龙岗项目全程策划14685.docx

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1、 第一部分 区域市场分析一、周边区区域概况况1、龙岗区区综述龙岗区位于于深圳市市东北部部，属二二线关外外, 整整个区分分为十个个镇分别别是：平平湖、布布吉、横横岗、龙龙岗、坪坪地、坪坪山、坑坑梓、葵葵涌、大大鹏、南南澳，总总占地面面积8444.007平方方公里，总总人口996万人人，其中中户箱人人口仅有有19万万，另有有77万万的外来来暂住人人口。人人口密度度远比罗罗湖、福福田小，其其中布吉吉镇由于于紧靠罗罗湖。经经济发展展及人口口数都较较好，另另外葵涌涌镇、大大鹏镇、南南澳镇由由于紧靠靠盐田区区和龙岗岗中心城城的联系系也不大大。龙岗区的基基建设施施完成较较好，道道路网四四通八达达，距离离东莞

2、及及惠州均均较近，区区内主要要以工业业为主，配配合正在在逐步建建设的高高科技产产业“三来一一补”企业较较多，属属于产业业较为单单一，经经济类型型较为简简单的区区域，区区内的教教育、文文化、科科学、商商业等设设施和深深圳市区区内相比比仍有一一定差距距，但居居民的消消费能力力仍属较较强。2、龙岗镇镇、中心心城综述述龙岗镇是龙龙岗区委委、区政政府所在在地，是是龙岗区区的行政政中心，全全镇1225万平平方公里里，是整整个龙岗岗区面积积最大的的镇，总总人口约约为211万人，其其中户籍籍人口约约5万人人，外来来暂住人人口约116万人人。下辖辖龙岗，龙龙东、龙龙西、五五联、爱爱联、南南联、五五约、回回龙埔、

3、新新生、盛盛平、同同乐等111个行行政村，其其中鹏达达花园三三期项目目属于吓吓岗村范范围，属属于龙岗岗老城区区与中心心城之间间的地带带，紧靠靠镇政府府。龙岗岗镇在近近几年中中心城的的快速发发展带动动下，城城市综合合功能日日趋完善善但整体体状况仍仍然略差差于布吉吉。龙岗镇目前前市政建建设较为为先进、到到位。道道路网便便捷、畅畅通。配配套设置置在龙岗岗区也属属较好的的状况，整整体工业业规划虽虽然较好好，但全全面实施施仍需一一段时间间，目前前的工业业区较为为散乱，没没有形成成象坂田田等地一一样的规规模，另另外绝对对距离及及相对时时间较长长，限制制的收费费站较多多，也在在一定程程度上制制约了经经济的发

4、发展。房地产市场场方面，目目前中心心区附近近在售项项目众多多，市场场竞争异异常激烈烈，使得得客户在在挑选时时有很多多选择余余地，平平均售价价低于布布吉片区区。3、平湖镇镇综述位于深圳市市北部，毗毗邻东莞莞市，位位于深圳圳至东莞莞、龙岗岗至宝安安区的交交汇点，全全镇面积积40.77平平方公里里，总人人口约220万人人，其中中户籍人人口仅11.5万万，其余余为暂住住人口，由由于独特特的地理理位置，使使得平湖湖有了得得天独厚厚的优势势，形成成了整个个龙岗区区最具规规模的物物流基地地，另外外平湖自自身也利利用其地地理交通通方面的的优势，吸吸引了一一批“三来一一补”企业。平平湖镇下下辖9个个行政村村和一

5、个个街道居居民委员员会，由由于经济济水平较较高，平平湖镇居居民的生生活水平平也普遍遍较高，有有着较强强的消费费购买能能力。特特别值得得一提的的是，许许多居民民都选择择自行安安装卫星星天线，接接收电视视信号镇镇有线电电视虽有有一定的的覆盖面面，但整整体比例例不如龙龙岗镇及及坪地等等镇。房地产开发发方面，平平湖镇属属于整体体开发水水平较落落后的村村镇,基基本上没没有可以以和布吉吉及龙岗岗竞争的的楼盘，因因此居民民至其它它区、镇镇购买商商品房较较为普遍遍。4、横岗镇镇横岗镇位于于龙岗镇镇和布吉吉镇之间间，总面面积811平方公公里总人人口约116万人人，其中中户籍人人口1.8万人人，由于于地处深深惠公

