步行街开发与策划-商业步行街策划与经营创新489.docx

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1、步行街开发与策划商业步行街策划与经营创新 一一、商业业步行街街的发展展特点 11.商业业步行街街的发展展历程 商商业步行行街发源源于中国国，唐代代时期，长长安就有有著名的的商业街街：东 市和西西市。到到了宋代代，清明明上河图图就是典典型的商商业街，到到了近代代 和现代代，我国国商业街街发展落落后于法法国等西西方国家家。 从从全球来来看商业业街发展展大体分分为七个个阶段。第第一个时时期就是是集市 贸易。第第二个时时期这些些摊贩慢慢慢地开开始进店店，形成成店铺格格局，在在道路两两侧形成成不同数数量不同同规模的的店铺。第第三个时时 期，实实际上随随着商业业街的发发展，有有些地方方形成小小的商业业中心

2、。第第四个时时期，大大型商业业街的出出现。第第五个时时期，是是规 范化的的商场和和超市业业态加入入到流通通领域以以后，实实际上就就给商业业街的结结构增添添了骨干干力量。第第六个时时期是六六十年代代， 商业街街由于中中产阶级级搬到郊郊区居住住进入低低谷时期期。第七七个时期期，商业业步行街街增加sshopppinng&nnbsppmalll&nnbspp购物中中 心，出出现购物物、文化化娱乐、休休闲、展展示等趋趋势，商商业步行行街开始始在各国国获得大大发展。 22商业业步行街街对城市市发展的的影响与与作用 (1).商业步步行街是是城市的的商业文文化名片片，是城城市繁荣荣的象征征，是城城市运营营的点

3、睛睛之笔。 (2)重重振原有有商业中中心，带带动城市市新一轮轮发展 (3)塑塑造新的的城市中中心，没没有大型型商业步步行街，新新城区就就无法形形成城市市的中心心。上海海徐家汇汇的开发发改造非非常成功功， 拥有地地上商业业区、地地下商铺铺网、周周边支持持商业网网和多个个广场型型活动中中心，并并由多种种垂直交交通将整整个系统统连通成成为一 个环形形的商业业区，其其实质是是一条地地下通行行的环状状商业街街。由于于徐家汇汇商业区区的带动动，楼价价从30000元元上升到到80000元， 迅速成成为新城城区。 (4)步步行街对对城市商商业结构构更新，改改变了单单一购物物结构，通通过发展展旅游文文化等多多种

4、功能能，提升升了城市市生活品品质。 (5)强强化城市市中心的的价值和和凝聚力力，改变变城市空空心化的的格局 (6)步步行街对对城市文文化影响响较大，它它是对都都市文化化的提升升与再造造。商业业步行街街所倡导导的不仅仅是城市市文化的的堆砌或或变 迁，它它蕴藏着着文化移移植、文文化嫁接接、文化化转换的的城市发发展，因因此步行行街将商商业文化化提升为为社会文文化层次次。 33.国际际一流商商业步行行街的发发展特点点 国国际一流流的商业业步行街街具有特特征： 11、硬件件设施一一流，包包括市政政、交通通和商场场乃至购购物环境境的硬件件设施。 22、它应应该是多多功能的的，比如如购物、休休闲、文文化、娱

5、娱乐、餐餐饮、旅旅游六个个方面。 33、商业业步行街街管理水水平应该该是一流流的，不不仅要具具备普通通的商业业物业管管理功能能，而且且在步行行街整体体形象宣宣传 方面，公公共服务务与商业业服务水水准方面面也应该该是一流流的。 44、&nbbsp世世界著名名步行街街具有较较高的文文化内涵涵与艺术术品味。 法法国巴黎黎的香榭榭丽舍大大街就是是国际一一流的商商业大街街 它的发发展印证证了上述述特征，香香榭丽舍舍大街建建于16670年年，西起起戴 高乐星星形广场场的凯旋旋门，东东至矩形形协和广广场，街街道全长长18000米，宽宽1200米，中中间车行行道可并并行100辆汽车车。爱丽丽舍大 街是法法国最

6、繁繁华的街街道，是是法国繁繁荣富裕裕的象征征。这条条大街将将巴黎所所有的名名胜古迹迹，如东东边的波波旁宫、卢卢浮宫、市市 政大厦厦、巴士士底狱广广场和西西边的凯凯旋门，联联系在一一起了。大大街的改改造工程程是于119911年5月正式式开始的的，整个个工程耗耗 资达2.4亿法法郎 改造后后增加了了地下停停车位，交交通更加加方便。 图图1香榭丽丽舍大街街入口凯旋门门 香香榭丽舍舍大街是是巴黎之之魂，大大街的东东半部分分是7000米长长的林荫荫大道，两两侧绿树树成行，郁郁郁葱葱葱，如诗诗如画。成成群结 队的飞飞鸽在草草坪中悠悠然散步步，是闹闹市中不不可多得得的是一一块清幽幽之处。 爱爱丽舍大大街西段

