某商业城物业管理顾问方案ezez.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.中国 XXXXXX商商业城物业管理理顾问方方案服务一个个项目 塑造造一个精精品深圳市保保利物业业管理有有限公司司 二二零零五五年九月月-方案目目录-第一部分分 项目目分析及及管理服服务定位位2第二部分分 物业业管理公公司参与与物业开开发的过过程对发发展商的的意义.5第三部分分 物业业管理要要点及难难点.9第四部分分 物业业管理顾顾问服务务详述.188第一章 顾问工作作概述.119第二章 顾问期限限.21第三章 顾问服务务范围及及内容.222第四章 顾问工作作

2、职责.31第五章 顾问服务务目标承承诺.332第六章 顾问费用用.333第五部分分 保利利物业简简介及优优势介绍绍.335第六部分分 在管管项目介介绍.4551第一部分分项目分析析及管理理服务定定位一、项目目概况项目概况况：总建建筑面积积 :3300669.779平方方米，容容积率 :2.1，地地下建筑筑面积:23442.332平方方米，建建筑密度度 :339.55%，绿绿地面积积 :440944.877。其中中：商铺铺建筑面面积 :53443.445平方方米，办办公用房房建筑面面积 :59228.222平方方米，住住宅建筑筑面积 :1664555.8平平方米，地地下车库库:488个 。二、项

3、目目定位：项目定位位：XXXX商业业城是一一个主要要以经营营小家电电为主的的新一代代批发市市场，仅仅有少量量商铺，将将创造独独立城铺铺与主题题商业融融合，首首创城商商直销与与一级批批发互动动模式，统统一的小小家电定定位与城城铺个性性化独立立经营兼兼容。在在管理上上还将采采用中国国小商品品城管理理模式等等6大管管理政策策，管理理方对商商场进行行统一管管理，最最难得的的是开发发商还将将保留近近50%物业自自营，这这在XXX商业地地产界较较为少见见。三、服务务需求XXX商商业城以以商业经经营为主主、办公公和居住住为辅，是一种集商业、办公、停车场等各种功能为一体的高档商业城，是目前XX乃至西南地区最具

4、特色的高档小家电商业城。由于其物业管理内容包括商场物业、住宅物业、办公物业，因此对于物业管理服务的总体要求是：l 创造安全全、整洁洁、舒适适、高效效、有序序、尊贵贵的商业业、办公公、居住住环境；l 提供购物物、生活活、商务务、信息息、娱乐乐、休闲闲等全方方位的服服务，以以满足各各层次物物业使用用人的需需求；l 关注楼宇宇价值，作作为投资资性物业业，要求求物业管管理服务务通过优优质的服服务使楼楼宇保值值、增值值。四、客户户分析XXX商商业城的的客户群群体包括括业主、租租用人、来来宾、顾顾客等，其其中商务务写字楼楼以企业业白领、上上班一族族为主，普普遍素质质较高、眼眼界宽广广，法律律观念和和维权意

5、意识较强强，对物物业管理理服务需需求期望望值较高高，对环环境、文文化、环环保、信信息等方方面的要要求与一一般客户户群体亦亦有所不不同。而而商场等等场所客客户成份份复杂，需需求多样样化，经经营者对对营造繁繁华的商商业气氛氛需求突突出，而而消费者者要求方方便、舒舒适、悠悠闲自在在，这些些与商务务区严肃肃的秩序序和气氛氛有很大大差异，不不同客户户的不同同需求增增大了项项目管理理的难度度。因此此，应根根据不同同的需求求层次来来实施高高品质、全全方位的的特色物物业管理理服务。五、服务务定位根据XXXX商业业城的项项目特点点，我们们提出物物业管理理服务的的整体定定位：l 安全舒适适：通过过提供优优质的管管

6、理服务务创造安安全舒适适的工作作、生活活环境；l 现代高效效：展示示现代化化、国际际化、方方便快捷捷的商务务办公形形象；l 繁荣时尚尚：聚集集浓厚的的商贸气气氛，打打造项目目所在区区域的商商业亮点点。2第二部分分物业管理理公司参参与物业开发发的过程程对发展展商的意意义近年来，随随着房地地产业的的迅速发发展，各各式各样样的住宅宅群、写写字楼、公公共商业业楼宇大大量涌现现，在这这些物业业投入使使用后，马马上就面面临一个个新问题题物业管管理。物物业管理理作为房房地产开开发系统统工程中中的一个个重要环环节，其其创造价价值的作作用是十十分巨大大的。一一套物业业的价值值除销售售期实现现部分之之外，绝绝大部