6、路路要通，因因此也属属于经济济水平发发展较好好的镇，下下辖六约约、横岗岗、四联联、安良良、西坑坑、大康康、保安安、荷坳坳、黄阁阁坑等九九个行政政村和二二个居委委会，值值得一提提的是，横横岗镇的的排外意意识较浓浓，哪怕怕是龙岗岗、布吉吉也不例例外，这这也在一一定程度度上制约约了横岗岗镇的经经济发展展。主要产业仍仍以工业业为主，“三来一补”企业较多，工业区发展水平介于龙岗之上，平湖之下。房地产开发发方面，横横岗镇鲜鲜有较有有水平的的开发项项目，平平均售价价也在220000元/以下，但但随着振振业巨资资投得660多万万平米的的六约地地块，相相信会对对区内的的房地产产开发有有所影响响。5、坪地、坪坪山

7、、坑坑梓镇这三个镇均均属于和和龙岗镇镇距离较较近的镇镇，有以以下几个个共同特特点： 人口不多虽然三镇面面积大小小不同（坪坪地533平方公公里、坪坪山1227平方方公里、坑坑梓400平方公公里）但但人口普普遍不多多，坑梓梓仅4万万余人，最最大的坪坪山也仅仅7万余余人，且且户籍人人口较少少。 经济发展水水平一般般三镇约距离离深惠公公路不远远，但普普遍经济济发展状状况一般般，居民民消费能能力不高高。 有线电视覆覆盖较好好三个镇的有有线电视视网络，均均有较大大的覆盖盖面，利利于使用用电视媒媒体进行行宣传推推广。 房地产发展展水平低低下纵观三镇除除坪山“东方威威尼斯”（将于于明年66月间公公开发售售）外

8、，尚尚无一个个稍有规规模且上上档次的的房地产产项目。6、东莞市市凤岗镇镇、塘厦厦镇虽然东莞市市凤岗镇镇，塘厦厦镇行政政上均属属于东莞莞市，但但地理位位置距龙龙岗中心心城较近近，特别别是凤岗岗镇，仅仅十分钟钟车程。因因此有必必要对该该两镇作作一定的的了解。该两镇的共共同特点点如下： 面积不大大、人口口众多由于工业经经济发达达，该两两镇虽然然面积不不大，但但人口众众多，数数量较少少的凤岗岗镇也有有35万万人口，差差不多相相当于两两个横岗岗镇的水水平。 经济较发发达由于大量的的港商、台台商投资资，两镇镇的工业业生产水水平远比比深圳龙龙岗为高高，有大大量的大大型工厂厂、工业业区、涉涉及高科科技、电电子

9、、五五金等。科科技含量量较高，较较好的工工业发展展状况也也使得普普遍的经经济发展展水平较较高，居居民消费费能力较较强。 居民深圳圳购房较较普遍虽然东莞市市本身也也有相当当多的房房地产项项目在开开发，但但由于深深圳特区区的独特特情况（如如购房入入户政策策等）深深圳特别别是龙岗岗的地产产项目对对于该两两镇居民民还是有有相当吸吸引力。二、龙岗中中心城的的规划与与前景深圳特区内内呈东西西向长条条型地块块，由于于经济持持续发展展，深圳圳特区的的地缘已已无法满满足日益益膨胀的的人口。城城市核心心向外沿沿扩张已已成为深深圳国际化化大都市市建设的的必然选选择，由由市政府府统一规规划的七七个卫星星城镇也也就担负

10、负起了这这一重任任，其中中龙岗区区首当其其冲，得得天独厚厚。龙岗中心城城作为规规划建设设的卫星星城之一一，已成成为了深深圳东部部大门，由由区中心心城龙岗岗镇和坪坪地镇组组成，是是龙岗区区的政治治、经济济、文化化中心将将形成以以科技、教教育、文文化、卫卫生等高高层次的的第三产产业为主主体，高高新技术术产业为为导向的的综合性性现代化化新城区区。中心心城规划划面积为为32平平方公里里，规划划人口333万人人，配套套设施规规划起点点高、分分布均匀匀、思路路清晰。龙岗中心城城除原有有的交通通大动脉脉深惠惠公路贯贯穿其中中外，第第二通道道：水官官高速公公路龙翔大大道已投投入使用用，使得得中心城城与特区区的

