龙岗项目全程策划2679887845.docx

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1、 第一部分 区域市市场分析一、周边区区域概况1、龙岗区区综述龙岗区位于于深圳市东东北部，属属二线关外外, 整个个区分为十十个镇分别别是：平湖湖、布吉、横横岗、龙岗岗、坪地、坪坪山、坑梓梓、葵涌、大大鹏、南澳澳，总占地地面积8444.077平方公里里，总人口口96万人人，其中户户箱人口仅仅有19万万，另有777万的外外来暂住人人口。人口口密度远比比罗湖、福福田小，其其中布吉镇镇由于紧靠靠罗湖。经经济发展及及人口数都都较好，另另外葵涌镇镇、大鹏镇镇、南澳镇镇由于紧靠靠盐田区和和龙岗中心心城的联系系也不大。龙岗区的基基建设施完完成较好，道道路网四通通八达，距距离东莞及及惠州均较较近，区内内主要以工工

2、业为主，配配合正在逐逐步建设的的高科技产产业“三来一补补”企业较多多，属于产产业较为单单一，经济济类型较为为简单的区区域，区内内的教育、文文化、科学学、商业等等设施和深深圳市区内内相比仍有有一定差距距，但居民民的消费能能力仍属较较强。2、龙岗镇镇、中心城城综述龙岗镇是龙龙岗区委、区区政府所在在地，是龙龙岗区的行行政中心，全全镇1255万平方公公里，是整整个龙岗区区面积最大大的镇，总总人口约为为21万人人，其中户户籍人口约约5万人，外外来暂住人人口约166万人。下下辖龙岗，龙龙东、龙西西、五联、爱爱联、南联联、五约、回回龙埔、新新生、盛平平、同乐等等11个行行政村，其其中鹏达花花园三期项项目属于

3、吓吓岗村范围围，属于龙龙岗老城区区与中心城城之间的地地带，紧靠靠镇政府。龙龙岗镇在近近几年中心心城的快速速发展带动动下，城市市综合功能能日趋完善善但整体状状况仍然略略差于布吉吉。龙岗镇目前前市政建设设较为先进进、到位。道道路网便捷捷、畅通。配配套设置在在龙岗区也也属较好的的状况，整整体工业规规划虽然较较好，但全全面实施仍仍需一段时时间，目前前的工业区区较为散乱乱，没有形形成象坂田田等地一样样的规模，另另外绝对距距离及相对对时间较长长，限制的的收费站较较多，也在在一定程度度上制约了了经济的发发展。房地产市场场方面，目目前中心区区附近在售售项目众多多，市场竞竞争异常激激烈，使得得客户在挑挑选时有很

4、很多选择余余地，平均均售价低于于布吉片区区。3、平湖镇镇综述位于深圳市市北部，毗毗邻东莞市市，位于深深圳至东莞莞、龙岗至至宝安区的的交汇点，全全镇面积440.777平方公里里，总人口口约20万万人，其中中户籍人口口仅1.55万，其余余为暂住人人口，由于于独特的地地理位置，使使得平湖有有了得天独独厚的优势势，形成了了整个龙岗岗区最具规规模的物流流基地，另另外平湖自自身也利用用其地理交交通方面的的优势，吸吸引了一批批“三来一补补”企业。平平湖镇下辖辖9个行政政村和一个个街道居民民委员会，由由于经济水水平较高，平平湖镇居民民的生活水水平也普遍遍较高，有有着较强的的消费购买买能力。特特别值得一一提的是

5、，许许多居民都都选择自行行安装卫星星天线，接接收电视信信号镇有线线电视虽有有一定的覆覆盖面，但但整体比例例不如龙岗岗镇及坪地地等镇。房地产开发发方面，平平湖镇属于于整体开发发水平较落落后的村镇镇,基本上上没有可以以和布吉及及龙岗竞争争的楼盘，因因此居民至至其它区、镇镇购买商品品房较为普普遍。4、横岗镇镇横岗镇位于于龙岗镇和和布吉镇之之间，总面面积81平平方公里总总人口约116万人，其其中户籍人人口1.88万人，由由于地处深深惠公路要要通，因此此也属于经经济水平发发展较好的的镇，下辖辖六约、横横岗、四联联、安良、西西坑、大康康、保安、荷荷坳、黄阁阁坑等九个个行政村和和二个居委委会，值得得一提的是