7、段长约111800米，是是商家云云集之地地，不太太长的街街道两旁旁布满了了法国和和世界各各地的大大公司、大大银行、航航空 公司、电电影院、高高档商店店和餐馆馆。在这这条街上上，仅电电影院和和电影发发行公司司就有550多家家，著名名的有“高蒙”、“巴 黎”、“乔治五五世”等。这这里每天天都有法法国和世世界的最最新影片片上映。这这里报刊刊杂志社社众多，巴巴黎竞赛赛画 报、她她、致致敬、联联盟、雷雷次等等30多家家在这里里落户安安家。 世世界各大大公司争争相把这这里作为为向世界界展示自自己实力力的窗口口。“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙龙”、“奔驰”、“菲亚 特”等欧洲洲名牌汽汽车公司司在这里里设立汽汽

8、车展销销大厅；日本的的“索尼”、“精工”等名牌牌公司在在此开设设专卖店店；法 航、俄俄航等众众多航空空公司在在这里开开设了售售票处；高档的的时装店店、皮鞋鞋店、首首饰店、箱箱包店、香香水店鳞鳞次栉比比；夜总总 会、歌歌舞厅、咖咖啡屋星星罗棋布布；巴黎黎三大夜夜总会之之一的“丽多”就设在在这里。这这一切加加上凯旋旋门和协协和广场场吸引了了 各国的的游客。“流浪音乐家”、“街头画家”、“街头艺人”，也为这条大街增添了异样的情调。 图图2法国香香榭丽舍舍大街 二二、国内内商业步步行街的的发展水水平与存存在问题题 国国内商业业步行街街道发展展经历三三个阶段段 11.第一一阶段：加强交交通管理理，吸引引

9、顾客 22.第二二阶段：体现对对步行者者的关怀怀 33.第三三阶段：成为社社区活动动中心 国国内商业业步行街街道大部部分是原原先基础础良好的的商业街街区，后后来将机机动车道道路改建建为步行行道，其其建筑格格局、商商业布局局等 基本延延续多年年来已经经形成的的风貌。 由由于先天天不足，后后天改造造水平有有限，国国内商业业步行街街普遍存存在如下下问题： 11、经营营序列矛矛盾。 22、商业业利润下下滑。 33、商业业功能单单一，文文化休闲闲功能不不强。 44、空间间序列和和尺度与与消费者者心理行行为存在在差异。 55、交通通系统滞滞后，内内外部交交通组织织不畅。 北北方步行行街以北北京王府府井为代

10、代表，不不断进行行升级与与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的 目标和措施。 为为适应经经济全球球化和科科技的高高速发展展，以及及电子商商务的普普及应用用，王府府井商业业街将实实施功能能、结构构、档次次、形象象的 全面调调整与提提升。 完善善功能。从从单一购购物的初初级化市市场，向向购物、旅旅游、休休闲、娱娱乐、会会展、文文化等多多样性的的高级化化市场功功能转 变。 调整整结构。将将传统的的商业结结构向现现代化、国国际化商商业结构构转变。按按照国际际通行的的中心商商业区结结构和业业态分布布进 行调整整，商业业占，餐餐饮企业业占，休休闲、娱娱乐、酒酒店、服服务等占占。 提

11、升升档次。王王府井要要融入世世界经济济大潮中中，引进进跨国公公司、世世界知名名品牌，国国际管理理集团，使使王府井井成为引引领 时尚潮潮流展示示世界名名品的舞舞台。 特色商业街街成功六六要素 www.yyipuu.coom.ccn 220044-8-11 几几乎每一一座国际际化大都都市，都都有一条条引以为为自豪的的特色商商业街，如如法国的的香榭丽丽舍步行行街、美美国纽约约的“唐人街街”步行街街、中国国上海的的南京路路步行街街、北京京王府井井步行街街，它记记载着一一座城市市发展的的足迹和和历史，并并成为这这座城市市的标志志性街道道而吸引引着成千千上万的的外地人人。在河河北保定定，建成成后的鑫鑫龙湾