11、距离离缩短，另另外，规规划中的的深圳地地铁二、三三期工程程及轻铁铁项目，其其3号线线将从罗罗湖到布布吉并延延伸到龙龙岗中心心城。布布吉的发发展瓶颈颈证明了了交通建建设的重重要性，上上述工程程的实施施不仅能能满足到到日后龙龙岗中心心城的经经济发展展，更重重要的是是，由于于龙岗中中心城地地缘上靠靠近东莞莞，而深深惠公路路又连通通惠州及及潮汕地地区等经经济较发发达从而而使龙岗岗中心城城的影响响力辐射射面更广广。三、龙岗中中心城房房地产概概况1、住宅部部分经由国务院院批准的的深圳圳市城市市总体发发展规划划（1999620110），龙龙岗作为为卫星城城地位的的确立，极极大地促促进了龙龙岗房地地产的进进一

12、步发发展。220000年，龙龙岗房地地产出现现了购销销两旺的的局面，全全年共销销售商品品房1553755套，1123万万平方米米，其中中中心城城约占119.22%左右右，为22361160平平方米。正是由于220000年房地地产的进进一步发发展以及及政府为为加紧区区域内经经济发展展而进行行的低价价卖地政政策，使使得龙岗岗中心城城的房地地产市场场在20001年年时进入入了战国国时代。最最具代表表意义的的事件是是深圳超超级大盘盘，总建建面过百百万的“新亚洲洲花园”的入市市，宣告告了龙岗岗中心城城成为深深圳郊区区大盘化化的又一一个主战战场。在在20001年110月位位于老城城区的总总建面为为17.3

13、万的“九洲家家园”加入战战团，入入住大社社区成为为时尚。进入20002年，“雅豪祥苑”入市，龙城房地产竞争进一步加剧。包括“新亚洲”、“九洲”在内的项目均有降价迹像。据统计，在在未来一一年里，在在龙城范范围内，商商品房供供应量在在4000万平方方米左右右，为突突围而出出，发展展商不仅仅必须合合理控制制利润，而而且对项项目建筑筑规划、园园林设计计、户型型定位、营营销手段段以及售售后服务务均提出出了更高高的要求求。2、商业部部分中心城区域域内的商商服市场场以新城城区和老老城区来来划分，老老城区主主要指老老街，现现正发售售的物业业代表为为人人乐乐购物广广场，人人人乐购购物广场场属典型型的先租租后卖的

14、的商铺销销售模式式。现由由德思勤勤与交易易中心联联合销售售，均价价在70000元元左右，尚尚剩1个个亿的尾尾盘。新新城区商商服市场场的主要要代表为为世贸广广场（一一层2880000元/、二层层180000元元/、三三层90000元元/）销销售已近近尾声。在新城区与与老城区区之间，商商服市场场的主要要表现形形式分为为三种： 纯商业项目目，引进进大商家家后销售售剩余部部分，如如世贸广广场（引引进万佳佳）、九九洲商业业部分（引引进新一一佳）、雅雅豪祥苑苑二期商商业中心心（引进进沃尔玛玛或岁宝宝百货）等等； 专业市场，如如阳光广广场（家家居建材材）、集集银市场场（皮革革）、龙龙兴商业业项目（建建面7万

15、万，家家装）等等； 街铺，在许许多住宅宅项目中中均规划划了街铺铺，如雅雅豪祥苑苑、和兴兴花园三三期、鹏鹏达花园园、九洲洲家园、欧欧景、紫紫薇花园园、佳馨馨园、顺顺景花园园、雅庭庭名苑等等等，为为数众多多，虽然然在这些些项目中中商业面面积所占占比例受受到控制制，但街街铺的总总供应量量惊人，不不但彼此此分流了了客户，而而且由于于所采用用业态多多为本社社区服务务性质，所所以租金金水平普普遍不高高，且大大部分经经营惨淡淡。另外，在未未来两年年内，区区域内将将有超过过70万万的商商业项目目展开动动作，如如龙鑫商商业广场场（200万）、志志联佳商商业项目目（4万万）、雅雅豪二期期（7万万）、新新亚州商商业

16、项目目（5.8万）、九洲洲附近商商业项目目（6万万）太太阳广场场（5万万）、新新龙岗商商业中心心（4万万）以以及若干干建材、家家私市场场等庞大大的商业业供应无无疑加大大了商业业泡沫的的成分，但但对住宅宅的销售售有较大大的好处处。四、区域功功能特征征及分布布东组团：行行政办公公区域。建建设路德政政路龙翔大大道板块块，066号地块块；南组团：主主要发展展第三产产业以居居住、商商业为主主。龙城城南路龙翔翔大道如意意路深惠路路沿线两两侧，003、004、333、334、336、335、661、662、559、660、557、558、555、554号地地块组成成；西北组团：现代工工业区。清清林中路路吉祥

