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1、商业步行街策划与经营创新 22003-10-110 一一、商业步步行街的发发展特点 11.商业步步行街的发发展历程 商商业步行街街发源于中中国，唐代代时期，长长安就有著著名的商业业街：东 市和西市市。到了宋宋代，清明明上河图就就是典型的的商业街，到到了近代 和现代，我我国商业街街发展落后后于法国等等西方国家家。 从从全球来看看商业街发发展大体分分为七个阶阶段。第一一个时期就就是集市 贸易。第第二个时期期这些摊贩贩慢慢地开开始进店，形形成店铺格格局，在道道路两侧形形成不同数数量不同规规模的店铺铺。第三个个时 期，实际际上随着商商业街的发发展，有些些地方形成成小的商业业中心。第第四个时期期，大型商
2、商业街的出出现。第五五个时期，是是规 范化的商商场和超市市业态加入入到流通领领域以后，实实际上就给给商业街的的结构增添添了骨干力力量。第六六个时期是是六十年代代， 商业街由由于中产阶阶级搬到郊郊区居住进进入低谷时时期。第七七个时期，商商业步行街街增加shhoppiing&nnbspmmall p购物中 心，出现现购物、文文化娱乐、休休闲、展示示等趋势，商商业步行街街开始在各各国获得大大发展。 22商业步步行街对城城市发展的的影响与作作用 (1).商商业步行街街是城市的的商业文化化名片，是是城市繁荣荣的象征，是是城市运营营的点睛之之笔。 (2)重振振原有商业业中心，带带动城市新新一轮发展
3、展 (3)塑造造新的城市市中心，没没有大型商商业步行街街，新城区区就无法形形成城市的的中心。上上海徐家汇汇的开发改改造非常成成功， 拥有地上上商业区、地地下商铺网网、周边支支持商业网网和多个广广场型活动动中心，并并由多种垂垂直交通将将整个系统统连通成为为一 个环形的的商业区，其其实质是一一条地下通通行的环状状商业街。由由于徐家汇汇商业区的的带动，楼楼价从30000元上上升到80000元， 迅速成为为新城区。 (4)步行行街对城市市商业结构构更新，改改变了单一一购物结构构，通过发发展旅游文文化等多种种功能，提提升了城市市生活品质质。 (5)强化化城市中心心的价值和和凝聚力，改改变城市空空心化的格
4、格局 (6)步行行街对城市市文化影响响较大，它它是对都市市文化的提提升与再造造。商业步步行街所倡倡导的不仅仅是城市文文化的堆砌砌或变 迁，它蕴蕴藏着文化化移植、文文化嫁接、文文化转换的的城市发展展，因此步步行街将商商业文化提提升为社会会文化层次次。 33.国际一一流商业步步行街的发发展特点 国国际一流的的商业步行行街具有特特征： 11、硬件设设施一流，包包括市政、交交通和商场场乃至购物物环境的硬硬件设施。 22、它应该该是多功能能的，比如如购物、休休闲、文化化、娱乐、餐餐饮、旅游游六个方面面。 33、商业步步行街管理理水平应该该是一流的的，不仅要要具备普通通的商业物物业管理功功能，而且且在步行
5、街街整体形象象宣传 方面，公公共服务与与商业服务务水准方面面也应该是是一流的。 44、&nbssp世界著著名步行街街具有较高高的文化内内涵与艺术术品味。 法法国巴黎的的香榭丽舍舍大街就是是国际一流流的商业大大街 它的发展展印证了上上述特征，香香榭丽舍大大街建于11670年年，西起戴戴 高乐星形形广场的凯凯旋门，东东至矩形协协和广场，街街道全长11800米米，宽1220米，中中间车行道道可并行110辆汽车车。爱丽舍舍大 街是法国国最繁华的的街道，是是法国繁荣荣富裕的象象征。这条条大街将巴巴黎所有的的名胜古迹迹，如东边边的波旁宫宫、卢浮宫宫、市 政大厦、巴巴士底狱广广场和西边边的凯旋门门，联系在在
6、一起了。大大街的改造造工程是于于19911年5月正式开开始的，整整个工程耗耗 资达2.44亿法郎 改造后增增加了地下下停车位，交交通更加方方便。 图图1香榭丽舍舍大街入口口凯旋门 香香榭丽舍大大街是巴黎黎之魂，大大街的东半半部分是7700米长长的林荫大大道，两侧侧绿树成行行，郁郁葱葱葱，如诗诗如画。成成群结 队的飞鸽鸽在草坪中中悠然散步步，是闹市市中不可多多得的是一一块清幽之之处。 爱爱丽舍大街街西段长约约11800米，是商商家云集之之地，不太太长的街道道两旁布满满了法国和和世界各地地的大公司司、大银行行、航空 公司、电电影院、高高档商店和和餐馆。在在这条街上上，仅电影影院和电影影发行公司司就