12、商商业特色色街，就就是这样样一条黄黄金特色色商业街街。 建华北路两两侧的鑫鑫龙湾、建建华批发发市场、东东风桥服服装批发发市场等等在古城城乃至全全省的名名气可谓谓“响当当当”，这些些市场吸吸引了许许多人前前来购物物。鑫龙龙湾特色色街的建建成，它它将吸引引各地的的投资者者和经营营者的眼眼球，未未来将是是保定商商气最浓浓的一条条街。 辐辐射 笑笑迎南来来北往客客 特特色商业业街的功功能要辐辐射整个个城市而而不是仅仅在某一一地区某某一范围围内发挥挥作用。换换句话说说，特色色商业街街应是一一座城市市的开放放窗口，它它是整个个城市经经济和商商业发展展的中枢枢，是南南来北往往的客流流集散地地。 目前，建华华

13、北路鑫鑫龙湾商商业街可可以说是是面向本本地，辐辐射全国国。许多多国内外外名吃、名名店、名名品将进进驻鑫龙龙湾，他他们的加加入将带带动建华华北路众众多的客客商，聚聚合在鑫鑫龙湾，未未来的鑫鑫龙湾将将形成“买全国国、卖全全国”的局面面，并逐逐步与国国际接轨轨。 地地段 风风水宝地地黄金街街 特特色商业业街应位位于城市市的黄金金地段。地地价和土土地的利利用率最最高，交交通极为为便利，建建筑物高高度集中中，有现现代化的的市政、信信息环境境，对国国际跨国国公司有有巨大的的吸引力力。 处处于黄金金地段的的建华北北路，交交通非常常便利，其其周围有有裕华路路、百花花路、东东风路，使使建华北北路具有有得天独独厚

14、的交交通优势势。建华华北路附附近还有有火车站站、长途途汽车站站、公交交汽车站站，极大大方便了了市民和和外地游游客旅游游、观光光、购物物的需要要。 客客流 熙熙熙攘攘攘人气旺旺 人人口因素素是特色色商业街街发展的的动力。建建特色商商业街首首先要为为商业街街的客流流量和客客流密度度作较准准确的计计算。有有了客流流的保证证，就有有了充足足的购买买力。 有有关部门门曾做过过精密统统计，建建华北路路每天的的客流有有5万至100万人次次，122小时内内最多客客流可达达15万人人次。毋毋庸置疑疑，待建建华北路路两侧的的项目全全部建成成后，这这条街上上的客流流将会进进一步增增长。 历历史 经经年老街街有影响响

15、 特特色商业业步行街街要有浓浓厚的文文化、历历史氛围围。有了了浓厚的的文化、历历史基础础，才能能够吸引引消费者者的购买买意识。商商业文化化特色不不仅是商商家追求求的经营营目标，也也是未来来商业街街建设的的着眼点点。建华华北路是是传统的的商业聚聚集区，有有着久远远的历史史。解放放前在这这里就形形成了酱酱菜、铁铁球、春春不老等等一批保保定最早早的商业业品牌。而而随着建建华北路路鑫龙湾湾的全面面开发，将将成为市市区最大大的商业业中心，形形成浓厚厚的商业业氛围。 我我们可以以看到，建建华北路路完全符符合建商商业特色色街的六六大要素素，具有有建特色色商业街街的绝佳佳优势。 商业街的的空间限限定和功功能划

16、分分 www.yyipuu.coom.ccn 220044-8-10 商商业街不不是简单单的概念念，更不不是简单单地把一一条街道道两边做做成 店铺就就完了。每每个人对对空间个个性都会会产生一一种感受受，每个个不同的的 广场、街街道也都都有自己己的个性性，怎样样能够让让消费者者对购物物环境有有 一种良良好的感感觉？这这就需要要建筑师师进行精精心地设设计。 现现在中国国处于反反映了经经济的大大爆发时时代，特特别强调调气派，建建 筑设计计也是如如此。很很多大商商厦，远远看很雄雄伟，但但缺乏人人情味，不不 是很好好的购物物环境。王王府井大大街经过过改造以以后，四四、五十十米宽的的 大尺度度，购物物的人

17、只只能顺着着一边走走，不愿愿走之字字形来回回过到马马路 对面购购物。过过去王府府井是老老店街、名名店街，千千姿百态态，现在在变成 一眼看看过去就就是像政政府办公公大楼的的几栋大大厦，没没有人的的尺度感感。 现在开开始慢慢慢地进行行改善，马马路中间间围起一一小块咖咖啡座，几几个凳子子，几个个雕塑小小品，试试图在辽辽阔的广广场尺度度上做出出 一点人人情味。其其实这些些东西在在原来的的规划设设计中就就应该考考虑到。商商业街要要特别强强调平易易近人，这这样才能能吸引人人来。 尺度作作为建筑筑用词，尽尽管尺寸寸是固定定的，但但小的尺尺度更能能让人觉觉很舒服服、很亲亲切。柏柏扬讲过过美国的的尺度体体现的是

