楼盘销售营销策划方案.doc

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1、楼盘销售策划方案一、项目简介 1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94 住宅面积：18835.80 商铺面积：5470.49 可销售机动车位：地下 113 个(4054.33 ) 建筑密度：29.75 绿地面积：2985.52 绿地率：30.49 容积率：2.61 总户数：320 户 主力面积：39-59 占地 14.69 亩，地块呈条状弧形 2、项目其他情况: 本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路 10000 平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花

2、园、凯旋城）。交通 靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78 、84、309、512 路。治安状况 项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。购物与娱乐 项目 500 米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000 米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。医疗卫生 满地可医院、青羊区第三人民医院、成都疗养院。学校教育 四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。金融服务 项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商

3、业银行、城郊信用联社等。结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。二、市场定位 住宅： 1、自住型消费群：（90） 年龄结构：25-30 岁的单身贵族；（30） 25-35 岁的二人世界；（60） 退休的二人世界；（10） 职业结构：企业中、低层工作人员； 购买用途：短期过渡； 购买状况：一二次置业； 习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要

4、求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活； 注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。2、投资型消费群：（10） 年龄结构：35 岁以上； 职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民； 购买用途：偶尔居住，主要用于投资； 购买状况：二次置业； 习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况， 注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。3、基本数据测算 （1）以 39户型为例： 若选择 7 成 20 年银行按揭贷款， 年利率 5.508； 单价 3850 元/； 总价款 150150 元； 首付款 45150 元； 按揭贷款 105000 元

5、； 月供款 722.715 元。51-51 免费论文网-网-欢迎您（2）以 64户型为例： 若选择 7 成 20 年银行按揭贷款， 年利率 5.508； 单价 3600 元/； 总价款 230400 元； 首付款 69400 元； 按揭贷款 161000 元； 月供款 1108.163 元。51-51 免费论文网-网-欢迎您-font-weight:normal“ 商铺 1、定位分析 项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息. 一二楼铺面为 4.2 米层高,面积 50289平方米不等,可随意组合 适合。商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为

6、社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的 2-3 倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。51-51 免费论文网- 网- 欢迎您2、投资分析 以 50一层铺面为例： 若选择 5 成 10 年银行按揭贷款， 年利率 6.12； 单价 8000 元/； 总价款 400000 元； 首付款 200000 元； 按揭贷款 200000 元； 月供款 2232.4 元

7、； 租金 40 元/；（目前该片区底商租金价） 投资回报率：约 6。 51-51 免费论文网- 网- 欢迎您三、销售计划 1、价格制订策略：低开高走； 平稳增长； 扫尾期做盘； 力争短平快。阶段 计划销售（套） 所占百分比 （） 住宅橱卫装修均价（元/ ） 优惠 第一阶段 内部认购期 32 10 3600 一次性 2 按揭 1 第二阶段 公开发售期 96 30 3650 一次性 3 按揭 2 第三阶段 强销期 96 30 3700 一次性 3 按揭 2 第四阶段 持销期 64 20 3600 一次性 2 按揭 1 第五阶段 扫尾期 32 10 3600 一次性 2 按揭 1 合计 320 10

8、0 铺面销售进度和住宅尽量相同需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为个月。四、广告宣传 1报纸广告 优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4 版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上

9、主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。本地一些主流杂志的广告宣传，如居周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。51-51 免费论文网- 网- 欢迎您2公交站台广告 目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。51-51 免费论文网-网- 欢迎您3工地围墙宣传画 主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体 VI 特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。51-51 免费论文网-网-欢迎您4.条幅广告 悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达 100 平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。51-51 免费论文网- 网- 欢迎您5.网络宣传