7、有500多家，著著名的有“高蒙”、“巴 黎”、“乔治五世世”等。这里里每天都有有法国和世世界的最新新影片上映映。这里报报刊杂志社社众多，巴巴黎竞赛画画 报、她她、致致敬、联联盟、雷雷次等330多家在在这里落户户安家。 世世界各大公公司争相把把这里作为为向世界展展示自己实实力的窗口口。“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙”、“奔驰”、“菲亚 特”等欧洲名名牌汽车公公司在这里里设立汽车车展销大厅厅；日本的的“索尼”、“精工”等名牌公公司在此开开设专卖店店；法 航、俄航航等众多航航空公司在在这里开设设了售票处处；高档的的时装店、皮皮鞋店、首首饰店、箱箱包店、香香水店鳞次次栉比；夜夜总 会、歌舞舞厅、咖啡啡屋
8、星罗棋棋布；巴黎黎三大夜总总会之一的的“丽多”就设在这这里。这一一切加上凯凯旋门和协协和广场吸吸引了 各国的游游客。“流浪音乐乐家”、“街头画家家”、“街头艺人人”，也为这这条大街增增添了异样样的情调。 图图2法国香榭榭丽舍大街街 二二、国内商商业步行街街的发展水水平与存在在问题 国国内商业步步行街道发发展经历三三个阶段 11.第一阶阶段：加强强交通管理理，吸引顾顾客 22.第二阶阶段：体现现对步行者者的关怀 33.第三阶阶段：成为为社区活动动中心 国国内商业步步行街道大大部分是原原先基础良良好的商业业街区，后后来将机动动车道路改改建为步行行道，其建建筑格局、商商业布局等等 基本延续续多年来已
9、已经形成的的风貌。 由由于先天不不足，后天天改造水平平有限，国国内商业步步行街普遍遍存在如下下问题： 11、经营序序列矛盾。 22、商业利利润下滑。 33、商业功功能单一，文文化休闲功功能不强。 44、空间序序列和尺度度与消费者者心理行为为存在差异异。 55、交通系系统滞后，内内外部交通通组织不畅畅。 北北方步行街街以北京王王府井为代代表，不断断进行升级级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的 目标和措施。 为为适应经济济全球化和和科技的高高速发展，以以及电子商商务的普及及应用，王王府井商业业街将实施施功能、结结构、档次次、形象的的 全面调整整与提升。 完善功功能。从单
10、单一购物的的初级化市市场，向购购物、旅游游、休闲、娱娱乐、会展展、文化等等多样性的的高级化市市场功能转转 变。 调整结结构。将传传统的商业业结构向现现代化、国国际化商业业结构转变变。按照国国际通行的的中心商业业区结构和和业态分布布进 行调整，商商业占，餐饮企企业占，休闲、娱娱乐、酒店店、服务等等占。 提升档档次。王府府井要融入入世界经济济大潮中，引引进跨国公公司、世界界知名品牌牌，国际管管理集团，使使王府井成成为引领 时尚潮流流展示世界界名品的舞舞台。 特色商业街街成功六要要素 22004-8-111 几几乎每一座座国际化大大都市，都都有一条引引以为自豪豪的特色商商业街，如如法国的香香榭丽舍步
11、步行街、美美国纽约的的“唐人街”步行街、中中国上海的的南京路步步行街、北北京王府井井步行街，它它记载着一一座城市发发展的足迹迹和历史，并并成为这座座城市的标标志性街道道而吸引着着成千上万万的外地人人。在河北北保定，建建成后的鑫鑫龙湾商业业特色街，就就是这样一一条黄金特特色商业街街。 建华北路两两侧的鑫龙龙湾、建华华批发市场场、东风桥桥服装批发发市场等在在古城乃至至全省的名名气可谓“响当当”，这些市市场吸引了了许多人前前来购物。鑫鑫龙湾特色色街的建成成，它将吸吸引各地的的投资者和和经营者的的眼球，未未来将是保保定商气最最浓的一条条街。 辐辐射 笑笑迎南来北北往客 特特色商业街街的功能要要辐射整个
12、个城市而不不是仅在某某一地区某某一范围内内发挥作用用。换句话话说，特色色商业街应应是一座城城市的开放放窗口，它它是整个城城市经济和和商业发展展的中枢，是是南来北往往的客流集集散地。 目前，建华华北路鑫龙龙湾商业街街可以说是是面向本地地，辐射全全国。许多多国内外名名吃、名店店、名品将将进驻鑫龙龙湾，他们们的加入将将带动建华华北路众多多的客商，聚聚合在鑫龙龙湾，未来来的鑫龙湾湾将形成“买全国、卖卖全国”的局面，并并逐步与国国际接轨。 地地段 风风水宝地黄黄金街 特特色商业街街应位于城城市的黄金金地段。地地价和土地地的利用率率最高，交交通极为便便利，建筑筑物高度集集中，有现现代化的市市政、信息息环境