18、是马 路非常常宽，汽汽车非常常宽，楼楼房非常常高，好好像是给给巨人、神神用的。亚亚洲是鬼鬼的尺度度，主要要是香港港、东京京的楼房房非常 高，给给人非常常压抑、狭狭窄的感感觉。欧欧洲是一一种人的的尺度，小小镇、小小桥流水水都很有有人情味味。所以以尺度舒舒适应该该以欧洲洲 的商业业街、步步行街这这种模式式，而不不是像美美国那种种自大自自狂的尺尺度。 现现在商业业街的外外观设计计已经不不仅仅建建筑材料料，包括括用装饰饰材料、灯灯箱广告告，干花花、灯饰饰、招牌牌等各种种各样的的软 性装饰饰，目的的是为了了营造繁繁华感和和商业氛氛围。商商业街的的细部处处理，跟跟业态定定位、店店铺档次次有关。每每个商业业

19、街应该该有 自己的的个性，而而不是千千篇一律律，做餐餐饮酒吧吧一条街街和国贸贸品牌店店不应该该采用同同一种手手法。 住住宅和商商业是互互相支撑撑的，以以前的商商业街可可能是出出于配套套的考虑虑，因为为住宅小小区有这这方面的的需要。但但广东更更注 重人人人皆商，小小区下面面一定要要有底商商，商铺铺也很好好出租。这这种底商商档次一一般不高高，但一一应俱全全，商业业非常普普及。北北 京的高高档楼盘盘大都规规定不让让餐饮业业进去，实实际上餐餐饮业也也是小区区配套需需要的一一部分。 谈商业街街规划设设计的有有关问题题 www.yyipuu.coom.ccn 220044-8-5 商商业地产产和住宅宅项目

20、区区别很大大 商商业地产产项目从从规模和和形态上上分两大大类，一一类是大大型的 Shooppiing&nbsspMaall，还还有一类类是商业业街的商商铺店 面。Shhopppingg&nbbspMMalll即购物物中心，北北京四、五五环路沿沿线规划划了 四、五五个Shhopppingg&nbbspMMalll，但到到目前为为止，真真正意义义上的 Shooppiing&nbsspMaall一一个都没没建起来来。 这这中间反反映出一一个问题题，国内内发展商商在商业业地产开开发方面面缺 乏经验验，操作作思路、操操作程序序、招商商渠道等等也把握握得不好好。其中中 最大的的问题是是认不清清商业地地产和

21、住住宅项目目开发的的区别。很很多发展展 商已经经做了许许多住宅宅项目的的开发，以以为商业业地产也也可以像像住宅项项目那样样运作，找找地找项项目，自自己做市市场评估估，自己己 完成规规划设计计，然后后招商，振振臂一呼呼，结果果就会一一呼百应应，实际际上存在在很大的的问题。 为为什么说说商业地地产和住住宅项目目存在很很大的区区别呢？做住宅宅项目时时，发展展商可以以自己分分析市场场，根据据对市场场需求 的研究究作产品品定位，决决定户型型的比例例以及住住宅产品品的类型型，然后后通过销销售处进进行直接接销售。但但大型的的综合商商业则完完 全不同同，它的的销售对对象不是是直接的的购物消消费者（可可能有些些

22、散户，可可以把他他们视为为直销），而而是商家家，特别别是主力力 店。发发展商首首先要找找到主力力店，按按照他们们的要求求进行规规划设计计。对于于大型综综合商业业，这是是最难的的一件事事情。比比如一 个几十十万平米米的店，招招一家主主力店最最多是22万平米米（家乐乐福分店店卖场部部分是880000120000平平米），就就算能拿拿到能够够解 决十万万平米的的主力店店，还有有十几万万平米等等待解决决，这会会对发展展商产生生非常大大的压力力。 发发展商通通过对市市场环境境和北京京人口的的分析，认认为Shhopppingg&nbbspMMalll有市场场需求，然然而具体体操作并并不容易易。既 然是传传

23、销，发发展商要要把店铺铺卖出去去，就应应该先决决定主力力店的形形式，是是仓储式式还是像像家乐福福这样的的家电用用品，对对于不 同的主主力店其其卖场的的比例大大小也不不同。我我们曾给给家乐福福做设计计过学院院路分店店，知道道他们对对卖场的的面积、停停车位的的面 积、货货架的陈陈列等都都有一系系列的要要求。如如果发展展商自己己做设计计不符合合这样的的要求，那那绝对是是错误的的，而且且做得越越深 入，后后期招商商的困难难越大。 商商业街的的空间限限定和功功能划分分 商商业街不不是简单单的概念念，更不不是简单单地把一一条街道道两边做做成店铺铺就完了了。每个个人对空空间个性性都会产产生一种种感 受，每每

