天津某广场可行性研究报告38390.docx

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1、天津顺驰广广场可行性性研究报告告一、项目概概况（一）地理理位置顺驰广场项项目位于天天津市和平平区中南部部，和平区区西康路与与汉阳道交交口（原天天津市天佳佳设备安装装工程公司司厂房用地地）。该地地块西南交交西康路，东东南接汉阳阳道，东北北侧为三栋栋点式现状状多层住宅宅楼，西北北侧为天津津市市政工工程设计院院及两栋现现状多层住住宅楼。（二）用地地现状该规划地块块现状为天天佳设备安安装公司厂厂址，规划划可用地面面积约1.46 公公顷。地块块现状建筑筑均为闲置置用房，西西康路沿街街平房为公公建，建筑筑面积约11100平平米。另外外，厂区内内现有一座座规模4TT/h，建建筑面积3300平米米的锅炉房房。

2、规划界界外为住宅宅建筑及公公建。该地地块地质状状况良好，无无不良地质质情况。(三）区位位及交通该地块位于于天津市的的中心商业业区和平区区中南部，而而且是河西西区、南开开区和和平平区三区的的交汇处。该该地块毗邻邻天津市著著名的五大大道高尚文文化街区，距距高等学府府区及电子子科技街鞍山西西道只有一一公里的路路程，地理理位置优越越。该地块周边边具有四通通八达的道道路交通网网络，众多多公交线路路经过地块块周边，但但因处于城城市中心区区，周边道道路尚显交交通拥挤。根据天津城城市总体规规划修编成成果，西康康路规划拓拓宽至366米，汉阳阳道拓宽至至20米，规规划实施后后该地块的的交通状况况将得到进进一步改善

3、善。（四）人文文及自然环环境该地块周边边具有众多多的文教商商卫设施，高高等院校有有天津大学学、南开大大学、天津津医科大学学、天津中中医学院等等；商业服服务设施有有国际商场场、吉利大大厦、滨江江道商业步步行街、佟佟楼商业区区、电报大大楼等，距距天津电视视台、今晚晚报大厦不不远。优越的地理理位置及便便捷的交通通、方便的的商业设施施极大地提提升了该地地块的区域域价值。同同时由于和和平区、南南开区为天天津市中心心商业区和和高等学府府区，河西西区为天津津的中心商商务区，这这三个区的的整体经济济水平相对对高于其他他各区，居居民收入水水平及整体体素质较高高，为该地地块的发展展奠定了良良好的人文文及经济基基础

4、从自然环境境看，该地地块位于天天津市中心心区域，周周边自然环环境一般。二、市场环环境分析（一）市场场现状天津市虽然然为全国四四大直辖市市之一，但但因为整体体经济水平平较低及毗毗邻北京等等原因，写写字楼市场场一直较为为低迷。自自20000年开始，随随着市场经经济的不断断深入以及及经济水平平的逐渐提提高，天津津市写字楼楼市场实现现一定程度度的回暖，高高档写字楼楼、公寓的的租赁市场场出现较好好的走势，空空置率不断断下降。截截止到20000年第第四季度平平均空置率率已下降为为20%左左右。下图图为19999年20000年高档写写字楼空置置率： 2000年年第四季度度高档写字字楼仍呈现现良好走势势，虽然

5、总总体租金及及售价水平平变化不大大，但应该该看到各发发展商对未未来高档写写字楼市场场的信心在在逐渐增强强，很多高高档写字楼楼在老客户户续租时虽虽持欢迎的的态度，然然而在价格格优惠等方方面的让步步却更为谨谨慎。租赁市场比比较活跃，相相比之下写写字楼销售售市场略显显平淡。内内、外资公公司对写字字楼的投资资都较为谨谨慎，多数数首选租用用写字楼。随随着WTOO脚步的临临近，预计计会有更多多的中、外外资公司登登陆天津，从从而带动写写字楼销售售市场。（二）市场场回顾写字楼市场场与政治、经经济整体大大环境关系系密切，因因此天津市市写字楼市市场发展的的起起落落落与全国写写字楼市场场的大致发发展历程是是一致的。