17、祥中路龙平平两路，111、112、114、115、116、553、223、222、221、220、226号地地块组成成；中央组团：城市花花园。清清林中路路黄阁阁中路如意意路龙翔大大道，229、330、331号地地块组成成。目前以东组组团建设设最为规规模，地地块建设设以033、044、333、299、077、088、100、111、122、144、166为光锋锋已形成成良好的的生活氛氛围，住住宅的开开发建设设均集中中于此。也也即龙平平西路以以南，吉吉祥中路路两侧为为龙翔大大道车段段为主分分布路线线。五、区域总总体特征征及关注注点1、物业供供给形态态根据我们对对龙岗中中心城的的实地调调查，发发现龙

18、岗岗中心物物业供给给以多层层为主，以以小高层层为辅，兼兼有少量量的高层层。我们们认为在在未来二二年内，现现有的物物业供给给形态将将继续维维持，主主要是基基于以下下考虑： 中心城片区区可利用用的土地地资源较较多。 区域内激烈烈的竞争争导致房房价无法法走高，而而多层为为主，小小高层为为辅的供供给形态态可使发发展商降降低成 本。 消费习惯：中心城城片区的的消费群群体看重重如实用用率、管管理费等等细节，消消费习惯惯上更接接受多层层住宅。2、总体价价格水平平由于各竞争争楼盘位位置集中中，且目目标客户户相同，所所以各盘盘价格差差异不大大，区域域内市场场总体均均价在225800元/27730元元/。 高层住

19、宅代表：碧湖湖豪园（碧碧湖花园园三期）均价在45500元元/46000元/，是是片区内内售价水水平最高高的项目目之一，但但曲高和和寡，且且受到新新亚洲花花园的较较大冲击击，销售售势头已已明显减减弱。 小高层住宅宅代表：新亚亚洲花园园（整体体均价334000元/）、欧欧景城（整整体均价价32000元/）等等。从目前情况况看，由由于新亚亚洲代表表了区域域内小高高层项目目开发的的最高水水平，所所以新亚亚洲项目目的均价价最高，一一区均价价32000元/，二二区均价价35000元/。另另外，紫紫薇苑、吉吉祥来花花园的开开发水平平也不容容低估。 多层住宅代表：九洲洲家园（以以多层为为主，部部分小高高层均价

20、价26880元/）、雅雅豪祥苑苑（均价价23880元/）等等。九洲洲家园的的住宅由由于受到到雅豪祥祥苑的冲冲击，再再加上本本身户型型定位出出现失误误，现时时不仅售售价开始始下调（22380元元/）,而且销销售率刚刚刚超过过五成。总体上看，由由于竞争争加剧，在在近期内内区域价价格走向向有下跌跌的趋势势，发展展商开发发水平不不高、营营销观念念不强，再再加上区区域内超超过4000万平平米的供供应量，出出于供大大于求的的严重态态式，似似乎价格格战是唯唯一取胜胜之道，但但从实际际销售情情况看，区区域内置置业者并并未领情情。这说说明，中中心城片片区房地地产市场场的竞争争层面已已不仅仅仅局限于于价格了了，发

21、展展商利润润减少是是必然的的，但对对项目开开发理念念、开发发水平、建建筑质量量、营销销手段要要求却是是越来越越高。3、物业户户型供应应结构龙岗中心城城住宅物物业户型型结构供供应从现现在看以以中等户户型为主主，从未未来发展展趋势看看小房、小小三房的的需求量量将进一一步加大大，这种种趋势与与特区房房地产发发展趋势势相吻合合。现在在售物物业基本本以二房房、三房房为主，而而如果二二房的面面积越过过80、三房房越为1110时，销销售会出出现阻碍碍，但要要视个盘盘情况而而言，如如开发水水平高，物物业档次次高的新新亚洲、碧碧湖花园园、紫薇薇花园等等不仅面面积较大大的二房房、三房房能快速速消化，区区域内供供应