24、个不同同的广场场、街道道也都有有自己的的个性，怎怎样能够够让消费费者对购购物环境境有一种种良好的的感觉？这就需需要建筑筑师 进行精精心地设设计。 现现在中国国处于反反映了经经济的大大爆发时时代，特特别强调调气派，建建筑设计计也是如如此。很很多大商商厦，远远看很雄雄伟，但但缺 乏人情情味，不不是很好好的购物物环境。王王府井大大街经过过改造以以后，四四、五十十米宽的的大尺度度，购物物的人只只能顺着着一边走走， 不愿走走之字形形来回过过到马路路对面购购物。过过去王府府井是老老店街、名名店街，千千姿百态态，现在在变成一一眼看过过去就是是像政府府 办公大大楼的几几栋大厦厦，没有有人的尺尺度感。现现在开始

25、始慢慢地地进行改改善，马马路中间间围起一一小块咖咖啡座，几几个凳子子，几个个 雕塑小小品，试试图在辽辽阔的广广场尺度度上做出出一点人人情味。其其实这些些东西在在原来的的规划设设计中就就应该考考虑到。商商业街要要 特别强强调平易易近人，这这样才能能吸引人人来。尺尺度作为为建筑用用词，尽尽管尺寸寸是固定定的，但但小的尺尺度更能能让人觉觉很舒服服、 很亲切切。柏扬扬讲过美美国的尺尺度体现现的是马马路非常常宽，汽汽车非常常宽，楼楼房非常常高，好好像是给给巨人、神神用的。亚亚洲是鬼鬼 的尺度度，主要要是香港港、东京京的楼房房非常高高，给人人非常压压抑、狭狭窄的感感觉。欧欧洲是一一种人的的尺度，小小镇、小

26、小桥流水水都 很有人人情味。所所以尺度度舒适应应该以欧欧洲的商商业街、步步行街这这种模式式，而不不是像美美国那种种自大自自狂的尺尺度。 现现在商业业街的外外观设计计已经不不仅仅建建筑材料料，包括括用装饰饰材料、灯灯箱广告告，干花花、灯饰饰、招牌牌等各种种各样的的软 性装饰饰，目的的是为了了营造繁繁华感和和商业氛氛围。商商业街的的细部处处理，跟跟业态定定位、店店铺档次次有关。每每个商业业街应该该有 自己的的个性，而而不是千千篇一律律，做餐餐饮酒吧吧一条街街和国贸贸品牌店店不应该该采用同同一种手手法。 住住宅和商商业是互互相支撑撑的，以以前的商商业街可可能是出出于配套套的考虑虑，因为为住宅小小区有

27、这这方面的的需要。但但广东更更注 重人人人皆商，小小区下面面一定要要有底商商，商铺铺也很好好出租。这这种底商商档次一一般不高高，但一一应俱全全，商业业非常普普及。北北 京的高高档楼盘盘大都规规定不让让餐饮业业进去，实实际上餐餐饮业也也是小区区配套需需要的一一部分。 专专业化的的顾问机机构没有有市场 北北京发展展商常常常存在这这种情况况，盲目目进行设设计。应应该先明明确了业业态、招招商渠道道以后再再做设计计，否则则招商会会有压 力。同同样是商商业地产产，它们们的定位位是不同同的，像像体验式式的商业业，咖啡啡、休闲闲、娱乐乐、电脑脑这类游游戏设施施可以兼兼容， 还有一一些业态态是无法法互相兼兼容的

28、。有有的Shhopppingg&nbbspMMalll是家具具城，有有的是建建材城，它它们的定定位是不不一样的的。即 使同是是大型业业态，如如沃尔玛玛、家乐乐福，或或者国内内的联华华超市，也也首先得得明确商商业态的的形式。 另另一方面面是专业业顾问机机构的重重要性。国国内发展展商对此此基本没没有认识识，所以以导致专专业化的的顾问机机构在国国内没有有市 场。中中国发展展商基本本上是自自己做招招商材料料，英文文写得一一塌糊涂涂，真正正讲英语语的人根根本看不不懂。中中国人招招商前几几页总 是自己己很在乎乎的如政政府领导导的题词词，而国国外的企企业、财财团、连连锁店看看中的却却是市场场分析、财财务分析

29、析等，目目前市场场上 恰恰缺缺乏这些些信誉保保证。 全全世界能能够做大大型商业业地产评评估、资资源整合合、主力力店招商商，以至至介入到到最后管管理和实实施的顾顾问公司司不会超超过十 几家。由由于发展展商不认认可，因因此目前前在北京京没有市市场。发发展商都都以为自自己能够够招商，实实际上很很困难。像像家乐福福这样 的连锁锁店，进进中国的的目的是是为了挣挣钱，因因此对项项目一定定认真评评估，否否则不会会轻易投投资。他他们会把把钱花在在物业上上，但 不会自自己成立立一个开开发公司司。市场场如何、开开发商的的房子如如何、开开店的效效益如何何就需要要做专业业的评估估。国内内如果提提供 不了这这方面的的评