13、，对对国际跨国国公司有巨巨大的吸引引力。 处处于黄金地地段的建华华北路，交交通非常便便利，其周周围有裕华华路、百花花路、东风风路，使建建华北路具具有得天独独厚的交通通优势。建建华北路附附近还有火火车站、长长途汽车站站、公交汽汽车站，极极大方便了了市民和外外地游客旅旅游、观光光、购物的的需要。 客客流 熙熙熙攘攘人人气旺 人人口因素是是特色商业业街发展的的动力。建建特色商业业街首先要要为商业街街的客流量量和客流密密度作较准准确的计算算。有了客客流的保证证，就有了了充足的购购买力。 有有关部门曾曾做过精密密统计，建建华北路每每天的客流流有5万至10万人次次，12小时内内最多客流流可达155万人次。
14、毋毋庸置疑，待待建华北路路两侧的项项目全部建建成后，这这条街上的的客流将会会进一步增增长。 历历史 经经年老街有有影响 特特色商业步步行街要有有浓厚的文文化、历史史氛围。有有了浓厚的的文化、历历史基础，才才能够吸引引消费者的的购买意识识。商业文文化特色不不仅是商家家追求的经经营目标，也也是未来商商业街建设设的着眼点点。建华北北路是传统统的商业聚聚集区，有有着久远的的历史。解解放前在这这里就形成成了酱菜、铁铁球、春不不老等一批批保定最早早的商业品品牌。而随随着建华北北路鑫龙湾湾的全面开开发，将成成为市区最最大的商业业中心，形形成浓厚的的商业氛围围。 我我们可以看看到，建华华北路完全全符合建商商业
15、特色街街的六大要要素，具有有建特色商商业街的绝绝佳优势。 商业街的的空间限定定和功能划划分 22004-8-100 商商业街不是是简单的概概念，更不不是简单地地把一条街街道两边做做成 店铺就就完了。每每个人对空空间个性都都会产生一一种感受，每每个不同的的 广场、街街道也都有有自己的个个性，怎样样能够让消消费者对购购物环境有有 一种良好好的感觉？这就需要要建筑师进进行精心地地设计。 现现在中国处处于反映了了经济的大大爆发时代代，特别强强调气派，建建 筑设计也也是如此。很很多大商厦厦，远看很很雄伟，但但缺乏人情情味，不 是很好的的购物环境境。王府井井大街经过过改造以后后，四、五五十米宽的的 大尺度
16、，购购物的人只只能顺着一一边走，不不愿走之字字形来回过过到马路 对面购物物。过去王王府井是老老店街、名名店街，千千姿百态，现现在变成 一眼看过过去就是像像政府办公公大楼的几几栋大厦，没没有人的尺尺度感。 现在开始始慢慢地进进行改善，马马路中间围围起一小块块咖啡座，几几个凳子，几几个雕塑小小品，试图图在辽阔的的广场尺度度上做出 一点人情情味。其实实这些东西西在原来的的规划设计计中就应该该考虑到。商商业街要特特别强调平平易近人，这这样才能吸吸引人来。 尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马 路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人
17、、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常 高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲 的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。 现现在商业街街的外观设设计已经不不仅仅建筑筑材料，包包括用装饰饰材料、灯灯箱广告，干干花、灯饰饰、招牌等等各种各样样的软 性装饰，目目的是为了了营造繁华华感和商业业氛围。商商业街的细细部处理，跟跟业态定位位、店铺档档次有关。每每个商业街街应该有 自己的个个性，而不不是千篇一一律，做餐餐饮酒吧一一条街和国国贸品牌店店不应该采采用同一种种手法。 住住宅和商业业是互相支支撑的，以以前的商