6、以以下为对全全国写字楼楼市场近几几年发展历历程的简要要回顾：1993至至19955年是写字字楼市场的的黄金时代代。1996年年，写字楼楼租售价明明显回落。1997、11998两两年写字楼楼市场走入入低谷。主主要受两方方面因素的的影响：一一是受亚洲洲金融危机机冲击，外外商纷纷减减少在华投投资，中资资企业也因因为从紧的的财政政策策开始慎重重投资，写写字楼需求求量萎缩；二是19997、11998年年竣工量大大增，市场场供大于求求，空置率率上升，整整体处在持持续低迷、调调整状态中中。1999年年，写字楼楼租、售市市场持续下下滑的势态态得到控制制，开始进进入平稳发发展期。2000年年写字楼市市场开始进进

7、入一个理理性的发展展阶段。由由于经济形形势逐渐好好转，加之之19999年底受中中美达成世世贸双边准准入协议的的影响，写写字楼市场场逐渐回暖暖，这是大大环境利好好的直接体体现。（三）市场场前景进入21世世纪以后，随随着WTOO临近及市市场经济的的不断深入入，一直比比较落后的的天津写字字楼市场蕴蕴涵着较大大的发展空空间。从写字楼市市场的需求求量来看，随随着中加入入世贸的步步伐加快，电电信、金融融、保险业业等方面的的许多跨国国公司希望望尽早进入入中国，抢抢先占领滩滩头阵地，此此举势必会会加大写字字楼特别是是高档写字字楼的需求求量。随着着市场经济济的不断深深入，市场场竞争日趋趋激烈，办办公地点与与办公

8、环境境的好与坏坏已成为企企业实力的的象征，很很多内资公公司，不论论其规模大大小，也都都有改善办办公环境的的需求。从写字楼市市场的供应应来看，22000年年第四季度度高档写字字楼楼盘新新供应有33个项目，预预计20001年将有有三个新项项目投入使使用。但顺顺驰广场周周边能与之之相比敌的的项目暂时时还较少。从金融支持持力度看，自自20000年3月中中国银行北北京市分行行开办对SSOHO现现代城写字字楼的贷款款开始，银银行对写字字楼贷款已已经风行全全国。随着着金融支持持力度加大大，同时利利率又在不不断下调，使使购房压力力大减，投投资性购买买将大为增增长。 从目前写字字楼市场现现状看，在在未来几年年中

9、写字楼楼市场将展展开更为激激烈的竞争争，这对顺顺驰广场这这个项目来来说，既是是机遇又是是挑战。因因此一定要要做好项目目的定位，并并将一些预预见性的判判断融入其其中，立足足市场，确确定项目主主客户群，同同时增加一一定的灵活活性，兼顾顾不同客户户的使用需需要和投资资目的，以以适应日趋趋丰富的个个性化需求求，从长远远发展的角角度来确定定顺驰广场场的定位。随随着投资回回报率、市市场价格的的趋稳，物物业综合素素质进一步步的提高，写写字楼市场场将拥有一一个较为看看好的发展展前景。三、项目发发展思路（一）项目目SWOTT因素分析析1、优势A顺驰广广场占地11.4公顷顷，在此等等地理区位位上拥有如如此大规模模

10、占地的商商务区比较较少见，易易于公共空空间的营造造，并易于于形成较强强的商务氛氛围。B顺驰集集团和创业业环保两大大公司的进进驻，有利利于集聚人人气。C闹中取取静的地理理区位，避避开市中心心的喧嚣，适适合部分商商务人士的的需要。D顺驰集集团在天津津地产界的的品牌优势势，会对顺顺驰广场项项目以后的的开发及租租售工作起起到一定的的积极作用用。E建设部部设计院能能够确保项项目方案设设计的科学学性、合理理性。2、劣势A顺驰集集团初次涉涉及写字楼楼市场，开开发经验相相当欠缺。B写字楼楼多为出租租的形式，欲欲实现大比比例的销售售面临很大大的市场压压力。C以顺驰驰集团现有有的物业管管理水平，尚尚不能满足足高档