22、较少少的四房房也能如如履平地地，九洲洲家园二二房（882、1100）、三三房（1115、1117）、四四房（1133）则销销售势头头并不理理想，是是较为典典型的案案例。由于目前竞竞争楼盘盘反复争争夺的目目标客户户全部集集中在区区域内，所所以大户户型存在在较大市市场风险险。4、区域内内目标客客户特征征 目前龙岗中中心城房房地产市市场的客客户来源源局限于于区域内内。 从年龄层次次划分，228岁45岁岁是主力力消费群群体。 从职业层次次划分：本地农农民、公公务员、工工厂白领领、中小小私营企企业主、个个体商户户等。 从籍贯划分分，以潮潮汕籍、客客家籍客客户为主主。 以价格承受受力划分分：二房房在144

23、万22万万之间，三三房在118万25万万之间。 在付款方式式的选择择上，根根据市场场调研资资料显示示二成首首期366.8%、三成成首期为为47.2%、一一次性付付款为110.22%，剩剩余5.8%左左右客户户的选择择了一成成首期的的付款方方式。 目标客户对对楼花销销售的项项目敏感感度不高高，喜欢欢追捧现现楼发售售的项目目。 目标客户认认购楼盘盘的关注注点为（以以重要程程度依次次递减）：价格、位位置、教教育、户户型、配配套、交交通、景景观等。 区域内目标标客户对对日常消消费的开开支有增增加的趋趋势：世世贸广场场的万佳佳一天的的营业额额超过770万，而而位于老老城区食食街的新新全盛海海鲜酒楼楼一个

24、月月的营业业额更是是过百万万。5、关注点点 从市场调研研数据分分析，横横岗镇是是中心城城房地产产项目的的一个重重要客户户来源，在在龙岗区区内是仅仅次于平平湖的经经济重镇镇。由于于横岗吸吸引了众众多发展展商的关关注：中中信集团团、振业业集团、卓卓越集团团、爱地地集团已已进驻横横岗，再再加上横横岗本地地的发展展商，横横岗楼市市的激战战已在所所难免。爱爱地集团团的水晶晶城项目目、卓越越集团的的中心花花园项目目即将开开公开发发售，锦锦冠华城城又强势势登场，这这势必会会严重分分流有限限的客户户资源。 广州碧桂园园集团洽洽谈收购购新亚洲洲花园的的事宜，作作为一个个成熟并并有丰富富的大盘盘开发经经验的发发展

25、商，如如收购成成功进入入中心城城的话，市市场格局局将进一一步倾斜斜，未来来市场的的开发理理念、供供应结构构、价格格水平、有有效需求求等都将将发生根根本变化化。六、区域内内楼盘供供应分析析表 项 目九洲花园新亚洲花园园发 展 商商深圳市九洲洲房地产产开发有有限公司司深圳新亚洲洲实业发发展有限限公司设计单位机械工业部部深圳设设计研究究院贝尔高林（香香港）有有限公司司深圳市建筑筑设计研研究总院院（建筑筑）贝尔高林（香香港）有有限公司司（怡景景）物业管理戴德梁行中海物业管管理（深深圳）有有限公司司代 理 商商世联地产顾顾问（深深圳）有有限公司司深圳中原物物业顾问问有限公公司地 点深圳市龙岗岗区内环环路

26、龙翔大道与与吉祥中中路汇处处性 质多层、小高高层小高层起价(元/m2)22302750最高价(元元/m2)35004800楼层差(元元/m2)80-1550150朝向差(元元/m2)不明显不详总体均价(元/mm2)28003500折后均价(元/mm2)26803400户型状况二房二厅（778.666-1100.48）三房二厅(1055-1115.001)四房二厅(1133.455)*二房二厅厅(800.7)*三房二厅厅(966.3、1110)*四房二厅厅(1227.998-1148.07)*复式五房房二厅(1800.811)*复式六房房二厅(2555.677)备注占地面积:10.8万建筑面积:

27、17.3万4栋小高层层,122栋多层层,户数数:9556户.清水房,以以二房、三三房为主主，四房房相辅。*占地面积积:700万(三-五五期开发发)*建筑面积积:1003万*清水房*一期分二二区销售售,共113300套。分析物业：临近近旧城区区，整个个小区规规划大，有有小学、幼幼儿园、园园林设计计。销售：已售售完。*物业：以以七国园园林风景景为卖点点,近邻邻龙城广广场,超超大规模模的生活活社区,完善的的配套。购购房者入入读华南南师大深深圳实验验学校。物物业管理理以中海海物业管管理(深深圳)有有限公司司以名牌牌楼盘招招引客户户。*销售：现现正销售售一、二二期剩余余复式单单位。从入市至今今，市场场承