7、分分价值是是在其后后几十年年的使用用过程中中实现的的，是以以其优良良的市场场形象、历历久常新新的楼宇宇质量和和相对延延长的使使用寿命命而在产产权的多多次转移移中为业业主创造造出远远远超越物物业本身身的、难难以估量量的价值值。可以用一一句话简简单的概概括物业业管理意意义:充分分的投资资加上管管理的空空白，是是一种无无效的投投资；充充分的投投资加上上管理的的薄弱，是是一种低低效的投投资；投投资的薄薄弱加上上管理的的充分，是是一种有有效的投投资；投投资的充充分加上上管理的的充分，是是一种高高效的投投资。一、物业业管理公公司参与与物业开开发的过过程对发发展商的的意义(一) 物业的开开发过程程，可分分为

8、几个个阶段，基基本包括括投资决决策分析析、前期期工作、施施工准备备、工程程管理和和质量验验收，销销售与接接收和售售后物业业管理阶阶段，为为使开发发商建设设的楼宇宇便于管管理，楼楼内各项项设施便便于维护护、保养养，物业业管理在在楼宇设设计，施施工准备备时介入入其中为为最佳时时刻，因因在这时时管理公公司可在在兼顾发发展商利利益的条条件下，更更多地为为业主的的生活质质量和便便利考虑虑。从物物业管理理的专业业角度提提出客观观的意见见，为发发展商省省去一些些不必要要的支出出，又为为今后业业主的生生活带来来方便。(二)物业开开发既要要重视房房屋本身身的工程程质量，更更应考虑虑房屋的的使用功功能以符符合时代

9、代发展的的需要。工工程质量量问题主主要由设设计质量量、施工工质量、材材料质量量三方面面考虑，物物业管理理因素若若不及早早考虑，可可能会造造成 先天不不足，后后天难补补 之之情况，进进而令管管理困难难及管理理费入不不敷支，更更甚至影影响后期期销售的的顺利开开展及发发展商声声誉。为为确保物物业建设设质量和和使用功功能完善善，除发发展商、设设计单位位、监理理公司、施施工单位位须严格格执行国国家有关关标准外外，物业业管理公公司参与与物业开开发的过过程是一一种有效效措施，而而此措施施可以：1.能能够完善善的使用用其功能能；2.能能够改进进房屋设设计的具具体要求求；3.能能够严肃肃监理施施工质量量；4.能

10、能够为施施工验收收和接管管垫定基基础；5.便便于日后后对物业业的管理理。(三)本公司司除传统统意义上上的楼宇宇维修养养护、清清洁绿化化、保安安及消防防外，物物业管理理顾问已已扩展到到配合管管理运作作的工程程咨询、物物业功能能布局和和划分、分分期投入入使用的的衔接，物物业管理理费行情情调研和和预测、在在确定目目标客户户群后对对其管理理收费的的承受能能力及法法规的限限制、物物业租售售的推广广、智能能系统化化服务、保保障服务务等全面面服务。3第三部分分XXX商商业城物物业管理理要点及及难点保利物业业在商业业领域主主要从事事商业的的开发、研研究、策策划、经经营、管管理、培培训等工工作。通过以往往在商业

11、业开发、策策划、经经营、管管理方面面的经验验，以及及公司有有关人士士长期对对内地、深深圳及沿沿海的商商业物业业现状与与发展趋趋势进行行调查、跟跟踪、研研究，在在商业物物业调研研、定位位、策划划、经营营、管理理等方面面积累了了丰富的的经验。特特别在将将现代商商业管理理与我公公司先进进的物业业管理有有机结合合方面取取得了一一定的经经验，为为大型商商业管理理探索并并开辟了了新的思思路与途途径。鉴于此，我我们对XXXX商商业城的的物业管管理进行行以下分分析：一、XXXX商业业城管理理要点包包括： 一般性物物业管理理 特殊管理理 统一的专专业化管管理（一）一一般性物物业管理理1、 对小业主主或承租租商的

12、管管理：分分散产权权型的商商业店铺铺，一般般宜采用用管理公公约的形形式，明明确业主主、经营营者与管管理者的的责任、权权利和义义务，以以此规范范双方的的行为，保保证良好好的经营营秩序。也也可由工工商部门门、管理理公司和和业主、经经营者代代表共同同组成管管理委员员会，由由管理委委员会制制定管理理条例，对对每位经经营者的的经营行行为进行行约束，以以保证良良好的公公共经营营秩序 。统一一产权型型的商业业店铺，其其经营者者都是承承租商，可可以在承承租合同同中写进进相应的的管理条条款，对对承租户户的经营营行为进进行规范范管理，也也可以以以商场经经营管理理公约的的形式对对他们进进行管理理引导。2、 安全保卫