30、估，就就需要像像顾问公公司这样样的中间间人。毕毕竟发展展商提供供的可行行性报告告是代表表发展商商的利益益，作为为国 外的连连锁店，需需要一个个代表它它自己利利益的机机构进行行评估。中中介机构构就是起起这个作作用。如如果能够够找到非非常好的的渠道， 招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设 在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们 谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。 主主力店不不应在招招商前进进行建筑筑设计 我我们曾经经做过许许

31、多购物物中心的的设计，完完全是按按照发展展商的思思路进行行。整个个空间都都很灵活活，将来来谁做商商铺都可可 以，但但这样的的规划没没有什么么意义，属属于非常常前期的的东西。 对对于大型型商场，商商家比较较强调内内部空间间的可视视性，加加大可视视性可以以对公共共购物产产生引导导作用。商商场里面面有很多多 店，如如果哪一一间店能能够被人人一眼看看见或者者多个角角度都能能看到，出出租或者者出售起起来就非非常方便便，否则则就很难难出租。因因 此加大大可视性性以便对对公共购购物产生生引导作作用是很很重要的的。整个个空间可可以通过过天窗和和中庭的的变化，让让顾客产产生空间间安 全感和和舒适感感，而不不是像

32、进进了迷宫宫。中庭庭做得比比较好的的有上海海恒隆广广场，做做的最极极端的是是上海正正大广场场，由泰泰国设 计师设设计，中中庭做得得极其复复杂，十十几层高高，进去去以后有有游乐场场的感觉觉。里边边天桥横横过来，绕绕过去，感感觉很乱乱。 现现在的大大型综合合商业趋趋向于多多种购物物消费形形式的大大融合。比比如我们们做的深深圳的一一个项目目，它融融合了三三家主力力 店，小小的精品品店品牌牌店，购购物街，再再加上室室外露天天咖啡茶茶座的商商务餐饮饮部分。室室外广场场不仅是是商场的的需要，也也是城 市空间间的需要要。我们们经常会会看到有有些商场场在门口口临时搭搭个台子子，或是是时装表表演，或或是抽奖奖促

33、销。跟跟原来的的卖东西西的 方式不不同的是是，这些些活动都都是现代代商业演演化出来来的形式式。如今今已经变变成一种种模式，我我们设计计的王府府井富阳阳广场就就提 供这样样一个表表演的舞舞台。 大大型商场场的交通通组织非非常复杂杂，因此此还有两两个方面面必须考考虑：一一是怎样样从一开开始就应应该把人人流分开开，让人人往楼 上走，比比如一进进门就有有通往二二层的扶扶梯，或或者可以以直接上上三、四四层。我我们经常常会发现现所有商商场的电电梯都很很挤，商商店 入口处处人流压压力非常常大。另另外是如如何把人人流往深深处引的的问题。只只要顾客客能够看看到、走走到的地地方就会会产生效效益。对对大 规模商商业

34、建筑筑来说这这是最重重要的。我我们的处处理方式式是通过过大中庭庭，天窗窗的引导导作用，做做到店铺铺的均好好性。 如如何操作作商业地地产设计计 建建筑设计计应该有有三个层层次：第第一个层层次是宏宏观的外外观造型型。从很很远的地地方可以以看得到到建筑的的天际轮轮廓线，强强调 可识别别性。第第二个层层次是通通常所说说的立面面设计，讲讲究横、竖竖线条。第第三个层层次就是是细节的的精细设设计，国国内的设设计基 本达不不到这个个层次。人人们对商商业建筑筑感兴趣趣的是装装修装饰饰层面上上的设计计，如建建筑材料料、楼梯梯扶手、墙墙上吊灯灯等，对对 跟人发发生亲密密接触、亲亲密对话话这个层层次的设设计基本本做不

35、到到。越大大的项目目越容易易做得宏宏观上气气派，微微观上粗粗糙。 对对于一幢幢建筑，发发展商如如果分别别委托不不同的公公司来做做整体规规划、建建筑设计计、景观观设计、店店面设计计，这就就造成在在 结合点点留下了了很多空空白。现现在的整整体的发发展趋势势，就是是多方面面设计的的整合最最后达到到最佳效效果。新新近入市市的几个个楼 盘，像像珠江国国际城、天天津万科科水晶城城等的共共同点，就就是把景景观、规规划、建建筑、装装修整合合得非常常好，在在结合部部分出 彩，尤尤其是对对底层部部分。 在在商业地地产设计计方面，首首先要明明确开发发者、使使用者和和消费者者之间的的关系。商商业地产产跟酒店店设计比比