6、是，横岗镇镇的排外意意识较浓，哪哪怕是龙岗岗、布吉也也不例外，这这也在一定定程度上制制约了横岗岗镇的经济济发展。主要产业仍仍以工业为为主，“三来一补补”企业较多多，工业区区发展水平平介于龙岗岗之上，平平湖之下。房地产开发发方面，横横岗镇鲜有有较有水平平的开发项项目，平均均售价也在在20000元/以以下，但随随着振业巨巨资投得660多万平平米的六约约地块，相相信会对区区内的房地地产开发有有所影响。5、坪地、坪坪山、坑梓梓镇这三个镇均均属于和龙龙岗镇距离离较近的镇镇，有以下下几个共同同特点： 人口不多虽然三镇面面积大小不不同（坪地地53平方方公里、坪坪山1277平方公里里、坑梓440平方公公里）但

7、人人口普遍不不多，坑梓梓仅4万余余人，最大大的坪山也也仅7万余余人，且户户籍人口较较少。 经济发展水水平一般三镇约距离离深惠公路路不远，但但普遍经济济发展状况况一般，居居民消费能能力不高。 有线电视覆覆盖较好三个镇的有有线电视网网络，均有有较大的覆覆盖面，利利于使用电电视媒体进进行宣传推推广。 房地产发展展水平低下下纵观三镇除除坪山“东方威尼尼斯”（将于明明年6月间间公开发售售）外，尚尚无一个稍稍有规模且且上档次的的房地产项项目。6、东莞市市凤岗镇、塘塘厦镇虽然东莞市市凤岗镇，塘塘厦镇行政政上均属于于东莞市，但但地理位置置距龙岗中中心城较近近，特别是是凤岗镇，仅仅十分钟车车程。因此此有必要对对

8、该两镇作作一定的了了解。该两镇的共共同特点如如下： 面积不大大、人口众众多由于工业经经济发达，该该两镇虽然然面积不大大，但人口口众多，数数量较少的的凤岗镇也也有35万万人口，差差不多相当当于两个横横岗镇的水水平。 经济较发发达由于大量的的港商、台台商投资，两两镇的工业业生产水平平远比深圳圳龙岗为高高，有大量量的大型工工厂、工业业区、涉及及高科技、电电子、五金金等。科技技含量较高高，较好的的工业发展展状况也使使得普遍的的经济发展展水平较高高，居民消消费能力较较强。 居民深圳圳购房较普普遍虽然东莞市市本身也有有相当多的的房地产项项目在开发发，但由于于深圳特区区的独特情情况（如购购房入户政政策等）深

9、深圳特别是是龙岗的地地产项目对对于该两镇镇居民还是是有相当吸吸引力。二、龙岗中中心城的规规划与前景景深圳特区内内呈东西向向长条型地地块，由于于经济持续续发展，深深圳特区的的地缘已无无法满足日日益膨胀的的人口。城城市核心向向外沿扩张张已成为深深圳国际化化大都市建建设的必然然选择，由由市政府统统一规划的的七个卫星星城镇也就就担负起了了这一重任任，其中龙龙岗区首当当其冲，得得天独厚。龙岗中心城城作为规划划建设的卫卫星城之一一，已成为为了深圳东东部大门，由由区中心城城龙岗镇和和坪地镇组组成，是龙龙岗区的政政治、经济济、文化中中心将形成成以科技、教教育、文化化、卫生等等高层次的的第三产业业为主体，高高新

10、技术产产业为导向向的综合性性现代化新新城区。中中心城规划划面积为332平方公公里，规划划人口333万人，配配套设施规规划起点高高、分布均均匀、思路路清晰。龙岗中心城城除原有的的交通大动动脉深惠公公路贯穿其其中外，第第二通道：水官高速速公路龙翔大道道已投入使使用，使得得中心城与与特区的距距离缩短，另另外，规划划中的深圳圳地铁二、三三期工程及及轻铁项目目，其3号号线将从罗罗湖到布吉吉并延伸到到龙岗中心心城。布吉吉的发展瓶瓶颈证明了了交通建设设的重要性性，上述工工程的实施施不仅能满满足到日后后龙岗中心心城的经济济发展，更更重要的是是，由于龙龙岗中心城城地缘上靠靠近东莞，而而深惠公路路又连通惠惠州及潮