28、接力力已明显显减弱，再再加上营营销手段段不多，其其后期的的推广不不容乐观观。项 目尚景华园香林玫瑰花花园发 展 商商深圳市尚模模发展有有限公司司中国华西企企业有限限公司深圳市惠明明盛房地地产投资资开发有有限公司司设计单位深圳市龙岗岗规划设设计院不详物业管理自管深圳市北方方物业管管理有限限公司代 理 商商自销深圳市星联联地产有有限公司司地 点龙福路，龙龙平大道道与长兴兴南路交交汇处龙岗中心城城性 质小高层多层、小高高层起价（元/m2）24802388最高价（元元/m2）38803800楼层差（元元/m2）200100朝向差（元元/m2）不明显不明显总体均价（元元/m2）32802900折后均价（

29、元元/m2）3200不详户型状况*二房二厅厅(733.788)*三房二厅厅(922.722-1006.33)*四房二厅厅(1223.333-1125.41)*二房二厅厅(*三房二厅厅*四房二厅厅*复式备注* 总占地地面积:224430.6;建筑面面积:5513994* 尚景华华园为尚尚景花园园第三期期，有六六栋六层层和一栋栋联体小小高层.* 清水房房* 各户型型具体数数量不详详,比例例约为11:4:3,价价格偏差差在1%内。*7栋多层层和小高高层组成成*占地面积积:约3339446 建筑面面积: 653343 *毛坯房分析*物业:整整体规划划落后,这种“练兵排排列”式,使使整个小小区不能能有效

30、的的相融,从居家家的亲情情性及怡怡景的规规划都欠欠妥,地地处该地地段,结结合周边边物业竞竞争压力力,平层层结构、面面积定位位未突出出有效的的差异优优势。*销售:成成绩一般般,主要要表现为为产品的的综合质质素及销销售策略略的落后后。*物业:大大规模欧欧陆社区区，但肤肤浅的片片面模仿仿并未能能使物业业质素得得到升华华。*销售:销销售的阶阶段推广广策略把把握不够够，目前前销售状状况不是是太理想想。项 目竹雅名居长江花园发 展 商商深圳楚丰实实业有限限公司深圳新新长长江实业业投资有有限公司司深圳市横岗岗横定基基建筑工工程有限限公司设计单位东南大学建建筑设计计研究院院深圳市松岗岗建筑设设计室物业管理自管

31、不详代 理 商商深圳市伟业业房地产产交易评评估公司司自销地 点龙城大道东东侧，龙龙平大道道北侧龙平大道北北侧，吉吉祥路西西侧性 质小高层多层起价（元/m2）24881650最高价（元元/m2）28082250楼层差（元元/m2）40-600200朝向差（元元/m2）不明显0总体均价（元元/m2）26481950折后均价（元元/m2）24891872户型状况*二房二厅厅(777.9-79.34)*三房二厅厅(1005-1109.7)*复式四房房二厅(1122.977)*二、三房房为主，复复式少量量*二房二厅厅(588.466-744.6)*三房二厅厅(866.6-94.3)*四房二厅厅(1004

32、.11)*复式四房房二厅(1066.422-1449.22)*二房为主主,三、四四房比例例差不多多备注*总建筑面面积:约约14万万（二二期开发发）*共八栋小小高层*毛坯房*各户型具具体数量量不祥，价价格偏差差在2%左右。*二期尾盘盘。*一期占地地面积:131126.6 建筑面积:262224.2*总占地面面积：5528551，总总建筑面面积：11173329，（分分四期开开发）*清水房*各户型具具体数量量不详，价价格偏差差在1%内。分析*物业:总总体三大大组团，小小区怡景景处理与与建筑能能结合相相溶。平平层结构构及面积积，二房房及三房房方正，面面积适当当；立面面在窗户户及窗玻玻色、凸凸窗、阳阳

33、台以及及垂直线线条的处处理稍佳佳。*物业:综综合质素素一般般般。平层层规划复复式单位位欠妥。*销售：招招行仅提提供十年年按揭，对对销售造造成很大大压力，目目前市场场反映冷冷清。项 目和盛苑紫薇花园发 展 商商深圳市银台台实业有有限公司司深圳市大贸贸股份有有限公司司设计单位合肥工业大大学建设设计研究究院深圳圳分院（建建筑）；新加坡坡文彰筑筑景设计计师事务务所（怡怡景）同济大学建建筑设计计院深圳圳分院物业管理自管龙房物业管管理公司司代 理 商商深圳市涛益益地产顾顾问有限限公司自销地 点清林路北侧侧吉祥路东侧侧性 质多层、小高高层小高层起价（元/m2）25802850最高价（元元/m2）290050