13、卫管理：XXXX商业城城商品多多、客流流量大，容容易发生生安全问问题。因因此，安安全保卫卫要坚持持24小小时值班班巡逻，并并要安排排便衣保保卫人员员在场内内巡逻。商商场晚上上关门时时，要进进行严格格的清场场。同时时在硬件件上要配配套，要要安装电电视监控控器及红红外线报报警器等等报警监监控装置置，对商商场进行行全方位位的监控控，为顾顾客购物物提供安安全、放放心的环环境，确确保商场场的货品品不被偷偷盗。3、 消防管理理：由于于XXXX商业城城属于人人流密集集性场所所，所以以消防安安全非常常重要。消消防工作作要常抓抓不懈，不不仅要管管好消防防设备、设设施，还还要组织织一支义义务消防防队，并并要有一一

14、套紧急急情况下下的应急急措施。4、 设备管理理：管好好机电设设备，保保证正常常运转是是经营场场所管理理的一项项重要工工作。要要保证电电梯、手手扶电梯梯、中央央空调、电电力系统统等的正正常运行行，不然然就会影影响顾客客购物和和商家经经营，造造成不必必要的损损失。楼楼宇工程程设备管管理是通通过科学学管理、正正确使用用、精心心维护、定定期保养养、适时时更新使使设备始始终处在在良好的的工作状状态，保保持设备备的合理理构成和和先进水水平，避避免使用用价值下下降，充充分发挥挥设备的的综合效效益。5、 清洁卫生生：清洁洁管理是是衡量物物业管理理质量好好坏的重重要指标标的之一一。我公公司将建建议在推推行质量量

15、管理体体系的基基础上，应应用环保保学、卫卫生学等等知识，实实施专业业清洁管管理，使使XXXX商业城城的清洁洁工作科科学、环环保、无无公害，保保证城区区空气清清新、商商业环境境优雅。要要有专门门人员负负责场内内流动保保洁，将将垃圾杂杂物及时时清理外外运，时时时保持持场内的的清洁卫卫生，对对大理石石饰面等等要定期期打蜡、抛抛光。6、 绿化管理理：XXXX商业业城中的的园林绿绿化配置置及摆设设，既需需要绿化化效果，需需要造就就生动活活泼的园园林景观观及配合合物业的的整体氛氛围，以以提供客客户观赏赏、休息息、游玩玩，以营营造健康康舒适的的购物、休休闲空间间，造就就XXXX商业城城的生态态环境。绿绿化园

16、艺艺的养护护管理在在在巩固固园艺设设计建造造的成果果，保持持XXXX商业城城舒适的的休闲购购物环境境，养护护工作日日常需浇浇水、清清洁，定定期修剪剪，经常常施肥、防防虫处理理及不断断美化造造型、增增补植物物等。为为各业主主和用户户提供自自然、健健康舒适适的生活活环境。7、 车辆管理理：车辆辆管理要要分别设设置汽车车 、摩摩托车、自自行车停停放保管管区。要要有专人人指挥，维维持良好好的交通通秩序，同同时应设设专人看看管，以以防偷盗盗。8、 特约服务务:保利利物业将将建议物物业公司司开创“生活管管家”服务理理念，想想客户的的所想，做做客户的的所需，在在不打扰扰客户私私人空间间的前提提下，为为客户提

17、提供全方方位的高高品位、高高效率服服务。物物业管理理处必须须提供住住户一切切有偿服服务安排排，此项项服务包包括代订订报刊、饮饮品、洗洗衣、代代交费用用、家居居维修等等等, 使住户户不须为为安排日日常家居居杂务而而烦恼。（针针对住宅宅的小业业主）（二）特特殊管理理1、商商业形象象的宣传传推广：XXXX商业城城物业管管理的一一项重要要工作，就就是要做做好楼宇宇商业形形象的宣宣传推广广，扩大大XXXX商业城城的知名名度，树树立良好好的商业业形象，以以吸引更更多的消消费者。这这是整个个商业楼楼宇统一一管理的的一项必必不可少少的工作作。 2、承租租客商的的选配。XXXX商商业城是是一个商商业机构构群，其