18、业业街可能是是出于配套套的考虑，因因为住宅小小区有这方方面的需要要。但广东东更注 重人人皆皆商，小区区下面一定定要有底商商，商铺也也很好出租租。这种底底商档次一一般不高，但但一应俱全全，商业非非常普及。北北 京的高档档楼盘大都都规定不让让餐饮业进进去，实际际上餐饮业业也是小区区配套需要要的一部分分。 谈商业街街规划设计计的有关问问题 22004-8-5 商商业地产和和住宅项目目区别很大大 商商业地产项项目从规模模和形态上上分两大类类，一类是是大型的 Shopppingg&nbsspMalll，还有有一类是商商业街的商商铺店 面。Shooppinng&nbbspMaall即购购物中心，北北京四、
19、五五环路沿线线规划了 四、五个个Shopppingg&nbsspMalll，但到到目前为止止，真正意意义上的 Shopppingg&nbsspMalll一个都都没建起来来。 这这中间反映映出一个问问题，国内内发展商在在商业地产产开发方面面缺 乏经验，操操作思路、操操作程序、招招商渠道等等也把握得得不好。其其中 最大的问问题是认不不清商业地地产和住宅宅项目开发发的区别。很很多发展 商已经做做了许多住住宅项目的的开发，以以为商业地地产也可以以像住宅项项目那样运运作，找地地找项目，自自己做市场场评估，自自己 完成规划划设计，然然后招商，振振臂一呼，结结果就会一一呼百应，实实际上存在在很大的问问题。
20、为为什么说商商业地产和和住宅项目目存在很大大的区别呢呢？做住宅宅项目时，发发展商可以以自己分析析市场，根根据对市场场需求 的研究作作产品定位位，决定户户型的比例例以及住宅宅产品的类类型，然后后通过销售售处进行直直接销售。但但大型的综综合商业则则完 全不同，它它的销售对对象不是直直接的购物物消费者（可可能有些散散户，可以以把他们视视为直销），而而是商家，特特别是主力力 店。发展展商首先要要找到主力力店，按照照他们的要要求进行规规划设计。对对于大型综综合商业，这这是最难的的一件事情情。比如一一 个几十万万平米的店店，招一家家主力店最最多是2万平米（家家乐福分店店卖场部分分是80000120000平
21、米），就就算能拿到到能够解 决十万平平米的主力力店，还有有十几万平平米等待解解决，这会会对发展商商产生非常常大的压力力。 发发展商通过过对市场环环境和北京京人口的分分析，认为为Shopppingg&nbsspMalll有市场场需求，然然而具体操操作并不容容易。既 然是传销销，发展商商要把店铺铺卖出去，就就应该先决决定主力店店的形式，是是仓储式还还是像家乐乐福这样的的家电用品品，对于不不 同的主力力店其卖场场的比例大大小也不同同。我们曾曾给家乐福福做设计过过学院路分分店，知道道他们对卖卖场的面积积、停车位位的面 积、货架架的陈列等等都有一系系列的要求求。如果发发展商自己己做设计不不符合这样样的要
22、求，那那绝对是错错误的，而而且做得越越深 入，后期期招商的困困难越大。 商商业街的空空间限定和和功能划分分 商商业街不是是简单的概概念，更不不是简单地地把一条街街道两边做做成店铺就就完了。每每个人对空空间个性都都会产生一一种感 受，每个个不同的广广场、街道道也都有自自己的个性性，怎样能能够让消费费者对购物物环境有一一种良好的的感觉？这这就需要建建筑师 进行精心心地设计。 现现在中国处处于反映了了经济的大大爆发时代代，特别强强调气派，建建筑设计也也是如此。很很多大商厦厦，远看很很雄伟，但但缺 乏人情味味，不是很很好的购物物环境。王王府井大街街经过改造造以后，四四、五十米米宽的大尺尺度，购物物的人
23、只能能顺着一边边走， 不愿走之之字形来回回过到马路路对面购物物。过去王王府井是老老店街、名名店街，千千姿百态，现现在变成一一眼看过去去就是像政政府 办公大楼楼的几栋大大厦，没有有人的尺度度感。现在在开始慢慢慢地进行改改善，马路路中间围起起一小块咖咖啡座，几几个凳子，几几个 雕塑小品品，试图在在辽阔的广广场尺度上上做出一点点人情味。其其实这些东东西在原来来的规划设设计中就应应该考虑到到。商业街街要 特别强调调平易近人人，这样才才能吸引人人来。尺度度作为建筑筑用词，尽尽管尺寸是是固定的，但但小的尺度度更能让人人觉很舒服服、 很亲切。柏柏扬讲过美美国的尺度度体现的是是马路非常常宽，汽车车非常宽，楼楼