11、写字字楼物业管管理的需要要。D项目总总投资.亿元元人民币，写写字楼较长长的投资回回收期，势势必会对公公司形成较较大的资金金压力。3、机会A天津市市写字楼市市场逐渐复复苏，高档档写字楼空空置率呈下下降趋势。B加入WWTO以后后，外商及及涉外机构构的增加会会导致写字字楼市场需需求量上升升。C周边竞竞争项目较较少，现有有的竞争项项目从规模模、产品定定位、超前前性等方面面与顺驰广广场相比具具有一定的的劣势。 D从市场场调研的情情况来看，天天津市写字字楼项目竞竞争多集中中在常规操操作层面，很很少有既符符合写字楼楼客户特定定需求又具具鲜明理念念的写字楼楼项目。如如顺驰广场场能提高常常规操作层层面的合理理性

12、、超前前性，又能能拥有主题题鲜明的产产品定位，将将极大地提提高产品竞竞争力。4、问题从顺驰驰广场的现现状看，西西康路拓宽宽改造尚需需一段时间间，周边道道路较窄，交交通状况拥拥挤。顺驰广广场周边以以住宅居多多，区域性性的商务气气氛不够浓浓厚。.由于项项目位置位位于市中心心，而且定定位在高档档写字楼上上，所以将将来估计租租售价格同同周边的写写字楼相比比会偏高，可可能会对将将来的营销销造成压力力。（二）发展展构想结合顺驰广广场项目SSWOT因因素分析，结结合目前天天津写字楼楼市场现状状，拟将顺顺驰广场项项目发展成成为一个具具有综合商商务功能、配配套设施先先进的高级级商务区，以以高档写字字楼、单元元式

13、公寓两两部分功能能为主，辅辅之以较大大规模的康康健设施作作为项目的的竞争性理理念。写字楼销售售均价定位位于90000元/平平方米，租租金2.8元/天天平方米，单单元式公寓寓销售均价价定位于1110000元/平方方米。主力客户群群定位于中中型公司及及外资机构构，同时考考虑一小部部分临时性性机构及小小公司。四、规划设设计思想及及经济技术术指标（一）设计计说明1、 建筑平面布布局在充分考虑虑用地、道道路、城市市景观等特特点，结合合内部使用用功能的特特点，设计计成四个渐渐次升起的的高层单元元，在沿西西康路、汉汉阳道前尽尽量退让，形形成大面积积的绿化广广场，结合合裙房内的的娱乐、健健身、餐饮饮等功能，使

14、使本工程成成为一个名名副其实的的健康商务务城。结合合广场、绿绿地、道路路等设计了了功能分区区明确的各各部分出入入口。在沿沿西康路设设置办公主主入口，餐餐饮、康乐乐入口设在在汉阳道一一侧。后勤勤入口设在在北面。主主楼三个主主要单位共共用一个大大的出入口口，底层宽宽敞通畅的的大堂为三三家共用，舒舒适而气派派豪华。裙裙房按照设设计要求布布置了为写写字楼配置置的咖啡厅厅、多功能能厅、职工工餐厅、精精品商店、商商务中心、后后勤服务、游游泳桑那、健健身、娱乐乐等设施，力力求使该建建筑成为未未来的高档档次健康商商务办公中中心。2、 建筑造型设设计该工程位于于天津市的的老城区，为为了和城市市形态达到到和谐，设

15、设计了四个个渐次升高高的单元体体，带遮棚棚的屋顶花花园提升了了写字楼的的使用品质质，遮棚形形成的过度度空间使高高大的建筑筑主题与天天空形成自自然的衔接接，同时其其建筑构成成语汇与下下部乃至整整体形成了了完整而有有机的统一一。裙楼以以3、4层层的玻璃体体和实体穿穿插构成，非非常自然地地伸展开来来，整个建建筑设计采采用现代简简约的新设设计手法，在在该地域达达到令人耳耳目一新的的境地。整整个建筑造造型新颖大大方、富有有现代感、层层次丰富、清清新典雅，建建成后定能能成为该地地域的标志志性建筑。（二）经济济技术指标标（单位：元/平方方米）1、经济技技术指标规划可用地地: 1.46公顷顷总建筑面积积: 7