11、汕汕地区等经经济较发达达从而使龙龙岗中心城城的影响力力辐射面更更广。三、龙岗中中心城房地地产概况1、住宅部部分经由国务院院批准的深深圳市城市市总体发展展规划（1199620100），龙龙岗作为卫卫星城地位位的确立，极极大地促进进了龙岗房房地产的进进一步发展展。20000年，龙龙岗房地产产出现了购购销两旺的的局面，全全年共销售售商品房1153755套，1223万平方方米，其中中中心城约约占19.2%左右右，为23361600平方米。正是由于22000年年房地产的的进一步发发展以及政政府为加紧紧区域内经经济发展而而进行的低低价卖地政政策，使得得龙岗中心心城的房地地产市场在在20011年时进入入了战

12、国时时代。最具具代表意义义的事件是是深圳超级级大盘，总总建面过百百万的“新亚洲花花园”的入市，宣宣告了龙岗岗中心城成成为深圳郊郊区大盘化化的又一个个主战场。在在20011年10月月位于老城城区的总建建面为177.3万的“九洲家园园”加入战团团，入住大大社区成为为时尚。进入20002年，“雅豪祥苑苑”入市，龙龙城房地产产竞争进一一步加剧。包包括“新亚洲”、“九洲”在内的项项目均有降降价迹像。据统计，在在未来一年年里，在龙龙城范围内内，商品房房供应量在在400万万平方米左左右，为突突围而出，发发展商不仅仅必须合理理控制利润润，而且对对项目建筑筑规划、园园林设计、户户型定位、营营销手段以以及售后服服

13、务均提出出了更高的的要求。2、商业部部分中心城区域域内的商服服市场以新新城区和老老城区来划划分，老城城区主要指指老街，现现正发售的的物业代表表为人人乐乐购物广场场，人人乐乐购物广场场属典型的的先租后卖卖的商铺销销售模式。现现由德思勤勤与交易中中心联合销销售，均价价在70000元左右右，尚剩11个亿的尾尾盘。新城城区商服市市场的主要要代表为世世贸广场（一一层280000元/、二层层180000元/、三层99000元元/）销销售已近尾尾声。在新城区与与老城区之之间，商服服市场的主主要表现形形式分为三三种： 纯商业项目目，引进大大商家后销销售剩余部部分，如世世贸广场（引引进万佳）、九九洲商业部部分（

14、引进进新一佳）、雅雅豪祥苑二二期商业中中心（引进进沃尔玛或或岁宝百货货）等； 专业市场，如如阳光广场场（家居建建材）、集集银市场（皮皮革）、龙龙兴商业项项目（建面面7万，家家装）等； 街铺，在许许多住宅项项目中均规规划了街铺铺，如雅豪豪祥苑、和和兴花园三三期、鹏达达花园、九九洲家园、欧欧景、紫薇薇花园、佳佳馨园、顺顺景花园、雅雅庭名苑等等等，为数数众多，虽虽然在这些些项目中商商业面积所所占比例受受到控制，但但街铺的总总供应量惊惊人，不但但彼此分流流了客户，而而且由于所所采用业态态多为本社社区服务性性质，所以以租金水平平普遍不高高，且大部部分经营惨惨淡。另外，在未未来两年内内，区域内内将有超过过

15、70万的商业项项目展开动动作，如龙龙鑫商业广广场（200万）、志志联佳商业业项目（44万）、雅雅豪二期（77万）、新新亚州商业业项目（55.8万）、九洲附附近商业项项目（6万万）太阳阳广场（55万）、新新龙岗商业业中心（44万）以以及若干建建材、家私私市场等庞庞大的商业业供应无疑疑加大了商商业泡沫的的成分，但但对住宅的的销售有较较大的好处处。四、区域功功能特征及及分布东组团：行行政办公区区域。建设设路德政路路龙翔大大道板块，006号地块块；南组团：主主要发展第第三产业以以居住、商商业为主。龙龙城南路龙翔大大道如意路路深惠路路沿线两侧侧，03、004、333、34、336、355、61、662、

16、599、60、557、588、55、554号地块块组成；西北组团：现代工业业区。清林林中路吉祥中路路龙平两两路，111、12、114、155、16、553、233、22、221、200、26号号地块组成成；中央组团：城市花园园。清林中中路黄阁中中路如意路路龙翔大大道，299、30、331号地块块组成。目前以东组组团建设最最为规模，地地块建设以以03、004、333、29、007、088、10、111、122、14、116为光锋锋已形成良良好的生活活氛围，住住宅的开发发建设均集集中于此。也也即龙平西西路以南，吉吉祥中路两两侧为龙翔翔大道车段段为主分布布路线。五、区域总总体特征及及关注点1、物业供