34、00楼层差（元元/m2）60-800100朝向差（元元/m2）不明显不明显总体均价（元元/m2）27403850折后均价（元元/m2）26303750户型状况共254套套*二房二厅厅(700.8)244套*三房二厅厅(911.2-1099)1186套套*四房二厅厅(1224.88)336套*复式四、五五房(1197.5-2210.8)8套紫薇苑一期期1122套*三房(886.667-1109.41)644套*四房(1117.96-1255.811)300套*复式(1109.02-1366.133)118套紫薇苑二期期94套套*三房(1122.34)8套套; * 四房房(1556.449)2套*

35、五房(1144.52-2311.455)566套; *六房(1173.7-1179.43)288套紫薇花园(西6.7幢)共288套*三房（1135.20）备 注*占地面积积:1884311总(二期工工程)建筑面积:：3333022*和兴花园园分三期期,本资资料为第第二期和和盛苑由由5栋77层和22栋122层的小小高层组组成.*初装修与与精装修修供选择择.*价格偏差差在1%内。*总占地面面积:约200万 ，总建建筑面积积:300万,包括多多层住宅宅80余余栋，高高层住宅宅3栋，高高层写字字楼2栋栋。*本资料采采集于部部分多层层住宅，价价格偏差差在2%内*普通装修修分 析*物业:围围合规划划,并由

36、由新加坡坡怡景主主理,江江南风情情与外部部景观相相结合,质素不不错,但但建筑规规划无新新颖之处处。*销售：一一期工程程在当时时竞争不不激烈的的市场情情势下,取得成成功,但但二期工工程面临临欧景、新新亚洲的的压力,在没有有独特的的销售主主张扬长避避短的有有效策略略统筹下下,不容容乐观。*物业:以以现阶段段物业作作评，在在平层、立立面、屋屋顶及架架空层都都作了产产品改良良，大规规划的成成憝社区区已形成成，居家家文化浓浓厚。*销售：一一直以来来销售表表现不错错，三房房及四房房的销售售态势较较佳。项 目城龙花园（三三期）佳馨园发展商深圳市城龙龙房地产产开发有有限公司司(城建建集团)深圳龙岗龙龙城城建建

37、开发实实业有限限公司设计单位深圳大学建建筑设计计研究院院不详物业管理深圳市城龙龙物业管管理公司司自管代理商深圳市东瑞瑞行置业业发展有有限公司司自销地 点龙福路、龙龙城大道道交汇处处龙城大道东东侧性 质小高层小高层起价（元/m2）25002180最高价（元元/m2）38003600楼层差（元元/m2）80-1000200朝向差（元元/m2）不明显不明显总体均价（元元/m2）31002890折后均价（元元/m2）31002600户型状况三期2栋116层:1322套*三房二厅厅*四房二厅厅一期五栋1152套套*一房一厅厅(566.066)448套*二房二厅厅(755.633-766.677)448套

38、*三房二厅厅(899.866-1334.441)56套套备注*占地面积积:5万万(四四期开发发)*总建筑面面积:111万* 毛坯交交楼*占地面积积:2001766(二二期开发发)*总建筑面面积:5556000* 清水房房分析*物业:总总休规划划建设偏偏落后,平层规规划还算算合理;*销售:规规划偏小小,销售售态势不不错*物业:规规模太小小,质素素不高;*销售:商商铺售完完,住宅宅尾盘;项 目欧景城新龙岗花园园发展商宇宏投资铭兴实实业中圳地地产三家联合深圳市千岗岗地产开开发有限限公司设计单位不详不详物业管理自管自管代理商自销深圳市卓越越全程地地产服务务有限公公司地 点吉祥路西侧侧龙城大道东东侧,龙

39、龙平大道道与内环环路之间间性 质小高层小高层起价（元/m2）24802200最高价（元元/m2）40202840楼层差（元元/m2）80-100048-1112朝向差（元元/m2）不明显南向上浮55%总体均价（元元/m2）33802710折后均价（元元/m2）3250(复式441000)2600户型状况12栋8662套*二房二厅厅(855.422-900.433) *三房二厅厅(955-1110) *四房二厅厅(1117-1180) *复式(底底层二房房、三房房1100-1220左左右,二二层附送送随意设设计)二期十六栋栋5766套*二房二厅厅(800.111) 1444套*三房二厅厅(100