16、77000MM2建筑基底面面积: 55750MM2建筑密度: 39.4容积率: 5.277绿地面积: 48000M2绿化率: 35.660%停车位: 500个个(地下4400个)建筑高度: 99米米建筑层数: 26层层建筑结构: 框剪2、建筑面面积构成总建筑面积积构成地上部分地下部分总建筑面积积面积642000128000770000地上部分建建筑面积构构成裙 楼主 体面积148000494000 （注注：裙楼部部分共三层层，四层以以上为主体体部分）主体部分建建筑面积构构成写字楼单元式公寓寓面积354000140000裙楼部分建建筑面积构构成娱乐健身交通面积会议中心咖啡厅可售面积面 积4000

17、290011003006500裙楼部分可可售面积构构成1层底商2层餐厅2层餐厅2层银行3层银行面积270010001000900900总可售面积积构成主体内 可售面面积裙楼内 可售面面积裙楼内交通通地下 设设备用房总计面 积494000650029002000608000五、顺驰广广场成本构构成分析下列投资估估算按天津津地区目前前通常的计计费标准，主主要包括土土地开发费费、工程建建设费、工工程建设其其它费、不不可预见费费、营业税税 、销售售费用、贷贷款利息等等七大部分分，详见固固定资产投投资估算表表：（总建建筑面积7770000平米，其其中地上建建筑面积6642000平米，地地下建筑面面积12

18、8800平米米）。固定资产投投资估算表表 项目名称总造价（万万元）单方造价（元元）土地开发费费101788.21321.8工程建设费费216477.62811.4工程建设其其它费6006.0780不可预见费费553.1171.8营业税3037.0394.44销售费用1641.6213.33贷款利息1260.0163.66小 计443233.55756.3各部分费用用明细表如如下:（一）土地地开发费项目名称总造价（万万元）单方造价（元元）土地补偿费费88301375.4土地出让金金1284200三通一平64.210小 计101788.21585.4（二）工程程建设费项目名称总造价（万万元）单方造

19、价（元元）地基处理72093.5办公部分152188.61976.4体育设施部部分800103.99公用面积内内装修1805234.44弱电系统800103.99地下车库2304299.33小 计216477.62811.4注：后附工工程建设费费估算书（三）工程程建设其它它费项目名称总造价（万万元）单方造价（元元）前期费61680市政大配套套费1925250小区配套费费53970市政基础设设施配套费费2926380小 计6006780（四）不可可预见费按工程建设设费和工程程建设其它它费两项之之和的2%进行计算算:(216447.6+60006) 2%=5553.1 (万万元)（五）营业业税按可

20、销售面面积6.08万平平方米，销销售价格99000元元/平方米米的5.55% 进行计算算：9000608000 5.555% = 30037.0 (万万元)（六）销售售费用按可销售面面积6.08万平平方米，销销售价格99000元元/平米的的3%进行行计算：90006080003% = 16641.6 (万万元)（七）贷款款利息按启动资金金1亿元，贷贷款利率年年息6.3%，资资金占用时时间二年计计算，总计计利息12260万元元。综上所述，顺顺驰广场项项目总投资资估算约为为443000万元。 六、租售价价格及收益益测算（一） 项目租售价价格顺驰广场租租金售价标标准写字楼单元办公及及公寓底 商康健娱

21、 乐设施会议厅停车场租 金金（元/M22/天）2828810400（月月）售 价价（元/平方方米）9000110000120000100000（二） 项目各阶段段收益情况况顺驰广场项项目总投资资4.43亿元元，从天津市市写字楼市市场调研情情况看，目目前高档写写字楼的空空置率一般般都在200%左右，对对于顺驰广广场项目我我们将按空空置20%、出售330%、出出租50%的比例进进行投资收收益测算。顺驰广场建建成投入使使用后预计计销售收入入及每年的的租金收入入情况见下下表，具体体如下：预计销售收收入及年租租金收入 面积租售总收入入（万元）写字楼106200 M2 （售）9558177000 M2（租