17、供给形态根据我们对对龙岗中心心城的实地地调查，发发现龙岗中中心物业供供给以多层层为主，以以小高层为为辅，兼有有少量的高高层。我们们认为在未未来二年内内，现有的的物业供给给形态将继继续维持，主主要是基于于以下考虑虑： 中心城片区区可利用的的土地资源源较多。 区域内激烈烈的竞争导导致房价无无法走高，而而多层为主主，小高层层为辅的供供给形态可可使发展商商降低成 本。 消费习惯：中心城片片区的消费费群体看重重如实用率率、管理费费等细节，消消费习惯上上更接受多多层住宅。2、总体价价格水平由于各竞争争楼盘位置置集中，且且目标客户户相同，所所以各盘价价格差异不不大，区域域内市场总总体均价在在25800元/2

18、7330元/。 高层住宅代表：碧湖湖豪园（碧碧湖花园三三期）均价在45500元/46000元/，是是片区内售售价水平最最高的项目目之一，但但曲高和寡寡，且受到到新亚洲花花园的较大大冲击，销销售势头已已明显减弱弱。 小高层住宅宅代表：新亚亚洲花园（整整体均价33400元元/）、欧欧景城（整整体均价33200元元/）等等。从目前情况况看，由于于新亚洲代代表了区域域内小高层层项目开发发的最高水水平，所以以新亚洲项项目的均价价最高，一一区均价33200元元/，二二区均价33500元元/。另另外，紫薇薇苑、吉祥祥来花园的的开发水平平也不容低低估。 多层住宅代表：九洲洲家园（以以多层为主主，部分小小高层均

19、价价26800元/）、雅雅豪祥苑（均均价23880元/）等。九九洲家园的的住宅由于于受到雅豪豪祥苑的冲冲击，再加加上本身户户型定位出出现失误，现现时不仅售售价开始下下调（23380元/）,而而且销售率率刚刚超过过五成。总体上看，由由于竞争加加剧，在近近期内区域域价格走向向有下跌的的趋势，发发展商开发发水平不高高、营销观观念不强，再再加上区域域内超过4400万平平米的供应应量，出于于供大于求求的严重态态式，似乎乎价格战是是唯一取胜胜之道，但但从实际销销售情况看看，区域内内置业者并并未领情。这这说明，中中心城片区区房地产市市场的竞争争层面已不不仅仅局限限于价格了了，发展商商利润减少少是必然的的，但

20、对项项目开发理理念、开发发水平、建建筑质量、营营销手段要要求却是越越来越高。3、物业户户型供应结结构龙岗中心城城住宅物业业户型结构构供应从现现在看以中中等户型为为主，从未未来发展趋趋势看小房房、小三房房的需求量量将进一步步加大，这这种趋势与与特区房地地产发展趋趋势相吻合合。现在在售物物业基本以以二房、三三房为主，而而如果二房房的面积越越过80、三房越越为1100时，销销售会出现现阻碍，但但要视个盘盘情况而言言，如开发发水平高，物物业档次高高的新亚洲洲、碧湖花花园、紫薇薇花园等不不仅面积较较大的二房房、三房能能快速消化化，区域内内供应较少少的四房也也能如履平平地，九洲洲家园二房房（82、1000

21、）、三三房（1115、1117）、四四房（1333）则则销售势头头并不理想想，是较为为典型的案案例。由于目前竞竞争楼盘反反复争夺的的目标客户户全部集中中在区域内内，所以大大户型存在在较大市场场风险。4、区域内内目标客户户特征 目前龙岗中中心城房地地产市场的的客户来源源局限于区区域内。 从年龄层次次划分，228岁45岁是是主力消费费群体。 从职业层次次划分：本本地农民、公公务员、工工厂白领、中中小私营企企业主、个个体商户等等。 从籍贯划分分，以潮汕汕籍、客家家籍客户为为主。 以价格承受受力划分：二房在114万22万之之间，三房房在18万万25万之之间。 在付款方式式的选择上上，根据市市场调研资资

22、料显示二二成首期336.8%、三成首首期为477.2%、一一次性付款款为10.2%，剩剩余5.88%左右客客户的选择择了一成首首期的付款款方式。 目标客户对对楼花销售售的项目敏敏感度不高高，喜欢追追捧现楼发发售的项目目。 目标客户认认购楼盘的的关注点为为（以重要要程度依次次递减）：价格、位位置、教育育、户型、配配套、交通通、景观等等。 区域内目标标客户对日日常消费的的开支有增增加的趋势势：世贸广广场的万佳佳一天的营营业额超过过70万，而而位于老城城区食街的的新全盛海海鲜酒楼一一个月的营营业额更是是过百万。5、关注点点 从市场调研研数据分析析，横岗镇镇是中心城城房地产项项目的一个个重要客户户来源