18、其所有人人主要是是通过依依靠经营营商业店店铺的出出租而赢赢利，因因此XXXX商业业城的管管理者必必须十分分重视对对客商的的选择及及其搭配配。（三）统统一的专专业化管管理XXX商商业城应应实行统统一的专专业化管管理，但但在具体体的管理理决策上上应设立立XXXX商业城城管理委委员会。因因为XXXX商业业城管理理内容虽虽包括物物业管理理、物业业形象的的宣传推推广和对对经营者者的分类类、选择择与管理理，但不不涉及具具体的经经营问题题。物业业管理公公司不拥拥有所管管物业的的产权，因因而不具具有物业业的经营营使用权权。它只只是受物物业产权权人的委委托对物物业及设设施、使使用人的的经营行行为进行行管理，以以

19、保证XXXX商商业城良良好的经经营环境境和经营营秩序，使使经营者者的生意意好做。XXXX商商业城本本身是一一个整体体，由于于多家经经营，各各经营者者经营活活动的许许多方面面需要协协调一致致，而物物业公司司并不参参与经营营，无权权介入各各经营者者的经营营活动。因因此，要要保证管管理的有有效性，应应该组织织由工商商管理部部门参与与、经营营者代表表组成的的管理委委员会，对对XXXX商业城城的公共共事务进进行管理理。管理理委员会会由全体体经营者者投票选选举产生生，代表表全体经经营者的的利益。日日常工作作可以由由一个执执行机构构负责，重重大决策策由管理理委员会会共同决决定或者者由管理理委员会会召开全全体

20、经营营者大会会讨论决决定。这这样一来来，XXXX商业业城的管管理者就就可以通通过管理理委员会会间接地地对各经经营者的的经营活活动进行行协调和和管理。XXXX商商业城管管理委员员会应主主要从以以下几个个方面开开展工作作：1、制制定管理理章程，并并负责监监督执行行，以规规范每个个经营者者的经营营行为。 2、开开展XXXX商业业城整体体性的促促销活动动。如筹筹资、委委托制作作宣传XXXX商商业城的的商业广广告，举举办节假假日削价价展销会会，组织织顾客联联谊活动动，以XXXX商商业城名名义赞助助社会事事业等。带带旺人气气，吸引引顾客。3、协调调XXXX商业城城各经营营者的关关系。管管委会可可以通过过共

21、同订订立的章章程，规规范每个个经营者者的经营营行为，协协调各经经营者之之间的关关系。如如：不得得欺行霸霸市，不不得进行行不公平平的竞争争；统一一营业时时间，不不影响他他人营业业；各自自负责管管好店铺铺门前卫卫生等。经经营者在在经营上上发生的的矛盾、纠纠纷，也也可由管管委会调调解解决决。4、开展展一些经经营者之之间的互互帮互助助工作，如如互通信信息、互互相提供供融资方方便等。二、XXXX商业业城管理理难点分分析：（一）商商场是否否办得成成功，有有很多因因素影响响，而这这些因素素又深受受完善物物业管理理的影响响。必须须保持商商场的美美好形象象，吸引引顾客光光临，并并在适当当地方设设置足够够及简明明

22、的指示示标志或或大型展展示。（二）物物业设施施的装备备，在保保养方面面必须维维持一定定效率，才才可以为为顾客提提供方便便而不间间断的服服务。空空气调节节必须调调校适宜宜。逃生生通道必必须保持持畅通无无阻, 所有固固定装置置、设备备和装饰饰品，必必须达到到高度安安全标准准，使顾顾客特别别是儿童童不会容容易受伤伤。（三）物物业管理理公司应应不时与与商户联联络，商商量合办办各种推推广和宣宣传活动动，吸引引顾客前前来消费费。（四）在在物业附附属停车车场的租租车位，可可以方便便顾客和和增加租租户的生生意额，所所以必须须向访客客提供优优良快捷捷的服务务，以增增加其对对商场的的信心。（五）商商场内的的开放时

23、时间，其其组合成成份的使使用时间间，一般般有差异异。商场场的顾客客除大楼楼本身的的使用者者外，游游客、路路人等也也是吸引引消费对对象，故故商场设设施的使使用率一一般较住住宅物业业高，所所以商场场设施必必须保养养得宜，以以免对租租用户及及顾客造造成不便便。（六）由由在店铺铺的开放放时间不不同，管管理公司司必须与与使用者者紧密联联系，定定订保安安措施，清清洁及设设施维修修等时间间表，使使商场外外观及设设备保养养，都能能符合物物业整体体及使用用者要求求。（七）商商业城项项目应该该尽量选选择国内内外某些些领域知知名企业业、知名名品牌。推推广策划划应该面面对国际际性水准准的众多多机会的的筛选，范范围上要