24、房非常高高，好像是是给巨人、神神用的。亚亚洲是鬼 的尺度，主主要是香港港、东京的的楼房非常常高，给人人非常压抑抑、狭窄的的感觉。欧欧洲是一种种人的尺度度，小镇、小小桥流水都都 很有人情情味。所以以尺度舒适适应该以欧欧洲的商业业街、步行行街这种模模式，而不不是像美国国那种自大大自狂的尺尺度。 现现在商业街街的外观设设计已经不不仅仅建筑筑材料，包包括用装饰饰材料、灯灯箱广告，干干花、灯饰饰、招牌等等各种各样样的软 性装饰，目目的是为了了营造繁华华感和商业业氛围。商商业街的细细部处理，跟跟业态定位位、店铺档档次有关。每每个商业街街应该有 自己的个个性，而不不是千篇一一律，做餐餐饮酒吧一一条街和国国贸
25、品牌店店不应该采采用同一种种手法。 住住宅和商业业是互相支支撑的，以以前的商业业街可能是是出于配套套的考虑，因因为住宅小小区有这方方面的需要要。但广东东更注 重人人皆皆商，小区区下面一定定要有底商商，商铺也也很好出租租。这种底底商档次一一般不高，但但一应俱全全，商业非非常普及。北北 京的高档档楼盘大都都规定不让让餐饮业进进去，实际际上餐饮业业也是小区区配套需要要的一部分分。 专专业化的顾顾问机构没没有市场 北北京发展商商常常存在在这种情况况，盲目进进行设计。应应该先明确确了业态、招招商渠道以以后再做设设计，否则则招商会有有压 力。同样样是商业地地产，它们们的定位是是不同的，像像体验式的的商业，
26、咖咖啡、休闲闲、娱乐、电电脑这类游游戏设施可可以兼容， 还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即 使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。 另另一方面是是专业顾问问机构的重重要性。国国内发展商商对此基本本没有认识识，所以导导致专业化化的顾问机机构在国内内没有市 场。中国国发展商基基本上是自自己做招商商材料，英英文写得一一塌糊涂，真真正讲英语语的人根本本看不懂。中中国人招商商前几页总总 是自己很很在乎的如如政府领导导的题词，而而国外的企企业、财团团、连锁店店看中的却却是市场分分析、
27、财务务分析等，目目前市场上上 恰恰缺乏乏这些信誉誉保证。 全全世界能够够做大型商商业地产评评估、资源源整合、主主力店招商商，以至介介入到最后后管理和实实施的顾问问公司不会会超过十 几家。由由于发展商商不认可，因因此目前在在北京没有有市场。发发展商都以以为自己能能够招商，实实际上很困困难。像家家乐福这样样 的连锁店店，进中国国的目的是是为了挣钱钱，因此对对项目一定定认真评估估，否则不不会轻易投投资。他们们会把钱花花在物业上上，但 不会自己己成立一个个开发公司司。市场如如何、开发发商的房子子如何、开开店的效益益如何就需需要做专业业的评估。国国内如果提提供 不了这方方面的评估估，就需要要像顾问公公司
28、这样的的中间人。毕毕竟发展商商提供的可可行性报告告是代表发发展商的利利益，作为为国 外的连锁锁店，需要要一个代表表它自己利利益的机构构进行评估估。中介机机构就是起起这个作用用。如果能能够找到非非常好的渠渠道， 招几家主主力店进来来，把几十十万平米的的Shopppingg&nbsspMalll撑起来来就变得很很容易。大大的主力店店机构比较较强大，总总部设 在法国、欧欧洲、亚太太地区，北北京、上海海也设有总总部，各个个部门的职职责、职权权都比较明明确。国内内的发展商商想找他们们 谈，却不不知道该找找哪一级部部门，更需需要通过中中介机构这这样的特殊殊合作顾问问关系。 主主力店不应应在招商前前进行建筑
29、筑设计 我我们曾经做做过许多购购物中心的的设计，完完全是按照照发展商的的思路进行行。整个空空间都很灵灵活，将来来谁做商铺铺都可 以，但这这样的规划划没有什么么意义，属属于非常前前期的东西西。 对对于大型商商场，商家家比较强调调内部空间间的可视性性，加大可可视性可以以对公共购购物产生引引导作用。商商场里面有有很多 店，如果果哪一间店店能够被人人一眼看见见或者多个个角度都能能看到，出出租或者出出售起来就就非常方便便，否则就就很难出租租。因 此加大可可视性以便便对公共购购物产生引引导作用是是很重要的的。整个空空间可以通通过天窗和和中庭的变变化，让顾顾客产生空空间安 全感和舒舒适感，而而不是像进进了迷