36、较相似似，酒店店 设计发发展商应应该先把把酒店管管理公司司找好，是是喜来登登集团、假假日集团团、还是是国内的的锦江集集团，每每一个集集团都有有自己的的 管理规规定，应应该按照照他们的的要求去去进行设设计。开开发商不不是自己己使用店店面，而而是要租租卖给主主力店，必必须按照照主力店店的 要求去去设计。 如如果是做做购物中中心方面面的商业业地产，发发展商有有必要找找一些专专业的商商业顾问问公司，目目的是明明确商业业业态的的特点和和 具体的的操作方方式。每每个项目目都有自自己明确确的市场场定位，应应该以高高度专业业化的方方式操作作，由专专业顾问问公司代代理或者者策 划、招招商。如如果做普普通商业业街

37、的商商铺，发发展商可可以自己己操作，但但在市场场判断上上可能还还会存在在风险。有有的商业业只是住住 宅区的的配套，商商业亏盈盈并不要要紧，只只要大型型住宅项项目卖火火就可以以。社区区配套中中有没有有餐饮决决定硬件件如何设设计，有有的 几万平平米的大大商业，里里面有一一条食街街，装修修气氛特特别好，但但没有足足够的通通风排烟烟设备，经经营受很很大影响响。 在在整个合合作过程程中，发发展商、投投资商是是最大的的投资方方，也是是最大的的风险承承担者。整整个操作作应该以以专业的的态度去去 进行，有有钱、有有权不等等于有专专业技术术，否则则最后项项目卖不不掉要砸砸在自己己手里。有有个广告告人曾举举过一个

38、个例子，主主人买 一条狗狗看家护护院，夜夜里听到到外面有有动静，到到底是主主人出去去叫还是是狗出去去吠？答答案很简简单，当当然是狗狗出去叫叫，因为为主 人不是是学这个个专业的的。地产产开发也也是这样样一个道道理，重重视专业业顾问机机构很重重要。同同时也应应该选择择专业的的建筑设设计单 位。许许多的商商业项目目设计得得不伦不不类，经经营使用用阶段出出现很多多问题，特特别是硬硬件方面面的问题题，如楼楼电梯分分布不合合 理，店店铺价值值差异太太大，厕厕所不够够或找不不到。这这样的问问题都很很难补救救，给发发展商或或经营方方带来的的损失可可能远远远超过 一次性性的设计计费用。所所以应该该慎重地地选用有

39、有商业项项目专长长的设计计师。 我国商业业街的主主要类型型 www.yyipuu.coom.ccn 220044-8-4 城城市步行行街商业业街（区区）是城城市商业业发展、城城市风貌貌、城市市综 合竞争争力的代代表，也也是城市市改革开开放成果果和城市市经济繁繁荣的代代 表，因因此，人人们都把把城市步步行街商商业街称称之谓“城市窗窗 口”、“城市名名片”。 目目前，全全国有各各类示范范街1993条，其其中中宣宣部等66部委先先 后五次次推出全全国性示示范街881条，各各省市公公布的示示范街1112条条。这 些示范范街在规规范经营营行为、维维护市场场秩序、繁繁荣市场场经济等等方面 作用突突出。据据

40、不完全全统计，全全国现有有著名商商业街步步行街2200多多 条，今今后几年年正在建建设和规规划中的的商业街街步行街街近百条条。 中中国城市市商业网网点管理理联合会会步行商商业街工工作委员员会前不不久分别别到上海海、南京京、济南南、天津津、杭州州、吉 林、沈沈阳、大大连、贵贵阳、成成都、重重庆、宜宜昌等112个城城市进行行考察座座谈，认认为我国国步行街街商业街街（区）主主要有以以下四种种 类型： 11历史史上形成成的，城城市中心心区和城城市区域域中心的的商业街街步行街街。它是是城市名名片，体体现城市市繁荣。如如北京王王 府井、西西单，上上海南京京路、淮淮海路、四四川路，广广州的上上下九商商业步行

41、行街，天天津的和和平路商商业街，南南京的湖湖南路商商业 街，沈沈阳中街街，苏州州的观前前街等。 22专业业商品街街和服务务性街区区。如北北京南城城马连道道的茶业业一条街街，杨村村的装饰饰布一条条街，杭杭州的丝丝绸城，广广 东省番番禹电器器一条街街，以及及散落在在各地的的很多美美食酒吧吧一条街街等。 33旅游游观光休休闲街。尤尤其是有有很长历历史和文文化底蕴蕴的古城城镇，如如北京的的琉璃厂厂、安徽徽省屯溪溪的老街街、上海海 新天地地等。 44室内内商业街街。如北北京东安安商场的的地下“老北京京一条街街”，沈阳阳兴隆大大家庭“室内商商业一条条 街”等，MAALL里里和地铁铁里商业业街也属属于这个个