23、，在在龙岗区内内是仅次于于平湖的经经济重镇。由由于横岗吸吸引了众多多发展商的的关注：中中信集团、振振业集团、卓卓越集团、爱爱地集团已已进驻横岗岗，再加上上横岗本地地的发展商商，横岗楼楼市的激战战已在所难难免。爱地地集团的水水晶城项目目、卓越集集团的中心心花园项目目即将开公公开发售，锦锦冠华城又又强势登场场，这势必必会严重分分流有限的的客户资源源。 广州碧桂园园集团洽谈谈收购新亚亚洲花园的的事宜，作作为一个成成熟并有丰丰富的大盘盘开发经验验的发展商商，如收购购成功进入入中心城的的话，市场场格局将进进一步倾斜斜，未来市市场的开发发理念、供供应结构、价价格水平、有有效需求等等都将发生生根本变化化。六

24、、区域内内楼盘供应应分析表 项 目九洲花园新亚洲花园园发 展 商商深圳市九洲洲房地产开开发有限公公司深圳新亚洲洲实业发展展有限公司司设计单位机械工业部部深圳设计计研究院贝尔高林（香香港）有限限公司深圳市建筑筑设计研究究总院（建建筑）贝尔高林（香香港）有限限公司（怡怡景）物业管理戴德梁行中海物业管管理（深圳圳）有限公公司代 理 商商世联地产顾顾问（深圳圳）有限公公司深圳中原物物业顾问有有限公司地 点深圳市龙岗岗区内环路路龙翔大道与与吉祥中路路汇处性 质多层、小高高层小高层起价(元/m2)22302750最高价(元元/m2)35004800楼层差(元元/m2)80-1550150朝向差(元元/m2

25、)不明显不详总体均价(元/m2)28003500折后均价(元/m2)26803400户型状况二房二厅（778.666-1000.48）三房二厅(105-115.01)四房二厅(113.45)*二房二厅厅(80.7)*三房二厅厅(96.3、1110)*四房二厅厅(1277.98-148.07)*复式五房房二厅(1180.881)*复式六房房二厅(2255.667)备注占地面积:10.88万建筑面积:17.33万4栋小高层层,12栋栋多层,户户数:9556户.清水房,以以二房、三三房为主，四四房相辅。*占地面积积:70万万(三-五期开发发)*建筑面积积:1033万*清水房*一期分二二区销售,共13

26、330套。分析物业：临近近旧城区，整整个小区规规划大，有有小学、幼幼儿园、园园林设计。销售：已售售完。*物业：以以七国园林林风景为卖卖点,近邻邻龙城广场场,超大规规模的生活活社区,完完善的配套套。购房者者入读华南南师大深圳圳实验学校校。物业管管理以中海海物业管理理(深圳)有限公司司以名牌楼楼盘招引客客户。*销售：现现正销售一一、二期剩剩余复式单单位。从入市至今今，市场承承接力已明明显减弱，再再加上营销销手段不多多，其后期期的推广不不容乐观。项 目尚景华园香林玫瑰花花园发 展 商商深圳市尚模模发展有限限公司中国华西企企业有限公公司深圳市惠明明盛房地产产投资开发发有限公司司设计单位深圳市龙岗岗规划

27、设计计院不详物业管理自管深圳市北方方物业管理理有限公司司代 理 商商自销深圳市星联联地产有限限公司地 点龙福路，龙龙平大道与与长兴南路路交汇处龙岗中心城城性 质小高层多层、小高高层起价（元/m2）24802388最高价（元元/m2）38803800楼层差（元元/m2）200100朝向差（元元/m2）不明显不明显总体均价（元元/m2）32802900折后均价（元元/m2）3200不详户型状况*二房二厅厅(73.78)*三房二厅厅(92.72-1106.33)*四房二厅厅(1233.33-125.41)*二房二厅厅(*三房二厅厅*四房二厅厅*复式备注* 总占地地面积:2224300.6;建筑面积积