40、2.339) 1444套*四房二厅厅(1009.449-1112.63) 2288套套备注*占地面积积:5113100. 770*总建筑面面积:11176623* 清水房房*占地面积积:166.6万万(三三期开发发)*总建筑面面积:332.88万* 多层带带电梯* 清水房房*价格数据据指标偏偏差1%分析*物业:整整体规划划比较不不错,在在中心城城地产项项目中,都属前前列.平平层规划划三种主主力户型型比例比比较均衡衡.二房房面积偏偏大,相相对用家家而言,七十多多平方可可以很舒舒适实用用,那么么该项目目的面积积定位就就偏大.复式单单位分为为上下两两层的此此种处理理方式有有其好的的一面.*销售:销销

41、售率已已超过880%,但目前前已出现现停顿。*物业:龙龙岗中心心城片区区首个多多层带电电梯物业业,一梯梯四户的的平层规规划,由由于电梯梯、楼梯梯分摊,实用率率会降低低同时物物业管理理费方面面也存在在问题.总体规规划思想想有偏差差,对后后期营销销的全方方位没作作研究.*销售:产产品的定定位欠妥妥,销售售自然受受阻,另另在推广广中楼盘盘的市场场形象没没有效的的提升,符合产产品的定定位,使使销售进进入进退退两难的的“尴尬”状态.第二部分 项目优优、劣势势及定位位分析一、项目SSWOTT分析1、项目概概况项目位于龙龙岗植物物园（龙龙园）内内。项目目用地面面积1332933.2，按设设计要点点中建筑筑容

42、积率率2.11计，总总建筑面面积2774500。在在红线面面积内建建筑覆盖盖率20%，绿绿化率40%。从文文号066-20001-00003号设设计要点点审批表表中看出出，本项项目商业业面积比比例较小小（仅占占总建筑筑面积的的6%），这这就为打打造纯住住宅（住住宅面积积占总建建筑面积积的922%多）小小区提供供了条件件。2、项目劣劣势及市市场威胁胁分析 项目劣势A交通不不太方便便；B. 周边边生活配配套不足足，生活活氛围很很淡；C项目周周边外环环境不规规整，安安全状况况不理想想；D项目旁旁边有高高压网架架；E. 植物物园现时时的物业业管理欠欠佳；F项目距距中心区区较远；G项目周周边有很很多农民

43、民房；H进植物物园路况况较差；I到项目目路段形形象较差差；J植物园园内导示示系统不不完善。 市场威威胁A龙岗片片区的所所在项目目目标客客户群体体较为集集中，置置业者都都集中在在龙岗片片区周边边，跨区区置业难难以启动动；B根据众众厦地产产掌握的的情况，未未来一至至二年内内，片区区内商品品房供应应量超过过4000万，市市场竞争争极其惨惨烈；C片区内内支撑房房地产发发展的第第三产业业发展对对比其它它区域及及片区内内开发量量明显滞滞后；D中心城城区域的的商品房房供应是是本项目目最直接接的地缘缘威胁；E目前中中信高尔尔夫经营营缺乏竞竞争力，对对潜在目目标客户户的挖掘掘将存在在一定的的阻力；F其他周周边城

44、市市（珠江江三角洲洲）的经经济发展展，将使使本地三三来一补补企业及及合资企企业发展展相对减减弱； G市市政网络络规划配配套建设设较缓慢慢； H龙龙岗城市市化进程程较慢，关关外再分分二个区区将可能能导致深深圳资金金投放的的进一步步分散。3、项目优优势及市市场机会会分析 项目优势A项目所所处范围围周边开开发项目目较少；B位处龙龙岗龙园园内，有有一定的的位置优优势；C远离深深惠公路路主干道道，较清清静；D发展商商有一定定知名度度及客户户资源；E位处高高尔夫球球场，环环境幽雅雅；F享受球球场内各各项配套套；G产品设设计超前前，适合合休闲度度假。 市场机会A 从入市时机机讲，较较易吸取取以往的的成功经经验，且且能对现现时龙岗岗片区房房地产走走势，有有清醒认认识；B 如上所述，未未来龙岗岗片区商商业项目目供应惊惊人，对对整个片片区的经经济繁荣荣及市政政配套建建设有积积极影响响。C 龙岗片区固固有的人人气不足足情况表表现为中中高端客客户群体体相对稳稳定，数数量较少少，但随随着城镇镇建设及及经济发发展，新新移民，年年轻创业业者的数数量会