42、范畴。目目前，我我国商业业街步行行街有两两个趋势势值得关关注： 一一是从经经营走势势分析，第第一种类类型，即即历史上上形成的的、城市市中心区区和城市市区域中中心的商商业街步步行街，购购物 比例呈呈下降，而而旅游、餐餐饮、娱娱乐、休休闲比例例呈上升升的趋势势，因此此，正面面临经营营业态和和错位经经营的调调整，进进入再次次 改造期期。其他他三种类类型，只只要定位位准确，经经营状况况越来越越好。 二二是大城城市商业业街步行行街的改改造建设设正向中中小城市市幅射。在在经济发发展中，城城市改造造结合商商业结构构调整，特特 别是地地级市和和旅游城城市，都都十分重重视步行行街商业业街规划划，都十十分重视视步

43、行街街商业街街建设。我我们可以以断言，用用不了几几 年，我我们将看看到风格格各异、各各具地方方特色的的商业步步行街点点缀在全全国2449年地地级市和和众多大大大小小小6000多个的的城市，到到 那时，我我们的国国家一定定更美了了。 商业街建建设的战战略、战战术研究究 www.yyipuu.coom.ccn 220044-7-26 市市场消费费需求的的巨变直直接导致致了零售售业交易易方式的的变化，随随 着生生活水平平的提高高和生活活观念的的变化，消消费者开开始注重重包括产产品 因素在在内的“整体服服务质量量”，与此此相应，他他们越来来越以一一 种“机会成成本”的意识识对购物物活动做做出价值值判断

44、，他他们希望望在单 位时间间内能尽尽可能多多的行使使商品选选择权、自自主决策策权，在在这里， 顾客对商品价值的评价日益转化成为一种对“时间价值”甚 至“生命价值”的考虑了。为了顺应这种消费潮流，自然而然产 生了网上购物这种交易方式，中国迅速掀起了一股电子商务热 潮，但是电子商务的发展要受到诸如人口素质、基础设施、传统 消费观念、网络支付机制等多方面的制约，难以在我国这样的发 展中国家达到普及水平。然而我们说，即使以上制约电子商务的 瓶颈问题得到了解决，网上交易仍然无法代替其他诸多零售业态，因为判断一种现代商业业态在某个国家或地区是 否有发展前途，关键是看其是否适应了当地消费者的生活方式与购物方

45、式。现在很多情况下，人们并不是为了购物 而购物，他们渴望与人交流、受人尊敬，甚至希望以某种独特的方式参与到商品的销售、服务乃至设计、生产的全 过程（或其中的某个环节）之中，从而在获得商品使用价值的同时，得到一种颇具意味的体验。 网网上交易易很显然然无法满满足人们们的这种种需求，而而商业街街则不同同，当你你携同你你的家人人、朋友友到商业业街去逛逛一逛时时， 你不仅仅仅可以以满足自自己的多多方面购购物需求求，还可可以亲自自体验商商品，与与商品真真正切切切的接触触；与认认识的或或不认识识的人 相互交交流；感感受商业业街那浓浓浓的商商业气氛氛。另外外商业街街适应了了现代家家庭“一站购购齐”（onee&

46、nbbspsstopppinng）的的消费心心 理，又又因汇集集了众多多层次的的专卖店店与各种种服务项项目，而而有比较较灵活的的市场反反应能力力，可以以提供全全面服务务，满足足了人 们多样样化的生生活需求求，成为为消费者者购物、娱娱乐一体体化的场场所，符符合我国国未来的的消费发发展趋势势。因此此我们只只能把网网上 购物作作为一种种交易方方式，即即一种销销售渠道道，而不不能成其其为一种种零售业业态，更更不可能能成为人人们日常常的一种种生活方方式， 即使在在网络充充斥着整整个社会会的e时代，商商业街的的魅力依依然难挡挡。 一、商商业街的的定义、特特点及分分类 什什么是商商业街？商业街街就是由由众多商商店、餐餐饮店、服服务店共共同组成成，按一一定结构构比例规规律排列列的商业业繁华街街 道，是是城市商商业的缩缩影和精精华，是是一种多多功能、多多业种、多多业态的的商业集集合体。其其特点主主要有以以下几个个方面：1.功 能全。现现代商业业街至少少应具有有购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、体体育、文文化、旅旅游、金金融、电电信、会会展、医医疗、服服务、修修 理、交交通等115项功功能和55060个业业种，现现代商业业街要力力争做到到“没有买买不到的的商品，