28、:513394* 尚景华华园为尚景景花园第三三期，有六六栋六层和和一栋联体体小高层.* 清水房房* 各户型型具体数量量不详,比比例约为11:4:33,价格偏偏差在1%内。*7栋多层层和小高层层组成*占地面积积:约333946 建筑面面积: 6653433 *毛坯房分析*物业:整整体规划落落后,这种种“练兵排列列”式,使整整个小区不不能有效的的相融,从从居家的亲亲情性及怡怡景的规划划都欠妥,地处该地地段,结合合周边物业业竞争压力力,平层结结构、面积积定位未突突出有效的的差异优势势。*销售:成成绩一般,主要表现现为产品的的综合质素素及销售策策略的落后后。*物业:大大规模欧陆陆社区，但但肤浅的片片面

29、模仿并并未能使物物业质素得得到升华。*销售:销销售的阶段段推广策略略把握不够够，目前销销售状况不不是太理想想。项 目竹雅名居长江花园发 展 商商深圳楚丰实实业有限公公司深圳新新长长江实业投投资有限公公司深圳市横岗岗横定基建建筑工程有有限公司设计单位东南大学建建筑设计研研究院深圳市松岗岗建筑设计计室物业管理自管不详代 理 商商深圳市伟业业房地产交交易评估公公司自销地 点龙城大道东东侧，龙平平大道北侧侧龙平大道北北侧，吉祥祥路西侧性 质小高层多层起价（元/m2）24881650最高价（元元/m2）28082250楼层差（元元/m2）40-600200朝向差（元元/m2）不明显0总体均价（元元/m2

30、）26481950折后均价（元元/m2）24891872户型状况*二房二厅厅(77.9-799.34)*三房二厅厅(1055-1099.7)*复式四房房二厅(1112.997)*二、三房房为主，复复式少量*二房二厅厅(58.46-774.6)*三房二厅厅(86.6-944.3)*四房二厅厅(1044.1)*复式四房房二厅(1106.442-1449.2)*二房为主主,三、四四房比例差差不多备注*总建筑面面积:约114万（二二期开发）*共八栋小小高层*毛坯房*各户型具具体数量不不祥，价格格偏差在22%左右。*二期尾盘盘。*一期占地地面积:1131266.6 建筑面积:262224.2*总占地面面

31、积：522851，总建筑筑面积：11173229，（分分四期开发发）*清水房*各户型具具体数量不不详，价格格偏差在11%内。分析*物业:总总体三大组组团，小区区怡景处理理与建筑能能结合相溶溶。平层结结构及面积积，二房及及三房方正正，面积适适当；立面面在窗户及及窗玻色、凸凸窗、阳台台以及垂直直线条的处处理稍佳。*物业:综综合质素一一般般。平平层规划复复式单位欠欠妥。*销售：招招行仅提供供十年按揭揭，对销售售造成很大大压力，目目前市场反反映冷清。项 目和盛苑紫薇花园发 展 商商深圳市银台台实业有限限公司深圳市大贸贸股份有限限公司设计单位合肥工业大大学建设计计研究院深深圳分院（建建筑）；新加坡坡文彰

32、筑景景设计师事事务所（怡怡景）同济大学建建筑设计院院深圳分院院物业管理自管龙房物业管管理公司代 理 商商深圳市涛益益地产顾问问有限公司司自销地 点清林路北侧侧吉祥路东侧侧性 质多层、小高高层小高层起价（元/m2）25802850最高价（元元/m2）29005000楼层差（元元/m2）60-800100朝向差（元元/m2）不明显不明显总体均价（元元/m2）27403850折后均价（元元/m2）26303750户型状况共254套套*二房二厅厅(70.8)224套*三房二厅厅(91.2-1009)1186套*四房二厅厅(1244.8)36套*复式四、五五房(1997.5-210.8)88套紫薇苑一期

33、期112套套*三房(886.677-1099.41)64套套*四房(1117.996-1225.811)30套套*复式(1109.002-1336.133)188套紫薇苑二期期94套*三房(1122.334)88套; * 四房(156.49)2套*五房(1144.552-2331.455)56套套; *六房(1173.77-1799.43)28套套紫薇花园(西6.77幢)共228套*三房（1135.220）备 注*占地面积积:184431总总(二期工工程)建筑面积:：333302*和兴花园园分三期,本资料为为第二期和和盛苑由55栋7层和和2栋122层的小高高层组成.*初装修与与精装修供供选择.