30、宫。中中庭做得比比较好的有有上海恒隆隆广场，做做的最极端端的是上海海正大广场场，由泰国国设 计师设计计，中庭做做得极其复复杂，十几几层高，进进去以后有有游乐场的的感觉。里里边天桥横横过来，绕绕过去，感感觉很乱。 现现在的大型型综合商业业趋向于多多种购物消消费形式的的大融合。比比如我们做做的深圳的的一个项目目，它融合合了三家主主力 店，小的的精品店品品牌店，购购物街，再再加上室外外露天咖啡啡茶座的商商务餐饮部部分。室外外广场不仅仅是商场的的需要，也也是城 市空间的的需要。我我们经常会会看到有些些商场在门门口临时搭搭个台子，或或是时装表表演，或是是抽奖促销销。跟原来来的卖东西西的 方式不同同的是，
31、这这些活动都都是现代商商业演化出出来的形式式。如今已已经变成一一种模式，我我们设计的的王府井富富阳广场就就提 供这样一一个表演的的舞台。 大大型商场的的交通组织织非常复杂杂，因此还还有两个方方面必须考考虑：一是是怎样从一一开始就应应该把人流流分开，让让人往楼 上走，比比如一进门门就有通往往二层的扶扶梯，或者者可以直接接上三、四四层。我们们经常会发发现所有商商场的电梯梯都很挤，商商店 入口处人人流压力非非常大。另另外是如何何把人流往往深处引的的问题。只只要顾客能能够看到、走走到的地方方就会产生生效益。对对大 规模商业业建筑来说说这是最重重要的。我我们的处理理方式是通通过大中庭庭，天窗的的引导作用
32、用，做到店店铺的均好好性。 如如何操作商商业地产设设计 建建筑设计应应该有三个个层次：第第一个层次次是宏观的的外观造型型。从很远远的地方可可以看得到到建筑的天天际轮廓线线，强调 可识别性性。第二个个层次是通通常所说的的立面设计计，讲究横横、竖线条条。第三个个层次就是是细节的精精细设计，国国内的设计计基 本达不到到这个层次次。人们对对商业建筑筑感兴趣的的是装修装装饰层面上上的设计，如如建筑材料料、楼梯扶扶手、墙上上吊灯等，对对 跟人发生生亲密接触触、亲密对对话这个层层次的设计计基本做不不到。越大大的项目越越容易做得得宏观上气气派，微观观上粗糙。 对对于一幢建建筑，发展展商如果分分别委托不不同的公
33、司司来做整体体规划、建建筑设计、景景观设计、店店面设计，这这就造成在在 结合点留留下了很多多空白。现现在的整体体的发展趋趋势，就是是多方面设设计的整合合最后达到到最佳效果果。新近入入市的几个个楼 盘，像珠珠江国际城城、天津万万科水晶城城等的共同同点，就是是把景观、规规划、建筑筑、装修整整合得非常常好，在结结合部分出出 彩，尤其其是对底层层部分。 在在商业地产产设计方面面，首先要要明确开发发者、使用用者和消费费者之间的的关系。商商业地产跟跟酒店设计计比较相似似，酒店 设计发展展商应该先先把酒店管管理公司找找好，是喜喜来登集团团、假日集集团、还是是国内的锦锦江集团，每每一个集团团都有自己己的 管理
34、规定定，应该按按照他们的的要求去进进行设计。开开发商不是是自己使用用店面，而而是要租卖卖给主力店店，必须按按照主力店店的 要求去设设计。 如如果是做购购物中心方方面的商业业地产，发发展商有必必要找一些些专业的商商业顾问公公司，目的的是明确商商业业态的的特点和 具体的操操作方式。每每个项目都都有自己明明确的市场场定位，应应该以高度度专业化的的方式操作作，由专业业顾问公司司代理或者者策 划、招商商。如果做做普通商业业街的商铺铺，发展商商可以自己己操作，但但在市场判判断上可能能还会存在在风险。有有的商业只只是住 宅区的配配套，商业业亏盈并不不要紧，只只要大型住住宅项目卖卖火就可以以。社区配配套中有没
35、没有餐饮决决定硬件如如何设计，有有的 几万平米米的大商业业，里面有有一条食街街，装修气气氛特别好好，但没有有足够的通通风排烟设设备，经营营受很大影影响。 在在整个合作作过程中，发发展商、投投资商是最最大的投资资方，也是是最大的风风险承担者者。整个操操作应该以以专业的态态度去 进行，有有钱、有权权不等于有有专业技术术，否则最最后项目卖卖不掉要砸砸在自己手手里。有个个广告人曾曾举过一个个例子，主主人买 一条狗看看家护院，夜夜里听到外外面有动静静，到底是是主人出去去叫还是狗狗出去吠？答案很简简单，当然然是狗出去去叫，因为为主 人不是学学这个专业业的。地产产开发也是是这样一个个道理，重重视专业顾顾问机