24、要广，重重点介绍绍项目所所在地消消费环境境、本项项目的经经营定位位、项目目的业态态组合、经经营规模模、管理理模式等等合作商商关心的的实际问问题。（八）商商业对办办公、住住宅小区区的影响响1、空气气污染：主要体体现在餐餐饮项目目经营所所产生的的油烟，卫卫生间产产生的异异味、空空调机排排放的废废气等。2、噪音音污染：主要体体现在商商业项目目中的消消费者、车车辆产生生的噪音音，音像像店、咖咖啡屋、酒酒吧经营营中音乐乐音量过过大而产产生的噪噪音，空空调运行行中产生生的噪音音。特别别是在商商铺装修修期间，产产生的噪噪音污染染更为严严重。3、卫生生污染：主要体体现在餐餐饮和休休闲项目目经营中中产生的的废水

25、、废废物等生生活垃圾圾未及时时妥善处处理，造造成小区区卫生环环境的污污染，且且容易滋滋生蚊蝇蝇，造成成业主投投诉。4、安全全隐患：包括治治安隐患患消防隐隐患（水水、电、煤煤气的使使用不当当带来的的隐患）。5、公共共场地使使用隐患患：主要要体现在在消费者者占用公公共通道道、占用用区内固固定车位位、破坏坏商业城城绿化带带、等方方面。6、设施施、设备备使用隐隐患：由由于商铺铺用水用用电负荷荷较大，容容易造成成停水、停停电及其其它突发发事件的的发生，也也可能对对住宅小小区业主主的用水水用电造造成影响响。7、外立立面影响响：主要要包括广广告位、空空调位设设置不符符合规范范要求，有有碍瞻观观，影响响小区整

26、整体形象象。8、采光光影响：由于广广告位设设置不符符合规范范要求（超超高、超超大），会会造成附附近业主主的室内内采光度度下降，阻阻碍视线线。9、其它它影响：如经营营项目不不符合业业主的需需求、不不符合当当地风俗俗习惯，造造成住宅宅区的业业主投诉诉。5第五部分分顾问工作作服务详详述第一章 顾问工作作概述一、为保保证XXXX商业业城有一一个高起起点的物物业管理理水平及及服务质质量，XXX和顺顺祥房地地产开发发有限公公司（发发展商）拟拟聘请 深圳市市保利物物业管理理有限公公司 作作为本项项目物业业管理工工作的顾顾问商。顾顾问商将将指导本本项目的的物业管管理公司司（管理理商）负负责XXXX商业业城物业

27、业管理工工作的具具体实施施运作，以以便利用用顾问商商在人力力资源、管管理经验验、管理理模式、管管理制度度等诸方方面的优优势提供供高品质质的物业业顾问服服务。二、双方方合作关关系确定定后，顾顾问商将将会把XXXX商商业城的的物业管管理工作作列入保保利物业业相应的的策划、考考核、检检查、评评比序列列之中。顾顾问商将将 组建建顾问团团及委派驻驻场顾问问，根据据项目的的具体情情况，负负责跟踪踪其对外外租售、竣竣工验收收、投入入使用以以及日后后的物业业管理工工作；指指导管理理商制订订全套管管理方案案、程序序文件、管管理制度度、服务务质量标标准等，并并督促其其有效运运行。按按照双方方约定的的顾问服服务内容

28、容为管理理商提供供全方位位、全过过程、专专业化的的顾问管管理服务务。三、为保保证管理理目标的的实现及及更有力力地推行行保利物物业管理理模式，顾顾问商将将选派物物业管理理资深人人士数名名任驻项项目现场场，作为为管理商商的管理理实体核核心。除除派驻场场人员外外，保利利物业还还将辅之之以 顾顾问团 以及保保利物业业公司各各专业部部门的技技术支持持，结合合项目物物业管理理工作的的实际需需要定期期赴现场场进行考考察指导导，根据据项目现现场发现现的问题题及时和和有针对对性的提提出整改改建议与与整改措措施。在在驻场顾顾问与顾顾问团二二者的共共同努力力下，为为管理商商日后的的管理工工作打下下良好的的基础。四、

29、顾问问商提供供顾问服服务的目目的在于于为管理理商培养养一支高高水准、高高素质的的管理队队伍，同同时顾问问商优良良的品牌牌效应也也会对项项目的租租售起到到良好的的促进作作用。在在顾问期期限内，顾顾问商允允许发展展商就该该项目在在对外宣宣传推广广中使用用“保利物物业顾问问管理”等文字字。传达、推行方案制定物业管理方案定期、不定期检查、考核、了解信息双向沟通反馈方案执行情况及其他问题根据反馈信息修订方案驻场顾问管理商顾问团第二章 顾问期限限一、顾问问阶段安安排顾问期分分前期介介入、实操指指导和服务质质量跟踪踪三个阶阶段。二、顾问问期限其中前期期介入阶阶段为合合作双方方签约之之日起至至XXXX商业城城

