相信的具体表现，就是他们不在新业务上进行探索和投入，一味只想复制过去的成功。每当市场出现一点回暖的迹象，他们就很激动，认为过去简单的盖大路货卖大路货的模式完全可以继续，并以此驳斥有远见的下属转型的建议。但是，明源君认为，时间的发展是不以人的意志为转移的。即使是政策导致的市场复苏，也只对那些最优秀的产品有用。而且，整个

5、市场，终将转向存量房市场。10 年以后，新建住宅的买卖市场，最终将成为房地产市场里的一部分乃至一小部分，围绕存量房的各种服务，围绕各种产业修建的地产，才是房地产的未来。在这 10 年里，房企如果不转型，淘汰你将不用 10 年，两三年就足够了。两年之后再想转型，坐火箭也来不及了。看看诺基亚吧，他们什么都没有做错，只是没有提前创新。3 不相信下属，事必躬亲，总认为自己最厉害自己规划事业的格局不够，可以引入人才，可是如果连用人的格局也没有，那就完了。一位职业经理人，在被充分授权后，在一家房企完成了“三年增长 10 倍”的奇迹。于是，另一家房企也想请他去，但他只是去考察了一次，就再也没有兴趣了，因为这

6、家已经有些规模的企业，具体到一套房子的价格，都需要老板来定。明源君认为，如果房企老板自己的格局不错，只是执行力不够，那么，请一帮执行力强的经理人就可以了。但是如果房企老板自己的格局不行，又啥都想管，企业就完了。4 只相信关系，任人唯亲关系，分两部分，一部分是内部的同事，另一部分是外部的合作者。一位曾经在百强做过副总的职业经理人，空降某房企做总经理，经常是和老板开过会以后，就去找下属传达执行，结果却发现，下属知道的信息比他还多，而且绘声绘色。最后他才发现，自己的下属都是老板的亲戚，或者朋友，老板和他们接触的时间，远比和自己开会的时间要久。长此以往，他只好辞职了。云采购，是一个链接开发商和供应商的

7、平台。平台成立之初，认为一些小开发商可能会对平台很感兴趣，因为他们自己没有自己的供应商库，有一个大平台，他们的采购种类会增加，价格会下降。但是，最终市场的反应却恰好相反，许多百强房企争相入驻平台，一些小房企反而没什么兴趣。究其根本，许多小开发商之所以长期和一些价格高于市场、品质也不见得高的供应商合作，是因为那些供应商和老板本人是所谓朋友。也就是说，不是下属潜规则坑老板，而且老板自己坑自己。老板自己坑自己的问题，公开透明的平台是没办法解决的。不能解决问题的原因：头痛医头、脚痛医脚为什么有些老板相信不该相信的东西，不相信应该相信的东西？事实上，一切问题都会有外在表现的，而且许多小问题很早就会表现出

8、来。只不过，很多老板缺乏透过现象看到本质的能力，也就是说，他们为问题找到的解决办法，都是头痛医头脚痛医脚的办法。他们缺乏解决根本问题，通过系统改造解决问题的想法和能力。明源君下面从几个关键问题，举例来说。1 拿地的本质是研究判断能力，能力不足就无法解决问题市场越来越复杂，拿地是否正确，重点就是看判断能力：对城市的判断、对市场现状的判断、对未来的判断能力等等。这些判断能力，一部分基于研究，另一部分则基于经验。如果不具备相关能力，又不培养。而一味想通过关系拿到某一块便宜的地，这就是头痛医头脚痛医脚，每次拿地都将成为一次纠结和折磨，还不能排除被骗和上当的可能。2 借钱的本质是打造企业信用，和金融创新

9、能力为什么有的企业能在海外发债借到利息仅为 2 的钱，其实原因无非两个：1、评级机构给该企业的评级很高；2、该企业用了崭新的融资手段。要调高企业评级，需要几年乃至十几年的坚持。而要创新融资手段，就需要持续积累相关人才，并鼓励他们创新。某些企业，临到借钱，才开始包装自己，通过包装在海外借到年利为 8 的钱后，就不再珍惜自己的羽毛，各种借钱时的财务承诺都不能兑现。于是，下次再借钱的时候，利息就变成了13这完全是一种头痛医头脚痛医脚的恶性循环。3 用人的本质是让其感受到自己的价值一个人要在工作中发挥出自己最大的能量，就要把工作当作自己的事情来做。要让他把工作当作自己的事情，一是要充分授权，让他的才华

10、和计划得以施展；二是搞合伙人计划，让他的财富和公司的财富一起增长。有些老板，平时小气，舍不得给股份，又过于自信，把总经理副总经理都变成了纯粹的执行者。等到这些人闹辞职的时候，就承诺加薪啥的，但是为时已晚。4 产品的本质是从客户出发思考问题，不要把钱赚尽现在的地产市场的竞争是如此激烈，谁都不能把顾客当傻子。很多老板，每在项目上花一分钱，都想着把这一分钱写到价格里去，然后赚回两分钱；每做一个细节，都想这个细节客户能不能发现。赢利本身没有错，但是完全从自己出发来想问题，就不会再想客户的感受，这样的思维模式一定会遭遇市场的报复。日久见人心，项目的问题，早晚会被发现，客户到处传播，你以后的项目就不可能好

11、卖。而如果在项目中给客户留一些惊喜，就会有大量的回头客，和老客户推荐的客户。5 创新的本质是长期投入，急功近利很难成功所谓创新，就是要摸索赢利模式，占据市场的位置。不想投入，从一开始就想着要赚钱，并以此来考核下属，是很难成功的。创新的本质就是长期投入，积累势能，从而在风口到来的时候，占领制高点，赢得巨大的胜利。而许多房企，刚创新了 5 个月，就开始心疼花出去的钱，也不看有没有研究成果和客户积累，只看有没有赢利，然后就把创新项目撤掉，继续回到以前的传统模式里。在明源君看来，这不是创新，这是给自己找借口，也就是说，所有的作为不过是为了在未来失败的那天，能告诉自己说：我也创新过，只是运气不好。这又何苦呢？以上所有的这些问题的出现，都是因为老板自己的本心有问题。最大的问题在于，企业和老板的初心是什么。如果初心只是财富，那么企业就是他的，损失一分钱都是自己的，赚一分钱也是自己的，于是眼前的得失就往往会影响很多人对事物的判断，让他们头痛医头脚痛医脚，缺乏透过现象看本质，解决根本问题的能力。当然，逐利是资本的本性无可厚非，不过，追逐更长远更大的利益而不是眼前的小利，是一种格局更是一种能力。从这个角度来说，股份分散的企业，能做出理性的选择。而真正职业化的经理人，能做出更理性的选择。作者：王恒嘉，