22、）1809单元办公及公寓4200 M2（售）46207000 M2（租）715底商5200 M2（售）6240康健娱乐设设施1500MM2（售）1500 25000M2（租）730会议厅1100MM2（租）120停车场400个（租租）190总计498200M2254822注：1. 会议厅的的出租比例例按照出租租率30%计算，即即： 11000 M2 10元/M2/天 365天天30%= 120万万/年 2. 康康健娱乐设设施分为两两部分：会会所俱乐部部和其它设设施（如台台球、壁球球等）。会会所俱乐部部销售，其其它设施以以出租为主主。七年、十年年收益情况况七 年十 年租售总收入入468666万元

23、575588万元收益率6%30%注：1.项项目运营到到第七年时时基本收回回全部投资资，并有所所盈利。 2.以上上投资收益益测算未包包含物业维维修基金、物物业管理费费及大厦运运营费用。七、财务分分析1、 成本利润率率（单方售价价 - 单方成成本）单方成本本 = 成成本利润率率（90000-57556）57566 = 556%2、 销售利润率率（单方售价价-单方成本本）单方售价价 = 销销售利润率率（90000-57556）90000 =366% 3、 投资回报率率总利润 实际投资资 = 投投资回报率率13258800044300000000 = 30% (十年期期)八、可行性性分析根据以上对对项

24、目外部部经济环境境、市场环环境、风险险、财务状状况等多方方面的分析析预测，顺顺驰广场项项目有较好好的经济性性，也有一一定的风险险性，但只只要采取适适当措施，严严格执行实实施计划，该该项目还是是有良好可可行性的。附1：工程程建设费估估算书1、单方估估算值（1）地基基处理单方方估算值：地基处理多层部分高层部分50元/平平方米120元/平方米（2）办公公部分及附附属部分单单方估算值值：单位工程名名称技术经济指指标备注元/平米元/台土建初装1300给排水70消防及喷淋淋75烟感60中央空调350电照120外檐装修考考虑部分花花岗岩,部部分铝塑板板加玻璃幕幕,综合价价格按10000元/平方米467按照表

25、面积积300000平米计计算电梯8645440001.75mm/s46640001.75mm/s 加消消防建安部分单单方总值2528（3）体育育设施部分分单方估算算值：2000元/平方方米（4）公用用面积内装装修部分单单方估算值值：15000元/平平方米 公寓寓及单元式式办公内装装修部分单单方估算值值：7000元/平方方米2、分部分分类估算值值（1） 地基处理估估算值高层面积按按5.7万万平方米，多多层面积按按72000平方米计计：1205570000+5072000=7200(万元)（2） 办公、公寓寓部分及附附属部分估估算值面积按5.65万平平方米，外外檐按部分分花岗岩，部部分铝塑板板加幕

26、墙考考虑，电梯梯按十二部部考虑，其其中四部消消防梯：(13000+70+75+660+3550+1220+4667+86) 602000=152218.66(万元)（3） 体育设施部部分估算值值面积按40000平方方米，外檐檐按花岗岩岩考虑：20004000= 800(万元)（4） 内装修部分分 共共18055万元： 公公共部分：（按55500平米米计算）1150055000=8255（万元） 单单元式办公公部分：（按按140000平米计计算）7000140000=9880（万元元）（5） 弱电系统集集成工程部部分估算值值包括楼宇自自控子系统统、保安监监控子系统统、电子巡巡更子系统统子系统、楼楼宇对讲子子系统、停停车管理子子系统、综综合布线子子系统、卫卫星电视子子系统、程程控电话子子系统、酒酒店管理子子系统、物物业管理子子系统。弱电系统集集成工程估估算总值：800万万元（6） 地下部分估估算值面积按122800平平米计算，单单方造价11800元元/平米，估估算总值为为23044万元。3、工程建建设费估算算总值 720+152118.6+800+18055+8000+23004= 2216477.6 (万元)