30、物业入入伙之日日（即发发展商书书面通知知业主入入住的日日期，下下同）前前两个月月；实操操指导阶阶段为112个月月，自XXXX商商业城物物业入伙伙之日前前两个月月起计；服务质质量跟踪踪阶段为为实操指指导阶段段结束后后首六个个月。第三章 顾问服务务范围及及内容一、顾问问服务范范围 （一）房房屋建筑筑本体共共用部位位的维修修、养护护和管理理。包括括楼盖、屋屋顶、梁梁、柱、内内外墙体体和基础础等承重重结构部部位、外外墙面、楼楼梯间、走走廊通道道、门厅厅、设备备机房等等。（二）房房屋建筑筑本体共共用设施施设备的的维修、养养护、管管理和运运行服务务。包括括共用的的上下水水管道、落落水管、照照明、天天线、中

31、中央空调调、加压压供水设设备、配配电系统统、楼内内消防设设施设备备、电梯梯、中水水系统等等。（三）本本物业规规划红线线内属物物业管理理范围的的公用设设施的维维修、养养护和管管理。包包括道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠、池池、井、绿绿化、室室外泵房房、路灯灯、自行行车房、停停车场等等。（四）本本物业规规划红线线内的附附属配套套服务设设施的维维修、养养护和管管理。（五）专专业装修修工程质质量监理理与装修修管理。（六）公公用绿地地、花木木的绿化化养护与与管理。（七）公公共环境境的清洁洁服务。包包括公共共场地、房房屋建筑筑物共用用部位垃垃圾的收收集、清清运等。（八）交交通、车车辆行驶驶及停

32、泊泊秩序与与安全的的管理。（九）安安全监控控和巡视视等保安安工作。如如有需要要，对本本物业实实行二十十四小时时封闭式式安全管管理，确确保安全全（不含含人身、财财产的保保险保管管责任）。（十）建建立及管管理物业业资料、档档案，包包括工程程建设、竣竣工、房房屋改动动、装修修及住户户资料等等。（十一）社社区娱乐乐活动的的开展和和社区文文化建设设(针对对小区住住宅业主主)。（十二）接接受物业业使用人人就房屋屋自用部部位、自自用设施施及设备备的专业业维修、养养护提出出的委托托并合理理收费。（十四）业业主委员员会的成成立与运运作（如如果需要要）。（十五）协协助管理理商进行行物业费费用和服服务费用用的制定定

33、和收取取。（十六）理理礼共用用、德法法并行，对对物业使使用人违违反物业业管理法法规政策策的行为为进行处处理。（十七）法法规和政政策规定定物业管管理公司司管理的的其他事事项。二、顾问问服务内内容第一阶段段 前期期介入工作内容容概述：从物业管管理的角角度在项项目的功功能设计计、施工工、设施施设备选选型、验验收等方方面提供供合理化化建议，为为今后开开展物业业管理工工作打下下良好的的基础。1、顾问问团对项项目进行行实地考考察，通通过研读读、消化化、理解解发展商商所提供供的项目目方案、可可行性研研究报告告、初步步规划、设设计施工工图、项项目模型型等资料料，了解解项目的的规划意意图、设设计内容容和规范范，

34、确定定项目档档次，协协助管理理商对管管理档次次进行定定位。2、根据据我司长长期从事事物业管管理实践践积累的的丰富经经验，从从物业管管理的角角度对项项目的各各种设施施、设备备、材料料的设计计、选型型、选材材、安装装等方面面提供专专业建议议，使发发展商在在项目的的投入上上既能准准确把握握未来业业主的实实际需要要，又有有利于日日后物业业管理的的成本控控制及提提高管理理质量。 考察整体体工程进进度，协协助发展展商各专专业工程程的阶段段性实施施进度计计划提议议方案； 建筑设计计（地下下、地面面、裙房房、标准准层、屋屋面）是是否满足足物业管管理的需需求； 设备机房房的环境境、通风风是否满满足要求求； 对住