36、构很很重要。同同时也应该该选择专业业的建筑设设计单 位。许多多的商业项项目设计得得不伦不类类，经营使使用阶段出出现很多问问题，特别别是硬件方方面的问题题，如楼电电梯分布不不合 理，店铺铺价值差异异太大，厕厕所不够或或找不到。这这样的问题题都很难补补救，给发发展商或经经营方带来来的损失可可能远远超超过 一次性的的设计费用用。所以应应该慎重地地选用有商商业项目专专长的设计计师。 我国商业业街的主要要类型 22004-8-4 城城市步行街街商业街（区区）是城市市商业发展展、城市风风貌、城市市综 合竞争争力的代表表，也是城城市改革开开放成果和和城市经济济繁荣的代代 表，因此此，人们都都把城市步步行街商
37、业业街称之谓谓“城市窗 口”、“城市名片片”。 目目前，全国国有各类示示范街1993条，其其中中宣部部等6部委先 后五次推推出全国性性示范街881条，各各省市公布布的示范街街112条。这这 些示范街街在规范经经营行为、维维护市场秩秩序、繁荣荣市场经济济等方面 作用突出出。据不完完全统计，全全国现有著著名商业街街步行街2200多 条，今后后几年正在在建设和规规划中的商商业街步行行街近百条条。 中中国城市商商业网点管管理联合会会步行商业业街工作委委员会前不不久分别到到上海、南南京、济南南、天津、杭杭州、吉 林、沈阳阳、大连、贵贵阳、成都都、重庆、宜宜昌等122个城市进进行考察座座谈，认为为我国步行
38、行街商业街街（区）主主要有以下下四种 类型： 11历史上上形成的，城城市中心区区和城市区区域中心的的商业街步步行街。它它是城市名名片，体现现城市繁荣荣。如北京京王 府井、西西单，上海海南京路、淮淮海路、四四川路，广广州的上下下九商业步步行街，天天津的和平平路商业街街，南京的的湖南路商商业 街，沈阳阳中街，苏苏州的观前前街等。 22专业商商品街和服服务性街区区。如北京京南城马连连道的茶业业一条街，杨杨村的装饰饰布一条街街，杭州的的丝绸城，广广 东省番禹禹电器一条条街，以及及散落在各各地的很多多美食酒吧吧一条街等等。 33旅游观观光休闲街街。尤其是是有很长历历史和文化化底蕴的古古城镇，如如北京的琉
39、琉璃厂、安安徽省屯溪溪的老街、上上海 新天地等等。 44室内商商业街。如如北京东安安商场的地地下“老北京一一条街”，沈阳兴兴隆大家庭庭“室内商业业一条 街”等，MALLL里和地地铁里商业业街也属于于这个范畴畴。目前，我我国商业街街步行街有有两个趋势势值得关注注： 一一是从经营营走势分析析，第一种种类型，即即历史上形形成的、城城市中心区区和城市区区域中心的的商业街步步行街，购购物 比例呈下下降，而旅旅游、餐饮饮、娱乐、休休闲比例呈呈上升的趋趋势，因此此，正面临临经营业态态和错位经经营的调整整，进入再再次 改造期。其其他三种类类型，只要要定位准确确，经营状状况越来越越好。 二二是大城市市商业街步步
40、行街的改改造建设正正向中小城城市幅射。在在经济发展展中，城市市改造结合合商业结构构调整，特特 别是地级级市和旅游游城市，都都十分重视视步行街商商业街规划划，都十分分重视步行行街商业街街建设。我我们可以断断言，用不不了几 年，我们们将看到风风格各异、各各具地方特特色的商业业步行街点点缀在全国国249年地地级市和众众多大大小小小6000多个的城城市，到 那时，我我们的国家家一定更美美了。 商业街建建设的战略略、战术研研究 22004-7-266 市市场消费需需求的巨变变直接导致致了零售业业交易方式式的变化，随随 着生活活水平的提提高和生活活观念的变变化，消费费者开始注注重包括产产品 因素在内内的“
41、整体服务务质量”，与此相相应，他们们越来越以以一 种“机会成本本”的意识对对购物活动动做出价值值判断，他他们希望在在单 位时间内内能尽可能能多的行使使商品选择择权、自主主决策权，在在这里， 顾客对商商品价值的的评价日益益转化成为为一种对“时间价值值”甚 至“生命价值值”的考虑了了。为了顺顺应这种消消费潮流，自自然而然产产 生了网上上购物这种种交易方式式，中国迅迅速掀起了了一股电子子商务热 潮，但是是电子商务务的发展要要受到诸如如人口素质质、基础设设施、传统统 消费观念念、网络支支付机制等等多方面的的制约，难难以在我国国这样的发发 展中国家家达到普及及水平。然然而我们说说，即使以以上制约电电子商