34、*价格偏差差在1%内内。*总占地面面积:约约20万 ，总建建筑面积:30万,包括多多层住宅880余栋，高高层住宅33栋，高层层写字楼22栋。*本资料采采集于部分分多层住宅宅，价格偏偏差在2%内*普通装修修分 析*物业:围围合规划,并由新加加坡怡景主主理,江南南风情与外外部景观相相结合,质质素不错,但建筑规规划无新颖颖之处。*销售：一一期工程在在当时竞争争不激烈的的市场情势势下,取得得成功,但但二期工程程面临欧景景、新亚洲洲的压力,在没有独独特的销售售主张扬长避短短的有效策策略统筹下下,不容乐乐观。*物业:以以现阶段物物业作评，在在平层、立立面、屋顶顶及架空层层都作了产产品改良，大大规划的成成憝

35、社区已已形成，居居家文化浓浓厚。*销售：一一直以来销销售表现不不错，三房房及四房的的销售态势势较佳。项 目城龙花园（三三期）佳馨园发展商深圳市城龙龙房地产开开发有限公公司(城建建集团)深圳龙岗龙龙城城建开开发实业有有限公司设计单位深圳大学建建筑设计研研究院不详物业管理深圳市城龙龙物业管理理公司自管代理商深圳市东瑞瑞行置业发发展有限公公司自销地 点龙福路、龙龙城大道交交汇处龙城大道东东侧性 质小高层小高层起价（元/m2）25002180最高价（元元/m2）38003600楼层差（元元/m2）80-1000200朝向差（元元/m2）不明显不明显总体均价（元元/m2）31002890折后均价（元元/

36、m2）31002600户型状况三期2栋116层:1132套*三房二厅厅*四房二厅厅一期五栋1152套*一房一厅厅(56.06)48套*二房二厅厅(75.63-776.677)488套*三房二厅厅(89.86-1134.441)556套备注*占地面积积:5万(四期开开发)*总建筑面面积:111万* 毛坯交交楼*占地面积积:201176(二期开发发)*总建筑面面积:555600* 清水房房分析*物业:总总休规划建建设偏落后后,平层规规划还算合合理;*销售:规规划偏小,销售态势势不错*物业:规规模太小,质素不高高;*销售:商商铺售完,住宅尾盘盘;项 目欧景城新龙岗花园园发展商宇宏投资铭兴实业业中圳地

37、产产三家联合深圳市千岗岗地产开发发有限公司司设计单位不详不详物业管理自管自管代理商自销深圳市卓越越全程地产产服务有限限公司地 点吉祥路西侧侧龙城大道东东侧,龙平平大道与内内环路之间间性 质小高层小高层起价（元/m2）24802200最高价（元元/m2）40202840楼层差（元元/m2）80-100048-1112朝向差（元元/m2）不明显南向上浮55%总体均价（元元/m2）33802710折后均价（元元/m2）3250(复式41100)2600户型状况12栋8662套*二房二厅厅(85.42-990.433) *三房二厅厅(95-110) *四房二厅厅(1177-1800) *复式(底底层二

38、房、三三房1100-1200左右,二层附送送随意设计计)二期十六栋栋576套套*二房二厅厅(80.11) 1444套*三房二厅厅(1022.39) 1444套*四房二厅厅(1099.49-112.63) 2888套备注*占地面积积:513310. 70*总建筑面面积:11176233* 清水房房*占地面积积:16.6万(三期开发发)*总建筑面面积:322.8万* 多层带带电梯* 清水房房*价格数据据指标偏差差1%分析*物业:整整体规划比比较不错,在中心城城地产项目目中,都属属前列.平平层规划三三种主力户户型比例比比较均衡.二房面积积偏大,相相对用家而而言,七十十多平方可可以很舒适适实用,那那么

39、该项目目的面积定定位就偏大大.复式单单位分为上上下两层的的此种处理理方式有其其好的一面面.*销售:销销售率已超超过80%,但目前前已出现停停顿。*物业:龙龙岗中心城城片区首个个多层带电电梯物业,一梯四户户的平层规规划,由于于电梯、楼楼梯分摊,实用率会会降低同时时物业管理理费方面也也存在问题题.总体规规划思想有有偏差,对对后期营销销的全方位位没作研究究.*销售:产产品的定位位欠妥,销销售自然受受阻,另在在推广中楼楼盘的市场场形象没有有效的提升升,符合产产品的定位位,使销售售进入进退退两难的“尴尬”状态.第二部分 项目优、劣劣势及定位位分析一、项目SSWOT分分析1、项目概概况项目位于龙龙岗植物园