35、户室室外空调调机位置置确定，冷冷凝水的的排放处处理等问问题的建建议； 根据清洁洁管理经经验及物物业规划划要求，提提出垃圾圾房的建建造位置置和建造造价格建议； 管理用房房位置确确定的原原则及设设计、装装修标准准，管理理用房位位置的参参考意见见以及管理理用房的的布局； 在不增加加开发商商总投资资的情况况下，为为配合国国际环保保理念的的推行，对对适当设置一些些环保设设施，如如感应式式开关、自自闭式水水喉、分分类垃圾圾箱（房房）等提提出建议议； 在空调工工程施工工前，根根据设计计图纸从从节能和和便于管管理的角角度提出出对设计计的修改建议议；在空空调设施施安装时时，为便便于以后后维修管管理，对对需改变变

36、安装位位置和工工艺的地地方提出出建议； 从消防设设施设计计布局、产产品选型型等方面面提出建建议； 根据国家家消防规规范及公公安消防防主管部部门的审审核意见见对设计计中的缺缺陷（例例如布局不不合理造造成人力力浪费等等）提出出纠正及及修改建建议； 根据物业业所在地地的气候候特点，审审查植物物设计图图纸，选选择因地地制宜的的环境绿化植物物，使其其既美观观又方便便长期养养护，对对不利于于以后物物业管理理的问题题提出调调整建议议； 从治安管管理、员员工生活活、社区区文化活活动需要要等方面面提出修修改建议议； 根据公共共部位建建筑材料料的选用用情况，提提供保洁洁标准和和程序建建议； 对建筑外外墙的选选材和

37、设设计提供供专业建建议，以以方便外外墙清洗洗，使之之保持长长久的美观观；3、根据据项目规规模、物物业管理理目标及及服务范范围、深深度、当当地行业业管理相相关法规规政策等，对对管理商商的机构构设置、定定岗定编编、各级级各类员员工的任任职条件件和素质质要求等等提出建建议。4、从业业主/住住户使用用的角度度，提出出专业建建议：如如从居家家生活私私密及安安全角度度考虑是是否需要要增设安安全防护护设施。5、从智智能化角角度提出出专业化化建议。6、从环环保的角角度提出出专业化化建议。7、从物物业管理理角度提提供专业业咨询服服务以降降低成本本、提高高效益。8、在施施工过程程中，协协助发展展商监督督各专业业工

38、程的的进展情情况，尽尽力提高高工程施施工质量量，确保保工程按按计划完完工，同同时可以以降低日日后物业业设备的的管理难难度。9、指导导发展商商监督各各专业设设备安装装和调试试工作，确确保工程程质量。10、指指导发展展商组织织各专业业工程、设设施设备备的验收收工作，对对不合格格处提出出整改意意见，由由发展商商责成有有关施工工单位进进行整改改，然后后进行复复验，最最后协助助收集验验收报告告。11、根根据项目目档次定定位和当当地政府府物价主主管部门门有关物物业管理理收费政政策，指指导发展展商制订订物业管管理收费费标准。12、配配合发展展商楼宇宇营销宣宣传、推推广工作作之需要要，提供供保利物物业企业业简

39、介、主主要业绩绩证书、在在管物业业图片等等资料。第二阶段段 实操操指导实操指导导阶段根根据各个个时期管管理重点点与难点点的不同同又分为为前期筹筹备、集集中入伙伙、装修修搬迁和和正常管管理四个个时期。前期筹备备一期物业业入伙前前。这一一时期顾顾问商将将协助管管理商从从管理机机构组建建、人员员培训和为物业业入伙做做相应的的筹备等等方面开开展工作作。1、协助助管理商商建立各各专业管管理模式式、机构构设置、拟拟定人员员编制。2、在发发展商需需要对物物业设施施设备系系统进行行增加、减减少或改改动时，协协助发展展商进行行整改，并并提供切切实可行行的方案案和解决决办法，确确保系统统的稳定定。3、协助助管理商

40、商根据物物业项目目实际情情况，测测算物管管成本，提提出物业业管理收收费标准准，报当当地政府府物价部部门审批批。4、协助助管理商商选聘各各专业物物管工作作人员（管管理层和和操作层层）组建建工作队队伍。5、协助助管理商商培训各各专业物物管工作作人员（管管理层和和操作层层），以以确保人人员素质质。6、协助助制定入入伙交接接验收标标准及实实施程序序。7、指导导管理商商准备设设备移交交、接管管验收的的相关资资料，协协助管理理商与发发展商之之间各类类专业设设施设备备的交接接与验收收工作（包包括各专专业工程程的竣工工资料的的交接工工作等）。8、指导导管理商商对设备备外观出出现的缺缺陷进行行整改，对对运行中中