42、务的的 瓶颈问题题得到了解解决，网上上交易仍然然无法代替替其他诸多多零售业态态，因为判判断一种现现代商业业业态在某个个国家或地地区是 否有发展展前途，关关键是看其其是否适应应了当地消消费者的生生活方式与与购物方式式。现在很很多情况下下，人们并并不是为了了购物 而购物，他他们渴望与与人交流、受受人尊敬，甚甚至希望以以某种独特特的方式参参与到商品品的销售、服服务乃至设设计、生产产的全 过程（或或其中的某某个环节）之之中，从而而在获得商商品使用价价值的同时时，得到一一种颇具意意味的体验验。 网网上交易很很显然无法法满足人们们的这种需需求，而商商业街则不不同，当你你携同你的的家人、朋朋友到商业业街去逛
43、一一逛时， 你不仅仅仅可以满足足自己的多多方面购物物需求，还还可以亲自自体验商品品，与商品品真正切切切的接触；与认识的的或不认识识的人 相互交流流；感受商商业街那浓浓浓的商业业气氛。另另外商业街街适应了现现代家庭“一站购齐齐”（one pstopppingg）的消费费心 理，又因因汇集了众众多层次的的专卖店与与各种服务务项目，而而有比较灵灵活的市场场反应能力力，可以提提供全面服服务，满足足了人 们多样化化的生活需需求，成为为消费者购购物、娱乐乐一体化的的场所，符符合我国未未来的消费费发展趋势势。因此我我们只能把把网上 购物作为为一种交易易方式，即即一种销售售渠道，而而不能成其其为一种零
44、零售业态，更更不可能成成为人们日日常的一种种生活方式式， 即使在网网络充斥着着整个社会会的e时代，商商业街的魅魅力依然难难挡。 一、商商业街的定定义、特点点及分类 什什么是商业业街？商业业街就是由由众多商店店、餐饮店店、服务店店共同组成成，按一定定结构比例例规律排列列的商业繁繁华街 道，是城城市商业的的缩影和精精华，是一一种多功能能、多业种种、多业态态的商业集集合体。其其特点主要要有以下几几个方面：1.功 能全。现现代商业街街至少应具具有购物、餐餐饮、休闲闲、娱乐、体体育、文化化、旅游、金金融、电信信、会展、医医疗、服务务、修 理、交通通等15项功能能和5060个业种种，现代商商业街要力力争做
45、到“没有买不不到的商品品，没有办办不成的事事”，最大限限度 地满足广广大消费者者的各种需需求。2.品种多。现现代商业街街是商品品品种的荟萃萃，如北京京西单、王王府井和上上海南京路路，作 为国际大大都市的商商业街，不不仅要做到到“买全国、卖卖全国”，而且要要有比较齐齐全的国际际品牌，既既是中国品品牌的窗口口， 又是国际际名牌的展展台，把民民族化与国国际化有机机地结合起起来。3.分工细。分分工细、专专业化程度度高，是现现代商业街街的重 要特色，现现代消费已已从社会消消费、家庭庭消费向个个性化消费费转变，要要求经营专专业化、品品种细分化化，商业街街除了少数数几 个具有各各自特色的的百货店以以外，其余
46、余都由专门门店、专业业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、 舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务 优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出 商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 综综观现在各各种商业街街，大致可可以分为三三大类： 1.中中央商业街街。中央商商业街一词词是大都市市商业发展展到一定程程度的产物物，西方国国家比较早早的采用了了这种提法法，如 美国纽约约的曼哈顿顿、日本东东京的银座座等均被冠冠之中央商商业街的称称号，但中中央商业街街的内涵究究竟是什么么，至今没没有明 确的、权权威的界定定。可以说说，一个真真正的中央央商业街必必须是这个个城市的商商务功能核核心。从一一般意义上上讲，作为为中央 商业街要要具备以下下几个特征征：第一，商商业特别发发达。这里里所说的“商业”不能作狭狭义的理解解，而是泛泛指一个具具有综 合性功能能的区域。它它不仅涵盖盖了一般的的零售业和和服务业，并并且包括金金融、贸易易、信息、展展览、娱乐乐业、房地地产、写
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