40、园（龙园）内内。项目用用地面积1132933.2，按按设计要点点中建筑容容积率2.1计，总总建筑面积积274550。在在红线面积积内建筑覆覆盖率20%，绿化化率40%。从从文号066-20001-00003号设设计要点审审批表中看看出，本项项目商业面面积比例较较小（仅占占总建筑面面积的6%），这就就为打造纯纯住宅（住住宅面积占占总建筑面面积的922%多）小小区提供了了条件。2、项目劣劣势及市场场威胁分析析 项目劣势A交通不不太方便；B. 周边边生活配套套不足，生生活氛围很很淡；C项目周周边外环境境不规整，安安全状况不不理想；D项目旁旁边有高压压网架；E. 植物物园现时的的物业管理理欠佳；F项目

41、距距中心区较较远；G项目周周边有很多多农民房；H进植物物园路况较较差；I到项目目路段形象象较差；J植物园园内导示系系统不完善善。 市场威威胁A龙岗片片区的所在在项目目标标客户群体体较为集中中，置业者者都集中在在龙岗片区区周边，跨跨区置业难难以启动；B根据众众厦地产掌掌握的情况况，未来一一至二年内内，片区内内商品房供供应量超过过400万万，市场场竞争极其其惨烈；C片区内内支撑房地地产发展的的第三产业业发展对比比其它区域域及片区内内开发量明明显滞后；D中心城城区域的商商品房供应应是本项目目最直接的的地缘威胁胁；E目前中中信高尔夫夫经营缺乏乏竞争力，对对潜在目标标客户的挖挖掘将存在在一定的阻阻力；F

42、其他周周边城市（珠珠江三角洲洲）的经济济发展，将将使本地三三来一补企企业及合资资企业发展展相对减弱弱； G市市政网络规规划配套建建设较缓慢慢； H龙龙岗城市化化进程较慢慢，关外再再分二个区区将可能导导致深圳资资金投放的的进一步分分散。3、项目优优势及市场场机会分析析 项目优势A项目所所处范围周周边开发项项目较少；B位处龙龙岗龙园内内，有一定定的位置优优势；C远离深深惠公路主主干道，较较清静；D发展商商有一定知知名度及客客户资源；E位处高高尔夫球场场，环境幽幽雅；F享受球球场内各项项配套；G产品设设计超前，适适合休闲度度假。 市场机会A 从入市时机机讲，较易易吸取以往往的成功经经验，且能能对现时

43、龙龙岗片区房房地产走势势，有清醒醒认识；B 如上所述，未未来龙岗片片区商业项项目供应惊惊人，对整整个片区的的经济繁荣荣及市政配配套建设有有积极影响响。C 龙岗片区固固有的人气气不足情况况表现为中中高端客户户群体相对对稳定，数数量较少，但但随着城镇镇建设及经经济发展，新新移民，年年轻创业者者的数量会会逐年增加加。D 区域GDPP增长，将将刺激片区区整体消费费水平的进进一步提升升。E 区域内企业业产值的逐逐年增长，一一方面可促促进经济的的进一步发发展，另一一方面也将将带动更多多的外资企企业来此投投资办厂。F 龙岗卫星城城的规划，将将带来新的的商机，同同时对城市市化进程的的加速有很很大的促进进作用。

44、G 作为深、汕汕、广、惠惠的交汇处处，各方面面信息的获获取也将领领先一步，商商业机会时时刻拥有。H 水官高速的的全线贯通通，关内人人士对龙岗岗中心城也也将会有新新的观念，置置业关外也也将成为可可能。4、总结综上所述，项项目优劣势势都较突出出，且市场场总体环境境恶劣，众众厦认为只只有差异化化经营、突突出项目自自身独有的的特点才能能使项目从从根本上规规避风险，从从而去赢市市场，差异异化经营的的具体表现现为： 系统、清晰晰的理念开开发思路； 区域内罕有有的、独特特的产品设设计； 统计内、外外的市场形形象； 充分挖掘项项目目标客客户群体； 通过针对性性的活动营营销和实效效性营销法法相结合； 在保证一定定利润的前前提下，通通过系统，严严格的成本本控制去降降低售价。以上差异化化经营思路路为基础，在在此基础上上，遵循市市场原则、环环境原则、成成本原则，引引导出本项项目的项目目定位。二、项目定定位策略1、目标客客户定位分分析锁定目标客客户，解决决本项目的的主力购买买问题，就就可以为项项目日后销销售创造决决胜的前提提。