41、的设备备进行节节能改造造以利于于提高设设备管理理质量。9、协助助管理商商按ISSO90000体体系标准准编制各各项管理理制度及及建立相相关资料料、文件件。10、协协助管理理商建立立各专业业原始技技术资料料、维修修保养记记录等档档案；并并就物业业管理档档案资料料的整理理提供咨咨询和指指导。11、协协助管理理商制定定日常物物业管理理所需设设备、材材料清单单，协助助编制对对外分包包的有关关程序，协协助评价价和选择择各专业业分包方方。12、指指导会计计核算，帮帮助进行行财务成成本分析析，提高高经济效效益。13、协协助制定定入伙前前工作计计划。集中入伙伙指业主在在发展商商书面通通知前来来入伙的的时限内内

42、集中到到物业现现场收楼楼、验楼楼、办理入伙手手续的工工作时期期。本期期时间短短，工作作量大、环环节多，需需丰富的的工作经经验及工工作技巧巧。如何何将有限限人力资资源合理理分配到到各个工工作环节节中去，使使入伙工工作得以以有条不不紊地进进行，并并给业主主留下良良好的最最初印象象即成为为集中入入伙期工工作的难难点。因因为集中中入伙期期是业主主第一次次与物业业管理机机构打交交道，第第一印象象的好坏坏，将决决定物业业管理机机构日后后长期物物管工作作能否得得到业主主的配合合而轻松松、顺利利地开展展。为此我司司将提供供以下顾顾问服务务，以保保证入伙伙工作顺顺利进行行，为今今后物业业管理的正常进进行打下下良

43、好的的基础：1、指导导成立入入伙期各各工作组组，制定定各个工工作组责责任制度度。2、指导导制定入入伙工作作流程，紧紧急应变变方案等等。3、协助助发展商商有关部部门在集集中入伙伙期间实实行联合合办公，提提供一条条龙服务务。装修搬迁迁指业主办办妥入伙伙手续后后，对其其物业进进行二次次装修，直直至搬迁迁入住的的工作时时期。此时物业业管理公公司的工工作难点点有二：（1）面面对大量量不同的的装修单单位和素素质较低低的装修修工人，如如何利用用有效的的管理手手段和一一定的管管理力度度去控制制他们，保保护公共共设施设设备，不不侵害业业主公共共利益，同同时又监监督装修修质量，避避免遗留留安全隐隐患等；（2）业业

44、主入住住有先有有后，怎怎样兼顾顾先入住住业主的的正常生生活和后后入住业业主的顺顺利装修修，如何何将两者者有效的的隔离开开来，从从而避免免被有效效投诉，也也是一个个棘手的的问题。为此，我我司将提提供一整整套根据据长期实实践经验验总结出出来的行行之有效效的管理理办法，有有效帮助助解决以以上问题题，主要要内容包包括：1、指导导建立严严格的装装修审批批程序。2、指导导建立装装修单位位进场管管理工作作流程。3、指导导建立各各业主/住户的的装修档档案。4、指导导建立日日常装修修监督管管理制度度。5、指导导建立装装修现场场验收制制度。6、指导导建立装装修单位位退场管管理工作作流程。7、指导导建立各各业主/住

45、户的的入住管管理办法法。正常管理理指物业现现场大部部分小业业主的二二次装修修工作已已基本完完成，小小区环境境的维护护、机电设备的的保养等等日常物物管工作作均已规规律开展展的工作作时期。此此时我司司主要提提供的顾顾问服务务内容有有：1、通过过日常工工作中的的实际运运作进一一步完善善发展商商下属物物业公司司之管理理机构组组建、人人员培训训及管理理等行政政方面事事务。2、指导导建立严严格的安安全管理理制度，包包括出入入监督、保保安巡查查、紧急急情况处处理制度度等。3、指导导建立清清洁、园园艺绿化化操作考考评管理理制度。4、指导导建立财财务管理理制度、财财务人员员岗位责责任制。5、指导导建立机机电设备备维修保保养管理理制度。6、按照照ISOO90000国际际质量管管理体系系标准建建立物业业管理规规范及相相应文件件并将其其切实贯贯彻到日日常管理理工作之之中。7、顾问问团定期期对项目目进行考考评，并并就各专专业所涉涉及的内内容、范范围进行行全面检检查，指指出问题题，分析析原因并并提出整整改意见见，跟踪踪纠正落落实情况况：（1）各各项管理理规章制制度、岗岗位、部部门职责责及其执执行情况况；（2）按按照ISSO90000标标准对管管理商的的各专业业设备管管理体系系运行状状态、维维修、保养情况况进行检检查； （3）根据管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进